虚假房屋买卖合同的判断要点及合同效力的认定- 姚艳艳律师 - 110法律咨询网
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虚假房屋买卖合同的判断要点及合同效力的认定
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——郭某等诉徐某某等房屋买卖合同纠纷案&&& 【案&&& 例】郭某等诉徐某某等房屋买卖合同纠纷案&&& 【简要提示】认定虚假房屋买卖合同时，应当考虑购房合同的目的，从合同签订、履行过程及合同签订后的房屋流转情况等方面来进行综合判断。虚假房屋买卖合同无效的原因在于买卖双方当事人非真实意思表示，对当事人假借房屋买卖名义以骗取银行贷款为目的签订的买卖合同，应当认定为无效。对房屋买卖合同的成立要件，应当认定只要合同具备确定的当事人、明确的标的及数量，合同即为成立，并进而考量上述因素准确认定合同效力。&&& 【主审法官】周婉&&&&&&&&&&&&&&【案例撰写人】魏婷婷&&& 一、基本案情&&& 原告：郭某、郭某戊&&& 被告：徐某、徐某某&&& 第三人：郭某己&&& 两原告系父女关系。日，原告所有的上海市新建六队杨家浜桥XX号私有房屋动迁并获得上海市浦东新区XX路xx弄28号402室（以下简称系争房屋）安置房屋，产权登记在两原告名下共同共有。日，以郭某、郭某戊为出卖人、徐某为买受人签订的《上海市房地产买卖合同》约定：徐某以人民币357,000元向郭某、郭某戊购买系争房屋。在付款协议中约定日支付77,000元，日前贷款支付280,000元。同时，徐某与中国民生银行签订《个人住房抵押借款合同》，借款金额为285,000元，该贷款由郭某己实际使用。之后系争房屋即被核准登记至徐某名下。&&& 日，徐某与案外人姜某签订《抵押担保借款合同》，约定以系争房屋作抵押，徐某向姜某借款700,000元，双方约定借款期内，未经徐某同意，姜某不得将系争房屋出让、变卖、馈赠或以任何形式处置。同日，徐某与姜某向相关房地产登记部门提交上海市房地产登记申请书，登记种类为房地产抵押，债权数额为700,000元。日，经上海市国信公证处公证，徐某向姜某出具委托权，委托权限包括代为签订房地产买卖合同及定金协议、代为收取售房款和定金、代缴相关税费、代为办理房地产转移登记、过户手续、代为办理上述房地产买卖过程中的一切相关事宜等。&&& 日，徐某与徐某某就系争房屋签订《上海市房地产买卖合同》，约定徐某某以1,300,000元的价格向徐某购买系争房屋，双方约定于日前共同向房地产交易中心申请办理过户手续。合同对于房屋交付、房款支付、违约责任等处均为空白。同日，徐某出具两份房款收据，确认收到徐某某支付的系争房屋定金50,000元及房款470,000元。姜某收到徐某某代徐某还款700,000元后至房地产交易中心办理了抵押权注销手续，并作为徐某的代理人与徐某某办理了房屋过户手续。日，系争房屋被核准登记在徐某某名下。日，系争房屋被核准设立最高债权限额为60万元的抵押权。&&& 审理中，原告郭某、被告徐某及第三人均表示，合同上的签名并不是原告及徐某本人所签。同时，徐某明确原告未向其交付过系争房屋，也未向原告支付过房款，根据抵押借款合同确收到过转帐的700,000元，但扣除支付给徐某某两个月的利息84,000元、公证费5,200元、做贷款费用10,000元等，实际只拿到608,000元；徐某某确向其账户支付过470,000元，但其后徐某某即要求其将该款转至其指定帐户，另一份收据提到的50,000元实际并未收到，当时是徐某某将50,000元作为借款的利息，要求其出具的收条。庭审中，徐某某申请姜某作为证人出庭作证。姜某当庭作证称，其与徐某某并不认识；徐某向其借款700,000元，之后加上利息50,000元，共计750,000元，日徐某某代徐某归还了750,000元，其与徐某之间的债权债务关系已经了结；当日其配合注销了系争房屋上的抵押同时代徐某办理了房屋过户手续；当时收到750,000元后出具过一张700,000元的收条和一张50,000元的收条。&&& 审理中，就合同效力问题向当事人释明，原告明确表示，坚持认为两份合同均为无效合同，如法院认定徐某与徐某某之间合同有效，亦不要求处理后果。&&& 原告郭某、郭某戊诉称，2003年，被告徐某将系争房屋产权证从郭某处取走后一直未归还。日，被告徐某在原告不知情的情况下冒用原告的名义订立虚假房地产买卖合同并将系争房屋过户到其名下。日，被告徐某经案外人姜某代理，又与被告徐某某签订上海市房地产买卖合同，将系争房屋产权转至被告徐某某名下，并将系争房屋抵押登记在中国银行股份有限公司上海市浦东分行名下。2012年11月，原告郭某至交易中心查询系争房屋产权情况，方知系争房屋产权已被转移。原告自始至终未将系争房屋对外出售，亦未收到任何房款，且系争房屋一直由两原告居住。为维护自身的合法权益，故原告起诉，要求：1、确认原告与被告徐某之间就系争房屋签订的买卖合同无效；2、确认被告徐某与被告徐某某之间就系争房屋签订的买卖合同无效；3、被告徐某、徐某某将系争房屋上抵押权涤除并将房屋产权恢复至原告名下。&&& 被告徐某辩称，同意原告第一项诉请，原告与其之间的房屋买卖合同确实是为了贷款而签订的虚假买卖合同，这是事实。两被告之间就系争房屋买卖，被告徐某某还有一半房款未支付。同意第二项诉请，合同应为无效。第三项诉请，由法院依法判决。其只收到了房款600,800元。被告徐某某辩称，不同意原告第一、二项诉请，两份买卖合同均为真实有效的。第二手买卖，其已支付了房款。&&& 第三人郭某己述称，其是通过朋友介绍，到被告徐某某的博文公司去借款，当时在公司上门公证，通过系争房屋做担保。没有签订过房屋买卖合同，其与被告徐某一起去办理的委托公证。其是原告郭某的妹妹，与被告徐某原系夫妻关系。系争房屋原先登记在原告名下。因其在外有欠款，就跟原告郭某商议通过房屋买卖贷款，一年之后将房屋还给原告。后因其债务人没有按时还款，所以其未能将房屋还给原告。当时向被告徐某某借款时，两被告没有签订合同。&&& 二、法院的认定和判决&&& 浦东法院经审理认为：依法成立的合同受法律保护。原告与徐某之间就系争房屋签订的买卖合同，双方均明确表示合同上签名非本人所签，且在签订合同后并未实际支付房款及交付房屋，通过买卖所贷款项亦由第三人使用并负责归还，故该买卖合同真实意思系为获得银行贷款而非买卖房屋，故原告与徐某之间就系争房屋订立的《上海市房地产买卖合同》应属无效。对于徐某与徐某某就系争房屋签订的买卖合同，在签订合同时，系争房屋登记在徐某名下，且存在抵押权人为姜某的抵押。徐某对于抵押担保借款合同以及与徐某某买卖合同的签订均称系被逼，但未提供证据，本院不予采信。徐某对与姜某签订的借款合同所称700,000元借款提出异议，认为其实际收取仅为608,000元，但对于其所称的被徐某某作为利息收取以及公证费、办理贷款费用等未提供证据，本院难以采信。徐某对徐某某支付的房款提出异议，但根据徐某出具的收条等证据其明确收到徐某某支付的520,000元，对其所称系未实际收取其中50,000元及事后根据徐某某指令转帐470,000元的陈述均未提供证据，本院不予采信。审理中，姜某明确收到徐某某代为支付的钱款后与徐某的债权债务已经了结，并办理了抵押注销手续；且姜某根据徐某出具的委托书与徐某某办理房屋产权过户手续。综上，徐某与徐某某签订房屋买卖合同出于其当时真实意思表示，且双方事后亦实际履行了该买卖合同，虽然合同对于房款的支付、房屋的交房等未做明确约定，但合同的具体条款可以根据当事人的意思表示及实际履行情况进行修订，故该买卖合同应为有效。综上，对于原告要求恢复系争房屋权属登记的请求，本院难以支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条之规定，判决如下：一、原告郭某、郭某戊与被告徐某于日就上海市浦东新区XX路xx弄28号402室房屋订立的《上海市房地产买卖合同》无效；二、驳回原告郭某、郭某戊的其余诉讼请求。&&& 一审判决后，原告不服，提起上诉。二审法院驳回上诉，维持原判。案件现已生效。&&& 三、对本案的研究和解析&&& 近年来，随着房地产价格的攀升，高房价背景下的虚假房屋买卖合同纠纷呈多发态势。不同于正常的二手房交易，虚假房屋买卖合同的主要目的是套取贷款或冲抵债务，当事人之间并无真实的房屋买卖的意思表示。&&& （一）虚假房屋买卖合同的重要考察点&&& 经过审判实践总结，发现虚假的房屋买卖案件有别于正常二手房交易的一些表现形式，可以作为法官认定房屋虚假买卖的考察点。在认定时，通常会考虑购房合同的目的，从合同签订、履行过程即合同签订前，买受人有否实地查看房屋，房屋买卖是否经过合法手续、中介介绍，买卖合同中的条款约定是否完备，全部房款是否实际支付，若有银行贷款由谁归还，房屋有否实际交付，房屋是否过户，签订合同后，短期内房屋是否存在多次转手等方面来进行综合判断。关于本案第一手房屋买卖合同效力的认定。原告郭某、郭某戊与被告徐某之间签订了房屋买卖合同，约定了其中的28万元房款由被告徐某通过银行贷款形式支付，被告徐某之后获得了285,000元的银行贷款。虽然在之后的合同履行过程中，系争房屋过户到了被告徐某名下，但是该笔银行贷款没有按约定支付给原告，相反由第三人郭某己使用，除银行贷款以外的其余购房款，被告徐某未向原告支付过，系争房屋也并未交付被告徐某。这些反常行为表明，双方的真实目的不是买卖房屋，而是通过虚假的房屋买卖，套取银行购房贷款。被告徐某也承认，其与原告之间并无真实的房屋买卖关系，房屋买卖合同只是为了获取银行贷款。原告与被告徐某之间签订的房屋买卖合同为无效合同，对此实务中基本不存在争议。审判实务中，对于合同无效的判决理由通常表述为“房屋买卖并非当事人的真实意思表示，而是以合法形式达到套取银行贷款的目的，故合同无效”。&&& （二）合同成立的判断及合同效力的认定&&& 关于本案第二手合同成立的判断。第二手合同中仅约定了当事人的姓名和住所、系争房屋坐落及基本情况、房屋售价，对房款支付、房屋交付、违约责任等都未进行约定。关于合同的成立条件，合同法对此没有规定，审判实践中一般认为当事人双方就合同的主要条款经过协商一致，合同就成立。就“主要条款”的理解，合同法没有具体规定，有观点认为主要条款就是合同法第十二条规定的合同的主要内容，另有观点认为，主要条款就是合同法第十二条规定的前三项：当事人的名称或者姓名和住所、标的和数量，其他条款如数量、质量、价款或者报酬、履行期限、地点和方式没有规定的，可以通过合同法第六十一条、第六十二条的规定来补充完善。最高人民法院《关于适用合同法若干问题的解释（二）》对于合同成立的认定包括三个方面：当事人的名称或者姓名、标的和数量。本案中从合同约定的条款看，确实有不少条款为空白，但与合同成立相关的条款均作了约定，根据法律规定，对于未约定或约定不明确的合同内容或条款，当事人可以通过协商或依据有关法律予以确定，合同依法成立，且并不能就此必然导致合同的无效。&&& 关于请求合同无效主体的范围。虽然合同无效从理论上讲是绝对无效的，但这不意味着任何一个人都可随意提起无效之诉。无效之诉的主体只能限定在当事人，除非是符合合同法第五十二条规定的“当事人恶意串通，损害第三人利益”，该受损害的第三人才可以向法院提起合同无效之诉。因此，提起买卖合同无效之诉的主体若非房屋买卖合同的当事人，其他共有产权人、同住人、继承人等要提起合同无效之诉，必须有证据证明“当事人恶意串通，损害第三人利益”。本案中，原告郭某、郭某戊作为系争房屋原产权人，有权起诉要求确认两被告之间就系争房屋签订的买卖合同无效。&&& 当事人意思表示真实是合同的有效要件之一。本案原告上诉中称原审对徐某与徐某某就系争房屋所签订的房屋买卖合同存在的异常情况未予查清：该两人的购房行为无中介参与，徐某某对系争房屋内装修、布局情况的描述与实际不符，也即徐某某未曾实际看房；买卖合同就付款方式、违约条款、水、电、煤、物业变更等重要事项均未进行约定，合同附件均为空白，不符常理；从付款情况看，徐某某未支付过购房款，其所支付的款项系民间借贷性质，金额仅为60余万元，根本未达到合同约定的130万元；系争房屋也至今未交付，亦与常理不符，认为原审认定徐某某代徐某向姜某还款70万元依据不足，徐某某与徐某之间签订的关于系争房屋的买卖合同系恶意串通行为，实为民间借贷，双方并无买卖房屋的合意，系争房屋买卖合同应属无效。徐某系无权处分系争房屋，徐某某并非善意取得，无权取得系争房屋的产权。&&& 从合同的签订过程看，徐某在合同上亲自予以了署名，徐某虽声称其出售房屋并非自愿，但未提供相应的依据；且第二手房屋买卖合同依法成立。从合同的履行过程看，关于房款的支付情况，徐某某主张其支付房款的主要依据为徐某出具的两份房款收据，一份是房屋定金5万元的收据，一份是房款47万元的收据，以及姜某出具的徐某某代徐某还款70万元的收条一张。上述47万元的房款支付除了有收据佐证外，还有徐某某向徐某的银行转账记录为证，故可以认定。徐某虽声称该47万元此后又被转回给了徐某某，但未就此提供相应的证据；且即使如此，根据徐某庭审的确认，也是在其亲自操作下完成的转账，在无证据显示徐某系被逼迫的情况下，该转账行为应当认定为徐某自主处分账户中资金的行为。5万元的定金虽无银行转账记录佐证，但涉及的金额较小，在徐某出具收据确认收到的情况下，可以作出认定。系争房屋在转让给徐某某之前担保有姜某的70万元的借款，该借款在系争房屋上进行了抵押登记。徐某并未提供其归还姜某借款的任何证据，则结合姜某出具的收条及其到庭陈述、系争房屋70万元的借款抵押权被注销的事实，可以认定徐某某向徐某支付了70万元房款。虽然上述三笔房款累计的金额122万元与合同约定的130万元不符，但并不能就此导致合同的无效，仅涉及房款是否足额支付的问题。再从系争房屋的交付看，虽然该房屋至今仍由郭某、郭某戊居住，尚未交付，但该情况与合同是否有效并无直接关联，且徐某某已经另案提起了排除妨害纠纷之诉。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，郭某、郭某戊主张徐某与徐某某之间就系争房屋所签订的房屋买卖合同无效，认为属于虚假交易，房屋买卖行为实为民间借贷，房屋的出售方徐某虽亦如此主张，但在买受方徐某某予以否认的情况下，其应当提供确实而充分的证据予以佐证。但就其现有的举证情况看，仍不足以认定徐某与徐某某之间的房屋买卖合同属于虚假交易。&&& 综上，在郭某、郭某戊未能提供充分证据证明徐某某与徐某之间恶意串通，损害其合法利益，以及徐某某与徐某之间关于系争房屋的买卖行为并非真实交易，而系民间借贷的情况下，其应当承担由此产生的不利后果，结合本案现有证据显示的徐某某已经支付了近全部购房款的事实，法院认为徐某某与徐某之间签订的关于系争房屋的《上海市房地产买卖合同》系依法成立的合同，合法有效，徐某某据此取得系争房屋的产权有相应的依据，故依法驳回了原告的其余诉讼请求。
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3秒自动关闭窗口1.298元/1年/1个账号2.主从账号方便管理3.集中开发票，方便报销魏吉华、刘德红与宝路通房产公司、邵国花、曾祝平商品房预售合同纠纷二审民事判决书关联律所：相关法条：宁夏回族自治区中卫市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）宁05民终623号上诉人（原审原告）：魏吉华，住宁夏回族自治区中卫市。上诉人（原审原告）：刘德红，住宁夏回族自治区中卫市。共同委托诉讼代理人王一鹏，律师。代理权限为特别授权代理。被上诉人（原审被告）：宁夏宝路通房地产开发有限公司。住所地：宁夏回族自治区中卫市。法定代表人：赵金碧，系公司总经理。委托诉讼代理马丽蓉，宁夏君元律师事务所律师。代理权限特别授权代理。被上诉人（原审被告）：邵国花，住宁夏回族自治区中卫市。委托诉讼代理人万军、杨晓莉，宁夏君元律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。原审第三人：曾祝平，住宁夏回族自治区中卫市。上诉人刘德红、魏吉华因与被上诉人宁夏宝路通房地产开发有限公司（以下简称宝路通房产公司）、邵国花，原审第三人曾祝平商品房预售合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区中卫市沙坡头区人民法院（2015）沙民初字第2387号民事判决，向本院提出上诉。本院于日立案后，依法组成合议庭，于日公开开庭进行了审理。上诉人刘德红及其与魏吉华的共同委托诉讼代理人王一鹏，被上诉人宝路通房产公司的委托诉讼代理人马丽蓉，被上诉人邵国花的委托诉讼代理人万军、杨晓莉到庭参加诉讼。原审第三人曾祝平经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。魏吉华、刘德红上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判支持魏吉华、刘德红一审的全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由宝路通房产公司、邵国花承担。二审庭审中，刘德红、魏吉华的诉讼代理人将一审诉讼请求第三项明确为请求确认中卫市沙坡头区文昌镇某小区4号楼109、209号营业房归刘德红所有。事实及理由：1.本案系房屋买卖合同纠纷，一审法院定性有误。宝路通房产公司用涉案房屋抵顶刘德红材料款和工程款，双方办理顶账房屋手续后交付了房屋，涉案房屋顶账交易行为已完成。后刘德红将涉案房屋转让、交付给魏吉华，宝路通物业公司收取了魏吉华的物业费，应视为宝路通房产公司承认刘德红将房屋转让给魏吉华的事实。《顶账房屋确认单》对房屋的区位、面积、价款做了明确约定，有宝路通房产公司工作人员会签和刘德红签字，符合买卖合同的成立要件，预约合同是为了给未来订立合同而签订的合同，本案合同已经履行，不存在预约合同，一审法院对此认定有误。2.一审法院认定宝路通房产公司与刘德红签订《顶账房屋确认单》时对涉案房屋无控制权错误。双方签订《顶账房屋确认单》时，涉案房屋虽登记在曾祝平名下，但宝路通房产公司是房屋的实际控制人，曾祝平和宝路通房产公司对此也予以认可。一审以顶账时房屋登记在曾祝平名下，进而认定宝路通房产公司无权处分、顶账及转让行为无效不符合本案事实和法律规定。3.宝路通房产公司并未解除与刘德红之间的房屋买卖合同，一审认定以车抵顶工程款后，债权债务关系终结，宝路通房产公司收回房屋，不再履行房屋买卖合同无事实和法律依据。合同法规定，依法成立的合同，受法律保护，解除合同，应当以通知形式。刘德红虽与宝路通房产公司签订了《以车辆抵顶工程欠款协议书》，该协议书并未明确顶车后撤销之前履行的顶房关系，宝路通房产公司至今没有向刘德红送达解除合同通知，一审认定顶账关系不再履行无事实及法律依据。4.一审的审理范围超过了刘德红、魏吉华的诉讼范围。本案系房屋买卖合同纠纷，而非建设工程施工合同纠纷，依照房屋买卖合同构成要件，法院只需查明双方房屋买卖合同是否有效、合同是否实际履行、合同是否已经解除，无需对刘德红与宝路通房产公司的工程结算情况予以核实认定。5.本案应确认涉案房屋所有权人为刘德红。我国物权法不承认物权变动的无因性，物权变动的基础关系违法、无效的，不发生物权变动，有关当事人可根据法律规定行使宣告无效的形成权而恢复物权。一审法院查明邵国花、宝路通房产公司与曾祝平之间存在虚假交易，但认定虚假转让有效并判决驳回刘德红的诉讼请求，判决错误。宝路通房产公司为了达到收回涉案房屋毁约的目的，在双方的房屋买卖合同已经履行后，恶意指使曾祝平与邵国花进行虚假交易，给邵国花完成登记，造成变更登记的事实，后据此事实向法院起诉，要求排除妨碍，这明显是恶意串通、损害他人合法权益的行为，邵国花与曾祝平签订的合同系无效合同，应当认定邵国花对涉案房屋不享有所有权，但基于房屋已经转移登记给邵国花的事实，应当判决由违法行为人邵国花、曾祝平、宝路通房产公司配合刘德红完成登记。宝路通房产公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，判决结果得当，应驳回上诉，维持原判。事实与理由：1.一审法院认定刘德红与宝路通房产公司之间的法律关系从货物买卖、工程承包合同关系发展为具有担保性质的房屋预约合同关系，符合案件事实及法律规定。第一，宝路通房产公司日向刘德红签发的《顶账房屋确认单》仅是双方对材料款数额进行初步核算后，就以房顶账的付款方式签订的一个意向性单据，并不具有商品房买卖合同的性质，后期办理产权过户签订买卖合同，才会导致双方最终形成房屋买卖合同关系；第二，宝路通房产公司与刘德红签订《材料供货合同》的时间是日，事隔一天即11月11日签发《顶账房屋确认单》，实际供货时间为2009年，该事实也完全可以证实，签发《顶账房屋确认单》的目的是为了保证后期不能付款时以涉案房屋抵顶货款，而不是在货款、工程款金额不确定的状态下就直接将房屋顶给刘德红；第三，日，刘德红与宝路通房产公司签订《以车辆抵顶工程欠款协议书》是双方对工程欠款支付方式进行变更的结果，双方对顶账车辆办理过户并向刘德红实际交付车辆后，宝路通房产公司欠付刘德红的款项金额只剩13101元，该金额直接决定了双方之间不再具备以涉案房屋顶账的客观条件，进而导致双方预约担保的债权债务关系终结。2.曾祝平将涉案房屋过户给邵国花，既未侵犯国家或者刘德红的权益，也未违反法律法规的禁止性规定，属于有效的物权转移。刘德红与宝路通房产公司日签订《顶账房屋确认单》时，房屋产权登记在曾祝平名下，刘德红对此明知，宝路通房产公司日以车顶账后，不再具备向刘德红继续顶房的条件，曾祝平在日将涉案房屋变更登记在邵国花名下，曾祝平只要基于自愿，不管以何种方式将房屋过户给他人，都是曾祝平与宝路通房产公司以及受让方之间的事情，与刘德红无关，更不会损害刘德红的权益。房屋所有权与使用权分离，不能因使用而当然主张所有权，宝路通房产公司同意刘德红使用房屋的前提条件是，刘德红享有大于或与房屋价值相当的债权，随着债权数额的减少和最后以车顶账，刘德红已不具备继续使用房屋的条件，此时，发生有效物权转移的邵国花，完全享有收回房屋的权利。3.房屋买卖合同关系成立的条件之一是买房一方向卖房一方支付了购房款，现宝路通房产公司欠付刘德红材料款、工程款的金额仅为13101元，双方不具备以房顶账的条件，宝路通房产公司不负有向刘德红办理过户的义务，双方不形成房屋买卖合同关系。邵国花辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，刘德红的上诉理由不能成立，应驳回上诉，维持原判。事实与理由：一审判决认定本案案由为商品房预约合同纠纷事实清楚，适用法律正确。预约合同是一种约定将来订立一定合同的合同，本案中，刘德红提供的《顶账房屋确认单》系宝路通房产公司计划以房顶付工程款的内部审批单，仅仅是宝路通房产公司与刘德红的一种约定，但因实际房屋已办理登记至曾祝平名下，遂于日商定以车辆顶付并签订《车辆顶付工程欠款协议书》，该车辆抵顶协议也能够证明，公司内部形成的《顶账房屋确认单》仅仅是约定，属预约性质，如顶房确定后，还需另行订立合同就顶房及办证事宜详尽约定。刘德红自始至终没有取得房屋所有权，在曾祝平为房屋原始登记的所有权人之后，宝路通房产公司也无权对该房屋进行出售，一审判决认定本案案由为商品房预约合同纠纷与客观事实一致，适用法律正确。2.邵国花与曾祝平自愿合法交易，不存在虚假交易的事实，涉案房屋所有权系邵国花合法享有。日，曾祝平将该房屋转让给邵国花并于日办理产权变更手续，该房屋处分是曾祝平真实意思表示，为合法有权处分，未损害任何人权益，交易真实、合法有效，因此，涉案房屋所有权系邵国花合法享有，刘德红无权要求顶付房屋。3.一审审理查清工程款等内容并未超过刘德红的诉讼请求。因抵顶房屋起由是工程款是否结清、是否还需继续履行，宝路通房产公司已实际付清工程款，对于应付工程款及实际已付工程款等内容，一审法院依法有权也应当进行查明。根据一审法院查明的事实，宝路通房产公司已经付清工程款，即房屋抵顶仅仅为预约，无须再履行，因此一审审理查清工程款等内容并未超过诉讼请求。4.庭审中刘德红、魏吉华的共同委托诉讼代理人明确上诉请求涉案房屋归刘德红所有，从该上诉请求以及一审查明的事实，魏吉华不是本案的适格当事人。原审第三人曾祝平经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，也未向本院提供书面答辩意见。刘德红、魏吉华向一审法院起诉请求：1.依法确认邵国花与曾祝平于日签订的关于中卫市沙坡头区文昌南街某小区4号楼109、209号营业房的《房地产买卖合同》无效；2.依法确认刘德红与宝路通房产公司之间关于中卫市沙坡头区文昌南街某小区4号楼109、209号营业房的顶账协议已经履行；3.依法确认位于中卫市沙坡头区文昌南街某小区4号楼109、209号营业房归刘德红、魏吉华所有；4.依法判令宝路通房产公司、邵国花协助刘德红、魏吉华办理位于中卫市沙坡头区文昌南街某小区4号楼109、209号营业房的房屋所有权过户手续；5.本案诉讼费由宝路通房产公司、邵国花承担。一审法院认定事实：日，刘德红与宝路通房产公司签订《材料供货合同》，约定：刘德红承揽宝路通房产公司开发的某小区室外铺装工程所用材料供货，供货的材料名称、数量、单价及规格见明细表，材料总价款为707600元；结算方式为按实际用量进行决算；付款方式为1.合同签订时，需方付给供方总造价的30%即现金212280元，作为货物定金；2.供方所定货物全部到达工地后，需方在10日内付给供方总货款的20%即现金141520元；3.剩余总货款的50%即现金353800元在一月内付清，或以需方开发的某住宅小区的商业用房预付货款，商用房价格以办理手续时的售房价为准，多退少补等。日，宝路通房产公司因欠刘德红材料款不能及时支付，以开发的某小区房屋作为担保，双方协商约定由宝路通房产公司将其开发的该小区4号楼109号、209号房屋以737071元价格以保证的形式顶给刘德红预付材料款约70万元；宝路通房产公司的相关负责人给刘德红出具了《顶账房屋确认单》一份，并备注”此房屋使用权自刘德红做完顶账手续后交付其使用，房屋产权过户日期由双方另行协商确定”。宝路通房产公司后将该房屋交付给刘德红使用。该房屋因宝路通房产公司开发建设需周转资金，当时授意公司负责人李广军将房屋所有权登记在曾祝平名下，宝路通房产公司与曾祝平于日签订《商品房买卖合同》，约定了宝路通房产公司将涉案房屋以429000元价格出售给曾祝平等内容。宝路通房产公司将房屋所有权登记在曾祝平名下，抵押银行进行贷款使用，房屋的实际所有权归宝路通房产公司，宝路通房产公司一直未向刘德红转移所有权，刘德红仅取得该营业房的使用权。未经宝路通房产公司，刘德红于日与魏吉华签订《房屋转让（买卖）合同》约定刘德红将房屋以80万元价款转让给魏吉华，并将该房屋交付给魏吉华，后由魏吉华使用该房屋至今，刘德红、魏吉华一直未向宝路通房产公司主张履行房屋所有权过户手续。宝路通房产公司为了达到收回房屋目的，于日要求曾祝平将房屋转让给邵国花并签订《房地产买卖合同》，约定邵国花以608153元价格购买曾祝平所有的涉案房屋，未经刘德红将该房的手续办理过户至邵国花名下。2014年7月，邵国花起诉刘德红，要求刘德红排除妨碍、交回房屋，刘德红收到邵国花的起诉状，认为宝路通房产公司为了达到收回房屋目的，要求曾祝平将房屋转让给邵国花并签订《房地产买卖合同》，该合同属于无效合同，宝路通房产公司、邵国花的行为属于恶意串通损害刘德红、魏吉华的权益，刘德红、魏吉华依据物权法规定应该取得该房屋的所有权。为此，刘德红、魏吉华诉至法院。另查明，日，刘德红与宝路通房产公司签订《室外景观工程合同》一份，由刘德红承包宝路通房产公司开发的某小区室外铺装工程施工任务。日，宝路通房产公司对刘德红承包的工程进行决算后核定工程总造价为901951元；2009年4月至8月期间，刘德红为宝路通房产公司某小区的室外工程供应工程材料价值共计1029022元；宝路通房产公司给刘德红挂账应支付的款项共计1930973元。2009年4月至2010年12月期间，宝路通房产公司对某室外工程所用材料及工程款以直接和通过宏伟一分公司账户转付方式向刘德红陆续支付款项合计1104647元；2011年6月，宝路通房产公司与刘德红签订《以车辆抵顶工程款协议书》，约定宝路通房产公司以宁ED****号奥迪轿车价值70万元向刘德红抵顶工程欠款，宝路通房产公司向刘德红交付了宁ED****号奥迪轿车；同时，宝路通房产公司为刘德红垫付工程款税金99600元，刘德红工程中使用水泥扣款抵顶13625元，截至日，宝路通房产公司尚欠刘德红的款项为13101元。双方对宝路通市政公司欠刘德红应支付的工程款约定不明，也未结算。刘德红现享有的宝路通房产公司的工程款及材料款不足以达到涉案房屋的价款。一审法院认为，本案双方争议的焦点为：一、魏吉华是否对涉案房屋享有买受方权利，是否为适格的诉讼主体；二、本案案由定性是否属于商品房买卖合同；三、宝路通房产公司、邵国花是否承担民事责任。关于焦点一、本案中，刘德红与宝路通房产公司签订《材料供货合同》、《室外景观工程合同》以及宝路通房产公司因欠刘德红材料款和工程款又与刘德红签订《顶账房屋确认单》属实，刘德红是合同的相对方，属于合同权利的享有者、义务责任的承担者。刘德红仅取得涉案房屋的使用权，未经宝路通房产公司认可，于日与魏吉华签订《房屋转让（买卖）合同》约定刘德红将房屋以80万元价款转让给魏吉华，并将该房屋交付给魏吉华。魏吉华与宝路通房产公司并未形成房屋买卖合同关系，不是合同的相对方，也不是本合同义务的法定承担者和履行责任人，刘德红转让给魏吉华的是房屋的使用权，魏吉华虽使用该房屋至今，但不享有房屋的所有权，魏吉华依法不能享有共同向宝路通房产公司请求的权利，故对宝路通房产公司辩称魏吉华不是本案适格主体的意见予以采纳。魏吉华起诉要求确认涉案房屋归其所有和宝路通房产公司、邵国花协助其办理涉案房屋所有权过户手续的诉讼请求，因缺乏事实及法律依据，不予支持。关于焦点二、刘德红与宝路通房产公司于日签订《材料供货合同》、日签订《室外景观工程合同》属实。日，宝路通房产公司因欠刘德红材料款和工程款不能及时支付现金，作为担保，又与刘德红签订《顶账房屋确认单》，双方协商约定用涉案房屋以737071元价格以预约的形式抵顶给刘德红预付材料款约70万元，房屋所有权过户手续双方另行协商。因双方签订合同时，涉案房屋所有权登记在曾祝平名下，以曾祝平名义在银行抵押贷款使用，因此，宝路通房产公司与刘德红签订《顶账房屋确认单》约定转移该房屋所有权的行为无效，且依据《最高人民法院关于买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条”当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”的规定，刘德红与宝路通房产公司之间是由最初形成的货物买卖、工程承包合同进一步发展为宝路通房产公司以开发在建的房屋预备向刘德红出售的互易、预约性质合同，属于具有担保性质的房屋预约合同法律关系（本案案由应定性为商品房预约合同纠纷），因此，依法认定宝路通房产公司向刘德红交付该房屋属于交付的房屋使用权，不能认定双方属于商品房买卖合同关系。刘德红自始至终均未取得涉案房屋所有权，其与魏吉华签订《房屋转让（买卖）合同》约定将房屋以80万元价款转让给魏吉华，转让所有权的行为依法认定无效，刘德红将该房屋交付给魏吉华，属于交付的房屋使用权。对宝路通房产公司辩称宝路通房产公司与刘德红之间的工程款支付是从最初计划顶房后协商变为顶车，并且已经实际履行，刘德红自始至终均未取得涉案房屋所有权的意见，理由成立，予以采纳。对刘德红要求依法确认刘德红与宝路通房产公司之间关于涉案顶账协议已经履行的诉讼请求，因缺乏事实及法律依据，不予支持。关于焦点三、《中华人民共和国合同法》规定当事人应当按照约定全面履行自己的义务。宝路通房产公司因欠刘德红材料款和工程款不能及时支付现金，作为担保，与刘德红签订《顶账房屋确认单》，约定由宝路通房产公司将其开发的涉案房屋抵顶给刘德红预付材料款。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定，该约定属于具有担保性质的房屋预约合同法律关系，虽然该房屋已向刘德红交付，但仅能作为预约担保使用。现宝路通房产公司欠刘德红的债务款项为13101元，宝路通房产公司向刘德红履行了双方合同约定的支付工程款、材料款的主债务义务，现所欠债务不足以再以房屋抵顶，该预约担保的债权债务法律关系终结。宝路通房产公司于日要求曾祝平将房屋转让给邵国花，并签订《房地产买卖合同》约定邵国花以608153元价格购买曾祝平名下的涉案房屋，属于宝路通房产公司收回房屋不再履行《顶账房屋确认单》的意思表示，虽然该转让行为未经刘德红同意，但曾祝平与邵国花签订的《房地产买卖合同》系双方在平等自愿基础上所签，转让行为合法有效，曾祝平与邵国花于日对该房屋进行变更登记，邵国花是该房屋的合法所有权人，宝路通房产公司、邵国花依法不承担民事责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条二款、第一百零七条、第一百三十条，《最高人民法院关于买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《中华人民共和国物权法》第十四条、第十六条一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条一款、第一百四十四条之规定，判决：驳回魏吉华、刘德红的诉讼请求。案件受理费12100元，由魏吉华、刘德红负担。二审期间，各方当事人均未向本院提交新的证据。依据当事人一、二审陈述及确认效力的证据，二审除对一审法院查明的”日，宝路通房产公司因欠刘德红材料款不能及时支付，以开发的某小区房屋作为担保”，”宝路通房产公司一直未向刘德红转移所有权，刘德红仅取得该营业房的使用权”等具有评论性质的内容不予确认外，二审确认一审查明的其他事实。本院认为，本案双方争议的主要问题为宝路通房产公司与刘德红签订的《顶账房屋确认单》的性质。刘德红认为该《顶账房屋确认单》的性质为商品房买卖合同，宝路通房产公司向刘德红交付房屋后双方的商品房买卖合同履行完毕；宝路通房产公司认为该《顶账房屋确认单》的性质为预约合同，具有担保性质，现宝路通房产公司欠付刘德红的工程款、材料款仅为13101元，不足以抵顶涉案房屋，双方的预约合同履行基础不存在，已依法解除。买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同，本案中，宝路通房产公司与刘德红签订《顶账房屋确认单》时，刘德红虽与宝路通房产公司签订了供货合同，但刘德红并未实际向宝路通房产公司供应材料，债权金额不能确定，宝路通房产公司虽向刘德红交付了涉案房屋，但未办理房屋所有权变更登记手续，双方的行为不符合买卖合同的基本构成要件，结合双方签订合同的时间及各自的行为表示，一审法院认定《顶账房屋确认单》为预约合同，系宝路通房产公司向刘德红支付供货款的担保行为符合客观实际，刘德红认为《顶账房屋确认单》的性质为商品房买卖合同且已实际履行的意见于法无据，不予支持。《顶账房屋确认单》系宝路通房产公司为担保刘德红材料款而出具，现宝路通房产公司通过支付现金、抵顶的方式向刘德红支付了绝大部分材料款和工程款，刘德红未出具证据证实其对宝路通房产公司还享有其他债权，《顶账房屋确认单》约定的内容因前提条件不存在而终止。对于刘德红提出一审认定宝路通房产公司与刘德红签订《顶账房屋确认单》时对涉案房屋无控制权错误的上诉意见，宝路通房产公司与刘德红签订《顶账房屋确认单》时，涉案房屋确实登记在曾祝平名下，曾祝平应享有涉案房屋的控制、处分权，但依据曾祝平丈夫一审中出示的情况说明，涉案房屋虽登记在曾祝平名下，但由宝路通房产公司实际控制，曾祝平、宝路通房产公司对此均予以认可，一审法院关于宝路通公司与刘德红签订《顶账房屋确认单》时对涉案房屋无控制权的相关认定错误，应予纠正，但此认定并不影响对《顶账房屋确定单》性质的认定。对于刘德红提出邵国花与曾祝平签订的《房屋买卖合同》应为无效合同的上诉意见，刘德红与宝路通房产公司签订的《顶账房屋确认单》因所涉的前提条件不存在而终止，宝路通房产公司不负有向刘德红交付房屋并办理过户手续的义务，宝路通房产公司作为涉案房屋的实际控制人，指示曾祝平与邵国花签订《房屋买卖合同》系各方真实意思表示，未损害国家、社会或他人的合法权益，为合法有效的合同，刘德红提出合同无效的相关意见于法无据，不能成立。对于刘德红提出一审法院超过诉讼请求审理本案，程序违法的上诉意见，各方争议的焦点问题为涉案房屋物权归属问题，刘德红能否取得涉案房屋的关键问题在于刘德红是否对于宝路通房产公司享有与涉案房屋价值相当的债权，刘德红与宝路通房产公司之间的供货款、工程款支付情况是查清本案的基础，一审法院对以上事实予以审理并无不当，刘德红的该项上诉意见不能成立不予支持。综上，上诉人刘德红、魏吉华关于确认涉案房屋归刘德红所有及确认曾祝平与邵国花签订的房屋买卖合同系无效合同等上诉请求不能成立，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条一款（一）项、第一百七十四条、第一百七十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12100元，由上诉人刘德红、魏吉华负担。本判决为终审判决。审　判　长　　张瑞花审　判　员　　董　瑶代理审判员　　王　军二〇一六年九月二十一日书　记　员　　张海燕本案适用的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；第一百七十四条第二审人民法院审理上诉案件，除依照本章规定外，适用第一审普通程序。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督最高人民法院《关于适用的解释》第三百三十四条原判决、裁定认定事实或者适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，第二审人民法院可以在判决、裁定中纠正瑕疵后，依照民事诉讼法第一百七十条第一款第一项规定予以维持。置顶反馈APP微信天眼查公众账号下载天眼查APP电&&&&&&&话 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