江苏高院关于拍卖已租赁的不动产的司法解释_租赁律师-黄洪扣_新浪博客
江苏高院关于拍卖已租赁的不动产的司法解释
江苏省高级人民法院关于执行不动产时承租人主张租赁权的若干问题解答
执行实务中法院在拍卖被执行人的不动产时，承租人以对该不动产享有租赁权为由，主张拍卖不破租赁，导致不动产流拍；而申请执行人认为被执行人与承租人恶意串通、虚构租赁法律关系，承租人实际上没有占有使用不动产，或占有使用不动产在申请执行人设立抵押权、法院查封之后，要求法院除去租赁关系继续拍卖变价，尽快实现申请人的合法利益。为了遏制被执行人与承租人通过虚假租赁规避执行行为，保护债权人合法利益，依据《中华人民共和国民事诉讼法》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》等法律及相关司法解释的规定，对执行被执行人的不动产时承租人主张租赁权涉及的主要问题作出解答，供实践中参照执行。
一、被执行人与承租人在申请执行人设立抵押权、法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并由承租人占有使用该不动产的，法院如何处置？
承租人在申请人对该不动产设立抵押权、法院查封之前已签订了书面租赁合同并占有使用该不动产的，承租人取得了该不动产的租赁权，法院在租赁期内带租拍卖。
被执行人与承租人虽在抵押权设立、法院查封之前订立租赁合同并交付使用该不动产，但申请执行人有证据证明，被执行人与承租人之间恶意串通，以明显不合理的低价租赁，或伪造交付租金证据的，适用《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第31条第2款规定【黄洪扣律师：该规定为“承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行人的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。”】处理。
二、承租人在申请执行人设立抵押权、法院查封之后占有使用该不动产的，执行法院如何处置？
这种情形下，无论被执行人与承租人订立的租赁合同在申请执行人设立抵押权、法院查封之前或之后，只要承租人在申请执行人设立抵押权、法院查封之后占有使用该不动产的，法院根据申请执行人的申请或依职权裁定除去租赁关系后拍卖该不动产。【黄洪扣律师：该规定突破了租赁合同是诺成合同而非实践合同的法理。】
三、承租人占有使用不动产有哪些情形？
承租人占有使用不动产主要是指承租人(包括次承租人)已支付租金且对该不动产已经用于生活、生产、经营、装修等情形。承租人以已向被执行人支付全部租金、以该不动产使用权抵债、已向房产管理部门登记备案、以在该不动产所在地为新设公司营业地址为由主张租赁权，请求法院带租拍卖或拍卖后阻止向受让人移交占有的，而该不动产仍为被执行人或其他人占有使用的，不属于承租人占有使用的情形。
四、在法院带租、除去租赁关系拍卖两种情形下，申请执行人、承租人如何救济？
带租拍卖时，申请执行人提出应当除去租赁关系，对带租拍卖提出异议，法院依据民事诉讼法第225条规定【黄洪扣律师：该规定为“当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。”】处理。
除去租赁关系拍卖时，承租人提出应当带租拍卖，对除去租赁关系拍卖提出异议，法院依据民事诉讼法第227条规定【黄洪扣律师：该规定为“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”】处理。
【江苏省高级人民法院执行局】​
绉熻祦寰嬪笀-榛勬椽鎵
博客等级：
博客积分：0
博客访问：23,616
关注人气：0
荣誉徽章：5年租赁权拍卖会
此页面上的内容需要较新版本的 Adobe Flash Player。
您当前所在的位置：首页>>滨海工业区（马鞍镇）>>政府信息公开>>公共资源交易>>产权项目出让
信息索引号：
产生日期：
文件编号：
公开形式：
责任部门(科室)：
公开时限：
公开日期：
文件字号：
内容描述：
5年租赁权拍卖会
[发布日期：
]　　作者：
绍兴滨海工业区兴滨路以东、迎阳路以北地段商业及小区配套用房5年租赁权拍卖会文本&& 目 &&&&录&&1、拍 卖 公 告&&2、拍 卖 规 则&&&&&&&&&& 3、拍 卖 清 单&&&&&&&&& 4、房屋租赁协议（样本）&拍卖地点：柯桥公共资源交易中心第一交易大厅（柯桥华齐路1066号）拍卖时间：2015年7月28日上午9：30联系电话：7、&拍 卖 公 告&&受委托，定于2015年7月28日上午9:30在绍兴市柯桥区华齐路1066号柯桥区公共服务大楼三楼第一交易大厅公开拍卖：一、拍卖标的物:（以现状展示的实物为准）绍兴滨海工业区兴滨路以东、迎阳路以北地段20间商业用房及2处小区配套用房5年租赁权（商业用房现门牌号为迎阳路1#至45#单数号码，5#、15#、29#除外，小区内配套用房门牌号分别为10幢103、104）。每间营业房面积45.88m2至318.52m2不等，小区内配套用房面积分别为506.06m2及502.75m2，每处标的物起拍价55469元至397513元不等，详见拍卖清单。注：标的物起拍价及之后的成交价为相应标的首年租金，之后每年的租金在上一年租金的基础上增加6%。二、报名时间及地点：2015年7月27日（9:30-11:30/14:00-16:00），柯桥区华齐路1066号绍兴市柯桥区公共服务大楼三楼239-241窗口。三、报名方式：报名时携带有效证件（自然人须携带身份证；法人须携带有效营业执照副本，法定代表人身份证，单位公章；委托报名的还须提供授权委托书、代理人本人身份证，其他组织报名须提供相关证明材料）及复印件各3份并交纳参拍保证金2万元/标。意向竞得多个标的物的，保证金须累计交纳，保证金为可即时兑现的银行票据或现金交款回单（不计息)。保证金缴入账户：绍兴市柯桥区产权交易所有限责任公司，开户银行：建设银行绍兴支行，账号：或开户银行：农业银行绍兴柯桥支行营业中心；账号：92985（收取报名资料费30元/位）。四、标的展示：2015年7月23、24日（上午9：30-11:30，下午2：00-4：00）于标的物所在地展示。五、咨询电话：7、。&&绍兴市拍卖商行有限责任公司2015年7月17日&&&&&&&&拍& 卖& 规& 则2015（12）&&&&&&&&&&&&&&&& &第一章& 总&&&&& 则第一条 本《拍卖规则》根据《中华人民共和国拍卖法》及相关法律、法规、规章制定。第二条 参加本次拍卖活动的竞买人在办理竞买登记时必须认真仔细阅读本《拍卖规则》及其它相关资料并自觉履行。&第二章拍 卖 标 的第三条 拍卖标的物（以现状展示的实物为准）：本次拍卖受绍兴市柯桥区滨海城市建设开发投资有限公司委托绍兴滨海工业区兴滨路以东、迎阳路以北地段20间商业用房及2处小区配套用房5年租赁权（商业用房现门牌号为迎阳路1#至45#单数号码，5#、15#、29#除外，小区内配套用房门牌号分别为10幢103、104）。每间营业房面积45.88m2至318.52m2不等，小区内配套用房面积分别为506.06m2及502.75m2，每处标的物起拍价55469元至397513元不等，详见拍卖清单。注：标的物起拍价及之后的成交价为相应标的首年租金，之后每年的租金在上一年租金的基础上增加6%。&第三章& 拍卖前期说明第四条 竞买人必须按拍卖公告的规定交付参拍保证金2万元/标。意向竞得多个标的物的，保证金须累计交纳，保证金为可即时兑现的银行票据或现金交款回单（不计息)。保证金须在拍卖报名截止时间前缴入。第五条 本次拍卖以拍品的现状（实物和证件）进行拍卖。竞买人在公告规定的咨询时间内有权了解拍卖标的物的情况，有偿获得拍卖文本资料，实地查看，提出质疑。竞买人一旦进入了拍卖会场，即表明其已完全了解拍卖标的，接受拍卖标的及与其相关的一切真伪、瑕疵、缺陷，对自己竞买拍卖标的的行为及其后对拍卖标的的权利行使期间之各种风险、状态，自行承担法律责任，拍卖人不保证拍卖标的的品质，不承担瑕疵担保责任。拍卖会现场不再解答竞买人的任何提问。第四章&& 拍& 卖& 会第六条 拍卖会时，竞买人凭本人身份证原件、保证金收据、竞投号牌及入场券入场参加竞拍（一券一人）。第七条 竞买人的保证金收据及号牌是参加拍卖的重要依据，不得转交他人，否则一切后果由收据中注明的竞买人负责。收据及号牌遗失必须在拍卖前声明。委托他人竞买的须由竞买人出具授权委托书（法人或其他组织加盖公章），并由代理人在拍卖前随代理人身份证复印件一同交予拍卖人，待拍卖人核实后方可参加竞买，否则视自动放弃。拍卖竞价现场，任何人举牌应价均视为与号牌相对应的竞买人本人的意思表示，其后果均由该竞买人承担。第八条 本次拍卖委托人有权在拍卖会开始前依法撤回拍卖标的。若因委托人撤回或遇人力不可抗拒因素和其他特殊的重要原因，拍卖人及委托人有权取消或推迟本次拍卖会，由此对竞买人造成的损失由竞买人自负，竞买人不得向委托人及拍卖人追索保证金利息及其他任何费用与责任。第九条 本次拍卖资料如有修正或补充，拍卖人在拍卖活动举行之前书面通知竞买人，也可以在宣布正式拍卖前由主持人当场口头说明，竞买人凡应价的，均视为已接受此修正或补充。第十条 本次拍卖采用增价拍卖形式，由拍卖师报出起拍价后，由竞买人按拍卖师宣布的加价及调价后的加价幅度整数倍加价竞买，若场上出现二人以上同时举牌应价时，拍卖师有权指定其中一人并确定其应价有效，低于加价幅度的报价无效，至无人继续加价后，以拍卖师是否敲下木槌表示成交与否（不到起拍价不成交）。第十一条 竞买人应按时参加拍卖会，竞买人不按时参加的作自动放弃论，竞价过程不因竞买人的中途退场而中止，竞买人如中途退场，期间将视为放弃竞买。第十二条 竞买人在竞买时，必须严肃认真、成熟地进行竞价，一经加价或应价，不得反悔，否则拍卖保证金不予返还。第十三条 在竞价开始起至落槌前，拍卖师有权根据情况对加价幅度进行调整，拒绝任何无效应价、中止竞价或因委托人要求撤回竞价标的；有权判断应价错误或纠纷，并重新提呈或恢复竞价；有权采取其他合理的行为及措施。第十四条& 竞买人提供的相关资料须真实有效，如故意隐瞒情况，骗取竞买资格，由此产生的一切损失和责任，由该竞买人承担。第十五条& 竞买人不得有恶意串通行为，否则所有串通人的拍卖保证金不予返还，并由工商部门按《拍卖法》等有关法规处罚。第十六条& 拍卖成交后，买受人须当场签署《拍卖成交凭证》，凭《拍卖成交凭证》与拍卖人签订《拍卖成交确认书》。&第五章特　别　提& 示第十七条 本次拍卖的绍兴滨海工业区兴滨路以东、迎阳路以北地段商业及小区配套用房5年租赁权，具体租期起算时间以拍卖成交后正式签订的房屋租赁合同中所载为准。起拍价及之后的成交价为对应营业房或小区配套用房首年租金，须一次性向委托人交纳完毕。之后每年的租金在上一年租金的基础上增加6%，租金一年一付，先付后用。第十八条 本次拍卖的租赁权对应的营业房及小区配套用房，均以其现状展示为准，委托人及拍卖人声明对房屋的质量、数量（包括面积差异）等任何瑕疵（包括潜在的或者隐含的）不作保证，相应责任及风险由买受人自行承担。拍卖成交后，买受人不得对房屋结构、设施等进行破坏及改变。注：本次拍卖所涉及的营业房及小区配套用房，仅开通生活用电及用水，仅提供生活污水排放管道。第十九条 本次拍卖成交后，买受人在与委托人签订正式租赁协议前，须向委托人缴纳“租赁管理违约押金”人民币100㎡以下每间营业房 5 万元，100㎡以上每间营业房 8万元，配套用房每处 5 万元。该押金在租赁期满并无违约、无欠缴相关费用情况下全额退还（不计息）。第二十条 本次拍卖成交后，营业房租赁权买受人在租赁期间不得经营酒吧、ＫＴＶ、喷漆、小五金制作、屠宰、宠物养殖销售等带有影响公共环境和周边居民生活的色、气、味、噪声业态及违反国家规定的其他项目。小区配套用房10幢103、104号在拍卖成交后，买受人的经营使用原则上应首先满足小区居民的基本需要，因房屋性质导致无法办理相关经营权证的，委托人及拍卖人对此不承担任何责任。第二十一条 拍卖成交后，买受人在租赁期间经营须符合工商、环保、公安、消防、卫生、城建等行政主管部门审批要求，确保证照齐全、合法经营。第二十二条 拍卖成交后，买受人应及时与委托人签订并严格遵守《房屋租赁协议》，最终签订的《房屋租赁协议》与协议样本或本拍卖规则有不一致的，或本规则未尽事项，均以最终签订的《房屋租赁协议》为准。&第六章 &拍 卖 后 期 工 作第二十三条 参拍保证金在拍卖成交后即视为履约保证金。未成交的竞买人参拍保证金在8月3日起至柯桥区华齐路1066号柯桥区公共服务大楼绍兴市柯桥区公共资源交易中心三楼保证金退缴处（248窗口）按原进款方式全额退回，不计息。退款时竞买人为自然人的，办理保证金退还手续，必须是竞买人本人，且须持本人有效身份证及中心开具的保证金收款收据原件；单位请携带有效证件及单位开具的收款收据。绍兴市柯桥区公共资源交易中心根据报名确认情况及保证金退还意见（拍卖人出具）分别办理保证金收缴和退还手续。第二十四条 &拍卖成交后，买受人必须在2015年8月7日16:30之前（以款项到帐为准）将拍卖成交款（扣除保证金的部分）汇入委托人指定账户（开户单位：绍兴市柯桥区滨海城市建设开发投资有限公司；开户行：农行绍兴滨海支行；账号：05318），并将拍卖佣金汇入拍卖人指定账户（开户单位：绍兴市拍卖商行有限责任公司，开户银行：绍兴银行新建支行，账号：3600010）。上述款项全部缴清后，由拍卖人提供成交确认书给买受人。如买受人逾期不缴纳成交款及拍卖佣金的则作违约处理，已付履约保证金不予退还并依法追究其违约责任。根据《中华人民共和国拍卖法》第三十九条规定对该拍卖标的再行拍卖的，原买受人应当支付第一次拍卖中原买受人及委托人应当支付的佣金及再行拍卖所产生的一切费用；再行拍卖的成交金额低于原拍卖成交金额的，其差价由原买受人负责支付。第二十五条 &标的物的移交买受人付清全部款项后，凭拍卖人出具的成交确认书及成交款银行交款凭证，在2015年8月11日到滨海管委会725室与委托人签订《房屋租赁协议》并向委托人办理标的物的移交手续。如买受人逾期或未足额支付拍卖价款；逾期或者拒绝签订租赁合同等不按本拍卖规则及其附件的要求履行其全部义务，致使本次拍卖目的难以实现的，视为买受人违约，买受人则无权要求返还已交的参拍保证金；并同样按《拍卖法》有关规定追究其责任。第二十六条 本次拍卖标的成交款付清后，拍卖人向买受人递交拍卖成交确认书及向委托人提交拍卖成交报告后视为拍卖标的移交完毕，即拍卖程序履行完毕。标的移交在委托人与买受人双方之间进行（或解决），与拍卖人无涉。&&&&&&&&&&&&&&& &&第七章 &附&& &&&则第二十七条 本次拍卖拍卖人分别向买受人收取各拍卖标的成交价2.166%的佣金。第二十八条 本《拍卖规则》在法律允许的范围内的最终解释权属拍卖人。本次拍卖拍卖人如有违反拍卖程序，可向绍兴市柯桥区工商行政管理局举报，举报电话：。&绍兴市拍卖商行有限责任公司&&&&&&&&& &&2015年7月17日&本人对本《拍卖规则》的具体条款已认真、仔细地阅读，认可无异议, 并承诺自觉遵守履行以上各项条款。&竞买人签字：&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&& &&联系电话：&& &&&&&& &&& 竞买人声明并承诺　&& &&竞买人声明：本人已收到并已认真、仔细阅读过绍兴市拍卖商行有限责任公司2015（12）期拍卖活动的《拍卖公告》、《拍卖规则》、《拍卖清单》，查看了标的物资料。本人经过对拍卖标的的现状审慎调查后，认为拍卖标的描述及揭示的风险与实地状况和权利状况与本人的独立判断相一致，完全知悉并接受拍卖标的的所有真伪、瑕疵、缺陷及由此造成的一切风险损失及预期利益的不获得。对自己所享有的权利和承担的责任、义务清楚明白，对前述文件已充分的理解且无异议，同意并接受前述文件的约束。本人系独立判断标的法律上的有效性和商业价值，前述文件的相关判断或说明，不作为本人法律上或商业上判断的依据，并承诺如下：1、本人提供给拍卖人的相关资料（如报名资料）均真实有效，否则一切经济法律责任均由本人承担。2、接受《拍卖公告》、《拍卖规则》、《拍卖清单》等文件中的所有条款。3、竞拍成功后严格按照约定支付价款及佣金。如未按照约定支付价款及佣金，则愿意按照《拍卖法》、《拍卖规则》的相关规定及相关法律法规承担违约责任，并自愿放弃保证金，同时同意委托人和拍卖人将标的再行拍卖。4、如因本竞买人违约而导致拍卖标的再次拍卖的，本竞买人愿意支付本次拍卖中本竞买人应当支付的佣金。再次拍卖的价格低于本次拍卖价款的，本竞买人愿意补足差额。5、本竞买人同意将《拍卖规则》、《拍卖清单》作为《拍卖成交确认书》的一部分，与《拍卖成交确认书》具同等法律效力。&竞买人身份证：&&&&&&&&&&&&&& &&&竞买人 (签名/盖章)：联系电话：&&&&&&&&&&&&&&&& &日& 期：　　　年　　月&& 日&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&& &&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&拍卖清单2015（12）&序号标的所在门牌号面积（m2）起拍价（元）备注1迎阳路1#138.27208926&2迎阳路3#138.27208926&3迎阳路7#279.33385475&4迎阳路9#228.65315537&5迎阳路11#9 0.99119561&6迎阳路13#126.51162945&7迎阳路17#126.66163138&8迎阳路19#318.52397513&9迎阳路21#203.63256777&10迎阳路23#129.78167157&11迎阳路25#91.2125856&12迎阳路27#83.79121077小区大门口13迎阳路31#68.9592393小区大门口14迎阳路33#99.29127886&15迎阳路35#99.29123914&16迎阳路37#99.29123914&17迎阳路39#45.8855469&18迎阳路41#84.1299514&19迎阳路43#99.29117460&序号标的所在门牌号面积（m2）起拍价（元）备注20迎阳路45#149.78177190&2110幢103506.06260621小区内配套用房2210幢104502.75258916小区内配套用房&注：清单中的起拍价及之后的成交价格，为相应标的首年的租金，之后每年的租金在前一年租金基础上增加6%，总租赁期为5年。&&绍兴市拍卖商行有限责任公司二〇一五年七月十七日&&&&&&&&&&&&&&&房屋租赁协议&出租方（甲方）：绍兴市柯桥区滨海城市建设开发投资有限公司&承租方（乙方）：陈清和&&& 身份证号：176811&甲方面向社会公开招租绍兴滨海工业区兴滨路以东、迎阳路以北地段的印染集聚配套工程-商业用房22间及小区配套用房2处。经公开拍卖，乙方取得编号为 迎阳路11号的营业房租赁权。现甲乙双方签订如下租赁协议：一、租赁标的物：滨海工业区兴滨路以东、迎阳路以北地段的印染集聚配套工程编号为迎阳路11号的营业房。二、租赁期限：自2015年 8 月 11 日至2020年 8 月 10 日止，共五年。三、租赁费用：首年租金为 119561元，大写 拾壹万玖仟伍佰陆拾壹 元。于2015年8月7日前一次性交清。之后每年租金在前一年租金基础上增加6%，之后每年租金应于每年 8 月 6 日前一次性付清。签署本协议的同时，乙方需向甲方交纳租赁管理违约押金 五万元，该押金在租期结束后，乙方无违约、无欠缴相关费用情况下全额退还（不计息）。四、业态约定：乙方承诺租赁期间确保合法规范经营，符合工商、环保、公安、消防、卫生、城建等行政主管部门审批要求，且不影响周边环境和居民生活。同时，自行采取增加设施等必要措施以符合审批条件、取得相关部门批准，办理相关证照。五、甲方的责任与义务1、非本协议约定原因，甲方不得无故终止租赁协议，否则由此造成的损失均由甲方负责赔偿。2、甲方为乙方提供用水、生活用电、排污等管道接入必要条件，由乙方根据需要自行安装，相关手续由乙方自行办理，所需费用由乙方自行承担。六、乙方的责任与义务1、乙方应遵守本协议关于经营业态的约定。2、乙方在租赁期间需进行装潢的，自行承担其费用，并不得改变及破坏房屋原有结构，否则由此导致的一切安全事故责任和全部经济损失均由乙方承担。3、乙方在租赁期间需根据物业管理要求按标准交纳物业管理费及水电等费用。同时，自觉服从物业公司统一管理，做到门前三包，不得进行任何违法占地和违章搭建等行为，店牌及广告牌的制作须符合有关部门规范要求，履行相应审批手续。4、租赁期间租赁房屋的维修、管理等由乙方自行负责，且乙方应重视处理好周边邻里关系，自觉维护良好经营环境。5、乙方应无条件同意甲方在不影响乙方租赁权的前提下自行处置该房屋产权（包括产权出让或融资抵押等）。6、乙方在租赁期满后须在一周内自行腾清，并将钥匙交还甲方，其中不可移动装潢物无偿归甲方所有，可移动装潢物由乙方自行处置。甲方对乙方投入的所有装潢等费用均不予补偿。七、特别约定乙方在租赁期间有下列行为之一的，甲方有权解除租赁协议，无偿收回出租房屋，所有装潢等费用不予补偿，造成的损失包括恢复原状及清理的费用均由乙方负责赔偿：　（1）违返本协议业态约定的。（2）未经甲方书面同意，转租、转借承租房屋或拆改变动房屋结构的；（3）损坏承租房屋，在甲方提出期限内仍未修复的；&& （4）利用承租房屋存放危险物品或进行违法活动的；（5）逾期未交纳按约定应当由乙方交纳的各项费用（如水、电、物业费等），经相关方催讨超过一周仍未交纳的；（6）不遵守小区物业管理，对周围环境、居民生活造成严重污染等不良影响，遭到小区业主投诉，经劝告仍未改正的。八、本协议一式二份，甲方双方各执一份。九、本协议一经签订，甲乙双方需共同遵守。租赁期间如发生纠纷的，双方应友好协商解决；如协商解决不成的，可向柯桥区人民法院起诉。十、本协议的解释权归甲方所有。&甲方（签字或盖章）：&乙方（签字或盖章）：&&二○一五年八月十一日&&&
【信息来源】
版权所有：绍兴市柯桥区人民政府 绍兴市柯桥区人民政府办公室主办
绍兴市柯桥区电子政务办公室管理
备案证编号：浙ICP备
建议IE5.5,以上分辨率浏览本网站
网站标识码：今日律师风向标：
拍卖流拍的带租抵债房，过户后租金应归谁收，租赁合同上写明以债抵租金租期十年抵扣三十万，这有效吗，
拍卖流拍的带租抵债房，过户后租金应归谁收，租赁合同上写明以债抵租金租期十年抵扣三十万，这有效吗，
律师回复区
按合同约定处理。。温馨提示：建议委托律师，如需具体咨询或帮助，可与我联系面洽。。如您满意我的答案，请采纳。
情况不明，无法判定。
一般来讲买卖不破租赁。
以上回复，不符合你的实际情况？马上咨询在线律师！
当前在线律师：2340人
今日回复问题：9438个
相关文章推荐
共帮助过6367人
共帮助过2531人
共帮助过2396人
共帮助过2511人
共帮助过2504人
最新法律咨询
相关律师推荐
法律快车 版权所有
粤ICP备号-5 增值电信业务经营许可证 （ICP）证粤B2-
客服QQ： （注：此QQ不提供法律咨询）
免费问律师从一起拍卖房屋租用权说起--《中国拍卖》2005年07期
从一起拍卖房屋租用权说起
【摘要】：正 案情:2004年7月,山东天合拍卖公司受某企业的委托,对正在开发建设的第一批竣工的11间(套)沿街营业房三年期租赁使用权(以下简称房屋租用权)进行公开拍卖。按照《拍卖法》的有关规定,双方签订了委托拍卖合同,在当地报纸上发布了拍卖公告。由于该营业房处在城区中心位置,是个经商的好地方,在展示期内共有42名竞买者参加了登记。拍卖会如期举行,一开始就进入白热化状态,竞争十分激烈,11间(套)营业房
【分类号】：D920.5
欢迎：、、)
支持CAJ、PDF文件格式，仅支持PDF格式
【相似文献】
中国期刊全文数据库
张秋航;[J];财经理论与实践;1994年01期
刁海峰;[J];现代法学;1994年03期
肖章;[J];国际市场;1995年09期
郑宇;[J];特区理论与实践;1996年05期
魏天祥;[J];理论前沿;1996年11期
甘学军;[J];瞭望;1997年09期
张雷;;[J];侨园;1998年02期
张世英;[J];中共宁波市委党校学报;1999年04期
;[J];安徽税务;2000年09期
奚晓明,贾纬;[J];人民司法;2001年11期
中国重要会议论文全文数据库
李路明;;[A];江苏省法院系统第七届法庭科学学术交流会论文集[C];2003年
陈良俊;潘永久;;[A];江苏省法院系统第七届法庭科学学术交流会论文集[C];2003年
中国重要报纸全文数据库
文山;[N];中国国门时报(中国出入境检验疫报);2000年
梁燕;[N];信息时报;2000年
钱奕才;[N];中国税务报;2001年
;[N];法制日报;2001年
舒野;[N];中国国门时报(中国出入境检验疫报);2001年
辛讯;[N];人民法院报;2001年
;[N];人民法院报;2001年
李晓刚;[N];人民法院报;2001年
于淑霞;[N];中国经营报;2001年
白柯;[N];中国经营报;2001年
中国硕士学位论文全文数据库
赵沛耿;[D];上海海运学院;2001年
王瑢;[D];华东师范大学;2006年
&快捷付款方式
&订购知网充值卡
400-819-9993浙江高院关于拍卖已租赁房屋的司法解释_租赁律师-黄洪扣_新浪博客
浙江高院关于拍卖已租赁房屋的司法解释
浙江省高级人民法院关于执行非住宅房屋时案外人主张租赁权的若干问题解答
人民法院在执行中拍卖被执行人的非住宅房屋（以下简称房屋）时，经常遇到案外人以其对该房屋享有租赁权为由，主张拍卖不破除租赁。而申请执行人则认为被执行人与案外人恶意串通虚构租赁关系，要求法院不予采信。
为了保障申请执行人和房屋承租人的合法权益，确保执行程序顺利进行，维护司法权威，省高院经深入调研，依照《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》等法律及相关司法解释的规定，对执行被执行人的房屋时案外人主张租赁权涉及的主要问题作出解答，供全省法院办案中参考。
一、人民法院执行被执行人的房屋时，案外人以其在案涉房屋设定抵押或者被人民法院查封之前（以下简称抵押、查封前）已与被执行人签订租赁合同且租赁期限未满为由，主张拍卖不破除租赁，执行机构应如何审查？
答：执行机构可根据案外人及当事人提供的证据，重点围绕租赁合同的真实性、租赁合同签订的时间节点、案外人是否占有案涉房屋等问题进行审查。
如果租赁合同真实、合同签订于案涉房屋抵押、查封前，且案外人在抵押、查封前已依据合同合法占有案涉房屋至今的，执行中应当保护案外人的租赁权。
二、执行机构审查租赁合同的真实性，如何把握标准？
答：执行机构一般作形式审查，经审查发现当事人自认或者有其他明确的证据证明租赁合同为虚假，或者名为租赁实为借贷担保、房屋使用权抵债等关系的，对租赁合同的真实性不予认可。
租赁合同未生效或者已在另案中被撤销、确认无效的，对案外人的租赁权不予认可。
三、执行机构审查租赁合同是否签订于案涉房屋抵押、查封前，如何把握标准？
答：如果在抵押、查封前，租赁合同的当事人已经根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十四条、住房和城乡建设部制定的《商品房屋租赁管理办法》第十四条、第十九条的规定办理了租赁登记备案手续的，执行机构应当认定租赁合同签订于抵押、查封前。
经审查发现有下列情形之一的，一般也可认定租赁合同签订于抵押、查封前：
1、租赁合同的当事人在抵押、查封前已就相应租赁关系提起诉讼或仲裁的；
2、租赁合同的当事人在抵押、查封前已办理租赁合同公证的；
3、有其他确切证据证明租赁合同签订于抵押、查封前的，如租赁合同当事人已在抵押、查封前缴纳相应租金税、在案涉房屋所在物业公司办理租赁登记、向抵押权人声明过租赁情况等。
四、执行机构审查案外人是否在抵押、查封前已经占有且至今占有案涉房屋，如何把握标准？
答：有下列情形之一的，可以认定案外人在抵押、查封前已经占有且至今占有案涉房屋：
1、案外人在抵押、查封前已经在且至今仍在案涉房屋内生产经营的；
2、案外人在抵押、查封前已经领取以案涉房屋作为住所地的营业执照且至今未变更住所地的；
3、案外人在抵押、查封前已经由其且至今仍由其支付案涉房屋水电、物业管理等费用的；
4、案外人在抵押、查封前已经对案涉房屋根据租赁用途进行装修的；
5、案外人提供其他确切证据证明其已在抵押、查封前直接占有案涉房屋的。
五、对问题一所述情况，程序上应如何处理？当事人和案外人如何救济？
答：执行实施人员根据本解答第十条的规定进行现场查封时已经发现有案外人依据租赁合同占有案涉房屋的，在处置前应告知申请执行人拟带租拍卖。
申请执行人提出异议的，移送执行审查机构参照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定进行处理。
根据本解答第十条的规定发布拍卖预告后，有其他案外人主张租赁权的，执行实施人员应向其告知虚构租赁关系对抗执行的法律后果。如案外人坚持其主张的，告知其提交异议书和相应证据材料，并移交执行审查机构依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定进行审查处理。
申请执行人或案外人对执行审查机构作出的裁定不服的，可依法提起执行异议之诉。
六、人民法院执行已设定抵押的房屋时，在抵押权设立后承租房屋的案外人以被执行人出租房屋时未告知抵押情况等为由，主张实现抵押权不得影响其租赁权，如何处理？
答：抵押登记具有公示公信效力。
此外，房屋出租人负有向承租人告知房屋抵押情况的义务。
基于此，《中华人民共和国物权法》第一百九十条明确规定：抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。
最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条亦规定：抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。
故在题述情况下，人民法院应当按照最高人民法院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条的规定，将案涉房屋上的租赁权涤除后再依法拍卖。
七、人民法院执行已先期查封的房屋时，在查封后承租房屋的案外人以其不知道房屋被查封为由，主张拍卖房屋不得影响其租赁权，如何处理？
答：最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条规定：“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。”
该条中的“设立权利负担”包括设定租赁关系。
最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条亦规定，租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但房屋在出租前已被人民法院依法查封的除外。
故在题述情况下，人民法院应当将案涉房屋上的租赁权涤除后再依法拍卖。
八、对问题六、七所述情况，程序上应如何处理？当事人和案外人如何救济？
答：执行实施机构应当作出裁定（裁定样式另行发布），明确案外人与被执行人之间的租赁关系不得对抗申请执行人，对案外人的租赁权依法予以涤除。
案外人不服提出异议的，执行审查机构应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条的规定进行处理。
在问题六、七所述情况下，执行实施机构对案涉房屋上的租赁权不予涤除的，申请执行人可以依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条的规定提出异议。
九、人民法院如何防止被执行人与案外人恶意串通，虚构租赁关系，对抗对房屋的执行？
答：一是要积极倡导房屋出租人和承租人进行房屋租赁备案登记；
二是引导市场主体在接受房屋抵押前查明现状，如是否存在案外人占有等情况，并固定相关证据；
三是要在保全和执行环节严格落实现场查封制度；
四是对虚构租赁关系、对抗法院执行的行为，一经查实，要依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十一条的规定对相关责任人予以罚款、拘留。构成贷款诈骗、骗取贷款、拒不执行判决裁定等犯罪的，依法追究刑事责任。
十、房屋现场查封制度的具体要求有哪些？
答：对房屋进行查封时，除了在建设（房地产）主管部门办理查封登记外，还应根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第九条、第二十条之规定，到现场查封并制作笔录。笔录中应载明房屋实际状况、使用情形等事项，执行人员及保管人应当在笔录上签名，有《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十五条规定的人员到场的，到场人员也应当在笔录上签名。
发现查封的房屋部分或全部为案外人占有的，应当场询问案外人的姓名（或名称）、住所（或住所地）、占有原因、占有期限等内容并记入查封笔录。
案外人主张系承租房屋的，应责令其当场提供租赁合同、租金支付凭据等。
拟对查封的房屋进行拍卖的，执行实施机构应当在作出拍卖裁定时一并作出拍卖预告。预告中须载明，对拟拍卖房屋享有租赁权等权益的案外人应当在指定期限内向执行法院申报，逾期不申报的自行承担不利后果。拍卖预告应当在现场张贴。
【浙高法办〔2014〕39号，2014年9月11日】
绉熻祦寰嬪笀-榛勬椽鎵
博客等级：
博客积分：0
博客访问：23,616
关注人气：0
荣誉徽章：}