正在初始化报价器上海以房养老政策是怎样的jxdrjxh以房养老(Reverse Mortgage)，也被称为“住房反向抵押贷款”或者“倒按揭”。是指老人将自己的产权房抵押出去，以定期取得一定数额养老金或者接受老年公寓服务的一种养老方式，在老人去世后，银行或保险公司收回住房使用权，这种养老方式被视为完善养老保障机制的一项重要补充。2013年国务院印发的《关于加快发展养老服务业的若干意见》明确提出“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”，引发舆论广泛关注，按计划“以房养老”政策会于2014年上半年试行推广。
更多回答初晨0471上海以房养老政策：
这是金融养老、以房养老的方式之一，在国外较为普遍，在国内发展还刚刚起步。这次《意见》以试点形式写了进来。应该讲这对于老年人、对于保险公司都是利好消息，如果试点成功的话，对于解决老年人的养老资金问题，盘活已有房屋资源，扩大保险公司业务都有积极意义。对此，民政部有关负责人表示，国务院发布《意见》，旨在积极应对人口老龄化，不断满足老年人持续增长的养老服务需求，同时对扩大内需、增加就业、促进服务业发展具有重大意义。
“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”即所谓“以房养老”，只是“完善投融资政策”中的一句话，而且明确是开展试点。在随国务院《意见》同时下发的重点任务分工中，也只是45项重点任务分工中第27项有关保险资金投资养老服务领域中的一个子项目。该负责人表示，国务院《意见》中明确提出发展居家养老、社区养老、机构养老、医养结合等多种养老服务模式。
在投融资、土地供应、税费优惠、补贴支持、人才培养和公益慈善等方面采取了一系列力度大、含金量高的利好举措。对健全工作机制、开展综合改革试点、强化行业监管、加强督促检查等方面提出了保障措施。
开展“以房养老”在国外一些国家已有成熟的做法。这次国务院《意见》借鉴国际经验，提出开展这方面的试点，是积极慎重稳妥的，目的是探索符合国情、满足老年人不同需要、供老年人自主选择的养老保险产品，扩大养老服务供给方式，进而构建多样化、多层次、以需求为导向的养老服务模式。[5]
民政部副部长窦玉沛表示，我国未来将以多种途径应对养老问题，在政府兜底的基础上，鼓励社会力量积极参与养老服务，“以房养老”是市场化运作的一种高端化服务，是自愿的、自主选择的行为。窦玉沛指出，《意见》明确提出政府要坚持保障基本，重点为城乡“三无”老人，低收入老人，经济困难的失能、半失能老人提供无偿或低收费的供养、护理服务，进一步明确了政府的兜底责任，对城乡困难老年人是利好消息。同时面对广大公众将着力构建多样化、多层次的养老服务保障模式。
国土部：宅地70年后续期不影响以房养老
住宅建设用地使用期到期后，如何自动续期尚无明确规定，是否会影响一些人的以房养老计划？国土部官员认为，不会影响。
《物权法》对住宅建设用地使用期期满后怎么办，只有四个字“自动续期”。这让不少人担忧，以普遍的70年使用期为例，70年后续期是否需要交钱、如果交钱交多少、怎么交这些具体问题都没有明确的规定，更让有以房养老想法的人心存顾虑。国土资源部副部长贠小苏表示，尚无具体规定，但他认为不会影响到有以房养老想法的人的计划。
1 “以房养老”或解决养老金短缺
“以房养老”是国际上成熟、普遍养老方式之一，国内初起步
随着“老龄化”加速到来，养老金“缺口”成为学界和公众担心的问题。“老年人住房反向抵押养老保险”是国际上成熟、普遍的金融养老、以房养老方式之一，在国内却初起步。民政部社会福利和慈善事业促进司司长詹成付说，这次《意见》以试点形式写了进来，对于老年人、对于保险公司都是利好消息，若试点成功，对于解决老年人的养老资金“短缺”问题，盘活已有房屋资源，扩大保险公司业务都有积极意义。
2 医疗机构“入驻”养老机构
各地要促进医疗卫生资源进入养老机构、社区和居民家庭
《意见》提出，各地要促进医疗卫生资源进入养老机构、社区和居民家庭。卫生管理部门要支持有条件的养老机构设置医疗机构。二级以上综合医院应当开设老年病科，增加老年病床数量，做好老年慢病防治和康复护理。按照国务院部署，我国探索医疗机构与养老机构合作新模式，医疗机构、社区卫生服务机构应当为老年人建立健康档案，建立社区医院与老年人家庭医疗契约服务关系，开展上门诊视、健康查体、保健咨询等服务，加快推进面向养老机构的远程医疗服务试点。
3 新建社区须配建养老设施
按照人均用地不少于0.1平方米标准配套建设
《意见》提出，凡新建城区和新建居住(小)区，要按照人均用地不少于0.1平方米的标准配套建设养老服务设施，与住宅同步规划、建设、验收和交付使用；老城区和已建成的居住(小)区，要限期通过购置、置换、租赁等方式开辟养老服务设施。
詹成付介绍，国务院要求，国土资源部等相关部门，出台具体政策，将各类养老服务设施建设用地纳入城镇土地利用总体规划和年度用地计划；各地各单位可将闲置的公益性用地调整为养老服务用地。
《意见》明确，民办非营利性养老机构与政府开办的养老机构享有相同的土地使用政策，对营利性养老机构建设用地优先保障供应。同时，詹成付称，民政部将会同国土部等部门制定政策，严防以兴办养老机构之名，行经营房地产之实。
dx鹧鸪仔fn以房养老(Reverse Mortgage)，也被称为“住房反向抵押贷款”或者“倒按揭”。是指老人将自己的产权房抵押出去，以定期取得一定数额养老金或者接受老年公寓服务的一种养老方式，在老人去世后，银行或保险公司收回住房使用权，这种养老方式被视为完善养老保障机制的一项重要补充。2013年国务院印发的《关于加快发展养老服务业的若干意见》明确提出“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”，引发舆论广泛关注，按计划“以房养老”政策会于2014年上半年试行推广
迷迭逆夏133(1)子女养老，房产由子女继承；以房养老
(2)抚养人养老，房产由抚养人继承；
(3)租出大房再租入小房，用房租差价款养老；
(4)将房子出租出售，自己住老年公寓，用租金或售房款养老；
(5)售出大房，换购小房，用差价款养老；
(6)将住房出售，再租回原住房，用该笔款项交纳房租和养老；
(7)将房屋抵押给有资质的银行、保险公司等机构，每个月从该机构取得贷款作为养老金，老人继续在原房屋居住，去世后则用该住房归还贷款。
第一种形式属于家庭养老，取决于子女的孝心和孝行；中间的几种形式属于自助性养老，有较高的交易成本和不确定性(自己售房和出租房等均有较大的交易成本，自己再租回房子或者住老年公寓等也有较大不确定性)；最后一种形式为社会机构承揽的反向抵押贷款养老，属于社会机构提供的以房养老业务，可以为适合以房养老的人群提供更为便捷的服务。
热门问答123456789101112131415161718192021222324252627282930上海拟调整养老机构收费 以房养老尚不完善
来源：解放网-新闻晨报
本市老年人将获得更加完善的养老服务 
　　□晨报记者 陈里予
　　截至2013年，上海户籍人口中有27.1%为60岁及以上老年人，为全国最高。面对着我国第一大老龄化城市的现状，昨天，市民政局长施小琳做客“2014民生访谈”时表示，上海正在制订 “五个养老清单”，以期更好地解决养老问题。同时，民政部门和物价部门正在联手出台新的养老机构收费办法，让收费项目变得透明。
　　对于网友热议的 “以房养老”问题，施小琳明确表示，目前上海与北京、广州、武汉等几个城市正在试点，但操作过程中还存在一些问题。
　　[养老服务]
　　收费办法调整不意味收费涨价
　　“五个清单”中，首先是了解老年人需求的清单；其次是围绕老年人的需求提供相应服务的项目清单；再次，这些项目谁来做，必须要有一些队伍，就需要队伍清单，包括人、组织、机构；在为老年人服务过程当中，需要一定的空间和设施，比如日间照料中心、助餐点等等，因此还需要有一个设施清单；最后，就是有一些政策和机制的清单。
　　对于市民反映比较多的养老院价格问题，施小琳介绍，未来，政府公办的养老机构，由政府确定指导价；社会资本创办的营利性养老机构，在成本核算、审计公开的前提下，实行市场定价，以保证服务质量和护理人员的薪酬待遇。对于入住养老机构的失能、失智和高龄老人，上海将着力提升他们的支付能力。
　　施小琳指出，定价办法调整以后不一定意味着涨价，只不过以前有些不是在明处收费，现在全部“放在明处”。与之同步，政府要履行好“保基本”职责，对失能、失智、高龄入住养老机构老人中的低保、低收入者予以补贴，即所谓的“补需方”；对负担较重的养老机构给予一定运营补贴或奖励，即所谓的“补供方”。
　　对于网友热议的“以房养老”问题，施小琳明确表示，目前上海与北京、广州、武汉等几个城市正在试点，但操作过程当中还存在一些问题，如房价的波动以及70年产权的问题等，目前保监局正在做一些细则向公众征求意见。
　　[社区服务]
　　市民平均办事时间降至8分钟
　　访谈中，有市民和专家提出，这些年感受到了上海社区事务受理服务中心服务水准的不断提高，市民平均办事时间已由过去的20分钟降到目前的约8分钟。过去办一件事平均要跑3-5个部门，现在200多件事只要进入社区事务受理服务中心一扇门就能办成。但是，办事过程中需重复提供证件材料的现象依然存在，有时数量还超过10种，能不能减少呢？
　　对此，施小琳透露，上海的经信委等部门已联手启动了对社区事务中心受理系统的优化改造工程，将进一步加大各部门后台整合的力度，探索相关信息资源的采集、交互和共享，做到“一次采集、循环使用”，不断提升系统效能。
　　事实上，提升便民水准的措施远非这一项。今年，上海社区事务受理服务中心“一口受理”将全部达标，市民在中心一个窗口就能办分属不同部门管辖的多项事务。有关部门还将从“网上预约、网上预受理”试点着手，由易到难地逐步探索“市民网上办事”的途径。
　　施小琳还介绍，上海已经在部分区推行居（村）委会的延伸服务，为困难人群提供网上办事指导或代办服务。
　　同时，市民在社区事务受理服务中心办事后，也可选择居（村）委会作为相关证件的领取点，从而实现市民办事从在社区内“跑最后一公里”，变为“走最后一百米”的便民再跨越。
(责任编辑：郝龙)
原标题：养老机构收费将“放在明处”
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以房养老，农村的房子能养老吗？
时间： 08:56 来源：
作者：王军荣
　　作者：王军荣
　　昨天，中国政府网全文公布近日由国务院印发的《关于加快发展养老服务业的若干意见》，明确提出，“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”。(9月14日《新京报》)
　　一边是我国正面临严峻的“老龄化”问题。今年年底或明年年初，我国60岁以上的老年人将突破两个亿；2025年，这个数字会突破3亿；另一方面如何养老”成为许多老人的纠结。如何“养老”？方式似乎多元化的，可以靠儿女，可以靠退休金，现在多了房子这一条路，所谓“以房养老”，是指老年人将自己名下的房屋产权抵押给银行、保险公司等金融机构，可定期获取一定的养老金直到去世。从养老的角度看，这的确是不错的一种方式，况且还有国外成熟的制度可以借鉴。然而，“以房养老”能否推行成功，这还需要时间来证明。因为前几年，“以房养老”曾在南京、上海、北京等城市的个别金融机构自发兴起尝试，但均因效果不理想而停滞萎缩。
　　“以房养老”能否成功，在我看来，最为关键的是农村的房子要能够“养老”，现在城市中的房价很高，如果老人有房子，相信银行、保险公司是乐意接受的。但城里的老人多有“养老保障”，即便是不靠“以房养老”，也不至于有多大的问题，在我看来，最大的问题恰恰是农村的老人。
　　数据表明，全国将近70%的老年人居住在农村。而且这些老人的养老很难有保障。因此，许多农村老人养老很成为问题。据报道，73岁的付达信老人在2008年曾为入狱养老故意抢劫被抓。法院经审理判处其2年徒刑，老人终于如愿入狱养老，但他在宣判时抱怨法院判得太轻。老人因家穷一辈子没娶亲，年纪大后又干不了活，入狱前已两年没吃上肉。在监狱里，老人什么都吃，3个月胖了10斤。老人在无奈之下，创新了“入狱养老”，如果有其它方式养老，恐怕不会依靠“入狱养老”。作一种假设，假如老人有房子，他的房子能否“养老”，现在农村的房子价值不高，如果是偏僻地区的房子，价值就更低了，更何况，那些想要凭借“以房养老”的房子估计是老房子，在价值上恐怕更低了，对于这样的房子，银行、保险公司恐怕是看都不看。因为不可能抵押这些房子在银行货到款。
　　农村的房子中还有很多是“小产权房”，没有房产证，恐怕也无法“养老”。一言蔽之，如果不解决农村房子问题，“以房养老”恐怕会成为“锦上添花”，而非“雪中送炭”。
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　|　　|　　|　 |以房养老两年试点到期 上海等4试点城市仅60户投保_新浪上海_新浪网
　　6月30日，试点两年的“以房养老”迎来“大限”。这份沉甸甸的养老政策响应者寥寥。截至目前，北京、上海、广州、武汉等四大试点城市只有60户投保，并且仅有幸福人寿一家保险公司推出了相关产品。经过两年的试点，“以房养老”首批参保对象的生活发生了哪些改变？试点之后的“以房养老”路在何方？
　　□背景
　　以房养老四地试点
　　日，中国保监会下发《关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》，决定自当年7月1日起，在北京、上海、广州和武汉四地率先开展老年人住房反向抵押养老保险(即以房养老)试点，试点期为两年。
　　所谓“住房反向抵押养老保险”即保险版“以房养老”，就是拥有房屋完全产权的老年人，将其房产抵押给保险公司，继续拥有房屋占有、使用、收益和经抵押权人同意的处置权，并按照约定条件领取养老金直至身故之后，保险公司将获得抵押房产处置权，处置所得将优先用于偿付养老保险相关费用。
　　2015年3月，经过保监会批准，首款保险版“以房养老”产品由幸福人寿保险股份有限公司正式推出。同年4月，家住北京西三旗的两位老人，与幸福人寿北京分公司签下“幸福房来宝老年人住房反向抵押养老保险”投保单，这标志着以房养老保险正式落地。
　　□成效
　　四地仅有60户投保
　　据了解，自以房养老试点以来，仅幸福人寿一家保险公司开展了该业务。截至日，投保60户78人。从区域来看，一线城市(北上广)相较于二线城市(武汉)对该产品需求、认知度高；从家庭构成来看，无子女老人占到40%，主要是孤寡、失独老人；从月领养老金来看，以月领养老金元居多。
　　对于该产品的销售，幸福人寿在给记者的采访回复中表示：“目前的销售情况我们认为还是符合预期的。”中国“以房养老”首倡者、幸福人寿保险股份有限公司原监事会主席孟晓苏接受媒体采访时表示：“‘以房养老’目前只是试点阶段，仅有四个城市参加，同时，只有幸福人寿一家在做，产品也只有‘幸福房来宝’A款这么一个单一产品，我当初设定两年内有20户投保就算成功，如今的数据我已经相当满意，并且从试点中看到了希望，第一批试点已经成功。”
　　□探因
　　传统观念是最大挑战
　　据了解，在试点过程中，“以房养老”试点遇到的最大挑战是传统观念。目前“养儿防老”的传统观念依然是社会主流，绝大多数老人希望把房子留给孩子。
　　幸福人寿反向抵押养老保险办公室相关工作人员告诉记者，虽然保单生效的用户数不到80位，但是前来咨询的老人很多。“成单率不高主要有两种情况：一种是老人愿意参与，但是子女或者亲属不同意；还有一种是因为产权问题，有一部分老人的房屋产权是央产房或者军产房，这在办理手续的过程中会增加很多难题。”
　　上述工作人员告诉记者，有一位上海的老人非常想参加以房养老，但是因为妻子过世后，房屋的一半产权归儿子所有，房子遂变成了不完全产权，儿子不同意老人将房子抵押给保险公司，因此陷入僵局。“这位老人和我们签署了意向书，他希望我们多给他一些时间，由他来说服家人。”
　　据上述幸福人寿反向抵押养老保险办公室相关工作人员介绍，目前的以房养老产品，需要客户指定身故继承人，等投保人将来过世之后房子并不是给保险公司，继承人可以优先选择偿还保险费用赎回房屋。如果继承人不赎回，被抵押的房屋再由保险公司进行处置，其中扣除已经支付给老人的养老金部分，同时减掉保险公司相关费用，剩余的价值还将返还给继承人。
　　房价波动大成为障碍
　　“以房养老”试点工作推进一年多以来，很多人对这种新的养老方式还不是很了解？？此外，不仅是参保对象热情不高，另一端的保险公司对“以房养老”也并不热心。截止到目前，参与“以房养老”试点的保险公司中，仅有幸福人寿一家推出了相关产品。
　　首都经济贸易大学保险系教授庹国柱在接受媒体采访时表示，“以房养老”是一种增加养老资金、提高老年生活水平的选择？？不过，这种方式更适用于那些养老资金不足的老人，也适合于为了使自己的老年生活更加体面、更加有尊严而筹集更多养老资金的老年人。庹国柱指出，选择“以房养老”的老人，大部分是有需求的特定群体，至少目前还不是大众化的养老保障选择。
　　中央财经大学中国保险市场研究中心主任郝演苏教授表示：“以房养老”牵涉到金融业、社会保障、房地产等多个行业，同时还受到传统文化的影响，相关政策的执行不仅需要顶层设计、统筹规划，更需要全社会的理解和认知。郝演苏认为，由于目前我国大中城市的房价波动较大，导致保险公司与“以房养老”客户对于房屋未来价格走势产生认识差异，可能是我国“以房养老”试点开展不顺利的一个因素。
　　据悉，在发达国家，“以房养老”有着成熟的运作方式，比如，房价一旦出现波动，就有一种由政府主导的保险机构或市场化保险公司来分担风险。因此，借鉴国外经验，完善相关的风险应对机制也是关键。
　　“保险公司对开发这种产品还是持比较谨慎保守的态度，因为未来涉及房产价格走势，还有人口长寿风险。”南开大学风险管理与保险系教授朱铭来接受京华时报记者采访时表示，目前国内的以房养老产品设置比较单一，对于老年人来说，未来的需求并不只是给付货币的多少，更多的是需要一些护理服务，老年人对未来医养需求也将越来越高，如何做好衍生产业链也是保险公司需要考虑的问题。
　　此外，也有保险业人士指出，以房养老四地试点，仅一家保险公司参与，这主要因为以房养老产品设计复杂、风险分散机制不完善，对于保险公司而言属于微利经营，无法调动保险公司参与的积极性。
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新浪地方站上海“以房养老”可行性分析报告
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上海“以房养老”可行性分析报告
上海“以房养老”可行性分析报告( 16:13:00)&文/陈杰&上海是全国户籍人口老龄化最深的城市，老年人养老问题是上海经济和社会发展中最为重要的问题之一，也在长期内面临严峻的挑战。本文介绍了上海老龄化的概况和基本趋势，分析了户籍老年人居住情况，并结合当前政策热点问题，分析了上海户籍老人“以房养老”的可行性，尤其讨论了“反向住房按揭”的以房养老模式在上海的潜力、障碍和可行性。&早在1979年，上海户籍人口65岁及以上比例就超过7.2%，在全国率先进入老龄化社会。国际上一般认为60岁及以上人口超过10%或65岁及以上人口超过7%算进入老龄化社会。近年来上海户籍人口老龄化呈现加速趋势。&根据上海市老龄科学研究中心发布的《2012年上海市老年人口和老龄事业监测统计信息》， 2012年底上海市户籍人口中60岁及以上人口367.32万人，占户籍总人口的25.7%，是全国同期14.3%水平的1.8倍，比2010年提高了2.7个百分点，比2005年提高了6.1个百分点；上海2012年户籍65岁及以上人口245.27万人，占户籍总人口的17.2%，也是全国同期9.4%水平的1.8倍；上海2012年户籍70岁及以上人口169.13万人，占户籍总人口的11.9%。通过更细的数据分析，可以发现两个问题：第一、上海全部常住人口的老龄化程度并不高，基本与全国水平相当。如上海2010年全部2302万常住人口中60岁及以上人口为347万人，老龄化比例为15.07%，仅比上海2000年第五次人口普查时候的14.98%提高不到0.1个百分点，也与全国%的老龄化水平差别不大。这主要是过去十几年来靠着大量青年外来人口的涌入稀释了本地户籍人口的老龄化。第二、上海老年人基本都是本地老人。2010年上海外来常住人口中60岁以上人口仅23万，仅占该人群比例2.61%，只占上海全部60岁及以上常住人口的6.75%。为此，我们可以说，上海老年人养老问题主要是户籍老人的养老问题。&上海是经济发达地区，预期寿命较长，如2012年上海市户籍人口预期寿命为82.41岁，其中男性80.18岁，女性84.67岁。但上海户籍人口出生率长期较低，2005年以来徘徊在0.6%～0.8%之间，这些因素共同导致上海户籍人口的老龄化进一步加速。据上海民政局预测，上海户籍人口老龄化将在年间经历一个高速发展期，2015年上海户籍老年人口数量就将突破400万，平均每三个上海户籍人口中，就将有一名60岁以上老人，老龄化率超过30%；在年间达到老龄化发展的高峰。到2030年前后，预计上海60岁及以上老年人口将超过500万，户籍人口比例将超过40%。尤其严峻的现实是，从2013年起，上海市新增老年人口中，80%以上将为“80后”独生子女父母。&上海老年人空间居住分布特点根据资料，2012年末上海各区县户籍人口老龄化比重（60岁及以上）差异不是很大，中心城区总体相对较高，列前五位的依次是静安区、崇明县、虹口区、黄浦区和普陀区，比重分别为29.2%、28.5%、28.0%、27.5%和27.3%，郊区老龄化相对低一些，松江、青浦区和闵行区最低，分别为22.7%、24.1%和24.2%。需要特别注意的是，上海户籍老年人在居住空间上存在十分普遍的“人户分离”情况，这更给居家养老带来了严峻挑战。这方面以黄浦区为突出代表，根据第六次人口普查汇总数据分析，2010年户籍在黄浦区的60岁及以上人口应该有14.4万人口，但实际上常住在黄浦区的户籍65岁及以上老年人仅有7.63万，将近一半的老年人实际在别的区居住和养老。静安、卢湾、虹口、长宁、闸北等中心城区（除了普陀区）都有这方面的突出情况，中心9个城区累计有19.5万户籍老年人不在户口所在区实际居住。相反，浦东、宝山、嘉定、松江、青浦等周边城区则因为生活成本较低、空气质量较好等原因而吸引有大量中心城区户籍老人迁来居住，9个郊区县累计吸引15.4万非本地区户籍老人前来定居。这样，在上海，即使是户籍老年人，也存在大量异地（非户籍所在地）居住情形，这直接会导致养老相关的公共服务资源配置错位较严重的问题。上海城市化率高，2010年户籍老人中有87%是非农户口，只有13%是农业户口。88%居住在城镇，只有12%居住在农村。上海家庭规模小，2010年户籍老人33%是一代人居住，31%是二代人，35%三代人，1.8%四代同堂。而又有6.58%的户籍老人是一个人居住。另外，2012年末上海市“纯老家庭”老年人数为84.60万人，占全部老年人口的23%，其中80岁及以上“纯老家庭”老年人数21.49万人。而独居老年人23.35万人，占全部老年人口的6.35%，其中孤老人数为2.57万人。上海“纯老年家庭”和独居老人家庭比例高，更对家庭养老带来更多挑战。上海老人住房面积相差大根据第六次人口普查数据，2010年上海常住人口中60岁以上老人中本地户籍比例为93.25%，所以这里着重研究户籍老年人的住房情况。六普数据显示，上海2010年时候，以户籍老年人为户主的家庭84%拥有自己的住房，其中53%是自建或从市场购置的新房/二手商品住宅，31%是房改房或经适房/动迁房。老年人为户主的家庭平均住房总面积为80.3平方米（方差为56.6平方米），中位数面积为63平方米。自有住房的老年人住房面积明显高于租赁住房的老年人家庭，如前者住房的平均面积为87.7平方米（标准差为57.8平方米、中位数为69平方米），后者住房的平均面积仅为42.9平方米（标准差为27.8平方米、中位数为37平方米）。出于“以房养老”需要以有自有产权房源为前提，本文将主要考察自有住房户籍老人的住房情况。可以发现拥有自己房产的户籍老人，住房面积相差大，分布不均等，2010年这部分人群人均住房面积的基尼系数达到0.362。更具体一些，住房条件相对较差的80%老年人家庭合起来占有1.2亿平方米住房面积的60%，剩下40%的面积被条件最好的20%占用。而这些家庭的住房价值更加悬殊，虽然平均价值为134.8万元（标准差为124.2万元），中位数就只有100万元，而基尼系数则高达0.430。形象地来说，住房价值相对较差的80%老年人家庭合起来占有住房价值的52%，剩下48%的价值被住房价值最高的20%人群占有。另外，根据六普数据，上海自有住房的老年人住房总体质量较低，年代较久。比如56%的住房是1980年代之前，10%是年，20%是年，只有14%是2000年之后。&7种以房养老模式当前“以房养老”是公共政策研究热点，尤其9月13日国务院全文颁布《关于加快发展养老服务业的若干意见》提出“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”之后，“反向住房按揭”模式的“以房养老”再次成为社会各界关注焦点。“以房养老”本身含义很广，上海民政局曾经总结过7种以房养老模式：一是出售自有住房，入住养老机构，以房款补贴养老。二是将自有房屋出租，到养老机构以租金补贴来养老。三是售出较大住房，购买或租赁较小住房，用其差价养老。四是将自有住房出售，再与购房者签署长期租赁协议，仍然在原居房用购房款补贴养老。五是与赡养人签订遗赠赡养协议，用住房价值购买终身赡养服务。六是对子女承诺用现住房价值，采取家庭内部的以房养老形式。七是“反向住房按揭”——通过金融或房屋机构买断老年人自有住房产权，通过测算定期给予养老资金，老年人仍然可以在自己住房里终身居住。首先必须指出，“以房养老”，尤其是“反向按揭”模式的“以房养老”不可能适用大多数老年人，只可能是面向少数老年人的高端市场化选择，让少数老年人多了一个货币化实物资产以改善养老生活质量的选项而已。民政部最近也多次澄清，表示“以房养老”要基于个人自愿选择，是对公共养老的补充，不会也不可能代替公共养老。其实，政府肯定也不会指望用以房养老来取代基本养老保障制度。毕竟杯水车薪，远水不解近渴。即使美国这样发达的金融体系下，反向住房按揭从1987年美国政府力推后发展了20多年，选择“反向住房按揭”也就50多万户，2011年即使在符合苛刻标准的老年人群体中也不过2.1%。但从笔者研究视角来看，住房反向抵押，首先是一项房地产政策创新，其次是一项金融政策创新，第三是刺激经济增长政策创新，最后才是养老政策创新。从具体承办部门来看，应该是由住建部来牵头，银监会、保监会来共同设计制定住房反向按揭产品及其违约保险的规章制度，并树立相关的监管体系。民政部在这个方面应该是参与和配合角色，而不是主角。综合起来，笔者判断，对于住房反向抵押，政府会下相当决心去推动。因为对实现房地产市场可持续发展、对扩大内需、对金融创新改革和推力经济增长都有相当大的战略意义。而增加老年人的养老资金来源、增加市场化养老选项，其实只是附带的副产品作用。上海户籍老年人住房存量资产价值规模约2.5万亿这里结合当前政策讨论焦点，重点讨论在上海实施“反向住房按揭”模式的“以房养老”的可能性和潜力。利用六普数据可以推算出，2010年上海户籍老年人房主占有住房存量总面积至少为1.4亿平方米，约为上海亿平方米住房总存量面积的23%多，总市场价值约为2万亿元，占上海住房总价值的18%，占私有化可流通住房市值的23%。而从2010到今天又过去近3年，上海房产单价平均升值20%，有房老年人家庭比重又有增加，这样上海户籍老年人住房存量资产价值规模约在2.5万亿元左右。如果有1%的老年家庭志愿又符合条件可以实施“住房反向抵押”，就会刺激至少250亿的贷款规模。上海目前自有房产的老年人家庭户均住房资产价值约在150万元。另外，上海老年人为户主的家庭80%依靠养老金为主要收入来源，仅有6%依靠劳动收入为主要收入来源，3.8%依靠家庭成员赡养为主，而依靠财产性收入为主的基本为零。这部分群体有增加养老资金来源的迫切需要。而2012年纯老年家庭占上海老年人家庭比例为23%左右，独居比例6.35%。由于这两类人群不涉及子女同住问题，也没有子女在一起照顾，购买养老服务的需要更加强烈，对住房反向按揭的兴趣会更大一些。而这两类老人家庭已经具有较大的规模，前者达到84万人之多，后者也有23万。&反向住房按揭案例：反向按揭有很多品种，这里只介绍和讨论一个最简单的品种，抵押房产后获房产价值六成的贷款额度，贷款机构每月定额付款，20年后抵押人将房产转给放款人，放款人出售房产以一次性清偿债务，剩余部分转给抵押人或其继承人。其间抵押人可以随时提前还款，如果过世则立刻将房产拍卖以结清债务。存在一种反向按揭品种，老人只要活着就可以一直收款，但一旦过世则立即终止，进行贷款债务清偿。具体到个体家庭，如果今天一位老年人的房屋价值均价为150万元，可以申请反向按揭贷款比例为60%（90万元），按照6.86%的基准利率和20年期贷款期限，那么未来20年每月通过反向按揭可以得到6902元的可养老收入。如果老人健康生存，20年持续领受这笔养老金，这笔现金流在20年后将变成353万元的债务，需要一次性还清。但假设房屋以每年5%的速度增值，20年135万元的房产总资产将价值398万元。这样老人20年后出售房产一次性还清贷款，仍然预计有价值44.6万元现金，相当于房产净值率（净资产/总资产）还有11%，资不抵债风险较小，抵押较为安全。如果以房价增长率5%为贴现率，这笔净资产折现到今天也有现值(PV)16.5万元。结论：总体而言，在合理的假定条件下，反向按揭贷款之后，这位老人将几乎损失掉全部房屋资产价值，剩余净资产不多。但好处是把这些“死”的资产套现成流动现金，在未来20年之内进行平滑消费。虽然按照贷款年利率6.86%的贴现率来看20年期间领受的养老金折现价值只有90万元，但如果从消费者角度，按照3%年通胀率来贴现，那么这笔现金流的折现总价值可以达到124万元，20年后6902元的月现金收入可以应对相当于今天每月3790元的消费水平，应可以保障基本的生活水准。再加上参加社会统筹个人账户中的基本养老金，老年人的生活质量会得到较好保证。同时不依赖子女养老，生活上有独立性和主动性。当然，这里很关键的参数变量是贷款利率与房价增长率之间的对比关系。比如，如果房价年化增长率下降一个百分点（从5%降到4%）而贷款利率不变，那么20年后房产总价值才329万元，都还不如债务价值353万元高。实际上，从第18年起被抵押住房就已经成为负资产。这提示我们，一旦楼市突然暴跌，将让从事反向按揭的银行等金融机构面临巨大的系统性金融风险。为此，世界各国的反向按揭业务必须要有保险公司的介入来防范这种不确定性。但不管怎么操作，如果预期房价将进入长期低迷通道，反向按揭将很难得到银行保险等金融机构支持。然而，从另外一方面，如果提供资产证券化等手段降低金融机构融资成本，贷款利率下降，银行贷款利率打个8.5折，从6.86%下降到5.83%，下调1个百分点，20年后贷款债务价值288万元，那么即使房价年化增长率为4%，20年后还清全部贷款之后仍然有一笔可观的净资产。&反向按揭与其他以房养老方式比较将住房进行反向按揭套现与两个主要其他选项进行比较：1.当下就将住房卖掉，然后将钱存入银行吃定息。这样做的好处是20年之后仍然有收入，但如果当下已经年纪较大，20年后的收入就意义不大。模拟测算一下，即使不考虑交易税费或“满五唯一”可免除税费（营业所得税/所得税），全额150万元存1年定期3.25%的利率，每年只有4.87万元，每个月4063元。随着通胀而贬值（仍按3%的年化通胀率），20年之后每个月定息收入只相当于现在的2231元，整个20年期间所获得的定息收入总折现价值为73.3万元，比反向按揭所获总收入低接近20%。当然，更加合理的假设是老年人会在过世之前把全部售房所得消费完（不考虑税负，净得150万），这样剩余(预期20年)寿命内消费折现值会高于反向按揭所得款项。但问题是，如果只有一套住房，那么出售了住房，老年人就无住处，连租房都很难租到；其次，老年人寿命不确定性会影响老人对消费水平的安排；第三，一次性出售住房转为现金之后，就没有自有财产可抵御大病等意外事件风险，也对通胀缺乏对抗。2.不出售房产，靠租金养活自己。上海目前住房租金收益率平均只有2%，从当期看还不如售房后存定期利息收入，其好处是租金可能随着经济发展和通胀而不断升高。但这还是需要前提有多余的住房，对大多数老人而言不具有可行性；其次，老年人住房多为年代较久的老房子（66%是1990年之前的老房子），居住功能较差，租金收益不高，增长潜力不大；最后，也没有充分利用存量资源。小结：与无论出售还是出租自有住房比起来，反向住房抵押最大优势是货币化住房资产之后，仍然保留使用权和部分资产权，所蕴含的租房权现金价值大，社会保障意义强。&上海有条件在全国率先探索多种模式“以房养老”养老问题是我国未来经济和社会发展中所面对的最重要问题之一，也是最严峻的挑战。除了通过社会统筹保险来解决基本养老保障责任，对于其他类型养老，应该有开放心态，应该鼓励政策创新，丰富多元化途径，增加老年人养老选项。即使只能改善一小部分老人的养老问题，也是很大的贡献。与出售或出租等其他形式的“以房养老”比起来，反向住房按揭最大优势在于：一、不用出售或出租自己现有住房就可以货币化资产，可居住到老，免除老年人搬迁之苦和无房可有、可租之忧；二、不用出售住房全部资产，只需要货币化住房部分资产，未抵押的住房资产部分仍然可以用来抵御大病或其他意外；三、减少老年人消费水平受寿命不确定性的影响。为此反向住房按揭在美国、日本、加拿大、意大利、澳大利亚、韩国、新加坡等诸多国家都有开展，虽然还有不少争议，规模都还不算很大，但已经取得一定成效，具有一定的生命力。国际学术界理论和经验研究大多数都支持，通过货币化实物资产，可以显著降低老年人贫困率(Nakajima & Telyukova 2013; Moscarola et al. 2013)。如有不少文献提到，反向按揭使美国老年人贫困率下降了4%。还有研究发现，美国退休老人通过参与住房反向抵押贷款，至少可以提高生活水平20%（Mayer & Simons，1994）。当然，老年人经济条件相对脆弱，涉及老年人养老的实验项目在推广之前需要大量细致研究，不宜贸然推进。美国反向按揭，也是住房和城市发展署（HUD）1987年起对HECM做实验性运行11年后，积累了大量正反面经验，才在1998年正式运营。直到今天还在不断研究机制调整和完善。上海老龄化程度高，老龄化持续时间长，养老压力十分巨大，同时上海老人住房自有率非常高，达80%。同时上海住房资产价值高，老年人家庭户均住房资产价值达到150万元，房价预期稳定。上海更有条件在全国来率先探索多种模式，包括反向按揭模式在内的“以房养老”。&对于上海发展“以房养老”的具体建议如下：先从鼓励租房模式的以房养老做起，盘活住房存量，缓解住房市场供需压力，并以此带动规范租赁市场。可以鼓励“先售后租”——出售同时与购房人签订长期租赁合同。特别还可以鼓励发展老年人将房产交给政府或公共住房公司代租，作为保障房供应来源。鼓励老年人在住房上“以大换小”，以差价养老。对这类房产交易减免交易税和转让所得税。从特殊老年人群到一般老年人群，逐步放开试点“反向按揭”。先面向无子女老人、独居老人等障碍少、需求大的人群进行尝试，吸收经验。简化“反向按揭”模式，品种单一化。先期只放开固定年限定期放款的反向按揭，再尝试终生定期付款的按揭，不鼓励一次性发放全额的按揭。放开自住限制。美国一般要求反向按揭的住房必须是老年人的主要住房，老年人必须实际住在该房。而中国老年人持有的住房虽然价值很高，但往往不一定适合居住，这方面不一定要严格限制。持有多套住房老人可以拿出其中一套进行反向抵押，且不一定要实际居住在其中，可以出租。共有产权式的保障房，可以先行试点“反向按揭”的“以房养老”。共有产权的保障房本身就存在居住权利不可被子女亲属继承的难题，正好通过这个渠道化解。居住在共有产权保障房的老年人可以将自己份额的住房资产进行反向抵押，实现固定期限或终生放款模式，鼓励将个人所有资产份额在过世前用于养老而消费完。上海社科院戴晓波教授就曾对此有提议。开放市场，让国有银行与民营银行同时进入，加强充分竞争。严格监管，提高信息透明度，公平妥善保护抵押人利益。发起统一的专业按揭保险公司，为借贷双方提供保险。保险公司应该以市场化运作为基础，靠保费募集的资金池应对风险，政府只提供部分最初股本、税收优惠和背后支持。对抵押款所得实行税收豁免。参照美国、加拿大、澳大利亚等国外经验，将对提供反向按揭所得的养老资金看做债务而不计为收入，实行所得税豁免，也不计入其他社会保障时候所计算的家庭收入，不影响抵押人申请其他社保。对抵押房产采取税收优惠。反向按揭住房在抵押期间不视为个人资产，免除房产税，出售豁免交易税等优惠鼓励措施。（作者陈杰系上海财经大学不动产研究所副所长、上海财经大学公共经济与管理学院投资系教授，本文为房地产上海圆桌论坛“以房养老”专题研讨会主题报告部分内容。）&引用：陈杰.&上海“以房养老”可行性分析[N]东方早报日A30-31版证券·聚焦以房养老
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