小产权房买卖引争议
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小产权房买卖引争议
买方要求协助办证被驳回
小产权房买卖引争议
买方要求协助办证被驳回
　　张某夫妇与李某签订购房合同一份，李某将其在陈某处购得的房屋一套出售给张某夫妇。后张某夫妇仅向李某支付了部分房款，余款一直未付。双方因合同履行产生纠纷。2017年11月，李某将张某夫妇诉至法院，要求支付房屋尾款，获得法院支持。2018年4月，张某又将李某诉至法院，要求李某协助办理房屋产权证。近日，江西省进贤县人民法院作出裁定，驳回张某的起诉。　　法院经审理查明：2002年,因进贤县县城新区城市规划需要，陈某的老宅被政府征收拆除，政府部门出让某处国有建设用地使用权于陈某家以重建住房，并发文要求重建房屋必须服从新区建设统一规划、且不得进行商品房开发。后陈某在该地块上建设了商住楼并于2016年12月取得国有建设用地不动产使用权证，但至今未通过国土部门的竣工验收、未取得不动产房屋总证。日，被告李某在陈某处购得房屋一套。日，被告李某将该套房屋以45.6万元的价格转让给原告张某及其前夫胡某，双方签订的《售房协议》中约定“办证方面卖方提供办理有关手续、买方承担所有办证费用”。原告张某与胡某支付购房款20万元之后迟迟未予支付剩余购房款，2016年2月原告与胡某离婚并约定涉案房屋归原告所有、尚欠购房款由原告清偿。2017年11月，被告李某将张某、胡某诉至法院要求俩人支付尚欠购房款25.6万元，后法院判令由张某支付该款，该判决于日发生法律效力。随后张某又向本院提起诉讼，要求李某协助办理房屋产权证。　　一审法院认为，张某所购买的涉案房屋占地虽属政府部门出让的国有建设用地，但因属房屋被征收拆迁人陈某的重建房屋安置用地而限定了土地用途暨不得进行商品房开发，换言之房屋建成后不能以商品房名义对外销售经营，然而陈某在房屋建成后已以商品房名义对外进行了销售，违背了政府部门对土地用途的限定；涉案房屋2007年6月虽已竣工但至今尚未取得所有权证书，故本案转让交易明显违背《中华人民共和国城市房地产管理法》有关法律规定；涉案房屋及所在整栋建筑至今未通过国土部门的竣工验收、未取得不动产房屋总证，且被告李某陈述涉案房屋所在建筑竣工后有两单元楼层高超规划1米许，以上足以表明涉案房屋及建筑的建设、交易转让存在诸多涉嫌违法、违规之处。涉案房屋建设及转让的合法性尚未取得有关行政机关的最终确认，而原告诉请得以支持的前提是其系涉案房屋的合法物权所有人，但物权本身却存在瑕疵暨涉嫌违法建筑等情形，对违法建筑的认定和处理属于国家有关行政机关的职权范围，法院若予支持原告的诉请等同于变相承认了涉案房屋及所在整栋建筑建设、交易转让的合法性，此举非人民法院的审判职权范围，原告的起诉不符法定条件，遂依照有关法律规定，作出前述裁定。
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All Rights Reserved小产权房是在农村集体土地上建设的房屋，没有缴纳相关费用，而且产权证也不是房管部门颁发的，而是地主乡政府颁发的，我们也可称为&乡产权房&，下面为大家整理了关于农村小产权房买卖最新政策2017的知识，欢迎阅读!
小产权房政策《关于农村集体登记发证的若干意见》明确规定，&对于借或者擅自通过&村改居&等方式非经法定征收程序将农民集体土地转为国有土地、农村集体经济组织非法出让或出租集体土地用于非农业建设、城镇居民在农村购置宅基地、农民住宅或&小产权房&等，不得登记发证。对于不依法依规进行土地确权登记发证或登记簿规范造成严重后果的，严肃追究有关人员责任&。
小产权房政策根据我国《土地管理法》的规定，农民集体所有土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。而农村宅基地属集体所有，村民对宅基地也只享有使用权，村民将房屋卖给本村以外人员的买卖行为不能受到法律的认可与保护，也不能办理、房产证、契税证等合法手续。
小产权房政策由此可见，小产权房是不能向非本集体成员的第三人转让或出售的，加上其产权不完整，购买小产权房很可能会引发后续的一系列问题和风险。
小产权房政策小产权房产权区分
小产权房政策国家发产权证的叫&大产权房&，国家不发产权证的叫&小产权房&。大、小产权房的争议不在房屋所有权，而是土地使用权。对小产权的解释主要有3种：
1.是针对发展商的产权而言，将发展商的产权叫大产权，购房人的产权叫小产权，这种叫法是因为购房人的产权是由发展商一个产权分割来的。
2.是按房屋再转让时是否需要缴纳土地出让金来区分的，不用再缴土地出让金的叫大产权，要补缴土地出让金的叫小产权。按这种解释普通商品房就是大产权房，经济适用房就是小产权房。
3.是按产权证的发证机关来区分的，国家发产权证的叫大产权，国家不发产权证的，由乡镇政府发证书的叫小产权，又被称为乡产权，乡产权并不构成真正法律意义上的产权。
小产权房政策前两个解释的小产权是合法的，只要交足购房款，或转让时补缴土地出让金即可自由买卖，其法律规定较为明确。而第三个解释的小产权的法律属性存在较大争议，拿不到真正法律意义上的产权证。性质分类
小产权房政策&小产权房&的性质有两种：一种是在集体建设用地上建成的，即&宅基地&上建成的房子，只属于该农村的集体所有者，外村农民不能购买;另一种是在集体企业用地或者占用耕地违法建设的房子。
小产权房购买风险
(一)法律效力
&小产权房&买卖的效力一般认定无效为原则。但也区分不同情况：
对于发生在本乡范围内农村集体经济组织成员之间的农村，该认定有效。
对于将房屋出售给本乡以外的人员的，如果取得有关组织和部门批准的，可以认定合同有效。
对于将房屋出售给本乡以外的人员，未经有关组织和部门批准，如果合同尚未实际履行或者购房人尚未实际居住使用该房屋的，该合同应作无效处理。
(二)政策风险
购买在建小产权房时，购房人与签订合同并交付房款后，如果相关部门整顿乡产权房的建设项目，可导致部分项目停建甚至被强迫拆除。购房人会面临既无法取得房屋，又不能及时索回房款的尴尬境地。
购房后如果遇到国家征地拆迁，由于乡产权房没有国家认可的合法产权，购房人并非合法的产权人，所以无法得到对产权进行的拆迁补偿，而作为实际使用人所得到的拆迁补偿与产权补偿相比微乎其微。
(三)房产转让
&小产权房&拿不到正式的房产证，因此并不构成真正法律意义上的产权。即小产权房只有使用权，没有所有权。
根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，小产权房不能向非本集体成员的第三人转让或出售，即购买后不能合法转让过户。其同时对房屋的保值和升值也有一定影响。
(四)监管缺位
乡产权房屋的开发建设没有明确的规定加以约束，开发建设的监管存在缺位，对购房者的利益有一定的影响。同时，开发单位的资质没有，房屋质量和房屋售后保修难以保证。
什么是小产权房?
小产权房政策小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，亦称&乡产权房&。&小产权房&不是法律概念，是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。该类房没有国家发放的土地使用证和预售许可证，购房合同在国土房管局不会给予备案。所谓产权证亦不是真正合法有效的产权证。
小产权房政策小产权房的出现与城市房价蹿升密不可分，其成为社会关注的热点亦是从迈入快速之年的2007年开始的。按照国家的相关要求，&小产权房&不得确权发证，不受法律保护。
热门推荐：分享到：相关土地分类：177人有用161人有用296人有用131人有用在农村不像城市里，住的是房地产商建造的高楼大厦，而是自己建造属于自己的&小洋房&rdqu《军人抚恤优待条例》是为保障国家对军人的抚恤优待，激励军人保卫祖国、建设祖国的献身精神。近日国家上调& &小产权房纠纷案例 卖主把小产权房子收回去怎么办小产权房纠纷案例 卖主把小产权房子收回去怎么办日来源：学子斋范文责任编辑：duansheng 小产权房纠纷案例
卖小产权房给城里人上涨想毁约被驳回
旧村改造得房两套卖房后悔主张合同无效
日，一纸终审判决让王强(化名)想收回房子再赚钱的“好梦”碎了。
事情还要从2005年说起。这年12月，王强所在的村进行旧村改造，村委会跟王强签了房屋拆迁货币补偿协议和房屋拆迁安置合同。随后，王强得到两套二居室楼房。
王强妻子曾经的同事孙林(化名)，听说王强拆迁得了两套房子，就与王强协商购买其中的一套。王强一想，反正也住不了这么多房子，卖了还能赚点钱。
虽然王强是农村户口，孙林是城镇户口，但王强所在的村村委会、党支部两委班子对于村民出售拆迁所得的小产权楼房并没有做出禁止性规定，对王强卖房的事情也表示不予干涉。
2006年1月，王强与孙林签订《房屋转让合同》，约定：王强为原房屋产权人(小产权)。经双方协商，产权人王强愿将本套房屋的所有权卖给孙林。本房屋的出售价格为135000元。本房屋属于小产权房屋，买受人应遵守当地村委会的有关制度和规定。随后，王强与孙林履行了该合同，房款两清。
哪知天有不测风云。房子卖了以后，当地的房价却一路飙升。
2008年4月，王强以国家禁止城市居民购买农民房屋，且孙林是城市居民，故房屋转让合同属于无效合同为由，起诉要求法院确认双方签订的房屋转让合同无效，让孙林腾房。
孙林对于被诉一事认为，签订合同时，双方明知该楼房是小产权房。而且，双方签订合同时是完全自愿的，房屋已经交付完毕;经过两年的时间，该房子已经有很大的升值。孙林辩称：“王强是受利益驱动才起诉我。法律不应支持这种见利忘义、背信毁约的行为。我保留进一步追究王强的滥用诉权的行为给我造成的经济损失的权利。”
庭审中，法官问孙林房屋的现状如何，孙林气愤地说：“我买房后进行了简单装修就把房子出租了。王强想把房子要回去，我不同意，他就骚扰租房的人，说他才是真正的房东，要把租我房的人赶走。现在，租房的人都不交房租了。”
自愿买卖小产权房被法院认可
法院经审理后认为，公民合法的民事权益受法律保护，王强与孙林在签订《房屋转让合同》时，已经明知该房屋为小产权楼房;对小产权楼房是否可以转让，当地村民委员会并没有具体的限制性规定。王强与孙林在双方自愿基础上签订的《房屋转让合同》，内容并未损害国家、集体及第三方的合法权益，且双方在合同签订后，已各自履行了支付房屋价款和交付房屋的义务，该合同所约定的内容已实际履行完毕。在此情况下，王强要求确认其与孙林签订的《房屋转让合同》无效、孙林退房的请求，理由不充分，对其诉讼请求，法院不予支持。法院依据《民法通则》第五条之规定，判决驳回原告王强的诉讼请求。
一审宣判后，王强不服判决，提出上诉。二审法院经审理后，判决驳回上诉，维持原判。
法官释法——城里人买农民的小产权房在一定条件下有效
近几年来，随着旧村改造、小城镇建设步伐的加快，以及国家基础设施建设用地的需求猛增，征房占地现象较为普遍，由此导致的城市郊区小产权楼房层出不穷。其中很大一部分是农村村民拆迁后以优惠价款购买的自住楼。这些小产权楼房中的一部分通过买卖等方式被城镇居民购买。随着小产权楼房的升值，部分卖房人在利益的驱使下，起诉要求确认双方的买卖合同无效，让买房人退房。
对于城镇居民购买农民小产权楼房的效力问题，目前尚没有任何一部法律对此作出明确的规定。鉴于法官不得拒绝裁判的法理精神，法院在没有明文规定的情况下，仍然必须作出裁判。一般而言，法官在裁判此类案件时需要综合考虑以下几个因素：一、当事人之间的行为是否符合民法的基本原则：平等原则、自愿原则、公平原则、诚实信用原则、公序良俗原则;二、是否存在导致合同无效或者可撤销的法定情形，即能否适用合同法第52条至第54条的内容;三、基层组织比如村委会、党支部的意见。由于我国实行村民自治，因此，村民委员会的意见至关重要。
在本案中，王强与孙林在签订的《房屋转让合同》中明确写明“本房屋属于小产权房屋”，因此，对于这一事实，双方均明知，不存在欺诈或者重大误解的情形。另外，双方对于买卖房屋一事，也是自愿进行的，没有任何胁迫或者乘人之危的情形。而且，王强从村委会买房时花费11。6万元，而几天后王强就以13。5万元价格将房屋转卖给孙林，王强获利近2万元。因此，双方之间的交易也是公平的。最后，该村村委会、党支部两委班子对于村民出售拆迁所得的小产权楼房并没有作出禁止性规定，表示不予干涉。也就是说，双方买卖房屋的行为没有损害国家、集体或者第三人的利益。
值得一提的是，农民在其宅基地上建设的房屋与农民通过旧村改造、拆迁安置而得到的小产权楼房不可同日而语，二者之间存在比较明显的差别。农民在其宅基地上建设的房屋与宅基地使用权紧密联系，宅基地使用权是土地管理法、物权法明确规定的由农村村民专享的一项用益物权。而农民通过旧村改造、拆迁安置而得到的小产权楼房并不是建设在自己家宅基地上的，因为旧村改造后宅基地使用权消灭，小产权楼房是建设在该村集体土地上的。 相关资讯小编推荐楼盘知道 热门关键词: 12345678910意向区域朝阳绿园二道宽城南关经济技术开发区高新技术开发区净月旅游开发区汽车经济技术开发区南部都市经济开发区其他区县价格<input name="group[price]" type="radio" value="上<input name="group[price]" type="radio" value="-3000<input name="group[price]" type="radio" value="-4000<input name="group[price]" type="radio" value="-5000<input name="group[price]" type="radio" value="-6000<input name="group[price]" type="radio" value="-8000<input name="group[price]" type="radio" value="以上我已阅读并同意&周边城市最新楼盘热门城市新房湖南小产权房买卖危机四伏 交易不受法律保护
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来源：红网-三湘都市报
目前城中村中的小产权房租售比比皆是，小产权房交易完全不受法律保护
　　国土部否认“小产权房能转正” 记者暗访长沙“城中村”
　　遇拆迁不可能拿赔偿 遇纠纷房子多归原主
　　记者 曹杨
　　5月下旬，有媒体披露深圳市通过《关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》(下称《决定》)，并视之为小产权房的“转正令”，预期深圳的小产权房可能拿到全国首个“准生证”。
　　一石激起千层浪，全国范围的小产权房“转正”大辩论由此而甚嚣尘上，甚至预言此举将对原有商品房市场“当头一棒”。
　　“转正”传闻终于“惊动”了国土资源部。国土部于近日公开表示，“深圳小产权房转正”说法纯属一厢情愿，深圳市的《决定》，处理的是国有土地上的违法建筑，而不是小产权房，“小产权房”问题政府必须坚决制止、妥善处理。
　　国土部的公告虽然否定了小产权房行将“转正”的传闻，由此引发各界的讨论和争议却并未消停。
　　为揭开“小产权房”神秘的面纱，记者实地暗访了长沙市内几个著名的“城中村”，一探究竟。
　　私下租售已成气候
　　记者首先来到了位于芙蓉南路桂花坪的金桂小区，一个典型的小产权房社区，这里由70多栋四层高的建筑组成。
　　记者以要租房为由与附近村民攀谈，一位村民告诉记者，小区内一到四层为一户，每层单独出租或出售，90多平方米的二房二厅月租金在600~800元不等，毛坯房售价在元/平方米之间。
　　记者又问村民，如果买下整层，产权证能否办理？村民非常自信地告诉记者，可以统一办理，只是要等一段时间。记者又追问，一到四层为一户，而每层却单独买卖，这产权如何分割？村民依然十分自信地告诉记者，可以统一办理。
　　记者接着走访了长沙城中大名鼎鼎的红星村和火焰村，情况大同小异，“城中村”里的农民靠出租和出售自家房屋谋生的比比皆是，“小产权房”的租售早已形成气候。
　　有村民告诉记者，他们村里确实有不属于本村的人在村里买了或租了房子，具体数量不清楚，都是私下交易，“每个城中村都有这种情况吧，只是或多或少的问题”。
　　小产权交易毫无保障
　　小产权房的最大问题，在于交易后的产权归属问题。据记者了解，小产权房一旦涉及拆迁赔偿等，原来的房主总是以私下买卖合同不合法为由，要求全额得到拆迁赔偿，老房主和新房主之间于是经常引发法律纠纷。
　　“政府相关部门都只认可产权证和土地证，其他的证件都不认可”，上海市建纬律师事务所长沙分所刘树平律师介绍。
　　显而易见，私下买卖虽然也签署了买卖合同，但城镇居民由于不可能办理该村集体用地上房屋的相关证件，因此根本不可能得到拆迁赔偿。
　　“全国各地的法院对于小产权房的纠纷，都有判例，一般都是原房主要回房产”从律师的介绍中看得出，“小产权房”交易是完全不受法律保护的。
　　善后问题，亟待解决
　　当小产权房在灰色的缝隙中悄然壮大，无论是真的拆除还是转正准生，都会使很多人的利益受损。
　　如若给它办理产权，能够把它纳入正规的渠道，这是已经买了小产权房的群体盼望已久的事情，但准生证颁发得太容易，农民的利益、法律法规的严肃性、市场秩序都会受到冲击，而彻底不给准生证，它又扭曲地存在着。
　　显然，我们已经不能再把这个问题继续推给未来。
　　“对于小产权房的善后切忌一刀切”，刘树平还对记者说，“应在现有的法律框架内促其合法化，并根据不同情况区别对待：违法建筑应该一律拆除，业已成熟的社区，为避免资源浪费，可通过变更土地性质等方法使产权合法化。”
　　行业透视
　　尚未危及规范市场
　　目前，小产权房价格大约在当地商品房价格的1/3左右，由于价格很低，所以虽然购置小产权房毫无保障，小产权房的买卖却屡禁不止。出手小产权房的，一部分是外地来长务工的农民，缺乏法律常识。还有一部分是对城市高企房价的购买力不足，只能以农民房为过渡房。
　　但总体来说，由于缺乏产权的保障，市民对小产权房的认可度较低，它所占的市场份额也微乎其微。尤其在长沙这样一个房价整体水平较低的城市，小产权房市场尚未对规范的商品房市场造成很大影响。
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网吧里的惊人一幕，竟拍照片炫耀……已解决问题
小产权房买卖纠纷要如何解决别人不认账是不是很危险的
提问时间： 02:08:48
小产权房买卖纠纷要如何解决别人不认账是不是很危险的
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该答案已经被保护
小产权房&既然不被法律所保护，又不可能全部拆除，究竟如何处置是大家普遍关注的问题。经过认真分析&小产权房&的建设情况和&城中村&改造的相关政策，我们发现：①&&小产权房&主要关系着农村集体经济组织和农村村民的利益；②&&小产权房&也关系国家土地管制、土地出让金收入、房地产交易税费征缴等权益；③&&小产权房&是一个群体性问题，已经既成事实，如果全部拆除必然引发新的纠纷和矛盾，也是一种资源浪费；④&对有条件的地方进行灵活处理使得&小产权房&问题逐步得到解决，如在城中村改造中，可将&小产权房&作为村集体发展经济的经营性行为，列入其改造成本之中，减轻国家对城中村改造的投资。
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