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& 存量房购房合同纠纷一手房契税由谁承担
北京房地产专业律师靳双权（），专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。（为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。）&&一、原告诉称原告张联诉称：被告受托人徐函系其母亲，日，我与徐函签订存量房购房合同及补充协议，约定由我购买被告所有的海淀区鸟语花香小区302号房屋，并承担涉案房屋二手房交易税费，根据约定，我所负担的税费部分不包括被告办理一手房产权证的契税。日，被告要求我承担涉案房屋一手房购房款契税，我垫付；日，被告向我出示解除房屋买卖合同文书，明确表示拒绝继续履行，要求单方解除合同。日，贵院根据一中院作出的生效判决作出强制执行裁定书，裁定将涉案房屋过户至原告名下。现诉至法院，请求：1.判令被告返还我代为垫付的一手房购房契税；2.判令被告按同期银行贷款利率向我支付利息。3.诉讼费由被告承担。&二、被告辩称被告徐同辩称：1、不同意原告请求。2、双方签订的补充协议中明确约定由原告承担税费，包括一手房税费。3、不认可原告诉称中的“垫付”二字。3、合同签订时，被告已明确告知其涉案房屋暂未办理产权证。&三、审理查明经审理查明：原被告双方的合同及补充协议中明确约定，涉案房屋买卖所涉及的税费都由原告负担。原被告二人于原告缴纳一手房税费当日曾签订一份声明，其中明确表示涉案房屋产权证办理所发生的税费皆系原告支付，而原告擅自在内容中添加“垫付”二字。对于此争议，原告主张合同及协议中“本次房屋买卖”、“本交易”系指涉案房屋的二手房买卖，而“本次房屋买卖”、“本交易”的税费，其范围应当认定为二手房买卖税费。链家公司员工葛天作为本案的证人到庭作证，其提出本案所涉及的合同及协议中并未对涉案房屋一手房税费的承担问题进行约定，而市场上交易习惯系由出卖方负担该笔费用。被告不认可证人证言。&四、北京市海淀区人民法院判决北京市海淀区人民法院经审理后判决：（1）被告向原告支付一手房契税十六万元。（2）驳回原告的其他诉讼请求。&五、北京房地产律师靳双权点评根据《中华人民共和国合同法》第六十条，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。根据《中华人民共和国合同法》第一百三十条，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。根据《中华人民共和国法》第六十四条，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。本案中，涉案房屋的一手房税费应当由谁承担，原告被双方各执一词，系本案的争议焦点。由于原被告双方签订的合同及补充协议均未对此争议问题进行明确的约定，故二人对此产生严重分歧。根据原被告二人就原告缴纳一手房税费一事签订的声明文件，其只是明确了该笔费用原告已经实际缴纳，但是也没有明确的约定该笔费用应当有哪一方负担。根据原被告双方签订的补充协议，原告在签署购房合同时即已明确知道涉案房屋需要先办理一手房产权证明，然后双方才能够正常履行合同义务。以正常人的思维来看，其二人理应预见到一手房产权证明办理时发生的税费问题而没有对此问题作出合理的解决，故就该争议而言，原被告双方都存在过错，根据公平原则，原被告都应当承担责任。至于原被告承担一手房税费的比例，法院应当综合考虑本案的各方情况加以定夺，包括但不限于本案的购房合同性质、二手房买卖的交易习惯、交易过程中发生争议后原被告各自的态度及行为、双方履行合同义务及过错程度。考虑到本案争议的发生，原被告双方均存在过错，故原告主张利息的要求无法得到法院的支持。&综上所述，法院的判决是正确的。 &
房产靳双权
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北京 | 北京市东卫律师事务所
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最新律师文集一手房地产公司，他们不是开发商，怎么卖一手房？是代理开发商的房子吗?北京现在一手房好卖吗？_百度知道
一手房地产公司，他们不是开发商，怎么卖一手房？是代理开发商的房子吗?北京现在一手房好卖吗？
我有更好的答案
只要手续齐全。房子仍属于开发商一手房地产公司，他们应该是属于后期销售方面的。按正常流程卖一手房，应该挺好卖的，就是房价越来越贵了。，但不是属于代理商。北京一直都是外来人口多的地方
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深圳现一手房当二手房卖：高评高贷背后签三份合同
来自：sz.zxdyw.com
日期： 9:20:13
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为了买房，为了卖房，中介在其中可谓是绞尽脑汁！近日，王先生准备入手一套深圳龙岗的160平米复式楼房，交易的过程可谓是十分奇特，明明是一手房，却签约的是二手房，在中介的游说下，决定用50万元撬动800万元的房子！那么钱从哪里来呢？中介说：做高评高贷啊！结果却坏事了！下面，深圳装修网为您揭秘高评高贷风险。
王先生在龙岗楼盘“绿某满庭芳”买了一套160平方米的复式房，成交过程十分古怪。在担保公司游说下，他两月内他签了3份交易合同，而且是先签二手合同再签一手合同;该房在规土部门按一手合同以219万元备案，而销售时却按二手房估价高达898万元，银行按此估价贷出617万元。
王先生称，他之所以愿扛高额贷款，是因为担保公司还承诺再帮他办装修贷和汽车贷，用以抵房款，可后来这些都没有办成，他已无力承担月供。事后买家自行请估价公司估价发现该房产总价不到500万元，咨询多个估价公司也被告知该楼盘单价3万元左右。
据深圳装修网了解，“绿某满庭芳”其他的买家也遇上了这种一手房当二手房买、按高估价贷款的情况，经手的银行均为深圳农村商业银行的同一间分行。律师指出，高评高贷违反了国家的金融信贷政策，损害了银行的合法权益，在买家套取贷款后无力偿还或因房价下跌不愿意还贷给银行造成重大的损失后，有可能构成骗贷罪。
50万元撬动800万元的房子
位于龙岗的楼盘绿某满庭芳又名“瑞某御林公馆”，由深圳市绿某满庭芳实业发展有限公司开发，早在2005年8月就取得预售资格，2016年作为不良资产交由担保公司深圳佰某通置业有限公司(以下简称“佰某通”)重新包装上市销售，买家王先生当年6月被中介介绍到这里来看房。王先生说，当时佰某通公司员工介绍单价3.8万元/平方米，他马上交了5万元定了一套122平方米的房子。一个月之后，中介告诉他房子“被抢了”，同一小区还有一套160平方米、总价850万元的复式。“佰某通公司员工告诉我只要交50万元首付就能把那复式买下来，其房款都可以从银行贷出来，如果不买，那先前交过的5万元定金也不给退”。王先生称总价、月供太贵，他无法负担，佰某通员工则表示有其他办法，除了按揭，还可以帮他另外办装修贷、购车贷，用来抵装修款和月供。王先生“咬咬牙就买了”。
先签二手合同又签一手合同
日，王先生签了一份以850万元成交的二手房买卖合同，此外还被要求签了多份空白合同(协议)。当问到具体用途时，只被担保公司告知“是买房正常流程”，还把他的身份证、多张银行卡收走。王先生还被告知，按政策一手房要给三成首付，按850万元算是255万元，他只出50万元，剩下的由佰某通垫付。没多久，他就收到一笔由担保公司佰某通员工苏某某转来的215万元，大概在他账上停留了半小时就转走了。
日，开发商委托的深圳市国房土地房地产评估咨询有限公司给出了房子的评估结果，称所购房抵押价值为898万元。其后，担保公司要求王先生再签了一份交易价格为882万元的二手买卖合同。日，开发商深圳市绿某满庭芳实业发展有限公司、王先生及深圳农村商业银行三方签了一份《二手楼交易资金委托监管协议》。而从最终取得的贷款来看，深圳农村商业银行参考了882万元的合同批准贷款，共批准贷款617万元。
签了两次二手合同之后，在日，担保公司与王先生在规土委签了一份《深圳市房地产买卖合同(一手现售)》，交易价格为219万元。王先生困惑了：这房子怎么又变一手了?
经调查发现，王先生所购房产是先过户，再递交材料给深圳农村商业银行申请贷款。此外，规土委官网信息查询发现，该处房产仍为“初始登记”状态(开发商现房销售状态)。
个人住宅按企业房产估算税费
房产过户后，王先生等着佰某通承诺的装修贷款和汽车贷款，用来抵房款。但没想到，“他们就说办不了，也没告诉我是什么原因”。这下王先生撑不住了，他称无法负担月供要退房。深圳装修网了解到，几翻折腾，担保公司愿意以662万元的价格“回购”房产。
一套房子几种价格，王先生很是困惑，为了解房子的实际价格，2017年4月他请了评估公司为房子估值。报告显示，该处房产估值最高481万元。他这才想到，自己是不是被骗了。再看开发商委托估价结果，该房净值估价是400万元，还有一笔498万元的“预计转让税费”，合在一起变成898万元的高评估值。这笔498万元“预计转让税费”又是什么?
调查员致函负责这次估价的深圳市某房地产评估咨询有限公司，估价对象，即房产是在企业名下还是在个人名下，在计算预计转让税费时区别很大，且相关扣减项目也不一样。如果是在企业名下，根据国家、政府等相关税费缴纳标准，预计转让税费约为498万元，其中土地增值税约为450万元。如果房子是在个人名下，作为个人住宅则免征土地增值税，但需计算个人所得税，这种情况下，王先生房产估价约为690万元。
为何王先生作为个人住宅买的房子会按在企业名下估算?未获得答复。
还有其他买家低首付买房
佰某通到底是什么来头?
王先生先前为首期支付的50万元，分别转入了4家不同的公司账下并拿到收据，调查员通过商用的企业征信系统查询到，深圳市环某中盛投资发展有限公司正是开发商深圳市绿某满庭芳实业发展有限公司的投资人，也意味着，担保公司深圳佰某通置业发展有限公司与开发商有某种关系。
通过佰某通买房的人不止王先生一人，来自香港的陈先生也是一个。起源是佰某通介绍陈先生和一位张小姐认识，张小姐无深圳购房资格，请他帮忙“借名买房”。经三方约定，张小姐出资50万元作为首付款，以陈先生的名义购下绿某满庭芳一处物业，事成后张小姐支付数万元“借名费”给陈先生。随后，与王先生的经历相似，佰某通垫资200万元左右再加上张小计的50万元给陈先生付首付，答应可以帮他办装修贷、汽车贷。结果，后来装修贷、汽车贷都没办下来，张小姐无力偿还欠款，只好暂时“出国旅游”，陈先生一筹莫展：“她人跑了，佰某通公司说要‘回购’房子也没动静。”陈先生说妻子一直不同意他“借名买房”，现在“借名费”没拿到还落了一身债，妻子要求离婚。
另外一位买家龙先生也遇上了麻烦，他本无购房名额，佰某通称能帮他搞定，还垫付首期。但一年快过去了，购房名额依然没下来，龙先生先前出了70多万元首付款，佰某通说要退也一直不见踪影。
担保公司是为了套贷款?
通过业内人士了解到，王先生与佰某通的整个交易流程其实是“一手楼销售按二手房买卖”的事件，中间还可能有故意为之的“高评高贷”。王先生所签的3份合同：其中219万元的一手销售合同是交给规土委备案并计算税费使用，850万元的二手房买卖合同是双方真实意愿的体现，而882万元的合同则是为了达到“高评高贷”的产物。签过了一手合同，房子才能变成二手房，才有估价环节，才能卖到800多万元。
以882万元的二手买卖合同递交银行能取得617万元的七成贷款，而王先生的50万元首付与担保公司的215万元垫资款最后形成首付款，共计265万元。而从银行流水来看，215万元垫资款经过王先生的账户后，最终还是回到担保公司账户。
深圳另一担保公司负责人刘先生表示，对于担保公司来讲现金流非常重要，佰某通的做法类似属于“借名套现”，使用着从银行放贷的617万元，换来其他收益。这对于王先生来讲，将要承担个人征信风险及留下了一个购房记录。
明显“高评高贷”?
咨询多个评估公司，目前绿某满庭芳房产单价仅3万元左右。“物业在企业名下，增值税及附加，土地增值税等等核实计算很高的”，深圳一房地产评估公司高层表示，银行抵押目的评估报告需要预计将来处置时候需要缴纳的税费，所以一般都采取全扣税模式。而且，银行审批和放款部门可以综合考虑企业征信情况，可以考虑土增或其他税的单列，那样净值就可以高点，最终的评估值要看各家评估机构以及各家银行的风控偏好。
深圳一担保公司负责人陈小姐表示，担保公司会收一些不良资产转手赚差价，但通常不会将价格抬到这么高，“杠杆加杠杆风险非常高，存在骗贷的可能”。布吉一银行行长表示，一般“高评高贷”到八成就“不得了了”，王先生的情况一般的银行基本上不可能做到。
部门、机构回应
规土委龙岗管理局
担保公司是否违法，建议向金管部门反映
调查员就绿某满庭芳房产的交易案例询问了多个部门。规土委龙岗管理局回复，“绿某满庭芳”项目于2005年批准预售，2007年7月办理建筑物初始登记转为现售。根据提供的一手房现售合同，卖方为“深圳市绿某满庭芳实业发展有限公司”，买方为报料人。如发现该项目存在其它违法违规行为线索，该局将严厉查处。深圳装修网获悉，另外，对于估价一事，该局已转估价协会对其进行认定，王先生房子包含了“约498万元的预计转让税费和约400万元的评估净值”，计算方法基本合理，不存在违规情况。关于担保公司和银行的行为是否涉嫌违法违规，建议向金融监管部门反映;如涉嫌金融诈骗行为，建议购房人向公安局举报。
深圳市稽查局表示，当事人提及的买房纠纷事项，涉及买方卖方担保方三方主体，资金流水与实际交易不一致、担保贷款等金融业务、房地产调控政策等多个方面，是一个复杂的问题。深圳市价监局则回应：“我局将在职责范围内配合委里的各项工作。”
至于佰某通公司的企业登记信息，深圳市注册局表示，经认真排查登记档案后，其登记材料齐全，符合法律法规的规定。一个自然人是可以作为多家公司的股东的。而一个自然人能够担任几家公司的法定代表人，目前并没有明确限制。
至于深圳农村商业银行为何根据898万估价贷款，是否审查到位？
涉嫌骗取银行贷款 一旦查实将被追究刑事责任
律师说：本案是典型的一手房的现售买卖，贷款却走的是二手房的贷款流程。一手房交易中，银行贷款认定的交易成交价是双方在网签合同备案登记价，买家无法加杠杆办理高评高贷。但把一手房的现售买卖，按照二手房的交易流程办理银行按揭贷款，就很容易加杠杆办理高评高贷，双方去银行申请贷款时提交二手房的买卖合同，银行审批贷款走的是二手房的流程，只要评估价评得足够高，高贷就不存在问题。拿到银行的贷款承诺后，在办理递件过户时，买家拿上房产证和银行签订抵押贷款合同，按照一手房的现售递件过户。
高评高贷违反了国家的金融信贷政策，损害了银行的合法权益，在买家套取贷款后无力偿还或因房价下跌不愿意还贷给银行造成重大的损失后，有可能构成骗取银行贷款罪被追究刑事责任。对卖家而言则存在，房产过户后，银行发现买家存在高贷，有收不到尾款的法律风险，影响卖家债权的顺利实现。卖家在合同签订后实际贷款过程中，用高贷不合法手段可能会被追究责任等理由，有关方拒绝配合办理高贷，合理合法，在法律层面无可指责。
很多买家喜欢冒险，总想用杠杆以小博大，问题是世事难料，按揭贷款能不能通过是由银行决定的，银行有自己一整套的监管流程，事实并不像买家想的那样可以万无一失。在这样操作的时候，就要考虑到万一的情况，银行的贷款审批有个抽查的环节，即便是抵押放贷以后贷款资金的流向也会被监控，银行发现问题后会提前解除双方的借款合同，要求买家提前偿还贷款。
建议不要盲目相信他人推荐的垫资公司的能量，做高评高贷前要有贷款不成功应该如何应对的考虑，不然一旦出现问题，想脱身很难。在所谓的“零首付”操作过程中买卖双方都给垫资公司提供的有自己的银行卡和全权公证委托书，在此情况下垫资公司行为的法律后果由买卖双方承担法律责任。无论最终买卖双方交易进行是不是顺利，买卖双方的资金都由垫资公司掌握，垫资公司的收益总是能保障的，交易成功与否对他们没有什么影响。
购房贷款流程
王先生被游说买850万的房子。
王先生交了50万首付款。日，王先生收到佰某通公司员工转账的215万垫资款，到账半小时后被转走。按先前约定，应按三成给首付，王先生交了50万之后，其余由佰某通垫付。
深圳市绿某满庭芳实业发展有限公司委托深圳市国房土地房地产评估咨询有限公司评估该处房产，结果显示，其抵押价值为898万，从评估明细来看，这其中包含了约498万的“预计转让税费”和约400万的“评估净值”。
该处房产过户到王先生名下;同时，担保公司与王先生到规土部门备案，签定一份《深圳市房地产买卖合同(一手现售)》，交易价格约219万。
深圳农村商业银行的《购房按揭贷款合同》显示，银行约定贷款617万，正是882万的七成;由此可见，购房流程上是“先过户再申请银行贷款”。
深圳农村商业银行短信提示，王先生申请的617万贷款已发放
2016年11月
被担保公司告知装修贷、汽车贷办不下来。
2016年10月至2017年4月间
担保公司未曾间断向王先生追讨215万的垫资款，其间，王先生转账46万到担保公司指定的不同公司账户，至此连同此前的50万定金共支出96万，仍欠款100多万。
经过协商，担保公司承诺以662万“回购”房产，退还王先生50万元。
王先生公证委托担保公司办理过户，自此不了了之。
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深圳装修网揭秘什么是高评高贷呢?
一般是指在房屋买卖，在办理贷款的过程中，将房屋评估价提高，从而达到高额度的贷款
高评高贷是如何操作的?
多数是中介操作，假设买200万元的房产，按20%首付需支付40万元，但通过评估公司把房价“高评”到250万元，可变成首付50万元、贷款200万元。中介可以先垫付50万元首付给卖方，待200万元银行贷款打到卖方账户后，卖方再将50万元归还中介。“高评高贷”周期约1个月，买方只需支付这50万元“过桥资金”1个月的利息，相当于零首付购得一套200万元的房产。在该流程中，中介多以自有资金进行“过桥垫付”，并从中获取服务费及过桥资金利息。
高评高贷存在的风险
如果你要高评高贷的话，需要承担以下风险
1、银行可能不会给你贷高贷，放款时间慢;
2、做高评高贷对你的月供压力会加重，你要综合考虑自己的月供能力在做决定。
3、高评高贷本身的手续费成本压力
以上就是深圳装修网为您整理的关于高评高贷的风险，希望能帮助到大家。买房需谨慎，规避风险，合理购房。
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