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血的教训！一位普通澳洲华人教你买房子，必看！
澳洲房产情报
坦白说，房子还没买好，我也不知道会不会还有其他问题，但合同签了，贷款批了，就等交房了，而毕竟还没交房，我也不保证有没有其他幺蛾子的事会出现（因为之前的经历还是比较丰富的，有些怕了），但看到论坛上有很多人，也着急买房，有些曾经和我一样的小白问题，因此，我想以我的经历，给一些有点迷茫的人一些经验和启发，本质是希望分享的，也回答一些小白问题。买房说难很难，说简单也很简单，很多人人还没到澳洲，就打算买房，就是因为觉得现在房市太好，怕来了以后房价涨了再买就吃亏，这话说对也对说不对也不对，因为买房不是简单的出一笔钱买个房子，而是要结合太多变量的一种考虑，这世界上赚钱的方式很多，买房是华人喜欢的方式，但并不是最好的方式，两年前我们买阿里巴巴的股票只要25美金一股，现在开盘就要65美金了，世界上其实有很多投资机会，相反，很多时候着急买房，尤其在海外，急急忙忙买澳洲楼花的，即使这2年楼市那么好，能大赚的也不多，何况房子没卖掉就不算赚。好了，言归正传，我们谈谈楼市，首先买房如果考虑收益，往往只有两个因素：1.rent yield 2.长期增值对于租金回报率要求比较高的，往往是交通比较好，容易出租的，这样的户型往往是公寓或者townhouse。对于长期增值比较高的，本质上市需要这个投资具有一定的稀缺性，稀缺性有哪些呢？1. 土地大小 2. 政府在该地的投资情况 3. 该区域的人口增长情况 4.学校等其他很难改变的资源。因此，如果从增值角度来选区域，我往往会选择发展比较快，政府又有一定计划在那儿的区域。但由于信息的不对称性，最先知道以上两点的往往是知道内部数据，甚至是精于某个区专研的地产开发商，到了普通老百姓手里已经是二道信息了，但即使是二道，只要你知道的比较早，也比其他老百姓了解太多了。所以，在选区上，如果从增值角度来看，我往往会看几个数字： 1. 我会在realestate上看这个区过去1年和10年的房价中位数增长趋势 2. 我会看平均每个月的房产销售数字（代表成交量，这个数字越大，说明增值越稳定） 3. 每个list 用户访问情况，这个代表需求 4.同时我也会google下这个区的人口迁移情况，是净流入人口还是流出 5.当地的稀缺资源（比如学校，火车站等），这些往往是华人看房的必备选项 6. 偶尔的查查这个区有没有重大基础设施建设等。但选区往往不是只考虑增值，房子最核心的部分应该是居住，除非你是买投资房，目的不同，如果是买自住房，希望买到的房子是让人开心的，每天住着是幸福的，这种感觉，应该比单纯的增值更重要，由于房子的居住属性，使得我们选区除了看以上增值的情况，还要看几点：1. 距离工作地的远近。这是个非常重要的因素，很多海外来买房的人，除非你打算从来不工作的，不然我不明白连自己工作在哪儿都不知道，买什么房子，如果你只是打算先买一套然后以后再买，那我不反对你，如果你本身只有one time购买机会，我其实还是建议你早点过来把工作定了再考虑选区问题，我一般选区，不会超过交通要超过30分钟上班的地方。2. 环境和生活。这是我认为最核心的功能，我们从中国来到澳洲，无非就是图个环境和生活，想象下以后父母和自己孩子一起在一个很漂亮的小区居住，父母可以颐享天年，我想，是非常幸福的事。相反，华人区我倒不觉的那么重要，这也看自己父母是怎样的，我父母就不大喜欢和陌生人交往，所以环境好，生活悠闲是我考虑最重要的因素。综合以上几点，买房考虑的因素实在太多了，而你的预算又是非常有限，你越来越希望别人告诉你应该买什么房，该怎么买，其实，在你买房过程中，就是对自己需求梳理的过程，你会越来越清楚什么才是你真正想要的，因为你的预算不可能让你满足以上所有要求，甚至有些要求，你已经被提出门槛，没有选择的权力了。我在买房的过程中，经历了一种思想的转变，那就是从增值目的变成自住目的。坦白说，我买房算是比较有眼光的人，我最早在国内买的第一套房，从打算买房到实际买房就7天，买后第一年增值50%。2年前在上海买的第一套房，半年增值50%，也是从打算买到实际买用了3天，当然，那是中国的时代属性造成的，但我确实比同期其他购房者更有眼光点。我来澳洲，开始的想法也是这样的，因为我一直觉得我不会长期在这儿居住，觉得买个房子，等以后走了能增值就好了。可我现在想法变了，首先是因为我认为可以增值的区域，远远超过我的预算，我不希望赌个未来，这会影响我现在的生活，其次，我觉得买房最关键的还是住的舒心，如果你一直以增值的目标来选自住房，其实会很矛盾，虽然很多时候也能找到，但你考虑因素太多，会很累。以上说了一通买房的感悟，接下去说说一些技巧1. 每周，可以在real estate上浏览下你想要的房子，我经常喜欢点下 page visits这个功能，遇到好的房子，我一般会每隔一天去看下这个值的增长，这说明了市场的需求，也说明了我如果想买这个房子的潜在竞争者，要知道，往往在一个去，如果以出价为一次成交，成交/点击就是转化率，这样的转化率在某些区一般是比较稳定的。因此单位时间点击越多的，往往最后出offer的也越多2. 列好清单，走之前规划下路线和时间，争取一次性看尽量多的房子，遇到自己很心仪的房子，一定要仔细看看，因为你出offer的时候，很可能没有机会再看第二次，因为你很多时候连inspection这样的条款都不敢放到合同里面，因为你怕你的offer不够strong3. 出offer的时候，事先带上check book，你需要多和中介套话，最关键的是套出卖家的心理价位，现在这个市场，如果你要买房，90%以上的情况是必须达到卖家心理价位的，有些中介不愿意说的，那你就只能猜。猜也是有技巧的，需要总结的，按照我几次经历，我发现如果有5-7个offer以上的房子，一般你的价格要出到12%以上的溢价才行，举个例子，40万的房子，你要出到45才有可能，这是我总结的某些屌丝区的规则，猜了几次，最后成交价基本和我比较接近。我最近买的房子，7个offer，我的出价只比第二名多了500块。4. offer被接受后，让中介扫描soft copy，你可以同时发给过户师和broker，让过户师看合同，让broker做贷款，有些人喜欢自己去银行搞贷款，反正我觉得也没差多少钱，我遇到的broker反正我都觉得还好，你同时写500或者1000的小定给中介，并在合同上约定subject to finance 2周，10% deposit 两周，往往如果贷款没办下来，那10%deposit也不用交了，这是正常一般情况，楼花情况比较特殊，我以后再说。检查房子是个技术活，比如有些篱笆，里面有石棉，或者塑料，以后拆起来需要专门的人，比如房屋的朝向，在澳洲，大门朝南，院子在北边，房子整体南北向的最好，房子是不是在高压线边上，是不是在加油站边上，是不是在大马路边上，是不是在铁道线边上，这些都影响房子的潜在价值，不要进去一看装修不错就觉得房子好，另外，房子的地是平地还是坡地，一般平地比坡地好，但坡地不要太坡，也可以设计成不错的院子等等，我自己都想去学一门专门检查房子的手艺活了。房子里面有些是木板质量是很好的，有龙骨的，不要觉得一眼看上去老相就否定这个木板的价值，等等。其他比较有技巧的就是出价了，出价本质是个心理战，这个心理战不仅是知道卖家的，还要知道其他竞争者的。这儿大多数人认为自己只要高过其他竞争者就好了，事实上，如果你达不到卖家心理价位，你依然成交不了。有些区，偶尔有个天价成交，卖家心理非常不健康，指望自己的房子也能天价成交，对于这些卖家，我一般直接掠过。出价这个技巧是需要训练的，我建议刚去买房的人，看到自己70%满意的房子就可以出价，初期出价偏低点，通过出价，可以问到中介最后的成交价大致是多少，同时因为建立了跟中介的联系，以后往往能被通知更多不错的房子，因为中介也也希望直达目标购房者，经过几次训练，你会变得很精准，我现在看某些区的房子成交价，一看一个准，误差不超过1万。如果你出价偏低最后也被接受了，那你就捡到漏了，反正你买不到自己100%满意的房子，还不如买了算了。关于买房的时机，我一直认为买房有两个情况是可以买的，一个是势头，比如最近悉尼的这股风头，其实你只要入市就好了，这种势头，非常像去年5,6月份的背景，也非常像去年初的上海，去年初的上海交易所，过户需要排队4个小时才能领到一个单子，再回过头看看现在，房价还是涨上去了，虽然有点跌下来了，但比起之前买入的，还是有增值的。所以无论悉尼还是墨尔本，大家都要理性的看到1-2年后，市场必然会冷下来。房地产本质是在赌一个期望值，大家都认为高的时候，就会更高，也就是泡沫，而在泡沫变大的过程中，乘势出击是非常合理的选择。现在这种情况，肯定是出手的实际，即使以后跌，也只能跌倒现在买入价的时候。但由于现在市场火爆，难免有很多高期望值的卖家和很多非理性的买家，作为购房者，我还是建议需要理性点，不要出非常不理性的价格。澳洲的房产和中国房产有个很大的不同点是，澳洲的房子是一个个卖的，有些房子局部差异很大，中国是一片小区一片小区卖的，因此涨价跌价很明显，而澳洲显然主观因素更多点。但因为这种主观因素，会导致房地产不稳定，我偶尔看过足迹08年的一些帖子，发现有些豪宅区的房价1年内跌的很厉害，这很容易解释，因为豪宅区的房价，其主观性更大，加之成交量较少，导致价格波动会比较明显。如何去判断一个区或者某个房子的主观因素到底有多大呢？我用简单的方法，往往我会去看周边一块土地的要价，因为纯土地的要价往往代表基本的生产资料，然后就是看这个房子的建筑部分值多少钱，这也很好判断，现在一般新起的房子，都在 一个SQ的成本上，一个3房两厅20年的house，如果装修尚可，其价值大致在15万左右，当然，我以上数字是基于屌丝区我研究的范围得到的，如果你的目标区是豪宅，数字显然不同，通过这样的判断，你就可以很清楚知道你买的这个房子值不值，主观因素到底有多大。比如我买的这个房子，周边有块明显位置比我差的土地，面积差不多，要价是30万+，我的房子3房两厅两卫生间而且户型装修都很好，才7-8年，从建筑成本上，我想怎么也值个14-5万了，所以这样的房子，如果45万能买到都算合适。这里面可能的泡沫是土地价值，事实上，土地价值是非常重要也很难判断的资源，屌丝区也有高大上的资源，比如靠近火车站，靠近学校，这又回到了我帖子初期说到的问题，你的土地到底是不是稀缺的，在一个区，肯定有些资源是比较固定，至少30年不会变的，有哪些呢？火车站，SC，医院，学校，因此靠近这些地方的资源是有一定稀缺性的，相反，离这些地方远的土地，其增值空间肯定不如离那些资源近的土地，因此，假如离那些资源近的土地是30万元一块，其他的是20万一块，我也偏好买前者，因为增值率会不一样（假设其他地方的土地并没有长期或者明显的规划案）其实说了半天，买房的时机就两个：1. 你觉得各方面性价比都符合要求，长期看涨的时候，用理性判断可以买的时候，就可以买2. 在房市上涨的势头上，任何选择，只要不是太离谱，都可以买，买了以后不会马上跌，但要做好2-3年后跌的准备，但你输得起接下来重点说说期房我自己是有惨痛经历的，因为我第一次买期房失败了，失败在于，期房也是分情况的期房有两种情况，一种是楼花，一种是 land & homepackage。对于前者，贷款的主要风险在于建成后的估价问题，如果你是全款，当我没说，如果你要贷款，比如你这房子50万卖你的，但建好后，找银行贷款，银行认为这房子只值40万，这时候你就差10万，怎么办？你就现金补吧，如果没现金，你的10%首付也退不回了因为你违约了。事实上，除了那些即将造好的楼花外，大多数期房subject to finance没有任何意义，因为他们只能给你2周时间，而贷款协议即使批了，3个月后就失效了，到时候还要重新来因此，楼花我认为最大的风险是贷款风险，这个风险和价值评估非常相关，而往往楼花都是有溢价的，这种溢价是对未来的判断，在一个市场上升的时候，是可以赚到钱的，比如去年在悉尼买楼花的，今年肯定赚的很爽，但即使赚到钱，比起买house，平均来说还是house赚的多。但楼花有个好处是杠杆放大，可以用10%的首付来撬动投资。总之，是个风险相对比较大的玩法。在我看来，对于自住房购买者，显然并不划算期房还有一种性质，就是 land & home package，如果你是正常的土地，在土地上起一个house，那没问题，问题是，现在很多开发商，买了块地，然后分了地起townhouse，然后也用这种方式来卖，这就出现问题了。这个问题，去年可能还不是问题，今年就是问题，因为我后来接触的所有银行，这种方式都不贷款，很简单，因为这种方式，做的贷款是split loan，银行评估觉得风险太大，风险在于什么？因为这块地不是独立的，一旦起房子的其他几家出现问题，银行想拍卖这地也拍卖不了，而且对土地的评估是包含开发商利润的，很难评估清楚，因此，对于买apt或者townhouse（尤其有common wall或者包装了下后但实际上还是有common area）的房子来说，做land & home package 成功率极低，即使成功了也有偶然性，我4个月前来澳洲，看房看了1个月，后来两个月全部浪费在这个land & home的房子上了，最后还是没买成，这里面经历简直是血泪史，当然，我选的房子还是非常划算的，2个月后，边上同样面积同样户型一样的房子就比我贵了6万块钱，只不过我这房子买不下来，还好我事先一直拖着合同，最后没损失，但真心浪费了我大量精力和时间，以及时机建议：买自住房的，不要碰楼花，不要碰期房，不要被那1万的补助诱惑。如果你是年轻人，现在只能买楼花，你自己评估风险吧，我不做建议。总之，在你有选择的时候，不要碰楼花，不是说楼花肯定不赚钱，楼花也能赚很多，但不适合自住买家。
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听说在澳洲买房子不能买了，是真的吗？
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