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商铺买卖&买方违约应退还多少房款？
&09-04 10:20&&悬赏 25&&发布者:狩猎都市 &地区:福建－厦门 回答:(7)
商铺在见证人的见证下签定了转售合同，合同上面明确约定总房价155万，首期付款50万，8月15日前付清，另105万11月1日前付清。见证人及双方均签字。买方当下付了10万，卖方出了书面收到购房定金10万。8月4日买方也按约定补付了40万。卖方出了书面收到房款40万元。现买方提出退房意愿？卖方应退还多少钱？卖方已把房款用来还清银行原商铺贷款了。合同上面没约定违约赔偿情况。
问题补充：
买方现在只愿意扣5万违约金，理由是合同约定的首期款50万，但第一张收条才写是定金，第二张写了是房款。问题在卖方收到首期款后已大部份用来还该商铺的银行贷款了。同时商铺也根据买方意愿分租了3分之2出租出去了，留3分之1原本属买方想自行使用的。现在这3分之1估计难出租，另3分之2店在又签了3年合同。我最多能扣下多少钱？商铺损失能否追诉买方责任？
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如果是买方违约，定金不予返还。
可以要求继续履行合同。
追问：买方现在只愿意扣5万违约金，理由是合同约定的首期款50万，但第一张收条才写是定金，第二张写了是房款。问题在卖方收到首期款后已大部份用来还该商铺的银行贷款了。同时商铺也根据买方意愿分租了3分之2出租出去了，留3分之1原本属买方想自行使用的。现在这3分之1估计难出租，另3分之2店在又签了3年合同。我最多能扣下多少钱？商铺损失能否追诉买方责任？
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能帮我的追问解答下吗？
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能不同意退房
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可不同意退房
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能不同意退房
[福建-福州]
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卖方可以不同意退房，因为这是买方违约，虽然合同没有约定违约金，但是有造成卖方实际损害的，该实际损失是要赔偿的
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你可以要求对方继续履行合同
追问：买方现在只愿意扣5万违约金，理由是合同约定的首期款50万，但第一张收条才写是定金，第二张写了是房款。问题在卖方收到首期款后已大部份用来还该商铺的银行贷款了。同时商铺也根据买方意愿分租了3分之2出租出去了，留3分之1原本属买方想自行使用的。现在这3分之1估计难出租，另3分之2店在又签了3年合同。我最多能扣下多少钱？商铺损失能否追诉买方责任？
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1、卖家拒签居间协议；
2、卖家拒收定金；
3、愿意双倍返还定金；
4、房东拒签买卖合同；
5、签买卖合同时提出不合理要求；
6、签订合同之后拒绝过户；
7、要求赔违约金而解除合同。
二、二手房交易卖家违约的处理办法
　　1、针对拒签居间协议和拒收定金：
　　如果卖家在中介处挂牌待售，按中介一般的操作流程，中介会先让买家签居间协议，由于居间协议仅有买方签字，所以居间协议还没有成立，卖家即使不签，也不承担什么法律责任。中介应当采取反向操作的方式，即将居间协议的主要内容确定后，先让卖家签字，再让买方签字。
　　卖家虽然已经签了居间协议，但房价上涨后不肯收定金。通常居间协议都约定意向金在卖家签收以后才能转变为定金，所以如果卖家不签收的话，那么意向金就不会变成定金，卖家毁约就不会受到定金罚则的处罚。中介除了采取前面所说的反向操作方式外，还应当要求卖家在居间协议中授权中介收取定金并代为保管。这样，中介收了定金也就等于卖家收了定金，卖家毁约就要承担定金罚则。
　　2、签订居间协议后双倍返还定金
　　通常居间协议约定为收受定金的一方如毁约，应当双倍返还定金；支付定金的一方如毁约，则丧失定金。虽然房东签了居间协议，而且也收了定金，如果房价涨得比较多即使双倍返还，还是可以赚钱，所以房东宁愿双倍返还定金而不愿意继续履约。
　　在二手房买卖中90%以上的居间协议都对买卖合同的主要内容进行了明确的约定，虽然还没有签订用以备案的买卖合同正式文本，但双方通过签订居间协议已经成立了买卖合同关系，而不只是一个对订立买卖合同的“预约合同”。在这种情况下，房东不能仅仅双倍返还定金就有权终止合同了，买方可以向房东主张房价的差价损失，也就是可以要求房东对因房价上涨给买方造成的损失进行赔偿。
　　3、签订居间协议后拒签买卖合同
　　居间协议签订后，房东可能会找些理由来拒签买卖合同。这些理由通常有：
　　(1)居间协议的签约人未得到房东的同意。如房屋的产权是女儿或者妻子的，但签居间协议的人是父亲或者丈夫，由于签约人不是产权人，所以房东主张居间协议是无效的，要求退款了事。
(2)房东在签订居间协议时还未取得房屋产权，所以房东认为没取得产权就签的合同无效，要求退款了事。
　　如果有证据证明签约人有产权人的授权，比如产权人曾到中介处挂牌，或者签署过佣金确认书、委托书等文件，那么居间协议仍然是有效的。如果没有证据证明，那么买方可以要求签约人承担缔约过失责任，赔偿买方的损失。
　　如果房东购买的是期房、拍卖房，或者已和他人签订了买卖合同但产证还在办理过程中，此时房东出售房屋时尽管还没有拿到产证，但合同还是有效的。但如果出售的房屋根本就不可能取得产权(如违法建筑)，或者产权是别人的，那合同就是无效的。根据法律规定，无效的合同应由过错方承担赔偿责任，买方有权要求房东赔偿经济损失。
　　4、签订购房合同后房东拒绝过户
　　房东不会明确表明拒绝办理过户交易手续，但可能会制造一些借口，要求将过户时间延期，在买方同意延期后却一直不确定具体的过户时间，最终发信称因买方原因未能按时过户而解约。在这种情况下，买方一定要及时发出书面催告，要求房东在约定时间签约。如同意延期，则应约定具体的期限。书面催告应当同时抄送中介一份。买方应尽量不要延期，如延期应当征得房东的书面同意，否则可能因证据不足而被法院认定违约。
1个回答pogpiqj65253卖方
营业税5.5%(房产证满五年可免)
个人所得税1%(房产证满五年且是唯一一套住房可免)
印花税0.05%(90平方以下可免)
土地交易服务费6元每平方
契税3%(90平方以上144平方以下1.5%.非普通住宅/144平方以上3%。90平方以下1%)
土地交易服务费6元每平方
印花税0.05%(90平方以下可免)
登记费80元每人
这是大头！，
交易手续费2.5*建筑面积，合同印花税：价格*0.05%
以及贴花费5元，配图费25元。产权登记费80元。如果有贷款抵押登记费100元
还有双方如果在二手房需要交中介费房款成交价的百分之2！
3个回答qq二手房买卖买方违约金
　　1、违约金应占合同总金额的比例是多少
　　在中介提供的很多关于房屋买卖合同的格式条款中，中介通常将违约金约定为总房价的20%。很多人以为违约金最多只能约定为20%。其实纯属误读。我国的《担保法》中规定了定金不能超过合同总金额的20%，也许对违约金的误读从此而来。但定金和违约金并不是一回事。违约金多高，完全可以由房屋买卖的双方根据自己的意愿协商确定。
　　2、一方延迟履行合同，对方是否可以主张全额违约金?
　　在二手房买卖合同中，通常会约定一种“滞纳金”，主要是针对迟延履行合同义务时，违约方需支付的;另外一种是违约金，通常是指一方违约导致合同无法继续履行时，违约方需支付给守约方的。但是有时由于合同文字不严谨，或者对法律一知半解，很多人混淆了这两种违约金的适用，在一方稍有违约情形时，守约方就希望能要求20%或者更高额的违约金，但其实是不能得到法律支持的。只有在一方严重违约，导致合同解除时，才承担此部分违约金。如果合同继续履行，一般参照“滞纳金”追究违约责任。
　　3、违约金的执行是否应严格按照合同约定执行?
　　违约金可以由买卖双方依据自己的意愿协商确定，但如果发生纠纷，并不一定能完全按照约定的数额执行。因为我们国家合同法的违约责任是一种补偿，只是弥补损失，而不是惩罚性的违约金。因此如果合同中约定的违约金过高或过低，都可参照实际损失进行调整。具体说，如果合同中约定的违约金高于实际损失的30%，则认为违约金约定过高，需要适当调低;如果合同中约定的违约金低于实际损失，则守约方除可主张违约金外，对于违约金不足以弥补损失的部分，还可要求违约方赔偿，即参照实际损失调高违约金。比如房屋买卖合同中约定上家如迟延迁出户口，每逾期一天，需按日支付合同总金额千分之五的滞纳金，当双方发生争议时，下家无法证明自己的实际损失真有那么多，法院最终将违约金调整为每日100元。
1个回答姑娘思变高变瘦在买卖房产过程中，违约现象时有发生，那么，如果买卖二手房买方违约，卖方可以得到多少赔偿呢？买卖二手房买方违约有什么惩罚？在进行二手房的买卖的过程中，如果在买卖双方已签订了合同，交付定金后，买方违约，那么必将对卖方的经济利益造成不可忽视的影响，因此，买卖二手房买方违约时买方要承担违约责任，定金不予以退还。买卖二手房买方违约卖方怎么办？1.双方就房屋买卖的主要条款包括房屋的价格、支付的方式等已达成一致，故合同成立并生效，双方应依诚实信用的原则全面履行。一旦违约，必将承担违约责任。2.违约金与定金同是违约责任的承担方式。违约金是指合同的当事人预先设定的或法律直接规定的，在一方不履行合同时，给付另一方一定数额的金钱；定金是指合同当事人约定的，为了确保合同的履行，由一方当事人预先支付给另一方当事人的一定的款项。根据合同自由的原则，当事人可以在合同中约定的定金，也可以约定违约金，当然可以违约金与定金同时约定。但是在要求违约方承担违约责任时，不能同时并用。3.口说无凭，卖方可以要求买方，书面给一个协议，即买方要求解除合同，卖方在拿到这个书面协议后，卖方就可以随时处置这个房屋了。否则，卖方如果没有书面的东西，就将房子重新出售的话，买方可以赖账，告你一房二售，这个时候反而你要赔偿他违约金。4.如果协议上写的是“定金”而非“订金”，那买方如果不买房子的话，没有理由要求退还定金，卖方完全可以拒绝退还定金。对于买卖二手房买方违约的现象，买方应主动承担相应的责任。所以，在看房选房时一定要谨慎。
11个回答peiduosong有什么可以帮到你2个回答木子蕊唯买方有保障的1个回答九品Decorati在二手房的买卖的过程中，很可能会出现买方违约的情况，那么此时卖方该如何处理呢？下文中，将通过案例分析来讲解二手房买卖买方违约的处理方案。案例：我家房子要售出。买家看过房子之后当场就定了下来，成交价46.5万，并签了合同，当时给了两万作为定金，余款的话是所等他集到钱后就付，然后就过户，合同上写明过了6月30日后，不过户就付每天千分一的违约金。三天后买家忽然说不要房子了，要求退定金，现在我们有几个问题想问：1.买方有什么理由可以要求退定金？2.我们完全可以拒绝退定金吗?3.现在只是口头上说不买了，我们什么时候可以继续挂到中介卖出？4.如果她过了6月30日还是没消息，我们可以跟她要违约金吗?5.如果她不积极处理这件事，一直拖着，我们什么时候可以把房子卖给别人(过户)？分析：(１)如果协议上写的是“定金”而非“订金”，那买方如果不买房子的话，没有理由要求退还定金，你完全可以拒绝退还定金。(２)口说无凭，你可以要求他，要他书面给你一个东西，要求解除合同，拿到这个书面的东西，你就可以随时处置这个房屋了。否则，你如果没有书面的东西，你房子重新出售，他可以赖账，告你一方二售，这个时候反而你要赔偿他违约金。(３)根据合同对等的原则。你不办理过户，需要付违约金，所以对等的，同时，如果他没有在6月30日前，向你支付购房款，则才表明他违约。如果没有第3条说的，他给你书面的东西，你和他的合同只能是6月30日由于他违约而中止。你可以没收2万元定金，不能要求其他赔偿。通过上述事例，相信你对二手房买卖中买方违约的处理将会有更多的了解。
1个回答gh7789happy您保留好这期间联系客户的证据，还有中介方联系过客户的证据，有法务部，可以让经纪人帮您了解一下。
3个回答焦点网友您好，除不可抗力因素外，客户恶意违约的，可主张赔偿房屋总价款的20%或者没收定金，二者不可兼得。但实际情况中，法院会根据，守约方的实际损失和主张，来要求违约方进行赔偿。
热门问答123456789101112131415161718192021222324252627282930这些奇葩的买房违约事件 你遇到过吗？
前言东莞实施限购近两个月，东莞楼市也开始进入调整期，购房者在买房时更应该谨慎应对。面对明年可能会加大的销售压力，开发商的各种广告促销活动也即将到来，面对五花八门的广告宣传诱惑，购房者要擦亮双眼，保留好证据，避免购房后出现纠纷。同时，还应该密切关注相关部门、银行的政策变化，避免买房时出现纠纷，造成经济上的损失。日前，楼三姐从东莞法院等相关部门找来购房案例，以案说法，提醒您在买房时需要注意的一些问题。01开发商延迟交楼，业主反败诉开发商延迟交楼，徐先生（化名）起诉开发商追讨违约金，却因为延误了诉讼时效反而败诉。2007年底，徐先生在樟木头购买了一套商品房，并和开发商约定好日交楼，然而开发商泰安城公司在日才通过了该楼盘的验收，并于日通知徐先生收楼。随后，徐先生在收楼时提出楼房有漏水问题，拒绝收楼。在协商未果的情况下，2014年，徐先生起诉开发商，要求赔偿延迟交楼违约金。然而，虽然确认了开发商延迟交楼的违约事实，但是徐先生最终却仍然败诉了。去年，法院终审时表示，泰安城公司未按合同约定交付房屋给徐先生事实清楚，法院予以认定，泰安城公司依约应承担违约责任。泰安城公司承担违约责任的起止日期应为日至日。但是，由于徐先生于日后无办理房屋交付手续，诉讼中又未能提供案涉房屋存在严重质量问题可致其拒收楼的证据，泰安城公司在日后不存在不予交楼的情形，故徐先生诉求泰安城公司交付符合质量要求的房屋缺乏依据，法院不予支持。更重要的是，在日起至日止的两年期间内，徐先生应知其权利被侵害，应向泰安城公司主张权利，但徐先生于日才起诉泰安城公司，要求泰安城公司支付逾期交房违约金，且无合法有效的证据证明存在违约金存在诉讼时效中断的情形，徐先生对违约金的诉求已超诉讼时效，终审法院驳回了徐先生要求开发商赔偿违约金的诉求。提醒：购房者买房时如果存在纠纷，除了要保留好证据外，也要记得注意诉讼时效。从本案例来看，诉讼时效为两年时间，如果超过诉讼时效，购房者将有可能不能维护自己的合法权益。02公摊面积少了17平方米，她成功讨回22.6万元房款购买商铺时合同显示的建筑面积是104.78平方米，办理房产证后发现只有80多平方米，虽然套内面积相差不大，但是公摊的面积却少了17平方米。业主张女士向开发商成功追回了约22.6万元房款。2006年，张女士在黄江购买了一套商铺，她和黄江房地产公司签订了《商品房买卖合同》，合同约定该商品房合同约定的建筑面积为104.78平方米，套内建筑面积为83.62平方米，公共部位和公用房屋分摊建筑面积是21.16平方米。同时双方还约定面积差距达到一定比例后，将“多退少补”。然而，当张女士于2011年办理房产证时却发现，房产证上显示的建筑面积是87.49平方米，套内建筑面积是83.61平方米，分摊面积3.88平方米。今年8月份，该案件进入终审，终审法院认为，张女士办理案涉房屋的房产证显示案涉房屋的实际的公摊面积比案涉合同约定的公摊面积少了17.28平方米。由于张女士已经按照案涉合同的约定交付了房屋的全部价款，她理应得到案涉合同约定的房屋建筑面积、套内建筑面积以及公摊面积，最后法院判定开发商退还房款约22.6万元。另外，由于双方未就利息部分进行约定，法院驳回了张女士对于利息部分的诉求。提醒：一般情况下，购房合同中都会对购买房屋面积有一定的约定，以“多退少补”的原则解决房款问题。因此购房者在购房时应该多关注一下购房合同和房产证上的合同是否一致，并且保留相关证据，当发现房产证上的面积少于购房合同一定比例时，可向开发商提出退款要求。03看了广告买“主题商场”，后悔想退铺？难！因为开发商宣传打造的“主题商场”前景去买铺，最后因“主题商场”没有实现，业主以上当受骗为由要求退铺。刘女士于2013年7月花35万元购买了南城康城大厦的一套二层商铺。刘女士称，她是因为迪士尼主题才购买的这套商铺，开发商的广告宣传内容也是大力鼓吹迪士尼主题，还专门组织部分业主到香港迪士尼游玩，她认为，虽然没有将迪士尼主题内容载入商品房买卖合同，也应视为合同内容。但是最后主题商场没有打造成功，她认为开发商没有完成承诺，诉求退铺。不过，终审法院认为， 在本案中，刘女士提供的开发商发布的宣传广告主要为首层，由于案涉的商铺位于第二层，该广告的内容并无针对案涉商铺进行具体的说明和承诺，亦无承诺返本销售，故应为要约邀请，再结合刘女士提供的宣传资料上已注明为要约邀请，故终审认为开发商发布的广告及宣传资料不构成双方签订的商品房买卖合同内容的一部分，因此不支持刘女士的退房诉求。提醒：投资有风险，广告宣传更是不可盲目全信。在买房前购房者应分清楚广告要约邀请还是要约，特别是开发商和销售人员的口头承诺最好能够保留证据，尽量将承诺写入购房合同中，最大限度维护自己的权益。04首付提高私自换银行，9万定金最终打水漂由于银行政策调整，申请按揭贷款时首付要四成，买家陈女士未经卖方同意私自更换贷款银行，被卖家反诉要求解除买卖合同，并且已交的9万元定金也打了水漂。买家陈女士诉称，日，她和卖方鲜女士签订了《房地产买卖合同》，在合同签订后，她就已经将购房定金及首期款275000元全部支付完毕，另还额外支付担保费21007元、税费6501元，但鲜女士拒不配合办理上述房屋的赎楼手续，导致担保公司赎楼不成，造成房屋相关手续时至起诉时都未有丝毫进展。陈女士认为鲜女士的行为已构成违约，因此向法院提起诉讼。庭审中，鲜女士辩称，双方签订二手房买卖合同以后，原定10万元的定金，但陈女士仅向她支付了9万元，而且在合同签订后的次日，向她提出要求退还定金，以方便其做银行流水，申请抵押贷款。后鲜女士多次催促陈女士补足定金，并及时向银行提交按揭贷款申请，但陈女士多次恶意推迟向相关银行提交按揭贷款申请。鲜女士经向居间方了解，得知陈女士在日才将申请银行按揭贷款的资料准备齐全，于日送交银行总部申请贷款。但是，因银行贷款政策调整，陈女士第一次申请银行按揭贷款只获得了6成的贷款审批，即首付要4成，陈女士未按《房地产买卖合同》的约定补足差额，而是私自更换了贷款银行，此行为并未获得鲜女士的同意，严重影响鲜女士收取购房款的进度。法院审理查明，陈女士因自身原因迟至导致后续的银行按揭贷款手续随之延迟，已远远超出了《房地产买卖合同》关于合同签订后7个工作日内提供齐全资料的约定，已构成违约。同时私自更换贷款银行，此行为并未获得鲜女士的同意，也已构成违约。基于上述两点违约情形，法院认定陈女士已构成严重违约。法院审理认为，鲜女士作为守约方，有权解除《房地产买卖合同》，同时，鲜女士有权按照《房地产买卖合同》的约定，没收陈女士已支付的90000元定金。提醒：在二手房买卖当中，如果买方因为自己的原因不能申请到银行按揭，又不愿意一次性付足房款，或者不按照合同交齐首付、定金等，按照相关规定，之前交纳给卖方的定金往往是不被退还的。随意违约很可能定金要“打水漂”，因此买房前要根据自己的实际经济情况，了解个人银行信用等种种条件后再作决定。同时，还应该密切关注有关部门和银行政策的变化，避免购房纠纷，造成不必要的经济损失。01房子没卖成，还赔了18.8万元违约金收了定金没卖成房，卖家楚女士不仅要退还5万元定金，还多付了18.8万元违约金。买家温女士诉称，日，温女士作为买方，楚女士作为卖方，在第三人的居间介绍下，签订了二手房买卖合同。合同签订当天，温女士向楚女生支付定金5万元、向第三人支付居间服务的必要费用4400元。日，买卖双方在第三人的陪同下前往银行办理公证委托、监管、按揭手续，温女士向银行提交了相关资料，但楚女士以涉案房屋的买卖合同、其居民身份证丢失需要补办为由一直拖延履行合同。经多次催促后，楚女士仍不履行合同。温女士因此向法院起诉请求判令，解除两人签订的房屋买卖合同，楚女士向温女士退还定金5万元，同时支付违约金18.8万元。法院审理认为，在日因楚女士出示的身份证存在问题导致当天无法办理成功银行监管账户手续后，其应在日前提供有效身份证予以配合办理银行监管账户手续，但楚女士经温女士及居间公司多次催促仍无法提交有效身份证，并于2015年6月份提出退还已收定金，楚女士的这一行为已严重违反了合同约定的协助义务，导致合同无法继续履行，已构成严重违约。最终，法院判令，解除两人签订的房屋买卖合同，三天之内，楚女士向温女士退还定金5万元，同时支付违约金18.8万元。提醒：去年到今年第三季度东莞楼市十分火爆，房价上涨迅速，不时出现卖家反价甚至违约不肯卖房的情况，不少买家为了买到房子只好补差价，或者接受退定。不过如果遇到“较真”的买家，要求卖家履行合同，那么卖家可能就要承担支付违约金的风险了！文/ 广州日报 楼三姐
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买方逾期支付房款时,卖方除可以要求买方继续支付房款之外,还可以要求买方支付相应的利息,或买卖合同中约定的逾期付款违约金。此外,卖方还可以根据自己的意愿解除合同,不再出售房子,并按照买卖合同违约的比例扣除违约金。如双方在房屋买卖合同中约定买方用银行贷款支付部分房款,而到时买方由于贷款政策调整或别的原因银行未能足额放贷的话,如不能按时以现金形式补足,仍然要承担逾期付款的违约责任。
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