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长租公寓蚕食城中村 深漂你还租得起农民房吗？
[摘要]深圳有一大部分年轻人不得不蜗居这样狭小且阴暗的城中村里，腾讯房产的调查表明，高达78.2%的受访者处于租房状态，其中，63%租住城中村。走进景田片区的新狮村，好像一下子进入了黑夜，在间距不到一米的楼房之间，铺着潮湿的木板，两侧是各种水果蔬菜摊、海鲜摊和旧货店，绵延约百米，俨然是个农贸市场。深圳有一大部分年轻人不得不蜗居这样狭小且阴暗的城中村里，腾讯房产的调查表明，高达78.2%的受访者处于租房状态，其中，63%租住城中村。还好，五四青年节这一天，国家给年轻人送来大礼！国务院会议提出以后商店和写字楼都可改成出租房，政策也明确提出金融机构要加大支持。深圳已启动“青年房卡计划”，未来3年将推出3.1万套青年公寓。长租公寓迎来了春天。这让像哥这样被房租赶出小区房的深漂看到了希望的曙光，现在部分投资客宁愿让商品房空置，也不肯低租金租出去，哥心里苦。不仅官方有公寓，民间也在建公寓，其中因为城中村改造容易地段好，不少创业者纷纷试水通过改造城中村推出长租公寓，号称要为年轻人提供有尊严同时又能负担得起的租住体验，但是长租公寓的房租目前还没有那么美好。拿新狮村的某长租公寓来说，同样是老房子，它看起来却整洁干净，装修带着新式的北欧风格，入住要经过严格的审核，一室一卫18平的单位租金为3400元/月。而在该公寓附近，面积为35平的普通单间，装修和物业管理简陋，但租金仅为1600元/月，是长租公寓的一半不到。附近的小区房鲁班大厦，合租的一个卧室租金均价约2500元/月。年轻人负担的起长租公寓吗？调查表明，能接受超3000元/月的受访者仅2.9%。市面上的长租公寓一般都要两三千块钱一个月，从这点看，长租公寓价格还远远没有达到大多数深漂可以接受的程度。这种经过改造的长租公寓，不过是披着精装外衣的农民房，周围环境不如小区房，房租却和小区房差不多。贵的东西除了贵以外啥都好，便宜的东西除了便宜以外一无是处。比如西装，两百块的西装让你一秒变非主流，动辄数万的高级定制西装，穿上去只能用一句话来形容——帅得让人合不拢腿！长租公寓的出现是为了满足一些年轻人对住房“不肯将就”的要求，这高贵的租金买的是高素质、志同道合的邻居，是能洒入阳光的窗户，是安全和卫生，比起其他那些蟑螂遍地走、小偷横行、还得跟奇葩邻居斗智斗勇的农民房，真是省了不少心。但就算长租公寓再美好，哥还是要在这坚决表态不租，原因很简单——一个大写加粗的穷！
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核心提示：历经一年多的改造，深圳福田区水围村的29栋居民统建楼(俗称“农民房”)有了新名——水围柠盟人才公寓。
历经一年多的改造，深圳福田区水围村的29栋居民统建楼(俗称“农民房”)有了新名——水围柠盟人才公寓。原本脏乱差、存在严重消防安全隐患的“农民房”，如今变成了青春时尚、相对安全的长租公寓。改造而成的504套公寓，以政府人才住房的形式面向区内重点企业和社会组织配租。政府出资、国企改造、村股份公司筹房，政企村三方合力，探索出了一条城中村综合整治的新路径，将“农民房”改造为长租公寓，不仅为解决历史遗留下来的“农民房”消防安全问题提供了新思路，也为政府筹集保障性住房提供了新来源。“农民房”华丽变身人才公寓走进水围柠盟人才公寓，除了较窄的楼间距还在提醒着记者这里曾是“城中村”外，已找不到“农民房”的痕迹。鲜艳的橙色、绿色、黄色、蓝色……让这29栋楼在水围村格外显眼。水围柠盟人才公寓总建筑面积约15472平方米，共有504套公寓，户型设计灵活，面积从16.5至32.5平方米不等。每户公寓均带有独立卫生间，配套基本的家具与电器。楼与楼之间加建的空中连廊，将29栋楼连成了一个整体，新装的7台电梯，让人省去了爬楼的疲惫。深圳市属国企深业集团有限公司(以下简称“深业集团”)的下属公司深业置地有限公司(以下简称“深业置地”)负责水围柠盟人才公寓改造和运营。该项目也是深业集团长租公寓市场布局中首个投入运营的项目。深业集团认为，对于长租公寓这一生命周期长、服务对象广的产品来说，发展商的开发能力固然重要，但要保证自持项目的长期稳健发展，更重要的是后期强大而持续的运营管理能力。为了给租户更好的体验，深业置地在运营服务上有很多贴心设计。公寓服务以自助、共享、社交为特色，租户可以在公寓APP内一键预约房间清洁、搬家、家电维修、衣服干洗等有偿服务。公寓还配备多种公共活动空间，包括社区客厅、社区厨房、餐厅、健身房、茶室、阅读室、洗衣房等，还提供雨伞、打印机、洗衣机等共享设备。此外，公寓管理团队还会定期组织各类社区活动，为初来深圳的青年学生与人才营造一个“家”的氛围。记者从深圳市福田区住房和建设局了解到，目前水围柠盟人才公寓504套公寓均已完成配租，待商业部分改造完成后，租户即可入住。水围柠盟人才公寓是首个纳入政府住房保障体系的城中村改造项目，也是政企村三方合力探索城中村改造新模式的试点项目。2016年，福田区政府结合人才住房建设需要，联合深业集团与深圳市水围实业股份有限公司(原水围村集体经济继受单位，以下简称“水围股份公司”)，对水围村29栋“农民房”进行整租改造。商业部分由水围股份公司负责改造;住宅部分由深业集团统一向水围股份公司承租，改造后出租给福田区政府作为人才公寓使用。水围股份公司以约73元/平方米的均价租赁29栋农民房，租金每两年递增6%，并在基本未加价的情况下，转租给深业。深业对房屋进行改造后，以150元/平方米的价格租给福田区政府。福田区政府则以75元/平方米的价格对外配租。据深业置地副总经理蒋朝晖介绍，整个改造项目深业共投入4000万元，可运营8年。据估算，项目预计出现小幅亏损。“这是试点项目，主要是探索模式。这是国有企业应当承担的社会责任。但未来再做这类型项目，还是要保持盈利。”水围股份公司总经理庄安佳说：“这次改造，确保了村民利益，但公司让利很多。住宅部分，转租给深业，没有赚差价。商业改造部分还在进行，不好说能赚多少。以后再改，要更多地保障公司的利益。”实际上，这一模式中，改造费用基本由政府承担，政府每平方米向深业支付150元租金，但对外租给人才仅收75元租金，相当于每平方米补贴75元，作为政府筹集人才住房和整治消防安全隐患的成本。记者采访发现，政企村三方合力打造的城中村改造新模式得以落地，源于其很好地对接了政府筹建保障房和整治消防安全隐患、村股份公司提升社区环境、深业集团布局长租公寓市场三方面的需求。国企加快布局长租公寓市场深业集团作为深圳市属国企，2016年就与深圳市住房和建设局等多个部门共同发起了“青年房卡计划”，旨在探讨新形势下“企业出资-政府采购-专项产业扶持”的新型青年人才居住保障模式，帮助高校毕业生解决就业初期(一至三年)居住难题。而“柠盟”是深业集团为落实推进“青年房卡计划”而打造的自主运营青年公寓品牌。以“青年房卡计划”为契机，深业集团迈出了长租公寓产品的探索之路，对政府大力提倡的“租售同权”制度进行了深入思考和实践。2017年底，深业集团举行了长租公寓产品分享会，并发布了深业“柠盟”“有居”“上居”“颐居”四大长租公寓产品线。深业“柠盟”强调年轻、共享、汇聚，多以小户型为主，设计创新，提供更多的共享空间;深业“有居”强调青年、个性和品质，其共同特点就是交通便利、配套完善，主打精品设计，户型面积更大，涵盖面更广，配以周到的增值服务，舒适的社交空间与共享办公空间;深业“上居”强调精英、品味、居家;深业“颐居”强调适老、颐养，定位于借助多样化而有针对性的医疗服务、更人性化而充满关怀的生活服务，提供令居住者身心舒适的适老服务型产品。目前，深业集团四大长租公寓产品线已有10个项目，其中水围柠盟人才公寓是最早开始运营的项目，其他项目将陆续投入运营，最晚的将于2023年投入运营。项目聚焦深港两城，主要集中在深圳市罗湖、福田、南山、龙岗、宝安、龙华和香港新界。截至目前，深业集团对长租公寓的布局共计超过一万间，总建筑面积约37万平方米。深业集团副总裁董方认为，深圳要保持具有全球影响力的国际科技创新中心城市地位，需要源源不断地吸引各类高素质人才来深圳安家落户。这是深圳众多中小型科创企业得以蓬勃发展的关键。“根据企业反映，应届毕业生来深入职后的第一年已经成为流动性最大的一年。一个重要原因是刚毕业的年轻人薪水不高，要拿出一半的薪水租房。”他说，未来，深业集团将继续通过与政府合作建设人才房，同时选择合适的自持物业、新开发项目等建设长租公寓。并且，深业集团将结合城市中心存量空间的不同形态和类别，继续丰富和拓展长租公寓的产品体系和服务体系，不断更新大租赁时代对长租公寓的定义。探索城中村治理新路径参与改造的这29栋水围村“农民房”，建于2000年前，属于“农村城市化历史遗留违法建筑”，存在消防安全隐患。水围股份公司名誉董事长庄伟才说，消防隐患一直是公司和居民的一个心病。“水围村有300多栋‘农民房’，(上世纪)80年代初开始陆续建起来的，不符合现在的消防要求。”“这些房子都是当初‘村民’一家一栋自己建起来的，自己招租、自己管理，很混乱，消防治安环境很难规范。”“我们希望通过改造提升社区的档次，带动社区的发展。”记者看到，改造后的水围柠盟人才公寓，消防设施较为完备，楼道内有消防栓，房间里有烟雾探测器，加建的空中连廊可用作紧急疏散通道……蒋朝晖告诉记者，此次改造重点完善消防、安防、监控、供电、供水、供气等基础设施，重新铺设房屋内部管线，增加烟感、灭火器等消防设备，提升了城中村安全系数。深圳市福田区住房和建设局副局长杨杰说：“城中村是多年存在的既有现实。既然拆不了，政府就有责任去改变安全隐患突出的现状。能上的安全措施都上，尽力避免发生重大安全事故。”“整治安全隐患，政府多投入点是值得的。改造，对于‘原村民’而言，保证了原有利益，而不是无限扩大了他们的利益。”“当初从村民手里租房子是很难的，一家一家去谈的，村民对(村)股份公司(改造环境的想法)没有信心。(水围柠盟人才公寓)项目做完后，很多村民看了也想要纳入这个改造。”庄伟才说。数据显示，深圳农村城市化历史遗留违法建筑总计达37.74万栋，占深圳建筑物总栋数的比重超过一半。深圳市住房研究会会长陈蔼贫说：“‘农民房’是在特殊历史进程中产生的特殊历史产物，曾为深圳的发展做出过重大贡献，租金低廉，至今仍是很多年轻人来深圳的第一落脚点。”然而城中村脏乱差、消防安全隐患多，也需整治。实际上，多年来深圳陆续出台过多次历史遗留违法建筑的处理意见，但绝大多数未获得原村民的认可，城中村改造大多以地产商主导的拆除重建方式推进。然而，随着房价的攀升，拆除重建越来越难，“农民房”存量难以仅靠市场化改造消化。由于保障房筹集建设压力大，深圳早就在《住房建设规划2012年度实施计划》中提出，“试点以整体租赁方式将原农村集体经济组织集资房、城中村村民自建房纳入保障性住房有效供应渠道”。“十三五”期间，深圳需新筹集建设保障性住房和人才住房40万套。然而，由于土地空间严重不足，房源筹集难度极大。2016年，深圳出台《关于完善人才住房制度的若干措施》，提出“十三五”期间，市、区政府可在确保安全的前提下，通过没收、租赁、征收历史遗留建筑等方式筹集不少于8万套人才住房。此次，水围村的整改，实际上并没有改变“农民房”的产权不清、性质不明的现状，但在很大程度上提高了居住安全和拓宽了政府人才住房筹集渠道。深圳市住房和建设局住房规划与建设处处长陈叶军说：“现在深圳没有什么地了，城中村改造是个(筹集保障房和人才住房)比较可靠的渠道。”陈蔼贫认为，水围村的改造，为解决有巨大存量的“历史遗留问题”提供了新路径，有利于逐步消化存量。
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昨天，推送文章《被万科赶出农民房？看深圳租赁新政最新解读！》后，很多网友在后台私信小编，对深圳的农民房感触颇多。今天,小编将家在深圳论坛,4位网友的租房经历整理出来与大家分享，看看是否能从中找到属于你的那份共鸣。
家在深圳 @因陀罗 在宝安固戍租房的那些日子
2014年来深圳打拼，在宝安西乡附近找了一套一室一厅的房子，租金900元/月、2楼有电梯，不包水电费。虽然20多平，但麻雀虽小五脏俱全，觉得很满意，就住了下来。
住了一段时间,遇到很多不爽的事:
1.记不清是每月初五还是十五，凌晨5点多总会被楼下的鞭炮声吓醒。噼里啪啦声虽然很短，对于有扇窗没装窗户的二楼房间来说，鞭炮声好像就在耳边，突然把你从美梦中吓醒。多亏不是老年人，要不然心脏病都能吓出来，骂娘的心都有。
站在窗口往下看一眼，有户老居民在自建的住宅门口放鞭炮，然后烧了几张黄纸就回院里了，至今不知道这是什么风俗！
2.更让人受不了的是，旁边有块废地，村民准备建农民房，因ZF没允许就废弃了。时间一久，淤积了很多臭水和被丢弃的垃圾，一到热天，那种味道简直是酸爽极了，想必应该有很多人都体会过。
3.不知道何时，二手洗衣机的出水管道被老鼠啃坏了。老鼠就是这么能耐，顺着管道爬到洗衣机里！有次连洗衣机线路都咬断，导致无法启动。
买了大米放在家里，第二天袋子被咬破很大洞；买火腿肠等零食，第二天找不到了，沙发拉出来，发现零食都在沙发下面；花生也一样，吃不完就被挪到沙发下面存着了，真佩服它们的智商......
用老鼠粘，粘到两只大老鼠，后来就没再粘住了。很多次，隐隐约约快睡着时，听到老鼠在客厅或洗衣机里乱窜的声音，困得不想起身时，就使劲拍下旁边的柜子，吓吓它们，似乎会消停一分钟，然后又肆无忌惮在这猖狂。
用老鼠药，药死过几只，但死老鼠总是发现不及时，下班推开房门，闻到一股恶臭才知道老鼠死了。有段时间，起床下班都要先检查沙发、椅子、柜子下有没有死老鼠，防止时间久了发臭生蛆。跟房东反馈过于事无补。
住了一年多，直到房东要加200元房租，我毫不犹豫的搬走了......
家在深圳 @我也说说自己的看法
在福田梅林租房的那些日子
2011年，住梅林附近的城中村，2楼租金1400元/月：
1.一楼下水道经常堵塞，导致我家常被水淹，柜子啥的都为此毁了。房东有很多栋楼，基本是只收钱不管事，房子出问题，管道堵塞、电路坏了等等，房东从来不管，只按时收房租。
2.隔壁邻居和房东是老乡，家里有四五个孩子，房里摆了好几张上下床。他们都是潮汕人，我搬去之前，他已经住很多年了，但并没有因此得到什么优待。
房东每年加租200元，邻居都会用潮汕话和他吵架，去年大吵一次之后，可能实在忍无可忍了，就搬走了，人在屋檐下，不得不低头。
3.很不想住在这里，我住在2楼，楼下卖菜的和那些外卖店很吵，有个卖烧烤的，晚上总是乌烟瘴气，根本没法好好休息，本想搬走，但卖烧烤的很快就搬走了，于是住了下来。
实在没有更好的选择了，城中村都大同小异，并不会好到哪儿去。而住小区，意味着开支将增大，自认负担不起...
家在深圳 @醉心鱼在南山西丽租房的那些日子
住西丽天虹附近的城中村好几年了，为了生计，一直蜗居在一个小房子里：
1.房东是土著，有好几栋楼，出租房子有上百间，月收入好几十万。昨晚到房东那交房租，他拿一大沓收费单据，在那边找我的租金单据。
2.我住顶楼，房子是加盖的，下雨天漏水。问房东可不可以叫人修下？房东看我一眼没说话。我说，下这么大雨还漏水，房子会不会倒？毕竟质量这么差。房东很生气，大声说，怕房子倒可以搬走，没逼你住在这。
生活就这样，活着真累...
家在深圳 @昨夜你家来了贼租房始终有种漂泊无定的感觉
◆比较大件的东西不敢买，尤其是又大又贵的，因为随时可能搬家。
◆不能按照自己的需要装修，房东给的出租屋装修，都很劣质。
◆没有稳定的邻居生活圈，换了很多地方。
◆房东每年必然涨价，还经常想出售或借口出售，随时赶租客走，学区、户口之类相关的东西就更别提了。
没有在深夜痛哭过的人，不足以谈人生；没有在深圳租过房的人，不足以谈生活质量。相信大部分来深圳打拼的人，都曾有过住在城中村的经历。
有人说，没在城中村住过，你就不算来过深圳！
和小编说说你的租房经历吧！
评论区等你哦~
下方评论区等你哦~
房租那么高！还继续给房东交房贷吗？
欢迎近期有买房计划的同学
加入9块9极速买房团队
等着你哟！
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编辑：深深
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