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鄠邑一小区老物业没走新物业入驻 业主犯晕：我们该认谁?
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鄠邑一小区老物业没走新物业入驻 业主犯晕：我们该认谁?
来源：华商网-华商报
编辑：王翠萍
作者：谢涛 黄利健
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&　　位于鄠邑区的朱雀尚层小区，老物业还没走，新物业就进来了。两家物业都向业主收取物业费、水费。“我们该给谁交呀？”业主有些犯晕。　　新物业进来了 老物业还没走　　4月5日，在朱雀尚层小区的楼道内，新的物业公司张贴了不少公告。上面写着，4月1日起执行新的物业收费标准，包括水费向新物业公司缴纳。”“交一年物业费免两个月，交半年物业费免一个月。”　　而另一边，老物业公司还未搬离小区，仍继续向业主收取各项应缴的费用。“这闹得，我们业主都不知道该怎么办了。”业主向华商报记者说，“这钱到底给谁交？”　　华商报记者了解到，换物业是业委会主持的。据该小区业委会主任介绍，因老物业不作为，经大部分业主们同意，他们便更换了新的物业公司。　　老物业：换物业需要合法程序　　昨日，该小区老物业工作人员告诉华商报记者：“整个更换物业的过程存在多处不合法的情况。没有召开业主大会，业委会私自和新物业公司签订聘用合同。整个过程无政府机构监管。”　　老物业公司相关负责人称，他们尊重广大业主的意见，即便要更换物业公司，也需要合法程序，才能和新物业办理交接手续。而新物业公司则称，他们是受业委会聘用，接管该小区的物业服务，而现在老物业公司却不配合他们的工作交接。
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华商应用：3步换掉“不作为”的物业公司3步换掉“不作为”的物业公司微观房产百家号在现实生活中，有很多业主会对物业公司的不作为感到愤怒。根据统计物业纠纷案件近些年成倍增长。其实，面对物业公司的不作为和乱作为业主完全可以选择换掉物业公司的。那么该如何换掉物业公司呢？物业服务涉及到的是整个小区的业主，因此，物业公司聘用和撤换都应该实在全体业主的意见一致的情况下做出。这时候业主大会就显得尤为重要了。如果您的小区没有业主大会及业主委员会，那么就应该按照以下的步骤，逐步赶走不作为物业公司。一、筹建业主大会选举业主委员会1.发起筹备：需要征集5%（人数和专有面积均须超过）以上的业主签名，支持成立业主大会，选举业主委员会。2.向所在街道办事处申请予以协助：根据《物权法》，街道办事处有责任提供筹备协助。3.组建业主大会筹备组：需要4-10名业主代表和一位开发商代表。根据现在的文件，筹备组长由办事处指定。4.筹备工作：包括起草《管理规约》和《业主大会议事规则》，征集业主委员会候选人，准备业主大会会议方案等。5.组织投票：此阶段应尽可能多地收集表决票，至少在65%以上，才能确保筹备成功。6.公示及备案：按照现在的规范，只要文件齐全，当时即可完成备案。二、由业主委员会提出解除现有物业公司业主大会通过如果业主需要更换物业公司，应召开业主大会，由业主集体商定或书面表决来决定。解聘或选聘物业公司需经二分之一以上业主同意。三、选聘新的物业公司解决业主问题在召开解聘原有物业公司后，由业主委员会与业主大会新选聘物业公司签订物业服务合同。通过以上三步就将原有不作为的物业公司换掉了。业主在平时要了解自己的权利和义务，在和物业公司协调管理时做到有理有据。面对不作为的物业公司也应该勇敢捍卫自己的权利。希望对您有帮助。本文仅代表作者观点，不代表百度立场。系作者授权百家号发表，未经许可不得转载。微观房产百家号最近更新：简介:专题报道提供新房、二手房知识作者最新文章相关文章面对小区物业不作为,业主该如何维权-物业费|华律办事直通车
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面对小区物业不作为,业主该如何维权
公共设施损坏、空气污染、安全防盗、乱搭乱建等现象频发，而物业公司似乎总在每个月收取物业管理费时才会准时出现。面对小区物业不作为，业主该如何维权。对房屋尚在保修期的小区，出现的问题应该由开发商负责维修解决。但在这其中，物业也需负责帮助业主进行沟通协调，如实将业主遇到的问题反映给开发商，并将开发商的答复告知业主。超出房屋保修期后，对小区公共设施的维护由物业服务企业负责。物业服务企业应当按照业主大会的要求定期在物业管理区域显著位置公告共有部分收益的收支账目。值得注意的是，小区公共区域广告收入及收缴的停车费等归全体业主共有，其分配应由业主大会决定，未作决定的主要用于补充专项维修资金，也可以作为业主委员会、业主大会的活动经费或者折抵物业服务费。据悉，在小区入住户数超过50%时，即可要求街道社区组织召开业主大会，成立自己的业主委员会。如果物业服务公司不履行责任，小区业主可以联合起来，通过业委会行使自己的权利，甚至弹劾物业，自行选择业主满意的物业公司入驻管理小区。除了成立业主委员会之外，业主也可以将物业不作为的行为举报给相关主管部门。市房管局作为物业管理的行政主管部门，主要负责物业服务企业的资质管理、建立物业服务企业信用档案及重大物业管理矛盾纠纷的处理。部分物业主管部门已经下沉到了街道一级，以便于接待业主维权。据悉，部分城市已经完善了物业管理服务标准，同时相关部门还建立起物业信用记录制度，对于业主投诉多、信用记录不好的物业公司未来将会在“准入”机制上给予限制。延伸阅读：
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&小区物业不作为 如何更换物业公司？
小区物业不作为 如何更换物业公司？
来源：房天下 &&发布时间：
总有一些小区的物业服务态度差，服务质量不好。作为小区的一名业主，可不可以更换物业公司呢？别着急，看看下面的规定，你就了解清楚了。
是否能更换其他物业管理公司 根据我国《物业管理条例》相关规定：业主大会有权决定选聘、解聘物业管理企业。在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同应予终止。 更换物业的法律依据： 一、业主大会有权决定选聘、解聘物业管理企业 依照我国物业管理法律、法规规定，业主大会享有选聘物业管理企业的权利，同时也是更换物业管理企业的主体。他们可以通过业主大会选聘新的物业公司接管原物业公司，向小区业主提供物业管理服务。 1、《物权法》第七十六条下列事项由业主共同决定：(四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人。 2、《物业管理条例》第十一条下列事项由业主共同决定：(四)选聘和解聘物业服务企业。 3、《东莞市物业管理条例》第十一条：业主大会由物业管理区域内的全体业主组成。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。业主大会履行下列职责：(五)选聘和解聘物业服务企业，确定物业服务合同的内容。 需要注意的是，小区的业委会只是业主大会的执行机构，执行业主大会的决定事项，其自身无权决定选聘、解聘物业管理企业。 二、更换物业服务企业的条件 1、法定解除。即物业管理企业丧失一定的经营资格和经营资质时，所签订的《物业管理委托合同》自动解除。 2、约定解除。当《物业管理委托合同》所约定的事由出现造成需要更换物业管理企业，可以由业主委员会根据《物业管理委托合同》的约定直接进行，也可以由业主委员会根据业主或者物业使用人的投诉，进行具体运作之后，解除与物业管理企业的合同。 《物权法》第七十六条，《物业管理条例》第十一条，《东莞市物业管理条例》第十九条，规定选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。 三、更换物业管理企业所需程序 业主大会应当在更换物业公司前决定以下事项： (1)业主大会的决议;业主大会决定另行选聘物业管理企业的，应当在做出决议后及时书面告知原物业管理企业； (2)授权业主委员会或委托招标代理机构组织招标； (3)确定采取公开招标或邀请招标方式； (4)授权业主委员会直接确定中标人或由评标委员会推荐中标候选人名单后，由业主大会最终确定中标人； (5)物业服务价格幅度或水平。 物业管理公司更换是一项极为困难并具有一定风险的工作，为使更换物业公司的行为具备充分的群众基础和法律依据。此过程中，业主大会的召开，决议尤为重要。必须依据《东莞市物业管理条例》第十八条业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。 同一物业管理区域内有两幢以上房屋的，可以以幢、单元、楼层等为单位，推选若干名业主代表参加业主大会会议。推选业主代表参加业主大会会议的，业主代表应当提前就业主大会会议拟讨论的事项征求其所代表的业主的意见。凡需投票表决的，业主赞同、反对或者弃权的意见应当经本人签字后，由业主代表在业主大会会议投票时如实反映。 第十九条业主大会会议应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主可以书面委托代理人参加业主大会会议。 四、招标过程中，必须保证广大业主的知情权 (1)业主大会会议通过书面征求意见的形式召开的，业主委员会应当在招标前将业主大会决议在物业管理区域内的显著位置向全体业主公示; (2)评标过程中，现场答辩可采用公开的方式，业主可参加旁听; (3)评标结束后，业主委员会可以将招标的过程情况以及评标委员会提交的评标报告向全体业主公示; (4)中标企业确定后，业主委员会应将其基本情况和与其鉴定的物业服务合同的服务内容、范围、标准以及价格等主要内容在物业管理区域的显著位置向全体业主公示。 五、更换物业公司后需要交接的资料 根据相关规定，新的物业服务企业承接物业时，应当与业主委员会办理物业验收手续。移交的资料包括： (1)竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工，配套设施、地下管网工程图等竣工验收资料; (2)设施设备的安装、使用和维护保管等技术资料; (3)物业质量保修文件和物业使用说明文件;(四)物业管理所需的其他资料，譬如与供水、供电、供气、保卫、有线电视等单位订立的协议书、合同，各种物业服务债权债务账册等。 关于业主委员会以上资料的获取，是由前期物业服务企业在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给的。如果没有移交，可向他们索取;如果是由于开发商的原因，则可以向开发商主张，必要时可通过法律途径予以解决。
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宏发英树小区物业极差，业主想换物业，社区不作为，难于上青天！
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宏发英树小区已入住五年已久，从一开始到现在，园区建设和管理跟回迁楼似的，业委会多次与物业沟通，希望改善，物业跟没事儿人是的，广大业主群主现以对该物业失去信心，想为自己的家园找个干实事的物业！但在更换物业流程上，于洪区吉利湖社区郭姓书记在宏发英树小区业委会及群众在更换正规物业维护自身权益相关事件上，社区相关工作办理效率低，存在故意拖延时间问题，希望上级主管部门及时了解情况，让英树小区居民居住环境和生命财产安全早日得到保障和改善。
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亲，您反映的问题我们已进行了解，现在对物业也提出了相关整改的要求，物业也答应进行整改，如果物业不能按要求整改，我们将根据正规程序进行更换物业。 &
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