是债抵租金形式，现在法院拍卖了，在人民法院资产诉讼网写明注意特别事项即对卖受人不有约束力？--在线法律咨询|律师365(64365.com)
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是债抵租金形式，现在法院拍卖了，在人民法院资产诉讼网写明注意特别事项即对卖受人不有约束力？
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地区：湖南 长沙|解答问题：2665条
，如对方强行，可以要求对方赔偿损失，在协商不成时，可向当地法院起诉。
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我与市里某公司有商铺租赁合同纠纷，合同大意是：我2013年4月间与对方签合同入住该商铺，当时交了二十万元说是买断十年的使用权费，这十年商铺一直归我使用不涨价，三年后我可以将该铺转租别人，合同还约定我每年要给公司支付租金四万五干六百元，当时我交了二十万和第一年租金入住营业，可是签合同时对方将当初说的使用权费在合同上表述为：装修费，且写明此费用任何情况下不退还或部分退还我方，由于当钱早以给了公司我对此也就没提出异议，可是入住商场以后一直生意不好，客流非常少三，五天不开张是经常现象，据此公司也认识到大家生意却实不好，在二O一四年该收租金时给我们公示了一份减租金的通告(我有公告原件)大意是交一年租金免一年租金，交半年租金免半年租金，据此有一部分人交了一年或半年租金，一部分人认为商场做不起来就主动抛弃商铺不要了，而我们这一部分人认为这个减租程度不够，像这样交租金我们还是支付不起，但又不愿抛弃就想先不交租金熬一熬在说，这样一直到去年九月十八日公司在市晚报上登广告与我等十几户宣布解除合同，稍后把我诉至软州仲裁委员会，后裁定我应该支付给对方日至日间的租金及违约金合计88203元。我的问题是对方收我二十万元是使用十年的费用而我实际只用两年多，剩下使用权费就这样被公司侵吞，即使按刚开始合同约定我该支付租金费用，我也该还有十余万元，我这剩下的装修费还能要回来吗？公司出租商铺我们出他们对商场的改装费这有法律依据吗？民事诉讼法第五章，申请撤销裁决第五十八条：当事人提出证据证明有下列情形之一的可以向仲裁委所在地中级法院申请撒销裁决：其中有第二条是这样说：裁决的事项不属于仲裁协议的范围或者仲裁委员会无权仲裁的。人民法院经组成合议庭审查核实裁决有前款规定情形之一的，应当裁定撤销。人民法院认定该裁决违背社会公共利益的应当裁定撤销。请问据此我若申请法院撤销仲裁决定，法院有支持我的法理吗？最后一个问题如果任由法院执行：我现在没有支付能力，我和我爱人名下的银行卡包括社保卡，社保局还能正常每月从我们卡上划转保费吗？我的其它银行卡上没有钱，我名下有我们的住房一套，我爱人名下有我岳父赠与的老人正居住的住房一套，这些法院会怎么处置？谢谢您，请您给我解答。
1.20万元如果被仲裁定性为装修费，是不好再要回来了。2.你们协议约定的“公司出租摊位，你们出装修费”是不违法，但没有用够20年，能否让对方退后剩余的装修费，需要看看仲裁的结果。3.仲裁委如果存在，又有仲裁协议，申请撤销概率极低。即使撤销要去钦州，难上加难。4.执行的问题，明天我电话和你沟通。
王某从2010年到2015年期间向我借钱未写借条，2015年8月才出据了借条写明了借钱时间是2010年到2015年写明了＂钱均已收到＂。到现在还没还钱，他承诺是过几个月一房子卖掉一次性还一半，剩下一半只每月2千元那要几十年，后面的方案我肯定不答应，请问我这情况的诉讼时效是怎样的？如果诉讼，判决后他不主动还，那什么时候可以要求法院执行？执行的话法院会主动调查他的银行信息并查封吗
您好,对您在智飞平台的回复如下1:普通的是二年，自知道或应当知道权力被侵害之日起算,(也就是你们约定的还款日期),但只要您向对方要求还款一次,诉讼时效就会从新计算一次,但最长不会超过20年。2:因为你们没有约定具体的还款日期,那么你可以随时要求对方还款,但需要给对方留有相应的准备时间。3:对方说卖房还一半借款你是同意的,但说剩余一半按月支付您不同意,对于剩余的一半您可以通过协商或者起诉的方式要求他尽快返还,诉讼时效还是按第一条的方式计算。4:如判决后,对方不主动履行判决,您申请,需义务人在生效法律文书确定的期限内未履行,您才可以申请。5:您申请强制执行,需要提供线索,法院在必要情况下会冻结义务人的银行账户。如果您还有什么不理解可以电话咨询。祝您生活愉快！
你好，就你说的情况是不会存在的，最起码要有双方当事人的信息，否则如何给你传票？
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本帖最后由 suyingwen 于
11:43 编辑
& && && &从1月22日交了全款到3月23日缴税到4月3日今天房产证到手，期间横跨了一个春节假期，算起来大概是2个月搞定了司法拍卖房产，全过程基本全程都是老公一个人在跑在处理，流水记一下，当个留念，也供大家参考参考。
& && & 话说知道万能的某宝有司法拍卖房是很久的事情了，（现在貌似某东也在上线司法拍卖了）在某宝上拍卖，其实很是方便 ，流程也非常简单， 比起传统的拍卖 ，竞投人员付出的各种成本基本为零，参与简单，甚至可以在拍卖结束前几分钟才参与都可以， 但一直没有关注 只是会偶然去看一眼， 从来也没想过参与 。一月中旬某天， 老公突然和我说 无聊到网上去逛，看中了两套 叫我看看。当时全部家当口袋有70来万吧 ，就去看看房子的介绍， 非常典型的教科书例子。 说说情况， 一套是方圆地产的 43平 开价103万， 算是次新房， 位置大概是石基边界， 如果开车上班 ，去广州方向的话算是方便， 但如果不是的话， 算是各种不方便，市场价大概3万左右吧 月租大概2000左右 ，带钥匙交吉 ，其实算便宜， 但如果是投资的话， 没多少套利空间 ，所以放弃了，但也有继续留意，房子第一次流拍了， 二次拍卖好像是90几万成交了，（别以为房子二拍的时候肯定便宜，虽然起拍价基本都比一拍的时候来个8折，但起拍价低了意味有兴趣参与的人会多起来，所以最后不一定二拍就一定低，有兴趣的房子，在考虑何时参与的时候，，要慎重一点）&&，交吉的房子 基本都会贵一点，因为没有什么后续情况要跟进，不会出现掏了钱收不了房子的尴尬情况。
& && &&&重点是另外一套 63平 65万（评估价钱是2016年做的，所以到18年拍卖的时候，因为已经过了两年，所以存在了一个房子折价的因素，低于市场价一半有多了，所以大家考虑房子的时候，一定要看看是什么时候做的评估，如果是很近期的，那么也不会存在太多的套利空间） 没钥匙不交吉（没有钥匙不交吉一般会便宜一些，但是不交吉也会存在很多不确定因素，要具体的房子情况具体分析） 市场价大概2.2-2.3万左右吧，房子大概130-140w左右， 位于桥南 ，旁边就是南郊公园 ，和大型购物广场 ，生活算是便利，是区规划的这个街区是是住宅区， 月租大概2500左右 ，而且很容易租出去（这个，在看完了房子介绍之后就去了附近的中介打听回来的情况，算是比较准确）&&还算是个学位房， 只要是番禺户口 ，不需要人户一致就能入读小区学校， 适合我家情况（我们家户口在村里面，大家都懂的） 像一个中介朋友说的 ，买房子第一个要考虑的是是不是容易出手 ，这个房子就暂时符合这个情况 。
& && & 看中了房子 就开始看网页的说明了 ，拍卖原因是欠银行贷款 ，找不到房主了， 银行申请拍卖的 。于是老公开始去做功课了。 虽然没钥匙 ，法院组织看样也只能在门口看看房子外面 ，所以就自己前往去看 ，主要是去看看门口有没有什么沷油漆之类的情况， 然后去管理处问问欠款 ，欠了大概一万的管理费 ，大概30个月 其中欠水费20几元，&&然后去供电局查电费 ，大概欠了100多元 ，已经大概30个月没用电， 供电局已经停电很久了&&（管理费和电费查起来说简单也简单，说复杂也复杂，这个要看具体的情况，这个房子而言，因为在房子门口就看到很多催缴单&&都快上万了，所以管理处本来就很想收回管理费，当时直接去管理处问 管理处直接告诉了欠款的构成，至于电费，自己想办法就是了 知道怎么做，也不算复杂的）。这里解析一下查这些的原因&&， 房子过户使用发生的费用都要买家承担 ，所以查欠款是要了解这个作为购房成本的一部分来考虑，更重要的一点是， 因为不交吉 ，所以要看是否还有人住里面 ，有人的话就麻烦很多 ，如果是原业主唯一物业，就更加难处理，30个月没用过水电 那么肯定没人住在里面了。
& && &&&房子的情况还算可以，于是决定下手， 然后又是做功课了， 要找司法担保公司 ，其实某宝很懂做生意，直接提供了司法贷款业务的联系方式，只要简单的填写资料，基本两天之内就会有初步结果，知道能贷款的成数和额度，（我的是能贷款5成，每个月1%的收费知道出证为止），而法院带看样的人介绍了某公司， 费用是贷款额度的2.5% ，像我这种 ，准备最多借30万左右 ，7500费用 ，个人感觉不算贵 （2.5%是全包，有人全程陪着去跑所有手续，因为担保公司对自己的钱看的紧，所以什么时候都会派人陪着做所有事情，现在中介费都1.5%，按揭另外算，加起来和担保公司的收费都没有什么区别了），某公司也算是服务周到 ，无论是否使用他们公司服务 ，也会教人拍卖技巧， 也陪同了我一起参与拍卖 ，实时指导 ，与担保公司接触， 可以提前一点准备贷款资料交给他们 ，让银行预审核 ，从而知道是否能贷， 和能贷多少 ，这个对于要贷款购买房子的人非常重要 ，给自己多留一条路，怎么说都不会是坏事，不然拍下在半个月内交不了款的话， 对自身来说 ，不仅损失保证金 ，随时还要负法律责任。反正准备下手之前，一定要做这个准备，不然拍到，才知道贷款会出问题的话，麻烦事会有一堆一堆
& && &&&从说买房子到拍卖当天 大概不到一周的时间 基本都是老公在跑着到处做功课 ，在拍卖结束前30分钟&&，才是真正的拍卖操作时间。 在担保公司的指导下， 经过20几次出价， 终于对94万拿下， 比自己设定的目标成交价100w低 ，虽然担保公司指导人员是叫3万 ，5万的加上去， 相对于5千一次加价高很多， 选择了相信有经验的人， 就应该用人不疑， 前几次就算我们3w 5w的加价上去都一直有人继续加5k的来应价 直到叫到94才停了 出完94万之后等是否有人应价的3分钟简直是度日如年 ，高度紧张兴奋。结束后就到筹钱环节， 一手准备是担保 ，但留了条后路给自己， 就是问了一下好友 ，最后算上税费缺口就剩下10万左右， 本来打算找担保公司做 ，但因为金额太低， 公司要5千以上手续费才接 单，所以就没用担保公司了。&&后来就咬牙向父母借够房款去交了 ， 交齐 ，然后打电话过去法院财务， 因为我是通过某宝订单通过某付宝交费的。 通过某付宝， 我能直接知道是否成功， 也不会说打错款， 而且某宝网页介绍也说明了可以某宝支付， 也可以直接转账到法院账号上。 钱打过去， 财务却说他们没开通某宝支付 ，还问是不是给骗了， 还说我们怎么不信法院， 不直接打钱过来， 最后说漏嘴 ，说通过某宝的要再过几天才能确定是否到账 ，之后通过某宝客服咨询到其实付款后2小时内钱已经成功通过某宝转到法院账上了&&。又过几天打过去 ，终于确认已收到钱 ，给了法官座机让联系那边&&。那个座机 ，我和老公估计打过去不下50次， 不是没人听就是直接挂电话， 唯一成功的一次 ，就说要走流程， 叫等电话就好， 也没说大概多长时间，那么只能等了。 等到3月上旬 终于来电话 叫去法院拿资料 其实就是一张确认成交书和一张裁判书。 到此 ，法院已处理完法院要做多所有事情 ，剩下的就要自己凭着两张纸去交税， 和房管局过户了。
& && &&&拿着判决书和成交确认书，去房管局咨询，说什么还需要到房管局主管解封的地方拿协助执行通知书，然后拿到后，又说通知书欠了“解除抵押登记”几个字，于是再找法院开具。法院的电话，估计运气好的话&&半天能打通一次，运气不好，一天都通不了一次，艰难的打通电话，书记员还算客气，说广州其他地方都不用那样写的，这个是法院通用范本，但是还是配合的开了，然后是等待通知书送到房管局，然后再去房管局开具，然后拿齐资料到房管局，这个时候，审核的人员估计是个领导，说 其实后面的一张通知书是没有用的，说我是白跑了，唉 房管局的大爷们真心不好服侍，资料齐了，然后是预报税，地税的人也没有什么好态度，直接给张纸 ，没有没有指导说司法拍卖的要怎么填写，怎么预约，于是预报税不通过给退回来，然后在跑过去咨询的时候才教了填写的方法，跑了两次 终于通过了，由于找不到原房主的资料，本人也不是第一套房子了，，所以买方3%契税，因为房子查册了，知道是证过5年，（其实查册哪里都能查出来房主只有一套房子，但是因为要减免的话，要出具房主是否已婚，已婚的话要提供配偶的房产情况，的确需要的话，估计可以通过法院那边帮忙开各种证明，但是估计会搞到很麻烦，法院也不一定理睬，证过5年唯一这个是没有办法了），本来以为证过5年，就算不唯一，也就只不过多加1%的个人所得税，但是，缴税的时候说，拍卖房产是要3%的税，有异议的话就要去申请复核，唉，只能乖乖的把税交了，有时间复核，我还不如快点搞定，多房租几个月来补偿一下损失好了，3月23日去把税交了 一张通知下来，4月3日有证拿，如果没有什么特殊情况，一般不会有电话，就不会有问题。到了4月3日，早早去把证拿回来。在缴税当天，我们就和物业打了招呼，出示了手上所有的资料，然后自己找了开锁师傅去开锁换锁心，然后对房子搞清洁和翻新，（其实担保公司是教我们，拿到判决书就可以收楼行动的了）4月3日拿到证，补缴管理费后基本就可以放租了。
& && &&&算下来 94w的房子 5.6w的税 1w左右的欠费，房子101w左右拿下，也是市场价的7折左右拿下，算是不错了，以上就是这次司法拍卖房子交易的全过程，写得都比较详细了，算是留念，也算是给大家参考。
感谢麻油的分享！佩服麻油的勇气和运气！恭.
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本帖最后由 suyingwen 于
11:43 编辑 & && && &从1月22日交了全 ...
关注，点赞，最担心手尾，没人来闹吗？运气真好！来自[]
精华0&帖子24&经验值4020 &注册时间&妈币1677 &
帖子24&经验值4020 &注册时间&
本帖最后由 suyingwen 于
11:43 编辑 & && && &从1月22日交了全 ...
黑社会大佬？来自[]
精华0&帖子0&经验值70 &注册时间&妈币0 &
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只能说你胆子大，运气好来自[]
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帖子424&经验值2122 &注册时间&BB生日
交吉了吗请问
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帖子3&经验值167 &注册时间&BB生日
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精华0&帖子287&经验值1278 &注册时间&妈币2154 &
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楼主买的是新世纪花园吗？
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很详细，长眼界了，顶楼主，是华景新城吗？
精华2&帖子648&经验值4172 &注册时间&妈币6291 &
帖子648&经验值4172 &注册时间&
本帖最后由 suyingwen 于
18:11 编辑
先说明一下&&付出和收益是成比例的 上面几位说什么运气好的，怕有手尾跟的，大可以去买正规商品房，但是就算是二手商品房 也有出事的风险&&难道就不买？&&就算买一手 也会有烂尾的风险。
既然是打折的房子 ，负担多一点风险是正常的，，如果是没有任何风险的话，也排队都轮不到我们小市民去买，100w去买140w的房子&&告诉你没有任何风险，，用脑子想想都知道有问题啦，，但是 估计那几个朋友也没有看完全遍文字，，只是看到司法拍卖就想到麻烦这两个字而已，拍卖之前，，跑了一堆地方，各种想办法去查房子情况，这个是无用功？？当然 只能是减低风险 不能说是完全没有风险，但是连续30个月个没有用电用水的房子，老实说句 ，就算是追债的 快3年的时间了还在原地找人，的确是脑残了。
不交吉的房子才会有套利空间，交吉的房子，买了自己住也是有给追责红油的风险（反正我看到，某拍卖房子的图片是满眼红油的 一拍没有卖掉 二拍的价钱比一拍的价钱还要高的价钱成交，而且是交吉的，大家就不觉得这些有问题？？），所以拍卖的房子&&基本都是出租，等够时间就卖掉，反正我是从来没有想过自己住的，每个房子的情况都不一样，如果只想买 没有去做功课，出事机会会高很多。当然，司法拍卖房子本身风险就比正常房子高，所以这个只能看个人的选择，，能接受风险程度高低来决定。如果按照楼上某些人的说法，，那么法院也不需要拿房子出来卖了，，因为没有人买，但是现实是这样吗？？大家自己想想，没有卖不出的房子，，只有卖不出的价钱，
精华2&帖子648&经验值4172 &注册时间&妈币6291 &
帖子648&经验值4172 &注册时间&
本帖最后由 suyingwen 于
18:13 编辑
如果是法院找到业主之类的，，会在情况栏标示是否有租约，租约时限之类，有的我还看到20年租约的，对于这些，够清晰的就自己考虑罗，自己是否有能力请租客走，，其实也可以事前谈判，，条件摆明 买不买都很简单
如果是找不到人，，突然有租约的这种，，本来法院就会有公示时间，让优先购买人确定自己的权利，，过了时间就当没有优先购买人，而且你是一直在走流程的，房产证都到手了，才出现这个的话，，他找谁签让他找谁，，大不了房子不用，，断水断电，，放够时间就卖掉罗，不会影响买卖
精华2&帖子648&经验值4172 &注册时间&妈币6291 &
帖子648&经验值4172 &注册时间&
桥南就那么3个小区可以在番禺户口 人户不一致的情况下入读小区小学，分别是新世纪，朗涛居和喜盈雅景，你说的是错的 你楼上说的也是错的
精华2&帖子648&经验值4172 &注册时间&妈币6291 &
帖子648&经验值4172 &注册时间&
如果是hei/社会大佬&&绝对不买这些房子，，肯定买情况更加复杂，，风险更高的，，因为那些才会有更加大的套利空间，，反正都有手段对冲风险，但是才50%左右的利润&&还要等两年才能兑现利润的话，，有多少大佬肯这样做，，人家要的是快钱，
本人星斗小市民一个，，，买个房子只为读书，，如果顺带能赚点小钱就更加高兴而已，，
只是不明白，为何大家多不交吉的拍卖房子的印象都那么差&&而不是去了解查看一下实际情况&&
精华0&帖子462&经验值4117 &注册时间&妈币4556 &
帖子462&经验值4117 &注册时间&
就是说最后按成交价交3%的税给政府即可？补交物业管理费和水电另计。来自[]
精华1&帖子834&经验值6503 &注册时间&妈币4980 &
帖子834&经验值6503 &注册时间&BB生日
学到东西了。谢谢LZ来自[]
精华0&帖子0&经验值573 &注册时间&妈币0 &
帖子0&经验值573 &注册时间&
楼主，司法拍卖不能住房公积金贷款吗？来自[]
精华0&帖子462&经验值4117 &注册时间&妈币4556 &
帖子462&经验值4117 &注册时间&
算下来 94w的房子 5.6w的税，证过五年不确认是否唯一，这税点怎么个算法啊？楼主最后没贷款？来自[]
精华0&帖子462&经验值4117 &注册时间&妈币4556 &
帖子462&经验值4117 &注册时间&
还公积金贷款，司法拍卖最重要的要求就是限期一次性付款，从拍下到付清不足一个月的时间，做商贷都赶不及。来自[]
精华0&帖子140&经验值886 &注册时间&妈币1436 &
帖子140&经验值886 &注册时间&
学习了多谢分享
精华0&帖子123&经验值645 &注册时间&妈币967 &
帖子123&经验值645 &注册时间&
就冲着这么多的码字，必须好评。最近也在关注类似的房产，楼主好样的。
精华0&帖子15&经验值75 &注册时间&妈币82 &
帖子15&经验值75 &注册时间&
分享顺带纪念一下 前后两个月搞定的司法拍卖房过程
楼主，这房子里的东西你怎么处理的，是空的吗？如果不是要不要帮前业主存起来以防他再反咬一口啊来自[]
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　　什么是“法拍房”？　　司法拍卖房，简称【法拍房】。　　在房价普遍高企，限购日渐蔓延的市场环境下,某宝上的法拍房突然就火了起来，但是“捡漏有风险，下手需谨慎”，这一块以往常常是专业人士才会触碰的领域，对普通购房者来说到底有哪些“道道坎坎”需要一一越过？　　今天头条君就针对淘宝法拍房来做个彻底解答。　　文章有点长，主要包括以下内容：　　①法拍房的具体拍卖流程和买入后的手续　　②拍卖过程中有哪些雷点？如何避雷？　　③常见Q&A　　④上海的法拍房真这么便宜？　　注：本文在公号“关爱买房公会”(guanaimaifang)的2篇原创稿基础上，针对地域和更多细节问题进行增补，其中转载部分已获得授权，特此感谢！增补内容来自法院咨询、银行咨询和淘宝。　　第　　1　　趴　　-拍卖流程&具体手续-　　▲公示：法院在网上放出法拍房相关信息，包括地址、权属、居住情况等。　　TIP：请务必认真、仔细地阅读“竞买公告”和“竞买须知”。　　▲看样：提前申请，并在约定时间由工作人员统一带领前往拍卖房源看样。　　TIP：一般公告中会提示看样申请时间，和联系方式。　　▲报名：缴纳保证金，通常为拍卖底价的10-20%，交了钱的人才能参与竞拍。　　TIP：拍卖结束之前都可以提交保证金，但避免错过，尽量还是提前1-2天为宜。　　▲竞拍：开拍后24小时，报名者在淘宝平台公开竞拍，价高者得拿下房源。　　TIP：一般拍卖会有一个5分钟的延时周期，即拍卖10点结束，但有人9:56出价，则拍卖延长至10：01分结束，5分钟内的每次出价都会触发延时，直至无人出价为止。　　▲交钱：拍下后保证金转为房款，余款在规定时间内付清。　　TIP：①一般余款结清时间为200万内10天，200-1000万为20天，1000万以上为30天，拍卖结束当天开始计算，特殊情况按要求时间结清。　　②拍前应注意公告是否可贷款，及相应首付和贷款部分的到账时间。　　③逾期未付款项，根据情节轻重可能依法受到罚款、拘留等处罚，同时没收保证金，甚至可能被责令补交其他损失费。　　▲解封：从淘宝拿到法院联系方式，获得拍卖成交确认书相关文件，解封房产。　　TIP：拍卖成功后应办理的手续未及时办理的，买受人应支付由此产生的费用，并承担本标的物可能发生的一切风险和后果。　　▲解押：跑房管局，档案局等部门，解押房产，出具房源是否满五唯一等证明。　　▲过户：完成过户手续，登报公示，缴纳各种税费等，正式拿到房产证后收房。　　TIP：拍卖人不承担过户涉及的一切费用、和标的物涉及的其他欠费等。此外，涉及违法、违章部分也由买受人自行承担处理。　　入手手续　　（以下内容主要针对成功拍得标的物，付清款项并与有关法院签署《拍卖成交确认书》之后）　　①拿到法院材料之后，首先要求法院解封房产。　　②确认解封之后，立刻去房管局解除抵押（如果房子是银行要求查封，往往房产是抵押在银行手上），解除抵押之后，房产就彻底清白了（无查封，无抵押）。　　③洗白的同时，可以拿着法院的材料，直接要求房管局出具房子是否满五唯一的相关证明。　　④拿到双方的房产信息之后，加上法院的材料和房产清白证明（房产无查封，无抵押状态的证明），可以单方面提出过户申请，申请提出后，需要登报公示若干天。（登报由房管局操作，等就可以了）　　⑤登报环节结束之后，房管局会通知你过去交契税，以及土地所有权变更等手续，办理完成之后，就是X个工作日后领不动产证。　　第　　2　　趴　　-雷点&避雷-　　限购问题　　很多人考虑法拍房的重要原因之一是因为听说它不限购，但是，并不是所有法拍房都不限购！　　解决办法　　务必看清“竞拍公告”内容，或提前咨询标的是否限购。　　目前上海本地户口以家庭为单位限购2套住房，非本地户口满足社保缴纳条件和已婚者，以家庭为单位限购1套住房。　　押金问题　　报名参加竞拍交的押金可不是笔小数目，要去到总房款的10-20%，所以必须慎重！如果拍到手不想要，不好意思，押金不能退。（如果没拍到，押金会在24小时退回支付账号）正常情况下，大家都不会这么闹着玩，但除非遇到：　　▲拍到后才发现自己没购房名额，没办法交易，这属于竞拍者自己的问题，押金不能退。　　▲千万别想着报名围观，到时候不出价就行。只有你1个人报名的话，直接底价成交。　　解决办法　　查清自己的户口社保，确保还有购房名额。考虑清楚房源的优缺点，100%确定才报名。　　房贷问题　　拍下房子后，要在10天内付清余款，那是不是只能一次性付款？　　NO！　　法拍房虽然不支持公积金贷款，但可以做“拍卖贷”。不过，由于时间有限，申请房贷的手续，必须在考虑参加竞拍之前就着手操办。如果因为贷款没有及时拿到，短时间内又凑不齐全款，超过规定时限，不仅买不成房，还亏了押金。　　这里具体介绍“拍卖贷”的具体操作。　　首先，上海的拍卖贷主要由2家银行办理：中国银行上海市黄浦支行、上海浦东发展银行金桥支行，贷款利率主要为首套基准利率（中行看资信或许有9.5折），二套上浮10%。因为主要针对法拍房，所以一般放款时间会保证在法院规定的时限内。不过头条君了解下来2家其实都是银行指定的第三方机构，属于代理性质。　　这2家都需要提前预审的，最好在交拍卖保证金之前3个工作日（保险点5-10个工作日），准备好以下材料：　　①身份证　　②户口本　　③婚姻状况证明　　④工作收入证明　　⑤借款人家庭资产证明　　⑥竞买人登记信息　　⑦拍卖公告、法拍房标的具体信息　　⑧委托拍卖函　　⑨办理贷款所需的其他材料　　一起发给银行负责拍卖贷款的部门，银行会根据情况，评估能不能贷、贷多少，给出一个预判结果。　　这时候确定没问题再交保证金参与竞拍。（但是，在拍卖之前，银行好像也不会和你签订任何合同，以及给予任何承诺，因此也有一定风险）　　正式贷款流程如下：　　提交贷款预审批材料申请&银行调查预审批&签订拍卖成交确认书&缴纳首付款&银行审批&签订贷款合同&落实贷款担保条件&银行发放贷款&办理房产过户&借款人按月还款　　TIP1：中国银行单笔贷款金额最低80万，最高1200万元，贷款比例按现有的首套最高贷款65%、二套最高30%，具体看资信情况。　　咨询电话：021-1-　　浦发银行首付款比例和利率同样以现行房贷规定为准，但具体额度限定要视标的物情况和资信情况来定　　咨询电话：400-　　TIP2：一般贷款担保方式为拍卖房全额抵押担保。　　税费问题　　划重点，这个问题要小心！　　司法拍卖的过程中，你不会接触到原业主，而法院只会在统一的时间，组织所有报名者前往看房。　　也就是说，你只能知道房子本身的条件如何。但是法院不提供房子是否满五唯一等具体信息。　　这涉及到的可能是一大笔税费。大写加粗提醒：司法拍卖中，涉及到买卖双方的各项税费，均由竟得者支付！　　　　▲上海法拍房交易税费（点击看大图）　　1套200万左右的住宅，如果房主为个人，房屋不满2年非唯一，税费差额可以达到17万多，所以这一块的成本千万不要忽略。　　这里需要特别指出，房主身份如果是企业，还要额外增收土地增值税！另外，如果是商办物业，税费更是个大坑。根据网上的案例，网上有人拍了套700万的商铺，最后算出来要交300万的税，直接跪了&&　　还有一种特殊情况要注意，如果房子上一手交易还没出证，过户要交两次税。（必须先完成上一手交易流程，再过户。对此法院拍卖公告里会注明）　　另外，如果房子有拖欠水电费和物管费，所有欠费也都要竞得者自己买单。　　房源是否满五唯一，需要业主本人或授权他人到房管局查询。但参加竞拍的时候，你只能知道房产证编号，没办法查到房源的买入时间和业主名字的房产情况。　　不过，你可以委托律师或担保机构进行产权调查，淘宝上有这种服务，费用在几百块左右。　　有的机构还可以代办从拍下到过户的所有手续，费用从几千到几万不等。　　户口问题　　如果原业主的户口挂靠在房产名下，竞得法拍房的新业主要把户口迁入会受到影响。　　更重要的是，如果是学位房，但学位已经被原业主占用，买了也是白搭。　　在成功拍到房子，拿到房产证之后，到所在区办理户籍业务的公安部门，申请将原业主的户口“空挂”，需要带的资料包括：身份证、户口本、房产证和申请书（写清楚什么原因）。　　但需要注意的是，“空挂”不等于“迁出”，也就是说，原业主的户口实际上还是在房产所在地，只是不影响新业主正常迁入。　　至于学位的问题，不建议大家冲着学位去买法拍房，风险大，前期很难确认学位的使用情况。　　租户问题　　如果标的物本身带有租约，根据规定，如果租约在拍卖前签订，则仍然有效。新业主只能等租约到期才能收回房子，期间可以收取租金收益。　　如果租约在拍卖后签订，新业主可以主张合同无效。　　不过，头条君看到一个拍卖房案例，标的物本身带有10年租约，且租金早已一次性付清，法院虽然驳回了租户的主张，但不代表会帮你解决纠纷，如果想要追回租金或者驱散租户，都需要你自己想办法了！　　仔细阅读“竞买公告”，租户情况一般会在公告中出示，但具体情况最好还是自己提前了解清楚，包括租约时间、租金情况等。　　像上面提到的这种情况，建议普通购房者还是放弃吧，即便再打官司也是劳心劳力的持久战，实在划不来。　　清场问题　　网络挂牌的法拍房有四个主要来源，一是按揭违约，二是民间借贷违约，三是司法没收，四是无主房产。　　最清白的房子就是按揭违约，原房产证和土地证在银行手里，拿法院成交书后去取，还有钥匙，方便过户。　　最麻烦的就是个人纠纷，后期如果有其他债主上门讨债，真是鸡飞狗跳。虽然可以报警解决，但买个房谁想要这么夜长梦多。　　需要特别注意的是，法拍房成交后，法院不会负责清场，也就是说，如果原来住在房子里的人是“老赖”，不愿意搬走，又是一场持久战。　　在竞拍前，必须弄清楚房产的居住现状，万一遇到“老赖”只能走法律程序。　　淘宝上现在也有相应的协助过户的服务，费用高低不等，可以提前咨询下情况和处理办法。　　第　　3　　趴　　-常见Q&A-　　Q：如果拍到房子后，因为政策变动没有购房资格，能否把房子过户到其他人名下？　　A：不行。法拍房只能过户到参与竞拍的个人或单位名下，两者必须保持一致。　　Q：办理过户手续的过程中，最大的风险是什么？　　A：解封解押后，房产恢复清白身，这个时候最危险，需要立刻开始过户手续。否则如果原业主趁机拿着房产证过户给他人，后果不堪设想&&　　Q：如果房子曾多次抵押，后期其他债主找上门产生纠纷，如何处理？　　A：首先，不动产确实可以重复多次抵押(以抵押物的价值为限)，但根据最高法 的规定，法院在组织司法拍卖的过程中，必须查清标的的产权情况有无瑕疵并公示。　　对于普通买家来说，可以这么理解：如果房子已经被法院拿出来拍卖，表示产权基本没问题。　　当然，如果是民间借贷，当初签订抵押合同时，没有在房管局对抵押物进行登记，那就不存在抵押权，也就是说这类债主不能干预不动产的买卖。如果存在这类债主，在拍卖后对新业主进行骚扰，可以报警解决。　　Q：还有其他要注意的吗？　　A：不少法拍房的实际处置单位并不是本地法院，当你买下标的物后，无论有没有委托人都必须由本人亲自到处置单位签署《拍卖成交确认书》。　　另外注意，如有委托人，必须在竞买开始前办理委托手续，竞买结束后的交接手续由委托人和竞买人本人一同到法院办理，委托手续务必齐全，否则竞买活动认定为委托人的个人行为。　　Q：看到这还想买，有什么方法低价拿下？　　A：出手时机很重要。　　法拍房最多会经历三次拍卖。　　如果第一次拍卖没人报名，就会进入第二次拍卖，重点是：第二次拍卖起拍价会降低！所以，第一次拍卖可以不着急报名，看看能不能等流拍，拖到第二次拍卖再出手。　　如果实在是非常冷门的房子，甚至可以等房产三次流拍结束，再致电法院申请变卖，这样就能降到房产的保留价，而且1人出价一次就能成交。　　以前法拍房还没那么火，很多专业的买家按这样操作，确实能买到很便宜的房子。但现在因为网络拍卖，消息传播更广，流拍的情况就很少见了。　　第　　4　　趴　　-法拍房真这么便宜？-　　头条君随机选取了2套截止出稿时正在拍卖中和已经结束拍卖的法拍房，给大家对比看下价格。　　　　▲法拍房房源　　　　▲二手房网站同类房源　　拍出669万的法拍房，头条君找到了同个小区，同个面积段的房源，目前在二手房网站上的挂牌价是754万，差价85万。　　　　▲法拍房房源　　　　▲二手房网站同类房源　　以491万结束拍卖的这套房产面积为106.86㎡，头条君只找到同个小区的房源，如果按挂牌单价折算同等面积的房源，最低也要654万，差价高达163万。　　　　看看该小区紧邻的仁恒滨江园挂牌价，这个总价段差得就更厉害了。　　-----分割线-----　　再来看看出稿时正在拍卖的房源：　　　　▲法拍房房源　　　　▲二手房网站同类房源　　起拍价210万，同个小区同等面积段，二手房挂牌价260-305万不等，基本均价300万，和评估价完全吻合，但这个价差如果出价次数过多，再算上之后的税费、过户费用等其他支出，性价比可能就未必有这么高了。　　　　▲法拍房房源　　　　▲二手房网站同类房源　　这套淞宝的房产起拍价570万，面积147.77，网上同个小区同等面积的二手挂牌价在725万，但可以看出单价比其他房源低，实际挂牌价应该更接近评估价787万，其价差依然十分诱人。　　可见法拍房在价格上确实有优势，但不到拍卖的最后一刻，这种优势仍有其不确定性，对购房者来说，这既是一个“淘金”的机会，也是一次冒险。　　最终的价值和风险能占多少，其实取决于前期准备是否充分，如果最终评估下来一切问题都可以自行解决，其实就算不上是多大的风险，而一旦涉及到需要靠司法途径解决，那还不如趁早放弃，别为了一点利益搭上自己无尽的时间。　　-END-　　一线城市“首付贷”正在卷土重来？ | 一周情报　　浦东总价170万起的新房周边都啥样？　　一路之隔的欢喜冤家，到底谁是青浦“iPhonex”?　　真假？听说9号线要通向嘉兴了？　　一年一度开学季，虎爸虎妈务必要看看这篇！　　买房焦虑症：毁了你的不是没钱，是矫情。　　8月楼市再创冰点 周均成交套数不足千套　　下图右滑，添加头条君　　有些小秘密我们只发朋友圈　　你懂的！　　
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