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中国经济转型下的城市更新之路
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瑞威资本成立于2010年1月，是一家专注于不动...|
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在中国经济转型的的关键时刻,国家中心城市是居于国家战略要津、体现国家意志、引领区域发展、跻身国际竞争领域、代表国家形象的特大型都市。然而,在GDP高速增长的同时,这些城市或多或少仍然面临着许多切实问题,急需有一个全局性、统筹性的方案去解决。“城市更新”则应运而生。
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瑞威资本推进城市更新布局 提升城市吸引力与凝聚力
如同以证券投资基金为主导金融资本投资市场一样，私募基金也将逐渐成为地产领域的主要角色之一。当今市场的一批基金管理人普遍具有极高的智商、顶尖的学历、敏锐的嗅觉以及成熟丰富的行业经验，他们能够快速、高效地打通金融资本与产业的通道，成为地产领域的“尖峰突击队”。2010年成立的瑞威资本便是其中一员。
(提升城市吸引力与凝聚力，瑞威资本推进城市更新布局)
在地产行业监管政策尚未明朗的早期，瑞威资本经历了四年蛰伏时期，2014年后，中国地产迈入“白银时代”，地产基金逐渐进入市场，包括瑞威资本在内的资管机构纷纷积极抢夺市场红利。同时，瑞威资本也顺利地获得基金管理人资格，转型成为围绕商业地产并购、住宅不动产以及不良资产处置为主的专业资产管理公司，目前已投资30余个优质地产项目。
(提升城市吸引力与凝聚力，瑞威资本推进城市更新布局)
来到了2018年，地产行业又迈入了新一轮发展阶段，作为拥有100亿管理规模的瑞威资本也将迎来属于自己的绽放时刻。而在创始合伙人、总裁朱平看来，这只是水到渠成的事情。
(提升城市吸引力与凝聚力，瑞威资本推进城市更新布局)
冰与火之歌，地产基金加码国内市场
十九大后的房地产市场面临着十九大后调控和去杠杆的政策将房地产虚火逐渐降温;与此同时，大规模房地产私募基金正在悄悄加码国内市场，其中并购模式最为突出。一场房地产市场的冰与火之歌正在上演。
(提升城市吸引力与凝聚力，瑞威资本推进城市更新布局)
不少业内人士指出，在北上广深等大城市，规模性的开发类商住物业已经过去，更多规模性的住宅用地会迁移至郊区地段，而城市成熟区域因地价过高，已沦为少数的上层财团之间的资金游戏，其余开发企业已很难介入。
但再细思下市场规律，不难发现，虽然大城市成熟区域的地价昂贵，但发展过程中不免沉淀下大量低效的资产。尤其在一、二线城市，不少旧楼、老城区都亟待改造、升级，而此类的更新改造也早已写入了未来北京、上海等城市规划纲领文件中，获得了政策扶持。
在朱平看来，市场触底时期往往意味着潜藏的机遇。当下整个地产行业面临新一轮洗牌，随着商住开发领域越发成熟，私募股权投资基金的发展空间并不大。而且增量市场不断向大型央企、上市公司、排名前50的房企集中，中小房企的机会相对少之又少。
商住开发市场面临发展壁垒的同时，传统商业地产的也并不顺风顺水。“例如，5年来互联网的突飞猛进，传统商业体饱受着市场被挤压的阵痛，不仅缺乏资金支持且未来方向不明。但它们的价值与潜力是被市场严重低估的。”朱平坦言，我们从根本关注不动产的使用和地域属性，在优化升级后，其价值会迅速放大、重焕活力。
于是，他将目光对准了存量市场。朱平认为，“首先，如今的房地产基金应该重点去挖掘存量资产，并且深刻思考大城市万亿规模的存量资产如何有效盘活;其次对于资产价值的提升，对房地产业来说，价值投资及以对资产的内容挖掘非常关键。从传统的开发商对于住宅品质的提升，逐步转移到对功能业态、产业内容的研判，都考验着地产基金公司的专业能力。”
(提升城市吸引力与凝聚力，瑞威资本推进城市更新布局)
近年来，在存量市场的争夺中，利用并购来“跑马圈地”占比大幅攀升。据普华永道统计，2016年房地产并购交易数量为453起，交易金额达4012.5亿元，同比上升44%;而截至到2017年上半年，房地产并购交易数量为207起，交易金额达到2940亿元，同比增加78.5%。
朱平认为，现在掘金存量不动产成为房企和资管方的关注焦点，存量不动产正从开发商模式走向大资管时代。2017年以来，不少房企纷纷参与设立产业基金，不久便会迎来地产基金并购的爆发期。
(提升城市吸引力与凝聚力，瑞威资本推进城市更新布局)
“地产+”模式助力整合商业地产
处于深度调整阶段的房企，开发商与投资者的关注点已逐步转向例如商业地产、养老养生地产、文化旅游地产和城市更新等具有特殊主题地产项目，并形成了以地产为基础的“地产+”发展模式。与此同时，地产项目的融资和自有资金的利用不断扩大，地产金融化日趋明显。
“地产+”模式是瑞威资本当下及未来发展的重点业务之一，目前已卓有成效。2017年11月，瑞威资本联合新田集团共同完成上海华侨城商业中心项目的收购，收购总额约15亿元人民币。上海华侨城商业中心地处闵行区浦江新城的核心位置，是浦江新城商业带的标志性项目。自从2014年正式营业以来，截至2016年底已吸引近140户商家入驻，年经营收入近5亿元。并且已度过购物中心3年培育期，服务着浦江新城区域近50万人口，有效辐射前滩国际商务区、漕河泾浦江高科技园以及周边数十个品牌开发商建立的大型高档小区。朱平介绍说，该商业中心收购完成后，瑞威资本会利用自身产业链的优势，陆续引入丰富的业态来完善商业中心的体验，补充原有企业运营短板并为产生长期的税收效益打下良好的基础。同时，瑞威资本也希望通过商业并购将商业地产有效整合，使其重燃生机、再度爆发价值。
(提升城市吸引力与凝聚力，瑞威资本推进城市更新布局)
投资总额高、运营管理复杂、投资回收期较长等都是商业地产必可避免的特性，所以，除了选址、环境等外部因素外，内部的资产管理亦决定了项目的成败。据悉，针对该商业中心运营状况，瑞威资本结合欧美及澳洲房地产基金在投资类似项目中的理念和实操经验，设置了三层管理架构。在项目底层，由商业运营管理公司新田集团负责商场的运营管理。新田集团在上海、郑州等一、二线城市拥有众多的商业地产项目;而在项目中层和最上层，分别设置了两家公司，一家负责资金计划、运营管控以及退出等事项，另一家专门负责资本运作。
该模式相比国内同类项目只有两层管理架构的设置更为领先、更加创新。除此之外，瑞威资本在该项目上实现了资金结构的多元化，包括自有资金、股东资金、通过三方财富管理机构的募集资金，还有银行的并购贷款。
朱平认为，结合当前华侨城商业中心的区域、消费能力以及未来经营潜力，该区项目临近前滩板块，未来将享受前滩板块带来的价值上浮，同时人口基数大且人口多为年轻群体，消费能力强且需求旺盛，潜在购买力巨大。
在两年前，瑞威资本还拿下了令众多私募不敢涉足的福州中防万宝城项目。中防万宝城地处福州市核心区域，是连接周边五大商业综合体的交通枢纽，作为国家试点项目，首创三项业界纪录，是当下国内体量最大、业态最齐全、设计最超前的一站式地铁商业综合体。即便如此，项目方早期融资并不一帆风顺。由于项目作为人防工程的备战属性，并且项目所在区域相当复杂的城市规划等复杂因素，使传统金融机构有心无力、难以介入，而私募基金也不敢轻易下注。然而，瑞威资本在为期一年的实地考量之后，毅然决定参与其中，根本原因就在于对资产未来价值的信心。
“万宝城项目位于核心区域，非常有潜力和成长性。虽然是地下商业，但却是整个商圈的交通枢纽。”朱平和团队当时判断，因为万宝城的位置，周边五大商圈想打通地下布局，必定会找上门来。
截止2017年10月，中防万宝城项目销售总额近30亿，项目招商总面积达商业总面积的80%以上，包括金逸影城、肯德基、麦当劳、屈臣氏、周大福、周生生、周六福、星巴克等知名连锁品牌入驻商场。2017年11月，中防万宝城商业体盛大开业运营，而瑞威资本的投资也在2017年10月份顺利退出，为投资者顺利实现符合预期的收益。
(提升城市吸引力与凝聚力，瑞威资本推进城市更新布局)
对于商业地产的评判与选择，瑞威资本有一套自己的法则，那便是倾向于关注区域或板块内的商业标杆与价值驱动者。朱平介绍，衡量商业项目，瑞威资本会考虑三个方面：一是租金。租金未来是否有持续增长的趋势，对品牌的吸附力是否强劲;二是体量和规模。资产是否具备改良的空间，并有潜力成为区域商业标杆;三则是运营成本。从自身出发，充分考虑运营团队的专业性及商管预算的合理性。
未来，瑞威资本将继续以不动产资产为载体，借助“地产+”模式进一步渗透到酒店、办公、商业、旅游、长租公寓、养老等等行业中去。
城市更新成为新风口，带来新机遇与挑战
城市更新，作为当下房地产转型升级过程中的关键词之一，已经被视为行业在未来5-10年的新风口。在政策调控下，城市更新角色越来越重要。
回顾近年地产行业发展道路，可以发现十九大的召开是一个较明显的转折点，在“房住不炒”定论下，全行业迅速聚焦存量市场。但追溯本源，其实城市更新的步伐从未停歇，只因时代背景的不同，展现出截然不同的模式。
据公开数据显示，存量资产的总规模预估达200万亿平米，中国的房地产市场存在着大量老旧资产，并亟待通过改造、升级重新焕发价值。特别在上海、北京、深圳等一、二城市，在不同程度和层面上，都已经开始掀起城市更新的新浪潮，其带来巨大的市场契机。朱平认为，虽然城市更新的主导依旧是政府，但随着更新模式和参与主体的多元化，金融机构和民间资本将承担起更多责任。目前，城市更新的核心就是对存量物业的改造，而存量物业如何高效地优化升级，从而最大限度的使其重新焕发商业价值，将成为城市更新过程中所需要正视的重要问题。朱平强调，金融资本不仅要做到“输血”，更要通过“造血”保留资产历史的同时，发掘资产的潜力。
例如在2016年，深圳于启动了以旧城改造为主的规模性城市更新，吸引了大量金融机构和民间资本的关注，尤其深圳地区的私募基金也积极参与。据证监会当年公布数据，深圳地区管理规模达100亿的股权私募迅速增长至19家。同时，包括私募在内的各个金融机构也通过产品创新，构建融资平台等方式，向城市更新项目“输血”，充分保证了城市更新规划目标的实现。
瑞威资本深知城市更新是大势所趋，在近两年积极布局城市更新及存量改造项目，并基于8年以来在基金主动管理及资产运营专业能力的成熟经验上，与多家知名房企、金融机构成为战略伙伴，同时不断整合地产行业上下游资源。未来，瑞威资本将持续聚焦国内中心城市核心地段的优质存量资产机会，并持续发力城市更新。
“法律+金融+产业”多基因结合，成就瑞威资本
27岁开设自己的律所、35岁负责易居中国、中国地产信息集团等在纽约证券交易所上市的风险管控和业务运营、38岁离开如日中天的易居中国创办瑞威资本。回顾朱平的工作履历，法律是他的强项。
而瑞威资本的另外两位创始人，却有着截然不同行业的专业背景。瑞威资本创始合伙人、董事成军曾任携程高级副总裁、华住(汉庭)集团创始人之一，在酒旅、高科技行业具有深厚的经验;另一位董事王旭阳则是建筑学背景，对房地产开发、商业地产运营领域认识深刻。
不同的知识背景组成了瑞威高层的“铁三角”，也实现了优势的互补。目前，瑞威资本的员工主要由三类人才构成：法律人才、财务人才及不动产行业的专业人才。这三类人才决定了瑞威资本对于现行的法律法规政策与行业规定，能有及时、深刻的理解与剖析。在行业立法、法律规定和政策监管方向上具有一定的前瞻能力。
(提升城市吸引力与凝聚力，瑞威资本推进城市更新布局)
除了团队优势，瑞威资本还有相当完整的风险管理体系作为保障，设有五道防火墙。第一道是现场预警，第二道是每月稽核，第三道是风险部门监控，第四道是后台部门全部接管，第五道是诉讼程序。每个项目现场都会派遣专业团队，在每个结点设置预警机制，跟进各种数字报表、进度情况以及现金流情况，一旦发现无法达到要求，便会启动预警机制。作为一家民营资产管理公司，成立8年至今仍保持着非常优异的安全纪录。
“房地产涨跌形势对瑞威的影响不大，涨有涨的做法，跌有跌的做法。公司要面对的最大风险是兑付风险。产品都是有投资周期的，这个投资周期怎么样，就看经济周期，尽可能做到恰当的比对和衔接，这才是比较重要的，考验的是公司的专业能力。”朱平认为，资产管理能力、创新能力和盈利能力是瑞威资本的显著优势。
谈及未来资管行业的前景，朱平表现出对中国房地产行业的巨大信心。凭借多年行业经验，他认为国内资管行业仍是个朝阳产业，未来有着超过百万亿的市场规模。能否成为地产基金领域中的领军企业，即是公司未来的机遇，同时也是巨大的挑战。
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责任编辑：&&&
2018年1季度，GaWC&&全球最权威城市排名研究机构、全球化与世界级城市研究小组，公布了2018年全球城市分级排名。在全球300多个重点城市的研究报告中显示，有20座中国城市入围三线或以上级别城市。
北京上海香港跻身一线十强城市、台北广州位列一线弱级别城市、深圳成都天津归属为二线、而杭州、南京、青岛、大连、重庆、厦门、武汉、台中、苏州、西安、长沙、沈阳等城市位列三线。
这份榜单中，前10强城市中，中国占有3席，这与中国近年来逐步提升的综合国力与实力地位相匹配，而中国城市整体的排名情况也与国内社会的认知基本吻合。
视线再回到国内城市发展现状，目前在中国共有九个国家中心城市。从战略位置上看，上海广州引领长三角和珠三角、北京天津引领环渤海、重庆地处内陆腹地起到承东启西战略、武汉辐射中部和长江中游地区、郑州则承担东中西部交通枢纽、西安立足古丝绸之路起点发挥区位连接东西的独特优势。
在社会经济转型的的关键时刻，中国中心城市的提出，是现代化的发展范畴，它们的发展肩负着民族振兴的历史使命。
但是，中国大城市在GDP高速增长的同时，仍然面临着许多社会问题，交通拥堵严重、通勤成本越来越高、通勤时间延长、房价上涨、土地资源紧张、城市空间不断被压缩、人口攀升、人民生活质量不断下降等。这些城市社会问题的存在，日积月累势必会引起更大的社会矛盾。
城市更新是指将城市中已经不适应现代化城市社会生活的地区作必要的、有计划的改建活动。目的是对城市中某一衰落区域进行拆迁改造投资和建设，以全新的城市功能替换功能性衰败的物质空间，使其重新发展和繁荣。包括两方面的内容：一是对客观存在实体的改造、一是对各种生态环境空间环境文化环境视觉环境游憩环境等的改造与延续，包括邻里的社会网络结构、心理定势、情感依恋等。
城市更新的方式可分为再开发、整治改善及保护三种。
再开发是指建筑物，公共服务设施等城市生活环境要素的质量恶化的地区。这些要素已无法通过其他方式使其重新适应当前城市生活的要求，这种情况不仅降低了居民的生活品质，还阻碍正常的经济活动和城市的进一步发展。必须考虑拆除原有的建筑物并对整个地区重新考虑合理的使用方案。
整治改善是指建筑物和其他设施尚可使用，但缺乏维护而产生设施老化、环境不佳、建筑破损的地区。整治改善的方式比重建需要的时间短，也可减轻安置居民压力，投入的资金也少，适用于需要更新但可恢复并无须重建的地区或建筑。整治改善的目的不只限于防止其继续衰败，更是为了全面改善旧城地区的生活居住环境。
保护是指历史建筑或环境状况保持良好的历史地区。保护是社会结构变化最小、环境能耗最低的更新方式，也是一种预防性的措施，适用于历史城市和历史城区。
从当前社会情况来看，城市发展已进入存量时代，城市更新空间巨大，目前可建设用地匮乏，空间承载力逼近极限，历史遗留问题严峻，配套设施压力持续加大，交通、市政基础支撑能力承受考验，城市更新需求迫在眉睫。
现阶段，城市更新的主导性角色是政府，随着更新模式和参与主体多元化，金融机构将扮演重要的角色。对于金融机构，如何参与城市更新成了当下比较热议的话题。经济学家连平先生曾提到资本参与城市更新的四个主要途：银行贷款、专项信托、专项债权以及城市更新基金。同时，资本还要考虑的是不仅要输血，更要通过造血保留资产的历史性。
瑞威资本广州公司执行董事、合伙人彭波指出，&目前国内城市更新比较成熟的区域是粤港澳大湾区，尤其是广州、深圳及两地周边。瑞威资本已与富有资源和操作经验的合作方一起启动城市更新项目投资。在保留城市文脉和城市肌理的前提下，更有效地为完善城市机能服务，提升金融机构行业责任&。
近两年，瑞威资本积极展开在城市更新领域的布局，聚焦国内核心城市优质地段的存量资产，其中2018年落地的深圳城市更新项目尤其引人关注。该项目由瑞威资本联合深圳市海石集团共同发起，项目共包括旧屋村、原村民住宅以及临时建筑为主的建筑物约400余栋，项目所在地毗邻深圳市大工业区和高新技术出口加工区，是深圳市东进战略的重要板块，也是十三五规划中拆除重建与综合整治区域。
当前，中国城市化建设之路任重道远，以重点中心城市核心区域为主的&城市更新&落地刻不容缓，其对中国城市的发展转型将起到至关重要的作用，同时也可能将成为未来十年乃至更长时间的下一个风口。瑞威资本在与众多知名房企、金融机构结为战略伙伴的基础上，不断整合产业上下游的优势资源，为中国实体经济与中国城市迈向可持续性发展与转型添砖加瓦。
来源：洞察网
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中国房地产资产证券化发展论坛纵议产融结合（上）
摘自公众号：发布时间： 9:28:00
论坛现场日，由中国房地产业协会金融专业委员会指导，通达金融主办，莱顿商学院联合主办，大成律所、恒泰证券、戴德梁行合办，中国REITs联盟支持的中国房地产资产证券化发展论坛2017在上海顺利举行。通达金融研究院总经理唐琦，中国房地产业协会副会长苗乐如，中国金融信息中心总经理助理齐氯顺鱿寺厶巢⒅麓恰领导致辞：通达金融研究院总经理 唐琦通达金融研究院总经理唐琦在致辞中表示，近年来资产证券化业务蓬勃发展，资产证券化降低融资成本和优化资本结构的功能与资金需求量大，重资产情形的房地产行业是天然的结合优势。从宏观面来说，通过吸引成熟机构资金流入商业行业，主要是通过银行贷款等，有利于去杠杆、降成本有助于化解房地产金融风险，推动房地产供给侧结构性改革。为拓宽融资渠道提供一些思路，另一方面也是为监管、券商、保险、基金法律、物业等各家机构共同探讨房地产资产领域的政策市场技术等方面的问题提供一个平台。中国房地产业协会副会长 苗乐如中国房地产业协会副会长苗乐如在致辞中总结道，2016年的房地产市场是以去库存开局，以控房价、防泡沫收盘，取得了佳绩。全年的销售面积、销售额均创历史新高。随着调控措施的出台，16年10月以来总体趋稳，价格回落。促进房地产市场的平稳健康发展是2017年的中心任务，也是基本态势。他指出，今年的房地产政策可能会出现七个特点：第一，热点城市的控制措施、限制措施不会放松;第二，货币环境总体会相对偏紧;第三，严格房地产企业的融资监管;第四，财政政策会更加积极，预算安排要配合去库存;第五，加快推进结构性、规模化租赁企业发展，建立租售并举的市场;第六，严格市场整顿，开发销售中介行为，严惩害群之马;第七，落实地方政府的责任。苗乐如总结了房地产市场经过二十多年的发展到新阶段的四个特点。一，市场进入了全国城镇人均住房已达35平米，户均一套住房，总体供需基本平衡，一线城市进入存量住房为市场主体和租售并举、市场保证双轨运行的新阶段;二，产业进入了住宅与商业旅游、养老产业地产多业态、多元化协调发展的新阶段，进入了“互联网+地产”新理念、新模式和产城融合，以业兴城，推进新型城镇化、特色城镇化发展和城市功能疏解，以核心城市带动中心城市，实现区域协调发展的新阶段;三，产品进入了发展绿色住宅，低碳建筑、生态住区，智能社区，产品升级换代和新型建造方式以及住宅产业化、建筑工业化发展的新阶段;四，企业进入了质优价优，同时进入了领军人物新老接替阶段。谈到REITs，苗乐如表示，REITs产品要求的自持，出租物业是它最大的特点。我们国家REITs发展慢的根本原因在于不论是商业地产、旅游地产还是住宅租赁，租赁产品都滞后于销售。当前整个市场新阶段的一个重大发展，国家推动住宅要租售并举，要发展机构规模化的租赁经营。苗乐如强调，这种新业态的变化发展新阶段带来的新机遇是值得关注研究和把握的。中国金融信息中心总经理助理 齐氯中国金融信息中心总经理助理齐氯怂担衷诩赶畲撤康夭副暝谝幌叱鞘谐稣７段В杏呗廴衔醚Ч媛稍诜渴忻媲笆Я榱耍咛灏ǎ旱谝唬馐郾取俺辍保匆惶追孔拥氖奂鄢彻媛扇衔母锰追300―350个月的租金，租售比接近1000;第二，房价收入比“越线”，即一套还不错的房子，售价早已超过普通白领20―25年的工资;第三，房地产保有量总市值突破GDP，这被认为容易引发经济硬着陆和金融危机。他表示，这一轮的房价上涨，传统指标看起来超常了，貌似“看不见的手”不管用了，但最为基本的经济规律――供需规律――一直在起作用。房价为什么持续涨?很简单，需求一直很旺盛。齐氯巳衔俺中酶咴龀で榭鱿鲁中娜丝诰涣魅耄至艘桓龀鞘谐中⒌淖》啃枨蟆薄Ｗ罱晃痪醚Ъ易隽艘弧⒍叱鞘械姆考垩芯浚⑾纸侥曛挥辛饺龀鞘薪跷奚险牵饬饺龀鞘杏懈龉餐氐悖褪墙侥耆丝诰涣魅牖疚恪Ｒ虼耍诔鞘兄卫碇校虾Ｔ凇2040规划”中提出守住常住人口规模底线、控制人口规模是因时而动、顺势而为的重要决策。齐氯巳衔卸弦桓龀鞘械姆康夭欠裰档猛蹲视腥鎏跫阂唬谐中娜丝诰涣魅;二，有完善的第三产业的配套;三，有持续的土地供应。一般而言，三者都符合，这个地方的房产就还有上涨的空间。关于房地产资产证券化，以前的主流房企的资金渠道来源非常单一，就是贷款。齐氯朔治觯诓辉兜慕矗REITs、房地产信托等一系列房地产资产证券化的工具会成为主流房企的必备手段，而房地产资产证券化也能通过资金来源多样化来降低风险，因此房地产资产证券化是大趋所趋。他最后介绍，中国金融信息中心是新华社直属机构，是新华社和上海市人民政府战略合作的重大成果，也是一个开放、服务、分享、共赢的多功能国际化平台，立足上海、辐射长三角、服务全国，并接轨世界，愿为房地产资产证券化贡献自己的力量。主旨演讲：瀚德金融科技研究院院长、清华鑫苑房地产金融科技研究中心副主任 郭杰群郭杰群：美国商业地产融资模式及启示瀚德金融科技研究院院长、清华鑫苑房地产金融科技研究中心副主任郭杰群发表了题为“美国商业地产融资模式及启示”的主旨演讲。他表示，在国内的房地产企业融资方式非常的多元化，包括银行贷款、委托贷款等等。但实际上这些方法都有一个共性，就是基于融资主体的个体信用，完全是一个企业债的形式。CMBS跟REITs重要的区别，CMBS本身不涉及产权的转让，而权益性的REITs涉及到产权的转让。CMBS投资者的来源，资金来源不是来自于银行，而是来自于私募和资管以及保险和养老基金。REITs的定义，实际上是一个法定的纳税主体，一个是法定，第二是纳税。REIT包括两个模式，一个是权益型的REIT，一个是抵押型的REIT。权益型的REIT，用募集的资金买房地产，通过资金收入给投资者汇报。另外一种抵押型的REIT，主要向房地产商提供贷款，谋求利差。在我们国内目前来说，房地产企业，基本上都是一个项目公司，而要改变现状，主要看这个企业的目的，一种如果想融资，可以完全考虑不动产CMBS式的融资方式，另外一个如果想转型，可以通过REIT或者准REIT的模式。圆桌论坛：圆桌论坛一本场圆桌主持人：中国资产证券化分析网联合创始人 庞阳中证报价系统固定收益部助理总监许正，高和资本执行合伙人周以升，恒泰证券金融市场部总经理申文波，大成律师事务所合伙人刘唯翔，中诚信征评结构融资部总经理邓大为围绕“中国房地产资产证券化的合规与创新”话题进行了圆桌讨论。中国资产证券化分析网联合创始人庞阳主持本场圆桌论坛。中证报价系统固定收益部助理总监 许正许正：CMBS，更多的创新，更大的空间中证报价系统固定收益部助理总监许正认为，一个股权是否产生过户，过户就是类REIT，没有过户就是CMBS。关于CMBS和物业贷是否可以完全替换?许正认为是有类似，但从资产证券化的角度来说，在CMBS中有很多一些创新，包括一些交易结构的设计，包括特殊服务商的引进等，应该说空间更大，更为灵活，这并不是一个替代的关系。去年可能是比较好的时机，今年随着利率的上升，特别是一些比较强的主体，一些想法会有些改变，但不管怎么样，商业地产，至少在CMBS这一块，还是有很大的空间。在空间中，也是各个中介机构，包括各参与主体能够在这个基础上，再有一些因地制宜的交易结构的设计，能够满足投资者的需求或者保护投资者的角度，另外也能为原始权益人地产公司创造更多的价值。高和资本执行合伙人 周以升周以升：国内对于CMBS和REIT的定义是模糊的高和资本执行合伙人周以升表示，国内对于CMBS和REIT的定义是很模糊的，模糊在于中国客户的需求不同，中国法律的边界是不一样的，中国投资人的群体的特点不一样，再加上专业机构没有像美国一样很成熟的市场。所谓CMBS和REIT，分两点：第一，是否过户，本身它的风控条件是不同的。第二，性质是债券还是权益类。周以升指出，目前中国市场当中最迫切的一个要点在于风险控制，在于列候级投资人和特殊服务商这样机制的形成来规避道德风险，进行风险控制。国内的CMBS和国外环境的不同有两个：第一，三年转售。在美国，十年期一个债务悬崖，但也不是全额摊还的，在中国，3年一个债务悬崖。两者在本质上没有区别，仅仅是量上有区别;第二，破产隔离，一个层面是债权形成之后，债务入池时候的破产隔离，第二个层面前端和原始债务人之间的关系问题。恒泰证券金融市场部总经理 申文波申文波：REIT和CMBS之间的本质区别是过户问题恒泰证券金融市场部总经理申文波表示，在国内，目前分为两类REIT和CMBS，现在市场上做宣传的所谓的CMBS，包括像金茂大厦、银泰这几单是国内比较偏向于CMBS概念的项目，而CMBS概念就是以商业地产的债权银行，把它的贷款拿出来证券化。国内这几单，从结构上来讲，可能是通过搭一个信托或者通过发一笔委贷，形成一笔贷款资产，拿这个资产发行资产证券化。其它的项目，可能更多的叫类REIT，它更多的是通过搭私募基金叫ABS的模式来实现。申文波还认为REIT和CMBS之间的本质区别，CMBS更多的是不过户，产权没有交易，类REIT是过户的，可能涉及到更多的税以及其它的一些交易成本，但国内现在这个阶段，定义比较模糊，并不是不过户的叫CMBS，过户的叫类REIT。大成律师事务所合伙人刘唯翔刘唯翔：CMBS比REIT更容易让开发商接受大成律师事务所合伙人刘唯翔讲到隔离破产时说，中美之间大的背景是不一样的，美国是一个更成熟的国家。而中国很多的操作还是停留在比较初级和朴素的阶段。中国没有对CMBS、REIT的法律主体有一个明确的定义，如果要实施一些操作，还是要在设一个专门的项目公司之下由现在不动产制度当中的抵押的手段来达到最后做资产隔离或者资产优先受偿的目的。这个过程中需要业主做CMBS的服务商和投资人，通过自己的约定来创新。CMBS的确是比REIT更容易让开发商或者大业主接受，因为CMBS是一个宽进严出的概念，进入的时候相对简单，但事后的监管，事后的运营，是更重要的。实际上中国不管是REIT还是CMBS，本质上是债信的。对于业主来讲，不一定选择CMBS或者REIT，如果是债信的话，会有更多的选择。中诚信征评结构融资部总经理 邓大为邓大为：破产隔离的程度影响资产证券化产品评级中诚信证评结构融资部总经理邓大为表示，中国的CMBS和美国的CMBS有很大区别。从评级来说，看资产证券化的产品，很重要的一个指标，就是资产本身可以实现破产隔离的程度以及我们在交易结构的设计中，它可以最终实现的破产隔离的程度。如果实现破产隔离，更关注资产，如果无法实现破产隔离，更关注主题风险。实际上对资产来说，在REIT，在股权过户的REIT结构下，实现了破产隔离。大多数评级尺寸的依据来自于不动产的价值，来自于最终的证券，这是资产价值的充分体现，在于它交易结构中实现了破产隔离的效果。对于国内的CMBS来说，它实际上是一个商业地产抵押贷款，开放期在资产证券化产品里面非常有中国特色的，每三年投资者有权利说回收证券，发行人必须无条件的回购证券。每三年面临着很大流动性的需求，在国内的产品里面，很大程度上要看主体的信用，国内CMBS产品当前来看，跟信用债相似的程度更高。江苏银行投行与资产管理部总经理 高增银高增银：房地产资产证券化的机遇与挑战江苏银行投行与资产管理部总经理高增银发表了题为《房地产资产证券化的机遇与挑战》的主旨演讲。他指出，房地产企业在今年的形势下越来越难做。中央提出降杠杆，盘活存量，但市场的资金面越来越紧，土地价越来越贵，包括大的开发商也很难通过房地产开发经营获得高额的利润。在这样的情况下，需要做一些创新，如私募股权融资，并购和被并购、盘活存量和供应链的ABS以及房地产资金。高增银认为，私募股权基金今后还是一个比较大的趋势，因为房地产开发企业利差越来越薄，股东社会化的方式，是把一部分的股权让给社会投资者。如果设计一个产品，确定回报10%，实际上有一些利差比较薄的项目，通过这个方式，对于微利的项目是长期的运营方式。就并购和被并购来说，中小的开发商在拿高价地以后运营能力比较弱，它有被并购的需求;对于大开发上，通过在市场上的拍地，未必能拿到好的项目，只能通过收购拿到好项目，尤其是今年的下半年，这个方式会比较的常见。他还认为，盘活存量里面的REIT和CMBS真正意义上股权性质的REIT，目前国内还不是很多，更多的是类CMBS的这种REIT。供应链的ABS是当下房地产企业借助于资产证券化这个工具实现融资的一个比较好的渠道。城市更新基金，现在市场很大，希望通过改变焕发出商业的价值。关于机制创新方面，高增银认为有两个方面可推进。一是改变由原来的原始权益人作为资产管理人的情况，引进专业的第三方机构从事管理，尤其是出险以后的处理，保护投资人的权益。二是流动性方面，实际上流动性的问题是整个ABS资产普遍性的问题。基金参与一二级投资，既可以做流动性支持，当然发行人要给银行作流动性的补充，银行会投资中间级甚至于投资于列候级，享受项目开发管理运营的收益。瑞威资本业务合伙人、信韬商业董事长 潘韬潘韬：从不动产投资的角度看商业地产瑞威资本业务合伙人、信韬商业董事长潘韬在题为“从不动产投资的角度看商业地产”的主旨演讲中介绍目前商业地产的公司投资商的盈利模式基本上是三种：一，通过住宅赚钱;二，进行散售，卖给大量的小业主。三，整售，比例非常非常低。而通过资产证券化，通过类REIT退出和获益的产品和投资额比例是非常少的，主要原因在于对发行主体信用的重视远远超过对资产本身价值的重视。潘韬介绍，中国商业地产的有10年到14年的去化周期。原因有两个：一，这几年住宅被反复调控;二，商业地产库存和住宅有很大的不同，它的去化过程，具有很强的可利性和反复性，经过这十几年问题积累已经存在巨大的存量。这个存量是危机，既有危险也有机会。潘韬认为，目前存在巨大瓶颈期有三个原因：一，规划问题，中国房地产投资额的迅速扩张，商业地产同样带来迅猛的扩张;二，绝大部分的开发商，没有资源，没有团队，没有经验，做出来的产品完全脱离市场;三，过去这么多年以来，金融机构对商业地产行业都是放债，都是快进快出的资金，而中国商业地产目前最需要的是权益类资金。他指出，商业地产最后的出路一定是REIT和资产证券化，这是所有商业地产成熟的市场共同之路。从盈利模式来讲，靠销售，靠贷款就要转向靠真正的资本运作，靠金融创新了，靠租金了。这个行业的出路，两个回归，一个回归资产管理，第二个回归金融属性。在资产管理有三个方面，第一，整个商业地产产品从拿到到最后实现价值，其实有链条的，决定价值的是前后两端，从锁定项目，锁定投资的同时，锁定了这个项目价值的70%。实现价值来自于后期的经营管理和资产管理，所以前后两端是利润的敏感点。第二，实现三级管理制，三层结构，上面是一个金融基金，中间是一个资产管理公司，下面是一个运营工作。如果做城市更新，做存量资产的改造和并购，利润有三个方面：简单的价差套利、运营提升以及功能改造。第三，真正商业地产能够凤凰涅盘的还是找出路，中国严格来讲是没有REIT的，因为REIT需要很多税收环境、政策环境的配套。如果要有所创新，能够真正将商业地产推上一个健康发展的道路，首先要推出REIT，其次是资产证券化，真正从债做上股，或者把债的特性、成分大大降低;关于风控的标准，建议掉换从信用主体到资产本身的顺序。圆桌论坛二本场圆桌主持人：戴德梁行中国区融资顾问部主管 张晟原复星地控运营执行总经理刘石冰，世茂集团创新金融部负责人沈峻毅，三胞集团投资总监顾娟，博思恩资本创始合伙人冯剑云围绕“开发商和资产商角度看资产证券化产品”的话题进行了圆桌讨论。戴德梁行中国区融资顾问部主管张晟主持本场圆桌论坛。原复星地控运营执行总经理 刘石冰刘石冰：ABS为多元化的增长提供有效的资源支撑原复星地控运营执行总经理刘石冰表示，传统的房地产在现有的资本市场的环境和宏观的经济环境下，增速已经没有办法再往上提升了，在现阶段一个房地产企业净利润能够做到10%是不多的。在这种情况下，如何给多元化的产业提供一个资金上流动性的支持，这是ABS能够完全解决的。站在地产商的角度，ABS带给房地产公司最大的机遇是增加未来的增长率，给未来多元化的增长提供有效的资源支撑。另一方面，解决了流动性问题和报表生产力的问题。刘石冰认为有四个难点比较难以逾越的：第一，资产剥离有难度;第二，企业管理理念的改变是难点;第三，REIT退出的难点;第四，税务问题。刘石冰认为随着国内经济的发展，政策环境的缓解，包括国家会考虑ABS未来的政策支持，这些问题都会迎刃而解。作为开发商，从管理的思路和理念上一定要发生转变，当环境具备的时候，就能一次性到位，把相应的问题解决掉。世茂集团创新金融部负责人 沈峻毅沈峻毅：资产证券化对房企意义很大世茂集团创新金融部负责人沈峻毅表示，对世茂来说，资产证券化对房企的意义或者作用很大。第一，它增加了融资渠道;第二，通过资产证券化，也能降低融资成本;第三，把一些存量资产，尤其是商业资产进行盘活，改善了资产结构;第四，增加了资金使用的灵活度;第五，假如有幸能够成为市场上的首单，对于提升企业的社会声誉也是有益的。沈峻毅认为资产证券化的这类模式，会走得更长远，而且也会有一些更新的交易品种给到市场上。沈峻毅提出了几个首单项目存在的难点：资产证券化在市场上推出不久，认同度还不明确，包括最后的认购方，金融机构，对现金流测算，一些权益的权属问题和回购之类的都会有他们的意见和异议提出来，所以需要和一起合作的中介机构进行鼎立合作。此外，无论是交易所发的ABS，包括中证报价发的ABS产品，说到底仍然是一个私募产品，私募产品意味着相对于其它的一些小公募的公司债来说，融资成本还是偏高的。三胞集团投资总监 顾娟顾娟：真正以发展的模式推进资产证券化三胞集团投资总监顾娟表示，对于三胞集团而言，在做增量资产的时候，还有做存量资产盘活的时候，刚开始是想把它当做融资的角度来做REIT。但在做增量资产方面，可能把资产证券化真正当成发展的模式去推进，利用这么一个工具做收购。第二点，三胞集团的存量资产，也会把它从重型资产剥离的角色盘活旗下的资产。顾娟表示，三胞集团目前是从重型资产分类的角度考虑这个事情，后期会把旗下的一些工厂、物流部分资产剥离出来，这是作为部分降低资产负债率的考虑。三胞集团在做收购的时候，把重资产收购，轻资产团队管理资产的运营。顾娟认为对于三胞集团来说，现在商业运营从单体商业运营来讲，数据是不容乐观的，但它的资产在城市中心，资产被运营估值了。博思恩资本创始合伙人 冯剑云冯剑云：中国资产证券化大规模发展，市场泡沫较大博思恩资本创始合伙人冯剑云表示房地产存在了几个问题，第一，现在中国大部分房地产企业以住宅起家，骨子里金融的基因非常弱;第二，住宅是小学生水平，开发商第二个骨子里的基因就是融资，没有想过去搞商业地产;第三，被逼去做运营管理;第四，在很多公司，真正懂资本的人，懂财务的人还没有掌握话语权，存在这个公司的金融基因不强;第五，技术问题。冯剑云认为金融机构有几个痛点：第一，金融机构做资产证券化的本能，只看公司的评级。第二，没办法把购物中心、写字楼租金提升。第三，中国的资本市场发展得很快，很多时候开发商不是特别敏感，在金融属性这一块太弱了。关于对未来的展望，冯剑云认为，从宏观的层面来讲，市场未来五年都是黄金的周期;从开发商角度来说，开发商要拓展新的融资工具。他认为，未来的中国房地产公司，变成金融属性的行业;从金融机构的角度，以后可能会有更多的金融产品的创新;从投资机构角度来看，市场一定得打通各个链条;最后，冯剑云指出，中国的资产证券化还在大规模发展，现在市场的泡沫是很大的。本次论坛主持人：王欣妍编辑：许冰清 实习生：朱子微 赵明明 摄影兼图片编辑：王秋原责任编辑：鲁仪诗
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