从各方面来看，2018年，是不是投资买房的好时机？
本文只分析投资买房，刚需的不奉陪，刚需牵涉到丈母娘经济，一千个人有一千个不同的丈母娘！有人有点钱没买房，过不去丈母娘这关；有人买了房没了钱，过不去丈母娘这关。这说明刚需关乎一些人能否娶妻生子，关乎一些人繁衍后代的权利，这责任太大，不敢分析。朋友，来，带你瞧瞧到底是否还适合投资。一：从历史数据看未来收益既然谈到投资，那么，你肯定就要有预期，必须事先做好预期，不能盲目的一看涨了，小手一抖，钱就划走，房子到手…… 所以，朋友，明年投房地产，你的预期是什么？年化收益率多少？几年翻倍了你就卖掉变现？
好吧，这里我主动帮你算一下吧。假设房价还能像过去的二十年涨的那么任性（注意，是假设，至于能不能继续上涨，后面讨论），那么未来的收益率怎样呢？我用数据跟你说话吧，以深圳房价为例，先看过去十几年的数据。深圳房价从04/05年的6000多翻倍涨到07年的一万二三，用了两年多的时间；从07年再翻倍到2010年的两万五左右，用了三年多的时间；而从两万五涨到现在的五万用了多长期间呢？去年已经到了，用了六年。看出什么问题了没有？房价翻倍的时间在不断变长，意思也就是，虽然你看着涨的越来越吓人，但其实年均上涨的百分比却越来越小。其实很好理解，房价的体量越来越大，翻倍当然就越来越难。就好比你有一百块钱，想翻倍，很简单，花掉这些钱置办些行头，去闹市要饭，说不定一天可以翻倍 （这里不考虑被警察带走赔了夫人又折兵的意外情况）。但是你如果有一百万想翻倍变成两百万呢？就没那么简单了吧，周期就要变得很长了……以上是历史数据，我就根据这个历史数据来推算你投资房产的预期收益。深圳房价现在是五万，翻倍涨到十万需要多长时间呢？按照以往的数据，我给你算再过十年翻倍，可以吧？十年翻倍，一年需要涨多少呢？复利来算，一年涨百分之七点三左右就能达到十年翻倍的目的!所以，你投资房地产的预期也就是年化百分之七点三的收益！当然，不排除正好遇到今年买上明年忽然大涨翻倍的狗屎运，但是，投资不能奢望狗屎运。任何一种投资，想准确踏着节奏，何其难哉！二：如此收益，房产是否单选题？年化百分之七点三的收益，投资标的非得选房地产吗？毕竟，房地产变现是相对困难的，而只要是投资，你就必须要考虑变现，没法变现的投资增值，只是纸上富贵，意淫一番而已，没任何意义!国内排名前三的P2P，很容易就能实现这个收益，安全性非常高的陆金所就能实现！然后，股市上很多高股息的蓝筹股每年的分红其实也能达到这个收益，上海汽车、格力电器、甚至四大行等等，都是高股息.当然，一谈到股市，可能很多人会怼我说不亏就不错了，但是，仔细考虑一下，真正亏损的股民，哪个是真正在投资的？都是投机而已。
就好比去爬山，路从一开始就走歪了，那就别怪掉下万丈悬崖……当然最好还是要选好投资股市的时机，这点，建议学学巴菲特的投资理论。以上的P2P和投资高股息蓝筹股，不难吧？三：经济趋势决定房价未来走势以上是基于房价像过去二十年那样继续上涨来进行的分析。但是，未来的房价真能继续这样涨的肆无忌惮么？我觉的难！房价有泡沫吗？有！百分之九十九的人都会非常肯定的告诉你。但是有泡沫，不意味后面一定要大幅跌价！应对泡沫的正确手段从来都不是主动去刺破它，就像2015年中国股市干出的那件坑爹股灾一样，那就是简单粗暴的刺破泡沫的下场！如果世界是不断向前的，那么泡沫会随着世界的发展逐渐消散。就像现在已经有重病患者已经在考虑把自己冰冻，等未来技术成熟的时候，解冻治好。泡沫会随着经济和国民收入的不断增加而逐渐变的合理。十年之前你觉的深圳一万二的房价都贵了，十年之后的今天呢？不贵了了吧！认清了这个现实，再看看我们国家面对高房价所采取的种种政策。我觉的有句话说的非常好：“国家真想让房价下跌，房价早就跌了”。是的，如果真想让房价跌，有的是手段，国外也有的是成功的案例！每一次调控房地产，我从没听到政府的哪个部门说想让房价下跌，而只是说为了促进房地产健康发展。今年的调控应该是历次最严厉的了吧，有关部门也只是表示，要保证房价平稳和合理微降！再看看最近的各项调控政策：限购、限贷、限卖... ...，整个把房价给冻起来了，当然也就是把泡沫破灭的风险给冻起来了，等过一些年，泡沫自然也就消失了。所以，别整天说政府对高房价不作为，实际上是，手段越来越高明了，有种润物无声、大巧不工的感觉。综上，当前的高房价实质是对过去三十年经济高增长的变现和对未来二十年继续增长的预支！之所以大多数人都觉的当前房价高不可攀，是因为，我们的财富积累根本就没跟上整个社会财富积累的速度，我们可悲的被平均了。何解？房价中的合理部分体现了过去三十年的高增长，而泡沫部分是对未来二十年经济继续高增长的投资预期！这么一看，很多人总拿日本过去近三十年的房价下跌窥视中国房价其实是错误的。你只看到日本房价的三十年下跌，而忽视了房价下跌的同时，日本经济同时也陷入了失落的三十年；日本房价下跌的内因其实是因为这三十年经济没有增长，财富和收入在减少，房价当然只有回落一条路可走。所以，如果我们简单粗暴的拿日本的案例来套在中国头上，那就太小瞧执政党的智慧了！那么，既然中国不会走日本的老路，是不是意味着房价还能像过去二十年那样涨的肆无忌惮呢？不会！因为未来不会再有以往的经济高增长！经济学中有中等收入陷阱一说，意思也就是当发展到某一程度之后，原来的方式已经不合适了，必须求变！而随着经济体量的越来越大，经济增速也会越来越慢。从这一点上讲，未来十年，我们的经济增速能维持在百分之六以上就要烧高香了！过去二十年我们经济的高增长是怎么来的呢？实质是对资源和环境的挥霍带来的，土地资源、煤炭石油资源、水资源、人口资源等等。从二十年前房地产成为经济支柱产业的那一刻起，注定了增长虽然快速，但很难长久持续。仔细想想，房地产经济和封建时代的土地经济又有何不同，都是围绕着土地在刨食吃，如此而已，历史也早已证明，土地经济可以带给人温饱，要想迈向富裕，根本不行，除非兼并土地，夺别人之食！既然经济增长高速不在，房价肯定就不能像以往那样暴力的增长！因此，我判断，未来的房价在政府的刻意调控和经济规律之下，即使会涨，也只是仅能跟上经济整体增速，如此而已，想再靠炒房发家？难！这一点，我们需要看看国外发达国家的案例。欧美国家的房价其实是长期上涨的，但为什么炒房的比较少？因为炒房带来的收益，扣除所交房产税，也就仅能带来温饱而已，未来我们的房价会否也是如此！四：房价出现深跌的几点假设房价会不会深幅下跌？可能会!我觉的有两种可能会导致房价深幅回调，第一种可能就是出现了类似与日本那般的衰退，也就是发生了危机（包括战争类的政治危机）。这里不做解释，危机来了，除了黄金等保值品种之外的所有资产都会下跌。至于会不会发生危机？可以阅读答主的上一篇文章——在《外行人对你所熟悉的行业有哪些误解》后面的答题，里面有对未来是否会发生危机的深思！第二种房价深跌的可能是建立在未来发展的基础之上的，是科技的发展。千万不要忽视科技的造富效应，打开福布斯富豪榜，比尔盖茨、贝索斯、马云等等，全是科技造就的。再看看靠房产上榜的，TMD,清一色的华人，这一点，请让我先掩面羞羞一会。从几十年前，我们就提出科学技术是第一生产力，但是却一直走在了错误的路上，把房地产（土地）当成了第一生产力！现在想往科技带动发展的路子上转，显然不是那么容易，但是滚滚洪流其实是不可阻挡的。前段时间有大佬谈到，人工智能能够结束高房价，是不是诸位都感觉非常可笑？我乍一听到，也觉的非常可笑。但是往深处考虑，却发现了其中的妙处。先回顾一下历史！百年前，谁能想到今天的人们可以“飞翔”在天空中去往世界的各个角落？二十年前，谁能想到现在的我们可以走在大街上，拿台手机就能和远在天边的父母互诉思念，如在眼前？十年前，淘宝方兴未艾，谁能想到，我们大部分的生活用品仅需动动手指，边能送到家中？五年前，我们谁能想到现在上街都不用带一毛钱，一部手机全搞定？科技的发展，只会超乎我们的想象！基于以上，我是不是可以对未来的几十年发出以下设想：在虚拟现实技术成熟的基础上，我们的孩子甚至都不用再去学校上学，一座座的虚拟学校开始诞生，我们的孩子只需坐在家中，可以任意的选择各座名校；我们生病的时候不需要先去医院挂号，医疗机器人会先诊断我们的病情，虚拟医院会针对病情制定医疗方案，就近可以治疗，实在不行，会告诉我们最好的科室医院，然后我们去实体医院治疗；机器人已经可以取代人类进行简单的基础工作，我们呆在百公里外的家中“看着”机器人帮我们办公，遇到实在需要人工的操作，快捷的交通工具让我们一个小时之内就到达了办公地。在空中交通逐渐可以实现大规模应用的基础上，我们即使在几百公里之外，也能快速的到达目的地……以上都是设想，你也可以当成是意淫，但是能实现的可能性还是非常大的。就好比两年前我们还觉的电动汽车彻底取代燃油车是无稽之谈，但就在最近，欧洲各国已经陆续颁布了2040年前后彻底杜绝燃油车上路的法案！所以，一旦上面的设想逐渐实现，你再跟我说北上广深的神马教育、医疗、科技资源富集，那就纯属扯淡了……我何不在百公里外的老家宅基地上，建座小楼。到那时，你在都市的高楼大厦苦逼的吸雾吞霾，我在故乡的三层别墅里闲看花谢花开……先意淫一番未来，毕竟，苦逼的我们这代人，可能是见不到这番景象了。科技发展能干掉高房价，不论你信不信，我信了！五：加杠杆炒房的利与弊看来很多人没有对美国的次贷危机有切肤之痛。那么15年的股灾呢？杠杆带来的！何止是切肤之痛，说是切蛋之痛都不为过吧！一大批中产阶级因为杠杆炒股而跌落凡尘！所以，我们要想到，杠杆投资带来高收益的同时也伴随着高风险，投资房地产也不能免俗。用杠杆投资必须要把握一个前提：收益必须能覆盖杠杆的资金成本。对照目前的房贷政策，投资二套及以上房产的，银行给你1.1——1.2倍基准利率，符合实际情况吧！按照5年期以上贷款利率接近5%来计算，所需付出的杠杆成本是5.5%——6%。是的，就是这么一个数据，那么按照我上文中的假设，未来十年房价依然可以翻一倍、年均收益7.3%左右。目前依然是能覆盖杠杆成本的。但是也仅是能覆盖而已，实则是投资收益与杠杆成本的比值越大越好，以当前的比值来看，你根本经不得几次加息。而目前这种利率水平能维持多久呢？降是不可能了！全世界都要进入货币紧缩周期了，美国之后，上个月加拿大加息，不远的将来欧央行和澳洲央行肯定也会跟上，长久通缩的日本可以不用考虑！在这种大背景之下，中国央行能不跟着加息吗?除非想找死！看到有人说：“这样大笔的低息贷款，不用来炒房岂不是很傻”。我也就呵呵了，所谓的“低息贷款”是相对的，你的投资收益能够覆盖贷款利息才叫低息，覆盖不了算什么低息呢！所以，可以预见的是不久的将来，在全世界进入加息周期的大背景下，我们投资房产的收益根本就很难覆盖杠杆成本。到那时，杠杆炒房会让你体会到切肤之痛。如果还觉的不够酸爽，那就再算上房产税，加快房产税立法是2015年党的十八届五中全会上提出的，并列入了人大的五年立法规划，如无意外，2020年前后开征基本不用怀疑。税率是多少呢？肯定不会是现在上海试点的那种样子货，按照发达国家的标准，年征百分之零点八到二点五之间。好么，成本彻底超过了收益，杠杆炒房的收益加速彻底变成了亏损加速……也许有人说我这种计算房价平均涨幅是不对的，可以赶在房价即将要大涨的时候买啊，或者选好所谓的核心地段，涨幅肯定要超过平均幅度啊。我是无话可说的，你既然有本事精准的踏着节奏，老铁，买房时请叫上我吧！巴菲特致投资者的信中建议买指数型基金，就是因为绝大部分的投资者收益率根本赶不上指数的涨幅。你又何德何能，妄言自己买的房子能战胜平均涨幅呢？最后说一句，过去数百年中的经济危机，大部分因借贷而生，未来也不外如是... ...
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卖了北京的房子，投资海外有多大的风险
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富力地产捡漏万达推高债务风险:负债1900亿 评级下调
中国经济网
不久前，突然杀入万达和融创交易的富力地产，以“捡漏者”的身份重回舞台中央。
199.06亿元拿下了万达77家酒店，相比当时卖给融创的价格，富力地产董事长李思廉确实捡了便宜。但是，近200亿交易也拷问着富力的现金流。
今年一季报显示，富力地产营收46.54亿，净利润2.29亿。其他数据方面，富力地产当期负债总额1853亿；期末现金流及现金等价物余额245亿，较去年末减少8亿左右。
245亿现金及等价物余额，足以覆盖支付收购万达酒店的费用。从季报详细数据看，新增现金流的主要来源是募资。当期，经营活动产生的现金流净额为-33.64亿，投入产生的现金流净额为-8.94亿，募资产生的现金流量净额为34.58亿。
其实，富力的负债率这几年一直处于攀升状态。2015年，富力地产总营收442亿，净资产1837亿，总负债1345亿，负债率73.21%，净负债与权益比率124.3%；2016年，富力地产总营收537亿，总资产2264亿，总负债1795亿，负债率79.28%，净负债与权益比率159.9%。
从曾经华南五虎中的佼佼者，到如今难以跻身千亿俱乐部，住宅地产到商业地产的转型等诸多因素，让富力失去了和昔日伙伴平分秋色的资本。
错失房地产行业爆发时代的富力，也显得愈加保守，这种谨小慎微也延续到了拿地环节。2016年年报中，富力表示，市场上的土地拍卖和收购屡创新高，公司认为整体土地储备市场过热，参与土地储备活动时亦保持相对审慎态度。
而此番大举买入万达酒店项目资产包，除了现金流持续收紧、负债水平水涨船高外，正在A股排队IPO的富力地产会不会变身进击的巨人？这场豪华的赌局，又会给富力地产带来怎样的连锁反应？
对此，中国经济网记者尝试联系富力地产相关联系人，对方未给出回应。
富力地产现金流承压？
万达和融创的630亿大单尘埃尚未落定，富力就拍马杀到。
签约仪式现场，经历了撤换背景板、疑似摔杯子之后，富力顺利接下了万达的酒店资产包。发布会上，王健林表示，这是一桩三方共赢的买卖。李思廉也表示，这宗收购可以帮助富力继续扩展酒店业务，实现多元化布局。
生意是谈妥了，和当初融创要包揽万达酒店和文旅项目一样，钱从哪里来依然是个问题。
7月20日，富力地产的董秘胡杰表示，上半年富力完成400亿元收入，公司自有资金很充足，可以覆盖收购，不会带来现金压力。
8月1日，富力地产发布公告称，截至7月底，共实现销售额447.6亿。按照去年全年盈利水平，前7个月，富力地产约能实现55亿净利润。
而现金流方面，只能参考富力地产2017年一季报数据。
数据显示，一季度，富力地产营收46.54亿，净利润2.28亿。现金流方面，经营活动产生的现金流净额为-33.64亿，投入产生的现金流净额为-8.94亿，募资产生的现金流量净额为34.58亿，当期现金及现金等价物245亿。截至去年底，富力地产现金及现金等价物总额253亿。
负债率连年上涨
近年来，富力地产的负债水平一直处于上升阶段。
2014年，富力地产营收347亿，净利润65亿；总资产1718亿，负债1196亿，负债率69.61%。2015年，富力地产营收442亿，净利润67亿；总资产1837亿，负债1345亿，负债率73.21%。2016年，富力地产总营收537亿，总资产2264亿，总负债1795亿，负债率79.28%。
截至今年一季度末，富力地产总负债1853亿，负债率79.7%。
港股上市公司募资难度较大，因此，发债是融资的主要方式之一。
2016年年报中，富力地产披露，全年公司共发了425亿境内债券。在年末，富力地产还发了2022年到期的2.65亿美元票据。另外，富力地产与2017年初重启优先票据发行，集资4.6亿美元，合并规模达7.25亿美元。富力地产还表示，“这是过去12个月，中国开发商最大单宗次发售交易。”
另外，2017年，富力地产又获得了70亿的中期票据。4月份，富力地产已发行10亿票据；7月份，富力地产拟再发行10亿；而票据的用途为，偿还银行贷款。
半年支付200亿推高债务风险？
根据富力地产公告内容，和万达的交易支付流程主要分为三部分。
7月19日，签订协议后两个工作日内，向万达支付20亿定金；完成重组后第三个月的最后一个工作日，富力地产再向万达支付100亿（含20亿定金）的第一批付款；2018年1月底之前，富力地产支付剩余的99.06亿尾款。
大概六个月时间内，富力地产账户将净流出199.06亿。
行业分析人士表示，为了保证上市公司现金流和正常的投入运营，最稳妥和最便捷的方式无异于发债；但如此一来，上市公司将不得不面对债务风险。
除了收购外，富力地产花钱的地方还不止于此。2016年年报数据显示，截至去年底，公司主要在建项目合53个，其中华北地区16个、华南地区18个、东北地区4个、华东地区11个、华中地区1个、西南地区3个。公司主要在建项目总投入额 2671.70亿元，截至 2016年底已完成投入1369.94亿元，尚需投入1301.76亿元。
2017年第二期中期票据评级报告中也指出，截至2017年3月底，公司负债总较2016年底增长 3.23%，主要系预收款项、长期借款、应付债券增长所致。公司预收款项273.21亿元，较2016年底增长36.52%。长期借款439.78亿元，较2016年底增长14.97%。应付债券536.38亿元，较2016年底增长10.14%。
酒店业务增收难增利？
除了债务增加外，收购之后，富力地产的酒店业务营收增加是毋容置疑的，但是，具体盈利能力是否也能跟上，便成了重点。
富力地产的酒店业务板块一直处于亏损中。从2012年至2016年，富力酒店业务持续损，亏损额分别为1.75亿元、2.49亿元、1.4亿元、1.67亿元和1.83亿元。而从2014年开始，该业务的毛利率分别为29.41%、26.90%和19.79%，逐年下滑。
另外，公开材料显示，2016年底，富力地产拥有14家运营中的酒店，在建或关业筹备中的酒店10家。5年内，虽然有8家酒店竣工，但富力地产几乎每年都有10家左右的酒店处于在建中。
行业分析人士认为，前期投入额度大、回报周期长等属性，决定了酒店业务短期内很难见到“回头钱”。
万达方面，有媒体报道称，近三年来，其酒店业务的毛利率大概在27%左右浮动。但是，如果按照万达年报中的财务报表方式（融资成本和所得税未进行拆分），万达酒店的分部业绩利润率明显低于富力酒店，亏损更大。
换言之，虽然富力酒店板块的摊子大了，但盈利前景却并不明朗。
多机构下调富力地产等级
其实，在参与此次收购前，富力地产的负债问题就被多家机构关注。
今年3月份，中银国际把富力地产评级降级为卖出；5月份，申万宏源维持对富力地产的减持评级。
收购方案发布后，申万宏源“重申减持”，理由是宣布的大规模收购将可能使其资产负债表进一步恶化；而行业调控政策的收紧，使得富力地产2017年A股上市可能性较小。
美银美林也发布报告指出，作价达199亿元人民币，接近富力股本的45%，而回报期亦较物业发展长。该行又指，预期公司的债务/EBITDA比例将由收购前的8.4倍升至9.6倍。因此，美银美林将富力2018及19财年盈利预测分别下调2%，以反映酒店盈利贡献及相关利息开支带来的影响，评级由“买入”下调至“跑输大市”。
惠誉在其官网宣布将富力地产BB评级列入负面观察名单，并表示，收购万达商业酒店资产后，富力地产整体债务水平料将上升，酒店资产将小幅拖累富力地产的利息、税项、折旧、摊销前收益，或将富力地产Ebitda利润率压制在20%-23%；考虑到收购计划，预计富力地产杠杆率将保持在接近60%的水平。
7月28日，富力地产公告称，联合资信认为本次交易事项所涉及资产标的以及交易过程中的支付安排现阶段不对公司信用基本面构成负面影响，亦不影响联合资信对公司目前信用级别的判断。
当然，也有不少机构看好富力此次收购。
8月8日，花旗报告称，虽然市场对交易看法负面，但该行认为相关酒店资产每平方米作价仅6100元，甚至低于现时的地价，加上毋须资本开支，认为是难得的机会让富力地产一夜之间改变其商业模式，增加可持续收入，将富力目标价由14.6元升至18.88元，评级“买入”。
截至上一交易日，富力地产收15.24港元，跌2.81%。
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