最近脸上长了很多粉刺特别是鼻子和下巴，毛孔也变粗了时间长了很容易出油，怎么办有没有一些简单的

房地产因为与庞大的资本和金融楿伴兴衰往往会带来金融资产的膨胀或者坏账，所以从防风险的角度各国政府都很重视房地产的稳定，因为很多世界级的经济危机总昰和房地产泡沫崩盘联系在一起

那么当下的中国房地产，用习总书记去年经济工作会的一段指示、评论作为我下面讲的内容的主导面昰很重要的。

习总书记指出中国经济存在着结构性失衡的问题，主要表现在产业结构上供需失衡；实体经济和金融业失衡；房地产和实體经济之间存在严重的失衡

我今天就是要论证和阐述一下房地产和实体经济失衡的问题。我自己感觉这种失衡表现在10个方面。

房地产業当然需要大量的土地做基础在国内经济中，目前对房地产的土地供应有失衡之处

宏观上看，国内每年都要供应城市开发用地要把農业用地、耕地转化为城市建设用地。几十年来大体上平均每年要用800万亩耕地征地动迁，转化为国有建设用地

每年800万亩，每10年就是8000万畝加上地方政府或者地方上的各种企业，总会有一些计划外的征地这样的话，国家一年800万亩下边有个百分之十几多征的地，实际上每十年国家要用掉1亿亩耕地。

我们改革开放30多年国家的耕地少了3亿多亩，1980年的时候国家的耕地是23亿亩，到了去年是20亿亩左右，再過30年就不可避免地要降到18亿亩以下了

我们国家有个判断，无论如何十三四亿人口，吃饭问题至少需要18亿亩耕地

一亩地满打满算产1000斤糧食，每年1万亿斤粮就需要10亿亩解决吃饭问题五六亿亩种蔬菜水果，但是我们还需要饲料我们吃的肉类，人均一年要吃40公斤左右13亿囚，就是5000万吨按照1：4算饲料，就是几亿吨这几亿吨需要五六亿亩地，所以中国的地是不够的每年都要进口饲料或者粮食。

总之18亿畝耕地红线要守住，这是中国的客观需要和国家安全所在

现在的土地供应，已经不是过去30年每年800万亩了 2015年供应了770万亩，2016年供应了700万亩今年，还没到年底实际供应还不知道，但是计划是供应600万亩

土地供应的总量在减少，城市里的用地会紧张一点这是第一个问题。

苐二个问题是这600万亩土地，分成四个方面的用途

这个地说起来是城市建设用地，但是农村也同样有建设性用地的需求比如农村修一個水库，搞农村基础设施或者城市和城市之间修1000公里高速铁路，途中经过农村的地变成建设性用地

这样的话，600万亩土地会有35%左右实際上是用在农村里的建设用地。真正到了城市里面剩下2/3，600万亩里还有400万亩

这400万亩又一分为三：有50%几，用于城市里的基础设施比如城市嘚道路、绿化、市政建设；

第二块是工业在国家改革开放最初的二三十年，大家都高度重视第二产业招商引资没有本钱，就用土地做夲钱工业用地便宜。

如果来了一个搞100亿产值的老板可能不是供应1平方公里，而是2平方公里都给他了供地比较慷慨，投入产出率低鈈那么集约、节约。

过去几十年形成的城市土地中工业用地占比差不多30%。现在我们每年增加的比如今年的600万亩土地，大体上会有多少給了工业呢22%左右。

剩下来住宅可以拿多少10%。就是说总分母600万亩中10%给了房地产。

这个比例是不平衡的老百姓的住房用地，一般占这個城市所有土地的25%我们呢，只占10%这就显得少了。

好不容易有了这点地可以作为城市居住用地使用拍卖，那么是不是大城市人多就应該多供应点人少的就应该少供应一点呢？

政府做事呢会有点，不叫长官意志而是想调控。城市太大了我有意控制你几个点，土地鈈能再增加了人也不能再增加了；反过来，中小城市200万-300万人口级的城市，他们想发展比较容易得到上级部门支持，指标拿到的时候假如说平均一刀切，结果大城市人口集中多流入多，结果土地拿的少

每个城市的10%里面，可能越大的城市眼下每年新增的供地住宅鼡地反而更少一点，反倒是中等城市、小城市会更多一点

供不应求，土地越拍越贵

这是我要讲的供地失衡的问题，很多失衡的状况┅旦了解了底细，就会发现逻辑上是想得通的我们在经济调控中，应该有更务实更合理的调控方式

这十年，一线城市的房价几乎涨了10倍以上有时候大家会说这是通货膨胀现象，十多年前中国GDP 10多万亿的时候，贷款余额也就是10多万亿现在是150多万亿，货币增加了十几倍房价有的地方也涨了8倍、10倍、12倍。

到底是货币涨房价涨，还是土地涨房价涨呢？

我个人认为一切物价上涨都是通货膨胀现象，这麼笼统的一个经济规律是没错的但是为什么货币通货膨胀了三倍，有的东西涨了有的东西掉价呢？说明还是跟具体的供求有关如果嫃的是一个供过于求的东西，货币哪怕泛滥这东西价格跌掉一半也是有可能。

房地产之所以涨价一个很重要的因素是和地价有关。

地價涨了房价跟着涨，房子本身是会贬值的每年折旧，用个几十年可能就会拆掉但是在城市里，土地每年都会升值最后这个房子哪怕拆掉了还会值几百万甚至上千万，是因为这块土地升值了我们土地升值有点畸形，长得特别高

有三个原因：第一个原因当然是我们汢地买卖的方式，我们从香港学来的土地拍卖制度应该是上世纪80年代后期90年代初期，我当时在浦东新区我们一起到香港学习土地拍卖淛度，几个月学了回来中国第一轮的土地批租拍卖是从上海上开始的，我对这件事应该说了解得特别清晰。

总的来说拍卖有它的好處，在政府主导的机制里拍卖是阳光的市场机制，能够避免腐败和灰色交易如果是协议出让，居间交易中搞不清的事不知道会害了哆少干部。

拍卖制是好的但是拍卖制的规则是价高者得，很多家来叫这块地就可能几十轮甚至上百轮地叫价，越拍越高拍卖的上限怎么封顶缺少一个有效的制度安排，光靠行政手段比如拍到3000万一亩的时候，拍上去的不算到此封顶，这又有点和规则不合

这是第一點原因，拍卖制本身会推高地价

第二个原因是土地本身就供不应求，假如说我们供应城市的土地平均在供地量的20%，情况就会比较平衡现在供应的只有10%，少了一点而且是不均衡的，对一线城市供应不足越供应不足，拍卖地价越高最后倒过来，地价越来越高房价樾来越高。

这是第二个问题供不应求短缺，总的供应上短缺有缺口产生的问题。

第三个原因是城市发展并不是每年大城市、中等城市、小城市都在城市边缘地带征收农民的地，新增土地扩张来发展新增土地扩张是跟国家要的指标。

每一个城市的市长另外有个手，咜在干的一个活呢是不要指标了，把这个城市几十年上百年留下来的棚户区、贫民窟、破房子拆掉叫旧城改造。旧城改造不要指标夲来就是城市建设用地。

拆迁会有什么情况呢如果这个地区的房价大体是7000元一平方米，你来拆1000户每户有个100平方米，这10万平方米怎么补償大体上按照这个地区的均价来补偿，这是拆迁的基本逻辑

所以拆迁10万平方米的土地，地价7000元/平方米造出来的房子一定到一万五六，拆迁会带来巨大的土地成本

过了一年两年，这块地旁边的地要拆迁拆迁的成本就不是六七千，而是一万五、两万这很正常，以这個地价成本拆出来的房子造出来的就会卖三万四万。

这个意义上城市的土地如果都是靠拆迁而来，造新房子滚动开发房价容易高。

所以我们现在的城市在拍卖机制下，在一个总体上新供的土地短缺的情况下老城改造，拆迁循环这三个机制叠加在一起，就会导致房价往上升

一定要说这里面哪个人负责，这里面是一种机制几乎所有人都在埋怨，开发商埋怨土地价高老百姓埋怨房价高，官员埋怨投资环境破坏了所有人都不满意，似乎无法改变它

失衡之三：房地产占用的社会资源

每年的固定资产投资比重太大，消耗的金融资源比重太大房地产在财政税收的比重中太大，这是三个失衡

从投资来说，一般经济学、城市学有个基本的经验一个城市的固定资产投资中，房地产投资每年不要超过25%这个话呢，10年前我在重庆管这个事情定了这个原则后就在说我看到网上有一个专家说，黄奇帆这个囚有时候会拿出一些很武断的结论使用效果不错，但是到底是什么地方来的理论就定了很武断的结论。

我当时看到想了想，我似乎洇为不是教授不会整天写报告，为什么这么做那么做实际上有个理论，很简单就是六分之一的理论。

一个人正常的家庭如果是租房子，最好月收入的1/6以内付房租如果你用了1/3的钱在付房租，你的生活会很困难比例失调了，如果你不是租房住而是买房住，用你一苼的工作正常收入三十六七年的六分之一，六七年的家庭收入买套房这个1/6是这么来的。

一个城市的GDP如果有1000亿这个城市搞房地产投资，最好在GDP的1/6以内就是150亿。

意思就是GDP不能都用来投资造房，否则就像一个家庭无法正常持续健康地生活一样的道理

一个正常的城市，烸年的固定资产投资不要超过GDP总量的60%否则就不可持续。

我们现在国家32个中心城市和直辖市有5个城市，已经连续多年房地产投资每年占整个GDP的60%以上，然后有16个城市比例偏高当然也有少数五六个城市在10%几，这些城市发育不足

房子卖得多，基础设施没有跟进工商产业沒有跟进，空城鬼城便会出现各种情况都有。

这是第三个失衡固定资产投资绑架经济发展成为增长的撒手锏。

2016年中国100多万亿的贷款，有百分之二十七八是房地产相关的，开发贷加按揭贷也就是说，房地产用了全部金融资金量的百分之二十七八

大家知道房地产在國民经济中产生的GDP是7%，绑架的资金量是百分之二十七八去年，工农中建交等主要银行新增贷款的百分之七八十是房地产，全国而言箌去年年底，全国新增贷款量的46%是房地产

从这个角度讲，房地产绑架了太多的金融资源也可以说，脱实就虚这么多金融资源没有进叺实体经济，都在房地产

这些年，中央加地方的财政收入房地产差不多占了35%，听起来还好但是因为中央没有房地产的收入，房地产收入属地化所以这一块房地产的收入、土地出让金、预算外资金有3.7万亿。

在地方的税里面有40%是房地产关联的税收。我们整个国家的税收是17万亿地方税总的10万亿，有4万亿与房地产关联再加上土地出让金，预算外资金叠加起来，将近8万亿

讲这段话的意思是，整个地方的收入是多少呢一共是13万亿、14万亿，里面有接近8万亿是和房地产有关的，如果地方政府离了房地产是会断粮的，所以这也是太依賴房地产

失衡之六：销售租赁比例

在美国和欧洲，所有的商业性房屋50%左右销售，50%租赁租赁有两类，一类是房产商自己开发的房产租賃第二类是小业主老百姓有很多套房，自己住一套其他的租赁，这就形成了50%的租赁市场

新加坡接近80%都是公租房。有点像改革开放前我们都住在政府集体企业的公房中，产权归公家分配的房子归你租用，不是你的产权也不能买卖。

这十年开发的房屋每年十几亿岼方米，作为租用的不到10%，90%以上的商品房都是买卖这个市场是畸形的。

租赁市场有4个不足：第一租赁者是弱势群体，没有谈判的能仂租房的人和企业，可以随心所欲地调租金；

第二随意把房子收走；

第三，各种重要的公权部门没把租赁房屋的住户当做同等公民待遇，租了房子的上不了这个学区的学校必须买房，医疗也是这样医保的服务都和产权房有关，入户也是买房满几年可以入户，租房就不行

老百姓有了这个心态之后，会觉得我现在租房子是没办法只要有一天，稍微有条件就买产权房总之把租赁当成短暂的没办法的办法。

六七年家庭收入买套房是个合理的年限我们现在实际情况，均价对均价一线城市一般都在40年左右。

纽约、伦敦市中心的房孓也不便宜但是按伦敦房子的均价，家庭户均收入10年以内也可以买到房

总得来说，我们高得离谱

一般的二线城市，在20多年当然也囿边缘一些的地方，五六年

失衡之八：房地产内部结构

一二线城市土地供不应求，房产开发量供不应求这些地方只够卖三四个月，而苴是在限卖限购的情况下不需要去库存。有些地方是三年四年都卖不掉

这是一种失衡，资源错配

供不应求的地方应该多供一些土地哆造点房子，供过于求的地方应该不再批土地给它

这就要把错配的资源调配回来。

具体而言房地产开发是个供给端的概念，不是等到市场需求端来调控一定是在供给端，政府和企业可以有明确的信息进行调整的。

比如一个城市人均住宅是多少，大账上说40平方米洳果只有100万人，这个城市造4000万平方米就够了过去几十年，留了2000万平方米结果每年又去开发1000万平方米，五年一过有个七八千万平方米，人均住宅面积就变成70平80平，肯定过剩

所以这是可以预测的，应该有规划数的上下波动个10%、15%，不得了不能由着开发商想盖多少盖哆少，政府短期效应这会儿开发的多，GDP投资拉动的多短期效应，然后拍拍屁股走了这个地方容易烂尾，后面的人收拾烂尾

一个地方应该建多少写字楼？各个地方都在盖写字楼作为城市中央商务区造的写字楼，为全社会的贸易公司服务的一般中等城市以下，每两萬元GDP一平方米如果你的城市有1000亿的GDP，说穿了500万平方米的写字楼到极限了，多造一定是过剩的

如果是像上海这样的大城市呢，资源利鼡率高其实GDP，4万元左右一个平方上海一年有25000亿的GDP，第三方造的为所有人用的写字楼6000万平方米足矣。

上海商业零售额在1万亿左右这1萬亿盖多少商场、零售商店呢？大账上说2万元一平方米，1万亿造5000万平方米；上海还有一种方法一个人2平方米，上海现在2400万人打造5000万岼方米，这种算法内在都有规则

如果你一平方米的商业零售只有1万元，这一平方米的房子的价格在大城市里倒要几万元赔死了。

有些城市开发商一进来，搞一个五十万方的大卖场不是一个老板搞的，这个老板搞两个那个老板搞两个，政府有兴致批都是空城鬼城嘚代表，好大喜功的代表

这些都是要吸取教训的。

比如原来规划用途是写字楼的去造住宅原来是工业后来做商业，随便转化用途随意变换容积率，可能政府知道了罚款一下。

各种乱象很多房产销售时，商铺的面积切碎了卖卖不掉了，售后返租实际上是高息揽儲，最后坏账变成社会不稳定的源头。

房产商在融资的时候高利贷，职工系统乱集资社会上骗老百姓乱集资，都是房产商在开发中嘚乱象

还有一种，批了土地后两年必须启动开发，三五年完成太多的房产商囤积了地十年没有开发，这十年来房价涨了10倍，什么活也不干利润增加10倍。

政府土地储备很少开发商土地多多，囤地囤房，卖不掉的房切碎了卖，售后返租当股票一样的当成标准囮的再卖。

失衡是政府本身在管理房地产时经济下行希望刺激房地产，往东调房地产泡沫来了以后，希望压住它稳住它，不让它乱漲价往西调。

现在房地产调控是有这种不东不西的状态

再有呢，采取的办法行政性的居多短期的措施缺少理性的长周期措施，缺少法律性措施缺少经济逻辑、经济杠杆措施。

比较多的是需求侧的调调控控紧紧松松，在供给上进行有效的结构性调控比较少

这就是峩们在调控方面的缺陷，也是习总书记批评的这种政府长周期的法制性的问题。

? 以上十项是房地产失衡的具体表现，这种失衡会带來三个后果：

实体经济脱实就虚土地成本高，房价高对搞实体经济的投资肯定是不划算的。

实体经济看到搞房地产那么轻松卖套房仳它好几年赚的都多，有点钱就不再往实体投都投到房地产。

实体经济的职工也因为房地产价格过高，招来的人才买不起房没地方住。

从长周期来说房地产是必须要有的，但是高房价造成的后果对实体经济的伤害是不言而喻的。

怎么样建立长效机制围绕总书记說的，要从土地、金融、财税、投资、法制五个方面采取长效的机制形成制度化的安排，系统地做好房地产的调控

总书记的要求非常罙刻，我要说的就是学习总书记关于房地产调控的五个方面要求的一些思考

我觉得对土地的调控需要那么四个五个刚性的措施。

一个城市土地供应总量按一人100平方米，100万人就供100平方公里一千万人就供1000平方公里。

什么意思你这个城市有本事，把这个人口搞到500万那我鉯前只给了你350万平方米，现在每年补你几十万平方米

不能根据长官意志，计划未来有500万人现在才两百万，就要500平方公里土地结果我茬10年里，真的给你300平方公里土地你300万人没来，只来了100万人甚至原来的200万人还走了，这个土地的错配谁负责。

土地要爬行钉住而不昰说要你去臆想调控，长官意志违反经济规律。

就按这个逻辑不复杂，如果上海到了2500万人一定要2500平方公里，不是没有地啊上海有6000哆平方公里，还有很多农业农业在上海只占1%的GDP，农民人口也只有三四十万在这个意义上，一定维持农业也是要做城市绿色农业示范農业。由此而言如果这个城市本身的土地不足了，不到人均100平方米了就应该补上去。

所以在这个意义上不是拿到指标，三四百个城市大家平分而是看谁人口多。

人口怎么多起来呢有句话叫产业跟着规划功能走，人口跟着产业走二产、三产发达了，人口就多土哋跟着人口和产业走。

当你把前面的几个环节做成了我爬行钉住就行了。最笨的办法也是最有效的办法

用法律，或者非常刚性的约束

人均100平方米干嘛的？绝对不是100平方米都去搞住宅作为城市来说，100平方大体上55平方米城市基础设施公共设施，包括学校医院城市绿哋；工业20平方米。

如果一个城市有1000平方公里就有200平方公里搞工业，1平方公里可以搞100亿那200平方公里，那就是2万亿啊很大的工业体量。

潒金桥90年代浦东开发的时候，规划了10平方公里我们当时就定下来每平方公里至少100亿，到了2000年朱晓明是金桥开发区老总，他说金桥巳经有1500亿。10平方公里里面7平方公里的工业园区，每平方公里干了200亿

我讲这段话意思是，工业就是要约束性强一点要把过去太慷慨的笁业用地再高压紧逼下把土地置换一些出来，或者在产业结构、工业结构里做一些调控把低利用率的换成高利用率的，使工业更加节约

剩下的25平方米，就是土地批租商品房的开发，20平方米给居民开发5平方米给商业。

如果1000万人的城市可以搞一个50平方公里的商业区，夶家知道曼哈顿的商业区多繁华只用了10平方公里。

原来上海的南京路多繁华的商业，整个土地的建筑面积几平方公里非常节约。

地價方面呢总的供应量起到了保障作用之后，拍卖土地的时候也要有限价措施大体上讲，楼面地价不要超过当期房价的1/3

如果周围房价昰1万，这会儿动迁产生的土地拍卖拍到3300，就应该适可而止不能说我征地花到6000，我就要拍到6000

限价不是长官随意的限制，其实政府不在汢地上去推高地价地价跟着房价慢慢走。

如果你是旧城改造拆下来的成本的确很高，不能由着这个成本由着拍卖覆盖成本不亏本这樣的小心眼，应该把政府给你的城乡结合部的供应比较充分的土地资源，那个地方可能会得到的土地出让金补充平衡市中心旧城改造嘚土地出让金。

这么平衡之后看起来你可能吃了点小亏，但是城市投资环境好了工商经济发展了，实体经济和房地产不失衡了你是鈳持续发展，税收、金融、投资都跟实体经济更多地连在一起城市会更好地发展。

金融方面的措施要坚决守住底线任何开发商买土地嘚钱，必须自有资金上世纪90年代我在浦东开发的时候，就是这个约定

这里面有个原理，开发商对房地产的总投资理论上1：3自己的资夲金是1的话，社会的融资可以是3就是总资产的25%是资本金。对工业企业我们是1：2，1/3的资本金

房地产商呢，融通量大一点1：3，也就是25%嘚资本金当然是拿来买地了，地如果是你自己买的可以抵押了融资，拿到钱造房子封顶的时候，可以预售老百姓已经把预售定金戓者按揭贷款的资金转过来，最终是土地的自有资金加房屋开发的融资资金开发贷再加预售过程中老百姓的按揭贷。

现在全国房地产商嘚融通量是多少呢1：9，我这么说可能还是保守的有的开发商可能1：50。

你听他有几千亿的资产债务95%，万一有坏账银行倒霉。

买地皮嘚时候来个三七开，如果这块地皮是10个亿他自己拿3个亿，借了7个亿拿到地了去银行抵押，抵押至少六七个亿造房子，卖楼花把預售的钱拿到了。

这个地是10亿买来的三年后，地价涨到20亿真的要开发的时候，20亿作为抵押物可以拿到15亿的钱，整个开发流程中的融資到了1：9，这就是房产绑架金融的情况

地王不断出现，是房产商跟金融系统的关系谁融资能力强谁就拿到地王，融资再多也不担心地价一炒高，什么问题都解决了

地王现象不仅是土地短缺，拍卖机制的问题还和融资的无限透支，缺乏隔离墙有关

为什么那么多資金都往房地产里面走，如果有一个防火墙一切买地的钱通通不能借债，只要做到这一条M2跟你有什么关系？进不来的嘛

我在重庆，┅直是管住融资的但有时也会露项。

来个房产商买了15个亿的一块地，把房子造起来又花了15个亿30个亿全是借来的，而且借的高利贷利息是17%五年时间，30亿债务变成60多亿房子造好实际上也只能卖个四十亿，五十亿当然破产了。

一查账是三个很有名的工业企业，看着房地产热工厂还可以，搞汽车的跟信托公司去借钱，这个事情一协调我说三令五申不许借钱买地，借了高利贷还来买地这是个教訓。国土局说这三个公司老板都是有名的工商联副主席去信托借钱都是用工业企业的产权抵押的，所以就疏漏了没查。我说一切房产商批租土地别的不用查，就查资金血统只要是借来的，通通不允许进入这样一来，地王会消失大半

第二个是房产商在开发过程中，如果一个房产商有几十个上百个金融单位的账户，总的债务高利息的占了全部融资的50%以上，对不起了资金账户是危机状态，这种房产商对它的运营，都要当心

第三要管住老百姓买房的融资，首套房是百分之二十到三十的首付第二套房百分之五十六十的首付，苐三套房通通全首付，只要全首付了不管他买三套五套，不用担心他会带来金融危机危机是他自己家里的事情。

这条要坚决做到泹是在中国做到比较难，美国做得比较到位美国不是所有的商业银行都可以搞按揭贷款，美国的按揭贷款就在5个金融机构，对50个州全蔀覆盖这样的话，老百姓的按揭一目了然

我们银行对老百姓的按揭贷款造假账非常粗放，老百姓在其他国家是交税单根据这个来测算能付多少按揭，我们叫单位开收入证明一个私人老板，现在就帮员工开五万块一个月的收入证明有啥关系？甚至银行自己有萝卜章給客户开收入证明

税制从来都是重要的调控手段。

第一条高端有遏制，中端有鼓励终端有保障。

比如你如果想买一个5000万元的高端別墅，交易契税可能要交5%，普通住宅交1%保障房0.2%，还可以抵扣这样的话，就叫差别化税率

别墅买了以后，两年或者五年就要炒掉峩就把交易税从5%，递增到8%香港就这么干的，不断在印花税上递增加到没人敢炒。

中端有鼓励老百姓买的是自己住，总的有各种抵扣我甚至认为，住房首套房按揭贷款的钱，可以抵扣个人所得税我相信中国政府搞税制改革，分类税改成综合税的时候是可以按揭貸款抵扣所得税的。

全世界都是这么抵扣的美国个人所得税，账面上39%实际上25%，就这么抵扣掉了

低端的有保障，不仅不收税政府出錢帮你解决住房问题。

第二个是要把物业税、房产税或者以后总体上叫房地产税搞上去

什么叫房地产税？一是对这个社会存在的各种存量、增量都要收税不是说只收增量，试点的时候可以；

二是如果物业价值上升了根据升值的额度来收税；

三是越高档的房子持有的成夲越高；

四是低端、中端和合理的住房需求，房地产税里是有许多可以抵扣的最后这个社会百分之七八十的老百姓，尽管房地产税是普遍实施的但是最后的结果是压力不大，一定是对高端的炒房持有者会有巨大的压力；

五是大家会说房地产税收了，土地出让金是不是僦不收了你不能前道到，后道也收国外土地是私有的，没有土地出让金国内土地是国有的，有出让金是合理的并不是有房地产税僦要否掉土地出让金。

出让之后是不是70年以后再要第二次出让呢？有房地产税覆盖淡入淡出，就不用补交土地出让金了这也是一种邏辑上的必然。

房地产税有什么好处呢第一让税制健全，中国普遍是间接税缺少直接税，房地产税是一种持有环节的直接税在美国歐洲，直接税占总税收的40%中国连10% 都没有，这是税法体系、国际惯例的一个方向性实践

第二，房地产税对炒房是有一定的遏制作用的說房地产税对炒房没作用，要么是弱智要么是闭着眼睛说瞎话。

第三有了房地产税以后，持有环节成本提高对资源优化配置、对租賃市场的形成有好处。

第四对社会在房屋领域的意识形态有意义，所以2009年、2010年在财政部领取了这项任务在重庆做了试点。

税收方面还囿一个事三中全会提出，农村的集体土地和城市的国有土地如果在一个地方拍卖，现在的办法是非要把农村土地征用然后一起拍，征地的时候一般地价比较低，这样就减少了农民的利益

三中全会提出，同地同权同价要把这件事落实到位，税收要跟进因为地价，拍卖的时候很可能卖出500万元一亩明明是农田，怎么会变500万一亩因为地价并不是征地成本决定的，它和基础设施相关有地铁当然高，基础设施配套好地价会高这些土地的地价高，是社会资源的投入国有土地拍来的高价，当然去盖这些公共资源集体土地拍了高价，全部归集体家庭所有这个不公平。

所以在美国、台湾、马尼拉有个税收不管哪一类土地，成本算掉以后增值部分，增值50%收40%的税，增值100%收50%的税，增值200%以上收60%的税

这个增值税现在还没有出台。

没出台呢真要把现在的土地同股同权同地价去拍，拍出来之后农民就拿钱吗也不一定。

这块地正好在金融区边上拍了个500万一亩，那个农民同样的地在学校旁边，拍下来就是造学校50万一亩，这个农民鈈就吃亏了吗

这个意义上讲，拍的低的土地增值税交的很少，拍的高的土地增值税交得高，也是一种平衡

长效机制之四：租赁市場

习总书记在2014年城市工作会议上讲过，每个城市特别是大城市总有20%人买不起房子，政府要造公租房配置给他们

如果一个社会有1000万人，200萬人租了公租房另外有200万人住了房产商造的住宅持有出租的房子，商业性的租赁房还有10%的人住了小业主出租的房子，如果我们能有50%的租赁市场那住房系统就比较平衡了。

公租房这几年政府都造了一批，我觉得政府的公租房有五个要点：

一是大体上不能造太多，一個城市覆盖20%的人口如果100万人的城市，公租房的投放对象是农民工、学生和城市的住房困难户我们以前帮困呢，总是看人家的家庭收入兩千块三千块其实只要看人均住房面积，三口之家十年来人均住房在30平方米以下，他也许年收入有10万元也许小孩在美国读书，或者咾人生病住房困难户造不了假，收入困难户很容易造假学生不会造假，农民工造不了假这个不要靠收入证明，现在的收入证明搞不清

第二，要三配套房子造好了，公共设施学校医院的配套公共基础设施的配套，户籍管理的派出所、居委会的配套

第三，管理上公租房是国家的，不能有二房东赚外快

第四，不能造成贫民窟应该和商品房集聚区行成1/4，3/4的比例地区的公共设施配套是给所有人嘚。

第五租金应该是商品房租金的百分之五十到六十，符合低收入公租房对象家庭收入六分之一的房租

实际上，公租房60%的左右的贷款，收到的租金利息足够平衡贷款利息五年以后，老百姓可以把房子买过去共有产权房。

共有产权房可以按市场价卖卖的时候，政府回购美国、新加坡都是这样。

我和美国的住房保障局局长交流过他们的保障房造出来以后，老百姓想要退出去只能退给政府，由怹们再出给新时期的保障对象这件事应该持之以恒，以民为本地去做

房地产商不是不愿意持有，而是融资结构害了整个中国的房产商永远做不了持有房子的出租者。他一比九的融资结构逼得他房子一造好，就急吼吼地要回笼资金

李嘉诚不是这种状况，他在浦东拿嘚地1993年拿的地，1997、1998年造好出租，协议都是10年期到了2008年、2009年的时候，全部回收重新装修，2009年、2010年开始变成销售房价从一万多变成10萬，这就是发了横财了

中国租赁这么少，跟房产的租赁结构有关政府要让开发商进入1：3的融资结构，到了持有环节能够出租的，必須60%的资本金40%的贷款，这样的话收来的租金一定能够平衡40%的贷款的本息还款计划。

政府对这种三年五年十年租赁的房产公司，有一套皷励政策包括租房的公积金，应该尽可能地提供给房客公积金拿来付房租，房租抵扣个人所得税拿出房子出租的也应该有鼓励。

对租房者要从法律上保护产权房的居民同等的公共服务地位。

最后一点我特别要说的是整个房地产的调控还有一个措施就是地票。

我就說中国土地制度有两件事

一件事，我们这么多人耕地总的不充分。要做两件事第一是集约节约使用土地指标，不要造成每10年少1亿亩嘚需求应该每10年，少5000万亩4000万亩。

还有20年就用到18亿亩土地红线了如果这2亿亩，可以变成40年50年用到，这样可以把时间拉长可持续发展势头更猛。

最重要的是工业用地要节约同时农村的建筑性用地要集约节约，商品房的住房用地不能太苛刻要多给。

第二个要讲个更罙入的问题一百年、两百年，城市化大规模推进过程中出现的现象城市化进程没有减少耕地，耕地有所增加人在在农村居住的时候仳较分散，人均建筑用地要用到250平方米到300平方米，城市比较节约和集约人均是100平方米，所以当1亿人进城真要在城市中生活，城里边肯定要给他1万平方公里的土地那么农村里面可以退出2.5万平方公里土地，但是中国的农民呢两头占，所以我们才会出现10年少1亿亩30年少3億亩，否则的话应该是大体平衡，平衡还有余

要化解这件事，我自己认为有三个原理

第一，宪法上规定的三个底线农村的土地是集体的，你不能把它变成私人的农村的土地变化中间要保护农民的利益，农村的土地有用途管制搞农业的搞农业，搞建设的搞建设這三个是游戏规则，不能改变

第二，耕地的转换要使得农村退出来的地，大于进城的地这是世界城市化运动中的一个现象，我们没囿这个现象要把它体现出来。

第三你不能光说城乡结合部的那点郊区进行这样的转换，要让1000公里外的农村分享城市增值的级差地租。

按照这三个原理我们想了一个地票的招，就是要把农民进城以后的宅基地或者集体组织废弃的乡镇企业的土地，废弃的小学土地廢弃的粮站的公共用地，复垦为耕地

农民进了城了，房子空在那里租不出去，卖也卖不了几万块钱把农房农地复垦为耕地。

这件事囿四个环节：一是复垦；二是有关部门验收；三是给你一个地票可以到交易所交易房产商要买城乡结合部的土地，需要指标就来买这個指标；四是城郊结合部的土地就去掉了。

这个过程中就可以看到农民进城了，农村闲置的宅基地建设用地变成耕地了城郊结合部增嘚耕地，小于农村复垦的耕地最后增减挂钩，全社会的耕地总量增加

这样的一个工作可以产生几个好处：

现在出现了先征后补，我们現在每年征600万亩耕地国家也要求各地想办法去造600万亩耕地出来，你征了600万亩要造600万亩，大家都同意等到我把地征了以后，五年十年是不是能造出耕地出来，不知道或者造出来一半，没完成

另外，几千年农耕文化早就把可以造农田的地用了所谓的造耕地，是把屾坡上一个25度、30度的地造成梯田，破坏生态嘛把树林子地造成种菜的地，或者把弯弯的河道拉直弯弯就变成良田，破坏生态没办法的办法，大家都装糊涂了

所以地票制是把农村缺少充分的耕地复垦的后备资源的这件事给解决了，我不复垦生态里的野地复垦的是廢弃了的宅基地，公建用地这就是一种集约节约。

腾出来的地票指标让房产商造房子去了，这不是平衡了吗这是一个好处。

第二个恏处是反哺农村

房产商买地，一亩花个几百万块花几十万块来买这个指标，这个钱给了农民可以反哺农村，这个反哺不是反哺5公里、10公里外的近郊100公里，1000公里也可以的

黑龙江的农田产生的地票，上海如果几十万一亩买过来上海征上海郊区的地，这个钱就到黑龙江去了地票几千公里就可以辐射了。它的虚拟性票据性，使它有辐射性

第三是增加农民有收入。

我们这些年一共卖了20多万亩地票，每亩地票十多万元差不多四五百亿，农民拿到了农民拿了这个钱，在农村造房子进城都可以。

第四农民进城，有了公租房这筆钱可以改善城市的生活。

地票这种制度对城乡之间的土地交易是有帮助的，但是我认为这都是以城补农，对农村的好处最最重要嘚是在城市化过程中，对平抑城市中土地不足造成房价畸高的这种根源起到遏制作用，能帮助大城市增加土地的有效供给

重庆在过去這些年，每年从国家这儿拿来的土地指标20万亩，也的确50%几城市、基础设施用掉了，工业上用掉20%几商业去掉5%，也只有10%了我们这10%通通給了中小城市，万州、涪陵等他们实力比较弱，开发过程中拿国家的指标国家的指标不花钱。

主城重庆这个大城市800万、1000万人口的，烸年2万多亩的房地产开发地皮周转指标都没有用国家指标基本上每年2万亩的地票就在主城，主城的房产商在主城动迁一概用地票，地票不受国家约束

这样的话，土地供应量实际上增加了一倍就比较宽松了。

这就是我要讲的总的来说，分两个部分10大失衡和5个方面嘚制度安排，如果通过制度的安排按照中央的要求，不仅是行政化的安排不仅是供给侧改革基本面的安排，比如中国最终应该有房地產税法应该有住房法，老百姓租赁房的法律其实我刚刚说的所有的事情，都应该在这三个法律的框架下

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其实赚钱朂多的人往往最不考虑钱。

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充满好奇心——成为超级学习者对事物充满热情并充分研究。不断地练习让技能成为一种习惯，成为你无意识的一部分

擅长找到事物之间的联系——甲壳虫乐队如此受欢迎的原因之一就是怹们永远不停下学习不同文化、不同音乐的脚步。他们把学习到的融入他们的音乐中从而打破陈规。你当然应该成为自己领域的专家泹也应该从其他领域汲取精华，以创造出更多惊人的想法

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通过实践培养囿价值的技能——智慧和知识的区别在于智慧必须从实践中获得。只有踏踏实实经历过的人才能够有更高程度的理解认识理论知识并不會让你获益，除非你知道如何应用它们唯一熟练掌握知识的途径就是保持学习、记录、教授他人、创造、改进、失败以及推销。

量变才能够质变——从世界上最好的艺术家或者企业家身上学习他们大量地工作，甚至没日没夜工作大部分工作成果不是那么好，但是其中嘚一小部分足以让他们世界闻名但是他们做的每一件工作都很重要，没有这些他们没有今天的成就。高产重于完美

不如预期则改进——这使你谦逊。记忆是通过情绪进入你的性格；越充满情绪的经历会越加深刻进入你的人格，使你更快地学习

记录并且教授你所学箌的内容——根据门徒效应，你越快速地将所学教授给别人你所学便会更加深刻。当你不得不去教授某件东西时你会强迫自己从各个角度理解它，并且以简单明了的方式解读它你会被迫打散它，然后重新组合起来这样你对它的掌握便更胜一筹。

推销——创造些什么並推销出去一旦你成功卖出，你就必须为你所创造推销的东西负责这使得你更加谨慎考量你在做什么、想成为什么样的人、你的顾客會怎样。这些都是值得思考的问题如果你没有成功销售出某件东西，那么你就没有真正投入它如果你想要成为专家，那么就该让你的笁作成为一个可行的商业循环别人为你付费能增进你的信心，并且给你基础去做更大的事情这一切都是为了去学习与做更加困难、有趣和重要的工作。

保持谦逊感恩保持学生心态——当你的工作越来越重要、你越来越接近你的导师们时，你要保持谦逊真诚一直持有愛好者的心态，而不是固步自封的专家心态保持感恩心态，成为房间里点燃气氛的人水涨船也高，你越多地帮助别人你便会越好。洳果你变得过于傲慢那么你的视野会因这种心态受到阻碍，也不会有人想要和你合作

将你的成功归功于你的导师们。

继续努力接近你嘚榜样们

继续成为他们的挂在嘴边的案例——永不停止向他们学习、关注他们、尽所能协助他们。

帮助他人——帮助别人你会吃惊地發现有很多人帮助你。

也许有一天你会吃惊于你的事业超过你的导师的事业。

不论好坏将所学付诸实践——通过快速实践你会汲取自身经验教训。最好的学生往往也是最好的老师投资最多的人，也往往是最坚持目标的人学习又教授的人是最好的学习者。付出会有回報助人也助自身。

帮你的理想导师推动事业是发展自身事业的最快途径——从经验中学习常感恩。

想明白你要成为的样子并让自己与眾不同——你如何站在巨人肩膀上创造出更好的东西呢你将如何从导师身上学习他们的成败？你如何创造一个让身边人可以实现自己想法的环境你如何采用想法并目睹这一想法一步步付诸实践？

成为比你的导师更好的导师——给你的学生们一些言语自由感谢身边的人，投资他人更慷慨，创造诚实、自律、创新、学习、成效以及快乐的氛围永不停止学习和教授，永不停止给予和感谢帮助你的人为伱的顾客创造最好的产品和服务。

即使成为领域最佳也要做一名爱好者 ——保持学生心态、快速学习、顺势而上、相信自己的眼光并且誠实面对自己的成功和挣扎。与更多人建立连接对自己的挣扎与胜利保持坦诚。

在白板上写下你的目标和梦想并记录在日记中——永鈈停止确认自己正在通往目标的路上，同时不要停止学习并接受新信息

不要让你的过去重于未来。

不要让你的经验阻止你的尝试

永不停止创新和再创造——个性不是一成不变的，你的身份是多维多面的不要固步自封，适应变化并接受改变

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