营改增后契税，房产税，营改增 个人所得税税等如何计税
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时间：2018-07-09 02:46
财政部明确营改增后房产税、契税计税依据_楼市动态_贷款攻略 - 融360
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财政部明确营改增后房产税、契税计税依据
昨日，财政部网站发布消息，明确了后契税 房产税 土地增值税 计税依据。
具体内容如下：
各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅（局）、地方税务局，西藏、宁夏、青海省（自治区）国家税务局，新疆生产建设兵团财务局：
经研究，现将营业税改征增值税后契税、房产税、土地增值税、个人所得税计税依据有关问题明确如下：
一、计征契税的成交价格不含增值税。
二、房产出租的，计征房产税的租金收入不含增值税。
三、土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。
《中华人民共和国土地增值税暂行条例》等规定的土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额，允许在销项税额中计算抵扣的，不计入扣除项目，不允许在销项税额中计算抵扣的，可以计入扣除项目。
四、个人转让房屋的个人所得税应税收入不含增值税，其取得房屋时所支付价款中包含的增值税计入财产原值，计算转让所得时可扣除的税费不包括本次转让缴纳的增值税。
个人出租房屋的个人所得税应税收入不含增值税，计算房屋出租所得可扣除的税费不包括本次出租缴纳的增值税。个人转租房屋的，其向房屋出租方支付的租金及增值税额，在计算转租所得时予以扣除。
五、免征增值税的，确定计税依据时，成交价格、租金收入、转让房地产取得的收入不扣减增值税额。
六、在计征上述税种时，税务机关核定的计税价格或收入不含增值税。
本通知自日起执行。
财政部国家税务总局
《两个人去银行办，他却比他少出几万元，原因可能是&&》
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营改增后契税、房产税、个人所得税等如何计税？
分类：会计实操
更新时间：
来源：转载
税收原理:
此政策堪称营改增附带的大礼包，以前是营业税，营业税是价内税，契税的计税基础包括了营业税。
营改增后，增值税属于价外税，契税的计税基础就不包括增值税了。
具体为:
一、计征契税的成交价格不含增值税。
二、房产出租的，计征房产税的租金收入不含增值税。
三、土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。
四、个人转让房屋的个人所得税应税收入不含增值税，其取得房屋时所支付价款中包含的增值税计入财产原值，计算转让所得时可扣除的税费不包括本次转让缴纳的增值税。
附法规原文:
关于营改增后契税房产税土地增值税个人所得税计税依据问题的通知
财税[2016]43号
各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅(局)、地方税务局，西藏、宁夏、青海省(自治区)国家税务局，新疆生产建设兵团财务局:
经研究，现将营业税改征增值税后契税、房产税、土地增值税、个人所得税计税依据有关问题明确如下:
一、计征契税的成交价格不含增值税。
二、房产出租的，计征房产税的租金收入不含增值税。
三、土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。
《中华人民共和国土地增值税暂行条例》等规定的土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额，允许在销项税额中计算抵扣的，不计入扣除项目，不允许在销项税额中计算抵扣的，可以计入扣除项目。
四、个人转让房屋的个人所得税应税收入不含增值税，其取得房屋时所支付价款中包含的增值税计入财产原值，计算转让所得时可扣除的税费不包括本次转让缴纳的增值税。
个人出租房屋的个人所得税应税收入不含增值税，计算房屋出租所得可扣除的税费不包括本次出租缴纳的增值税。个人转租房屋的，其向房屋出租方支付的租金及增值税额，在计算转租所得时予以扣除。
五、免征增值税的，确定计税依据时，成交价格、租金收入、转让房地产取得的收入不扣减增值税额。
六、在计征上述税种时，税务机关核定的计税价格或收入不含增值税。
本通知自日起执行。
财政部国家税务总局
(来源:国家财政局税政司)
延伸阅读:全面实施营改增利国利民
营改增有利于稳增长、调结构，增强经济发展动力，促进产业转型升级:
●2012年至2015年前期试点累计减税6412亿元
●三产投资规模占比由2012年的52。6%提高到2015年的56。6%
●三产增加值占比由2012年的45。5%提高到2015年的50。5%，首次过半
5月1日起，我国将全面实施营改增，试点范围扩大到建筑业、房地产业、金融业、生活服务业，并将所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围，确保所有行业税负只减不增。全面实施营改增，对于当前经济运行和未来发展将起到什么作用?确保所有行业税负只减不增，在制度设计和政策执行方面有哪些保障举措?4月25日，就社会关注的相关热点问题，记者采访了财政部部长楼继伟。
全面实施营改增，既为当前经济运行提供有力支撑，又为未来发展增添持续动能
"全面实施营改增，是落实党的十八届三中全会决定的一项重要举措，也是推动供给侧结构性改革的一项重要举措。"楼继伟表示，当前，我国经济下行压力仍然较大，经济回升势头尚待稳固完善，加之世界经济深度调整、复苏乏力，长期积累的结构性问题凸显。在此背景下，全面实施营改增具有一举多得、牵一发而动全身的显著作用，既可以为当前经济运行提供有力支撑，还能为未来发展增添持续动能。
通过统一税制，贯通服务业内部和二三产业之间抵扣链条，从制度上消除重复征税，使税收的中性作用得以充分发挥。同时，将不动产纳入抵扣范围，比较完整地实现向消费型增值税的转型。此次全面实施营改增对营造公平竞争的市场环境，完善我国财税体制也迈出了重要步伐。
"从当前看，这会为更多企业减轻税负;从长远看，这项改革将利国利民。"楼继伟解释说，全面实施营改增，有利于稳增长、调结构，增强经济发展动力，促进产业转型升级。这些成效已经从前期试点中得到体现。据统计，2012年至2015年前期试点累计减税6412亿元。营改增试点以来，第三产业投资规模明显扩大，占全社会固定资产投资比重由2012年的52。6%提高到2015年的56。6%;第三产业增加值占GDP的比重也逐步提高，由2012年的45。5%逐年提高到2015年的50。5%，首次过半。
此次新增试点的建筑业、房地产业、金融业和生活服务业等四大行业涉及纳税人1100多万户，比前期试点的590多万户增加近一倍，营业税占原营业税总收入的比例约80%，改革涉及面更广。全面推开营改增试点，今年减税的金额将超过5000亿元，是本届政府成立以来规模最大的一次减税，就是要用政府收入的"减法"，换取企业效益的"加法"，和市场活力的"乘法"。
同时，这次全面推开营改增的政策取向，突出了推动服务业特别是研发等生产性服务业发展，可以有力促进产业分工优化，拉长产业链，带动制造业升级。可以说，营改增是创新驱动的"信号源"，也是经济转型升级的强大"助推器"。
坚持改革和稳增长两兼顾、两促进，确保所有行业税负只减不增
"今年《政府工作报告》明确要求，全面实施营改增，要确保所有行业税负只减不增。这既是改革的目标之一，也是一项重大的政治任务。"楼继伟介绍，为落实这一要求，财税部门在方案设计上做了充分准备。
财政部、税务总局在设计试点方案时，坚持改革和稳增长两兼顾、两促进的原则，既以改革推动体制机制创新，又兼顾稳增长的要求，调整了改革的力度和节奏，按照营业税税负平移的方法测算确定了各试点行业的适用税率。
改革方案对4个行业原税收优惠政策，原则上予以延续。如，对养老、医疗、教育、金融机构同业往来、彩票发行等继续实施免税，延续个人转让住房的征免税政策等;对老合同和老项目实行政策平转，如，允许建筑工程老合同、房地产老项目选择适用简易计税方法计税等;对特定行业制定了过渡性优惠措施，如，允许新开工的甲供材建筑工程选择简易计税、允许房地产开发企业扣除土地购置成本、对金融机构尚未收到的逾期贷款利息在实际收到时征税、对原适用3%税率的文化体育服务允许选择简易计税等。通过上述安排，总体可实现所有行业全面减税、绝大部分企业税负有不同程度降低。
"制造业、商业等原增值税行业，以及前期已经纳入试点范围的交通运输业、邮政业、电信业、部分现代服务业等，因四大行业纳入增值税征收范围可抵扣进项税额增加，税负会普遍下降。"楼继伟强调，通过政策设计所有行业税负只减不增可以做到，但并不能保证所有企业税负下降。
对于个别企业出现的税负增加问题，做好纳税辅导，引导企业合理选择过渡措施;对于反映集中的具有普遍性的税负增加问题，充分发挥财税政策精准调控、定向调控作用，根据不同情况，综合运用临时性、阶段性、过渡性政策，采取一切可行办法，保证运行中的问题及时得到解决。
营改增中央和地方都是减税的，增值税收入划分调整后中央将多负担减收
社会上普遍关心:全面推开营改增试点后，中央与地方增值税收入划分是怎么考虑的?对此，楼继伟表示，全面推开营改增试点后，增值税中央与地方分享比例要做合理适度调整。
"总的考虑是，在保持现有中央和地方财力格局总体稳定的情况下，制定增值税中央与地方分享的过渡办法，引导各地因地制宜发展优势产业，增强地方财政造血能力。"楼继伟解释说，鉴于税制改革未完全到位，中央与地方事权和支出责任划分还有一个过程，全面推开营改增试点后，对中央与地方增值税收入划分需要有一个过渡方案，推动理顺中央和地方分配关系。
目前，过渡方案正在研究制定过程中。
"特别需要说明的是，营改增中央和地方都是减税的，增值税收入划分调整后中央将多负担减收。"楼继伟强调。
按照"存量不动，增量调整"的原则，中央上划收入通过税收返还方式给地方，确保中央与地方既得利益不变。
"全面推开营改增试点，是增值税改革取得的阶段性成果，目前仍叫试点，就是因为改革仍在路上，任务没有完成。"楼继伟表示，现行增值税制度还存在税率档次多、抵扣项目不完整、大量临时过渡措施等问题，与规范的消费型增值税制度相比还存在一些差距。根据全国人大税收法定的要求，下一步相关部门将启动增值税立法，并在这一过程中，继续完善增值税制度，最终，通过立法巩固改革成果，确立比较规范的消费型增值税制度。
责任编辑 : Alice
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近期考试日历表“营改增”新政后,从租计征房产税计税依据你算错了没有_会计审计第一门户-中国会计视野
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“营改增”新政后,从租计征房产税计税依据你算错了没有
声明：本文由会说作者撰写，观点仅代表个人，不代表中国会计视野。文中部分图片来自于网络，感谢原作者。
导读：要想说清楚“营改增”新政后房产税计税依据的变化，还真不是一两句话就能说得清楚，必须区分不同的情形来分析。今天我们重点来看看房产出租房产税计税依据如何确定的问题
说起，的干部基本上个个都能说上个123，不外乎自用房产原值计税和出租房产租金计税两种最基本的方式。一直以来，也征缴得比较顺畅。但是凡人一直认为，和其他之间有着或紧或松、或明或暗的。自2016年起实施的&&新政，带来的也绝不止停征这么简单的事情。由于增值税和营业税在税种原理上的巨大差异，对其他的（费）种也有着重大的影响，比如城建税、、、、房产税、教育费附加等等。7月份的&三报叠加&过后，凡人抽查了部分房产税季度申报情况，还真是发现了不少的问题，尤其是房产出租的租金房产税的问题。
要想说清楚&营改增&新政后房产税计税依据的变化，还真不是一两句话就能说得清楚，必须区分不同的情形来分析。今天我们重点来看看房产出租房产税计税依据如何确定的问题。&
问题一：营改增后，从租计征的房产税计税依据含不含增值税？
《房产税暂行条例》第3条规定：&房产出租的，以房产租金为房产税的计税依据。&一直以来，咱们地税的小伙伴们都是这样计征的。营改增后，所有行业的营业税都改成了增值税，实行价外计税。为配合新政的执行，、国家税务总局专门下发了一个文件《关于营改增后契税 房产税土地增值税 个人所得税计税依据问题的通知》（财税〔2016〕43号），其中第2条规定&房产出租的，计征房产税的租金收入不含增值税。&第5条规定&免征增值税的，确定计税依据时，成交价格、租金收入、转让取得的收入不扣减增值税额。&第6条规定&在计征上述税种时，税务机关核定的计税价格或收入不含增值税。&因此，日后，从租计征房产税时，其计税依据中，不包含税增值税。&
问题二：房产所在地与机构所在地不在同一县（市、区）的，从租计征房产税的纳税地点在哪里？
《房产税暂行条例》第九条规定：房产税由房产所在地的税务机关征收。如果出租房产的单位和个体工商户，房产所在地与机构所在地不在同一县（市、区）的，在&营改增&新政中，无论纳税人采取选择或实行哪种计税方式，其增值税需要向不动产所在地主管国税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。但对于房产税，其房产出租所在地与机构所在地不在同一县（市、区）的，纳税人应按《房产税暂行条例》的规定，向其房产所在地主管地税机关申报纳税。
问题三：出租房产增值税计税方法有几种？如何确定？
&营改增&新政中，出租房产的增值税计税方法有两种：一般计税方法和简易计税方法。&营改增&后，纳税人出租房产计征增值税，一般有三种情形：一是单位和个体工商户出租2016年以前取得的房产，二是单位和个体工商户出租日以后取得的房产，三是其他个人出租房产（住房、其他房产）。同时按照纳税人增值税纳税资格的登记种类的不同，其计税的方式和依据也各不相同。详见下表：
从上表可以看出，出租日前取得的房产，其增值税计税方法可以选择使用简易计税方法或是一般计税方法。《营业税改征增值税实施办法》（财税〔2016〕36号）规定：一般纳税人发生应税行为适用一般计税方法计税。一般纳税人发生财政部和国家税务总局规定的特定应税行为，可以选择适用简易计税方法计税，但一经选择，36个月内不得变更。因此，一般纳税人对于同一房产出租，增值税计税方法一经选定，36个月内不得调整。同时，对于一般纳税人有较多房产出租的，可能会存在针对不同房产采取不同增值税计税方法的选择，这不仅需要向国税机关备案，更要同时向地税机关备案。
对于和其他个人，其出租房产增值税计税方法只能是简易计税方法。&
问题四：一般计税方法从租计征房产税计税依据如何确定？
对于实行增值税一般计税方法（或是选择一般计税方法）的纳税人，取得的全部租金收入应按照11%的折算成不含税租金收入后，计算租金收入销项增值税，并与其他的销项税金后，扣除当期可抵扣进项税后计税。按照《关于营改增后契税 房产税土地增值税 个人所得税计税依据问题的通知》（财税〔2016〕43号）的规定，其从租计税房产税计税依据为不含税租金收入。计算公式如下：
从租计税房产税计税依据＝全部租金收入&（1+11%）
对于不动产所在地与机构所在地不在同一县（市、区）的，纳税人增值税按照3％的预征率向不动产所在地主管国税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税的，其从租计税房产税计税依据仍然是不含税租金收入，即：
从租计税房产税计税依据＝全部租金收入&（1+11%）&
问题五：简易计税方法从租计征房产税计税依据如何确定？
选择简易计税方法（或实行简易计税方法）的纳税人，其增值税额计算，以折算后的不含租金收入，按照适用的征收率计算并确定不含税租金收入，但是由于国家对小型微型企业和个人（个体工商户和其他个人）出租住房实行增值税优惠，不能简单地认为按征收率计算的不含税租金收入就是从租计税房产税的计税依据，应区分不同的情况确定：
1、对于一般纳税人选择简易计税方法的，因没有增值税优惠，从租计征房产税计税依据即是&不含税租金收入&。应以收到的全部租金收入，按照5%的征收率折算，计算公式如下：
从租计征房产税计税依据＝实际全部租金收入&（1+5%）
2、对于小规模纳税人实行简易计税方法的，因纳税人可能享受小微企业免征增值税优惠、以及开具增值税种类的不同（增值税普通发票、增值税专用发票）而不同，其从租计征房产税计税依据不能简单地等同于&不含税租金收入&，其&免征增值税的，确定计税依据时，成交价格、租金收入、转让房地产取得的收入不扣减增值税额&，应考虑相应的增值税优惠予以调整，具体如下：
&&按月申报的月收入不足3万元（或按季申报的季度收入不足9万元）的小型微型企业，出租房产开具增值税普通发票的，按照《营业税改征增值税实施办法》的规定和国家税务总局23号公告规定，免征增值税的，确定其从租计征房产税计税依据时，&租金收入&&不扣减增值税额。&因此，纳税人免征增值税的，其房产出租的房产税计税依据为实际收到的全部租金，无需按照5%征收率折算成&不含税租金收入&。
&&按月申报的月收入不足3万元（或按季申报的季度收入不足9万元）的小型微型企业，出租房产开具增值税专用发票的（全部或部分），不享受免征优惠，应按规定征收（或预缴）增值税，其缴纳的增值税额应予在&租金收入&中扣减。其房产出租的房产税计税依据为：
从租计税房产税计税依据＝实际全部租金收入－开具增值税专用发票缴纳的增值税额
3、其他个人采取预收款形式出租不动产，取得的预收租金收入，国家税务总局《关于全面推开营业税改征增值税试点有关征收事项的公告》（2016年第23号）规定：可在预收款对应的内平均分摊，分摊后的月租金收入不超过3万元的，可享受小微企业免征增值税优惠政策。其房产出租的房产税计税依据的计算同小规模纳税人简易计税方法。
但是，个体工商户和其他个人出租住房的，按照现行增值税新政，适用优惠政策减按1.5%征收，纳税人自行开具或者税务机关代开增值税发票时，通过按照5%的征收率计算不含税租金收入后，减按1.5%征收开票。对于个体工商户和其他个人实行优惠税率的出租住房，其&免征增值税的，确定计税依据时&，其房产税计税依据应为&租金收入不扣减增值税额&。即：
实行优惠税率的其他个人出租住房的租金房产税计税依据
＝全部租金收入－（全部租金收入/(1+5%)*1.5%）
=全部租金收入－实缴增值税额
综上，实行简易方式计税的房产出租房产税计税依据，可以简单地记为：
实行简易方式计税的房产出租房产税计税＝全部租金收入－实缴增值税额
凡人说税，税与凡人。就职于安徽省安庆市地税局，从税23载，从未停止脚步。微信公...
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公积金政策
财政部明确营改增后房产税、契税计税依据
昨日，财政部网站发布消息，明确了后契税 房产税 土地增值税 计税依据。
具体内容如下：
各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅（局）、地方税务局，西藏、宁夏、青海省（自治区）国家税务局，新疆生产建设兵团财务局：
经研究，现将营业税改征增值税后契税、房产税、土地增值税、个人所得税计税依据有关问题明确如下：
一、计征契税的成交价格不含增值税。
二、房产出租的，计征房产税的租金收入不含增值税。
三、土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。
《中华人民共和国土地增值税暂行条例》等规定的土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额，允许在销项税额中计算抵扣的，不计入扣除项目，不允许在销项税额中计算抵扣的，可以计入扣除项目。
四、个人转让房屋的个人所得税应税收入不含增值税，其取得房屋时所支付价款中包含的增值税计入财产原值，计算转让所得时可扣除的税费不包括本次转让缴纳的增值税。
个人出租房屋的个人所得税应税收入不含增值税，计算房屋出租所得可扣除的税费不包括本次出租缴纳的增值税。个人转租房屋的，其向房屋出租方支付的租金及增值税额，在计算转租所得时予以扣除。
五、免征增值税的，确定计税依据时，成交价格、租金收入、转让房地产取得的收入不扣减增值税额。
六、在计征上述税种时，税务机关核定的计税价格或收入不含增值税。
本通知自日起执行。
财政部国家税务总局
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5月1日起，营改增试点改革在全国范围内全面推开，据了解，营改增落地之后，二手房交易的增值税、契税、个税、附加税等税率及相关优惠政策，基本平移了此前营业税时期的规定，但由于税...
一：选择简易计税方法 1、一般纳税人销售其日前取得（不含自建）的不动产，可以选择适用简易计税方法：（取得的全部价款和价外费用-不动产购置原价或者取得不动产时的作价）...
文/商报记者 周坚洪 见习记者 刘恋 最近，营改增成为了楼市热议的话题。3月18日，国务院常务会议宣布部署全面推开营改增试点，进一步减轻企业税负：从今年5月1日起，扩大试点行业范围，...
(一)购买自用应税车辆计税依据的确定，计税价格的组成为纳税人购买应税车辆而支付给销售者的全部价款和价外费用(不包括增值税税款)。计税价格=含增值税的销售价格(1+增值税税率或征收率...
自日起，中国全面推开营改增试点，建筑业、房地产业、金融业、生活服务业全部纳入营改增试点，至此，营业税退出历史舞台，增值税制度将更加规范。营改增到底有何意义呢？ （...
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营改增后契税、房产税、个人所得税等如何计税？
分类：会计实操
更新时间：
来源：转载
税收原理:
此政策堪称营改增附带的大礼包，以前是营业税，营业税是价内税，契税的计税基础包括了营业税。
营改增后，增值税属于价外税，契税的计税基础就不包括增值税了。
具体为:
一、计征契税的成交价格不含增值税。
二、房产出租的，计征房产税的租金收入不含增值税。
三、土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。
四、个人转让房屋的个人所得税应税收入不含增值税，其取得房屋时所支付价款中包含的增值税计入财产原值，计算转让所得时可扣除的税费不包括本次转让缴纳的增值税。
附法规原文:
关于营改增后契税房产税土地增值税个人所得税计税依据问题的通知
财税[2016]43号
各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅(局)、地方税务局，西藏、宁夏、青海省(自治区)国家税务局，新疆生产建设兵团财务局:
经研究，现将营业税改征增值税后契税、房产税、土地增值税、个人所得税计税依据有关问题明确如下:
一、计征契税的成交价格不含增值税。
二、房产出租的，计征房产税的租金收入不含增值税。
三、土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。
《中华人民共和国土地增值税暂行条例》等规定的土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额，允许在销项税额中计算抵扣的，不计入扣除项目，不允许在销项税额中计算抵扣的，可以计入扣除项目。
四、个人转让房屋的个人所得税应税收入不含增值税，其取得房屋时所支付价款中包含的增值税计入财产原值，计算转让所得时可扣除的税费不包括本次转让缴纳的增值税。
个人出租房屋的个人所得税应税收入不含增值税，计算房屋出租所得可扣除的税费不包括本次出租缴纳的增值税。个人转租房屋的，其向房屋出租方支付的租金及增值税额，在计算转租所得时予以扣除。
五、免征增值税的，确定计税依据时，成交价格、租金收入、转让房地产取得的收入不扣减增值税额。
六、在计征上述税种时，税务机关核定的计税价格或收入不含增值税。
本通知自日起执行。
财政部国家税务总局
(来源:国家财政局税政司)
延伸阅读:全面实施营改增利国利民
营改增有利于稳增长、调结构，增强经济发展动力，促进产业转型升级:
●2012年至2015年前期试点累计减税6412亿元
●三产投资规模占比由2012年的52。6%提高到2015年的56。6%
●三产增加值占比由2012年的45。5%提高到2015年的50。5%，首次过半
5月1日起，我国将全面实施营改增，试点范围扩大到建筑业、房地产业、金融业、生活服务业，并将所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围，确保所有行业税负只减不增。全面实施营改增，对于当前经济运行和未来发展将起到什么作用?确保所有行业税负只减不增，在制度设计和政策执行方面有哪些保障举措?4月25日，就社会关注的相关热点问题，记者采访了财政部部长楼继伟。
全面实施营改增，既为当前经济运行提供有力支撑，又为未来发展增添持续动能
"全面实施营改增，是落实党的十八届三中全会决定的一项重要举措，也是推动供给侧结构性改革的一项重要举措。"楼继伟表示，当前，我国经济下行压力仍然较大，经济回升势头尚待稳固完善，加之世界经济深度调整、复苏乏力，长期积累的结构性问题凸显。在此背景下，全面实施营改增具有一举多得、牵一发而动全身的显著作用，既可以为当前经济运行提供有力支撑，还能为未来发展增添持续动能。
通过统一税制，贯通服务业内部和二三产业之间抵扣链条，从制度上消除重复征税，使税收的中性作用得以充分发挥。同时，将不动产纳入抵扣范围，比较完整地实现向消费型增值税的转型。此次全面实施营改增对营造公平竞争的市场环境，完善我国财税体制也迈出了重要步伐。
"从当前看，这会为更多企业减轻税负;从长远看，这项改革将利国利民。"楼继伟解释说，全面实施营改增，有利于稳增长、调结构，增强经济发展动力，促进产业转型升级。这些成效已经从前期试点中得到体现。据统计，2012年至2015年前期试点累计减税6412亿元。营改增试点以来，第三产业投资规模明显扩大，占全社会固定资产投资比重由2012年的52。6%提高到2015年的56。6%;第三产业增加值占GDP的比重也逐步提高，由2012年的45。5%逐年提高到2015年的50。5%，首次过半。
此次新增试点的建筑业、房地产业、金融业和生活服务业等四大行业涉及纳税人1100多万户，比前期试点的590多万户增加近一倍，营业税占原营业税总收入的比例约80%，改革涉及面更广。全面推开营改增试点，今年减税的金额将超过5000亿元，是本届政府成立以来规模最大的一次减税，就是要用政府收入的"减法"，换取企业效益的"加法"，和市场活力的"乘法"。
同时，这次全面推开营改增的政策取向，突出了推动服务业特别是研发等生产性服务业发展，可以有力促进产业分工优化，拉长产业链，带动制造业升级。可以说，营改增是创新驱动的"信号源"，也是经济转型升级的强大"助推器"。
坚持改革和稳增长两兼顾、两促进，确保所有行业税负只减不增
"今年《政府工作报告》明确要求，全面实施营改增，要确保所有行业税负只减不增。这既是改革的目标之一，也是一项重大的政治任务。"楼继伟介绍，为落实这一要求，财税部门在方案设计上做了充分准备。
财政部、税务总局在设计试点方案时，坚持改革和稳增长两兼顾、两促进的原则，既以改革推动体制机制创新，又兼顾稳增长的要求，调整了改革的力度和节奏，按照营业税税负平移的方法测算确定了各试点行业的适用税率。
改革方案对4个行业原税收优惠政策，原则上予以延续。如，对养老、医疗、教育、金融机构同业往来、彩票发行等继续实施免税，延续个人转让住房的征免税政策等;对老合同和老项目实行政策平转，如，允许建筑工程老合同、房地产老项目选择适用简易计税方法计税等;对特定行业制定了过渡性优惠措施，如，允许新开工的甲供材建筑工程选择简易计税、允许房地产开发企业扣除土地购置成本、对金融机构尚未收到的逾期贷款利息在实际收到时征税、对原适用3%税率的文化体育服务允许选择简易计税等。通过上述安排，总体可实现所有行业全面减税、绝大部分企业税负有不同程度降低。
"制造业、商业等原增值税行业，以及前期已经纳入试点范围的交通运输业、邮政业、电信业、部分现代服务业等，因四大行业纳入增值税征收范围可抵扣进项税额增加，税负会普遍下降。"楼继伟强调，通过政策设计所有行业税负只减不增可以做到，但并不能保证所有企业税负下降。
对于个别企业出现的税负增加问题，做好纳税辅导，引导企业合理选择过渡措施;对于反映集中的具有普遍性的税负增加问题，充分发挥财税政策精准调控、定向调控作用，根据不同情况，综合运用临时性、阶段性、过渡性政策，采取一切可行办法，保证运行中的问题及时得到解决。
营改增中央和地方都是减税的，增值税收入划分调整后中央将多负担减收
社会上普遍关心:全面推开营改增试点后，中央与地方增值税收入划分是怎么考虑的?对此，楼继伟表示，全面推开营改增试点后，增值税中央与地方分享比例要做合理适度调整。
"总的考虑是，在保持现有中央和地方财力格局总体稳定的情况下，制定增值税中央与地方分享的过渡办法，引导各地因地制宜发展优势产业，增强地方财政造血能力。"楼继伟解释说，鉴于税制改革未完全到位，中央与地方事权和支出责任划分还有一个过程，全面推开营改增试点后，对中央与地方增值税收入划分需要有一个过渡方案，推动理顺中央和地方分配关系。
目前，过渡方案正在研究制定过程中。
"特别需要说明的是，营改增中央和地方都是减税的，增值税收入划分调整后中央将多负担减收。"楼继伟强调。
按照"存量不动，增量调整"的原则，中央上划收入通过税收返还方式给地方，确保中央与地方既得利益不变。
"全面推开营改增试点，是增值税改革取得的阶段性成果，目前仍叫试点，就是因为改革仍在路上，任务没有完成。"楼继伟表示，现行增值税制度还存在税率档次多、抵扣项目不完整、大量临时过渡措施等问题，与规范的消费型增值税制度相比还存在一些差距。根据全国人大税收法定的要求，下一步相关部门将启动增值税立法，并在这一过程中，继续完善增值税制度，最终，通过立法巩固改革成果，确立比较规范的消费型增值税制度。
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近期考试日历表“营改增”新政后,从租计征房产税计税依据你算错了没有_会计审计第一门户-中国会计视野
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“营改增”新政后,从租计征房产税计税依据你算错了没有
声明：本文由会说作者撰写，观点仅代表个人，不代表中国会计视野。文中部分图片来自于网络，感谢原作者。
导读：要想说清楚“营改增”新政后房产税计税依据的变化，还真不是一两句话就能说得清楚，必须区分不同的情形来分析。今天我们重点来看看房产出租房产税计税依据如何确定的问题
说起，的干部基本上个个都能说上个123，不外乎自用房产原值计税和出租房产租金计税两种最基本的方式。一直以来，也征缴得比较顺畅。但是凡人一直认为，和其他之间有着或紧或松、或明或暗的。自2016年起实施的&&新政，带来的也绝不止停征这么简单的事情。由于增值税和营业税在税种原理上的巨大差异，对其他的（费）种也有着重大的影响，比如城建税、、、、房产税、教育费附加等等。7月份的&三报叠加&过后，凡人抽查了部分房产税季度申报情况，还真是发现了不少的问题，尤其是房产出租的租金房产税的问题。
要想说清楚&营改增&新政后房产税计税依据的变化，还真不是一两句话就能说得清楚，必须区分不同的情形来分析。今天我们重点来看看房产出租房产税计税依据如何确定的问题。&
问题一：营改增后，从租计征的房产税计税依据含不含增值税？
《房产税暂行条例》第3条规定：&房产出租的，以房产租金为房产税的计税依据。&一直以来，咱们地税的小伙伴们都是这样计征的。营改增后，所有行业的营业税都改成了增值税，实行价外计税。为配合新政的执行，、国家税务总局专门下发了一个文件《关于营改增后契税 房产税土地增值税 个人所得税计税依据问题的通知》（财税〔2016〕43号），其中第2条规定&房产出租的，计征房产税的租金收入不含增值税。&第5条规定&免征增值税的，确定计税依据时，成交价格、租金收入、转让取得的收入不扣减增值税额。&第6条规定&在计征上述税种时，税务机关核定的计税价格或收入不含增值税。&因此，日后，从租计征房产税时，其计税依据中，不包含税增值税。&
问题二：房产所在地与机构所在地不在同一县（市、区）的，从租计征房产税的纳税地点在哪里？
《房产税暂行条例》第九条规定：房产税由房产所在地的税务机关征收。如果出租房产的单位和个体工商户，房产所在地与机构所在地不在同一县（市、区）的，在&营改增&新政中，无论纳税人采取选择或实行哪种计税方式，其增值税需要向不动产所在地主管国税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。但对于房产税，其房产出租所在地与机构所在地不在同一县（市、区）的，纳税人应按《房产税暂行条例》的规定，向其房产所在地主管地税机关申报纳税。
问题三：出租房产增值税计税方法有几种？如何确定？
&营改增&新政中，出租房产的增值税计税方法有两种：一般计税方法和简易计税方法。&营改增&后，纳税人出租房产计征增值税，一般有三种情形：一是单位和个体工商户出租2016年以前取得的房产，二是单位和个体工商户出租日以后取得的房产，三是其他个人出租房产（住房、其他房产）。同时按照纳税人增值税纳税资格的登记种类的不同，其计税的方式和依据也各不相同。详见下表：
从上表可以看出，出租日前取得的房产，其增值税计税方法可以选择使用简易计税方法或是一般计税方法。《营业税改征增值税实施办法》（财税〔2016〕36号）规定：一般纳税人发生应税行为适用一般计税方法计税。一般纳税人发生财政部和国家税务总局规定的特定应税行为，可以选择适用简易计税方法计税，但一经选择，36个月内不得变更。因此，一般纳税人对于同一房产出租，增值税计税方法一经选定，36个月内不得调整。同时，对于一般纳税人有较多房产出租的，可能会存在针对不同房产采取不同增值税计税方法的选择，这不仅需要向国税机关备案，更要同时向地税机关备案。
对于和其他个人，其出租房产增值税计税方法只能是简易计税方法。&
问题四：一般计税方法从租计征房产税计税依据如何确定？
对于实行增值税一般计税方法（或是选择一般计税方法）的纳税人，取得的全部租金收入应按照11%的折算成不含税租金收入后，计算租金收入销项增值税，并与其他的销项税金后，扣除当期可抵扣进项税后计税。按照《关于营改增后契税 房产税土地增值税 个人所得税计税依据问题的通知》（财税〔2016〕43号）的规定，其从租计税房产税计税依据为不含税租金收入。计算公式如下：
从租计税房产税计税依据＝全部租金收入&（1+11%）
对于不动产所在地与机构所在地不在同一县（市、区）的，纳税人增值税按照3％的预征率向不动产所在地主管国税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税的，其从租计税房产税计税依据仍然是不含税租金收入，即：
从租计税房产税计税依据＝全部租金收入&（1+11%）&
问题五：简易计税方法从租计征房产税计税依据如何确定？
选择简易计税方法（或实行简易计税方法）的纳税人，其增值税额计算，以折算后的不含租金收入，按照适用的征收率计算并确定不含税租金收入，但是由于国家对小型微型企业和个人（个体工商户和其他个人）出租住房实行增值税优惠，不能简单地认为按征收率计算的不含税租金收入就是从租计税房产税的计税依据，应区分不同的情况确定：
1、对于一般纳税人选择简易计税方法的，因没有增值税优惠，从租计征房产税计税依据即是&不含税租金收入&。应以收到的全部租金收入，按照5%的征收率折算，计算公式如下：
从租计征房产税计税依据＝实际全部租金收入&（1+5%）
2、对于小规模纳税人实行简易计税方法的，因纳税人可能享受小微企业免征增值税优惠、以及开具增值税种类的不同（增值税普通发票、增值税专用发票）而不同，其从租计征房产税计税依据不能简单地等同于&不含税租金收入&，其&免征增值税的，确定计税依据时，成交价格、租金收入、转让房地产取得的收入不扣减增值税额&，应考虑相应的增值税优惠予以调整，具体如下：
&&按月申报的月收入不足3万元（或按季申报的季度收入不足9万元）的小型微型企业，出租房产开具增值税普通发票的，按照《营业税改征增值税实施办法》的规定和国家税务总局23号公告规定，免征增值税的，确定其从租计征房产税计税依据时，&租金收入&&不扣减增值税额。&因此，纳税人免征增值税的，其房产出租的房产税计税依据为实际收到的全部租金，无需按照5%征收率折算成&不含税租金收入&。
&&按月申报的月收入不足3万元（或按季申报的季度收入不足9万元）的小型微型企业，出租房产开具增值税专用发票的（全部或部分），不享受免征优惠，应按规定征收（或预缴）增值税，其缴纳的增值税额应予在&租金收入&中扣减。其房产出租的房产税计税依据为：
从租计税房产税计税依据＝实际全部租金收入－开具增值税专用发票缴纳的增值税额
3、其他个人采取预收款形式出租不动产，取得的预收租金收入，国家税务总局《关于全面推开营业税改征增值税试点有关征收事项的公告》（2016年第23号）规定：可在预收款对应的内平均分摊，分摊后的月租金收入不超过3万元的，可享受小微企业免征增值税优惠政策。其房产出租的房产税计税依据的计算同小规模纳税人简易计税方法。
但是，个体工商户和其他个人出租住房的，按照现行增值税新政，适用优惠政策减按1.5%征收，纳税人自行开具或者税务机关代开增值税发票时，通过按照5%的征收率计算不含税租金收入后，减按1.5%征收开票。对于个体工商户和其他个人实行优惠税率的出租住房，其&免征增值税的，确定计税依据时&，其房产税计税依据应为&租金收入不扣减增值税额&。即：
实行优惠税率的其他个人出租住房的租金房产税计税依据
＝全部租金收入－（全部租金收入/(1+5%)*1.5%）
=全部租金收入－实缴增值税额
综上，实行简易方式计税的房产出租房产税计税依据，可以简单地记为：
实行简易方式计税的房产出租房产税计税＝全部租金收入－实缴增值税额
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