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&&&&&&&&杨律师不仅有着深厚的法学理论功底和广泛的社会关系资源，而且司法实践经验丰富，办案技巧娴熟，先后担任多家大型企业、事业单位的法律顾问，多次在《成都商报》等媒体评案说法，依法维护了诸多公民个人、公司企业的合法权益，为当事人挽回了巨额经济损失，受到了众多客户的一致信赖和好评。&&&&杨律师擅长写作，广涉文学，有良好的英语交流基础，爱好广泛、学识丰富。“沧桑阅尽竟无语，醉听涛声看潮涨。”
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拆迁方案什么情况下生效?
&&我们知道，拆迁申请人的拆迁方案未经拆迁行政管理部门批准，对于被拆迁人不发生法律上的拘束力，没有任何的法律效力，经房屋拆迁行政管理部门批准的拆迁方案，才会对于拆迁人和被拆迁人发生法律上的拘束力，但是，经批准的拆迁方案在什么时间发生法律拘束力呢？
&&依据前文所述，拆迁方案由拆迁申请人依据事实和拆迁规范的规定先行拟定出来后申报给拆迁行政管理部门批准后实施，根据一般的行政法学原理，经行政机关批准的行政行为只有在送达行政相对人之后才能生效，那么拆迁方案是经拆迁行政管理部门批准后实施的方案，拆迁方案被批准后，拆迁行政管理部门总是将拆迁方案先行送达给拆迁人，即对于拆迁人而言，拆迁方案在行政主管部门送达后即行生效。那么对于被拆迁人而言，拆迁方案在什么时间生效呢？
&&我们认为，拆迁方案在送达给被拆迁人之前，不对被拆迁人发生任何法律意义上的拘束力，只有拆迁方案被送达给被拆迁人或者告知被拆迁人之后才能对于被拆迁人发生法律拘束力，即拆迁方案只有依法告知或者送达给被拆迁人之后才能生效。
&&从我国目前的拆迁法律规范的规定来看，拆迁方案如何让被拆迁人知道或者如何送达给被拆迁人并没有明确的规定。例如我国拆迁法律规范规定，拆迁事宜应当公告，但是公告的内容是否包括公告拆迁方案并不明确，实践中，许多拆迁公告并没有包括拆迁方案。
&&1991年施行的《城市房屋拆迁管理条例》第十条规定“房屋拆迁许可证一经发放，房屋拆迁管理部门应当将拆迁人、拆迁范围、搬迁期限等以房屋拆迁公告或者其他形式予以公布。房屋拆迁管理部门和拆迁应当和被拆迁人作好宣传和解释工作”。那么拆迁管理部门在宣传和解释中是否也包括了拆迁方案的告知呢？在实践中，因拆迁管理部门的工作人员的人数的原因，基本上没有及时的进行解释和宣传。
&&在目前的拆迁实践中，拆迁人在开始拆迁时，向被拆迁人发放致被拆迁居民的一封信或者其他宣传材料中有一部分拆迁方案的内容，有时拆迁人也会在自己发布的拆迁公告中予以告知。那么如何解决这一问题，是一个值得研究的问题。
&&我们认为，向被拆迁人告知拆迁方案是拆迁法律规范应当规定的一个重要内容，在这里，我们提出如下意见：
&&（1）经房屋拆迁管理部门批准的拆迁方案应当由房屋拆迁管理部门予以公告或者以其他方式告知被拆迁人。如果公告方式不方便的，可以将拆迁方案送达给被拆迁人或者发布公告，责成被拆迁人在拆迁公告发布后的一定的期限内在指定的地点查看拆迁方案。
&&（2）建立被拆迁人对于拆迁方案的申诉制度，允许被拆迁人对于不符合事实和有关拆迁法律规范规定的拆迁方案向拆迁管理部门申诉，听取被拆迁人对于拆迁安置和补偿方案的意见，并由拆迁管理部门对于被拆迁人对于拆迁人提出的异议予以处理，允许被拆迁人对于拆迁管理部门的处理决定申请复议或者向人民法院起诉。
&&（3）将上述事宜通过立法的方式予以确定。在修订《城市房屋拆迁管理条例》之前，可以由国家建设部作出规定，或者由各省、自治区、直辖市人民政府或者其房屋拆迁管理部门予以规定。
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农村拆迁补偿标准有哪些法律依据？补偿项目包括哪些？
家住湖北钟祥市城乡结合部，主要生活来源是种地和打工收入。最近家门口要修一条公路，前两天拆迁办下达限期拆迁通告，补偿范围只包括宅地基、房屋和其他附属物，其他补偿如生活来源补偿，保险等一律不提，而且补偿标准很低。所以想问问农村拆迁补偿标准有哪些...
我有更好的答案
1、农村的土地属于集体土地性质，在征收拆迁时候，主要法律、法规依据是《土地管理法》、《土地管理法实施条例》，并参照国务院令第590号执行。法律依据：（1）关于加强监督检查进一步规范征地拆迁行为的通知（日中纪办﹝2011﹞8号）《土地管理法》等法律法规作出修订之前，集体土地上房屋拆迁，要参照新颁布的《国有土地上房屋征收与补偿条例》的精神执行。（2），《土地管理法》第四十五条 征收下列土地的，由国务院批准：（一）基本农田；（二）基本农田以外的耕地超过三十五公顷的；（三）其他土地超过七十公顷的。征收前款规定以外的土地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。2、补偿的项目和标准。《土地管理法实施条例》第二十六条　土地补偿费归农村集体经济组织所有;地上附着物及青苗补偿费归地上附着物及青苗的所有者所有。《土地管理法》第四十七条 征收土地的，按照被征收土地的原用途给予补偿。征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前三年平均年产值的六至十倍。征收耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数，按照被征收的耕地数量除以征地前被征收单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征收前三年平均年产值的四至六倍。但是，每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前三年平均年产值的十五倍。征收其他土地的土地补偿费和安置补助费标准，由省、自治区、直辖市参照征收耕地的土地补偿费和安置补助费的标准规定。被征收土地上的附着物和青苗的补偿标准，由省、自治区、直辖市规定。征收城市郊区的菜地，用地单位应当按照国家有关规定缴纳新菜地开发建设基金。依照本条第二款的规定支付土地补偿费和安置补助费，尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平的，经省、自治区、直辖市人民政府批准，可以增加安置补助费。但是，土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征收前三年平均年产值的三十倍。国务院根据社会、经济发展水平，在特殊情况下，可以提高征收耕地的土地补偿费和安置补助费的标准。国务院令第590号，第十九条　对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。第十七条　作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：（一）被征收房屋价值的补偿；（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。
土地、房产、拆迁律师
　　楼子:　　根据您的表述,您是农村集体土地,最近家门口要修一条公路，这是公益性征地拆迀,但除国家法律、法规另有规定外，房屋拆迁不得因建设项目性质的不同，对被拆迁人采取不同的或压低补偿安置标准。根据&土地管理法&的规定,您首先应当获得失地补偿,然后再获得房屋拆迀补偿,二个补偿项目如下:　　一.失地补偿:　　1.失地补偿以前一年平均元/亩收入乘于30的积　　2.青苖补偿费　　3.如征地后人均耕种面积不满0.8亩的,应当増加生活补助费,不满0.6亩的,应自动转为非农户,其待遇各地另有规定,随其规定　　二.房屋拆迀补偿:　　1.区位价补偿　　2.房屋重置价补偿　　3.临时过渡费　　4.搬迁费　　5.搬迁误工费　　6.签协奖励费　　7.室内附属设施,装修装饰补偿费　　8.其它补偿费和安置用房,并保证被拆迀人原居住条件　　如上述权利受侵害可依法向法院提起诉讼,为提高认识,增加法律意识,另附湖北省拆迁条例供参考　　湖北省人民政府令　　（第267号）　　《湖北省城市房屋拆迁管理实施办法》已经日省人民政府常务会议审议通过，现予公布，自日起施行。　　省长 罗清泉　　二00四年七月十六日　　湖北省城市房屋拆迁管理实施办法　　第一章 总则　　第一条 为了加强城市房屋拆迁管理，维护拆迁当事人的合法权益，保障建设项目顺利进行，根据《城市房屋拆迁管理条例》（以下简称《条例》），结合本省实际，制定本办法。　　第二条 在本省城市规划区内国有土地上实施房屋拆迁，并需要对被拆迁人补偿、安置的，适用本办法。　　第三条 本办法所称拆迁人是指取得房屋拆迁许可证的单位。　　本办法所称被拆迁人，是指被拆迁房屋的所有人。　　本办法所称房屋承租人是指与被拆迁人具有合法租赁关系的单位和个人。　　第四条 省人民政府建设行政主管部门对本省城市房屋拆迁工作实施监督管理。　　县级以上人民政府负责管理房屋拆迁工作的部门（以下简称房屋拆迁管理部门）对本行政区域内的城市房屋拆迁工作实施监督管理。　　县级以上人民政府有关部门和区、乡（镇）人民政府、街道办事处，应当依照本办法规定和各自职责，互相配合，共同做好城市房屋拆迁管理工作。　　第五条 城镇房屋拆迁规划和计划必须符合城市总体规划、控制性详细规划和建设规划，以及历史文化名城和街区保护规划。　　市、县人民政府应当根据本地区经济社会发展的实际，编制房屋拆迁中长期规划和年度计划，由省建设行政主管部门会同发展改革部门审批下达后，报同级人大常委会和上一级人民政府备案。　　第二章 拆迁管理　　第六条 拆迁人应当制定拆迁计划和拆迁方案，并按照国家规定取得房屋拆迁许可证。　　拆迁计划应当包括建设工程项目名称、性质、工程量、占地面积、拆迁范围、拆迁方式、拆迁期限、拆迁费用概算、工程开工时间、工程竣工时间等。　　拆迁方案应当包括被拆迁房屋的性质、用途、面积、权属和拆迁地段区位、还建方式、安置房地点、临时过渡方式、拆迁资金落实情况、拆迁的实施步骤和安全防护、环保措施等。属现房安置的应提供安置房屋的权属证明资料。　　房屋拆迁管理部门在发放房屋拆迁许可证时，应当附有详细的拆迁范围图。　　第七条 拆迁补偿安置资金应当专户存储，并由拆迁人、房屋拆迁管理部门和接受存款业务的金融机构三方签定监管协议，明确资金的监管数额、使用程序和违约责任。在拆迁安置实施过程中，房屋拆迁管理部门可根据情况变化追加资金监控数额。　　监管的拆迁资金应当保证专款用于房屋拆迁的补偿安置，不得挪作他用。拆迁人依法完成补偿安置任务后，经房屋拆迁管理部门确认可解除剩余资金的监控。　　拆迁补偿安置资金监管的数额应相当于全部被拆迁房屋采取货币补偿所需的资金数额。拆迁人提供用于产权调换现房的，可适当计减监管资金。　　第八条 拆迁范围确定后，任何单位和个人不得在拆迁范围内从事下列活动：　　（一）新建、扩建、改建（含装饰、装修）房屋；　　（二）改变房屋和土地用途；　　（三）建立新的房屋租赁关系；　　（四）以被拆迁房屋为注册住址办理工商营业注册登记手续。　　第九条 拆迁人应当在《房屋拆迁许可证》确定的拆迁范围和拆迁期限内实施房屋拆迁。　　拆迁范围由房屋拆迁管理部门根据城市规划主管部门的规划用地红线范围确定。为保证房屋安全确须跨规划用地红线进行拆迁的，拆迁范围由房屋拆迁管理部门商城市规划主管部门确定。　　拆迁期限届满拆迁人未按规定申请延期的，房屋拆迁许可证自动失效。　　第十条 被拆迁房屋的拆除施工必须由能够确保安全的建筑施工企业承担。　　第十一条 拆迁租赁房屋，被拆迁人与房屋承租人就解除租赁关系达成协议或者被拆迁人对房屋承租人进行安置的，拆迁人与被拆迁人订立拆迁补偿安置协议；被拆迁人与房屋承租人达不成解除租赁关系协议的，拆迁人应当与被拆迁人订立拆迁补偿协议，并与房屋承租人订立拆迁安置协议。　　拆迁补偿安置协议的示范文本，由省建设行政主管部门制定，供拆迁当事人参照使用。　　第十二条 拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议的，经当事人申请，由所在地房屋拆迁管理部门裁决。房屋拆迁管理部门是被拆迁人的，由同级人民政府裁决，裁决应当自收到申请之日起30日内做出。　　申请裁决一方，应提供裁决所需的相关资料。裁决机关作出裁决前，应通知被申请一方当事人做出答辩，并组织有关当事人进行调解；当事人拒绝调解，可以进行裁决；受理裁决过程中发现需要查证的事实，可以做出中止裁决的决定。　　当事人对裁决不服的，可以自裁决书送达之日起3个月内向人民法院起诉，拆迁人依照本办法已对被拆迁人给予货币补偿或者提供了拆迁安置、过渡用房的，诉讼期间不停止拆迁的执行。　　第十三条 拆迁人应将拆迁范围内房屋（根据规划需要保留的除外）全部拆迁完毕后，报房屋拆迁管理部门确认，并到房产、国土资源管理部门办理被拆除房屋所有权证、土地使用权证注销登记手续。　　第十四条 房屋拆迁管理部门（由财政全额拨给事业费的除外）可以按省人民政府规定的标准向拆迁人收取管理费。　　管理费收入按照预算外资金的有关规定，实行财政专户存储，专款专用。　　第三章 拆迁补偿安置　　第十五条 拆迁人应当依法对被拆迁人给予补偿。　　除国家法律、法规另有规定外，房屋拆迁不得因建设项目性质的不同，对被拆迁人采取不同的补偿安置标准。　　第十六条 被拆迁房屋和产权调换房屋的价格评估，由具有房地产价格评估资格的机构承担，估价报告必须由专业房地产估价师签字。　　拆迁估价机构的确定应当公开、透明，采取被拆迁人投票或拆迁当事人抽签等方式进行。拆迁估价机构确定后，一般由拆迁人委托。委托人应当与估价机构签定书面拆迁估价委托合同。　　拆迁房屋的价格评估技术规范、争议处理程序和有关管理规范按照国家和省有关规定执行。　　第十七条 被拆迁房屋的性质分为住宅和非住宅房屋。　　私房和单位自管房用途以房屋所有权证登记用途为准，房屋所有权证登记不明确或已取得建筑审批手续尚未办理房屋所有权证的，以城市规划主管部门批准的建筑用地性质为准。　　房地产管理部门的直管公房用途根据租赁凭证确定，原审批住宅用房改为非住宅的，按住宅房屋认定，对其营业部分给予适当补偿。　　第十八条 政府作为土地储备、建设公用设施的项目以及拆迁后新建房屋性质不适合原地还房的，被拆迁人应服从异地还房或者选择货币补偿。拆迁后原地建有与被拆迁房屋性质相同的商品房的，同等条件下，被拆迁人可优先购买。　　第十九条 与拆迁人、被拆迁人或者房屋承租人有利害关系的评估中介机构和估价人员，不得承担该拆迁房屋的评估。已经评估的，其评估结果无效。　　第二十条 拆除未超过批准期限的临时建筑，以批准期限减去已使用年限的剩余期限按重置成本法评估其残值给予补偿。　　第二十一条 拆迁有下述情况之一的房屋，由拆迁人提出补偿安置方案，报房屋拆迁管理部门审核同意后实施拆迁。拆迁前，拆迁人应当就被拆迁房屋的有关事项，向公证机关办理补偿款提存和证据保全手续。　　（1）无产权关系证明的；　　（2）产权人下落不明的。　　第二十二条 拆迁设有抵押权的房屋，依照国家有关担保的法律执行。　　第二十三条 拆迁人提供的安置房屋的质量、设计等，应当符合国家法律、法规以及相关强制性标准的规定。　　第二十四条 拆迁人应当支付住宅房屋的被拆迁人或房屋承租人搬迁补助费。　　搬迁补助费、临时安置补助费具体标准由市、州人民政府根据当地经济和物价水平确定，每年公布1次。　　第二十五条 拆迁非住宅房屋造成停产、停业引起的经济损失以及搬迁、安装、过渡费用，由拆迁人给予一次性补助。具体补助标准由市、州人民政府规定。　　第四章 罚则　　第二十六条 违反本办法规定，《条例》已对行政处罚作出规定的，从其规定。　　第二十七条 拆迁当事人违反本办法规定委托不符合条件的评估机构进行拆迁评估的，由房屋拆迁管理部门责令改正。　　第二十八条 评估机构与拆迁当事人相互串通，故意压低或者抬高被拆迁房屋的房地产市场评估价的，评估结果无效，由房屋拆迁管理部门处以违法所得1倍以上3倍以下的罚款，但最高不得超过3万元；没有违法所得的，处以1万元以下的罚款；情节严重的，暂停直至取消评估资格；构成犯罪的，依法追究刑事责任。　　第二十九条 拒绝、阻碍房屋拆迁管理部门工作人员依法执行职务的或者公然侮辱、殴打房屋拆迁管理部门工作人员，违反治安管理规定的，由公安机关依法给予治安处罚；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。　　第三十条 房屋拆迁管理部门违反本办法规定核发房屋拆迁许可证以及其他批准文件的，核发房屋拆迁许可证以及其他批准文件后不履行监督管理职责的，或对违法行为不予查处的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分；情节严重，致使公共财产、国家和人民利益遭受重大损失，构成犯罪的，依法追究刑事责任。　　第五章 附则　　第三十一条 在本省城市规划区外国有土地实施房屋拆迁，并需对被拆迁人补偿、安置的，参照本办法执行。　　第三十二条 本办法自日起施行。日发布的《湖北省城市房屋拆迁管理实施细则》同时废止。　　如再有疑问可直接与qd- 联系免费咨询祝您好运
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按《中华人民共和国土地管理法》第四十七条、《湖北省土地管理法实施办法 》 第二十六条的规定进行补偿。
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行政机关 要拆迁的房屋是集体土地上的房屋,是否可以适用《国有土地上征收与补偿条例》的规定?
拆迁人取得拆迁许可证是在《国有土地上征收与补偿条例》施行之前,而拆迁的房屋是集体土地上的房屋,行政机关以《城市房屋拆迁管理条例》作为依据作出了《房屋拆迁补偿安置裁决书》是否合法?在适用法律法规方面应如何把握?
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强制拆迁是否合法
一听说强制拆迁，很多人都以为是违法行为，可以上告强制拆迁的主体。其实，强制拆迁若依照法律规定的强制拆迁程序，就是合法行为。那么，强制拆迁如何界定呢？强制拆迁的法律依据又是什么呢？强制拆迁的注意事项又有什么呢？
1 所谓的强制拆迁，是指房屋拆迁人与被拆迁人或者房屋承租人经协商达不成拆迁补偿安置协议，经一方当事人向被拆迁房屋所在地的区、县房地局申请行政裁决后，被拆迁人或者房屋承租人没有在行政裁决规定的时间内完成搬迁的，依法强行拆迁房屋的行为。 强迁有两种方式： (1)行政强迁，经区、县房地局申请，由区、县人民政府责成区、县房地局和公安机关等有关机关部门实施的强迁，根据条例第十七条规定，实施强制拆迁前，拆迁人应当就被拆除房屋的有关事项，向公证机关办理证据保全。现已取消。 (2)司法强迁，由区、县房地局向人民法院申请，由人民法院实施的强迁。 目前行政强拆已经被立法禁止，唯一合法的拆迁方式只有司法强拆，未经法院行政裁决做出的拆迁均为非法拆迁。因此，被拆迁人切不可相信拆迁办或者政府部门拆迁就合法的言论，在遭遇除司法强拆之外的其他非法强拆时，建2 不得施行强制拆迁的几种情形： 1、未经裁决，不得实施行政强制拆迁； 2、拆迁人未按裁决意见提供补偿资金或者符合国家质量安全标准的安置用房、周转用房的，不得实施强制拆迁； 3、房屋拆迁管理部门实施强制拆迁，应当提前十五日通知被拆迁人，并认真做好宣传解释工作，动员被拆迁人自行搬迁，裁决应当自收到申请之日起三十日内做出； 4、此外，强制拆迁时，应当组织街道办事处(居委会)、被拆迁人单位代表到现场作为强制拆迁证明人，并由公证部门对被拆迁房屋及房屋内物品进行公证。 向政府申请行政强制拆迁时应提交被拆房屋证据保全公证书的规定，即在政府下达行政强制拆迁决定书前，被拆房屋的证据保全公证就办好了，实践中，都是在取得行政强制拆迁决定书后，实施行政强制拆迁前完成该项公证工作的。3 强制拆迁的法律程序主要有： 一、在政府作出责成决定后，房屋拆迁管理部门应当提前15日通知被拆迁人，并认真做好宣传解释工作，尽量动员被拆迁人自行搬迁。 二、被拆迁人在公告指定的期限内仍未自动搬迁的，人员才能正式实施强制搬迁。 三、强制拆迁时，应当组织街道办事处(居委会)、被拆迁单位负责人到现场作为强制拆迁证明人，并由公证部门对被拆迁房屋及其房屋内物品进行证据保全。实施强制拆迁时，被执行人应当到场，当然，如果其拒不到场，也不影响执行机关的执行。 四、强制拆迁房屋证据保全时，公证机关应通知被拆迁人到场。如其拒不到场，公证员应在笔录中记明。公证员应当组织对所有物品逐一核对、清点、登记，分类造册。并记录上述活动的时间、地点，交两名有完全行为能力的在4 在实施强制拆除房屋过程中，还应注意： 1、组织强制拆迁的力量。 如果强制拆迁户数较多、难度较大，需要组织相应的力量协助执行。在实际工作中，通常是组织当地的公安警察和街道办事处、居委会等多方面人员，配合做好工作。 2、强制拆迁涉及被拆迁户的切身利益，是重大而严肃的执法活动，实施时应着重把握好下列法律环节： (1)先行告诫说服。在强制拆除之前，仍应由拆迁人、拆迁主管部门、基层组织和从事法律工作的人员对被拆迁户进行说服，讲清道理，说明利害关系，尽可能促使被拆迁人户权衡得失，转变思想，主动让房拆除。对确实无法说通的，再实施强制拆除。 (2)全面保全证据。实施强制拆迁前，拆迁人应当就被拆除的房屋的有关事项，向公证机关办理证据保全。强制拆除房屋前，应请公证人员到场，对被拆迁户的房屋、家具等财产状况予以录像、照相、做好记录、登记在册，并5 行政强制拆迁的目的只能是出于公共利益的考虑，这是行政强制拆迁取得合法性的实体要件。
适用行政强制拆迁的公益项目，主要是指国防、公共交通、公共教育、公共博物馆、医院、环境保护等以公共利益为目的的公共建设项目，但无论何种情况下，拆迁建设项目必须具有公益性才可以通过行政机关以国家的身份强制被拆迁人拆迁房屋，否则只能按民法上的合同行为来处理。此种情形下，拆迁人和动迁户完全是自愿平等的民事法律关系，双方从自身利益出发，在相互磋商博弈中达到利益的自然平衡，无需政府的干预。 拆迁人应该严格按照《合同法》的规定，公平合理地取得和补偿产权人的土地房屋财产。被拆迁人有完全的意志决定是否动迁以及以何种条件动迁，拆迁人和政府都无权进行强迫性搬迁。在商业性开发建设项目中，要充分实行意
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山神庙循环经济示范园建设房屋拆迁工作需理清的几个法律问题
作者：佚名&&来源：不详&&发布时间： 19:28:05&
房屋拆迁工作，是当前园区建设、项目建设非常艰巨的一项工作，依法办事是做好这项工作的根本。为进一步做好山神庙循环经济示范园房屋拆迁安置工作，笔者就相关法律问题作以探讨。一、山神庙循环经济示范园建设的房屋拆迁工作行为性质，是民事法律行为，还是政府的行政法律行为。理清这个问题的法律意义是，两种行为适用两种不同的法律规范。若是民事法律行为，政府应遵循民事法律规范，拆迁人和被拆迁人法律地位平等，法律保护当事人的意思自治，即自愿，双方能否达成合意，政府不具有强制权。若是行政法律行为，政府应遵循行政法律规范，政府在保障被拆迁人公平、合理利益的前提下，被拆迁人的意思自治是有限度的，政府通过法定程序，有权通过国家强制力实行强制拆迁。1、此房屋拆迁的目的，是为保障循环经济的钢铁大项目、好项目落在山神庙示范园内，并依此推动当地经济的跨越发展。这种目的，符合当前全国工业化、城镇化发展趋势。河北省人民政府冀政[号文件指出：“按照布局集中，产业集聚，用地集约的要求……合理配置工业用地，规划建设好……产业园区，引导产业向园区集中。”我们要实现由将农业大国发展成为工业大国，加强工业园区建设是重要载体。这表明，此房屋拆迁工作符合省政府的要求，符合科学发展观要求。2、山神庙循环经济示范园建设的提出，是近两年自治县和祖山镇人民代表大会批准的《政府工作报告》重要内容。房屋拆迁安置工作符合全县、全镇和被拆迁村绝大多数人的意愿，拆迁工作具有民意性。3、山神庙循环经济项目是拉动当地经济跨越发展至关重要的载体。虽然企业用地是为了企业发展，但就增加全县税收、拉动劳动力就业、带动本地相关产业发展而言，其利益具有公有公用性，即公共利益性质。目前，我国法律对公共利益的范围没有明确界定。法制健全的美国也没有明确界定。我们需要分清的是，“公共”与“公益”两个法律概念。“公共”的外延比“公益”大，“公共”包含“公益”。4、《土地管理法》第43条规定，除乡镇企业和农民住宅外，任何单位和个人进行建设需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地，申请使用国有土地包括国家征用的原属于集体所有土地。山神庙循环经济工业项目不属于乡镇企业项目，按照《土地管理法》规定，必须征用集体所有的土地，征用农村宅基地，就必然涉及房屋拆迁。5、《宪法》第22条规定，“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对公民的私有财产征收或征用并给予补偿”，《物权法》第42条规定，“为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其它不动产”。根据《地方组织法》第59条规定，“县级以上地方各级人民政府行使下列职权：（一）执行本级人民代表大会及其常委会的决议……，规定行政措施，发布决定和命令”，第61条规定，“乡、民族乡、镇人民政府行使下列职权：（一）执行本级人民代表大会的决议……发布决定和命令”。此次房屋拆迁是《宪法》、《物权法》允许人民政府公用征收行为，是《地方组织法》赋予县乡（镇）人民政府职权范围内的行为。6、民事法律行为，当事人双方都是为己谋利益，而行政法律行为，行政主体是为公谋利益，而不是为机关谋私利。政府为园区建设搞房屋拆迁，不是为政府机关自身利益，而是为全县人民的利益。民事法律行为，当事人法律地位平等，只有双方合意，才生法律效力。行政法律行为，行政主体一方，处于管理相对人的地位，双方不是平等关系，而是管理与被管理的关系。在征收的行为上，政府单方面决定就生法律效力。根据以上分析，山神庙循环经济示范园建设的房屋拆迁工作，具有政府主导性、行为目的科学性、广泛民意性、公共利益性、法律授权性。根据行政行为必须具备“三要素”理论，即必须具有行政主体资格，必须具有法律赋予的行政职权，行为结果对管理相对人必须产生法律效果，可以肯定地说，山神庙循环经济示范园建设的房屋拆迁行为属于行政公用征收和行政补偿行为，不属于民事法律行为。二、此次房屋拆迁工作可否依据国务院《城市房屋拆迁管理条例》和建设部《城市房屋拆迁估价指导意见》。此问题关系到，如果此房屋拆迁行为属于公用征收和行政补偿的行政行为，根据依法行政的要求，行政职权、权限、程序、责任必须有法律法规依据，如果职权、权限、程序、责任没有法律依据就谈不上依法行政。目前，园区建设拆迁房屋有《宪法》、《物权法》、《土地管理法》、《国务院实施土地法管理条例》、《地方组织法》的原则规定，而国务院《城市房屋拆迁管理条例》对房屋拆迁行政职权、权限、程序、责任有具体明确规定。但目前我们一些法律实务人士认为，国务院《城市房屋拆迁管理条例》针对的是城市，针对的是“国有土地上”的房屋拆迁，对原是农村集体土地通过拆迁变为国有土地的房屋拆迁这种情况不适用。据此，有人认为，目前我县园区建设房屋拆迁工作没有法律依据。因目前房屋拆迁具体法规仅有这一部，这个问题不弄清，直接影响到我们这次房屋拆迁是民事法律行为还是行政法律行为的大问题，它决定着拆迁行为的走向，拆迁行为的结果和成败。国务院《城市房屋拆迁管理条例》真就只适用于城市，不适用农村吗？本人通过研究认为，此条例不仅适用于城市的房屋拆迁，也同样适用于农村园区建设的房屋拆迁。一是根据国务院《城市房屋拆迁管理条例》第39条规定，“在城市规划区外国有土地上实施房屋拆迁，并需要对被拆迁人补偿、安置的，参照本条例执行”。根据此条“城市规划区外”的地位位置法律界定，表明应当包括农村的乡镇村。二是根据《土地管理法》第43条规定，除了乡镇企业和村民住宅用地外，建设用地必须是国有土地。集体土地只能通过国家征为国有土地之后才能使用。这表明，房屋拆迁是国家征用集体土地的重要实现方式。三是根据国务院《城市房屋拆迁管理条例》第7条规定，房屋拆迁必须首先要取得《建设用地规划许可证》和《国有土地使用权批准文件》，然后再取得《房屋拆迁许可证》，方可拆迁房屋。就事先取得国有土地使用权批准文件这一前置程序来说，此程序一经实施，在实施房屋拆迁行为时，因取得了国有土地使用权批准和拆迁许可证，政府的拆迁公告一经公布，从法律上已经认定被拆迁的房屋下的土地权属是国有的，房屋拆迁只是实现国有土地的实际使用的目的。《物权法》第28条规定，“导致物权设立、变更、转让或消灭，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”。因行政法律行为生效时间是于告之当事人即生效。为此，国务院《城市房屋拆迁管理条例》适用于已获得国有土地使用权批准，通过房屋拆迁后实际运用国有土地的园区建设房屋拆迁的情形。根据以上三点分析，国务院《城市房屋拆迁管理条例》毫无疑问地是此次房屋拆迁须参照执行的法规依据。建设部2003年12月1日起施行的《城市房屋拆迁估价指导意见》，因其立法的依据是国务院《城市房屋拆迁管理条例》，既然国务院《城市房屋拆迁管理条例》是园区建设房屋拆迁的依据，建设部的规章顺理成章地也应是这次房屋拆迁估价部门应遵循的法律依据。三、山神庙循环经济示范园建设房屋拆迁人与被拆迁人签定的协议是民事合同，还是行政合同。理清这个问题，对保障被拆迁人的合法权益，对行政机关、司法机关依法有效做好房屋拆迁工作是至关重要的。（一）拆迁人与被拆迁人所签的协议是政府行政补偿合同，不是民事补偿合同。行政补偿是政府基于为公共利益，而牺牲个别群体和个人的利益所作的补偿。就补偿范围、内容来说，因政府征收了农民赖以生存的土地，法律有许多硬性规定，不允许政府任意与被拆迁人签订补偿协议，而避开法定补偿责任。因拆迁人与被拆迁人信息不对称，若允许拆迁人的任意性，有背政府诚信公平原则，属于政府职责履行不到位。尤其是对无生活来源需政府救助的被拆迁人，因涉及农民生存保障问题，决不能由拆迁人按民事合同的任意性来签订补偿合同。民事合同法律规范注重强调合同双方法律地位平等，保护合同主体双方自愿订立合同的权利，通过要约与承诺的形式，以合同双方合意为合同生效要件，确实对市场经济的公平交换起到法律保障作用。但民事合同法律规范对行政补偿行为具有解决不了的问题。一是拆迁人发出了要约，被拆迁人既不承诺，也不提出新的要约，而是永不承诺怎么办？对此问题，若按民事合同规范，《合同法》第四条规定，“当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预”。这样，民事法律规范对永不签订协议人，在法律上是持保护态度。若按行政合同规范，国务院《城市房屋拆迁管理条例》第16条规定，“拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议的，经当事人申请，由房屋拆迁管理部门裁决”。这样，行政法律规范对永不签协议的就不是保护态度。二是政府在拆迁补偿安置方面具有职责法定性。民事合同法律规范，承认合同双方意思自治，只要双方达成合意，不违反法律禁止的规定，协议就生效。当一方不履行合同时，另一方申请人民法院强制执行，人民法院就应该执行。因民事审判庭无权审查政府履行法定职责情况，若人民政府真的未履行法定职责，人民的利益就受到损失。根据宪法精神，政府的权力是人民赋予的，政府无权不履行法定职责。行政法律合同的签订，行政主体必须履行法律规定的政府职责。若政府未按法定的职责签订合同，合同之外也未实际实施政府的法定职责，合同签订后，被拆迁人拒不执行合同约定，拆迁人申请人民法院强制执行时，人民法院根据最高法司法解释（法[1998]77号），“行政机关申请人民法院强制执行案件，由行政审判庭负责审查”，“人民法院经审查，确认申请执行的具体行政行为有明显违法问题，侵犯相对人实体权益的，裁定不予执行，并向申请机关提出司法建议”。这是对政府的强制行为的司法监督，是对被拆迁人的权利的保护，是做好因拆迁补偿而导致被拆迁人信访处理的法律渠道。关于政府在拆迁补偿安置方面的法定职责内容，将在本文的拆迁人的法定职责中阐述。三是政府在房屋拆迁补偿工作中，可以单方面委托专业机构进行房屋拆迁估价和房屋新建造价。拆迁补偿安置活动先委托专业机构进行拆迁估价和安置建房的造价，然后再依其结果来签协议是比较科学、公平的。若按民事合同规范，此两项委托应由拆迁人、被拆迁人双方取得一致意见后再委托。若按行政合同规范，委托专业机构的职责应是政府的职责。（二）行政合同是具有民事合同属性的一种具体行政行为。行政合同中，行政主体永远是合同一方的当事人。合同的缔约，总是由行政主体先要约。订立合同的目的是为了更好地执行公务。订立合同的依据是法律赋予行政机关的职权。行政合同的内容是行政法上的权利和义务，它是一种借助合同手段实现行政目标的行政行为，是民事合同的规范精神在行政领域的介入，是弱化行政行为在社会管理活动中的单向性、命令性的一种创新，是通过合同双方相互协商的方法进行的行政活动。其最大的特点是，在要约中，体现政府的法定职责，在承诺中，拆迁人对被拆迁人提出的要约条件具有一定的妥协性，即在当行政法规、政策的规定的补偿标准与实际情况相比有失公平时，以实现公平为目标，对行政法规、政策的规定标准进行妥协。比如，土地管理法关于征用土地补偿的标准，是被征用土地原用途前三年平均产值6-10倍，土地补偿费和安置补偿费合计最高不得超过30倍。目前，我县根据市场经济的发展为了追求公平，事实上的补偿标准已超过30倍，这一做法是符合行政法关于公平、公正原则和诚实守信原则要求的，不是违法行为。（三）行政合同，是法律认可的合同形式。目前，我县有的法律实务人士认为，将行政补偿协议作为行政合同认定没有法律依据。目前，我国多数行政法学专家认为其有法律依据。理由是，《行政诉讼法》第2条、第11条等条款对具体行政行为的限定，并未以行政行为的单方性与双方性作为判断标准，《行政诉讼法》第12条在对行政诉讼受案范围作排除规定时，也未将双方行政行为列入其中。行政合同行为，具备具体行政行为三要素要求，即有合格的行政主体，有法定的职权和权限，有明确的法律效果。人民法院可根据行政诉讼法第11条的规定和相关司法解释受理行政合同的纠纷。人民法院行政审判庭受理拆迁补偿纠纷，符合我国《行政诉讼法》的宗旨。基于以上种种，拆迁补偿安置协议应是行政合同行为，不是民事合同行为。四、山神庙循环经济示范园建设的房屋拆迁主要责任主体及职责（一）拆迁人的确定和应遵循的法定职责。根据国务院《土地管理法实施条例》第25条规定，“县人民政府土地行政主管部门根据已经批准的征用土地方案，会同有关部门拟定征地补偿、安置方案，征地补偿、安置方案报市、县人民政府批准后，由市、县人民政府土地行政部门组织实施”。因工业园区建设房屋拆迁是为了改变土地所有权性质，由土地主管部门负责拆迁补偿是可行的。但根据河北省人民政府冀政[号文件，关于“规划建设好……产业园区，引导产业向园区集中”的要求，结合我县人民政府“工业园区建设攻坚年”实施方案关于“园区所在乡镇人民政府是园区建设的主体”的规定、国务院《城市房屋拆迁管理条例》关于“拆迁人对被拆迁人给予补偿、安置”的规定，乡镇人民政府作为拆迁人为宜。必须明确的是，欲使用拆迁后的国有土地的企业或个人，不宜作为拆迁人。因他不是园区建设主体，也履行不了政府在土地征用房屋拆迁方面的法定职责，它是通过政府出让园区国有土地使用权有偿获得国有土地使用权的企业建设主体。企业若在房屋拆迁中有投资，应视为为政府的垫付，而不是企业对拆迁户的直接经济补偿。根据相关法律规定，政府在房屋拆迁补偿活动中有如下法定职责：（1）《物权法》第42条规定，“征收单位、个人的房屋及其它不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被拆迁人的合法权益。征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件”；“安置被征地农民的社会保险费……”。（2）《城市房屋拆迁管理条例》第13条规定，“拆迁人与被拆迁人应当依照本条例的规定，就补偿方式和补偿金额、安置用房面积和安置地点，搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项，订立拆迁补偿协议”。第23条规定：“拆迁补偿方式可以实行货币补偿，可以实行房屋产权调换”。第24条规定：“货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场价格确定”。第25条规定：“实行房屋产权调换的，拆迁人与被拆迁人应当依照本条例第24条的规定，计算被拆迁房屋的补偿金额和所调换房屋的价格，结清产权调换差价。拆迁非公益事业房屋的附属物，不作产权调换，由拆迁人给予货币补偿”。第28条规定，拆迁人应当提供符合国家质量、安全标准的房屋，用于拆迁安置。（3）《河北省农村宅基地管理办法》第5条规定，“各级人民政府及其有关部门和村民委员会应当鼓励农村村民建设二层以上住宅，并按照村庄和集镇规划进行旧村改造”。（4）遵循国务院《城市房屋拆迁管理条例》，向县房屋拆迁管理部门办理《拆迁许可证》事宜。（5）负责被拆迁人对县房屋评估机构的估价结果不服，聘请省专家评估和承担费用。（6）与被拆迁人签定拆迁补偿、安置合同，实施拆迁、安置。（7）履行行政诉讼被告的法定职责。（二）拆迁人在拆迁之前必须具备的条件和条件性质、地位。1、应具备的条件及县人民政府相关部门的责任主体（1）具有园区建设项目批准文件。即县人民政府关于此园区建设的批准意见。（应由县园区建设办公室负责提供）（2）具有建设用地规划许可证。（应由县规划办公室负责提供）（3）具有国有土地使用权批准文件。（应由县国土局负责提供）（4）具有拆迁计划和拆迁方案。（应由祖山镇人民政府、县城乡建设局负责提供）（5）具有失地农民社会保险实施方案。（应由社会保障局提供）（6）具有被拆房屋评估和安置房建设新房造价预算和产权调换差价由被拆迁人认可的报告。（应由建设局提供）（7）金融或财政部门出具的拆迁补偿安置资金的具备证明。（应由财政局提供）2、条件的性质、地位上述7个条件，国有土地使用权批准文件是关键。因其需要省国土部门审批。如果没有此文件，房屋拆迁欲实施行政法律行为，那就是“红灯”。房屋评估价格与新安置建房价格由被拆迁人的认可是重中之重，此环节决定房屋拆迁的公正与效率。（三）县房屋拆迁估价机构，对被拆迁的房屋进行估价应遵循的法律规范。根据自然公正法则，拆迁人自己不能当自己的法官，应将执行与咨询分开。由拆迁人委托县房屋拆迁估价机构进行估价。县房屋拆迁估价机构，应遵循建设部的《房屋拆迁估价指导意见》。1、房屋拆迁估价应根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，参照类似房地产的市场交易价价格和县人民政府或者其授权部门定期公布的房地产市场价格，结合拆迁房屋的房地产状况进行。2、拆迁估价人员应当对被拆迁房屋进行实地勘查，做好实地查勘记录，拍摄反映被拆迁人房屋外观和内部状况的影像资料。3、实地查勘记录由实地查勘的估价人员、拆迁人、被拆迁人签字认可。4、被拆迁人不同意在实地查勘记录上签字的，应当由除拆迁人和估价机构以外的无利害关系的第三人见证，并在估价报告中作出相应说明。5、估价机构应当将分户的初步估价结果向被拆迁人公示7天，并进行现场说明，听取有关意见。6、公示期满后，估价机构应当向委托人提供整体报告和分户报告。委托人将分户报告复印后转交被拆迁人。7、被拆迁人对估价报告有疑问的，可以向估价报告机构咨询。估价机构应当向其解释。8、被拆迁人对估价结果有异议的，自接到估价报告之日起5日内，向估价机构书面申请复核。9、被拆迁人对复核结果仍有异议的，拆迁当事人可以向县房屋拆迁监督管理部门申请裁决，也可以于5日内向省房地产价格评估专家委员会申请技术鉴定。专家技术鉴定费用先由申请者垫付，最后由责任者承担。10、被拆迁人对专家技术鉴定结果仍不服者，拆迁当事人申请县人民政府房屋拆迁监督管理部门裁决。11、被拆迁人对县房屋拆迁监督管理部门的裁决不服的，可于3个月内向人民法院起诉。拆迁人对被拆迁人给予货币补偿或提供拆迁安置用房、周转房的，诉讼期间不停止拆迁的执行。（四）拆迁监督管理机构的法定职责。根据自然公正法则，拆迁人不能当自己的法官，应将拆迁人和监督拆迁管理人分开。根据国务院《城市房屋拆迁管理条例》规定，“县级以上地方人民政府负责房屋拆迁工作的部门（简称房屋拆迁管理部门）对本行政区域内的房屋拆迁工作实施监督管理。”房屋拆迁管理部门具有如下职责：1、负责审核拆迁许可证的申请资料。2、负责颁发拆迁许可证。3、负责拆迁公告。4、与拆迁人共同向被拆迁人做好宣传、解释工作。5、对拆迁人与被拆迁人达不成协议的负责拆迁当事人申请的裁决。6、被拆迁人在裁决规定期内未搬迁的，负责建议县人民政府责成有关部门强制拆迁或者依法申请人民法院强制拆迁。7、审核同意拆迁人拆迁产权不明的房屋。8、代表县人民政府参加不服裁决的行政诉讼。（五）县人民法院在房屋拆迁工作中的职责。1、县人民法院行政审判庭受理审查拆迁当事人因达不成拆迁补偿协议经县房屋拆迁管理部门裁决，而对裁决不服的起诉。2、县人民法院行政审判庭受理审查，拆迁人因被拆迁人不履行协议而在搬迁期限内拒绝搬迁，申请人民法院先予执行的申请。县人民法院执行庭负责行政审判庭审查后的此项执行工作。3、县人民法院行政审判庭负责受理审查，县房屋拆迁管理部门因被拆迁人在裁决规定的搬迁期限内未搬迁，需人民法院强制拆迁的申请，县人民法院执行庭负责此项强制执行。&
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