提前还房贷划算吗？三类人不适合提前还贷_商业贷款_贷款攻略 - 融360
公积金政策
提前还房贷划算吗？三类人不适合提前还贷
　　贷款买房后，部分购房人由于种种原因想提前还清房贷，提前还房贷划算吗？什么人适合提前还贷？
　　什么人适合提前还贷？
　　1、不愿意有负债，不想承受过大生活压力的人，关键是无债一身轻。
　　&&2、贷款当时实行上浮利率的贷款人。受国家房地产政策变化影响，有些客户在购房时并未能享受利率优惠，甚至可能利率上浮，此类贷款人提前还贷，相对会比较划算。
　　&&3、希望将房子作为融资工具、从银行获取更多贷款的情况。近年房价上涨较快，部分房屋评估价值相比购买初期已经上涨较多，如果将房屋按揭贷款还清，再以房产抵押从银行贷款往往能获得更大授信额度。
　　不宜提前还贷的三种情况
　　1、签订贷款合同的时候享受7折到8.5折的利率优惠。由于已享受较低折扣的利率优惠，目前又处于降息通道中。若央行在年内无降息动作，即使明年1月1日按照最新利率执行，利息也只会比前期更低。
　　2、期已过1/3的购房者。由于等额本金是将贷款额总额平分成本金，根据所剩本金计算还款利息。也就是说，这种还款方式越到后期，所剩的本金越少，因此所产生的利息也越少。在这种情况下，当还款期超过1/3时，借款人已还了将近一半的利息，后期所还的更多是本金，利息高低对还款额影响不大。
　　3、已到中期的购房者。等额本息还款把按揭贷款的本金总额与利息总额相加，然后平均分摊到每个月中。其中每月贷款利息按月初剩余贷款本金计算并逐月结清。也就是说，每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。到了还款中期，已经偿还了大部分的利息，因此提前还贷意义也不大。
　　融360房贷（fangdai123）建议大家如果有提前还房贷的打算，在签订购房合同之前最好先跟银行方进行沟通，提前还贷的时间、金额要求都要说清楚。此外，提前还房贷的方式也分很多种。可以选择一次性还清所有贷款，也可以选择偿还其中一部分，缩短自己的还款期限，还可以偿还一部分，但贷款期限不变，减少每月还款额等。
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大家有个共同的话题——
你买房了吗？
你贷款还清了吗？
房贷牵动着千家万户的心，
对房奴来说，
心头最大的事就是还贷！
只要银行加息消息一出，
提前还款的人就一拥而上。
提前还款可是一门学问，
马虎不得。
不是所有人都适合提前还贷？
什么情况下适合提前还贷？
提前还贷有哪些注意事项？
这篇文章赶紧收藏！
不用急着提前还贷类型
1、用公积金贷款或商贷利率已享有较大折扣
“如果签订贷款合同时，贷款人享受了8折到9折的商贷利率优惠（目前贷款利率为3.92%至4.41%），所需还款利息均相对较低。而现行公积金五年期以上贷款利率为3.25%，就更低了。”
2、有更好的投资渠道者
如果借贷人有其他投资渠道，且投资回报率高于贷款利率，可以不用提前还贷。但这里一定要谨慎切记，投资渠道一定要安全可靠。
记者梳理发现，目前银行理财产品收益重心在4%-5%之间；“宝宝类”货币基金近一个月七日年化收益率在4%附近小幅波动；网贷行业收益率8月份已接近9.5%。对于理财产品的风险，银行工作人员告诉记者，目前大部分低风险的银行理财产品基本能达到预期收益率。
举个例子：隔壁老王，2013年1月以商业贷款85折的优惠利率贷了100万元，期限20年，选择的是等额本息的贷款方式，2017年9月他支付的利息是2912.74元（此后每月递减）。2017年9月一次性还清，还了85万元。如果这85万元用来理财，选择预期年收益5.0%的银行理财产品，每月则可以获得3541元的收益。
两相比较，如果不提前还贷，他每月可以略赚近700元（此后每月增加），一年就是8400元，十年就是84000元……
看到这个，顿时觉得提前还贷的人错过了几个亿。。。。
不过，也有专家提醒注意防控风险。
武汉科技大学金融证券研究所所长董登新提醒说，理财产品其实存在违约风险。只是一般情况下，理财产品的风险相对网贷产品要低，投资者需要对比选择。
哪些情况适合提前还房贷
当然，有人说目前水平利率低，提前还贷肯定能省不少利息，确实，小编也总结了几种适宜还贷的人群供大家参考。
1、公积金月缴纳金额较高者。
由于公积金是专款专用，如果不用于还房贷，放在账户里也取不出来，还不如提前还贷。
2、没还多久贷款的人。
无论是等额本息还是等额本金，都是越早还款越划算。两相比较，等额本金对提前还贷时间节点要求更靠前，最好在还款期1/3前。而等额本息提前还贷则可在还款中期前。
3、除了五年定存，一点投资理财都不会的，就提前还吧。
4、想还清贷款做抵押的。
这一类是高人哦，还了房子的钱，又拿无贷款的房子去银行做抵押贷款，肯定是有非常靠谱的投资渠道。如果你身边有这样的朋友，注意，请抱大腿！
5、死活不想欠银行钱。
尤其家里老人催促，就还了吧，别让老人替你操心！
提前还贷的注意事项
提前还贷需要注意什么，又该如何申请？
1、如果是“商业贷款+公积金贷款”组合方式，建议先还商贷。相比公积金贷款，商业贷款利息较高。
2、针对商业贷款提前还贷，目前有部分银行是不收取违约金的，也有一些银行会收一定的违约金。各家银行规定略有不同，建议贷款人提前致电银行了解相关情况。
“还完房贷”后别忘记撤销抵押登记
还完贷款之后，房产持有人需要到银行办理一个撤销抵押登记手续，再到房管局撤销抵押登记，这个时候房主才对房产拥有了完整的所有权。如果这个手续不办理，将会影响以后房屋的产权交易、继承等，带来不必要的麻烦。
提前还房贷的核心在于：
同样资金能否找到收益高于房贷利率的投资产品。
贷款的人一定要看，转需！
来源：楚天都市报、搜狐房产、新浪房产
责任编辑：
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导读：大家还房贷的时候总是难免会想到“什么时候提前还完房贷最划算”。但该文章的作者认为，“提前还房贷能省钱”的论调多少有混淆视听的嫌疑，很容易误导百姓陷入没有必要的纠结中。　　很多人问菜导：如果要提前还完房贷的话，到底什么时间点是最合适的呢？或者说什么时间点最佳最划算？　　菜导查阅了网络上很多这方面的文章，说什么“第8年”最合适、“选择公积金贷款买房的情况不适合提前还房贷”、“等额本息还款已经还到中期的不适合提前还房贷”、“等额本金已经还了1/3的不适合提前还房贷”…… 这些论调很有市场，抓住了人们“占便宜”的心里，因为大家还房贷的时候总是难免会想到“什么时候提前还完房贷最划算”。　　但菜导认为上面这些论调多少有混淆视听的嫌疑，很容易误导百姓陷入没有必要的纠结中，在中介、银行经理的忽悠之下，直接把99%的人弄得晕头转向。　　菜导的观点是，你买房子，无论是用公积金贷款还是用商业贷款，还款的方式是选择等额本金还是选择等额本息，根本不存在什么房贷“提前还款最佳时间点”，这完全是一个伪命题。　　要很好很直观地理解菜导这个观点，那我们需要先弄明白银行的贷款利息是怎么算的，下面菜导就详细展开整个论证过程，耐心看细细体会，这篇文章会让你纠结了很久的问题在今天开始一清二楚，没买房的以后也会清清楚楚。　　首先，住房贷款我们是以月为单位来还贷的，而银行的利息也是精准以月为单位计算的。简单来说，你这个月需要还银行多少利息，就是你目前欠银行的贷款总额乘以每个月的利率。 　　下面菜导用具体的例子来解释清楚这个问题，我们假设以公积金购房贷款100万，还款方式是等额本金，房贷分30年还，现在公积金贷款的年利率是3.25%，我们看看每个月的利息是怎么变化的。 　　先来看看每个月要还的本金，如果还款方式选择等额本金，就是将本金100万平均分到360个月（30*12），这样算下来每个月固定还本金2777.78元，这是一个固定的数字，所以我们也不用管，我们只需要看看每个月要还的利息就可以了。　　第一步我们看看月利率是多少月利率就是年利率除以12，以公积金年利率3.25%为例：　　月利率就是3.25%/12=0.270833%。　　看得出来，只要这个公积金贷款的年利率不变，维持在3.25%，那这个月利率也是不变的一个参数。　　第二步第一个月要还利息多少　　假设贷100万，我们上面已经算出了月利率了，那第一个月你需要还银行的利息就是100万*0.08.33元。 　　虽然我们这个例子说的是等额本金还款，但无论等额本金还是等额本息，在月利率固定的情况下，你第一个月都是欠银行100万，所以第一个月还的利息都是2708.33元！ 　　需要指出的是，只是由于等额本金刚开始每月还的本金多一些，所以第二个月开始，利息会比等额本息的少。　　第三步第二个月要还利息多少那第二个月的利息呢？其实也是一样计算的，由于第一个月还了2777.78元本金，这个时候总共还欠银行100万-222.22元。　　所以第二个月的利息是：*0.00.81元。　　第四步以此类推每个月要还利息多少 我们以第三步那种计算思路，以此类推，每一个月要还多少利息都是非常容易算出来的。　　如果自己不想算懒得算，直接用房贷计算器就可以算出每个月要还的利息是多少钱。 菜导不想去罗列360个月每个月要还多少钱，菜导直接算最后一个月。　　由于是选择了等额本金，所以最后一个月欠银行的贷款总额为2777.78元，所以利息为：..52元。　　虽然不罗列所有月份要交的本息具体金额，但为了菜友们方便阅读，菜导取前10个月要还的利息和最后10个月要还的利息让大家看看。如下图： 　　结论：提钱还款并不存在某个时间点“更值” 　　看着上面这些数字，你会直观一点，每个月本金还多少，利息还还多少，还剩下多少本金没有还，接下来的那个月又要还多少本金和利息，还了之后又剩下多少本金没有还……清清楚楚，明明明白。 　　通过上面这些具体的数据，难道大家没有发现吗，这个还房贷的过程，你是贪不了银行一分钱，银行也贪不了你一分钱，每个月已经还了多少本息，还剩下多少本息，都是按照固定的房贷年化利率算出来的，谁也占不了谁的便宜。 　　具体说，就是在你一开始签订的贷款期限之内（假设贷款30年），无论你是已经还贷5年、10年，还是还贷15年、20年等等，在这些不同的时间点提前还款，也就是一次性把剩余的本金还完，你从银行贷款多少钱到时你总共就得还多少钱。 　　利息方面，则是你贷款的时间越长，要还的利息总额就肯定是越多的，这一点是毫无疑问的。你要是不愿意背负太多利息，那就提前还完房贷。但绝对不会说你在第7年还完所有房贷就会比第8年还完所有房贷吃亏或者更划算。 　　关于提前还贷的事情，关键取决于你自己想什么时候提前还完或者要不要提前还完。这方面每个人都是不一样的，因为大家对利息的承受能力以及对现金流的需求情况是不一样的，也就没有适用所有人的所谓“提前还贷最佳时间点”。 　　也就是说，无论你什么时候还款，在房贷年利率固定的情况下，你付给银行的利息都是严格按约定的利率计算的。无论什么时候还，你付出的成本就是按照公积金贷款年化利率3.25%算出来的，如果换成商业贷款，也是同样的道理。　　菜导关于房贷提前还完这件事的总结：　　1.房贷提前还完谁都可以去做，只要你愿意，但不存在所谓的“最佳时间点”。　　2.有一部分人，只要银行有贷款，就感觉自己在背债，浑身不舒服，就想提前还款，那就去还，了结自己心里的不舒服。　　3.很多人还贷几年后大家可能要换房、购买第二套等，需要先还完贷款，或者要把房子还清后再拿去抵押贷更多的钱。这种情况也要提前还款，但时间点也是根据自己的情况来定的。　　4.如果要提前还款，你只需要考虑一点，就是过早还款银行可能会有罚息，需要衡量一下利弊，不同银行不同地区有不同的规定。一般来说，如果贷款没满两年，需要多交1~3个月利息作为罚息。具体情况自己可以查一查当时签下的合同怎么说。　　5.相比很多理财产品给你带来的年化利率，银行房贷的年化利率真的很低，这是一个非常低的成本。在没有上面讲到的这些需要提前还款的情况出现时，如果说硬是说“提前还完房贷”要有什么技巧的话，那就是越晚还越好。 如果房贷利率下降，那就更值了，这个时候更是要越晚还越好。具体可以查看菜导的另一篇文章：《如何通过住房贷款赚100万，这个秘密不是每个人都知道！》。　　现在关于“提前还款”这件事看懂了吧？简单讲，如果你有个人需要想提前还款，那就还吧，不用纠结到底会不会“吃亏”或者“划算”的问题，因为不存在这个问题。
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201720185月
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提前还房贷划算吗？三类人不适合提前还贷
　　贷款买房后，部分购房人由于种种原因想提前还清房贷，提前还房贷划算吗？什么人适合提前还贷？
　　什么人适合提前还贷？
　　1、不愿意有负债，不想承受过大生活压力的人，关键是无债一身轻。
　　&&2、贷款当时实行上浮利率的贷款人。受国家房地产政策变化影响，有些客户在购房时并未能享受利率优惠，甚至可能利率上浮，此类贷款人提前还贷，相对会比较划算。
　　&&3、希望将房子作为融资工具、从银行获取更多贷款的情况。近年房价上涨较快，部分房屋评估价值相比购买初期已经上涨较多，如果将房屋按揭贷款还清，再以房产抵押从银行贷款往往能获得更大授信额度。
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　　2、期已过1/3的购房者。由于等额本金是将贷款额总额平分成本金，根据所剩本金计算还款利息。也就是说，这种还款方式越到后期，所剩的本金越少，因此所产生的利息也越少。在这种情况下，当还款期超过1/3时，借款人已还了将近一半的利息，后期所还的更多是本金，利息高低对还款额影响不大。
　　3、已到中期的购房者。等额本息还款把按揭贷款的本金总额与利息总额相加，然后平均分摊到每个月中。其中每月贷款利息按月初剩余贷款本金计算并逐月结清。也就是说，每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。到了还款中期，已经偿还了大部分的利息，因此提前还贷意义也不大。
　　融360房贷（fangdai123）建议大家如果有提前还房贷的打算，在签订购房合同之前最好先跟银行方进行沟通，提前还贷的时间、金额要求都要说清楚。此外，提前还房贷的方式也分很多种。可以选择一次性还清所有贷款，也可以选择偿还其中一部分，缩短自己的还款期限，还可以偿还一部分，但贷款期限不变，减少每月还款额等。
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买房贷款，会有购房人选择提前还款，但并不是每个人都适合房贷提前还款，那么哪些情况不适合提前还款呢？提前还款流程是什么？ 1、用公积金贷款的，或者贷款时有折扣的（一般为7-8.5折...
临近年底，这两种人往往会考虑提前还贷，一是省吃省喝攒了一年有些存款的贷款人，二是年底拿到了年终奖的贷款人。为了就是减轻每月还贷压力。可是万事都讲个天时地利人和，想提前还...
提前还款，主要是为了少交利息。理财专家认为，对于距贷款期满尚有较长时间的借款人，如果手头有闲余资金，且已满足银行提前还款要求，可以考虑部分提前还款或全额提前还款。那么，...
由于近年来银行贷款额度控制，许多银行首套房贷利率优惠已经取消，如今想要轻松申请到优惠房贷已经不是一件容易的事情。随着房贷利率的提高，是否提前还贷也让房贷一族纠结不已。其...
买房是件大事，购房贷款是个烦心的事，但是购房压力如此之大，不贷款又能怎么样？可是贷款之后我们该不该向银行提前还款？之前听说提前还款可能会吃亏，这是真的吗？其实没有必要提...
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