开一家民宿需要做哪些前期准备？如何评估风险？
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开一家民宿需要做哪些前期准备？如何评估风险？
开一家民宿需要做哪些前期准备？如何评估风险？1、想在浙江省内开民宿的话，该如何选址？2、目前本金不多，创意和审美很不错。想做一家有情怀的民宿，成功的几率有多大？互联网里写代码的生意人做民宿的有两种人，一种是真的有情怀，但是不懂做生意，开起来就容易亏损。另外一种觉得开客栈会赚大钱，觉得民宿是暴利行业。奉劝没做好心理准备的人都不要做民宿，其实民宿就是个正常的生意。我做互联网10年了，2015年去丽江束河古镇游玩的时候，我也从0起步开了家客栈。写写自己的感悟，给后面的仅靠突然一个想法就想开客栈的人泼泼冷水P.S.:虽然我的客栈生意挺好，但是周边不少认识的客栈都是亏损的。总的来说，只要规划得当，用情怀来把控客栈的装修调性和服务调性，用生意人的思路去控制好客栈的经营和管理。生意就会比预想的好做。一句话：客栈是情怀 生意的结合体，少了一个都难以做好。开客栈的人大部分都是很讲情怀的，从而忽略了客栈也是门生意，谁也没天生想着亏钱吧。情怀先放到边上不谈，毕竟想开客栈的人都怀揣着一份。咱们重点说说干货，说说如何开一家赚钱的客栈。一、选址客栈是一门实体生意，虽然内容跟酒店有点差异，但是本质还是酒店。所以，李首富的那句话永远没错：地段、地段、地段想清楚，你的客源是哪里人，他们从哪里来，如何到你的客栈[飞机还是火车还是自驾]？周边停车方便吗[自驾游比例越来越多]？周边吃饭方便吗[80/90是消费主力，往往都拖家带口的]？好多人开客栈是开在古镇里面，这样客源挺多，但是压力也巨大，意味着租金非常高，接手的话还有比不小的转手费。我的思路：在古镇隔壁开，离古镇几分钟，租金便宜，好多没有转手费，而且可以免费停车。毕竟网络发达了，好多人都是通过网上预订。客源方面虽然没有古镇里的多，已经足够了，毕竟还要讲点情怀的，一个安静的民宿更匹配有情怀的人。我的客栈【丽江王子别墅客栈】就开在束河古镇边上的别墅区里，出了小区右转100米就到古镇了。白天在热闹的古镇享受喧嚣，夜晚在别墅区里享受安静。二、装修和装修的定位装修的前提条件是你要想清楚，你的客源是谁，他们要的是什么，你未来的定价标准是什么？1、我的思路：千万不要做每个间夜300元以下的客栈。先申明，这只是一个经营思路哈，没有贬低的意味。300元以上的客人普遍素质高很多，容易沟通，客栈的损坏会较少，也不会有大量的浪费。且300元以上，意味着消费力不错，有更多的附加生意可以做。这样在有限的实体范围里可以产生更高的效益。更重要的是淡季的时候，真正去玩的一定是有钱有闲的人，中高端客栈是这些客户的首选。旺季就更不担心客源了哈，多贵都有人住，当然了旺季适当涨一点是可以的，不能太过分了，以免影响口碑。2、价格的上限是多少？我的思路：调查下你的店址周边的其他民宿价格体系，到路上观察观察，看看开车来的车牌都是哪里的，大致的车价是多少。我的客栈【丽江王子别墅客栈】定价是300-1000元之间。知道了客栈的定价了，然后计算下数字（P.S：我是学数学的）客栈价格 * 房间数 *天数 * 预计50%的入住率 * 12个月，一年大致的房费就算出来了。计算下自己的资金情况和预计多久收回成本，这样大概其就能倒推出客栈需要的总费用。3、硬装和软装一个有点特色的酒店，基本上硬装和软装费用是1：1，另外装修费用预留10-15%的超支空间具体装修的事情比较复杂，一定要亲自去盯，然后不断调整。我家的客栈家里人基本天天盯着，制作了很多亮点出来，尤其是餐厅加了个天井，超级漂亮。看下图，原本是房间最里面比较暗，加了个天井之后非常的亮，而且晚上月光可以晒进来，超级舒服。我经常出差住酒店，所以盯紧了几个地方:(1) 洗手间排水要快要好、要有点坡度，以免有臭味有积水，这个好多酒店都做得不好，啥情怀当洗手间有臭味的时候，瞬间所有的满意度都没有了。我的客栈就刻意做了2个化粪池，让房间里的污物快速流到最近的化粪池，避免异味。地漏要选好的，我的客栈就是选的纯铜的地漏，挺贵的，但是一次性投入而已，未来减少有异味的隐患。(2)房间漏水。客栈经营的时间长了，好多客栈都会出现漏水，就是装修时防水做得不太好。所以这块我们家在做的时候要求做双层防水。(3)装修网络配套要好。好的电视机、好的网络wifi。大家已经离不开网络了，一个好的网络会让人舒服很多的。我的客栈就是拉的100M独享光纤，基本上每秒下载速度在3-6M。注意：电视机顶盒和网络一定要分开。有线电视费没多少钱的，一个月也就100-200而已。有家认识的朋友开的客栈没开有线电视，用的是网络电视。遇到满房时上网的开电视的一起来，电视也卡，上网也慢，后悔都来不及了。(4)木质结构的房子千万千万要做好隔音，要不以后麻烦超级超级大。你去古城里木质的房子住一晚上你就明白了，有时候隔壁打呼噜都听的很清楚，钢筋水泥的隔音效果好。总之啦，千万千万盯紧装修，要不以后会悔恨的，我们就是盯紧了，发现了太多太多的细节问题，能够得以及时的更改，要不在以后的经营过程中隐患极多。(6)预留足够的电源插口，预留公区的洗手间(还有淋浴设施，店内工作人员是可以洗澡的)，预留多盖几个小的工人房（会请很多住店的工人的），我的客栈就留了3个小房间，后面招了6个工人，都是住在客栈，吃住全包。(7)软装方面要注意下，选用的所有灯具都要考虑用节能灯，要不等开业了看到电费很高的时候你就来不及了。注意性价比，有些可有可无的采购，问下你的设计师能不能去掉。什么都买，什么都想好的，如果还给自己找个理由：贵就贵点，我是做情怀，那铁定超出预算。三、经营亲，不要想着民宿是你一个人啥都做了，那样自己不仅忙的半死，服务也上不去，就更别谈睡到自然醒，喝喝茶的情怀了。客栈是门需要各个方面都做细致的生意。不是花点钱开起来就了事了，开起来才是刚刚开始。建议：真想做个赚钱的客栈，那就花6个月以上的时间先去别人的客栈打打工。你会少走很多弯路的。我的客栈就是在找设计师以及整个装修5个月的时间内安排合伙人去别人的客栈实习了，做了6个月。不仅了解清楚客源从哪里来，日常有哪些需求，更重要是了解了客栈日常经营里的林林总总的问题。从装修时我们就避免了很多隐患。下面说说经营的事情。(1)人员我的客栈【丽江王子别墅客栈】总共10个房间，请了1个阿姨打扫卫生，1个杂工，1个厨师做饭，请了3个管家提供一对一管家服务，帮客人安排行程和接机，床单被褥等等都是外包给专门做酒店清洗的。虽然是10个房间的客栈，但是也是正常的运营体系。(2)管理6-7个员工，且员工会有流失，就要涉及人员管理和招聘。要做各种财务报表，要做采购预算。完全就是个小企业了。(3)扩大收入来源民宿如果仅仅做客人住宿，那样服务也提不上去，基本也会亏损。我的客栈【丽江王子别墅客栈】额外提供：餐厅点餐、旅游服务、代购服务、包车服务等等旅游景点一般餐饮都很贵，所以咱家提供餐厅点菜，干净卫生，价格又便宜，客人满意度高，还有额外的收益。我们的管家服务会给客人安排行程和帮客人代购物品、包车服务，所有都是客人自愿的。而且提供的都是我们在当地挑选的品质好的。这样不仅提供了好的服务还有点额外的收益。雨季来临时我们还采购很多雨衣雨鞋供客人直接在店内购买，还“免费”提供充电宝、自拍杆等供客人借用。专门跟做SPA比较好的团队合作，客人需要的话可以提前联系过来给客人做SPA，让游玩一天很劳累的客人有个放松的方式。四、网络推广用好互联网的推广平台，加大跟OTA之间的合作。(1) 我的客栈【丽江王子别墅客栈】微信公众号：王子别墅，客栈介绍的文章在推广1个月内就达到了3.8w的阅读，刚开业的第一个月就达到了50%的入住率。(2) OTA的合作不能简单的上线就不管了要多跟OTA的地方经理多沟通，多参与他们的活动。比如有的OTA偶尔会搞抽奖活动，免费入住一晚，我们都积极参与中奖的客人不仅会帮我们传播，客房是免费住，但是其他方面客栈还是有收益的，总的来说一举多得。五、做好口碑经营(1) 这里才是重点，客人从下飞机接机开始，就要把每个细节都服务好，务求客人的满意。一定要把管家培训好，对客人的所有需求都能及时的处理，让客人快速的熟悉这个陌生的城市。携程等OTA平台上的点评一定要及时跟进。我的客栈开业半年左右，已经有300多条满分好评了。(2) 店内推广因为有管家服务，对于服务满意的客人，会让管家提醒客人，帮我们在网络平台上给个好评，微信朋友圈里帮我们转发下。大部分的客人都会乐意帮忙的。所以，只要服务做好，口碑会越来越正向的。六、开源节流-精细化运营这个题有点大哈，单独抽出来讲，但是即使是一家客栈，也要考虑这块。前提是财务报表一定要统计的详细。从开业开始，抓出大头的支出，考虑优化。(1) 餐饮客栈早餐是免费的：自己包的包子、小米粥、紫薯、玉米、鸡蛋、酸味米线等等。还有6-7个员工都是包吃住的。这意味着餐饮有很大一块支出费用：1-2万一个月的支出。所以呢雇了一个大厨(注意，只有一个大厨)，毕竟客栈餐厅比较小，餐饮不是主业。跟大厨一起优化菜品，支持午餐、晚餐在店内点菜，结合住宿是高端的，所以推出的菜品味道、色相都要足够好，菜单也要精致，价格方面比外面专门的餐饮便宜一点，主推私房菜的概念【王子私房菜】，这样性价比就非常高了，利润也起来了。客人也愿意点菜，点完菜也是惊喜，大部分的评价都是在景区竟然吃到味道这么好、这么干净卫生、这么性价比高的菜。效果：餐饮的营业收入正好覆盖了早餐、员工的饮食、大厨的工资。实现了盈亏平衡。客人满意度还很高，毕竟没指望这里赚钱，这里也要讲情怀嘛，让人家吃住都满意。(2) 水电水费消耗不多，基本都是洗澡的，没法过多去节省。当然了，如果条件允许，可以打口井，这样水费会节省很多。电费：这里要注意了，电费可是大头，一方面在装修时要考虑用节能灯，更多是经营时的细节注意，很多客栈为了复古都采用的是钥匙开门或者高端点的密码锁。亲，千万千万不要这么做。我的客栈一开始是用密码锁的。房间里的灯具都靠客人自己来开关，很多客人不留意，走的时候没关灯，满房状态下一个月的电费差不多有7000度。考虑这一点，统一都换成了插卡取电(装修时就是设计的插卡取电，后面觉得密码锁高大上)。目前满房状态下一个月电费降到了4500度左右。所以建议：只要是开酒店，插卡取电就好了，情怀也比不上每个月节省的那么多的钱啊。(3) 采购日常会采购非常多的客房用品，这里稍微节省下就是一大笔开支啊。我老婆是网购达人，她会挑着商家促销季时囤2-3个月的客房用品，这样价格方面就便宜很多，如果每个月定点采购，还是蛮贵的。高端客栈一定要注意用品一定要考究：床上用品、洗漱用品、拖鞋等等，都要挑选好的，比如拖鞋吧，咱家用的都是3块钱一双的厚底的，客人觉得很满意，很多不注重品质的客栈采购的只有几毛钱一双的很薄的。还比如浴袍吧，挑选的时候直接买的是最好的，从一个门外汉到弄明白了这个行业多少支*多少支是什么意思，挑选的是柔韧度最好的。还比如被子，咱家挑选的是95%鹅绒被，盖着非常暖和，好几个客人住完后觉得舒服，还让我们给代购了几套：），那一刹那的幸福感，满满的。客房用品一定要把情怀体现出来，即使贵一点也要用好一点的，让客人觉得满意，增加口碑传播。毕竟不是只开几天客栈，是要长期做的，品质越好也越不容易坏啊，对吧？(4) 车费我们家客栈是专门买了2辆私家车去机场接客人的。我们客栈入住2个晚上以上都是免费接机的。一个月车辆的油费都有了。之前都是管家直接充值。后面统一去加油站办了2张储值卡。不仅每升便宜一毛钱，也杜绝了弄虚作假的隐患。客栈经营的细节都考虑的很详细，执行的很到位了，开起来会亏损吗？？？欢迎各位去丽江做客，一起探讨如何开客栈，如何经营客栈。丽江王子别墅客栈地址：丽江市古城区束河路天域阳光3期福瑞苑30栋 （束河古镇正门口）百度、高德、搜狗等地图：王子别墅客栈，导航即到。客栈电话：携程：360摄像头直播客栈院子：客栈2楼直播玉龙雪山：王子别墅的微信公众号：王子别墅客栈客栈介绍:1、一亩地的独栋别墅,三层楼 地下室的娱乐设施,10个房间一楼每个房间里都有独立花园，其中3个房间可以直接看到玉龙雪山二楼每个房间都有阳台，其中2个房间超大阳台可以直接看到玉龙雪山三楼是豪华套房，超大阳台可以直接看到玉龙雪山2、地下室做了电影院KTV、还有麻将房3、100M光纤入户,电视机都是50寸以上乐视高清电视,购买了2年的乐视会员，看超清大片4、家具都是定制,卫浴都是科勒,高端洗浴用品5、入住2个晚上以上免费接机6、餐厅厨师点餐,管家一对一咨询服务下面贴一下客栈的图片供大家一起欣赏。 话题的优秀回答者很多人在搞这行，我也自己参与过这种项目，题目太大，大半夜我仓库点完货回房里歇会，简单扯几句一条条回答你，大家可以当故事会看看。1、想在浙江省内开民宿的话，该如何选址？2、目前本金不多，创意和审美很不错。想做一家有情怀的民宿，成功的几率有多大？3、预计4-10间房，工业风格，总投入大概是多少？营业后，能盈利的可能性大吗？1、想在浙江省内开民宿的话，该如何选址？A. 闲时的日常准备工作：了解政策风向没事多看看新闻联播和地方新闻是不会错的，国家和地方政策是最直接的红外扫描机，直接告诉你下一个热点和地方政府随后的基建跟进速度以及后期办事的配合程度。B. 划定大范围：虽然你不在南海边但是你也要学会怎么画个圈浙江省这个范围太大，简单来说，如果你想在浙江做，除了杭州这个城市是全国性的一线旅游城市之外，别的城市或者县级市都相对难做。你说到你本金不多，那我姑且就真当你比较穷了，所以就不考虑你在杭州中心市区拿物业这件事。那么我说一种办法，就是以杭州、上海、苏州、南京这四个城市的中心城区为圆心各划出三个小时驾车车程范围和高铁历时三小时范围之内的两个大圆，然后看交集部分的区域有哪些优势或者名声较大的乡镇或者村，然后实地去走街串巷扫街锚点。C. 细化选地块/物业：依山傍水是优势但不是绝对优势切忌只看风景不看周边配套的情况，不要选个风景秀丽但是鸟不拉屎的鬼地方。不要害怕周边已经有店了，很多人觉得别人做了你就不能做了，恰恰相反，其实越抱团的地方越好做生意，这叫集群效应，尤其是在你很有信心能做得比别人好的情况下，那搅一棍子更好。有些还没出现集群效应的地方还是要多方考察探风声看看后期有没有起来的可能，如果高速高铁和机场一个都没有的话，务必慎重考虑，除非你有能力自己修路。2、目前本金不多，创意和审美很不错。想做一家有情怀的民宿，成功的几率有多大？我也不知道你说的本金不多到底是多少，创意审美这个东西我也不做评价了。我简单跟你说一下市场行情，直接谈钱。先说施工和装修这块，间房成本在4~6万的，间房间夜能卖个150~250，间房成本在8~10万的，间房间夜能卖个300~500，间房成本在12~18万的，间房间夜能卖个550~850。这些数据是国内北上广深杭比较正常规模（房量100 ）的酒店的情况，小酒店的间房造价均摊成本只会更高不会更低，所以你看看你口袋里有多少钱你再想想你能做到什么水平以及你自己店的侧重点在哪儿。成功几率就不回答了，没答案。3、预计4-10间房，工业风格，总投入大概是多少？营业后，能盈利的可能性大吗？总投入多少你自己算吧，我上面已经讲了，就看你想做什么档次。另外，4-10间房，我就保守一点，算你均房面积25吧，那你最少得找个120~300的物业，这种物业就很尴尬，除了小别野和农民房，别的独栋建筑很难符合你的条件。盈利的话，看你造化了，难说。之前专栏里面写了期关于民宿行业的东西，凑合当个参考吧：推荐阅读更多回答走过大山大海，终将抵达故里。我创办了“宛若故里清泉美宿”，整合互联网和淘宝设计资源改造丽江美宿，作为梦想家的案例，与茵曼等一同被写入阿里巴巴海外招股书P143页；我的路演ppt被投资人戏称为“史上最文艺的BP”。年初拿到包括郑南雁铂涛在内的三个知名投资机构千万资金的合投，由此成为民宿业第一个拿到风投的管理团队。首要，一定是选址，过云山居民宿意外火爆，创始人之一的瓶子认为主要是窗外景色，他花了半年时间，才找到的选址。唯有感动自己的风景才能丰盈客人。而如果按照我们一般的商业选址规则，这种地方做民宿一定会被干掉。第二，是跨界人士 酒店专业人士的结合团队最佳。比如宛若故里品牌的“五个一”模式，即“一个故乡人＋一座美宿＋一个私旅行 一个物产＋一个故里客社群”。比如杨丽萍艺术酒店，极致的位置(三面环海) 独特的在地设计 服务主义至上，才会使得7间房的营收一年过千万，价格与安缦媲美。第三，光有情怀是不可能成就好的民宿（需要脚踏实地的运营）。但没有情怀，却也永远产生不了感动人的民宿产品。除了建筑，设计，物件外，民宿能深深打动人的，还是做民宿这群人的初心，理念、情怀、价值观。因为人类都是感性的动物，而旅行的意义是对人生之为人的终极思考、只有在大山大海面前，人们才会发现自己的渺小和浩瀚。详细说说以下几点，你会更好的知道怎么样开始着手。1.选址因没有充分的调研，或因对困难没有做好充分预估，或因没有设置好权责利的边界，或因无专人对结果负责。2.合伙人单枪匹马创业的并不太多，一是由于资金问题往往需要平摊，二则有志同道合者一起前行会让人们感觉更安全。但这种安全的错觉，不知道害了多少人。朋友合伙的结果，多是不欢而散。所以，问问自己，为什么要做这件事，开始之前，所有人都觉得自己能够兼顾。其实一旦开始，就不容易了。身边也有太多的例子，要么把兴趣和爱好变成生意之后草草了事；要么天天都在讨论，人人都有建议，但是没有人主动执行，永远无法开始；更有甚者，指望着职业人士打理。但是连生意模式都没有，经理人怎么管？3.建设签好合同，如何设计和定位，如何做预算，超预算了怎么办，你得懂；要装饰房子、要挖井，要消防，要报批，要跟工人死磕细节加与群众打成一片，你得懂。4.虽只有10来个房间，招人管人、做财务报表、营销推广、流程服务一样不省心；很实际的问题，你可能遇到可爱的客人，也可能遇到恶心到死的刁蛮野兽，如此，你调整好了心态吗？而所有这些会遇到的问题，答案都并不好寻。这不仅是因为国内民宿出现的日子较短，更是因为：每一家民宿都是不同的。所以它很难形成一门像酒店管理学那样细分成无数分支的学科，所以它只能通过不断地研究和请教有经验的前辈，才能隐约得窥门径。在我下定决心做宛若故里之后，我在日本、台湾、国内住了200多家民宿，写下了50万字的调研报告，这个数字还在与日俱增。然而不管看了再多民宿，在做之前，前路都像迷雾密布，只有当你真正开始做了，走进这片迷雾，你才知道路在哪里。当你真的成为一家民宿的主人，当你的每一个决定将影响它的格调、前途与命运，你一定会发现，你是多么幸福又多么责任重大。因为这真是美妙无比又要求极高的一件事，把自己变成N面手，让自己更臻于完美。以上内容来自本人写作的《美宿养成记》，敬走在这条路上的我们。欢迎关注公号：宛若故里
一同探讨美宿的未来。民宿掌柜／前大学教师／摩托党／会煮个咖啡做点菜15年夏天在汕头开了第一家民宿-噢家民宿16年春节前开了第二家-鱼它咖啡民宿（汕头简称“鮀城”）其实一开始只是叫鱼它民宿，17年初历经千辛万苦终于将隔壁的咖啡馆开起来17年春节又增加了一个家庭套房取名-噢家小屋到现在一年零八个月其实我始终相信在国内的三四线城市也可以开创更美好的住宿体验，不一定非要选在热门的旅游目的地或者大城市，当时做噢家的时候就是单纯的喜欢汕头的美食以及它接地气的市井生活，从某种程度上来说，我也在见证它的成长，这种体验过程其实是蛮开心的。开民宿除了情怀之外，更多的还需要经营的头脑和实干的才能，不然你会死的渣渣都不剩。在大理见过一些特别有情怀的民宿和民宿主，有的还上过一条，但经营情况不是很好，入住率也不高，因此到最后没办法就外包给了一些有成熟管理经验的公司经营。如果找不到人脱手，那就只能硬撑着，最后就很惨淡地收场。第一：选址为什么要选在汕头？其实国内有很多中小城市很有特色，也有些游客，但是在客栈民宿这一块还有比较大的空白，尽管像莫干山，大理这样的地方已经非常热门，做民宿的环境也很成熟，但是如果你是新手的话还是不建议一下子去竞争这么激烈的地方。首选你的家乡或者长久生活过的地方。我在汕头上的大学（没错就是汕头大学），毕业后又留校教了两年书，所以对这座城市还是比较熟的，作为一个外地人看来，这座城市最吸引我的就是他的美食，这点凭心而论，国内还没有哪座城市可以完全超越它，而且作为一个夜生活丰富的南方小城，基本上24小时出门都能找到吃的。在笔者的家乡苏州，基本上晚上9点以后出门就找不到什么吃的了。所以作为一个吃货来说是很幸福的。其实当时除了汕头之外，我觉得泉州也是个不错的选择，现在泉州这块已经发展的很不错了，当时还没几家。其次就是地段！地段！地段！汕头市区有两个区，金平区和龙湖区，金平区是老市区，龙湖区是汕头选为经济特区后新开发的区，新市区就跟很多城市一样，高楼大厦，宽阔的马路，现代化的小区，而美食基本上都集中在金平区，所以用脚趾头想想就知道，如果要开民宿肯定会选在金平区。简·雅各布斯在她的书《 美国大城市的死与生》里讲到社区与人的关系，当时这本书的写作背景是美国上世纪六十年代，还是城市郊区化发展如火如荼的时候，这个很像当下中国城市发展的现状一样，一味的求大求新，“单一化”十分严重，千城一面，我个人是很不喜欢这种模式的。所以我在选址的时候考虑选在人群密集的老式小区，很有人情味，旁边就有一个菜市场，很接地气，生活可谓是超级超级便利，可惜去年汕头城市创文运动把老菜市场拆了，搬到新的菜市场去了，虽然也不是很远，但是还是非常可惜的。再一个就是老市区的房价也相对比较便宜，可以节约一些投资。最后就是不一定要选在路边，我的思路就是现在网络这么发达，很多人都是通过网上预订的，只要你装修做好了，有特色的，再加上做出了口碑，俗话说“酒香不怕巷子深”，自然会有客人找上门。我的噢家民宿就是选在一个八十年代的老式居民楼里面，开放式的小区，没有物业和保安，出门就是长平路大排档一条街，周边美食摊档林立，走一公里就能到海记牛肉，不需要人为的规划，所有的小店都在有机的生长着。第二：装修这个看个人口味，我个人比较喜欢日式和北欧风，所以装修的时候也尽量往这方面贴近，温馨同时有家的感觉。所有硬装 软装的费用摊下来成本在2500元/平米-3000元/平米左右，当然我做的基本上整个房子拆掉重建了，而且房间本身比较少，公共空间的比例就更大，如果民宿规模更大的话，那么均摊下来的成本会更低，理想的情况下如果能控制在2000元/平米还是不错的。噢家民宿总共120平米，当时开业起来总共装修 软装花费在28万左右。当然前提是这个房子是你的自有物业或者租期在10年以上的长租合同才舍得投这么多的钱，不然如果短租个几年是绝对不划算的，到时候如果房东突然涨房租或者不租给你了，那连哭都不知道去哪里哭。投资如果比较大的话，建议找设计师。找一个和你口味审美都比较接近的设计师，当然你也要信得过，其实这几年两套民宿装修下来，全部都是自己瞎搞的，也是走了一些弯路，花了不少冤枉钱，一个好的设计师绝对可以帮你节省掉不少钱，有些地方的钱该花，一些地方的钱就可以省了。别看你多花了几万甚至十几万的设计费，但是可能最后做下来的钱比你自己弄还要少，而且出来的效果会更好。第三，经营如果是新手，强烈建议你去一些优秀的客栈民宿打工半年，或者你有足够的时间住过足够多家店，最少30家吧，评分在4.8以上的，那你基本上就达到了初期开店的资历。当然如果你觉得自己经历很丰富，可以足够应付了，那就另当别论，毕竟有些东西要等自己真正开起来之后才知道。如果只是想玩玩的，那就当我没说。笔者从大学时代开始住青旅，到开店时候为止差不多已经有接近十年背包客的经历了，再加上14年的时候出去外国浪了一年，也算是一种高强度持续性的体验，也算是积累了不少经验。（顺便吐槽一句，我们接待过一些自称是背包客的客人，上来就嫌这嫌那，主要还是价格贵，说自己住过多少多少青旅了，没见过你这么贵的，其实我很想怼回一句，你住过多少家？）另外就是定位的问题，现在青旅在中国是走下坡路的，便宜固然是一个优点，但是现在是个消费升级的时代，提供更好的硬件和服务，我相信还是会有消费者会愿意买单的。现在不缺便宜的小旅馆，缺的是良好的用户体验。要做好开店处理亲力亲为的准备，至少熬个半年吧，在这过程中，慢慢招人，慢慢培养，你才可以把这些日常管理托福给别人。换个床单，通个马桶，接个电修个水龙头那自然不在话下，还有处处照顾到客人的感受，以及打理好你跟当地工商税务公安等等之间的关系，笔者在开店之前是个不食人间烟火的书生，开店之后也要硬着头皮去跑东跑西，干一些以前最讨厌的事情，为了保护你所爱事业，你必须舍小求大。等你慢慢掌握了这套社会的游戏规则，你可以说才开始上手。经营一家民宿其实最考验的是人的耐性，在开始的这一年半载中，情怀的东西会慢慢褪去，支撑你走下来的东西还是足够的耐心。下来就是推广，几个常用的平台，不建议放太多，像去哪儿，艺龙，美团，携程这些，如果你打算接一些国外的客人，还可以放booking和airbnb，说到底还是做口碑，笔者曾经把噢家民宿在三个月内做到去哪儿汕头酒店行业的第二名。最后就是行动派，万事俱备，就等你动手了，不要老是因为考虑一直悬着，机会就这样错过了。笔者从考虑开民宿，到辞职，再到付诸行动用了不到两个月时间。只要你想，什么时候开始都不晚。最后预祝开业大吉，后续如果还有什么问题，欢迎来汕头吃吃美食，我们坐在小酒馆里聊聊。留个联系方式：微信手机同一个，噢家民宿：，鱼它咖啡民宿：一切美好的事物看到题主的问题，鉴于自己这么大半年操作自己的民宿带来的各种操心与纠结，特意来冒个泡吧！首先上图！地点，苏州阳澄湖边。改造前改造后下来说说我自己感觉需要处理的几个关键点，纯属个人意见！一.关系处理。对外关系和对内关系以及合伙人关系。对外关系包括政府政策，附近邻里关系。前一点处理不好，项目前期不得安宁，后两点处理不好，项目永远不得安宁。二.定位。同质化竞争这么严重，如何让别人选择你的店。特色呗！三.自己。如果自己心理预期永远走在实践成果之前，自己会相当痛苦。包括对自己审美预期，对当地施工队的能力预期，对营业后实际客户数量的预期等等，适当放低自己的预期，随机应变。另外，自己本身的不断学习，成长也会让你的店不断成长。四.资金，这个就不说了，大家都懂得。时间关系，不展开啦，有兴趣的朋友可以聊聊！建筑师，民宿设计与运营很多进入民宿、客栈行业的人，大都怀有一种情怀，也许是热爱自由，也许是羡慕民宿主人悠闲的生活状态，然而，在真正进入这个行业之后，很多人会突然陷入迷茫，原有的情怀被日常的各种琐事逐渐侵蚀。所以， 在决定从零开始做一家民宿的时候，要认真考虑以下几个问题：一、考察分析对于民宿的考察分析，主要有两个方面，第一个方面是从全方位了解民宿这个行业，另一方面也是一个可行性的分析，更多是关于经济。体验考察分析：既然民宿是一个服务体验行业，那么你一定要用心去感受这个行业，你并不是漫无目的去看，分别从如下几点去体验和分析这个民宿：a.特点/亮点/吸引点b.交通c.大环境d.周边小环境e.商业氛围f.服务g.配套设施h.室内设计i.餐饮j.消费者反馈一个民宿的好坏主要由上面这些点构成，你在考察的时候需要去记录这些信息，哪些是我可以学习的，哪些是在你的民宿要规避的。收入支出的考察分析a.成本预估分析:要从侧面了解你所考察区域的租赁成本费用，改造的费用全国是差不多的，找懂设计的朋友是可以预估出来的，然后再测算一下运营的人员成本，要清楚你开民宿需要投资多少钱。b.收入预估：收入预估实际上是好做的，房间价格是透明的，平时和周六日多去几趟就可以估出入住率的情况，从而也就知道项目的收入情况。我们做支出收入预估是十分有必要的，情怀仅仅是我们做民宿的起因，只有算了账你才知道你要花多少钱，大概能挣多少钱，这是一切商业的根本。如果并不能维持一个合理的收入或者甚至赔钱，再多的情怀也会消磨殆尽。二、立项定位如果你通过考察以后发现你的项目是可行的，那么我们就需要立项了，立项之前的必要条件就是定位。民宿如何定位？民宿的定位有三个客观依据，缺一不可。首先，你要做一个多大规模的民宿，大概投入多少钱？这直接决定了你民宿的档次和客单价。另一方面，民宿的核心竞争力是差异化，而民宿的差异化是什么？就是民宿的主人！在做定位之前，你作为民宿主人需要详细分析自身有哪些优势，哪些特长，哪些可以落地在你的民宿中行为一个特色，哪怕是喜欢与人为善、做饭好等这些都是你的优势，也是你民宿的差异化。最后一个方面，也是比较关键的一点，民宿主人很容易自弹自唱和自嗨。别忘了你是为消费者服务的，在做定位之前你需要深入了解一下你目标人群的消费习惯和消费特点，他们的青睐方向也是你要考虑的重要因素。说了这么多，我们到底要定位什么呢？我们需要如下几点的明确结果：a.品牌核心竞争力/品牌特色 b.品牌消费定位/客单价c.表现风格定位d.品牌文化/精神有了这些结果，你会发现你对你的民宿印象十分清晰明了，仿佛有了指路的方向，这也是你接下来实操的理论导向。三、项目选址和经济分析必须同时开展很多民宿老板都询问选址的事，而实际上，选址并不是一个孤立的事，在选址的同时，经济分析必须同时做，这两者是同步进行的，缺一不可。其中总结起来，你选址的地方你要有感觉、能够有政府关系支撑和具备客观的地利因素，而具体决定你到底能不能选这里的关键是经济指标分析。说起经济分析，和一开始我们提到的收入支出分析类似，由于每个地块的情况都有很大区别，并不是你想找一个300平米的地方就能够那么准的。所以在定址之前，请找相关土建和设计专家去您要定的地址上详细估算一下。为什么要估算？因为假如你的地址上给排水系统不完善或者电容量不够，光地下埋管道和引电的这些钱花个百八十万都是很有可能的，不要掉到这种坑里，民宿改造中，看不见的钱远比看得见的要多。另外，当已经有备选地待定的时候，你就可以精准算出你的房间数了，那么根据上文中你总结的客单价定位和周围民宿的入住率，你就可以预估出你的收入情况了。有了投入和支出测算和投资回报情况，你才能决定你选址的这个地方到底能不能干，这个事一定不是拍脑门决定的。四、疏通政府关系和签订租赁合同为什么把疏通政府关系放在了前面？因为你必须要在选之前确定你所选址的地方是否能够正常办理证件和执照，有没有硬伤。假设你选址的地方是所谓黑户，无法办理证件，那么你也需要确定会不会在你做起来后有人总找你的麻烦。另外有一点很容易被民宿主忽略，那就是与村干部之间的关系，在选定地址之前必须要和当地的行政单位多打交道，看看是否能够融洽相处。如果村长真的是十分品行恶劣或者难相处的人，那么你的项目要慎重考虑，不要给自己埋雷。而且村干部的关系处理好了，和村民的关系会容易解决的多。签订租赁合同的时候建议一定要把土地属性和房屋的权属弄清楚，不要有纠纷，其中包含继承纠纷和其他纠纷。在签合同之前希望能够花些小钱让律师起草或者律师审查，有利无弊。五、功能规划与视觉设计在这里，我们要把功能规划放在前面，甚至做功能规划的和室内设计的可以是两批次人。做功能规划一定是要懂酒店运营和管理的人来做，需要准确的计算和理性客观规划。而做视觉设计则是另一个偏感性和自我的事情，而且做视觉设计也是要在功能框架内做，好的设计一定不会被框架限定，而是能为功能性锦上添花，将功能融入美学之中。在做视觉设计的时候怎么才能做好呢？建议民宿主把你认为你的民宿给人的感觉描绘出来，另外寻找一些参考图片就够了，要让设计师有充分的想象空间和创造力，你的空间才会有亮点和别具一格的元素。六、民宿命名和证件办理在设计的同时，可以同时进行民宿命名和证件办理，最大化地节省时间！说起命名这个事情，它并没有太明显的时间要求，而且感觉很微妙。有的人可能在没做项目前就已经想好了你家宝贝民宿的名字，有的甚至可能到第二天就要做门头的时候还在犹犹豫豫。虽然命名没有硬性要求，但是原则还是有的，是什么呢？a.识别度高，印象深刻：这个是起好名字的第一要点，店名基本上是给消费者的第一印象，如何能从OTA平台茫茫民宿中做闪耀的那个星，以及能让旅客多年后还能记住你，起一个个性一些、识别度高一些的名字吧。b.最好易记：不论是用谐音、词语歧义和其他短小精悍的方法，能让消费者一下记住你的名字也是好名字。 但是，如果你满足了第一个条件，这个条件可以不忽略，为什么？如果你的店名十分个性和长，或者中英搭配等等，那么也会让消费者记忆深刻，比如：我5年前去过一家店，叫什么“我和九十九个老板娘的故事”什么的，“有一只猪在春风中淋着下雨”等等。他未必记住你的名字，但是一定记得住你的店，这可能比记住名字的效果更好，他会很乐于去和别人分享这个奇特的见闻。c.能注册商标：很多人在起名字的时候都会忽略这个问题，用一些通用词汇做店名，或者起一个已经被别人注册商标的品牌名。但是真的当你做大做强的时候,如果发现品牌名不能注册商标或者被别人注册的时候，你会很纠结，辛辛苦苦十几年可能在给别人做嫁衣。所以在命名的时候最好去“国家工商行政管理总局商标局”的网站查询一下。d.表现品牌风格：我们希望店家起的品牌名能够反馈出民宿主的性格或者和你民宿的气质相符，因为有一种东西叫“吸引力法则”，你的品牌名一定会吸引你想吸引的和你志趣相投的消费者。接下来我们来讲办理证件的事情，实际当你的租赁合同签署以后便可以去申请工商核名的事情，另外当你的设计图纸确定以后你就可以开始着手去办理很多证件了，例如消防、环评、食品安全等（各地政策会有所不同）。一般来说，在施工前消防的许可是必须办下来的，否则是不让动工的。办证是一个周期很长的事，但是一定要提前去操作，把时间节点了解清楚，不要等着明天就要开业了，环评、公安和食药监局来找你的麻烦，再补办可能需要更长的时间，不仅影响生意还影响心情。七、项目施工改造当设计敲定后、资金到位后、相应的前置手续办完以后，就要开始做施工改造了。这是整个开民宿环节中较繁琐和复杂的事。在设计过程中一定要想好哪些是一定要拆、一定要留、可拆可留的。对于可拆可留的可以暂时保留，等施工过程中再去观察是否能融入整体或者有没有开发价值，再决定去留。 施工虽然是个庞大的工程，但是也是有规律和技巧可循的。其中在施工前你可以花少部分钱请一个第三方施工监理，全程监控整个过程，会减少很多风险。另外，有三个文件必须要有，而且需要认真看：施工合同、项目进度表、施工报价表。这几个文件将是你打款、审查项目和验收的重要依据，避免不必要的纠纷。八、设备和软装配饰软装配饰和设备采购实际上和施工改造是同步的。这里指的设备更多是厨房设备，在厨房设计完毕后，就可以找厂家下单了订制了，包括室内的订制家具和灯具，都要算好订制周期，有的可能需要一个月左右，不要等到快装修完了才想起这些事，有可能会造成万事俱备，只差家具的情况。非订制产品，建议在开业前15天左右采购，把途中意外和其他不可抗力情况计算在内，尽量多留出空挡。九、人员招聘及管理我们希望所有民宿主在开民宿之前至少能够找到一个管家或者可培养成为管家的人才，因为民宿行业兵多将难求。你的店面管家最好是在签订租赁合同后就可以到位上岗的，如果他参与了整个品牌和民宿建立的过程，他会对品牌核心文化理解的更深入更透彻，也会更加爱惜这来之不易的结果。 对于其他普通员工，应该在开业前一个月左右寻找，最好能够在离民宿地不远的乡村寻找综合素质较好的年轻人进行培养培训，这样一来解决了他们的工作问题，和当地村民处理好关系，二来也能减少人力成本，减低招聘难度。 在开业前起码留出10天左右的时间进行培训和试营业，在这个过程中寻找问题、及时发现问题并修正问题，以一个良好的面貌展现给你的消费者。十、OTA和微信营销在营业执照办理后或者办理中（各地情况不一）就可以寻找各个订房平台洽谈合作了。佳乡建议前期可以多和各种平台合作，先增加自己的曝光度和展示频率。如果把流程和手续都处理好，在开业前就可以上线，预定和预售开业后的房间。更多民宿注意事项及运营技巧，题主还可以关注“桃花源迹”微信公众号，一个专注于民宿设计和运营的平台，希望对你有所帮助！名士之风1、首先最关键的是选址：我本身是做客栈的。店在昆山周庄的（不知道的可以百度…）我给你的建议就是民宿选址一定要在景区内 （浙江的话乌镇西塘已经泛滥。南浔我去看过还可以、还有些山 雁荡山什么的没去实地考察～具体要详细了解才能说）毕竟你最多10间 像我们这儿年租金约10万。风格什么的最好贴近景区特色… 游客且喜欢工业风的并不是很多2、10间客栈外包装修费约80万 具体看你自己能力、我自己做自己采购 花了45万。一年净利润约40万（实际操作过、有账本） 装修方面水很深 材料什么的必须自己懂才好。3、然后就是所谓的文艺、个性、特色？这个首先你必须自身有这个素质、懂一些设计、会一些才艺。民宿的东西很多需要自己做、因为相应尺寸的不一定买得到合适的。并且数量少 定制也不划算。4、其次就是网上售卖了。主要是携程去哪儿 其次美团 看你价位了 。我们300 价位去哪儿携程都是4.9分 前排显示4、其实 要说的话一天也说不完附上几张我的店装修图什么的、有空再探讨UI设计一、关于民宿选址的问题想在哪个区域开民宿，选址首先要考量的就是人流量，毕竟客源是盈利的第一要素。浙江风景秀美，省内旅游景点很多，考虑在景点周边开民宿会比较合适。像西塘、乌镇等都是著名的旅游胜地，客流不是问题，尤其是在旺季的时候。不过如果想在景区中心开设民宿，成本压力会比较大，毕竟租金是一笔巨大的开支。所以建议可以选择景区周边，一来租金压力会小很多，二来人流量也不会太少。网上可以查到很多年轻人将破旧的老房子改造得焕然一新。另外，选址还要考虑很多别的因素，这就像买房子一样，周边配套设施很重要。比如说超市离得远不远，停车是否方便，周围环境是否嘈杂等。住民宿的不少旅客都有逛逛超市买点东西的习惯，有些以家庭为单位的甚至会买蔬菜肉类回来做饭，因此商圈也是选址需要考虑的因素。二、关于情怀的问题一家经营成功的民宿必然是要有“情怀”这个因素的，否则对入住的人吸引力不够。如果客户选豪华，五星级酒店在各城市越来越多了。选实惠，快捷酒店也不少。民宿吸引人的地方主要是就是情怀 性价比。那么从这一点来看，有情怀的装修风格就有了最重要的区别。情怀要从细节入手。首先，住宿的环境要让人感觉舒服，与装修和创意有很大的关系。要注意装修哪些该花哪些该省。比如说在厨卫方面，龙头地漏等五金一定要在可能的情况下选好品牌和质量的，不要心疼价格，对于一些一次性投入的东西，会发现舍得下本钱能省去很多后期维修的麻烦。在软装方面，要多花花精力，很多东西要多淘，货比三家，比如窗帘、沙发，甚至一些小物件，性价比很高，但经过精心的搭配，出来的效果确实让人眼前一亮，容易获得象下面这样客人的好评。三、投入和回报的问题一家新的民宿服务机构要盈利真心不易，拓展客源对于一个有情怀的民宿 经营者是一件相当困难的事，一开始往往是通过自己的朋友关系进行推介，但这样的客源数量有限，极不稳定，无法承担民宿的长期经营成本。所以这个拓展客源的事，要反过来思考，那些寻找民宿体验的客户，一般是去哪些平台寻找服务的。目前国内用户比较习惯去三个平台：途家、蚂蚁短租、Airbnb。Airbnb在国际上名气很大，国内用户有些反馈是使用不太方便，可以试一下，但重点可能是途家和蚂蚁短租，这两家国内的优秀平台咨询量较大，蚂蚁短租客源以家庭出游用户为主。毕竟有了足够的线上流量，才有足够多的用户体验，才有形成足够多的正面口碑在市场上传播。通过第三方服务平台引来客人后，用心的让客人有愉悦的体验有助于形成回头客，或赢得客人介绍新的客户。民宿内一定要干净，关于床单被套的打扫清洗和消毒是很多客人担心的问题，一定要做好细节。至少请一个保洁来认真负责房间卫生问题。各民宿平台或多或少都配有保洁阿姨，前天我刚在蚂蚁上抢到一个一毛钱保洁一次的优惠活动，各个平台也明白这部分的重要性，都在积极的做吧。总之，选址 营造民宿氛围 适当引流，可能就能让你精心打造的民宿起步了。『公众号：民宿观』一切不以过日子为目的的谈恋爱式开民宿都是耍流氓。首先，先确认一下我们谈论的开民宿，是指开民宿是为了民宿本身的投资回报，即我开民宿就是为了从民宿上赚钱，这种情况下，我们的讨论才会显得相对简单纯粹。因为现在有些民宿，特别是一些所谓网红民宿，他们的模式很多样。他们开民宿，或许不是为了从民宿本身赚取多少利润，而是将民宿当成一个杠杆，获得品牌效应，进而撬动更大的其他利益。我想要讲得简单一点，那么从以下两个大的方面讨论总不会有错：1. 如何做出一个好的产品2. 如何将这个好产品卖出去Part 1 ，如何做出一个好的产品首先，如果把民宿分为从0到1，和后期的从1到10，那么如何做出一个好的民宿产品，大部分涉及到的是从0到1，小部分是从1到10.想要做出好的产品，有一个前提条件是这个产品得政治正确，这个不想多讨论，在地的政策和法规是每一个民宿人的必修课。而一个民宿产品最后的呈现是否足够好，老方认为，你需要对以下几个方面有充分的了解。1 . 你的民宿所在地的市场是什么样的主要包括：市场总量是怎样的淡旺季如何分布竞争压力如何游客构成如何旅游方式构成如何（传统观光游还是休闲度假游）老方在福建，主要在厦门和武夷山都待过，以这两地为例。厦门，整体市场庞大，淡旺季有区分但不是很明显，酒店和民宿市场都十分成熟（很不适合菜鸟进入），游客多以年轻群体为主，观光游发达，休闲游发展也很快速；武夷山，则不仅市场总量小（真对不起它双世遗的地位），淡旺季还十分明显，民宿处于初期发展阶段，基本都是观光游。通过以上，我们大概可以得出一些结论，像厦门这种，市场大、淡旺季不分明代表你的盈利上限高（成本我们另外分析），竞争压力大代表行业交替速度快（存在大量的转让和倒闭），休闲度假游发展越好，代表高端民宿的土壤越好。以上这些因素共同决定了，它很不适合初期菜鸟和弱鸡进入，这个阶段的市场已经不存在什么投机的机会，硬件与设计不好的民宿不太好生存，而高手则很喜欢这样的成熟市场，适合做中高端产品。反之，同理。为什么要特别警惕你的所在地的休闲旅游市场的状况呢？现在好多人受莫干山民宿的影响太深了，毕竟很多民宿主，在做民宿之前都喜欢去所谓的民宿学院培训，而且基本都是去的莫干山。莫干山是全国首屈一指的休闲度假游市场，它背靠的是全国最大的江浙沪市场，所以他们的选址基本都能符合——不管是2.5小时还是3小时的自驾车可达——这样的规律。 老方在一篇公众号文章里专门说道这个情况：（点击文字链接可以打开观看）数据显示：长三角地区(江苏、浙江、安徽、上海)使用移动互联网在线预订的用户比例较大，占比62%（来自《酒店业移动互联网运营现状分析报告》，由迈点研究院(MTA)联合米订商学院提供），另一个数据，是全国客栈民宿的客源地分布，江浙沪客源超过了56%（该数据由克而瑞乐苇发布的《2016年中国民宿市场报告》提供），是客栈民宿市场无可匹敌的主力军。如果你的市场不满足这样的条件，贸然去尝试只符合休闲游市场的高端民宿，后果将是非常可怕的。（更别说，莫干山的那些民宿主要有多少是设计师、媒体大神，他们可以动用的资源恐怕是常人难以想象的）2. 选址好多有经验的民宿主人会告诉你说，做民宿，有三个因素超级重要：选址！选址！选址！我想要告诉你的是，他们是对的。好的选址可以涉及到以下这些因素：交通即可达性，可达性的意思越来越多元，在观光旅游里，它往往指公共交通便不便利；休闲旅游里，往上是客源地的远近，往下是景观的远近——我是否步行几步或者开一会儿车，就能抵达美景。配套即周边设施完善和便利程度。周围环境景观这个因素里边还隐藏的，比如说周边采光、通风、是否无视野遮挡等等要素，和房子本身一起，共同决定了后续产品的整体呈现。我发现，定位为悠闲游的民宿，对于公共交通的便利性的需求会低一些，毕竟，休闲游的客人很多是自驾来的。但对于观光游的民宿，比如一些景区民宿，还有城市民宿的大多数，尤其是中端以及中端以下的产品来说，选址的因素，在后期的引流上能带来的帮助，甚至可以是决定性的。对于观光游的民宿来说，一个好位置会帮民宿多解决10-20%的入住率。（观光旅游地区，位置都是自带流量的，这是好位置必须能起的作用）10-20%入住率意味着什么呢？假设民宿的平均入住率是50%（具体多少，各地不一样），保本率35%，扣除一下只有差不多15%是决定回报的。所以10-20%的差距并非10-20%的差距，按最终利润的比例上，民宿的回报率可能恰恰就是由这10-20%决定的。3. 成本控制好的民宿产品，必须追求性价比，这不仅是对消费者来说的，对于民宿主人来说，同样如此。民宿的“性价比”想高，必须看成本。一家20间房，投资200万的民宿，均价卖到500是合理的，而同样一家20间房，均价500的民宿，如果投资成本是500万，恐怕只会让民宿投资人心里滴血。究竟想要做什么样的产品，必须有一个成本的预算，这个前期的成本控制非常重要，第一次做民宿的朋友基本都会超出预算，这很正常，但需要控制在适度范围内。我身边就有不少民宿朋友，在第一家民宿上投入过多情怀，导致成本超出过多（超出10%左右是正常的，但不少第一次做民宿的可以超出20-40%，这就很可怕了），而初期成本的多少是直接决定你的回报率的。我们说的初期成本，主要包括：设计费、装修成本、房租（后期成本的大头，后期成本另一大头是员工工资，这二者基本能占到后期总成本的60-70%甚至更多）以上几部分，需要民宿主了若指掌，并且控制得当。4. 民宿的设计设计很重要，设计很重要，设计很重要。重要的话讲三遍，还是觉得不够。我很多时候搞不明白，不少民宿主人舍得投钱在硬装和软装上，但是舍不得多花点钱去请一个更好的设计师，做更好的设计上。我觉得好的设计意味着什么呢？如果你的民宿是打算开5年10年甚至更久，那么好的设计意味着，在这5年10年的每一天每一秒，都会帮你多赚钱。要好的设计，首先，你得先有了客户人群的定位，你想要什么样的人群，明确了用户画像后，再根据这个定位去做设计。最简单的人群定位，一个是消费能力，另一个就是年龄。300-500元，25-40岁的人群，和500-800元，35-50岁的人群，肯定是需要截然不同的设计风格。至于最终选定什么样的风格，则更多取决于1. 民宿主自己的审美偏好和对用户的理解；2. 设计师的水平，包括景观建筑（如果户外面积够大的话），室内设计，软装设计；3. 民宿主和设计师之间的配合是否默契。 强调一点，一个好的民宿主人，他/她一定是比设计师更了解顾客的需求，所以设计当中，特别是功能性的方面上，特别需要这二者的相互协作。其中，必然就会涉及到双方互有妥协的状况。要注意的一点就是，你的设计千万不能让人群限定得太窄。什么意思呢，比如说厦门有个oneday，它的设计风格是典型的清新文艺风（极其重视软装，像杂志上的那种文艺装修风格），又带点性冷淡，这就让她们的用户群的面很广，基本上20-40的年轻女性都会喜欢这种设计风格。什么风格会很窄呢？比如说很传统的老中式风格（我发现就算很多年纪大的也不喜欢），偏商务风格，还有各种很土很low的风格。一般来说，你的设计风格受众越广，你的后期营销成本就会越小。为什么性冷淡风一度很受大家喜欢，因为性冷淡风就是less is more，越是简约，越是接近“无”的状态，受众就越大。好的设计不仅可以每天帮你吸引更多的人，这还没结束，在这些客人体验过以后，他们对你的产品的传播力度也更大。营销上有一个词，叫“自传播” 。所谓自传播，指的是“基于产品、营销或者人物、事件等自身的吸引力，而激发人们自发自愿地分享和传播”也就是说，越是好的产品，它造成的自传播就越好。老方写过的另一篇微信文章说的就是这方面：（点击文字链接可以打开观看）这就需要特别注意一点（涉及到你的产品定位）——哪些人群的传播能力是更强的？（年龄上来说是哪些人群？性别上来说？以及其他的维度上？）这是初期（开业之前）要做的事情，但一个好的民宿产品，做到以上，只是完成了第一步，以下一点，是关于后期的部分。5. 基于良好管理的民宿服务在装修（硬装、软装、店内vi部分）完成以后，还不够，客人要体验到完整的好的产品，则脱离不开民宿永恒的主体——民宿人。如果一个民宿无法提供良好的服务，就算再好的躯壳我们也不会去称赞它。所以说，后期的管理和服务，尤其重要。我知道的相当大一部分的民宿，民宿的真正主人，在初期打造好产品后，往后的营业时间里，不会长期待在店里。这就使得，无论如何，不管民宿主在不在其中，都需要一个专业的用心对的运营团队，来支撑起整个民宿的日常运营。毕竟，开一家民宿，是需要坚持5年10年甚至更久的。我知道的莫干山不少的民宿，其实提供的服务水准是一塌糊涂的，其中有不少就是人尽皆知的所谓网红民宿。良好的流程和服务会给民宿的口碑加分，这种不断的口碑加分，对于一家想要长期发展的民宿至关重要。这其中需要标准流程化的部分，不要以为民宿的服务都是很随意，全部把客人当做朋友一样，把顾客当朋友，是指你的态度，不是你的行为。按照我的经验，无差别专业化的一套完整流程，可以让民宿获得大部分客人至少80%的好感。而这套流程，基于你对客人需求的理解，以及你过往的所有经验，以及你的团队的学习能力。（管家服务可不是说提供就能提供的，这需要极高的团队智慧）标准化的流程有了之后，才能去谈符合民宿本身特质的非标准的部分。这部分里，民宿里的每一个人都需要被充分授权，动用他们的主观能动性，去创造流程之外的好服务。具体参考海底捞。以上，大致是关于“如何做出一个好产品”的部分，如有遗漏，会逐渐添加。---------------------------------------我是分割线---------------------------------------------Part 2 . 怎么把产品卖出去很多民宿人都觉得产品做出来以后，就没自个儿什么事了，雇个店长，招几个前台和阿姨，设计好流程，就能当甩手掌柜了。如果说从0到1这个过程，能解决你的产品问题，那么从1到10，将决定你的民宿究竟能赚多少钱。而从1到10的过程，不仅涉及民宿5年10年乃至更久的事无巨细的日常运营，还涉及到所有民宿人最头疼的一个问题：怎么把产品卖出去！在这一点上，不想多讲，因为熟悉这个行业的人就会知道，在 “怎么把产品卖出去” 这方面，实在是什么大神都有，有杀招明显的，有招招都会一点的，也有一招鲜吃遍天的。所以不可能一一罗列，一来，确实有不少虽然知道大概招式但还是不熟练的，更多的则是没有经过自身成功验证的。另外，动用自身和身边人的人脉关系的，就不讨论了，没什么太大讨论价值，人和人之间的差别太大。1 . 社交网络，包括微信、微博、豆瓣、贴吧、还有各种论坛社区的尤其是体量比较小的民宿，社交网络可以发挥非常大的作用。我认识一个朋友，人称青猫，在厦门开了一民宿叫树里，4间房，基本平时靠朋友圈就能吃饱。而她的朋友圈也是我见过的为数不多的，经营完好，能让人特别想看的（发的东西不能一直是自个儿民宿那些，天天发别人见了都烦，得像个有趣的人一样，各种丰富的东西都有）社交网络的好处就是，一来可以引流，二来不像第三方的渠道那样用完即走。但凡对你添加了关注的人，就永远是你的，你的每一个社交网络端口都隐藏一份专属的会员名单，这份会员名单是可以让你一直反复挖掘的。而且它还具有累积效应，一开始力量小，后来越滚越大，只要进入良性循环，后期能带来的作用是巨大的。2 . 会员体系民宿的会员体系，相对酒店来说难得多。我认识一个行业里的老师，他们专门给高星的集团酒店打造会员系统，但是当聊到民宿的会员体系时，也是很为难。导致为难的原因，不外乎两点，民宿体量小，导致客户群量实在过小民宿的消费频率实在太低，会员体系一定是建立在重复消费的基础上，这一点，民宿太劣势了。在低频这一块上，规模化原本算是一大利器，但我们已经聊过很多次，民宿在规模化上有天生的阻碍。这就使得，单体民宿的会员制的实施难度不小。做一套体系本不难，难的是让体系发挥作用。因而，像几何民宿这样，也是用“共享”的方式建立一个大的基于平台的会员概念，但那又是另一回事了。ps：这里边，城市民宿又会稍微好点，乡村或是景点民宿次之。关于这方面，不知道大家有没有好的案例？3 . 第三方渠道即电商平台，包括交易型电商和内容型电商。交易型电商包括：携程、去哪儿这些ota，还有airbnb以及各种短租网站等等。内容型电商包括：几何民宿、借宿这些新媒体平台，以及蚂蜂窝这种攻略平台。第三方渠道的交易型电商，可以说是最容易接触到，也最容易见效的引流方式了。但是，虽然基本上所有的民宿客栈都会使用到，但是，能充分知道其规则并加以利用，进而发挥它最大化价值的，这个比例十分之低。很多人痛恨第三方渠道，觉得他们收取佣金太狠，其实转换一下思路，你就会发现，做任何的营销，都需要成本，第三方的佣金就相当于你的渠道费，因此，我始终是把第三方当做我的“销售部门”，既然是销售部门，当然要好好沟通和利用了。第三方的内容型电商，蚂蜂窝就不说了，新媒体平台至今对我来说还是个谜。之前也在某个平台上做过投放（单篇文章也是上万的成本），但说实话效果不佳，问一些做过投放的朋友，都说效果一般。因为没有大量的数据统计，所以不清楚普遍是一个怎样的情况，如果看到这里的朋友也有过投放经历的，不凡在评论里讲讲。其实每一点，可以展开来讲的都非常多。比如单就携程这些ota来说，老方就能讲个一整天。我自己之前的职业经理和自身的性格，导致在做一个事情时，首先想的是——将手头上已有的资源，给优化利用起来，尽量在最短的时间内，最大化其价值。而这个最短的时间，早期的时候可能长达数月，你要不断做各种尝试，去验证脑袋里的各种猜想。比如单就页面头图来说，我就能换个遍，直到找到转化率最大的那张。定价更是需要琢磨，一来看经验，二来更看对数据的敏锐性，而这第二点，往往都是天生的。以下这段话，是我的一篇文章里边摘取出来：老方在文末链接了一篇文章，是一个叫“风尘棋客”的创业者写的，文章题目叫《为什么你看了那么多商业案例，还是做不好一个小生意？》。非常贴合实际的一个创客的所思所想。而起初，这个风尘棋客，是靠卖蛋糕起家的。确实，生活中没有一招通杀的商业模式，更没有任何一个商业理论可以适用所有情况。我们看到一个案例很成功，去询问经营者成功的原因是什么，这个时候，经营者怎么可能在几句话之内就穷尽缘由呢，他能说的不过是一部分罢了。真正成功的原因，如风尘棋客所讲的，或许有500条理由，其中一部分是数据验证过的，另一部分还是属于猜想的。很有可能，这500条理由中的任何一条，单独拿出来，看起来都很微不足道，然而，当他们汇聚起来的时候，就是独一无二的碾压性的优势。譬如作者在文中举了一个例子：同样的，如果你是做民宿的，你知道最大的ota携程，它的首图比例是几比几吗？首图当然不是原图，是经过自动截图的，但你研究过它的截图规则吗？当知道规则后，又当如何利用这个规则？马尔科姆·格拉德韦尔在《异类》一书中提出了大名鼎鼎的“一万小时定律”，大概是说，你在某一领域花费足够量的时间，就可以成为专家。（是的，这个格拉德维尔还有一本很有名的书，叫《引爆点》）一万小时里，并不是叫你一直去重复，是让你去得出能决定竞争力的500条甚至1000条理由。这需要不断地跳出重复，再进入重复，再跳出重复，反复磨炼。如果能用20哪怕50小时得出一个有效的、属于你自己的理由，那真的就是一件很了不起的事情了。4 . 团队和企业客户这方面几乎没什么经验，但会是接下来要尝试的部分。此前看过一篇文章，说裸心谷的一个特点就是做会议型度假村。周末假期接散客，工作日和淡季就可以吸引企业客户来开会、团建。这使得裸心谷的企业客户部分占到总销售的40%，是一个相当可观的量了。此前我在武夷山的时候，当地有一家酒店叫大王山庄花园别墅酒店，你知道武夷山度假区有两大产业，一是旅游，二是茶叶，所以，基本上所有的武夷山酒店和客栈都会有茶室都有卖茶。这家酒店十分独特的一点就是，它不设茶室也不卖茶，并且对外也是这样承诺的。虽然这使它损失了茶叶上的二销收入，但是也正是因为其不卖茶，让它赢得了非常多的茶商茶企的客户接待的订单（因为茶企接待的时候，特别怕酒店客栈会切他们的客人，所以出现了这么一家，大家都很放心）5 . 众筹对很多人来说，众筹可不仅仅是筹资那么简单，更是宣传的利器。这方面不多讲，相信大家都能看懂。以上，是关于 “如何把产品卖出去” 的归纳，匆忙成文，如有遗漏，还会后续补充。上述讲到的每一点，其实都是大概，要展开来讲，每一点都能单独写一篇文章。而这里边，有不少也是我经验甚少的，所以不敢贸然班门弄斧。诸位如果有独到的见解，或者在某方面擅长，不妨我们私下聊聊。???你/你的团队是否具备足够的竞争优势？其实，不少人还是没想明白，开民宿这个事，问题不在于 “民宿适不适合做”，而是 “开民宿的那个人适不适合做民宿”，归根结底，民宿能不能做好，在于民宿背后的人，民宿是否具备竞争力，在于民宿人是否具备竞争力。这个行业， “知道”往往 不代表什么， “知道” 不代表可以 “做到” ，而 “做到” 不代表可以 “做得好” 。看起来大家在好像都在做同样的一些事，但大家其实是在做不同的事。不然你告诉我为什么， 同样是做手机，一方做出了苹果，而另一方做了个锤子。所以，我始终不建议外行小白轻易进入这个行业，除非你思考清楚了一个问题：“综合起来，我/我的团队的竞争优势是在那个位置？”，而这综合的竞争优势，包括以上说的每一点。觉得我说得有道理的，点个赞呗。也欢迎关注我的微信公众号：“民宿观”（id：lefminsuguan，写给民宿爱好者和运营者的观点） (二维码自动识别)威海那点事 公众号运营人 威海房产代理策划人坐标威海 编者前言：我的好朋友，来自北京的两个小伙伴。这个广告必须打，不只是因为他们通过我安的家。
最重要的是，物有所值。我想大家来威海也不单单是想简单玩一圈就走吧？美景？美食？到底哪里好玩？甚至我这个本地人被问都是一问三不知，真的是。但是，他俩是不一样的。是吃货，是旅行者，是在路上的人。和他俩一起吃饭，你会感受到美食的真谛。房子价格高不高，毫无疑问，不便宜，但是请相信一分钱一分货。我能告诉你冰箱贴和碗筷等杂七杂八的小件他们都花了1000多配的吗？真的是用心了。其中的酸甜苦辣就不多说了，最重要的是，物有所值。威海的确，地方小，语言通，未必需要一个向导，但是你要是真的想吃的尽兴，玩的尽兴，你得找个能吃的明白，玩的明白的人。比如我，肯定不行。这个平台，不是为某人，某几个人建立的。所以移居威海的朋友，现在的这里，后期的其他的地方，都会保有大家的位置。我们都有自己的人脉能力和资源，为什么不一起为威海带来些什么更好的呢？房源介绍：哈喽,我是Manson,一个北京土著,阴差阳错来到威海,却让我毅然决然的决定定居在这里,这里有碧海蓝天、有繁星点点、有质朴的人们、有向往的感觉,这座城市可以让你放空、放慢、放下,也可以让你快乐、高兴、释怀,总之每个来过的人都会得到些什么,也请要来的人勿空来一场。在您入住时Manson会在小区门口迎接您,如需接站服务请提前告知,费用另算,关于游玩攻略,可提前咨询房主,我会提供给您相对好的建议以免让您走弯路,如需带领游玩请预约并咨询费用(带游费包括包车钱)更重要的是,也是一定要切记的,我是个美食爱好者,我会把亲身体验的威海当地美食毫无保留分享给你,一定让你的胃也记住威海。最后欢迎你们来美丽威海卫,赏美景,玩大海,品海鲜,一个也不能少。威海最高端的小区华润威海湾九里,威海的标志性地标建筑,独立人工岛,别人住的海景房您住的是海岛房,在这里我们给您备下了一线海景,美丽就在窗外,还有24小时小区保全保护您的安全,花园式小区环境,海边散步惬意无比,另外小区内有小型超市满足日常所需,家家悦超市,四方街市场步行十五分钟即到,生活极为方便。公寓室内配有空调,地暖,30兆联通光纤,无线wifi, 洗衣机,冰箱, 电视,吹风机,全套厨房用品,全套高品质床上用品,品牌洗发及沐浴露,一次性室内拖鞋以及洗浴拖鞋。(洗漱用品毛巾等请自备) 全实木家具配备,一米八x两米大床一张,沙发床一个,餐桌椅,衣柜,阳台小吧台等等。公寓位于威海市中心圈,小区楼下就有帆船中心圆您扬帆起航的梦,并且离刘公岛码头、幸福门极近,离最近的沙滩海上公园仅有5公里,距离市里其它海水浴场半小时以内都可到达,不远且规避了浴场周遭的嘈杂与凌乱,另外离威海最繁华的威高广场、夜市、幸福门、海鲜市场也仅有10分钟车程,非常方便。房主介绍： 各位、列位、在其位。我来自北京,叫我Manson就好啦。87年生人,为了追求向往的生活状态毅然辞去工作来到威海,本人兴趣广泛,听音乐,唱歌,旅游,打电动,美食,电影都是我的爱。 享受无拘无束的生活,喜欢放松的状态,喜欢大海,喜欢结交朋友。 如果有缘我们相识,希望我们能成为很好的朋友。 hello everybody I am Beijing weight-losing, English name Manson. Born in 87, married, in the fashion apparel industry, the interest is extensive, listen to music, singing, traveling, playing video, food, movies are my love. At life, like the relaxed state, like the sea, like Beijing, like making friends. If decree by destiny we met, I hope we can become good friends. 皆さん、こんにちは、私からの北京のmansonだった。87年に生まれ、もう结婚していても、本人に従事している流れ衣類業、趣味が多くて、音楽を闻いて、歌を歌って、観光、ゲームをして、料理、映画などは、私が好きなのだ。 无尽の生活、好きにあこがれてリラックスした状态で、好きな海、北京、友人が好きだった。 縁があって私达に知り合って、すればましの親しい友人だった。 (二维码自动识别) (二维码自动识别) (二维码自动识别) (二维码自动识别) (二维码自动识别) (二维码自动识别) (二维码自动识别) (二维码自动识别) (二维码自动识别) (二维码自动识别) (二维码自动识别) (二维码自动识别) (二维码自动识别)大理指间光年陶艺天文主题客栈提炼自己的核心价值及优势再入行，创意，审美，情怀这些需要展示，如何在数千家客栈民宿里展示自己是个大问题；并不是没有创意好，审美好，有情怀的客栈民宿，而是他们展示的不好，你看不到而已，如何解决这个问题，需要多思量。旺季只要是不太差的地段都会满房，但重点还是要思考怎么让淡季的入住率上去投入与产出是很微妙的关系，并不是无参数的成正比关系，这点要多考察目标地区这个问题简直就是为了本果子量身定制啊！上周办公室几个“民宿房东界元老”联合开了一次分享会。涨了很多姿势的果子，和老板讨论后，决定把这些心得分享出来，希望能帮更多人少踩点坑、多节约些时间和金钱，早日实现民宿梦。外面几百块一小时的干货，都在这儿，一次性毫无保留全部抖给你啦！- 1 .挑对房子，成功一半a. 地理位置离地铁站近、市中心、靠近景点等等，不说也知道，超级抢手的啦。以上海为例，如果房子在人民广场附近，即使简单装修，即使旅游淡季，你依然能有大把订单。不过，这种房子都不便宜……b. 房子有稀缺卖点能体现地方特色就最好不过啦：上海的租界洋房，北京的老四合院，广州的骑楼：或者房子本身带有稀缺卖点，比如独栋小平房、带花园、带天井、带超大阳台：即便上述条件都没有，也要尽可能为房子留出公共活动空间，并好好打扮它。让你的房子有个性、好玩起来，才能吸引更多的人：c. 房主好搞定鉴于大多数人都租房做民宿，所以搞定房主是非常重要的一环，否则万一房客闹幺蛾子，麻烦会很多。所以选房子时，要留心观察房主，优先选择：· 年轻房主：要上班，没空鸟你，定期收房租就好· 住得远的房主：最好房主在国外，也没空鸟你· 物业或中介托管的房子：不受房主干扰tips：装修好房子后，可以“不经意”地在票圈晒晒，让房主放心。don't房主和邻居难搞定接上一个话题，如果搞不定房主以及邻居，民宿大业基本可以宣告GG了……那么，这些坑，你千万别踩！· 住得近/空闲的房主：说出来你可能不信，有个同事租了同小区一个老太太的房子，每半个月被查一次房：）· 邻居不好惹：敲黑板！划重点！隐藏风险最大，后期处理问题成本高，所以要尽可能花时间去试探邻居是否好相处。 don't房子风险高不要找托管机构不稳定、租赁权不清晰的房子。花了大价钱辛苦装修的房子，很可能因为一纸合同被收回，即使拿到赔偿，付出的时间成本也收不回呀~don't虫鼠易出没除了平日做好除虫工作，挑房时也要谨慎，血和泪换来的教训是：拒绝楼道脏乱差、油烟味重的房子，这种环境下的虫鼠可以说十分顽强了，哪里被杀死又从哪里生出来……虫鼠是民宿最大的敌人，可能没有之一，会带来投诉和麻烦。一旦顾客发现小强出没，极（yan）端（ge）的房东甚至会退回全部房款。Q：老洋房/老四合院和公寓房哪个好？A：各有利弊。老洋房很有特色，网红房源不愁没客人，但设施老旧，维护起来麻烦很多；公寓房相对入住率较低，优点是很少操心。- 2 . 不是设计师，房子也能美美哒a. 多学习嫌大部头的书籍难啃，不如：多看一些颜值高的杂志（Kinfolk / Wallpaper / Cereal / ……）、网站（Pinterest / Instagram / Roomclip / ……）、公众号（菠萝斑马居住指南 / 好好住 / 伽罗生活 / ……）；多逛实体店，踏破MUJI，把宜家逛成你家，研究样板间，扫遍各大买手铺；以及，善用淘宝！！！不知不觉，你也能搞明白北欧性冷淡和日式性冷淡到底哪里不同，拎得清棉麻亚麻看得懂40/60/80支数，除了diptyque和Jo Malone小众香薰蜡烛也能如数家珍……你能相信这个房东妹子是学车辆工程的？这是我司天天加班の产品小姐姐的房子：她们的学习背景、工作内容都与设计无关。如果有人问你，如何拯救审美/品位？除了安利一堆博主账号，也可以让ta装房子去啊！入了家装的坑，你会发现捯饬房子比捯饬自己的成就感多多啦！同样是买买买，我愿意一头扎进椅子/茶几/窗帘/地毯/绿植/蜡烛的沙漠吃土吃到地老天荒 初次上手的你，可以大胆尝试各种美式/日系/工业/北欧/复古风。唔，但要友情提示各位小仙女，谨慎尝试公主风……中国公主、欧洲公主、阿拉伯公主、迪士尼公主blabla两只手都数不完，你到底要哪种公主？比如我同事心心念念的公主房，一不小心就弄成儿童房啦……b. 独一无二，争当清流当然，你也可以不走文艺风呀。要在一众文艺范儿的花园洋房、loft小屋里脱颖而出，另辟蹊径就是捷径。关注现在流行什么、年轻人喜欢什么，开脑洞打造“主题房”，绝对吸眼球，此方案尤其适合担心自己审美捉鸡的朋友。比如这套由我们纯·直男同事做的Line Friends主题房：他发现外地朋友来上海特别爱去一家咖啡馆和各种熊/兔子合照，灵机一动，就去那家店买了很多熊和兔子回来，重新布置了房间：后来又做了熊本房：虽然，买了几千块的Line Friends和熊本，这位男同事依旧分不清谁是布朗熊谁是可妮兔，但这并不妨碍他几乎月月满房啊！或者，你也可以选择follow your heart，就做自己喜欢的（比如题中提到的工业风）。举个栗子：我们的另一位工科男同事，他痴迷于各种智能家居、电动和乐高玩具，于是他所有的房子都是这样的：这样理工男出身，在审美、设计感上比不过别人，但他懂得发挥自己擅长的。很帅很聪明对不对~tips：如果不是全职做民宿，在时间精力和金钱都有限的情况下，不建议做硬装（不明白可百度），考虑性价比，顶多刷墙/磨平地板就好。- 3 . 会包装，会推广写文案，拍照片：走心 “一居室，卧室朝南，空调，独立洗手间，厨房可做饭，靠近地铁”……这种文案就过于直白粗暴，让人有种在某8同城上租房的错觉。召唤体内那只文案狗吧，发挥想象力，提炼房子的卖点，用一句话精准概括，让人一眼就想抢抢抢住住住！来看我司文案小姐姐的正确示范：民宿平台上照片占了很大篇幅，决定了客人对房屋的第一印象。除了好好打光找好角度认真修图，拍照还有很多小技巧。比如从同一个角度拍出的两张照片，看上去都不错，哪张会更好？同事经过对比测试的结果是，左边照片带来的流量是右边照片的十倍！真实、有场景和代入感，很重要。再比如，还是那位爱动脑筋的工科男同事，他发现很多客人住民宿喜欢拍照发朋友圈，但是姿势水平有点捉鸡，效果一般，点赞也不多。然后他请了两个模特拍一组人像照片，示范各种房间拍照的正确打开方式，洗出来挂在墙上：结果就像他设想的那样，很多人按着照片墙实例拍照，发朋友圈点赞也变多了，对房子本身也是种宣传呀。- 4 . 有耐心，多沟通如果不和客人沟通，你很可能就只是躺在短信里的一条入住指南，冷冰冰，毫无存在感；但……尬聊也不是办法。解决房客的实际需求更重要：· 入住前：与房客积极互动，耐心解答各种问题，比如停车、楼层、户型；· 入住后：尽力解决客人的需求，比如发票、寄存行李、收快递、延迟退房；· 最后：挑选合适的客人（比如ta对你印象很好）写评价，更容易拿到五星好评~当然，你也会遇到形形色色的房客/邻居，作天作地也不是没有，这也是真正你考验的时候~如果你能“化敌为友”，和房客吵着吵着就一起约定去旅行，为了“讨好”邻居老大爷早上五点起床跟着打太极……那么恭喜你，天生就是房东的料啊！高情商和好耐心能帮助你化险为夷，交到更多的朋友，看到更大的世界。tips：现在的民宿平台一般都有保洁服务，比如榛果（嘻嘻），再也不用为换洗床单、收拾屋子的事情苦恼了。做房东说轻松也辛苦，平时不操心，操心起来跟消防员一样。唔，就处于一种既躺着赚钱又时刻准备扑火的状态吧~谢谢你看完啦~大学生关于选址，我们的要求是要“离尘不离城”，既在山水之中，又可以轻易抵达——很困难，我们选了八个多月。 我们把选址归结为三个部分：大环境、小环境和软环境。大环境就是消费能力，有些城市人也很土豪，但是他们愿意住五星级酒店，觉得有面子，而长三角这边许多人愿意住民宿，觉得自己很洋气，性价比很高，花一千多块钱，让别人点赞，性价比很高。小环境：到任何一个地方都很方便，周边都是本地人才知道的小众景点，非常漂亮。走几步路可以看到茶园。周边有一公里长的桂花带，花季的时候很香。软环境：至少要让你的房子能办出证件来，这一个大原则。与当地人交朋友，像当地人一样旅行。Locals路客是目前国内最专业的民宿管理品牌，从前期房源租赁、设计、改造到后期房源运营、保洁、助理房东接待等，Locals提供全方位服务，能解决民宿相关的一些问题。如果您有闲置房屋正在长租或闲置，请联系我们！-Locals硬实力 -超过1000套城市精品民宿的改造和运营经验-超过10万人入住接待-85%以上的入住率，保障你的收益-原7天酒店总裁苏同民创立-21位创始人，10年酒店和互联网运营经验-近千名兼职软装设计师、摄影师、助理房东-5000万PreA融资，徐小平的真格基金领投，广东文投创工场基金跟投。其实很多答主已经说了。并且实践了，就是要会做软文。比如可以自己提问，然后引出广告。这样话，很多想开民宿的人，说不定就会去你店里想学习一下。这样客源就来了。民宿文化产业博览会您好，～18号，我们将在上海世博馆举办首届上海国际民宿文化产业博览会，到时会有很多特色民宿，海内外民宿文化学者参加，邀请您来参展交流！详情可以加微信JML咨询想来知乎工作？请发送邮件到
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