买房的最佳时机是什么时候？ - 知乎<strong class="NumberBoard-itemValue" title="4被浏览<strong class="NumberBoard-itemValue" title=",057,818分享邀请回答15K472 条评论分享收藏感谢收起5.5K519 条评论分享收藏感谢收起别买贵了！2017郑州32个最牛新楼盘大评点、售价预估
前 &言2016年的郑州房地产市场疯狂、慌乱的历史将永载史册。在那一年里，我们很多人来不及比较，来不及选择，便茫然入市……这一年郑州房价平均上涨了60%左右，并且垃圾盘也随那波市场大行情鸡犬升天，有不少人在混乱中买错了房子。2017年郑州限购、限贷，市场趋于平稳，但不少购房者的钱袋子像鼓胀的膀胱，依然有强烈的排空欲望。今天，房东俱乐部汇集各方信息，精选出32个新楼盘，他们有首次面世新盘，也有以往大盘今年新推出的地块，我们将这些楼盘进行精准点评，并对售价进行预估，供广大购房者参考，以便让大家买到称心如意的房子，不再犯2016年慌乱选房的错误。2017年房价到底涨不涨，阅罢此文你肯定会有答案……1东部区域1荣盛华府（北龙湖）荣盛华府位于郑东新区九如路朝阳路西北侧，总占地约72亩，总建筑面积约7万㎡，容积率1.5，荣盛的这块地是2016年的地王之一，也是荣盛进入郑州后的首个项目。该项目一共规划20栋楼，10栋洋房180㎡、200㎡；6栋叠拼上叠215㎡、中叠250㎡、下叠270㎡；主力户型为约200平洋房、220-270平叠加，以及仅有8套的500平送300平的双拼，另外社区配套有儿童娱乐设施、老年人活动中心、商务会馆、运动主题会所等。&荣盛华府的户型设计方正合理，每户可扩展面积约10%，实际得房率近100%，这一点在寸土寸金的北龙湖难能可贵；北宗山水融合江南园林，邀请连续6年亚洲十大豪宅之首大一山庄的设计师操刀园林设计；精选欧洲名贵石材、德国诺托系统门窗、外铜内木复合门、指纹密码锁、除霾新风系统等细节打造也是可圈可点，是北龙湖片区中，非常值得购房者关注的项目。房东点评：2016年，荣盛在中国百强房企中位居16名，2016年销售金额681亿元，全国排名第16名，总体来说这是一家比较有实力的企业。河北荣盛在外地的品牌口碑一直不错，入郑后首个地王盘倾注心血很大，72亩的荣盛华府地块不大，荣盛对其打磨细致，主力户型203平洋房。预计售价：主流价格4.5万/平起。2亚新紫藤公馆（郑东白沙）亚新紫藤公馆位于金水东路郑信路南300米，地块使用权面积42338.71㎡（约63.508亩），容积率2.5，项目总体规划10栋高层建筑，均为19层大平层。低于2.5的容积率，超大楼间距，围合式设计，2T2梯户比。这是亚新经过106轮厮杀，拿下的白沙地王项目。该项目处于郑东新区靠近主城区板块；两公里内各项配套齐全，周边拥有大量政府资源、学校、公园、医疗配套，且配套质量较高，预计5年之内周边配套逐步成熟。项目南侧158亩郑信公园为项目的一大配套亮点，也提升了项目的生态居住感。户型以三房、四房为主，涵盖145平、165平、185平、215平，大面宽设计，更值得一提的是户型均为三开间朝阳，而且厨房均增加储藏间或赠送有生活阳台。房东点评：该地块是白沙片区离郑州最近的，亚新拿下此地王楼面价已高达9108元/平，所以无论从地块位置还是楼面价，亚新只能做白沙顶级豪宅。亚新特力邀台湾设计大师唐忠汉，亲自操刀设计，在客户上做了前所未有的大胆尝试与突破。从该项目起步面积145平可以看出，这是郑东白沙有史以来最豪楼盘，土豪值得等待，值得拥有。预估售价：高层精装26000元/平起。3东润银基·望京（郑开新区）东润银基·望京项目位于郑开大道与十一大街交会处西南，开发商属于新东润地产，项目规划9栋独栋叠墅，15栋层层退台洋房，产品为180-200㎡独栋叠墅，118-165㎡层层退台洋房。开封项目，位于中国（河南）自由贸易试验区开封片区核心区域（开封自贸区管委会正对面），规划有15栋6层退台洋房，9栋4层叠拼墅院，沿郑开大道规划商业用房，临郑开大道小区中心位置内有一个占地约10000㎡城市广场。项目的建筑设计公司是悉地国际，代表作国家游泳中心（水立方）、北京奥林匹克公园网球中心、阿里巴巴深圳大厦、郑州大学第一附属医院等各类型知名项目。项目承建方是中天建设，是全国质量管理奖单位、全国500强大型企业，代表工程：杭州奥体中心、郑州绿地中央广场、建业九如府、千玺广场、建业天筑等。项目园林景观由英司弗朗担纲设计，望京项目采用新中式的建筑风格，景观在现代设计手法的基础上加入中式的元素，体现出中式人文精神，将中式建筑与园林的中正、含蓄、内敛、雅致的气质通过实景予以呈现。在景观的设计理念中始终考虑“以人为本”的设计原则，把居者放在第一位，在兼顾礼仪空间的同时，更是将居者日常生活的场景通过景观设计的手法呈现出来，将亲子互动、儿童娱乐、老年健身、休闲娱乐、邻里交流、健康生活等功能空间元素融入设计，将望京项目打造成开封壹号人文社区。房东点评：该楼盘是上升势头强劲的新东润地产和老牌地产巨头银基地产联合打造的郑开新区首席豪宅，据说容积率大体在1.1左右（仍在修订中），为这个盘新东润邀请国际顶级设计团队，并且重金邀请中天建设施工，这在郑开新区尚属首家，所以建筑品质肯定一流，该盘非常适合在郑开封人购买，一则兼顾养老，二则兼顾投资。该盘极有可能低开高走，在增值速度上重走当年东润泰和的道路。预估售价：洋房平层1.1万/平左右，叠墅1.6万/平左右。4亚新美好艺境（绿博组团）亚新美好艺境位于中牟绿博中央大道与屏华路交会处东北角，总占地约93亩，总建筑面积15万方，容积率2.48，绿地率36%，规划建筑有17栋共计1133户，产品有6栋洋房、3栋小高层、8栋高层。产品分为洋房、小高层和高层，洋房产品的建筑面积都是以150-169平的大户型为主，一楼为复式(150和169平)，带有独立庭院入户。层高3.1米，一梯两户设计， 6.9米超宽尺度观景客厅;预留中央空调机位；小高层产品，户型为140平左右的四室两厅两卫，一梯两户；高层建筑面积以99-165平为主，采用分离式核心筒设计，层高2米95，所有户型均为三开间朝南，注重采光通风，户型方正，设计合理，空间利用率也高。楼盘位置偏西，距离主城区和绿博园都更近；距离紫园配套的省实验小学和枫杨外国语不算远。除此之外，该项目的小高层和高层均是精装修交房标准。规划中的地铁8号线沿着绿博大道，紧邻该项目，享受地铁便利。房东点评：绿博片区位置最好小区之一，离地铁站近，品质盘，亚新美好香颂容积率低于美好艺境，售价有可能更高。预估售价：精装小高层16000元/平~17000元/平，洋房元/平。5东润城（郑东白沙）东润城位于郑东新区商都大道与前程大道交汇处东1000路北，项目临近象湖、绿博园，方特欢乐世界；周边有城市快速路、地铁、高速立体交通网。项目总占地1000余亩，总建筑面积200万方，综合容积率2.6，绿化率达35%。项目3期预计在7-8月入市，产品为洋房+高层，容积率为2.6。该项目定位于郑东千亩活性成长特区，打造野孩子公园，伍德吃托克市集，体现对孩子成长的关注及创新生活方式的理念，教育配套有润丰小学、润丰中学，两所学校均为郑州市郑东新区教育文化体育局直管，预计6、7月动工。东润城配套30万方商业，红星美凯龙已签约。1期商业步行街，目前外立面已基本完成。项目配套交通情况：该项目距离规划中的地铁20号线较近；城市主干道方面，目前前程路永盛西路至商都大道段已通车，永盛西路至郑开大道段预计7月份可能通车。商都大道至经开区段，陇海铁路下穿部分主道已完成，预计5月份通车。雁鸣路郑开大道至绿博大道段已开通，绿博大道至商都大道段路面已硬化，预计5、6月通车。届时项目从以上两条道路花费不倒10分钟就能到达象湖、经开区。房东点评：郑州东区外溢人群购房，最佳地是白沙不是绿博。绿博更适合被限购人群购买品质改善房。新东润是白沙王，东润城是白沙超级大盘，配套齐全，性价比最高，风险最低，适合在东区上班族购买。预估价格：13000元/平左右。6融创华夏·观澜壹号（绿博组团）融创华夏·观澜壹号位于中牟绿博广惠街与绿博大道交叉口西南角，项目由融创、北京华夏万通共同投资打造，首期将推出1号地块，其中有2栋26层高层、3栋5层、1栋6层、2栋9层洋房。高层有105㎡三房、129㎡三房、165㎡四房，洋房面积172㎡三房、195㎡三房，目前处于验资入会阶段。项目总规划建筑面积百万平方以上，依托绿博生态与文旅资源，居住环境没得说，项目东侧为郑汴中央公园，西面约3公里是绿博、方特；北面约6公里是海宁皮革城、东面约3公里可以到华谊电影小镇(在建)。项目处于绿博组团，距离市区有一定的距离，但离规划的地铁比较近，且附近环境确实不错，适合改善居住。房东点评：该楼盘户型不错，首期推出地块不大，只有36亩，后期还有679亩，也是绿博大盘。融创进绿博，对绿博价值提升不少，同时绿博楼盘竞争也将非常激烈。预估房价：毛坯高层元/平。7雅居乐春森湖畔（绿博组团）雅居乐春森湖畔项目位置位于绿博板块内，在金水大道与屏华路交叉口向南500米，就在亚新美好艺境北边，建面25万方，容积率2.49，分为东西两个地块。采用高低配布局，规划高层+小高+洋房，由开发商+同策进行联合销售。首批推出的产品中，高层产品为96-130㎡的三房、小高层产品为139㎡左右的三房和151㎡的四房、洋房产品为135㎡的三房和151㎡的四房。据透露，项目可能会在5月底开盘。&项目南侧300米左右预计规划箜篌湖，沿湖有一圈商业，满足业主后期需求，项目离郑开大道有一段距离，后期可减少来往车辆噪音。外来房企雅居乐来郑州第一个项目国际花园，树立的口碑一般，但愿四年之后的新项目，能在品质和物业方面赚取点信任。4月6日，项目开始0元入会，入会成功享受开盘当天1万元优惠，另外洋房和小高层需要验资60万、高层需要验资20万。房东点评：该项目地块面积适中，占地117亩，位置较佳，户型面积段是从95平起步，最大面积150平，是绿博片区较弱改善盘，定位不是非常高。预计售价：高层13500元/平左右起，小高层15000元/平起。8郑东碧桂园（绿博组团）郑东碧桂园位于郑开大道与锦荣路交叉口向南300米，占地70余亩，产品包含5栋高层、8栋洋房，户型偏改善，高层面积117、137的大三房和260的精装大平层，这个面积也算是郑州市场大平层面积的突破了，项目容积率为2.43，小区绿化率37.52%。目前已有两栋楼取得预售证，开盘在即。该楼盘配套方面，规划的有商业、幼儿园、主题公园、儿童欢乐谷、健康乐跑道、五星游泳池，采用碧桂园物业管理。作为碧桂园进入郑东的第一个项目，集团对此还是比较重视的，精装修，全智能化管理，入户可视对讲、入户智能开锁、地暖系统(全屋)、无线声光报警、智能红外报警(覆盖到阳台)、一键报警、新风系统(全屋)、贝朗卫浴。楼盘位置也不错，顺着人文路往南没多远就是绿博方特。房东点评：本次开出的地块只有70多亩，碧桂园在绿博囤地不少，后期可开发土地较多，还有绿博地标是碧桂园的。希望郑东碧桂园能在品质上再提升一点，不要被业内再指责像郑碧那样“外光里糙”，示范区牛逼闪闪，交房后院子里光会种草。预估售价：高层15000元/平左右。9理想国二期（绿博组团）普罗·理想国位于中国郑州国际文化创意产业园内，郑开大道与彩虹隧道交汇处，项目占地近6000亩，是普罗中国继普罗旺世之后的又一力作。产品形态包括别墅、花园洋房、高层等，是新城市主义的理想实践。据说，前不久被多家媒体关注报道的彩虹隧道，就让普罗·理想国花费了2亿元。再加上项目配套的杉杉奥特莱斯广场正式开业，2万平米的艺术文化中心正式开放，据置业顾问介绍，近9万平方米的社区中央公园将于近期开放，未来还有两块娱乐商业将陆续开出，可见普罗地产对这块土地的热爱。&教育方面，普罗理想国拥有成熟的一八教育体系；医疗方面与河南省中医学院第一附属医院深度合作，共同打造中原首个医养社区。预计在2019年底，河南省中医学院第一附属医院一期完成建设并投入使用。&普罗理想国一期规划有联排别墅、洋房，一期3个地块，容积率1.05，整个绿博片区内容积率最低，别墅建筑面积区间270~350㎡ ，洋房面积147㎡。目前二期筹备中，今年开盘。&&房东点评：信和的造城能力已经在普罗旺世体现，龙之梦又给郑州维权史添上了浓妆重彩的一笔，同时也为理想国攒下了良好的口碑。虽然位置离郑州主城区较远，但一期销售情况火爆，周边规划配套的奥特莱斯、社区中央公园、省中医药大学第一附属医院以及一八教育体系，这些条件都让理想国的二期值得期待。&二期产品将以新中式风格，产品力将比一期提升很大。预计洋房售价15000元/平左右，联排别墅边户25000元/平，中间户2万/平。10万科长基云庐（雁鸣湖）红色部分为万科长基云庐位置万科长基·云庐，地处中牟雁鸣湖生态旅游休闲区，运粮河鹭鸣湖段北侧。项目总占地约660亩，容积率1.0-1.8，计容建筑面积约70万方，内部规划有约100亩湖景资源。周边水资源及生态资源丰富，南侧运粮河鹭鸣湖段、雁鸣湖公园、圣安德鲁森高尔夫球场，西侧野生动物园（规划），东侧约7000亩国家农业公园，北侧黄河自然湿地。项目当前处于产品规划阶段，预计2017年3季度开盘。房东点评：“结庐在人境，而无车马喧”是陶渊明笔下的一首诗，万科与长基合作雁鸣湖项目叫“云庐”应该就是取自陶渊明诗句中意境。该盘在雁鸣湖位置不错，特适合休闲养老，从万科打造产品的能力看该项目应该不会差，只是雁鸣湖附近会是一场血拼。亮剑的康桥、绿地、信和、永威、绿都等都没有一个瓤菜货，对购房者来说雁鸣湖各巨头血拼是好事，将会以公道价格买到好货。预计售价：联排别墅2万/平，边户2.5万/平。11永威上和郡（绿博组团）永威上和郡位于绿博大道与人文路交会处南500米路东（绿博园东门斜对面），市区接待中心位于九如东路与龙湖外环南路交会处（上和院接待中心）。永威上和郡占地187亩、容积率1.6、限高24米，以洋房和别墅为主，户型面积为249-305平的叠墅及135-242平的花园洋房，这也是继永威上和院之后，上和系列的新产品，同样由李玮珉等重量级大师打造，目前项目处于前期咨询阶段。&项目作为中牟区域的项目，加上自身定位为高端纯低密产品项目，所以客户群为改善型和多次改善客户；&不同于郑州东区的豪宅区高价格和限购，项目最大的优势是区域不受限购限贷的影响，而且区域的价格性价比会更好一些。因为永威的口碑和产品较好，所以对于改善型产品的高端客户，可以多关注关注！房东点评：永威上和郡小区整体容积率仅1.59，是目前绿博片区容积率最低项目，目前售楼部已开放，尚无沙盘，从已公布的户型来看是从128平起步，一直到305平别墅。据说户型仍在调整中，项目进展较慢。预计售价：小高层16000元/平左右起，洋房接近2万/平左右起。2中部北部区域1融创瀚海大河宸院（惠济区）融创瀚海大河宸院位于惠济区大河路天河路西北角，首期住宅用地面积90.6亩，绿地率35.8%，容积率1.6，洋房户型一梯两户，小高层户型两梯两户，绝对主力户型为143平方洋房，得房率为84%左右，约3.1层高，大面宽设置，整体地块纯粹干净宜居，无粉尘、噪音及高架污染，装修标准小高层为每平方2500元，洋房为每平方3500元。项目整体规划有10所幼儿园，4所小学，4所中学，一所九年一贯制的学校。项目紧邻大运河，东风渠生态资源好；附近有3号线地铁线路，交通比较方便。产品特色方面，规划了电梯洋房、花园洋房，并全部采用装修交付，配置中央空调及新风系统，采用全运村装修标准，全部一梯两户设计。花园洋房外立面为全石材立面，电梯洋房外立面为石材加真石漆。配套方面，东侧是月湖公园、惠济特色商业区；于此同时，距离惠济区第三人民医院、区政府、惠济万达较近。房东点评：该盘是融创入郑首个高端盘，同时也是大河宸院大盘中的首个地块，所以该盘不仅差不了，并且升值潜力较大，目前正在会员升级。大河宸院的居住条件是北区最佳。预计售价：小高层16000元/平，洋房20000元/平。2正商家河家（惠济区）正商家河家位于开元路与江山路交汇处向东100米，属于惠济区贾河村城中村改造，总占地面积为148亩，容积率为2.99，建筑高度小于80米，有高层和洋房，高层房源面积在88~130平米，洋房面积在125~140㎡。高层是27层，两梯三和两梯四；洋房是7+1的层高，一梯两户。停车位是地下两层，车位配比是1：1。周边配套相对齐全，临近地铁2号线。向东1.7公里是惠济区政府，也是地铁2号线延长线与3号线二期工程的换乘站古树苑站，算是名副其实的地铁盘，交通便捷。项目周边有郑州财经学院、惠济区实验小学、郑州四中、惠济区人民医院、郑大四附院等。项目本身规划的有两所小学和一所初中。房东点评：郑州四中搬迁已定，该校迁过来对该楼盘带来很大利好，正商在品质上做了很大提升，但品牌形象依然土得掉渣，鬼才知道大把广宣费砸到哪个坑里了，目前处在“我们和升龙不一个层次，我们比他们强”的层次，其次还有恒辉代理正商楼盘的售楼方法实在太low，脚穿双凤皮鞋四处举着大牌子，散单页耍大刀式的行销手段，2017年在“死亡之组”的大北区，能扛得住融创、万科双雄的洋枪洋炮？本人极不乐观。预计售价：高层15500元/平起，洋房18500元/平起。3和昌林与城（惠济区）和昌林与城项目位于惠济区天河路绿源路西三百米，首期规划有18层小高层和6、7层电梯花园洋房，户型面积涵盖77-143㎡。总占地978.9亩，总建筑建面95万方，首开占地面积9.8万方，首开总建面19万方，首开区容积率1.99，产品类型以77—132㎡洋房，122—143㎡洋房为主。目前项目现前期咨询中。开发商有比较强的楼盘开发实力，和昌林与城即将推出的花园洋房，英伦建筑风格，配有地暖系统、指纹门禁系统、室外WiFi、全视频车管系统、欧式装甲门、充电桩车位等。周边配套也较为成熟，已有政府规划的6所小学、5所中学，以及北大学城里的9所高等学府;其自身筹建5幼儿园2所小学。医疗方面有惠济人民医院、郑州三院、惠济中医院等。该项目距离规划中的地铁3号线延长线较近，可以享受地铁便利。房东点评：2016年对和昌来说是踏空的一年，郑州这么好的市场没赶上趟。2017年和昌的重头戏就在林与城，该盘所处位置是地铁3号线绿源路口，离大运河不远，所以位置还不错。该盘属于刚需刚改的定位，和昌以往口碑还过得去，所以林与城还是可以入手。预估价格：高层13000元/平左右，洋房17000元/平左右。4建业富力尚悦居（惠济区）建业富力尚悦居位于惠济区中州大道与贾鲁河交汇处西北角，是继五龙新城以后，由建业集团、富力地产和易居中国联合打造的一个大型居住社区。该项目规划808公顷，12000多亩地，超大的体量，但起步的1期住宅只有67亩，贾鲁河北，唯一一块在中州大道以西的地，夹在正弘澜庭叙和中州大道之间，叫尚悦居。尚悦居住宅规划&1-10#共10栋15-16层的高层约11万方，除8#为15层外，其他楼均为16层、2梯4户。除3#公租房外，其他商品住宅共约890套。住宅配比：77-78平米两房占10.8%，89平米三房两厅一卫占1.8%，97平米三房两厅两卫占43%，118平米三房两厅两卫占14%，133-134平米四房两厅两卫占30%，整体是以首改、再改产品为主。户型大小都有，刚需偏改善，但对于刚需来说，周边的配套还不够成熟，而且没有配套的教育，距离地铁2号线也有一定的距离，等待后期的配套成熟后，才能有不错的居住体验。项目精装修不错，标准相比于周边其他项目较高，报价1500元-1600元/平米的装修标准，目前正在蓄客状态。房东点评：这两家公司是二度合作，在五龙口的首次合作，感觉品质一般，希望这次尚悦居能提高一些。该盘位置不错，但离地铁不近，适合开车出行。预估售价17500元/平。5万科民安云城（惠济区）万科民安云城是郑州万科继紫台之后，在北区的第二个项目。项目位于开元路清华园路交会处，共分为三期开发，总占地面积494.6亩，总建面97.18万方。项目位于惠济区“一核”【以惠济区政府为核心的政治、经济、文化、商业中心】辐射范围内，属于区域现在及未来发展核心地带，周边配套相对成熟，地块2公里范围内拥有惠济区政府、600亩古树苑、惠济区人民医院、惠济区实验小学等公共配套，位于惠济区中西地铁2号线二期工程在建，预计2018年年底通行，项目距离金河路站约1公里。首期地块位于开元路金河路交叉口向北200米，东侧为东风渠，占地面积78亩，根据对自身及潜在客户和市场竞争分析，定位为中端品质改善型项目，产品初步规划为89-115㎡瞰景高层及140㎡品质洋房，将持续践行万科【城市配套服务商】的理念，将以最专业的态度及人性化的装修细节、定制服务等打造舒适家居体验，提升北区居住品质。房东点评：这是万科联手北郡后首开地块，这个地块是大北区中非常宜居和成熟的，本人觉得比万科紫台二期位置好很多。万科对云城的整体定位比紫台略高，今年万科和融创将在大北区进行一场残酷的贴身肉搏战，融创珑府二期、大河宸院VS万科云城和万科紫台。口碑极差的锦艺四季城估计彻底当观众了。预估售价：高层元/平。6名门翠园（金水区）名门翠园项目位于丰庆路和三全路交汇处，紧邻地铁4号线，是标准的地铁盘，同时距离地铁3号线1.7公里的距离，又可谓是双地铁盘，周边配套也相对成熟。去年8月份有朋友买房我就建议他可以先关注，无奈迟迟没有开盘，置业顾问也是换了一拨又一拨，虽然已经拿到地但至今证件不齐，据说要在七八月份推出，等待多时的名门粉，恐怕已在去年这波上涨中，失去了耐心。但名门翠园所独具的区位优势依然值得大家继续关注，该项目总占地约604亩，总建面约200万方，物业类型涵盖高层住宅，洋房，精装公寓，block特色商业街区等。名门翠园项目容积率3.5，刚需偏改善，项目涵盖洋房、高层住宅、LOFT公寓、SOHO、写字楼、集中商业、酒店等多种业态。高层为30-33层，以2个单元、2梯4户为主，个别小户型3梯6户/7户；洋房为7-8层，2/3个单元，一梯两户。高层以87-94㎡（2+1房）、101-106㎡三房、119-123㎡三房产品为主（少量小户型产品有55-64㎡之间的小两房、42-48㎡的标间）；洋房以132-137㎡为主。&房东点评：与名门翠园一样拖着的还有美景美境、瀚海思念城，好在名门得到了碧桂园的青睐，帮助提升不少。北区、四环内、双地铁，仅从这几个标识，就足以让名门翠园列入2017年值得关注楼盘。名门与外国语中学的关系在之前的文章中也多次提及，枫杨外国语中学和郑州新枫杨外国语学校（其高中部）均为名门旗下教育产业部门管理。所以名门地产前往绿博园开发名门紫园时，又重建枫杨外国中学东校区。翠园极有可能签约省实验小学等顶级教育资源，地铁上盖得住宅和公寓是极其值得购房者关注并购买。预估价格：高层精装住宅2万/平 起。7鸿园梧桐苑（金水区）鸿园梧桐苑位于金水区东三环（原107辅道）和鸿宝路交汇处向东800米；由河南鸿宝集团投资，河南鸿宝置业有限公司开发。该项目隶属主城区郑东新区北部区域，距龙湖CBD副中心2.5公里。总占地125亩，总建筑面积为18万㎡，（规划有40栋）容积率为1.29，是一个纯粹的低密住宅社区。社区绿化率 35.1%，整个社区除了住宅及私家庭院外，内部尽量压缩硬质铺装增加绿化空间。整个小区采用人车分流，全地下停车，车位共计1257个，车位比 1.76:1。鸿园四期梧桐苑180平左右叠墅房源前期咨询中。目前少量141平洋房在售，整体均价20000元/平，另有少量一期现房别墅在售，面积为400多平、500多平，整体均价约30000元/平。房东点评：东三环把杨金片区分成东西两部分，西面安置房多，有新科技市场以及部分小开发商，东面则是由鸿园、瀚海洱海、福建泰禾三个有实力的开发商联手打造低容高档生活区。有的人称东三环东的这个片区叫杨金高档生活区，也有人称它叫郑东北部区，无论怎么称呼它，它都是离北龙湖最近区域，北龙湖2017年会出来单价5万以上大平层，所以鸿园叠墅目前仍是价值洼地，值得拥有。价格预估：叠墅下叠580万左右，如果政府备案价压得越低，其未来增值越大。8泰山誉景（金水区）泰山誉景位于金水区国泰北路与金明路交汇处，北三环以北的位置。项目属于金水区马李庄的城中村改造项目，开发商为河南坤众置业有限公司，前身是河南省泰山岩土实业有限公司，以地基及基础建设工程起家，2009年涉足房地产开发，曾开发过郑东新区聚源路与兴荣街交汇处东南角的郑东曙光苑。项目位置确实不错，作为金水区核心区域的土地，离北龙湖金融中心一路之隔，总共230多亩，一共划分为9块地开发；其中首期要入市的是2号地和9号地。项目涵盖住宅、商业、写字楼、公寓等，区域内同时还包含了两所小学用地。首期开发的是位于国泰北路与金明路b12地块，容积率为4，一共规划了6栋楼，总共规划2893户。房东点评：并非品牌大开发商，容积率接近4.0，项目地块又较为分散，这些因素估计都会在价格上有所体现。但项目所处位置着实诱人，周边配套成熟、交通便利，有实力的刚需值得关注。预估价格18000元/平左右。9豫发豫园（金水区）豫发豫园项目位于金水区北环路与渠东路(东风渠)交会处东南角，总占地约240余亩，总建筑面积约86万㎡。项目一期总建筑面积37.5㎡，地上总建筑面积28.5万㎡，绿化率高达33%。主要产品为住宅、SOHO公寓及少量临街商铺，住宅1860套，推荐户型以80平两房、90平三房、120平三房、130三房、155平四房、180平四房为主。该项目属于徐砦城中村及奥克啤酒厂的改造项目，两个地块各有优劣，整体来看位置没得说，南面广电南路，西临东风渠、东有花园路，北边是三环。豫发集团旗下一系列锦荣系的商业地产可以算是“声名远扬”，如：锦荣商贸城、锦荣轻纺城等。住宅项目有翠园o锦荣世家、豫发大运城白鹭源、以及目前在售的豫发大运城蓝山公馆等，豫园项目可以说是其最好的一块地，原本计划在此提升品牌，不料被土地问题一拖再拖。房东点评：恐怕豫发和关注豫发豫园的购房者一样，都在佩服金水区的放地速度，豫园在此“占坑”多时，却迟迟拿不到土地，今年上半年的供地供应计划里依然没有此地块，豫园年底入市的可能性更大。相比精细化房产投资要考虑开发商品牌、户型、物业、建材等等因素，粗放式房产投资更多的是为了获取城市发展的红利，尤其是城市核心区绝版的土地升值价值。豫发豫园所在的位置可以说，即便换一家开发商，一样会受到购房者的关注。预估价格21000元/平左右。10万科美景世玠（金水区）万科美景世玠项目就是原郑纺机厂区所在的地块，位于黄河路、南阳路交汇处的西北角位置，黄河路与南阳路交汇处的位置将来也是郑州地铁3号线和地铁5号线的交汇站口，项目处于双地铁交汇处的位置，出行非常的方便；其实地块并不与黄河路、南阳路这样的城市主干道直接相接，项目东侧则是项目自建的约2万㎡的社区公园，项目刚好处于一个闹中取静的位置。万科美景世玠项目的总占地约93亩，总建筑面积约26万方，可售的住宅面积约18万方，总规划户数1187户。项目内部共规划有13栋住宅和一处幼儿园；项目住宅由3栋34层高层和10栋4~11层的洋房组成；最北侧为高层住宅区，高层前面是洋房住宅区。小区采用人车分流，项目总计规划机动车位1644个，车位比例达到1；1.5（最终以规划批复数据为准）。建筑风格采用新典雅建筑设计风格。整体的建筑立面为米黄色，在洋房的1-2层、高层的1-2/4层基座部分是采用的干挂石材，基座以上部分采用的是仿石涂料，项目自建的2万㎡的社区公园，社区公园向南，在项目东南的位置，是所规划的幼儿园，小区内部还配套三个独立的高端会所。值得一提的是整个小区的内部是没有底商的，居住环境更加纯粹。房东点评：2016年郑州瞩目的金水区核心区郑纺机地王项目，万科拿地不到一年即将入市，从上市时间可以看出万科这个凌厉的速度真不是郑州开发商所能比拟的。该盘面积段从127平~270平，可以看出万科定位是城中豪宅，所以这个盘也是万科入郑三年多来首个真正意义的豪宅，成熟的区域、发达的地铁网、万科品牌和一流物业水平，据说还有引进郑州顶级的教育资源，让我们没法不期待该项目，也无法不让真正买套豪宅改善的人们，捂紧钱袋子再等上两个月。预估价格：在分析成本及观察备案价格审批过程中。11泰禾郑州院子（金水区）3月份，金水科教区又迎来一位中国房地产重磅选手——福建泰禾地产。泰禾与天伦联手进驻金水科教园区，合作地块是鸿宝路北、任庄路东的金水区任庄、小金庄合村并城项目。据悉，地块共107.98亩，容积率2.0，建筑高度小于94米，411万/亩，楼面价约3080元/平方，属于合村并城项目，实际地价比这高很多。业内估计：临东四环是高层，叠拼和合院在中间。泰禾地产的院子系列是精品高端产品，目前已布局北京、上海、深圳、苏州、杭州、南京、无锡、厦门、福州、佛山、南昌、济南等。其中泰禾中国·院子连续三年上榜“亚洲十大超级豪宅”。泰禾集团成立于1996年，2010年借壳上市，业务范围涵盖住宅、商业地产开发、金融证券、化工、生物医药等。2016年，泰禾房地产销售额突破400亿元，全国排第22左右，闽系房企第一。房东点评：闽系豪宅派，在外地口碑尚佳，该项目东临四港联动大道，估计噪音较大，但项目所处金水杨金高端生活区，位置很好，其和鸿园、瀚海洱湾是该片区三大高端项目。预计售价：精装高层2万/平，叠墅4万/平，合院5万/平。12亚新美好城邦（金水区）亚新美好城邦位于农业路沙口路东北角，项目总占地5.9万㎡，总建筑面积达28.9万㎡。容积率为3.49低容积率，3绿地率30%，面积段为80-140㎡，属于亚新打造的首批全成品住宅，也是河南省首批成品房星级示范项目。美好城邦项目是亚新集团在农业路打造的高端成品住宅，采用国内外知名品牌，避免了后期装修的麻烦,户户配有全热交换的新风系统、地暖、三层中空玻璃、燃气热水器预留循环水路、直饮式净水器、消毒柜等高配置，此外，厨房米箱、内嵌式废品桶都在交房标准里得以体现。可以说在郑州市成品住宅当中，美好城邦的装修标准及装修品质非常不错。房东点评：项目大的区位优势明显，也是亚新在主城区二环内的唯一项目，从产品设计及装修配置上也看出了亚新的用心，成品房方面融入了很多智能化的应用和人性化的细节。项目周边还有地铁3号线、5号线，但是临近农业路、京广快速高架，后期难免有噪音影响，项目采用的三层中空玻璃，一定程度上可以降低噪音。预估售价：预计售价18000元~20000元/平。3东南区域1海马青风公园（滨河国际新城片区）海马青风公园项目位于经开区滨河国际新城第十八大街与经南十一路交会处西南，由南北两个地块组成，总占地约㎡（约185.39亩），总建筑面积约30.72万㎡。其中一期（北地块）占地约76亩，总建筑面积约16.2万㎡，共计规划14栋楼（1054套），容积率约2.49，绿地率约35.01%。二期（南地块）占地约109亩，总建筑面积约14.5万㎡，容积率约2.0，绿地率约35%。一期（北地块）规划有6栋33层的高层、7栋9层的多层洋房、1栋6层的多层洋房、一栋综合商业配套、一所幼儿园以及相应的社区配套物业。高层住宅主力户型为约95㎡三房、约97㎡三房、约115㎡三房；多层住宅主力户型为约122㎡三房和129㎡四房。交付标准均为精装修。青风公园为海马集团房地产板块第一代绿色住宅产品——青风1.0版住宅，率先在河南地区采用多项先进技术：高效除霾、低甲醛装修、可变户型。社区配置一个书咖、一个食堂、一个超市、一个儿童游乐场，在营销中心投入使用后开放。目前一期（北地块）正在接受咨询，营销中心即将开放。二期（南地块）正在规划设计中。房东点评：前不久交房的海马公馆得到业主好评，海马青风公园也更加值得期待，尤其是这次青风公园是海马和朗诗地产合作，将打造健康、除霾的新住宅。同时这也是海马首次打造精装住宅。海马作为地产界的一匹黑马，在郑州也是口碑不错，投资客和刚需都可以考虑，只是滨河国际新城目前正处于快速发展阶段，暂时周边配套还不齐全，有点荒凉，不过发展潜力大大的。预估价格：高层19000元/平左右，洋房毛坯元/平左右。2亚新海棠公馆（滨河国际新城片区）亚新海棠公馆位于经南九路与经开十八大街交汇处，项目占地面积约68亩，容积率2.0，总体规划10栋建筑，5栋高层，5栋洋房；主力面积为140㎡、160㎡、180㎡、200㎡。其中140㎡三房厨房增加储物间，北向生活阳台，160㎡四房中西双厨设计，厨房赠送生活阳台。该项目距离地铁3号线与4号线的换乘站经南八路站约1.1公里，距离地铁3号线经南十二路站约1.4公里，区域内轨道交通系统发达，交通条件便利。海棠公馆周边配套规划优越，南侧紧邻滨河国际新城中央滨水景观大道，距离荷湖不足1000m，先天景观资源优越。地块北侧为九年制国际学校，规划国际化学校1所、公立中学4所、公立小学8所，其中经开一中实验中学（郑州市重点中学）2012年已启动招生；滨河第一小学已建设完毕，2016年招生；医疗方面，欧亚心血管康复医院及北京海嘉国际学校已签订协议，配套落位进程较快，能够满足购房者需求。房东点评：海棠和紫藤是春天两种最美的花，这两种花被亚新用作白沙和滨河国际新城两个地王案名，此处为该创意点赞，我个人比较喜欢这两个案名。该盘面积段为140平~200平，即可看出是豪宅配置，其和白沙地王紫藤公馆定位类似，但容积率仅有2.0，比白沙紫藤公馆2.5容积率还低。价格预估：高层22000元/平以上，洋房毛坯28000元/平以上。3康桥悦蓉园（滨河国际新城片区）&2016年7月经开滨河国际新城地王项目。占地151亩，区域内单块最大住宅用地，北邻荷湖商业水街，南邻经南十二路，西侧距离地铁10分钟路程。据了解产品已定，规划有高端叠墅、洋房和高层产品，从同区域悦城项目来看，悦蓉园高层应该也为精装。新中式建筑风格，产品规划比肩北龙湖。值得客户期待。&从区域上来说，位于当下比较热的滨河国际新城，区域住宅容积率不高于2.5，顶着自贸区、领事馆区双重光环，前景可观。综合管廊、海绵城市都是首先在这个区域落地的，这看得出政府对该区域的支持力度。目前区域内蝶湖已建设成型，荷湖商业水街火热建设中，区域建设速度较快。&交通方面，紧邻南三环，地铁3/11/14号线交汇，3号线2018年将开通。机场轻轨区域内设有经开站，15分钟到达郑州东站，交通优势凸显。&房东点评：&康桥地产的打法是喜欢在一个区域做深做透，滨河国际新城是康桥地产继南龙湖之后，又重兵布局的一个区域，康桥在滨河国际新城先做活悦城，接着就是在悦城基础上升级产品，推出悦蓉园。随后还有一个豪宅项目以及老经开区的一个五星级酒店。如果说中建七局是滨河国际新城的地主，康桥则是滨河国际新城的大户，其产品逐步升级，不仅为购房者购房权益有所保证，也未这些业主资产增值保值展示了完整的上升通道。预估售价：高层18500元/平左右，洋房元/平左右。4碧桂园天悦（经开区）碧桂园天悦位于经开区经开第一大街与经南六辅路交汇处西南，总占地53533平方米，建筑面积187000平方米，容积率3.50，绿化率35%，产品为多层、高层，采用精装修，规划户数1348。户型方面，主力户型为155㎡-182㎡多层宽景洋房、95-142㎡高层洋房，南北通透、方正实用、通风采光良好。内部景观区亮点：多重立体皇家园林，绿道、草地、花床，汇集多种名贵绿植，园林小品。配套方面，享受幼儿园、小学和中学等丰富的教育配套资源。譬如，经开实验小学、经开外国语小学等，郑州一中经开区分校，是郑州一中在经开区的初中部，老师全部来自郑州一中老校区。以及郑州市十一中(河南省首批省级示范性高中，学校始建于1953年，最近二十年来学校升学人数连年攀升，目前郑州十一中升入大学绝对人数和高考升学率均居郑州市最前列)。医疗方面，该楼盘沿经开第一大街项目以北(800米距离)紧邻郑州市第七人民医院，是一所三级甲等医院，始建于1986年，其前身为郑州市心血管病研究所。项目周边还有中医骨伤病医院、惠安手外科医院毗邻左右。房东点评：该盘和华润是经开老城区的双雄，华润预计售价2万/平，所以碧桂园天悦不会便宜了，这两个盘在老经开区是稀缺资源，并且碧桂园高层领导对该项目非常重视，应该在品质上抓得比较严，值得期待。预估售价：高层2万/平左右，洋房2.7万/平起。5康桥那云溪（南龙湖）康桥那云溪项目位于南龙湖郑新快速路与阳光大道交会处西1000米路南，项目总占地320亩含精装住宅、集中商业、一站式名校和特色休闲会馆等业态，并拥有多项智能化配置的墅质住区。住宅规划有洋房和高层，社区内部通过多重景观的打造和五进式的归家仪式。项目西侧紧十七里河国家生态湿地公园，周边学校、商业、医院、地铁等配套。房东点评：该项目是康桥南龙湖全新top系产品，南龙湖之王康桥对南龙湖市场是拿捏最准的公司，康桥的二次生命和腾飞是在南龙湖积累的，该盘值得期待。预计售价：高层过1.1万/平。6阳光城丽景湾（南龙湖）阳光城丽景湾位于南龙湖中华路与107连接线交会处，该项目的开发商为福建阳光城集团，该集团1995年成立，现为深交所上市公司，业务涵盖教育、旅游和酒店、房地产、金融、投资等等。阳光城住宅体系包括城市豪宅、浪漫城邦、时尚公寓、生态别墅;商业体系包括商务办公、商业综合体、星级酒店等。阳光城丽景湾楼盘规模127万方，产品类型为高层、复式、叠拼别墅，容积率3，绿化率30%;一期房源户型为约76㎡两房、约89㎡三房、约107㎡三房、约107㎡复式三房、约128㎡复式四房，预计2019年交房。项目南临107连接线，东临中华路，北面是华南城四路，加上周边已经建成通车的郑新快速路、绕城高速、双湖大道等极大提高了区域的交通便捷性；同时紧邻地铁口，距离地铁2号线延长线华南城站不足200米，具有一定的投资和升值潜力。房东点评：阳光城入南龙湖以康桥三倍高薪挖了康桥几名南龙湖团队干将，虽然该小区里还有别墅，但依然还是刚需盘，临近华南城居住环境一般，阳光城是品牌开发商，但闽系品质尚有待考证。预估售价：高层9500元/平左右。4中原区1阳光城丽兹公馆（中原区）阳光城丽兹公馆位于中原区中原路与西三环交汇处东南，占地面积8.38万㎡，建筑面积60万㎡，容积率5.85，绿化率30%，总套数3340，采用精装修，预计2017年6月底开盘。项目周边相对比价成熟，向南可到繁华区域中原万达广场、西元国际广场、大商新玛特、王府井、沃尔玛、世纪华联多家商超，享受一站式购物生活。紧邻南水北调生态文化公园，项目北侧有市政公园，周边有西流湖公园环境优越。房东点评：闽系正规军，入郑品质有待考证，该项目容积率太高，所以居住舒适度不高，但三环内周围配套齐全，预计售价17000元/平起。5公寓项目1万科·福晟万科誉（郑东新区）万科誉项目是万科在郑州开发的第6个项目，也是集万科最优秀团队倾力打造的首个东区标杆性公寓。项目位于商都路和普惠路交叉口，总建筑面积约7万㎡，由三栋半围合式的高层建筑组成，其中2栋22㎡的轻奢装修公寓，1栋32-65㎡的立体装修loft。项目位于地铁3、5号线交会站（东二十里铺）出站口，距地铁1号线也仅1.5千米，三条地铁线环绕，标准地铁盘。周边城市主干道以及距离郑东高铁站只有1.5公里的距离，这个位置和交通条件，给了购房者不得不关注万科誉的理由。高铁站片区的商业和写字楼配套，大量的白领和人流，可以断定将来万科誉基本的出租不成问题，升值空间也会随着高铁片区的发展逐渐加大。项目周边的生活配套也是非常成熟，丹尼斯超市、麦德龙超市，华士达影城，购物休闲两不误，北侧的体育公园是早上晨跑、晚上散步游玩的好去处。省直公立医院、中小学校、银行等更是一应俱全。万科誉作为高铁片区目前仅有的大品牌装修公寓，交通便利、配套成熟，22-30㎡公寓/loft户型面积小、产品设计合理，不论是自住还是投资，均是不二之选。&房东点评：郑州自贸区的确定及未来向国家中心城市的迈进，郑州与其他城市的互通将会更加频繁，而高铁商圈凭借其得天独厚的交通和商业优势，势必会成为成为新的经济、贸易、物流中心，区域发展潜力不可估量。而随之而来的长短期租住需求和投资需求更是将出现井喷式增长，这些需求也将带来高铁片区公寓的需求暴增。预估售价：平层18000元/平左右，loft20000元/平左右。2华强城市广场-天颂（高新区）郑州华强城市广场位于中原区秦岭路与东风路交汇处，以前这一带都市村庄多、BRT不通、北环没修好、农业路高架没规划，这一带进出不方便，显得有些偏。如今三环进出很方便，农业高架通车已经很近，并且BRT已通车，大学科技园也已经做起来了，新型创意公司入驻很多，建业富力等大公司也已入驻该区域，该区域价值立刻凸显出来。户型35-55㎡， 每层40户，总共17部电梯分高低区运行，这一点算得上是郑州配置最高的公寓了。华强城市广场周边配套成熟，自身商业也不错，华强在副中心对面是180米地标SOHO，预计5月开盘，并且其自持几万方大商业，丹尼斯、海底捞、大地影院已经签约进驻，预计十一前开放。华强城市广场前的秦岭路和东风路交叉口是地铁8号线、9号线换乘站，又通BRT，这将是大学科技园人口汇集之地，其商业价值很大。房东点评：郑州在售公寓千千万，我们仅推荐了东有万科誉，西有华强天颂两个高端公寓。这两家公司都是来自深圳，有国资背景，靠得住。东边万科誉有高铁区写字楼大量办公人员的强大需求，西边华强天颂是大学科技园的地标建筑，它有大学科技园里30万人口强大租房市场，以及西三环对面日益发展的常西湖新区，常西湖新区也将提供很多就业机会，从而产生租房市场。所以郑州在售公寓中万科誉和华强天颂是两个最安全、最值得入手的。预估售价：11000元/平左右。结 &语在汇编此文时，本人也是感慨万千，从2017年即将入市的这些新项目我们清晰看到：一个东起郑开新区西至郑上新区，南起港区、南龙湖北至平原新区的国家中心城市正全面崛起；郑州已汇聚几乎全国所有一线开发商，全面拉开建设的序幕；郑州房子的品质和新技术年上了一个大台阶。这是一个前所未有的好时代！郑开新区东润银基望京估计都要洋房开盘11000元/平左右；雁鸣湖别墅主流都将2万/平起；滨河国际新城精装高层将破2万/平，洋房将直逼3万/平；白沙高层豪宅2.6万/平；南龙湖高层将突破1.1万/平；北四环北的融创大河宸院将破2万/平；这些盘如一个个坐标已清晰地勾勒出郑州2017房价的完整轮廓……这是一个前所未有的残酷时代！2016年疯狂的地王已经在笼子里关了一年，2017年是这些地王整装待发的一年，虽然国家新调控政策严禁同区域再出新地王，然而即便没有新地王背书，这些老地王也已饿虎出笼，将呼啸而来……本文历时时间之长，工作量之大，非常人能够想象，我们克服各种困难，以严谨极致的态度给读者提供最真、最强大的信息，唯一的心愿是为你提供最准的判断，不再错失良机，让大家在2017年买房路上多一份参考。日晚11：50分，放下笔，此文已经过多达21次修改，仅17日当天已修改9遍，如今发布成稿以飨读者。一切都让未来检阅本文信息的准确与否吧……&【文章原创，未经许可不得转载】商务合作请联系房东助手，微信号：zzhaofangdong点击左下角阅读原文，进入房东俱乐部会员招募！
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