买两套小户型一拆隔墙就成了大户型
全国政协委员贾康接受采访　　现代快报记者 鹿伟 摄杭州、常州等城市个别楼盘出现价格下跌的现象，一时引发热议。对此，全国政协委员、财政部财政科学研究所所长贾康昨天在接受现代快报记者采访时表示，确实出现了一些市场分化的信号，至于这一现象是暂时的还是长期的，还有待进一步观察。而对于南京不久前出台的“5090”新政，他的评价是，靠行政手段不如靠市场。现代快报特派记者 郑春平 项凤华 鹿伟 刘伟伟谈楼市限购只是权宜之计，不可能一劳永逸当下究竟有没有出现楼市拐点的先兆？贾康认为，不能一概而论，而是要更多注重不同城市的具体分析，就某一个城市而言，还得特别注重不同地段的具体分析。目前的楼市调控政策是否需要调整？“现在基本上不直接说"调控 "这两个字了，而是说促进房地产市场健康发展。”贾康表示，楼市的政策框架现在很清楚，强调政府要做好托底的保障房建设，提供有效供给。在提供形式上特别强调，廉租房公租房并轨。“几年内政府做好托底保障，中国的低收入阶层，夹心层能住有所居，那么对于（、、）、产权房，市场的作用就能充分发挥了。”在贾康看来，对于楼市调控，要采用双轨统筹的合理框架，一方面要加快保障房建设；另一方面要让市场更有效地发挥应有的作用。许多人关心，今年的限购政策会不会放开或者取消？贾康认为，在市场能更好地发挥作用，同时政府托底的保障房一步步到位的情况下，限购应该淡化，“现在的限购政策是过度性的措施，不宜一味地强调，以为靠这个就能一劳永逸，就可以全局性解决问题。现实证明，这些都是不可能的。”评南京“5090”新政靠行政手段，效果不会很好，还要靠市场上个月，南京“5090”土地新政落地。 新政规定，今后南京土地出让将采取“限地价、竞配建”的出让方式，同时明确中小套型商品住房比例，全市90平方米以下商品住房占全部商品住房比例不得小于50%。对此，贾康认为，这个新政在户型方面有所要求，体现了一种导向，实际上，更有效地贯彻这个导向要靠市场。“过去出现过这样的情况，行政要求是小户型，但想买房的人照样可以买两套，把中间的间隔拆掉，就是大户型。”他指出，简单地靠行政手段去控制，效果不会很好，还是要靠市场手段来调节，让更多小户型适应市场需求。谈不动产登记市场分化与不动产登记有关有望拦得住“房叔”“房婶”的不动产登记制度，已明确要在2014年推开。贾康认为，这对房产税将起到重要的技术支撑作用。“过去你在好几个城市都有房子，要查很难，有了不动产登记制度后，就简单了。”日，国务院办公厅发文明确要求，2014年6月底前出台不动产登记条例，出台并实施不动产统一登记制度。据悉，国务院已经同意建立由国土资源部牵头的不动产登记工作部际联席会议制度。贾康表示，在有明确要求的情况下，有关部门应该努力按照这个时间表来做。他认为，长三角地区出现的一些房地产市场分化，跟不动产登记要推开应该是有一定关系的。谈房产税全面开征仍不可行房产税何时扩大范围，也是贾康这几天被反复问到的问题。“这个问题得有关部门来发布。”贾康表示，对房产税试点今年是否存在扩大范围的可能，还需进一步观察。
党的十八届三中全会审议通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》提出，加快房地产税立法并适时推进改革。“房地产税是一个综合的概念，不能简单地认为就是两个城市试点的房产税，所有税和费要通盘考虑、整合设计。”贾康表示，对于房产税试点扩围时间，在内部讨论中还存在不同意见，现阶段全面征收仍不可行。据介绍，意见分歧主要集中在：是继续推行房产税试点，还是先在立法层面做出安排，然后再讨论房产税试点扩围问题。“房产税试点和房地产税立法两个进程并不排斥，而是相互呼应的关系。”贾康表示，所谓“加快立法”，不一定是直接对房地产税进行立法，而可能是从现在的政策层面提升到条例层面，再提升到法律层面的渐进过程。他建议，试点在有必要的情况下还是应该扩大范围，“一定要继续允许摸着石头过河，在试点的过程中进一步发现问题，总结可行的地方，避免可能出现的风险和误区。”
本文来源：现代快报
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&拼接户型：先天“畸形” 后天“鸡肋”
拼接户型：先天“畸形” 后天“鸡肋”
来源：新浪乐居 &&发布时间：
时报讯 年时，曾有一种由两套小户型拼接而成的大“拼接户型”销售火爆；两年之后的现在，这批房源陆续进入了交付期。这是一批命远多舛的房源。起初，为了规避国家出台的“90/70政策”，拼接户型应运而生。2009年，随着限贷政策的出台，此类户型受到一次打击；后来由于反弹，拼接户型一度销售。但是，2010年限贷政策出台，双拼户型受到了未曾有过的重创。现在，随着交付期的来临，拼接户型在交付使用过程中的问题也开始逐渐凸显和暴露。购买不易 转手更不易所谓“拼接户型”，是指2006年国家出台“90/70政策”(新建住宅项目的户型比，套型建筑面积为90平方米以下的户型必须占到整个项目的70%以上)后，开发商为了销售大户型，用两套或多套小户型拼成一套大户型的房源。由于一套房子分为两本以上的房产证，买一套房相当于同时购买多套小户型。但是，随着限购限贷政策相继出台，此类户型成为了最“生不逢时”的产品。根据杭州的限购政策规定，杭州户籍家庭最多可拥有两套房，而外地户籍则只能拥有一套房。由于拼接户型一般都拥有两本或多本房产证，名下已有一套房的杭州购房者和外地购房者直接被“拒之门外”。“本来是觉得那个房子不错，爸妈过来也可以一起住，那时候还有不小的折扣优惠。可是仔细一问是双拼户型，我根本就买不了。”一位原打算购买雅戈尔·西溪晴雪双拼户型的金华购房者李先生对记者诉苦道，“没办法，后来只能放弃这个打算，到别的区域再去挑一套。”有遇到“买房难”的，更有遇到“卖房难”的。“前段时间，我遇到一个客户想把手头的房子卖掉。可我一看，她这套房子是三本证的，被限购了，不能卖。”某房产中介公司工作人员小张跟记者说，“其实就算是两本证的双拼也很难卖，两套房子，税费高，而且还有两个水表、电表，比一套单独的大户型麻烦多了。”该工作人员表示，自从限购政策出台以来，在他手上成功转手的拼接户型“用一只手都可以数出来”。户型结构不佳装修难度不小其实，拼接户型作为一种在政策作用下的“畸形”产物，从户型设计角度来说，也是一个奇怪的作品。一位多年从事建筑设计的从业人员告诉记者，“我们做设计的时候，最不喜欢的就是接到这样的单子。既要符合每套房子单独交付的标准，又要符合一套大户型的合理居住，不是一件容易的事情。两者总是不可兼得的。”中联工程公司第1设计院院长徐磊也是如此评价，他用“怪异”两字来表达对该产品的直观感受。“这种拼接户型，我们设计师其实是比较不屑的。这类户型在布局上通常会有比较多的问题。比如，一般大户型的三室户设计，都会有一个客卫和一个主卧里的卫生间，但是双拼户型的卫生间可能就是大小一样的两个卫生间单独分布在房子的两侧，整体来说并不是很合理。”徐磊说，“还有，由于每套房子都是单独验收的，所以必然存在‘假厨房’，这个假厨房的烟道口可能就在卧室或者书房里，业主如果知道的话，居住感受应该不太好。”记者了解到，不少毛坯交付的户型的确如此，厨房或卫生间分布在整个房子的两侧，中间是客厅和卧室部分。整体来看，这个户型的确存在不合理之处，显然很难做到动静分离。由于户型存在“先天”的缺陷，后天改造是不可避免的了。可是，装修过程，又成了双拼户型的另一大问题。例如，中海这样的“空中复式”，改造起来十分不易。开发商交到业主手里的房子上下两层独立存在，用业主的话来说就是，“我从客厅走到自己的卧室还非要走一趟公共楼梯，这也太不合理了。”可是，如果业主自己私下建造楼梯，则属于室内违章建筑。即便是向相关部门审批报备通过，建造楼梯的各种风险也需要业主自己来承担。这对于缺乏经验的业主来说，安全隐患显而易见。“这种拼合户型总是不太好的，尤其是对改善型的购房者来说。明明买了一套大户型的房子，可却是由两套小户型拼起来的，整体布局怪异，户型结构不佳。”徐磊总结说。拼接户型：先天“畸形” 后天“鸡肋”调控下的过渡产品 未来或不再现见习记者 周天意 许晓蕾 文 时报记者 张之冰 摄所谓“拼接户型”是指开发商为了规避“90/70政策”，而采用多套小户型拼成一套大户型销售而形成的房源。由于一套房子分为两本以上的房产证，买一套房相当于同时购买多套小户型。在目前的“双限”背景下，这类双拼户型在销售陷入泥沼的同时，也暴露出不少问题。因政策而出 受政策而困“拼接”户型的出现，是有其深层原因的。2006年，国务院办公厅转发了《关于调剂住房供给构造稳定住房价格的看法》，即我们俗称的“国十五条”，其中的一项重要内容为90/70政策，即套型建筑面积90平方米以下的住房(含经济适用房)面积所占比重，必须达到开发总面积的70%以上。应该说，90/70政策在某种程度上确实促进了房地产市场健康、理性地成长；然而，从市场角度来说，这样“一刀切”的政策却让以追逐利益为目的开发商们在实际开发中遇到了不少限制。稍微了解房地产开发情况的人都清楚，小户型的设计难度和成本都大于大户型，而位于市核心或景观资源少有地段的楼盘，大户型的价格堪比排屋别墅等豪宅项目，对于开发商来说，大户型的收益远远高于小户型。因此，为了不违反国家相关政策，又能卖出更高的总价，开发商想出了不少方法打“擦边球”，如赠送露台或阳台面积、加大挑空做成“跃层”等等，其中，将两套甚至三套房打通拼接成大户型，是高端项目中较为多见的一种方式。“拼接户型出现的最主要原因，就是90/70政策。”汉嘉地产副总经理陈焕春告诉记者，“在2010年限购政策开始之前，拼接户型的销售情况其实还不错，也有人专门挑选拼接户型以规避大面积房产的契税。”根据国家规定，140方以上的住宅需缴纳3%的契税，而140方以下的住宅则仅需缴纳1.5%，也就是说，假如购买由两套90方户型拼接而成的180方房源，则其所需缴纳的税费，低于直接购买一套180方的户型。“政府想通过97/70政策调节房地产市场供应结构，但是开发商却仍然想出了类似拼接户型等等方法来逃避政策限制，正是在这种状况下，为了抑制房价过快上涨，才会有直接限制购买和限制贷款这样严厉的政策出台。”一位不愿意透露姓名的开发商负责人向记者透露。购房者接受度不高在售拼接户型境遇尴尬其实，在一段时间内，杭州部分拥有拼接户型的楼盘确实获得了购房者的青睐。绿城·明月江南、中海篁外等楼盘目前都已交付入住，拼接户型在开始销售时非常受购房者的喜爱，然而，这类产品是为打政策“擦边球”而生，出现时间不过几年，还未经过市场的考验。去年以来，拼接户型房源开始面临销售或者交付节点；又恰逢楼市进入深度调控，拼接户型在贷款办理、税费负担等方面的弊端也逐一暴露，开始面临严峻的市场考验。“目前，像西溪板块、之江板块以及市核心等板块内，拥有拼接户型楼盘的销售情况都比较一般”，双赢置业总经理章惠芳在接受记者采访时表示，“拼接户型刚出现时，开发商和购房者都没有想得太长远，也没有想到这种模式后续会带来的问题。”2010年初，限购开始全面执行之后，不少拼接户型的客户都失去了购买资格，由此，拼接户型房源全面陷入滞销，有开发商选择了对拼接户型进行“大改小”。今年上半年，某楼盘将三套大户型重新拆分成六套小户型，使得原本“一梯一户”的的高端大户型住宅，变成了“三梯六户”的高层，有网友大呼：“这电梯，以后必然拥堵得不行。”此外，拼接户型在规划设计时，通常就已经按照大户型设计，拆分后并不适合居住。城北某楼盘营销负责人向记者坦言：“如果把大户型拆分成小户型销售，在户型上肯定会有缺陷。”再加上大多存在于高端楼盘内，即使拆分成小户型，即使购房者能够接受拼接户型，其价格也远远超出普通刚需购房者所能承受的范围。也有业内人士向记者透露，即使在限购开始以前，拼接户型的在竞争上也是处于劣势地位。因为“两本产权，一套房子”这种房源在使用功能和户型设计上可能存在问题。购房者王先生购买了中海·篁外的上下两层拼接而成的大户型。当初销售的时候，销售人员说，这是一套由两个单套拼接而成的“复式”户型，不会影响居住。但交付时，王先生才发现，这套所谓的“复式”户型上下两层之间没有楼梯。也就是说，王先生从自己家楼下的客厅回到楼上的卧室休息时，也不得不通过整幢楼公用的公共楼梯。“现在开发商说这两套房子是单独验收的，验收的时候不能留楼梯口，楼梯属于装修阶段的事情。如果我们想装楼梯的话，要等收房之后自己去装。但是，装楼梯产生的所有风险和费用都需要我们自己承担。在桥西某楼盘，记者就遇到了一位因为糊里糊涂购买了拼接户型，而无法再购房的张先生(化名)。张先生告诉记者，当时销售人员应该是为了卖出房子，所以隐瞒拼接户型的情况。“我只记得当时签合同签了不止一份的，但也没多想，一直以为自己名下只有一套房，谁知道在桥西这个楼盘交完定金后，他们去银行查账时才发现我已经没有购房资格了。” 张先生向记者直呼“拼接户型太坑爹，以后买房一定要看看仔细。”此外，拼接户型的贷款成本和税费负担高，也是拼接户型房源的硬伤。由于一套房分成两套，即使有购房资格，按揭也必须按照一套首付30%、另一套首付60%的方式贷款，而且其中一套的房贷利率需要按照第2套房政策上浮10%，如此一来，购买拼接户型的首付款将大大提高。而且拼接户型多是新交付楼盘，大都未满5年，如果要转手，不仅有购房资格的买家难寻，还需缴纳营业税。拼接户型为过渡型产品未来不太可能再出现“可以说，拼接户型就是在政策限制下，生出的一种畸形产物。在当时卖得还不错，也没有出现什么大问题，但现在，问题就渐渐暴露出来了。”陈焕春分析，“房地产开发的风险就在于，从规划设计到正式上市销售，时间间隔较长，而这段时间内，市场环境和政策环境都会发生变化。现在市场上在售的这批房源，都是限购限贷政策出来之前就规划好的，估计未来，即使限购政策取消以后，开发商也会心有余悸，不太会再去尝试这种拼接户型设计了。”资深房产评论员杨怀东也认为未来拼接户型出现的比例会降低。“拼接户型是在双重政策作用下的结果，现在开发商和政府都意识到了这种户型的弊端，这只能说是一种过渡型产品，未来肯定会降低拼接户型的比例。”现在，由于受到限购政策影响，拼接户型不得不打折销售。相比较于普通大户型的价格，拼接户型的折扣力度还都不小，部分仍然拥有购房资质的购房者依然“蠢蠢欲动”。对此，杨怀东提出了自己的建议。“购买拼接户型主要要注意两点。首先，购房者要清楚自己是否有购房资质，以及二套房利率和契税的情况。其次，是购房者通常会忽略的户型问题。我个人建议，要先根据家庭居住人口和居住习惯等对意向房源的户型有一个大概的设计和规划，要注意承重墙和卫生间等不可动因素的合理性。第三，据我所知，由于受到限购影响，有部分购房者和开发商私下达成协议，先买一套房，待限购政策有所松动或名下其他房源出售之后再将另一套房源买入。这种情况肯定是存在法律风险的。如果购房者非要这样操作的话，那一定要选择资金实力雄厚、有品牌有保障的大型开发商。”当然，杨怀东对记者说，他觉得此类户型可能出现较多的问题，“如果能不买的话，我建议较好还是不要买了。
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公租房户型图
(C)2017 列表网&琼ICP备号-12&增值电信业务经营许可证B2-&北京政府建公租房设11种户型 全部将会设计阳台
来源：新京报
昨日，在公租房厨房样板间，工作人员介绍厨房设计特点。新京报记者 王嘉宁 摄
　　政府建公租房设11种户型
　　最小公租房面积升至31平方米，全部设计阳台解决晾衣难，每层户数多可增电梯
　　新京报讯 昨日，《北京市公租房标准设计图集》（以下简称“图集”）公布，根据图集，最小公租房由征求意见时的29.5平方米提高至31.47平方米。
　　取消纯北户型设计
　　昨日发布的图集包括4类11种标准户型，经不同组合可形成21种设计方案。与之前征求意见相比，最终公布户型设计方案由30种减少到21种。市住保办相关负责人表示，此次取消了9种纯北的户型设计。
　　图集中，厅室合一的单居户型建筑面积30平米左右；小户型40平米左右，能居住2到3人；中户型50平米左右；大户型在60平米以下可住4人。记者发现，征求意见时最小的户型建筑面积是29.5平米。正式发布的图集中，最小的户型建筑面积提高至31.47平米。
　　“普通商品房一般是一梯两户到四户为主；而公租房如果按照商品房模式设计，会导致住户的公摊比例提高。因此公租房的标准层的设计户数，大、中户型为主的楼栋不宜低于4户，以单居、小户型为主的楼栋不宜低于6户。”上述负责人说。
　　此外，上述负责人说，每层户数过多可能会带来问题，比如电梯服务效率是否降低，发生事故是否能满足大量人群逃生要求。因此，在居住户数比较多的楼栋，就会增加电梯配置。
　　都有阳台解决晾衣难
　　设计师说，公租房居住空间不大，所以房间用家具来分隔。比如，用电视就可以隔开卧室和起居室。同时，商品房设计不在意的角落等部位，都成储藏空间，可设计成鞋柜等。
　　北京此前的一些公租房项目中没有设计阳台，这使租户在入住后晾晒衣服成了难题。记者发现，此次11种户型都有阳台，面积两三平米不等，预留了晾衣杆位置。
　　体型稍胖 两人厨房侧身过
　　公租房厨房一般长2.7米宽1.6米。记者看到，橱柜、厨具都设计在一侧，使用模块拼装,可以提供1.5立方米以上的扩展空间。 厨房内的通道是一个长条过道，记者体验发现两个较胖身材的人，在这里要侧身通过。据悉，在最小的户型中，厨房内用非燃气设备，不用铺设管道就减少了对空间占用。记者发现，在洗菜池下还装了一台垃圾处理机，厨余垃圾直接进入这个处理机，磨碎后随污水排出。
　　据悉，相关部门正在调研，今后公租房可能会推广这种垃圾处理机，租户可以自己选择是否租用，每月的租金很低。
　　政府公租房要按图建
　　昨日，市住保办标准和信息化处处长杨家骥说，北京市、区县政府及其指定机构投资建设、持有的公租房项目，要按照图集提供的户型来设计建设。虽然公租房的面积低，但标准不低。
　　按图造房3天一层
　　新京报：北京公租房新建项目会强制使用这些户型吗？
　　杨家骥：《图集》会提供给全市相关的开发、建设、设计单位参考使用。市、区县政府及其指定机构投资建设、持有的公租房项目，要按照图集提供的户型来设计建设。社会单位投资的公租房项目会鼓励优先选用《图集》的标准户型建设。
　　韩迪（市规划委标准化办公室副主任）：在规划部门的设计方案审批时，按照《图集》设计的方案会被视为满足设计要求，可以省略内部户型的审查。
　　新京报：使用《图集》能否提高公租房的建设速度？
　　杨家骥：使用《图集》进行公租房设计，可以实现住宅产业化施工，也就是说建筑的各个构件和部件都是在工厂生产好的，现场只是进行组装，可以加快建设速度。
　　比如应用钢结构体系的，建造速度达到3天施工一层，比传统结构的6到7天施工一层，提高了一倍，而且冬季施工也不受影响。
　　模块设计坏了易修
　　新京报：《图集》里公租房的户型面积都比较小，这影响居住舒适性吗？
　　杨家骥：虽然公租房的面积低，但标准不低。小户型中通过精巧设计，尽量满足对空间的要求。
　　而且，尽可能地优化设计，对于将来租住的家庭也是有利的。既可以满足居住需求，又可以减少租金。因为公租房租金是按照每平米来计算的，以每平米月租金40元为例，减少了5平米，每月租金就节省了200元，这对中低收入家庭来说也是不小的数字。
　　另外，《图集》中公租房是按照标准化、模块化来设计建造的，今后如果哪个设备设施有问题了，就可以很方便地找到和解决，这也会使租户住起来更加舒适、方便。
　　北京上半年房租涨4.5%
　　新京报讯 北京房地产中介行业协会昨天发布了上半年租金情况，今年上半年，全市住房租赁市场累计成交65.3万套次左右；平均租金为51.3元/建筑平方米/月，同比上涨4.5%，涨幅较去年同期回落9.9个百分点。
　　分区域看，主要是传统热点商务区及教育资源较集中区域租金水平较高或有明显上涨，如金融街、万柳、中关村、东直门等，其他区域租金较为稳定。
　　北京房地产中介行业协会会长李文杰表示，上半年租金上涨首先来自需求旺盛和物价上涨；其次是季节性因素，比如每年春节后外来务工人员回流以及6、7月份高校学生毕业。同时也有租赁市场自身的因素。此外，也有少数中介机构存在片面追求业绩，联合业主哄抬租金或违规从事租赁代理赚取高额差价的因素。
　　不过李文杰表示，公租房惠民生、抑房租作用已初步显现。
　　最小户型
　　集成家具提升储物空间
　　在设计师看来，最小户型是一个提供给1个人居住或者2个人居住的过渡户型。
　　这个户型中，一进门就是一个敞开的厨房，右手边则是卫生间，再往里走则是一个客厅和卧室合一的大开间。而且经过调整后，大床旁边还可以放下一张小婴儿床。
　　“从厨房到卧室一侧墙体设计了一排储物柜，这些储物柜都采用的是成品的集成家具，因为经过测算，使用集成家具，仅厨房就可以提升1.8倍的利用空间。”有关负责人介绍说。
　　最人性化户型
　　无障碍空间方便用轮椅
　　这一户型可以说是最人性化的户型。也是11个户型中专门设计的两个无障碍户型之一。
　　“它本身是一个标准户型，经过改造后，就成为一个无障碍户型。”有关负责人说，靠近户门的厨房，采用的是与餐厅合一的设计，增大活动的空间。厨房和卫生间这两个比较小的空间中设计了直径至少1.3米的无障碍空间，确保轮椅自由活动。
　　“考虑到北京养老问题比较复杂，很多老人家庭是两位老人，而且不少老人喜欢分床睡，所以卧室的设计中，既可以直接做一个大卧室，也可以分割成两个小卧室，给老人分别居住。”上述负责人说。
　　本版采写/新京报记者 马力
(责任编辑：UN607)
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