三四线城市成为楼市调控重点转向，未来房价还能继续上涨吗

点击联系发帖人 时间：2018-07-01 14:30

楼市调控重点转向

6月3日深夜,湖北宜昌下发《关于进一步加强房地产市场调控有关工作的通知》,明确宣布:

自本通知施行后,在城区(含夷陵区)范围内购买商品住房的,自签订商品住房网签合同之日起,2年内不得上市交易。

同时,对商品住房申报价格过高且不接受政府价格指导的项目,一律暂缓办理预售许可、合同网签备案、现房销售备案。

如今,限售模式已经成为继限购、限贷后引导房地产市场购买行为、保持房地产市场稳定的重要手段。

三四线城市房价出现波动

宜昌发布限售政策,只是近期公布调控政策的其中一个城市。据统计,今年1月至5月,全国各地出台的房地产调控政策达159次。仅5月份,全国就有超过40个城市发布多达50次的调控政策,创下单月调控次数最多的纪录。同时,调控城市明显从热点的一二线向周边三四线蔓延,这主要还是因为部分三四线城市的房价出现了波动。

国家统计局今年4月70个大中城市新建商品住宅销售价格指数显示,环比涨幅超过1%的16个城市中,三四线城市多达10个,其中丹东涨幅最快,环比上涨2%。

三四线城市房价出现波动,原因为何?上涨过快的房价,对房地产市场带来哪些影响?来看财经专家王亚宏的解读。

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对开发商来说，高价拿地不可能低价售房。拿的地价格越高，房价就会越高。反之，则越低。

根据上海易居地产研究院数据，2018年4~7月，地价同比增幅已连续4个月下跌，而房价同比增幅连续4个月小幅上涨，到7月份，房价同比涨幅已大于地价同比涨幅。这也是2016年5月份以来，地价涨幅首次低于房价涨幅。

众所周知，地价是房价的主要构成部分，从2003年房地产市场放开以来，地价占房价的比重就一直处于上升态势。在建筑成本、各种规费等相对稳定的情况下，影响房价的主要因素应当是地价。地价涨，则房价涨；地价稳，则房价稳；地价下降，房价也就能够下降。否则，房价很难出现下降。

重要的，房价不受制于地价，相关的风险会更小。因为开发商无法利用土地从银行获得更多资金支持，土地与金融的关系也就没有那么密切，即便出现房价下跌，也不会给银行带来很大的风险。相反，如果土地与金融的关系过于密切，开发商的贷款主要依赖于土地的价值从银行获得。那么，一旦房价下跌，就有可能引发金融风险。

目前一系列的调控政策，已经对开发商、炒房者等参与者的行为形成了有效约束。从开发商的角度来看，资金闸门的持续收紧，已经让相当一部分开发商没有了继续疯狂拿地、尤其是高价拿地的动力。一些资金实力不强的开发商，甚至已经通过股权转让的方式保持资金平衡，确保资金链不断裂。资金实力较为雄厚的开发商，也不敢再像过去一样拼命负债拿地，而是择地而拿，没有十足把握赚钱的土地，一般不会轻易出手。

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