说说那些你不知道的上海售后公房的事
昨天帮朋友去办理了一套售后公房转产权的事，闲聊间发现朋友对售后公房的事竟然也是不甚了解。目前上海乃至全国售后公房的比例还是不低的，可以说许多家庭都有售后公房或是有过售后公房亦或是买过上市出售的售后公房。所谓的售后公房指的是原来租赁的公房通过房改后，出售给原承租人，这部分已经出售的公房就叫售后公房。关于售后公房的几个重要问题，我想有必要给大家说说。
一、售后公房土地性质问题和上市出售后的房屋性质问题
售后公房在买断产权时是缓征土地出让金的，而且规定面积内是免征契税的（超出部分征契税），所以售后公房的土地性质依然是划拨而非出让，因此也就不存在土地使用年限的问题。目前在上海，售后公房上市买卖交易时也没有要求补缴土地出让金，所以购入上市出售的售后公房后办理的新不动产证上对土地性质的记录是延续原来售后公房的性质不做改变的，但是售后公房经过一次上市买卖交易后就不再是售后公房的性质了，因此这里面就有矛盾存在了，这其实和土地使用权到期续期的问题一样是个历史遗留问题，而且可能比续期问题更难处理，所以只能搁置着维持现状了。
二、售后公房产权人的问题
上海房改是1994年开始的，而我国的《房地产管理法》是1995年才生效的，94年第一次房改时的政策规定只能在房地产权证上写一个人的名字，由家庭成员协商将某一位成员的名字写在房地产权证上。后来由于售后公房的纠纷越来越多，上海高院在1996年出具了审理该类案件的若干意见。其中明确凡是按照94方案（即第一次房改方案）购买的公房，未上产证的其他家庭成员只要当时具备购房资格的，如果主张房屋共有的，应当予以支持，换句话说就是按94方案购买公房的，房屋同住人或原在公房内有户口的人都是房屋的共同产权人，因此按94方案购买公房，产权证登记为一人的，在诉讼时内，购房时的购房人，工龄人，职级人，原公房的同住人及具备购房资格的出资人主张房屋权利的，可确认房屋产权共有。到了1995年7月起上海就开始执行95、96方案了。95和96方案明确规定同住人在购买公房时应有内部协议，协议要写清产权归属，否则就不能出资购买，也就是说按95或96方案购买的公房，只有产权证上的人才是产权人（产权证上可以不是一个人）。所以购买上市出售的售后公房时要问清楚房东这个问题，最好能看到当时购买的售后公房购房合同（统称的白皮合同），以免惹上麻烦。
三、售后公房抵退税的问题
上海市财政局和地税局1999年11月发布的《关于深化本市住房制度改革若干财税政策的通知》规定：职工所购公有住房上市出售前后一年内，又新购入住房的，按新购住房支付款高于售房收入的差额缴纳契税。说白了就是用购房价减去卖房价后在乘以税率交契税。我在实际操作中，发现多数认不知道有抵扣这事。适用此政策的需要符合三个条件：（1）售后公房是首次上市交易，再次交易的不适用（因为已经不是售后公房性质了）；（2）售后公房售出和新房买入的时间间隔不超过一年，以买卖合同签订时间为准；（3）房屋产权为同一人。若新房子产权人为多人的，只要售后公房的产权人是新房产权人之一的，也适用。具体操作可以是直接抵扣或是申请退税，前者是先卖后买的情况下，可以在购新房交契税时当场办理直接抵扣；后者是先买后卖的情况下，在卖出售后公房后再申请退还多交的契税。需要准备的材料有以下几项：（1）售后公房购买合同（白皮合同）及专用票据（建行解款单）（遗失的可到售后公房所在区房地产交易中心调取）；（2）售后公房出售合同，发票和产调（产调到出售公房所在区房地产交易中心调取）；（3）售后公房所有产权人的身份证（未成年人需提供出生证）；（4）新购住房合同；（5）新购住房发票，不动产证及税单（先买后卖的要提供）；（6）新购住房所有产权人的身份证（未成年人需提供出生证）；（7）新购住房产权人其中一人的指定银行借记卡或存折。
对于绝大多数的市民来说，购房的经历多半是从购买售后公房开始的，虽说售后公房必将退出历史的舞台，但这是个漫长的过程，了解售后公房的相关知识，关系到我们绝大多数家庭的切身利益，希望我的文章对大家有所帮助。更多售后公房相关问题欢迎关注我的微信公众号提问（微信公众号：上海资深房地产经纪人）
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售后公房卖出有税吗?需要交什么税?产证满二年
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2年内交易要求缴纳营业税的税务局的解释,售后公房首次交易是免交的。
不唯一的有个税，买下产权后第一次出售免营业税。
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售后公房办房产证需要多少费用
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你好，办房产证只一百多元钱。其它费用是按购产总价、面积计算的。如70平以下，购置税为1%，70～94平是1.5%，94～144平是2%，144平以上及商业房产（商铺写字楼酒店式公寓）税率为4%。另有维护基金3%，测量费、过户费……等。同一单元同楼层同面积，也有可能因价格不同而不同。望采纳！
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售后公房在房产证上如何注明？多久可以再卖
hangzhouxihu001的答复：
　　这种情况肯定是小产权房，他不可能给你颁发房本，国家给你登记不了，给你些小产权的资料吧！ 　　一、小产权房的认定概念 　　小产权房是相对于大产权房而言的，是指没有国家土地和建设部门颁发的土地使用权证和房屋所有权证书，或只有房屋所有权证，没有土地使用权证。根据小产权房的规模和形成原因，可以分为以下几种类型： 　　（一）通过房产开发商和农村集体经济组织自行组织，经过其所在县级政府批准，在宅基地或农村其它集体土地上建造，并向该集体成员以外的人员特别是非农业户口人员进行销售的房屋，通常情况下购房者还能得到由乡镇政府或村委会制作的&乡产证&， 被民间称为&乡产权&房。重庆九龙坡的陶家村采取这种模式。 　　2004年10月，国务院发布了《关于深化改革严格土地管理的决定》 (以下简称《决定》)，该《决定》第10部分规定：&加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地。&第九条规定：&出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：(一)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明。二手房交易十项注意 （1.）房屋手续是否齐全 房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证，没有房产证的房屋交易时对买受人来说有得不到房屋的极大风险。房主可能有房产证而将其抵押或转卖，即使现在没有将来办理取得后，房主还可以抵押和转卖。如果只是部分共有人擅自处分共有财产，买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。这一点在实际中被很多买受人及中介公司忽视，也被许多出卖人利用从而引起较多纠纷。 （5.）市政规划是否影响 有些房主出售二手房可能是已了解该房屋在5到10年左右要面临拆迁，或者房屋附近要建高层住宅，可能影响采光、价格等市政规划情况，才急于出售，作为买受人在购买时应全面了解详细情况。税费的构成比较复杂，要根据交易房屋的性质而定。}