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法律知识：二手房买卖流程及注意事项- 谢映伟律师 - 110法律咨询网
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二手房买卖流程及注意事项
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　　第1步：买卖前的产权审核　　担心买到产权有瑕疵的房子，是买家们不敢进行自主交易的一大原因。但做足前期准备工作，这一问题也将不是问题。　　首先，要仔细查看业主的房产证，注意房产证上有几个人的署名。如果有两个人，在签订后边的合同时就需要有两个人的名字;其次，看购房时的相关凭据，比如购房发票、契税发票等，作为辅助证据以初步确认房屋产权归属。推荐阅读：二手房交易流程　　二手房屋买卖交易流程全知道　　史上最全的二手房交易流程　　最关键、不可省略的一环是，查询房屋产权。个人买卖房屋，只能到对应单位进行实地查档，电话、网站查档都不可行。特区内房产是到位于福田区的档案大厦四楼房地产档案信息中心查档(咨询电话)，宝安查档要去前进一路2 9 3号(咨询电话)，龙岗查档要去到龙岗中心城的建设大厦(咨询电话)。　　记者致电上述单位，得到的回复是：查档必须要业主凭身份证原件、房产证编号才可以查档，查档完毕后可以打印明细，查档及打单均为免费服务，查询当时就可以得知结果。宝安的接线人员则表示，买家本人也可以查询，但只能查看简单信息，不能打印明细。　　风险提示：此环节最大风险即是产权瑕疵问题，所以在交定金之前，必须去查档并得到确定答案。你相中的房屋有可能处于抵押状态，也有可能因为有债务纠纷而处于查封状态，而一旦房屋产权有问题，交易即宣布无效。　　第2步：交定金与签合同　　看好房子，确定房屋产权后，交定金就是顺理成章的事。但千万不要忽视这个小小的环节，交定金也是有窍门的。房子动辄上百万，以5%计算定金额度也能达到5万元。所以当交易进行到这个环节时，请多留个心眼。　　如果你看中的房子还在按揭中，定金最好不要直接交到业主手中，而应该交由第三方监管。如果买卖双方都有可以信赖的第三方，则可以签一个简单协议，约定赎楼完毕之后给定金卖方，需注明“交给监管第三方则视为卖家收讫，卖家以未收到定金为由拒绝履行合同的，视为违约”。如果没有可信赖的第三方，定金最好交由银行监管。具体做法是：买卖双方到银行去签一份监管协议即可，约定在交易中心完成递件手续后，划拨到卖家账户上。　　一般来说，在交定金的时候会签一份预约买卖合同，示范文本可以在深圳市国土房管局网站上下载。合同至少需要约定物业地址、成交金额、交楼时间、违约金和违约责任等，具体条款见示范文本。风险提示：　　1.当下楼价上涨，买家如想防止卖家毁约不卖，可交足额定金或约定高额违约金，提高违约成本。但定金或违约金不得高于成交金额的20%;　　2 .卖家有可能以定金在监管未拿到手为由毁约卖楼，所以预约买卖合同中应注明“交由第三方监管即视为卖方收讫”;　　3 .为避免交楼前业主存在拖欠费用等现象，你需要签一份交房保证金协议，约定从定金中扣除1万元左右的保证金。在查验家具、电器完好，水电、物管等费用缴清，钥匙交接完毕之后，再退还保证金。第3步：赎楼　　赎楼是一门大学问，不同赎楼方式费用不同、供楼时间不同、面临的风险也不同。一般来说，赎楼是业主方的责任。赎楼有两种操作方式：其一，业主通过担保公司，向银行借款赎楼，产生的是0.8%的担保费用，以及0 .4%的短期赎楼利息，等买家房产证出来之后，再到银行做按揭;其二，买家通过担保公司向银行做按揭，银行再将赎楼款打给卖家，其中只需要产生担保费，但买家需要提前供楼。　　“出于风险考虑，买家最好采用前一种方式赎楼。通过后一种方式，可节省0.4%的短期赎楼利息，但如果交易终止、卖家悔约不卖或是房屋存在产权问题，买家将陷入被动境地。”美联物业按揭部总监王青说。　　这里边还有一些小窍门：如果通过同行转按揭，上述费用少不了，但可以节省不少时间。另外，担保公司与银行有对接的关系，比如某个担保公司对应的银行可能就只有工行、中行等等。如果不知道如何选择担保公司，可到打算办按揭的银行咨询，否则先行选择担保公司可能要空跑一趟。　　风险提示：因赎楼产生的风险，为此环节中最大。买家拿现金赎楼或自己通过担保公司向银行贷款赎楼，都是不可取的方法。如果发生交易因意外原因终止、房屋被查封等问题，买家会冒风险。记者采访的几位中介按揭部专家，均认同“两笔款赎楼”，即业主自己通过担保公司向银行借款。　　第4步：付首期及资金监管　　除了产权问题之外，自主交易需要担心的第二大问题就是资金监管。事实上，资金监管目前已成体系，买卖双方按照既成规定来做，风险很小。无论是通过何种方式交易，首期款必须放银行监管。　　具体操作是：买卖双方到银行签一份资金监管协议，然后各自在银行开一个账户，约定在买家过户完毕、拿到新出的房产证之后，首期款打给卖方。如果交易顺利完成，银行会把款项打给卖方;如果中间出现问题交易终止，则把首期款再打回给买方。银行提供此项服务，一般会收取单笔500元左右的监管费，但如果你是通过要按揭的银行办理资金监管，则可以省去这笔费用。　　出于公平角度考虑，银行会要求买卖双方在签监管协议时就在放款书上先签字，这样放款时买卖双方不需要亲自到银行，也能避免买家到时候不配合放款给卖家带来困扰。风险提示：　　1.买家要保证首期款通过独立的第三方进行监管，避免资金风险。用首期款为卖家赎楼更是险上加险。　　2.倘若放款书没有提前签字，卖家在买家过户完毕之后要及时催促解冻首期款，避免“人走茶凉”。第5步：签订买卖合同　　在交定金环节，记者已经提前知会：自主交易可以先签订一个“书面协议”，这个协议与普通的中介的居间合同非常类似，只是缺少了中介那部分内容。其格式可以参考中介的居间合同，或者直接到深圳市国土房管局网站的“信息公开”栏目的房地产管理相关下载处，下载《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同(2008版示范文本)》作为参考。　　签订书面协议时，最主要要关注四个方面，是产权情况、房产总价、交易税费及日期，其中要注意的是书面协议里面要明确交易税费双方如何分担。日期也是非常重要，像交定金、过户、交楼时间，确定日期才能够保证交易顺利进行，例如规定赎楼要在45天内做完，首期款在签完合同内7天做银行监管等。来源网络
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相关法律知识买卖房屋流程是什么？应该注意什么？作者：王文娟来源：链家网原创文章摘要：二手房买卖房屋流程相比新房交易来说比较复杂，二手房买卖房屋流程是指房屋所有权人通过买卖、交换或者其他合法方式将已取得《房屋所有权证》的房屋转移给他人的过程。买房是人生中的大事，很多人都是第一次置业，不知道是什么样的？今天小编就为大家介绍，让你在置业的时候能做到心中有数，避免一些问题。
买卖房屋流程
一、买卖房屋流程是什么？
1.签订三方合同
买卖双方和中介机构签订三方合同，买方提供身份证原件，卖方携带身份证原件、房产证原件、复印件，网签合同或购房合同。
如果尚在抵押的房子，可以在房管局产权产籍管理中心调阅复印件，办理地点：西安市香米园西巷93号。
2.资质审核
买卖双方到房管局办理资质审核，买卖双方携带身份证原件、婚姻证明、户口本，卖方还需要携带房产证原件、复印件、网签合同或购房合同。
如果卖方房屋尚在抵押中，资质审核的同时可办理房屋解抵押：业主向银行预约——钱款存入还款银行卡——银行到房管局注销抵押。
3.网签、资金监管
买卖双方到房管局办理网签和资金监管，将网签合同约定的首付款打入房管局资金监管账户。买卖双方携带身份证原件、户口本原件、婚姻证明、网签监管申请表。卖方还需携带房产证原件和收款账户。
买卖双方与贷款银行进行面签，买方携带基本证件、网签合同、 收入证明、银行流水、
1.5X1.5私章、借款人名下的银行卡或存折、资金监管协议及首付款入账凭证、回单。卖方携带基本证件、房产证原件、原始购房合同或契税票、1.5X1.5私章。
面签的同时可进行评估，由银行与评估公司的人进行看房评估，证件齐全后方可批贷，批贷后银行将贷款金额放款到房管局资金监管账户。
5.核税缴税、转移登记
买卖双方缴纳税费，办理转移登记，买卖双方携带网签合同原件及复印件、家庭成员身份证原件及复印件、家庭成员户口本原件、家庭成员婚姻情况证明原件、1.5X1.5私章、军人需提供军官证。
卖方还需携带房产证、原始购房发票、契税票原件及复印件。
办理转移登记后，将回执单交给担保公司，8-15个工作日由客户及担保公司共同到场领取新不动产权证。
6.领取不动产权证、房管局放款、抵押
买方凭身份证和缴费后的回执单领取新不动产权证3个工作日后，房管局将资金监管账户中全部监管金额划拨至卖方账户。由担保公司将房本送至房管局办理抵押，银行取他项权利证归库。
二、买卖房屋注意事项有哪些？
1.核实房屋产权
签订前一定要到房管局核实房屋产权是否清晰，是否有查封、抵押等情况。确认没有问题后再签署合同。
2.所有事项合同体现
签约前买卖双方协商好，切记不要口头约定，因为到时候不履行，口说无凭。
3.资金监管
买方支付给卖方的款项一定要进行资金监管，待房屋交易达成后，将房款资金交付卖方。
总之，买卖房屋流程相对来说比较复杂，所以在买卖房屋交易之前一定要提前了解好相关事项。注意交易流程中的问题，做到在具体买卖房屋的时候不受损失。
来源：链家网整理
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不通过中介,房产买卖程序如何?
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我个人认为可以考虑找中介,房屋的买卖程序你们又不是很懂,我们只收我们应收的费用,程序都是由我们来帮你办,那你就不用担心成交价格该怎么填,中介对过户产生的交易费也给他把控到最低。
房天下知识为您分享了一条干货
不可以,在法律上面来说都要按真实价格过户!
中介收取一定的中介费,并不只是帮你寻找房源或买家,还在中间期担保的作用。通常情况下,一般卖房为净收,过户的费用由买方承担(买卖双方可根据自己情况自行协商),他们虽要收取一定的酬劳,但是你得到的是省心.省时.安全有保障。如果自行协商过户想税费上过低点的话,可以先咨询一下律师看有没有规避的方法。
承租人到津房置换连锁店进行咨询,领取《同户籍家庭成员同意置换证明》,返回签预约验房时间,同时提交:A、公有住房租赁合同、身份证、户口本、置换申请、同意置换证明,如有拆改须提交拆改证明;B、缴租证明。 津房置换入户验房,同时置换单网上核批确定回购价格。 同意回购签《公有住房使用权回购协议》,达不成回购意向,津房置换与承租人签订《公有住房使用权委托代理转让合同》,同时确定接待看房时间。并提交:燃气、暖...
承租人到津房置换连锁店进行咨询,领取《同户籍家庭成员同意置换证明》,返回签预约验房时间,同时提交:A、公有住房租赁合同、身份证、户口本、置换申请、同意置换证明,如有拆改须提交拆改证明;B、缴租证明。 津房置换入户验房,同时置换单网上核批确定回购价格。 同意回购签《公有住房使用权回购协议》,达不成回购意向,津房置换与承租人签订《公有住房使用权委托代理转让合同》,同时确定接待看房时间。并提交:燃气、暖气、有线电视、一户一表等附属设施的使用证及不欠费证明。 摘牌意向人交纳保证金于摘牌日摘牌,不成交转为普通挂牌,或摘牌成交,摘牌人签《公有住房使用权调齐合同》交付房款,原承租人腾房,交付房屋
做一个房产中介其实非常简单,哥们就做过一段。现在把经验告诉你。 首先,熟悉下你要服务地区的各个大大小小的小区,就是你想把哪的房子卖出去就熟悉哪的。然后就是收集售房信息,注意不要是中介的啊,你可以用百度搜下电话号码,如果有很多结果就是中介。搜集信息以后就在各个网站像**、找房之类的网站上狂发信息,呵呵 这时候就等人给你打电话就行了。刚开始会有很多中介,过两天就会有客户了。 做这个得有服务意识,你可能...
做一个房产中介其实非常简单,哥们就做过一段。现在把经验告诉你。 首先,熟悉下你要服务地区的各个大大小小的小区,就是你想把哪的房子卖出去就熟悉哪的。然后就是收集售房信息,注意不要是中介的啊,你可以用百度搜下电话号码,如果有很多结果就是中介。搜集信息以后就在各个网站像**、找房之类的网站上狂发信息,呵呵 这时候就等人给你打电话就行了。刚开始会有很多中介,过两天就会有客户了。 做这个得有服务意识,你可能会见到各种各样的人,遇到各种各样的问题,做好心理准备。
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如果不需贷款,可以不用中介,双方一起直接到房产交易中心办理。房权证、户口本、身份证,卖方夫妻双方及年满十八的子女也要到场。双方现场各自填写房产交易中心给的‘房屋交易合同书’,只一份,自己不能带走。一个礼拜后就可拿新房权证。为省税费,少写交易价格,可以,但很有限。因为房产交易中心有各地段、各小区的房屋平均价格备查簿,如果你们写的价格明显低了,就会按他们定的平均价,高了仍按你们的价。所以说,实际与交易...
如果不需贷款,可以不用中介,双方一起直接到房产交易中心办理。房权证、户口本、身份证,卖方夫妻双方及年满十八的子女也要到场。双方现场各自填写房产交易中心给的‘房屋交易合同书’,只一份,自己不能带走。一个礼拜后就可拿新房权证。为省税费,少写交易价格,可以,但很有限。因为房产交易中心有各地段、各小区的房屋平均价格备查簿,如果你们写的价格明显低了,就会按他们定的平均价,高了仍按你们的价。所以说,实际与交易不一致的‘阴阳’合同就不必签了。在去办理交易过户前,买卖双方私下签一份合同,详细写明有关事项,重点是付款方式,如过户前、后付款多少。一般只留出几千块钱作为押金在过户后付。千万不要因为亲戚关系而在过户前少收钱,以免过户后迟不付款。
很简单的啊,就是在跟通过中介办理的流程中省去中介这个流程就可以了!祝你好运,办事顺利!
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