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酒店行业：房价提升空间与轻资产化发展探究
作者：刘乐文 于佳琪
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　　 供需平衡下周期性分析框架更加合理。过去几年我国ADR的持续下行是价格体系的重构。对于休闲住客，我国过去的星级酒店房价在旅游花费支出中占比近50%，酒店供给偏向中高端而与当时的居民收入结构相脱节，大量新增的快捷酒店供给的出现正是对这一需求缺口的弥补。自2014年底起，供给增速进入低个位数区间，供需结构开始平衡，我国酒店行业正式从“单边供给增长”切换到“供需动态平衡”的状态。因此，新的一轮周期内供需分析是有效的，酒店的价格也会在这一轮周期中进入契合经济发展水平的上行通道。
　　ADR(平均房价)增长的核心不是周期的简单对比，而是经济发展，关注的是宏观指标和物价的承载能力。宏观角度我们实证研究推导出了房价与经济指标的量化关系：只要不出现经济滞涨(%&%的情况)，我们认为供需结构稳定的新周期下，酒店行业ADR增速基本稳定在CPI增速与GDP增速之间。其上限受制于宏观经济的发展环境，下限依托成本端的上行压力与对投资回报率的要求。根据美国酒店行业的数据验证，我们同时发现ADR增速更靠近CPI下限，因此我们预计今年我国酒店行业的ADR增长预计在4-5%之间。微观角度来看，业态升级带来的结构优化是提价动力。经济型酒店设施及服务的区分度不大，均会在一个较窄的价格区间内竞争，区域内提价掣肘较多；而对于中高端酒店，核心ADR的逻辑来自于业态本身进一步被消费者接受。在同一区域内，一个档次酒店提价的天花板是比其高一个档次酒店的地板，因此各档次酒店价格“普涨”的情况下，平均房价的上行才具有长期可持续性。
　　酒店连锁化提升的时间和空间都很充足，开店质量(中端升级)才能推动ADR的增长。加盟店的新增基本不增加酒店集团的开支，边际成本非常低，提升加盟开店的速度，能主动提升加盟管理费收入的增长，相当于进行无风险的加杠杆，市场对这部分的弹性显著低估。国内品牌化率与国际相差巨大，在“物业&品牌”的模式下，品牌商需要投入主动推广说服业主选择品牌化，因此整个行业的品牌化提升一定会是一个平稳且长期的过程，这其中将会伴随着ROE的逐步提升以及周期性的逐步减弱的趋势。从目前的连锁化情况来看，中高端的市场集中度要高于经济型，主要由于其更高的管理要求和品质控制，我们认为中高端酒店的品牌化将贯穿本轮周期。因此我们更加需要关注量与质的同比提升。
　　依然强调真正决定估值区间的因素是RevPAR增速的边际变化，传导机制改善下需要抓住上行期。差异化定价权和轻资产连锁化是酒店行业掌控价格及规避周期的重要途径，其他周期行业的商业模式难以模仿，也是酒店行业比其他周期行业估值更高的原因。精确的酒店周期的顶和底与宏观经济周期一样难以预测，即使通过中美对比也会因为许多变量而无法被验证。因此，更重要的是能够根据现有的经济指标与酒店发展方向，判断未来1-2年行业的上行(或下降)的趋势和幅度区间，从而对应到行业的合理估值水平。我们需要抓住的是行业上升期中的全面复苏阶段，后期如果RevPAR仍在上升，但增速放缓，对应行业的估值水平也会下降。建议关注：、。
(责任编辑：DF064)
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关注天天基金从酒店打折发现房价的惊人秘密——为何房价不跌？　　　　　　房价连续上涨，使许多人对房价失去了信心。而我在看到钱生辉推出内部优惠房源后，突然想到房价真的和酒店一样，将会出现挂牌价和内部价，因为价格上涨造成房产商骑虎难下，如果直接跌价肯定负面影响很大，所以房产商通过内部价可以进退自如，轻松化解。今后房产商表面空涨，对单独购房者能高价最好，不行将通过内部优惠促销，正所谓大小通吃两不误，而一般老百姓当然不会看到跌价。　　　　最新消息，他们启动优惠房源业务，其实早已免费运行一段时间，使许多购房者从中收益。这次充分发挥他们独特的实力优势正式推出，等于是还价服务，专门为老百姓买房争取内部优惠价，必将使许多普通的老百姓购房有了专业内行的保驾护行，从此买房不用再孤立无援任人宰割啦！　　　　购房者没有关系，没有后门，但只要成为他们的贵宾会员即可简简单单的参加内部优惠活动，如同有了一群专业朋友，让内行与房产商去算帐，自己坐山观虎斗！　　　　
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　　这个广告做得不错。　　　　在房观里应该有市场。　　　　^_^
　　香港房价在1998年开始连续下跌6年，下跌65%左右。当时，人们的常用词是“一夜赤贫”、“一贫如洗” 和“百万负翁”。以前，香港人也是认为人多地少，房子不可能下跌。日本在房产泡沫崩溃前一年，房价上涨了81%。我们的房价涨幅400%以上，泡沫想不破都难。　　　　土地上的房子不但是“可再生”的（拆了建，建了拆），而且可以“多子多富”（6层以下的旧房占多数，拆掉盖24层的，一下子就是4倍的土地）。圈地成风，到处在“晒地皮”。郊外的地一望无边。下半夜让你开车转遍全城，能见到500人露宿街头吗？说明99.99的人都住在房子里。说明房子不缺。几年前就拥有本市户籍的家庭中90％有住房，换房时房子总量不增不减；10％的困难户只能等待经适房和廉租房。打工的200万人 / 7人 = 有28万套出租房和空置房 + 2007年新增8万套 – 2007年只卖出4万套 = 2007年剩余32万套。建房每年递增30％，于是该市的“剩余”就呈现32、36、40…..万套的加速度递增。就象菜市有40担白菜供应量，只有2担的需求，供过于求，跌价是迟早的事。40个炒家只有2个剥削对象，只好争先恐后地卖出。　　　　
　　对呀.　　深圳街头有几个人是露宿的?　　房子的刚需没有kfs宣传的那么猛,拐点已经事实,现在就看拉锯战能坚持多久,kfs,炒家资金链断了就是下泄的时候.
　　因为他们用实际行动在为购房者谋福利，就象他们的理念一样，房子是关系到一家人一辈子的幸福，所以卖房子其实是卖幸福！所以他们要造福而不能造孽，坚持放弃垂手可得的暴利，努力发展全新的市场机制。我相信如果有更多这样的专业人士能够洁身自好，我们的楼市必然会真正的欣欣向荣。　　　　现在的市场确实是民心所向众望所归，但单单观望还不够，我们必须拿出更为实际的行动来。就象烈火和干柴，现在需要的是谁能真正的点上这把火。
　　　　　　房价的道理大家都明白，现在我们需要的其实是真正有实际行动的人，就象武昌起义一样，谁能来牵头？　　　　　　　　　　　　　　　　
　　　　房产商宁可高利贷也不会轻易跌，这其中的奥秘大家明白吗
　　作者：取之不尽　回复日期：　14:10:19　
　　　　　　　　房产商宁可高利贷也不会轻易跌，这其中的奥秘大家明白吗　　——————————————————————————————　　关键是高利贷看到风险大了是否还会贷给他，明明知道是个资不抵债的壳了，你以为高利贷的还会放贷给他？　　往年我都有4分利借贷给本地的一个开发商，今年我是肯定会收回的。风险太大。
　　 作者：取之不尽　回复日期：　14:10:19　
　　　　　　　　房产商宁可高利贷也不会轻易跌，这其中的奥秘大家明白吗　　　　　　　　高利贷不要还的吗？
降价了买的更少啊 　　　　所以 KFS只能死扛. 能扛多久算多久.
　　高利贷不管的，只要有抵押物，关键是房产商愿意吧，只要他们愿意，自然会有人贷款给他们，无非利息高。反过来说，开发商要借钱自然不能跌价，死撑也要摆好功架，表面肯定不能跌价，这也是07年的房价不跌的原因，房产商都千方百计借钱，所以上海出现了社保金、国营企业委贷，其实老百姓没能守到今年，否则真的都跌了，至少去年内部优惠价比比皆是。
　　作者：取之不尽　回复日期：　20:58:25　
　　　　高利贷不管的，只要有抵押物，关键是房产商愿意吧，只要他们愿意，自然会有人贷款给他们，无非利息高。反过来说，开发商要借钱自然不能跌价，死撑也要摆好功架，表面肯定不能跌价，这也是07年的房价不跌的原因，房产商都千方百计借钱，所以上海出现了社保金、国营企业委贷，其实老百姓没能守到今年，否则真的都跌了，至少去年内部优惠价比比皆是。　　————————————————————————————　　房产商有什么抵押物？？拿什么抵押？？你去了解下，房产商在房屋没有卖出去前，基本上这些房屋都是已经抵押给银行了的。
　　高利贷抵押的东西比较多，一般是房子抵押，因为是银行贷不到钱才会借高利贷，所以不会没有抵押物的。另外还有土地证、股权融资等，总之一般开发商基本可以借到款。所以07年房产商就是通过各种渠道借到款屏过了老百姓，最后借款利息全转到老百姓头上了。因此，老百姓单靠不买房是屏不过开发商的，毕竟你不买总有人会买，07年恶意补涨就是老百姓心不齐，原本房产商快屏不过去了，可是刚给了一点优惠就瓦解了老百姓的观望。大家要想房价跌，只有专业内行出面谈判，通过团购、定制的方式获得内部价，就象我支持钱生辉的优惠房源和委托定制一样，确实很有意义。
　　房产商只有看到老百姓有其他渠道买到房才会有真正的压力，而且自己的房子越捂越过时，才会急于解套，象07年这样的结果只会让房产商更加相信要捂盘。换一句话说要让房产商们自己内讧，才会放弃捂盘，而这一步单靠老百姓自己做是做不到的。所以我相信，房价会象酒店一样，通过内部价来适当的回笼部分资金。而钱生辉之前推出的优惠房源就是很成功，才加大发展的。
　　　　　　　　钱生辉之前推出的内部优惠房源，就是很好的证明。　　　　　　　　　　
　　作者：取之不尽　回复日期：　23:30:17　
　　　　高利贷抵押的东西比较多，一般是房子抵押，因为是银行贷不到钱才会借高利贷，所以不会没有抵押物的。另外还有土地证、股权融资等，总之一般开发商基本可以借到款。　　————————————————————————————————　　这条都是不可取的，高利贷一般抵押物都是要便于变现的物质，或者说是流动性大的，像土地证抵押，这个其实不是土地抵押而是项目抵押，因为购得土地的时候，土地的使用内容、方式、程度、年限都已经被规定死了，导致其变现有难度，高利贷是看不上这个的，股权融资这个也不太可行，因为这几年房地产公司高速发展，大部分资金就已经是靠这个了，可以说已经使用到了极限，在行业前景不景气的条件下，已经没有继续使用的潜力了。
　　房产商借钱总归有办法，就是不行还有拖、躲、让……，即使拍卖也不会主动让给老百姓，毕竟老百姓就象房产商们的猎物，哪个会就这样甘拜下风呢？就是真想跌价也是债台高筑身不由己了。所以光等开发商跌价是没用的，关键的是怎么断了他们的后路，让房产商死了捂盘的贼心，彻底结束翻身的念头。
　　其实房价早就跌了，只是在坐的看不见！　　　　我说的可都是大白话，大家可别生气了，这就像许多人在等公交车，而车子很久没有来，大家却只会等，然后人越集越多，最后怨天尤人瞎说八道，而房托坏，就象是黑车宰客趁火打劫。其实说穿了，大家就是不会主动想办法，一个个光说不练的天天等，这时只要大家合起来拼辆车，什么黑车白车管他去宰谁？说白了，房产商想跌价，但总不能站在马路上大声叫吧？只要有人组织去还价，肯定会便宜，关键是找领导、找老板，千万别找中介、卖楼的，其实就是他们夹在当中兴风作浪混水在摸鱼。我一直支持钱生辉，就是看到他们脚踏实地在做事，特别是继成功开展房地产委托定制后，又全面推出优惠房源，充分发挥他们的专业优势，埋头苦干的与房产商据理力争谈价格。我相信只要大家齐心协力，都能拿出实际行动帮助老百姓，房价肯定孤“涨”难鸣众望所归。　　　　
　　作者：取之不尽　回复日期：　14:30:47　
　　　　房产商借钱总归有办法，就是不行还有拖、躲、让……，即使拍卖也不会主动让给老百姓，毕竟老百姓就象房产商们的猎物，哪个会就这样甘拜下风呢？就是真想跌价也是债台高筑身不由己了。所以光等开发商跌价是没用的，关键的是怎么断了他们的后路，让房产商死了捂盘的贼心，彻底结束翻身的念头。　　——————————————————————————————　　不用太担心，违反经济规律的事情，自然有经济规律去收拾他们，俗话说得好，“不是不报，时候未到。”规律不是你能改变的。中国房市是不折不扣的炒作盘，70%的下跌空间根本打不住的。国民住房问题解决渠道的单一性以及人民币相对美元的加速升值（外贸顺差的增速的加大）是造成国内资产泡沫的最根本的两大基石，任何一个条件不存在了，国内地产市场立马崩盘，就算国家不主动的改变国民住房问题的解决渠道这个问题，到了09年中后期，人民币升值基本到位后，再经过1年左右的资金外流期，国内房地产市场同样要崩，躲是躲不掉的。
　　就是不能买房
　　 上次看了凤凰卫视的节目,龙永图先生说了一句大实话,现在所谓的房价下跌了多少多少,纯粹是开发商,媒体,地方政府作秀,房价根本没下跌,希望大家要有清醒的认识,不要盲从,坚决不要买房.另外,开发商为什么宁愿打折,不愿说出是降价,他们仍然认为还能坚持下去.
　　是呀，市场有其必然规律，但我们也不能光是等待，毕竟天地人三才相应，我们必须顺天应命有所做为呀。
　　其实打折就是跌价，这也是一种市场行为，关键的是看大家如何的去对抗，大家没有必要为一个名称而较劲，最终是看价格。大家光等待是没有意义的，我们必须积极努力，哪怕是成立一个空军俱乐部，一起有所行动。我支持专业内行的还价和委托定制，这是目前我看到的最可行的活动。
　　早就知道了
　　其实房价早就跌了，只是在坐的看不见！说穿了真的很简单 　　 ?　　我说的可都是大白话，大家可别生气了，这就像许多人在等公交车，而车子很久没有来，大家却只会等，然后人是越集越多，最后怨天尤人乱作一团，而房托坏，就象是黑车宰客趁火打劫，可怜的老百姓只能是束手无策任凭摆布。其实说穿了，大家就是不会主动想办法，一个个光说不练的天天等，这时只要大家合起来拼辆车，什么黑车白车管他去宰谁？说白了，房产商想跌价，但总不能站在马路上大声叫吧？只要有人组织去还价，肯定会便宜，关键是找领导、找老板，千万别找中介、卖楼的，其实就是他们夹在当中兴风作浪混水在摸鱼。我一直支持钱生辉，就是看到他们脚踏实地在做事，特别是继成功开展房地产委托定制后，又全面推出优惠房源，一群人坚持不懈埋头苦干，充分发挥专业优势，努力用实际行动不断为许多购房者谋福利。我相信只要大家齐心协力，都能拿出实际行动帮助老百姓，房价肯定孤“涨”难鸣众望所归。　　
　　房产商现在要跌价但不能公开，属于骑虎难下
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酒店住宿行业住宿率与房价的关系辩证,为什么房价每年持续上涨,住宿率任然不变?
为什么客房价格每年都再上涨但是住宿率依然保持不变？房价上涨空间到底有多少?请业内人士帮我解释这个问题。感谢
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二手房经纪人
不需要观察了,现在正是时候了
房天下知识为您分享了一条干货
二手房经纪人
你要问一下抵押大概能抵押到多少,再确定一下,到底该怎么做
二手房经纪人
如果是集体户口就提供你有名字的那也敲好章,要原件
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