调查：接轨上海房价暴涨？现在到底该不该买房？
&&来源：中国房产超市网
[导读]调查：接轨上海房价暴涨？现在到底该不该买房？——最近的楼市真的太动荡，动荡到我都怀疑自己是在上假班，分分钟失去一大笔钞票的赶脚，当务之急，一起做调查
　　最近的楼市真的太动荡，动荡到我都怀疑自己是在上假班，分分钟失去一大笔钞票的赶脚。
　　一个雄安新区的宣布，无数人失眠，举国炒房客“疯”拥而至，网上随便一搜就是铺天盖地的雄安消息，积极的、夸张的、病态的都有。
　　而最近的嘉兴楼市也是醉醉的，一个同意嘉兴设立浙江省全面接轨上海示范区的消息，也是被炒得如火如荼，好像分分钟房价飙涨的样子。
　　真的有这么夸张？房价又要大飙升了？
　　·专家团队这么说：
　　浙江工业经济研究所所长 兰建平：
　　个人认为嘉兴的房价不会飙高，在过去的十五年当中，嘉兴也基本上演绎了这个轨迹，我个人认为，如果说，房地产真的有所波动的话，也不会有“飙高”这两个字，因为我认为，房价到今天，真的已经够高了，即使上海的房价跟嘉兴的房价相比，尽管有一定的价差。但是嘉兴要成为上海一样的房价，我个人认为不会这个样子，将来房价也是市场机制，今天的房价我觉得跟这件事情应该说没有必然联系，大家不必在这个问题上多谋划，多记挂，我觉得，站在路边看风景，也许会更美。
　　嘉兴市委党校 副校长& 徐连林 ：
　　这方面，我们要理性看待，这毕竟是政策方面的文件，第二个，政府还是要积极加以引导，不要把政策红利转变成某些人投机的借口。第三个，相关的政府部门还是要出台一些严格的监管措施，尤其在房地产方面，要加大这方面的监管措施。
　　嘉兴学院房地产研究室主任吴兴陆：
　　虽然从近些年嘉兴楼市的发展趋势看，上海的影响在加大，但是上海边上并不只有嘉兴，还有昆山等城市。另外，接轨上海也是一个‘老生常谈’的话题了，这不是一蹴而就的，是一个长期的过程，可能是5年甚至10年或者更长。当然，接轨上海后续还要看是不是沪嘉联动的接轨。目前，部分中介的煽动言论是一套一套的，也是希望从心理层面影响购房者，市民要以平常心对待，防止被别有用心的人利用。
　　专家都建议，这样一项正常的工作，政府一定要引导好，让广大市民以平常心来对待，防止被别有用心的人利用，房价被抬高，对嘉兴的长远发展没有好处。
　　·网友谈论示范区这么说：
　　网友崎：这是好规划，希望交通先行，改善上海到嘉兴的地面道路，取消320国道嘉兴到嘉善的收费站，改扩6~8车道。
　　网友太阳～雨：嘉兴NN年前就在接轨上海了，已不是新闻了，如果像雄安新区国家级的，就厉害了。
　　网友月下太极：2016年5月开始，“在上海缴存的公积金，可以在嘉兴公积金贷款买房”，这好象只是个传说？实际上至今还未实现！
　　C网友：又不是才提，早就提接轨好几年了，为什么以前房价不上涨，房价还真是炒出来的。
　　D网友：房产，又将上升一个新的高度，或许这对炒房者来说，这又是一个赚大钱的时刻，但对于更多的要买房居住的百姓来说，在原本要重于泰山的购房款上面，这何尝又不是刀口撒盐的事情！！！！在这什么都涨，唯独工资不涨的年代，老百姓将要是苦上加苦了。
　　E网友：“省政府同意嘉兴设立浙江省全面接轨上海示范区”，这句话仔细读三遍！示范区的主体是嘉善平湖！
　　F网友：如果安居乐业对百姓来说是奢望，那接不接轨又能怎样？
　　网友Redgulf：省政府同意嘉兴的申请，设立全面接轨上海示范区，具体省政府给嘉兴什么支持呢？是财政有拨款还是税收给优惠？还是只是讨到小红花？
　　从网友们的言语中可以看得出，一方面大家对嘉兴城市未来的发展抱有期待；另一方面，收入与房价的不对等也是让人郁闷。
　　·再来看看最近官方网站公示的几个公告信息：
　　1、嘉兴市本级2017供地计划出炉，涉宅类用地51宗，计划供应量为241.6001公顷，较去年（67.3645公顷）增加约258.65%。
　　2、近日，《嘉兴市区中小学布局规划（修编）（）》浮出水面，规划显示未来嘉兴市本级或新建学校54所。
　　3、《嘉兴市综合交通体系规划（）》昨天公告，文件指出嘉兴将建设各种交通方式协调运作的交通系统，地铁，机场，快速路都要来了。
　　这些消息的释放，似乎也在传达这样的信号，嘉兴其实不缺房也不缺地，未来更不用担心学区房，交通也会越来越发达，嘉兴还是宜居城市。
　　另外，再来看看近期的调控政策，已经有超过40个城市出台了各种房地产调控政策120余次，“限购”“限贷”“限售”“防假离婚”“叫停商改住”……嘉兴目前也是有“双限”政策的城市，只是现在有点温柔，未来调控升级也不是没有可能，毕竟房地产市场平稳健康的发展才是长久之计。
　　说了那么多，当务之急，还是一起做一份小调查
　　延伸阅读：
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商业特许经营备案号：0005&p&&b&从历次地产调控效果告诉你什么样的调控政策才会导致房价真正下跌&/b&&/p&&p&本轮房地产去库存以来，一线城市房价暴涨，然后引发政府调控，在2016年10月调控开始的时候，我曾写过《中国的房价什么时候会崩盘》，认为一线城市的上涨势头会得到遏制，进入横盘阶段，但是崩盘是不可能的，未来3~5年，一旦放开调控还会暴涨。&/p&&p&而实际上，北上广深这四个一线城市的房价被政府遏制住了之后，开始横盘止涨，买房资金开始蔓延到南京、合肥、武汉等二线城市，二线城市调控之后开始蔓延到三四线城市，于是引发了全面调控，如今全国房价都开始进入大横盘时代。对于全国所有的房价调控，我认为他的核心目的都只是不让房价涨，断然不会允许房价跌，这一点是可以历史来证明的，今天主要给大家说一下30年来的房产调控历史,让大家更深刻的了解中国房地产市场。&/p&&p&1980年是中国房地产的元年，这一年邓小平书记把房子定义为商品，同时推动房改和土改，中国房地产正式成为了一个产业，开始缓慢的种子发芽阶段。不过当时很多人担忧文革重袭，不敢拥有私产，而且也期盼单位免费分房，房地产业的规模很小。1984年，邓小平肯定了房地产行业的意义，排除了杂音，地产的黄金10年到来。1987年，深圳在还没有修改宪法的情况下，冒险打了擦边球进行了首次的公开土地拍卖点燃了全国房地产加速前进的热情，如果确切的给一个中国地产开始进入商业化的时间点，我觉得1987年是比较合适的。&/p&&p&1991年，国务院批复了24个省份的房改方案，鼓励个人购买房屋，当年万科股票上市，全国房地产进入起飞阶段，中国地产的首个泡沫开始蓄积。&/p&&p&1991年，海南房地产均价是1400元/平米，1992年是5000元，93年达到峰值7500元，2年涨5倍，银行和国企的进入资金接近千亿元。剧烈增长的泡沫引发了中央的担忧，导致了中国地产的首个调控政策出台，日，朱镕基发表讲话，宣布终止房地产上市、全面控制银行资金进入房地产市场，严格控制信贷总规模、提高存贷利率和国债利率、限期收回违章拆借资金、削减基建投资等。于是海南泡沫直接炸裂，当年海口1.3万家房地产公司倒闭了95%，引发坏账800亿元。同时，海南地产泡沫的破裂引发全国房地产硬着陆，全国房产价格纷纷大跌，房地产市场进入寒冬。&/p&&p&由于房价连续阴跌，无人购房，1995年底，全国商品房累计空置建筑面积达到5031万平方米，1996年房地产行业出现了全面巨额亏损，随着1997年亚洲金融危机的到来全国房地产行业已经濒临崩溃。&/p&&p&于是政府开始救市，日，国务院发布《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，宣布全面终止福利分房，实行住房分配货币化。1998年，房地产市场大热，许多单位抢购住房来分给职工，一口气消化了全国的存量空置房，堪称中国房地产去库存的1.0版本。&/p&&p&2001年，供需关系开始失衡，这一年的第一季度，3个月内北京房价上涨达到97.3%，当年政府开始全面整顿地产行业。2002年，胡锦涛总书记在全国经济工作会议上提及房地产过热问题，掀开了政府和地产商之间的调控博弈大戏。&/p&&p&02年首先发布的调控大菜是《关于加强房地产市场宏观调控、促进房地产市场健康发展的若干意见》，地产业称之为217号文，从土地供应、住房结构、市场整顿等方面进行调控，市场对此的反应是涨幅减缓，但是北京房价继续上涨。&/p&&p&03年6月，央行印发《中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理通知》（银发【号）文，对商业银行的房地产开发贷款、土地储备贷款、个人住房贷款等7个方面做出规范收紧银根。对二套房提高首付比例，上浮利率等耳熟能详的规定就是在此文中出台的。121号文效果显著，全国房价应声下跌，上涨势头被终结，全国地产行业进入冬季。&/p&&p&但是造化弄人，03年中国遭遇非典，全国经济影响严重，经济增长率下滑到6.7%，出于保增长的考虑，在全国地产商的强烈抗议下，住建部发布了《关于促进房地产持续健康发展的通知》，简称18号文，此文内容和121号文完全相反，将鼓励房地产发展定性为扩大内需，拉动投资增长，保持经济持续增长的重要渠道。&/p&&p&于是全国房价只跌反弹，继续上涨，04年同比涨幅达到14.4%。2005年，在舆论压力下，国务院推出《关于切实稳定住房价格的通知》，称之为国八条。大概内容是要求各地政府重视房价过快上涨的现象，控制措施不利要追求领导责任，调整住房结构，保证中低价位、中小户型的供应，大力建设廉租房。&/p&&p&国八条完全没有卵用，市场用年涨幅12%来欢迎国八条调控的到来，2006年政府再度调控，推出国六条，大概意思还是国八条的重复不过再度强化，首次提出90/70的户型政策，核心落眼点还是让地产商多造小户型让百姓住的起房子，当年房价上涨6%，调控变为空调。&/p&&p&2007年，民怨沸腾之下，央行和银监会联合下发《关于加强商业地产信贷管理的通知》，要求对于贷款的二套房，首付不低于4成，利率为基准利率的1.1倍，严格控制房地产开发贷款，项目资本金必须达到35%才发放贷款。效果非常显著，一直上涨高烧不退的房价立刻跳水，北上广深这4大一线城市出现了大量的地产中介门店倒闭现象，房地产交易量价齐跌。&/p&&p&又是造化弄人，半年之后，美国次贷危机爆发导致了全球金融危机，房地产行业从降温变成了冰冻，土地流拍、地王退地，在2009年据国家电网利用智能网络在全国660个城市的调查，全国大约6540万套住宅的电表读数连续6个月为0，按每套100平米计算等于09年住房竣工面积的11.3倍，哪怕全国立刻停工，房子都够用11年，如此巨大的空置商品房市场根本难以消化，整个行业濒临崩盘。同时中国的宏观经济环境恶化，经济增速下滑严重，政府开始再度救市，房地产去库存2.0版本开始了。&/p&&p&除了四万亿投入基建行业外，央行对房地产全面松绑，个人房贷利率下限扩大为70%，首付款最低可以做到20%，上海甚至命令国有企业直接购买房地产来维持房地产行业的稳定，于是2009年房价止跌回升，全面燃爆，当年房价上涨25%。&/p&&p&于是再度民怨沸腾，为了安抚民心，09年12月，政府推出国四条，10年1月政府推出国十一条来调控市场，我这里特意不写他们的名字以及内容，是要告诉你，这里面是一堆关于让穷人怎么住的起房子，怎么做经济适用房，怎么做小户型等等，没有收紧银根，没有降低贷款。所以，全部空调，2010年房价继续上涨，当年涨幅冠军为通州的副首都概念，涨幅达到3倍，亚军海南国际旅游岛概念涨幅为一倍多。&/p&&p&日，在接近沸腾的房价面前，国务院印发了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，简称国十条，其余9条我就不写了，不过其中一条必须写，国十条规定贷款首付比例从20%上调为30%，二套房首付不低于50%，三套及以上首付和贷款利率应大幅提高，无1年以上纳税证明或者社保证明的非本地居民暂停发放住房贷款。&/p&&p&效果很显著，海南房价在2010年3月到7月的住房均价分别为1、、7019元/平方米，全国房价也都有小幅下跌，不过当年8月房价开始止跌，颇有报复性反弹的架势，于是2010年9月，国土部和住建部联合发布了《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》，从用地的角度进行规范调控。9月29日，财政部、国家税务总局、住房城乡建设部连手发布新五条，上浮交易契税，取消个人所得税优惠政策。新一轮调控没有继续收缩银根，所以房价没有进一步大跌，不过止住了反弹的苗头，2010年国庆节全国楼市成交锐减、交易惨淡，观望浓厚。&/p&&p&接下来就是5年的冻市期，，全国房价基本不涨不跌，投机绝迹，大横盘状态，库存闲置商品房数量飞速增加，一直到2015年底国务院出台去库存政策刺激房地产，房价引爆了一波翻倍涨幅，所谓房地产去库存3.0版本，然后2016年国庆前夕再度开始调控，这些大家都很熟悉了。&/p&&p&上文是中国房地产二三十年来的历史，我今天把他们罗列到一起，大家看完之后我相信是很有收获的，对中国房地产的发展有了一个清晰的认识。从以上多次调控我们可以看出以下几点：&/p&&p&首先，政府是有砸盘能力的，93年海南泡沫一夜之间崩盘，全国房地产应声大跌，足够说明，只要银行断贷抽资下狠手，中国房价分分钟硬着陆，房价半年暴跌70%不是梦，不过代价是整个中国经济一同完蛋，所以政府绝不允许房地产行业崩盘，目前政府所有的调控，都是控制房价上涨过快以免引发不可控的崩盘，仅此而已。&/p&&p&其次，是历次调控真正引发房价下跌的那部分政策，从历代调控效果来看，当房价上涨的时候，任何政策都不能阻挡房价上涨，全部沦为空调，唯有减少银行贷款资金是立竿见影的效果，不管是提高首付还是提升利率还是控制贷款总量来说都可以。稍微减一点房价立刻停止上涨，再多一点房价就开始下跌，如果减的狠了房价还能崩盘。&/p&&p&所以，当下次发布调控措施的时候，到底是空调还是真调，你看看有没有缩减房产信贷总量即可，他对房价影响所占据的权重非常大，同时房价崩盘有千万种可能，但是唯独没有政府主动出手砸崩这种可能性。&/p&&hr&&p&买房的最佳时机是什么时候？ - 紫色的股的回答 - &a href=&https://www.zhihu.com/question//answer/& class=&internal&&&span class=&invisible&&https://www.&/span&&span class=&visible&&zhihu.com/question/2641&/span&&span class=&invisible&&4129/answer/&/span&&span class=&ellipsis&&&/span&&/a&&/p&&p&中国房价涨成这样，为何没有任何经济危机的征兆？ - 紫色的股的回答 - &a href=&https://www.zhihu.com/question//answer/& class=&internal&&&span class=&invisible&&https://www.&/span&&span class=&visible&&zhihu.com/question/5633&/span&&span class=&invisible&&9355/answer/&/span&&span class=&ellipsis&&&/span&&/a&&/p&&p&想了解我更多内容，可以关注我的微信公众号：紫色的股。ID：zisedegu66&/p&
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noreferrer&&我所经历的5次经济泡沫（深度好文）！&/a&&br&&blockquote&一、1987年香港股灾：千万富翁变街边小贩1986年，我在深圳见到了十几年没见的小学老师。他是出生在印尼的广东华侨，上个世纪50年代他刚从雅加达大学金融系毕业，响应祖国号召，同一大批东南亚华侨的知识青年跑到中国参加社会主义建设。于是，他成了我在长春市小学读书时的语文和数学老师。&br&经历了中国的反右、大跃进、人民公社、文革，这个老师从爱国青年变成了三个孩子的父亲。为了孩子能吃饱饭，1977年他带着老婆和孩子来到香港。不愧是学金融的，他先从建筑工人开始，几年后就开始自己在家里装电子表往大陆卖，后来深圳开放了，他跑到深圳办了手表厂。&br&在深圳第一次见面，他给我一张名片，上面写着深圳(香港)环亚电子集团公司董事长，他在深圳的工厂有一千多名工人，是深圳当时最大的电子厂之一。&br&&br&之后三年，我们没再联系。1990年我在香港油麻地逛街，突然听到一个很熟悉的声音：十元两件啦！十元两件啦！我一回头，不敢相信我的眼睛，我的老师站在三轮车上在大声叫卖日本的二手衣服。怕他尴尬，更怕自己尴尬，不知怎的我没敢上去跟他打招呼。正在犹豫，突然有人大叫：“走鬼啦！”只见我的老师和其他几个同样卖东西的人，像疯了一样把衣服用任何人类都想象不到的速度塞进包里，推着车子跑了。原来是市政管理人员来了，香港无照小贩专门请人给他们把风放哨。&br&从油麻地回来后，连忙找名片给老师打电话，所有电话都不通了。第二个星期天我又去了，那天没市政的人来，老师的生意也很冷清，我鼓着勇气上前跟他打招呼，本以为他会尴尬，可是老师毕竟是老师。老师跟我说：“我破产了，现在只能做这个生意了。见到你真好，如果没事陪我聊聊天。”&br&&br&我问：“那么大的工厂，怎么破产了？”&br&老师说：“嗨！都是一个贪字。(19)86年香港股市疯了，我看不少人赚钱，我这个学金融的虽然知道股市风险大，但还是忍不住进去了，结果越炒越大，最多一天赚一千万，我把工厂也抵押给银行借钱炒股，哪承想(19)87年股灾一来，我的资金一下子转不动，房子和工厂都给了银行。”&br&&br&我问：“师母怎么样？”&br&&br&“她现在在新蒲岗的一件制衣厂剪线头，我们还借了一部分私人钱，这个钱总是要还的。好在这是香港，人只要勤劳就饿不死；只要饿不死，总会有机会。这就是人生。”快60岁的老师说。&br&老师永远是老师。从此，我明白了香港人说的：“马死落地行”是什么意思。&br&&br&1987年的股灾是香港人经历的第一次股灾，那是由美国股灾引起的。日，美国股市一天跌了22%，年轻的香港股市一个跟头倒下了，连关了四天市，当香港股市重开后，香港股民的钱少了三分之二。有一大批香港股民像我的老师一样破了产，其中大部分人永远也没有机会再回到股市。&br&&br&------------------------------------------------------------------------------------------&br&二、1992年日本股灾：跳楼的野村证券员工&br&1990年，我到日本公出，顺便去日本最大的证券公司——野村证券参观。由于当时日本股市和楼市如日中天，股市比2007年中国股市还火，市盈率到了100倍，一些日本和世界的经济学家纷纷说，传统经济理论对日本不适用，日本正在创造新的经济规律。日本房地产更是不可一世，一个&a href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//blog.sina.com.cn/lm/z/sakura/& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&东京&/a&市的地价就可以买一个半美国。日本商人在全世界可牛了，到哪儿都像阔佬逛菜市场，想买什么就买什么。于是，日本人买了美国金融帝国的象征——洛克菲勒大厦，买了美国电影的象征——哥伦比亚电影公司，买了加拿大的森林，澳洲铁矿，香港最贵的房子，日本女人买了70%法国生产的LV手袋，日本男人成群结队飞去泰国打高尔夫……&br&&br&接待我的是一个野村证券的年轻经理，他把我送出野村大楼时，站在大厦旁边的台阶上，指着那座新落成的60多层的花岗岩大厦，不无骄傲地说：“当今世界已进入信息经济，这个大楼里储存着全球客户的经济数据，野村证券为了保证这些信息的安全，在这个楼下100米处有一个发电站，它可以保证野村证券在世界上发生任何事情都能正常运作。”&br&可是不知怎么回事，到了1992年日本经济就不能正常运作了。日本股市从33000点，不到两年跌到了11000点。房地产更是一落千丈，1990年还能买一个半美国的&a href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//blog.sina.com.cn/lm/z/sakura/& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&东京&/a&，1993年竟然连一个纽约都买不起了。于是，日本企业纷纷从海外抽钱回国救急，不仅把洛克菲勒大楼折一半价卖回给美国人，还把日本好几个大银行和保险公司也卖给了外国人。&br&1995年，那位接待我的野村证券经理到香港出差，我请他喝酒，他很沉重地告诉我：现在日本企业自杀的人很多，特别是证券界，他手下一个前年才从早稻田毕业的人上个月跳楼了。电视台现在最热门的电视节目是教人们如何省钱，比如教家庭主妇如何用烧饭的余热煮鸡蛋。&br&&br&那一段时间，香港大街上的日本游客少了，到高档餐馆吃饭的日本商人也少了。“经济泡沫”这个词第一次在我脑袋里有了真实的感受。从此，这泡沫就经常跟着我了。&br&&br&--------------------------------------------------------------------------------&br&三、1997年香港股灾：给华润做了十年义工为负资产的女秘书&br&1997年亚洲金融风暴来了，香港哀声一片。本来1997年上半年形势还好好的，楼市股市不断创新高，人们排着队去酒楼吃饭。我们公司开发的一个楼盘卖楼花，买房的人需要前一天晚上去排队。国内一个家喻户晓的大歌星为了走后门买我们的房子，陪我们唱了一晚上卡拉OK。我公司两个秘书近水楼台先得月，不用去排队，每人花80万港元交了三分之一首期，买一个单元，可是房子还没住进去，泡沫就来了。楼价一口气跌了三分之二，这两位小姐那几个月脸色难看得很，眉头之间总挤出一个大疙瘩。原因是她们把已交了80万首期的房子白白送给了银行，为什么？因为市场上同样的房子，只值90万；如果她们继续执行当时买楼的合同，每月供银行贷款，就要再付160万。&br&那个还不大懂香港规矩的明星火急火燎地找我退房，我说：“你看到门外那两个小姐吗？她们是我们公司的秘书，在这个公司已工作10年。她们跟你一样，也买了公司的房子，因此她们这10年算给公司做义工了。”&br&&br&我看大明星有点不明白，就解释说：“她们工作10年，除去吃喝也就攒了80万，交了这套房子首期后，什么都没剩下，可是现在房子又没了，这不等于白白给公司干了10年。如果能退房，她们早退了。你没看这几天报纸讨论吗，很多人买了李嘉诚的房子，现在变成负资产。有人说在这种特殊时期作为香港首富的李嘉诚应该网开一面，不要再追这些负资产的人所欠的房子余款了。你猜这位首富李先生怎么说？他说：香港是个重合同守信用、风险自担的社会，你没看到金融泡沫只能自认倒霉。如果这个泡沫不破，你的房子赚一倍，我也没理由跟你分利润。”&br&&br&-----------------------------------------------------------------------&br&四、2000年互联网泡沫：3亿元变成3千万&br&亚洲金融风暴还没过去，互联网又来了。1999年末和2000年初，全香港的商人都好像疯了。这次不同于以往，越是大商人越疯狂，不管是搞地产，还是搞百货；不管是生产电子，还是生产水泥的；不管是办学校的，还是开夜总会的；总之全同互联网干上了，纷纷办起了网站，注册了名字带有&a href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//cyber.com& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&cyber.com&/a&、&a href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//information.net& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&information.net&/a&的公司，纷纷向那些美国名牌大学毕业生发出高薪聘书，纷纷与IT公司联姻。&br&我当时打工的华润创业自然也不能免俗，虽然公司每年有十几亿净收入，但因为同互联网没有关系，股价还不如一个刚创办两年的互联网公司。股东不干了，说：如果你们再不进入IT，就要找人收购。于是，我们只能绞尽脑汁往互联网上靠，先是付了一笔天文数字的咨询费，请世界最大的咨询公司出主意，可是那些从美国飞来的高级脑袋除了给我们写了两大本资料外，任何问题也没解决；其实他们也解决不了我们的问题，因为我们不是互联网里的虫，我作为公司总经理当时连发电邮都不会。&br&&br&可是商场是个逆水行舟、不进则退的游戏。当时许多如雷贯耳的经济专家都说：互联网技术会创造一个全新的经济，谁跟不上，谁就会被淘汰。想想看，谁不害怕呀？于是，我们也拼命想找一家美国技术公司“结婚”。经过投资银行的介绍，美国一家大公司的副总裁来香港，期间可以跟我们谈谈。可是时间约到早上8点，这在香港是非常罕见的商务会谈时间。我当时有点纳闷：看来互联网的人就是不一样！第二天早上，7点50赶到人家香港分公司，一进接待室我差点晕了，原来在我们前面已有两批人，一批人正在会议室里同那个副总裁谈着，另一批人还在会议室里等着。8点45分，轮到我们，30分钟谈完，结果不用说了。&br&&br&2000年初正当我被互联网搞得晕头转向时，一个朋友找到我，他与一个美国基金创办了一个互联网公司，在香港买了一个上市公司的壳，市值一下子升到200亿。他请我加盟。我说：我可不懂互联网。他说：你只要懂上市公司运作就行。于是，他开出了我不可拒绝的条件——3亿元的公司股票，外加7位数的年薪。做着亿万富翁的美梦，我在新公司上班了。可是上班的第一个天，互联网泡沫破了，第一个月我的3亿元变成2亿元，第二个月变成了1亿元，第三个月……我的股票变成3000万，而且有无市了。&br&-----------------------------------------------------------------------------&br&五、2008年中国股市：“基金经理都是骗子”&br&互联网泡沫灭了。中国雄起了，进入21世纪后，雄起得不得了。中国转眼之间成了世界第一大钢铁生产国、第二大汽车生产国、世界第三大经济发展国。2007年中国这头昏睡的狮子，终于彻底醒了。深圳的楼市开始超过香港的新界，上海北京的写字楼也开始赶上纽约，开户炒股的人到了1亿。于是，一下子创造了世界第一大银行、第一大石油公司、第一大房地产公司、第一大保险公司……这一年全世界500强排名乱了，因为那些老牌500强纷纷被突然变大的中国公司挤出去了。&br&中国商人在世界上开始扬眉吐气了，腰里揣着大把钱，也能想买谁就买谁了。于是，中亚和非洲的油田，拉美的铜矿和铝矿、澳洲的铁矿和煤矿频频被来自中国的买家问价。澳洲有些人小心眼，看一要收购澳洲最大矿业公司，竟以会威胁本国民族经济给否决了。2007年世界经济的焦点放到了中国，全球的经济天才都在讨论中国股市和楼市，一派说泡沫太大了，另一派说中国正在改写世界经济，潜力远远还没发挥出来。&br&&br&可惜世界经济还没改写完，美国那边次贷泡沫又碎了。中国股市进入2008年，少了近三分之一。记得2007年9月我回长春度假，碰到我母亲一位老同事。一个当了一辈子会计的75岁老头，成了中国第一代“基迷”。他把报纸上所有有关基金的报道用剪子剪下来，钉成三本半大书。他把家里所有闲钱都买了基金。&br&我问他，现在买股票是不是风险太大？老头说，他买的不是股票，是基金，基金是由金融专业人士管理、抗风险能力最强的综合投资工具。他刚买的qdii是走了银行后门才买到的，现在不到一个月就赚了5%。春节后母亲打电话告诉我：老头投到基金的20万元，只剩了10万元，现在有些精神不正常。老伴治病需要钱，他捂着就是不卖，整天到银行管人家要钱。见谁跟谁说：基金经理都是骗子。&br&&br&-------------------------------------------------------------------&br&后记&br&我是1955年出生的，以上是我活到现在亲身经历的经济泡沫。其实，所有学经济的人都知道人类历史上这样的泡沫比比皆是，比如：19世纪英国的南海金矿泡沫、荷兰的郁金香股票泡沫，20世纪初的美国铁路泡沫、造船泡沫、杠杆并购和垃圾债券泡沫……&br&让我奇怪的是：人类怎么一点都没有学聪明？尽管每一次泡沫都有过去的影子，可是人类还是一次次重蹈覆辙。诺贝尔经济学奖快有一个世纪了，那么多聪明过人的脑袋得了这个奖；卫星在万里的星空中，能算出你把钥匙藏在家门口的第几块砖头下；人类也能把羊变成人，怎么人类就是不能避免这些如此相似的泡沫？&br&&br&今年我正好六十岁，我相信我找到了答案——人类在科学上能传承和积累，因此，人能把人送到月亮上；但人类在智慧上不能传承和积累。我认为“以史为诫”和“读史明志”对人类不灵，人类不能从历史中吸取教训。就像公元前欧洲种族之间的屠杀在二战犹太人的集中营依然上演、秦始皇的焚书坑儒在“反右”和“文革”中变本加厉一样，经济不论发生过多少次泡沫，泡沫还会再发生。&br&&br&因为人类就是人，人类就是由每一代的你和我组成的。尽管我们的父母都会告诫我们，不要玩火，火会烫手！可是有哪个人没有被火烫过！人只有被烫过，才成熟；人成熟了，就是离开舞台的时候了；舞台永远是新一代人玩火的地方；每一代人只能从自己的经历中长大；每一代人都要创造自己的泡沫和体验它的破碎。&br&&br&这就是黑格尔说的：历史能给我们提供的惟一借鉴，就是我们从历史不能得到任何借鉴。&br&&br&有人可能说：经济泡沫中损失的是不太懂经济的大众，经济领域的专业精英——经济学家、银行家、基金经理……他们应该能比一般人更早知道泡沫的，从而更多地避免损失。可是大量统计研究证明：这些精英作为一个整体，他们在预测泡沫的水平上一点也不比老百姓强，因为他们在股市中的平均收益同股民大众一样，他们比普通股民惟一多赚的只是手续费。&br&&br&难怪诚实的格林斯潘说：“泡沫是很难确定的，除非它破了。”&/blockquote&&br&--------------------------------------------------------------------&br&&b&（答主观点：人类可以征服宇宙，把人送上太空，可以征服海洋，潜到万米海底，但是无法征服人性的贪婪。人类经济社会在一个泡沫刚灭一个泡沫又起的循环往复中向前。有一点可以确认，经济规律一定回到，只是会迟到。很多人认为目前房地产市场刚需旺盛，不会崩盘，但是二十几年前，日本人也是这样认为东京的房价不会跌的，可事实是东京房价崩盘了，日本经济到现在还没走出低迷。远的不说，就拿去年股市来说，绝大部分人认为股市还要继续涨，都在加杠杆，你让他把杠杆降下来就觉得你见不得他发财和你急，虽然也有少部分人看到是泡沫，但逼近在绝大部分人疯狂下，这少部分人声音很快被掩盖在贪婪和盲目乐观中，但事实是A股崩盘了，不管你愿不愿意承认，事实就是崩了，还不止崩一次，无数中产阶级被消灭，不知多少人负债累累。还是那句：经济规律一定会到，只是有时会晚到。&/b&&br&&br&&br&&b&以下截图是我去年股市崩盘前夕微博上看到黄老师文章，转发时的评论，当时股市处于疯狂阶段，记得有位朋友1:5的配资满仓入市，而且还把信用卡套现出来投进股市，当时觉得股市严重高估了，泡沫严重，随时崩盘，就劝他把杠杆降下来，结果还被他数落一番，搞的挺不愉快，我也不好再劝，然后股灾发生了，加上不会止损，幻想会涨回来，然后负债累累，和大部分在加杠杆的股民一样被市场虐的体无完肤。目前房市和去年股市何尝不是一样，本质都一样，想要保证房市不崩盘，前提条件是房价不停的涨，击鼓传花的游戏才能继续玩下去，只是房地产市场体量太大，倒是崩盘，有的大家受的了，有人说房市政府不会让他崩盘，会兜底的，也许是的，可是即使政府是有这意愿，但是有意愿和能不能做到是两码事，股灾期间，郭嘉队两万亿救市照样跌，日本泡沫破灭后，难道日本政府不想稳经济，可事实没法兜底。洋洋洒洒说的有点多，有点乱，大家将就看吧&/b&）&br&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/350efc9eb44d760b2aa7cc4_b.png& data-rawwidth=&596& data-rawheight=&225& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&596& data-original=&https://pic1.zhimg.com/350efc9eb44d760b2aa7cc4_r.png&&&/figure&------------------------------------------------------&br&&b&没想到有这么多的赞，那就多说点吧。看到评论里有朋友在问，那房地产到底何时崩盘？&/b&&br&&b&首先我不是神仙，并不能预测房地产具体崩盘时间。但是有一点可以确认，地产崩盘的内在条件已经具备了，那就是就是高得令人咋舌的杠杆，像链家、中原等大中介的首付贷给本来就已经高杠杆的房市继续加杠杆，而政府主导的降首付，降契税，也在不停的吹泡沫，就好比去年的股市，很多投资者已经在券商进行了融资，但还是有很多投资者通过场外配资进行加杠杆，当前的房市如果把银行贷款看成场内融资，那中介的首付贷等就是场外配资，风险极高，想想500万的房子，首付20%就是100万，杠杆5倍，而你再通过中介的金融理财产品加杠杆可能20万就能付首付，那杠杆就放大到25倍，而且通过中介的融资的成本不低，年化15%-20%左右，这将给房市注入非常大的不可控因素。而房价的崩溃接下来只需一根导火索，而这根导火索也许是政府的一纸政令，也许是一则购房者违约的新闻报道，是什么不重要，重要的是在整个系统风险达到临界点时任何有关的信息都有可能是导火索。就如去年的股市，崩盘的条件已经具备，只是证监会查场外配成了压垮它的最后一根稻草，但是并不意味着如果证监会不查场外配资就不会崩，只是可能另一则消息会成为导火索，比如央行的货币政策，再比如某位领导人公开场合对股市的公开言论等。就如一战的导火索是萨拉热窝事件，但其根本原因是在萨拉热窝事件之前就由于欧洲的内部矛盾具备了一战的条件，而萨拉热窝刚好给开战找了个借口，相信没有萨拉热窝事件，任然还会有维也纳事件，巴黎事件等等，事件性质不重要，重要的是系统内各个博弈方之间需要借口。总之，世界是博弈的，经济也是博弈的，房地产市场又何尝不是？只是你要明白谁和谁在博弈。&/b&&br&&b&-----------------------------------------------------------------------------------&/b&&br&&b&最后：如果最后确实没辙，房地产泡沫是可以破的，这也是当前国家急着去库存的原因，房子分散到老百姓手里比积压在开发商手里要安全，原因自己去想。但是有一点要记住，可以不保房地产，但是银行是一定要保的，其实去库存也是为了保银行。记住是保银行！银行是绝对不能出问题的！包括后期会将银行的不良资产证券化，打包出售，目的只有一个，保银行！&/b&&br&&b&----------------------------------------------------------------------------&/b&&br&&b&对经济金融有点心的朋友应该已经注意到了国家高层已经开始研究“债转股”了，债转股本质是一种银行不良资产（或者准不良资产）处置方式。银行不良资产来自何处？太多了，但主要是产能严重过剩的一些国企和房企。当然，银行从债权人变成股东以后，就灵活很多了，可以参与企业的经营决策，然后设法退出（退出方式很多，比如包装上市等等），退出后谁来接盘？肯定不会是政府，那还有谁？不过债转股也有风险，涉及到银行、企业、地方政府、金融监管等多方面的博弈，而且成本也不低，比如&/b&&b&实施债转股，银行付出的成本包括：①机会成本：如果不实施债转股，直接破产，能够清收一部分现金(依经验看回收率10%以下，很低);②业务成本：成为股东后，管理事务比债权人多，业务成本会提高;③资本成本：持有股权资本占用更多了，需要赚回资本成本。等等。。。但是这一系列复杂的资本运作，目的就是保银行，所以房地产虽然是整个经济系统中非常重要的一环，但不是最重要的。&/b&
我所经历的5次经济泡沫和悲惨故事 以下引用内容转自《我所经历的5次经济泡沫和悲惨故事》，作者：黄铁鹰，原文链接： 一、1987年香港股灾：千万富翁变街边小贩1986年，我在深圳见到了十几年没见的小学老师。他是出生在…
t然而，我还是认为，政府本来想找到新的经济增长点，维持现在的房价不升即贬，让居民收入增长到可以承受高房价的地步，让这个泡沫慢慢萎缩，这样经济就软着陆，搞不好还是个U字型增长&br&&br&&br&后来这几年忙了很久政府还是短时间找不到经济新增长点的可能性，经济太难看，加之换汇和资本外流疯狂（低油价原材料价格使中国贸易顺差每年数千亿美元，2015年数据是顺差5950亿美元，这也是央行放水干预汇率的底气，可是外汇储备仍然一度失速暴减，2015年下降5130亿美元，人民币还是下跌8%，可以估计资本外流速度规模，刨除服务业逆差和海外直接投资额，约净流出保守估计在&a href=&tel:&&&/a&亿美元，中国外储还有31663亿美元，按央行估算保守估计15000亿是安全底线，刨除短期不可变现的部分，如果按照2015年那个速度规模，外汇最多还能支持两年半，可这只是美元第一个加息周期后，可能还有四到五个周期呦，央行喊话，人民币没有大规模贬值基础，我给翻译一下哈，就是“哎，老乡们别跑啊，哎，说的就是你，别跑，再跑就开枪了”），政府想先找一个资本蓄水池，让人民币稳定下来，股市不行那只好找房地产这个老法子，让热钱流回来沉淀在房子上面，可能是可笑的阴谋论，但实际上这两个月房价大涨，外汇储备真的减少速度大为缓解，在我看来，大多数游走的资本也还是投进了房地产&br&&br&至于以后，用空间换时间，未必就等到像互联网一类的新经济增长点了呢？科技日新月异不可预测，你看工业4.0不就是一个好概念吗？所以房子是可以适度上涨的，如果新经济真的起来了，现在房价是可以支撑的，苟且几年，人均GDP早就过万美金，人民更富有，经济抗风险能力会加强，政策余地更大&br&&br&&br&某一天真的玩不下去了，房地产走到头，无非两条路，一是政策日本化，二是人民币日元化，我觉得第一种可能性比较大因为中国经济模式不像俄罗斯，可以通过外汇大幅贬值维护经济，因为中国是加工成品出口型国家，严重依赖外贸，而且经济盘子太大，不像俄罗斯资源出口型那么没出息，（如果人民币大幅贬值，一定会带来主要贸易伙伴报复性关税，那中国外贸就完了）人民币还是得国际化的，还是要有点信誉，不可以那么臭不要脸的，遇到危机就大幅贬值，像俄罗斯那样普京表面强硬，可一遇到危机就摆出闭关锁国，摆出那种视死如归，其实是损害贸易伙伴的不要脸的样子，卢布本就没什么信誉，中国学他那样人民币国际化就完了，一带一路，亚投行就都完了，所以只能学习日本主动刺破房地产泡沫&br&&br&既然政府认命经济是L型，而不是U型，那么不如让全民持有多套物业，再征收二三套房产税，继承税，提高交易税让居民不能卖房子，这样房子甩都甩不掉，变成政府稳定的税收来源，居民变成给国家打工的，国家提高福利保证居民生活，日本不就是这么干的吗？日本利用广场协议，日元大幅度升值，并购了多少国外优质低价的海外资产，又吸引国际多少热钱卖给了他们本国高溢价劣质资产，房地产泡沫破烂因为广场协议？那日本政府那样玩命一般的加息做什么？房地产破灭一举坑杀了多少国际热钱投资？他失落都二十年了，怎么国民还TM那么有钱，那么安定，怎么没有变成拉美？这个前提是，国家得底子厚，科技领先，社会失去活力，但一切变的更稳定，更有序，现在人均GDP8000美金，你觉得可以吗？所以政府必须维持房地产市场，吸引更多刚需为国接盘，不过也不完全是接盘，你本来就得要有房子住，租房子不也得给房租吗？就当国家是包租公呗，比原房东肯定友善多了，想买了房子就是自己的？笑话，忘记国家性质了吗？忘记党旗颜色了？况且，即使国家爱民如子，不愿意苛加重税，50年或70年产权（其实加上施工销售一般到手只有45或65年产权，到期自动延续而非免费延续，危言耸听是吗，去年温州发生的20年产权延期按市价，收取房产现今市价33%的事情都忘了吗？&br&&br&&figure&&img data-rawwidth=&600& data-rawheight=&85& src=&https://pic1.zhimg.com/3c36f6a253a8_b.jpg& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&600& data-original=&https://pic1.zhimg.com/3c36f6a253a8_r.jpg&&&/figure&&br&。
宏观说完谈谈微观&br&&br&大家看着那些加大杠杆撬动资金的投机客，炒房客，花天酒地日子滋润，其实不知道他们身负重债，压力巨大，连环债，高利贷的利息不那么好玩的，日本也曾有一段时期涩谷一带想打车要付上千美金，拿万元大钞点烟，地产公司员工年终奖发一年半工资这种盛况，可后来呢？十分之九的地产企业倒闭，地产老板跳楼失踪被杀像下饺子一样，借钱买房幻想大东京无限扩张一线城市房价永远不倒的中产阶级，牺牲了一辈子幸福，打工还债，这还是那么民主和那么富裕国家，政府强令银行不准许索贷收房，给中产阶级缓冲时间，真金白银大笔输血僵尸企业，缓解连环债务，那么在一个贫穷又较为落后的国家呢？国家会不会在民怨四起的时候让房地产老板背锅？会不会像曹操借军需官人头那样以平民愤？投机倒把罪也没取消几年呐，杠杆放大的风险导致即使房价下跌20%，他们也会纷纷破产，就说近的，温州鄂尔多斯房价腰斩，三亚房价跌去五分之四，海口92年房价7000，16年大涨好几轮了还是7000，连环债，温州炒房团倾家荡产多少人，连环债又死了多少人，当年红极一时的温州炒房团呢？那么大阵势，那么大水花，为什么销声匿迹了？是的，他们都破产了，或者死了，加那么大杠杆炒房子，下跌10%就快负债，15%就爆仓了，媒体不报道不代表不存在，大家不知道不代表不存在，就是这么残酷&br&&br&还是一句鸡汤，都看见的机会肯定不是机会，抢中石油，抢航运，抢大豆大宗期货，抢普洱，抢兰花，抢盐，有挣钱的吗？有，背后炒作的资本，和部分先知先觉（走狗屎运）抛售的小百姓，可是那些“先知”小老百姓活下来了吗？几乎都死在了抄底的路上，人的贪欲是无穷的，现在就有人卖了好不容易换的美元又去一线城市买房了，简直是够了，现在两万一平买上海房产的在某一天奔溃前卖掉就一定会活下来？naive，他一定会在持币在暴跌的时候冲进去加杠杆买两套，什么？他会离场？笑话，如果这个下跌过程长达15年，他可以一时理性，他可以时时理性吗？正所谓会抄底的韭菜才是肥韭菜，况且他觉得自己当年逃顶成功，眼光如炬，巴菲特附体，然而历史经验告诉我们所有参加浪潮的小人物，最终都会被时代的洪流漩涡吸附，再被时代浪潮淹没击碎，离开牛市，你什么都不是&br&&br&大家知道媒体11年房市下跌以前，普遍的主流论调是什么吗？上海两万多，苏州5000的时候，那就是一线与二三线城市价差太大，一线城市下跌是大概率事件，现在看起来很可笑对吧？但现在上海8万，苏州13000时却炒作的一线城市永涨不跌，可以涨到80万，是避风港，是母亲温暖的怀抱和爱的港湾，和先前完全相反，是不是很讽刺？那么未来的某天看现在这种观点就不会觉得可笑了吗？而且上海永涨不跌？08年上海房价两个月从15000跌到8000的时候没有吗？媒体的嘴和老鸨媒婆娼妓一般，都是不可信的，那些当年疯狂炒作什么一铺养三代的专家媒体呢？多少人听了你们的话买铺买到了开发区去了？现在跑哪去了？你们是沉默了，不炒了，可你们让套死的人怎么办？他们肯定想你们出来和你们谈谈，保证不打死你&br&&br&自08年以后，房子就失去了居住属性，慢慢变成了大宗商品的一类的投资品，石油稀缺性，不可再生性，远高于房地产，应该是只涨不跌吧，从20美金涨到140美金，可现在只有44美元，已经快跌破成本，还在下跌，你相信所有产油国都应该只赚不赔的逻辑吧，可现在沙特呢，外汇耗尽，债务高企，前些年，你们能想象吗？石油稀缺，不可再生，经济发展需求越来越大？这些言之凿凿看起来很有道理的逻辑支撑住高油价了吗？当年加入WTO，航运需求大增，加上经济全球化，贸易只会不断增加，这些逻辑支撑住航运泡沫了吗？15年，改革牛，跟国家队炒股，居民配置资产需求，降息降准，货币洪水，居民投资渠道狭窄，国家承诺托底，至少一万点，这些逻辑托住了股市高价了吗？股市托不住还能托住房市？哈哈哈，&br&&br&所以说来说去诸如，一线城市房子中附带的教育，资源，就业前景；全国人民都涌入一线城市，人口增长；土地有限，房子是稀缺品；人民币会如前三十年哪般贬值，收入会如前三十年哪般上涨；城市化只完成56%房市还有20年高峰；政府不允许房地产下跌，说来说去就这些，这些逻辑对不对呢，有些逻辑是可以证明房子是有价值的，不是狗屎和一文不值的，但究竟能不能证明房子值这个夸张的价钱，别人是这样告诉你了，究竟对不对，你思考了吗？&br&&figure&&img data-rawwidth=&600& data-rawheight=&85& src=&https://pic1.zhimg.com/3c36f6a253a8_b.jpg& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&600& data-original=&https://pic1.zhimg.com/3c36f6a253a8_r.jpg&&&/figure&&br&最后具体谈谈适不适合炒房吧&br&&br&房子类似在投资领域类似于古董，不像债券股票流动性大，一旦市场行情走势逆转，根本跑不动，卖不掉，你看虽然上海12年名义房价没有跌多少，可是私底下打八折想卖比比皆是，可是越打折越卖不掉，二手房交易市场迅速萎缩，一手房还在蹭蹭蹭的造，加上融资成本和利息，通货膨胀的贬值，现在上海买一套600万的房子贷款400万，二十年利息超过300万，本息超700万，前三年本息合计归还银行约110万，其中利息约50多万，和60万还款，加上各种物业交易和持有成本，房子不涨到1200万，基本是不赚钱的，可是一旦下跌，三年内假设房价市场价下跌20%，市价接近480万，你再打九折成功卖出（包括交易成本，这在下跌行情很困难，断贷银行拍卖可能7.5折或8折），获得432万元，三年还欠银行340万本金，还剩90万，200万首付加上三年支付的50万多万利息，也就是说近260万本金损失170万，如果年限更久的阴跌，比如已经还贷十年，那么就不仅血本无归还要负债，另外断贷在中国没有个人破产保护制度下，房贷个人承担无限连带责任，与一切福利信誉生活基本需求挂钩，孩子上学看病坐火车全部挂钩，危言耸听？这就是12年上海高价买房年青人当时真实处境，当然他们是咬牙硬抗了，如果不是国家死命放水，中央层面开启楼市保卫战，最终硬抗，涨起来了，他们就已经完蛋了，但如果现在他们选择卖出，仍未解套&br&&br&如果是融资炒房，哈哈，从98年开始炒北上广房，头脑精明，眼光独到，历次大涨都不拉下的温州人，在三地房价上涨近十倍背景下，高利贷重压下，数千亿融资资本就这样在12年已经彻底全军覆没，上一段计算的居民购房用的是银行发放的低息贷款，利息普遍低于五厘，压力还是巨大，可是那些靠融资公司甚至借民间高利贷的炒房客，资金成本普遍在二分（这是国家规定的合法利息上限），那些巨额不合法资金的利息甚至三分以上，也就是房子原价不涨，600万房价一年普遍要120万以上的利息，一但下跌15%立刻爆仓倾家荡产血本无归，这就是为什么温州炒房团千亿巨资全军覆没的原因，个人多年打拼赚下来的的厂房，资产被银行和配资公司瓜分吃的一干二净，身负巨债，跑路被杀失踪跳楼，不一而足，你真的比他们聪明？你从98年就看出来房子要暴涨了？比他们有门路，有技巧，有方法，有眼光？&br&&br&如果未来刚需自住再跌也不卖，那么名义房价越高，今后房产税越高，交易税更高，加上房贷，卖出割肉负债，捂盘流血，自觉变成一茬一茬割不完的韭菜，变成社会主义好接盘侠，投身炒房之前，你这些都考虑清楚了吗？当然，如果房子从600万，涨到1500万你又成功售出，就赚大钱了，毕竟你加了杠杠，200万本钱，150万利息，换来几倍收益，风险与收益并存，无利不早起，然而，这就意味着，6万一平的房子涨到15万一平了，我不知道未来怎么样，不作预测和评价，只是，真的有点高啊，投资前，你真的分析清楚现在房市资金构成，多大杠杆，以及未来十年政策走向了吗？冷静下来扪心自问，好好思考，把房地产看作一个给你放大三倍资金的股票，这只股票现价600元，自98年房改开拍至今，已经涨了十五倍，绩优股，市盈率80倍-100倍，市净率不明，国家政策层面支持，但流通性极差，交易费极高约本金200%，未来持有可能有费用，每年增发新股股权每年稀释，一切就明白了&br&&br&所以现在买不买房子，纯粹看自己内心是不是愿意赌一把的渴望，别信那些似是而非逻辑，和专家媒体娼妓一般没有廉耻的嘴，一句话，玩得起这个游戏，做好付得起代价的觉悟，就堵上身家下场玩两把吧，刀口舔血，火中取栗，富贵险中求未尝不可，至于其他买不起也玩不起的吃瓜群众，不如搬好小板凳，摆好瓜子，汽水&br&&br&&br&看他起高楼，看他宴宾朋，看他楼塌了&br&&figure&&img data-rawwidth=&600& data-rawheight=&85& src=&https://pic1.zhimg.com/3c36f6a253a8_b.jpg& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&600& data-original=&https://pic1.zhimg.com/3c36f6a253a8_r.jpg&&&/figure&&br&&br&因为我工作清闲，再加上第一次得到这么多赞，所以受宠若惊，也在评论区对所有提问的童鞋给予了个人知识局限之内的所有问题，做了最详尽最具体的回答，个人浅薄的观点已经在评论区说的非常明白，大家如果有什么问题可以参考评论区回答，之后如果还有问题就隔段时间统一回答了哈，大家都对房价问题又爱又恨，所以这么多人关注，我本人不想下结论，只想给大家提供一个思考和看待问题的视角，你可以买可以不买，可以选择冒险也可以寻求安稳，这本就是个人的选择，我只希望大家做决定之前可以考虑周全，做出符合自己利益的最理性抉择，和前因后果的深入的思考，享受成果，承担责任和代价&br&&br&&br&现在我们都处在一个疯狂的时代，希望大家能不骄不躁，保持心理和身体的健康，做好经济寒冬过冬通缩失业的储备，换外汇，买小额保险，或设立外币境外账户，毕竟赚钱的人毕竟是极小部分，锅还是得所有老百姓来背，但作为小老百姓，可以没赚到钱，背锅也可以，但不能被忽悠乱加杠杆，更不能为了贪欲，最后家破人亡倾家荡产&br&&br&天地不仁，以万物为刍狗；圣人不仁，以百姓为刍狗，以误解的内涵理解，诚哉斯言！&br&&br&祝各位安好。&br&&br&&figure&&img data-rawwidth=&600& data-rawheight=&85& src=&https://pic1.zhimg.com/3c36f6a253a8_b.jpg& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&600& data-original=&https://pic1.zhimg.com/3c36f6a253a8_r.jpg&&&/figure&&br&这篇文章已经被分拆成两篇，原答案不知不觉写的太长了，已经没法阅读，所以梳理了一下回答，把原答案和评论区回复分成了两篇，这样增加可阅读性，这篇文章着重想引发大家自己的思考，另一篇则主要是评论区对童鞋们相关问题的回复的梳理，如果有兴趣可以去看看另一篇答案&br&&a href=&http://www.zhihu.com/question//answer/& class=&internal&&&span class=&invisible&&http://www.&/span&&span class=&visible&&zhihu.com/question/5086&/span&&span class=&invisible&&7891/answer/&/span&&span class=&ellipsis&&&/span&&/a&
t然而，我还是认为，政府本来想找到新的经济增长点，维持现在的房价不升即贬，让居民收入增长到可以承受高房价的地步，让这个泡沫慢慢萎缩，这样经济就软着陆，搞不好还是个U字型增长 后来这几年忙了很久政府还是短时间找不到经济新增长点的可能性，经济太…
&p&t不管贸易顺差怎么巨大，外储怎么丰厚，美国梯次逐步加息肯定是大概率事件，那么全球的流动性肯定会缩减，因为外汇撑不住，现在的情况是，房地产是亲儿子小儿子，吸血哥哥姐姐，吃特别营养餐，现在更是家败，开始嗑药吸毒了，却让哥哥姐姐们卖血供他毒资，现在央妈别说缩减流动性，就是放水放慢了，都要抹脖子死给你看，然后给脸又不要脸，偷偷翻倍的涨，央妈再疼，总有一天砸锅卖铁也会供不起，所谓大趋势不可逆，历史的经验是美元总会戳破新兴市场的泡沫的，想抗衡无异于螳臂挡车。&br&&/p&&p&政府本来就有两条路，房价只升不降，就要牺牲汇率，货币日元化，那么房子涨到两百万一平米有什么不可能呢？那像津巴布韦那样，贬值，房子一平米一千万亿都没什么奇怪，可是，这就彻底毁掉了人民币的信誉，和国际化的可能，也彻底毁坏了中国的进出口贸易，或者学习日本，戳破泡沫，保持日元信誉，保护外贸，97年亚洲金融危机，选择货币贬值的泰国，到现在还是一穷二白，因为他那种贪图小便宜急功近利的不要脸行为导致不会再有任何外资投资，而选择货币坚挺的台湾，日本，香港，很快又恢复至少稳定了经济，&/p&&p&那些说汇率贬值比较方便阻力比较小的同学，汇率贬值这法子确实很方便，因为这种行为损人利己，就像大宅门中七爷的儿子卖假药材，七爷对他说的那样，掺假这种获利方式是有个脑袋的人都会的，可是接下来呢？贸易伙伴会不会报复性关税？会不会彻底毁了外贸？当年日本怎么宁愿房地产泡沫破裂也不这个玩法呢？或许在您心里面认为外贸在中央心里不如房地产重要，可是你知道中国是加工产品出口型国家吗？外贸占GDP35%以上吗？况且外贸换取的是实实在在真金白银的财富，如果印钞票推高土地价格就能够致富，那么当年我们又为什么改革开放，辛辛苦苦学技术，做贸易，产业升级呢？都印钞票让每个人手上土地上涨一万倍不都是亿万富翁了吗？比如现在津巴布韦，大家都是千亿富翁那个搞法？&br&&/p&&figure&&img data-rawwidth=&600& data-rawheight=&85& src=&https://pic4.zhimg.com/0a3c6fb0dcd2d81d6226eb_b.jpg& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&600& data-original=&https://pic4.zhimg.com/0a3c6fb0dcd2d81d6226eb_r.jpg&&&/figure&&br&&p&自从政府开始中央层面去库存战役打响，利好不断，我就感觉国家想让泡沫慢慢随着收入增长萎缩的意图就改变了，而是想戳破这个泡沫，别说政府为了小老百姓家底子，什么中产阶级利益不会一举刺破泡沫，打压房价。too young，too simple关系到国家和银行经济安全的时候，没有什么是不可牺牲的，你看当年国企改革，多少人以为会酿出革命，会让政府垮台，现在不也就这么过来了吗？为了保护外汇外贸外汇储备和避免恶性通货膨胀，届时政策密集出台，让你卖不出甩不掉，把这些年超发的流动性一举坑杀，&/p&&p&之后呢？中国毕竟城市化还没有完，后续还有动力和潜力，暴跌后的低房价会吸引更多的农民群体入市，推动城市化，只要市场还在，需求还在，行业就不会垮，不过换了一茬开发商罢了，而且只要挤压库存的房子在老百姓而不是开发商手里，银行就不会有太大的风险，政府强力打压房价，没房子买不起的刚需一大把，现在一线房价高的离谱，刚需不是想接盘就能接的了，所以更多还是投资客和金融热钱炒作，政府真正想卖的还是库存巨大的后几线城市，一线暴涨不过是风向标和噱头罢了，误伤小老百姓不多，现在大幅度扎紧一线城市信贷限购政策，严厉打击首付贷等融资渠道，就是不想小老百姓你往火坑里乱跳，这样哪天戳破泡沫了，还博得控制房价之美名，要是深圳二套房首付七成你还能付出来，那你也就不是小老百姓了，烧不死的，最多踏层皮，就当支持国家做了贡献&br&&br&未来某一年泡沫破了之后，锅直接甩给开发商和炒房客，大不了就赖天灾，搬出哈耶克的经济周期规律不可违，或者就怪耶伦大妈说说阴谋论呗，人家美利坚当年经济不好，降息你说人家为了转嫁风险，哎呦，让我们几万元美元储备贬值了，哎呦，热钱流入来害你来了，坏坏哒，现在人家经济起来了，为了遏制通胀，和下一轮科技革命利率正常化加息了，你又说热钱流出还要害你，真TM怎么做都错，人家放个屁你就被冲的闪了腰，人家是为了经济发展调整政策，哪有功夫一天到晚去理会你，太看得起自己了，就像日本扯了个广场协议胡说八道了那么多年，最不济到最后实在找不到人背锅了，锅还可以让本泽马背嘛，反正轮不到政府，我不知道政府会怕什么？&br&&br&所以，国家又愉快的回到了宝宝时代，放水漫灌却又苦苦支撑汇率烧美元的时代，可能是等死，就像船漏了至少还能浮起来，未必前面就是岸了呢？这总比现在就凿沉了，相信自己可以游泳找到新大陆好吧？虽说不逼自己一把不知道自己多厉害，可是这么大国家，这么多人要吃饭，这么多年轻人要就业，谁有胆子在还没有事实上难以为继的时候就来个破釜沉舟，谁能赌得起这个筹码，付得起这个责任？所以，不到必须断臂求生，这个游戏真正玩不下去的时候，政府面临关乎国运抉择的时候，把大部分热钱流动性锁定的时候，政府只能继续这个击鼓传花的游戏，房地产破灭虽然不会让政府失去合法性，但肯定会带来巨大冲击，现在政府也在，如履薄冰左右权衡的估测泡沫破裂的风险，银行已经数轮的进行关于房地产泡沫破裂，金融风险的抗压评估了，当年日本主动刺破也一定是，经济潜力耗尽，泡沫难以为继，两害取其轻的一种权衡&/p&&figure&&img data-rawwidth=&600& data-rawheight=&85& src=&https://pic1.zhimg.com/3c36f6a253a8_b.jpg& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&600& data-original=&https://pic1.zhimg.com/3c36f6a253a8_r.jpg&&&/figure&&br&&p&华丽分割线，驳斥一下一线城市永不下跌的诸多谬论般的逻辑&/p&就以上海为例，随便举几个反例批驳一下一线城市永远上涨的观点，譬如逻辑一，人口会无限涌入上海推高房价然而实际上，前些年上海人口是增长的，但2016年上海常住人口减少10.34万，人口开始减少并不是所谓疯狂涌入，况且人口是否流入和房价是否上涨有任何逻辑关系吗？如果在低位，趋势是看涨，人口流入会导致购房需求增加，推动房价加速房价涨，在高位，趋势下跌时和房价就没有一毛钱关系了吧？你看东京自93年到今年人口哪一年没有增长？房价高过当年了吗？&br&&br&&br&论据二，土地有限，房子是稀缺品，事实呢？我读大学的时候，上海跑遍了，浦东周浦镇，延地铁一望无际的农田，闵行泗泾连医院边上都是农田，奉贤，宝山，金山，崇明，你知道有多少农田到底有多荒凉吗？你真正去看过吗？除了中心四区，其他区连地铁沿线都是荒地，何况下面的大农村？听说周浦镇一块荒地地板价已经拍卖到了7.9万，周边别墅才买3万，真的那么看好吗？你看过航拍图像这块地周边是什么吗？全是农田，我可以说，上海如果按东京那个建筑密度，可以再造三个上海（比东京面积大，超高层多），在一个已经人口流出的城市，人口减少的城市，你拿什么再造出三个上海？究竟是没有土地，还是政府开发商唱双簧人为制造恐慌？；&br&&br&论据三，人民币还会大幅贬值，收入会无限增长，很多人连人民币为什么贬值都不明白，人民币计价资产价格与国际接轨，价值重估都不懂就想当然以为人民币会无限制贬值，更可笑的是认为收入会无限增长，最简单问题是，货币洪水是央行印钞机印出来的？还是货币乘数，利率杠杆放出来的？这都不明白，还可以幻想未来房价收入比随着印钞和贬值减小？还能维持人民币外汇稳定？还能收入从10块一个月30年涨到10000那样再涨一千倍？简直笑尿了&br&&figure&&img data-rawwidth=&600& data-rawheight=&85& src=&https://pic4.zhimg.com/0a3c6fb0dcd2d81d6226eb_b.jpg& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&600& data-original=&https://pic4.zhimg.com/0a3c6fb0dcd2d81d6226eb_r.jpg&&&/figure&&br&&br&其次，一线城市另外几个上涨理由都不能令人信服，一，北上深拥有超高的教育资源，首先深圳领涨三地，深圳并没有任何有价值的教育资源，所以这个逻辑堪疑，况且市场价格已经对北京上海的优势给予价格上的反馈，也就是这种优势已经体现在价格上了；&br&&br&二和其他地方差距二十年，现在北上深是发达二线城市均价的三到五倍，普通城市价格15到二十倍，难道还没有涨到所谓的体现其发达地区的价位吗？&br&&br&三，国家在改革，经济在发展，人民收入和购买力在加强，我原文也说了，国家准备大力发展经济，让泡沫随着人民收入增长而萎缩，我还举出了类似互联网这样高经济增长点，工业4.0，这本就是国家本意，然而效果的确不好，经济在衰退，产业因为资金大量流入房地产而无法升级，况且房价还在不理性上涨，房地产根本拖累经济转型，占用了产业升级需要的资金；&br&&br&四，老百姓需求大，可是，亲，我也说了，真正需要购房的是年轻人，不是老年人，中国劳动力人口增长拐点已经出现，潜在购房需求已经下降，况且你说的所谓4+2+2需要四套房子的理论过于乐观，随着经济压力加大，生活成本提高，人们生育意愿会降低，上海本地居民人口自然增长率每年负增长，况且这些人现在都没有房子住吗？4+2+2的大多数人口都有房子吧？等到老一代去世，我问你，每个人又得继承几套房子？&br&&br&五，房子如果已经被推到了绝对高价，人口增长并不能预防房价暴跌，参考东京近二十年人口增长，可是价格还是没有涨到当年泡沫时期水平，故而似是而非的逻辑，只能增加心理安慰和抢房的不理性，并不能改变经济周期，和经济规律的力量 &br&&figure&&img data-rawwidth=&600& data-rawheight=&85& src=&https://pic1.zhimg.com/3c36f6a253a8_b.jpg& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&600& data-original=&https://pic1.zhimg.com/3c36f6a253a8_r.jpg&&&/figure&&br&至于说回到原题，具体到未来房价一线和后几线城市房价&br&&br&房子是不容易变现的东西，现在又处在高价，实际投资回报率是很低的，譬如说600万现在买个普通房子（市区现在都不止这个价钱），二十年中，本息合计成本接近920万，加上折旧和持有成本，不到1000万根本是亏的，可是如果你有600万买五年期国债利滚利，600万二十年到期回报率都超高150%，房子则要涨到1800万才能有这个受益，真到了1800万，真的会有刚需盘接手吗？我的意思是说，现在那么疯狂房子根本就像古董一样，食利阶层在这不断抬价，刚需盘一旦接手，房价趋势一旦反转，准备再卖给谁呢？还会有能接得起的刚需盘吗？况且人民币计价资产价格已经和国际接轨，不像前些年那样低估，那种长期疯涨真的不太可能，前些年的疯涨很大程度上是因为土地价格严重低于国际平均标准，比如说上海那么大城市，房价3000，按汇率1:8，只有350美元每平米，按国际标准，比一般国家中小城市还低，这正常吗？可是现在已经高出很多，还这样疯，总会破灭的不是吗？至少没有前些年上涨基础了不是吗？&br&&p&自从14年末，北上深人均收入不足10万的基本面下，基本持平现在东京房价后，到现在，这一波下去，基本上已经持平94年泡沫顶端，人均收入45万（今年汇价计算）的东京房价了，深圳已经全面超越，并且屹立不倒，东京86年到93年在最疯狂的货币刺激下，7年涨了1.7倍，我们一年半就完成了，现在在深圳买一套房，加上利息成本，房价必须达到东京顶峰时的1.6倍卖出，才能保本，放心，还会翻倍的，一定可以达到东京顶峰的3倍，5倍，甚至10倍呢，小小日本算什么，国小民穷，我们呢？泱泱大国，那么在08年大面积出现的用公司工厂收入供几套房房贷，经济下滑，大面积抛房（本金不要只求买者供房贷）的事情应该不会出现了吧，毕竟大家都这么有钱，肯定都是全资买房的吧，好了，就让我们左脚踩右脚，右脚踩左脚，步步高升飞起来吧？&br&&/p&&figure&&img data-rawwidth=&600& data-rawheight=&85& src=&https://pic4.zhimg.com/0a3c6fb0dcd2d81d6226eb_b.jpg& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&600& data-original=&https://pic4.zhimg.com/0a3c6fb0dcd2d81d6226eb_r.jpg&&&/figure&&br&&p&另外对于四五线城市，可能房价收入比不高，感觉很便宜，可是在所谓的火爆的市场，所有空头多头用脚投票，决定的价格其实就是合理价格，你买入待涨的就是人家觉得趋势即将反转抛售的东西，当然最后谁正确需要时间检验，什么意思呢？那就是如果在一个兴旺的市场上，是不存在价值洼地的，便宜就有便宜的道理，就有你不知道的不值钱的理由，永远别想在疯狂的牛市中寻找所谓的价值洼地，那可能是陷阱，&/p&&p&举例港股一直被称作价值洼地，现在港股通要来了，内地流入资金明天都很多，形成的趋势是小牛市氛围，可是我敢断言这不会长久的，这块价值洼地将使内地流入资金变成割不尽的韭菜，为什么呢？全球资本自由流动，就港股便宜，那这就不是洼地，就是沼泽，因为他一定有你不知道的原因让他就是不值钱，同理，如果当地房子没有不准许买卖，却周边疯涨，这里滞涨，那么，原因只能因为这里很烂，不值钱，别人暴涨他平稳，别人下跌，他一泻千里，当然具体情况自己分析，道理可能是这么一个道理&br&&/p&&figure&&img data-rawwidth=&600& data-rawheight=&85& src=&https://pic1.zhimg.com/3c36f6a253a8_b.jpg& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&600& data-original=&https://pic1.zhimg.com/3c36f6a253a8_r.jpg&&&/figure&&br&&p&最后谈谈吃瓜群众翘首以盼，津津乐道的，喜闻乐见的崩盘&/p&&p&至于说何时崩盘，这个具体真不知道，谁告诉你都是假的，连国家都不知道什么时候玩不下去不得不抉择，如果你非要预测，那么你就看什么时候美国几轮加息后，导致中国为了维持汇率，不得不开始被动加息的那一天吧，这个泡沫在很短的时间之内就破了，那些在央行减息放水周期之内，喊房地产崩盘的人实在是非蠢即坏，很简单，外围大环境流动性缩减，必然导致汇率受压，为了缓解汇率贬值压力，必然会消耗外资储备，消耗到弹尽粮绝的时候，只有人民币贬值或者加息这两条路，也就是我说的人民币日元化或者政策日本化，美国一次加息就导致贸易顺差巨大每年数千亿入账的中国外汇储备缩减五分之一，如果再来几轮，中央就到了不得不抉择的时候了吧，具体时间我是绝对绝对不知道的，如果说不要脸的神棍一把，做个假设，我们假设美国今年年末二次加息，17年第三次或第四次，18年第四次或第五次，到这个时间段内（当然纯粹是假设，这要根据美国经济情况走）如果被迫央行选择加息，那不用看了，泡沫爆炸定了，如果人民币贬值继续放水，那还要很久才能爆呢，一句话，在中国，现阶段，只有政府加息才是刺破泡沫最直接的指标&/p&&figure&&img data-rawwidth=&600& data-rawheight=&85& src=&https://pic4.zhimg.com/0a3c6fb0dcd2d81d6226eb_b.jpg& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&600& data-original=&https://pic4.zhimg.com/0a3c6fb0dcd2d81d6226eb_r.jpg&&&/figure&&br&&p&最后，作为小老百姓千万别一天到晚的盼望房地产崩盘，希望房地产崩盘的无非是，一是真正的刚需，又必须留在北上深的苦逼大学生，这的确是恨不得对房地产商喝血啖肉的，这可以理解，二&/p&&p&就是大城市小资阶级，所谓改善型需求，这其实就不地道了，都有房了还想换房，笑话，你有那个收入和能力吗？其实就是希望自己原来房子卖了，突然房价腰斩了，可以趁机加点小钱换个大的，你要是有这本事能看得懂何时崩盘，还用得着这么可怜兮兮的卖老房子？&/p&&p&三是，全国各地的，对上海人有一套房子，抵得上自己干五十年的痛恨贫富差距的吃瓜群众，这其实大可不必，你看他有个几百上千万的，房地产涨的时候，他是不会卖的，卖了没地方住，跌了他也就卖不掉烂手里了，所以他永远都得不到那笔钱，他住的其实还没有你好，收入也不见得比你高，他只能住在90年代90平米旧房子里，而你却可以在140平米房子里面，舒适体面生活，第四是痛恨国家放水让自己持有货币贬值的，这个生气是正常的，可是现在通货膨胀，生意好做，工作好找，即使通货膨胀你的生活水平还是高于00年很多的，钱值钱了就挣不到钱了，你知道房地产崩盘通货紧缩，会是一种什么样的惨剧吗？&br&&/p&&p&其实房价涨了也就一线城市，普通城市不也就4-5000左右吗？（针对评论区密集对此价位观点的疑问，在此统一修改，举例来说吧，距离南京很近的，安徽的滁州，黄山，江西宜春，吉安，湖北荆州，咸宁，河南南阳，信阳这些居民最多的人口大省，很多地级市5000都能买中等地段很好的房子好吗？还要举例四川，甘肃贵州西部省份吗？况乎县级城市2-3000的就不是普通城市了？沿海上万的当然有，收入也高，有必要较劲吗？ ）根本不是不可接受的吧？&br&&br&所以，真正受伤的，只有农民和已经下岗失业或者退休金微薄的老年人，通货膨胀成这样，农产品价格却被人为的压的那么贱，收入低下，却享受不了城市的医疗和养老待遇，那些为国家工作一辈子却下岗的老工人，本就微薄的储蓄被通货膨胀补贴给了炒房客，投机者，地产商，即使经济兴旺也没法跟上时代，找到工作，只能熬干血泪变成社会抛弃的老无所依，一无所有的“无用之物”，这是悲剧也是惨剧，国家对不起这些人，也欠他们一个解释和公道&/p&&figure&&img data-rawwidth=&600& data-rawheight=&85& src=&https://pic1.zhimg.com/3c36f6a253a8_b.jpg& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&600& data-original=&https://pic1.zhimg.com/3c36f6a253a8_r.jpg&&&/figure&&br&&p&这篇文章是分拆自另一个热门问题的回答，原答案不知不觉写的太长了，已经没法阅读，所以梳理了一下回答，把原答案和评论区回复分成了两篇，这样增加可阅读性，那篇文章客观分析，不带涨跌观点，这篇是那篇评论区梳理回答，本想就提供一个看问题视角，启发大家自己思考，不做结论，可是由于在那篇被各位童鞋逼着表态，他们说我不想自己想，就问你跌不跌！所以莫名其妙自己就变成空头了，这不是我的本意，故而这篇答案很多是那篇对童鞋的各种问题评论的回答拼接而来，可能逻辑上不那么连贯，而且夹带大量主观观点，私货太多，而且我会尽量梳理一下逻辑联系，如果有兴趣可以去看看另一篇答案&/p&&p&&a href=&http://www.zhihu.com/question//answer/& class=&internal&&&span class=&invisible&&http://www.&/span&&span class=&visible&&zhihu.com/question/4091&/span&&span class=&invisible&&0547/answer/&/span&&span class=&ellipsis&&&/span&&/a&&/p&
t不管贸易顺差怎么巨大，外储怎么丰厚，美国梯次逐步加息肯定是大概率事件，那么全球的流动性肯定会缩减，因为外汇撑不住，现在的情况是，房地产是亲儿子小儿子，吸血哥哥姐姐，吃特别营养餐，现在更是家败，开始嗑药吸毒了，却让哥哥姐姐们卖血供他毒资，…
&p&&a href=&https://www.zhihu.com/question/& class=&internal&&如何看待 1 月 24 日央行调高 MLF 中标利率，是否表明货币政策转变，预示着房地产下行周期到来？&/a&&/p&&p&&a href=&https://www.zhihu.com/question/& class=&internal&&2017年，余额宝的收益为何越来越高？ - 知乎&/a&&/p&&p&&a href=&https://www.zhihu.com/question/& class=&internal&&如何看待 2017 年 3 月 15 日美联储加息？对中国有什么影响？&/a&&/p&&p&近半年应该开始留意shibor的变化。&/p&&p&近3个月以来应该关注shibor和逆回购利率gc的变化。&/p&&p&如果都有留意，不会惊讶。&/p&&br&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/v2-39b096e2bca677d79ab65a_b.png& data-rawwidth=&1000& data-rawheight=&341& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1000& data-original=&https://pic3.zhimg.com/v2-39b096e2bca677d79ab65a_r.png&&&/figure&&p&28日隔夜shibor都2.8%了，一年期都4.23%了，基准贷款利率才4.3%。按现在的房贷利率，扣除运营成本，银行有赚才有鬼，更何况打折。&/p&&br&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/v2-972c34fa786da00d3648b_b.png& data-rawwidth=&268& data-rawheight=&179& class=&content_image& width=&268&&&/figure&&p&正常利率排列是远高近低，年限越长，利率越高。&/p&&p&近半年以来，shibor利率变成了山字形，3-6月高，9月-1年略低，隔夜·1月最低。这是一个不正常的利率排列。&/p&&p&3-6月shibor高说明有一个利率高峰正在逼近。利率高峰往往意味着债务违约等资金紧张的风险。&/p&&p&on-1w的利率的过低，说明有力量往市场注入短期资金，顾头不顾腚的压住利率。&/p&&p&为什么不敢压中长期利率一劳永逸？因为不敢采用降准降息这些长期工具，只能用短期滚动的mlf，slf，omo等。&/p&&p&3月16日后，这个利率高峰从3m进入了2w，1m区间。说明利率高峰正在逼近。&/p&&p&但是，除了砸短期shibor，这次开砸1m，3m的中期。但是6m以上的，砸不下去了，怎么砸都毫无反应。&/p&&br&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/v2-f986d0cfe36b797a9392c_b.png& data-rawwidth=&1025& data-rawheight=&640& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1025& data-original=&https://pic1.zhimg.com/v2-f986d0cfe36b797a9392c_r.png&&&/figure&&br&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/v2-50cde437f76f4b69d607ee2_b.png& data-rawwidth=&887& data-rawheight=&557& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&887& data-original=&https://pic3.zhimg.com/v2-50cde437f76f4b69d607ee2_r.png&&&/figure&&br&&br&&p&on的2.37-2.39基本是铁底了，估计今年都看不到on低于这个利率的。&/p&&p&on shibor是最早上行的，从去年8月开始上行，带动所有shibor上行。
&/p&&p&1y shibor在2017年11月中平地而起，1月16日陡然上翘，3月17日再上平台，期间对应节点一是美国加息，二是先mlf利率上行而上行。可以看出shibor受美联储加息带动而带动。&/p&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/v2-cfc99ac45d05a17d867d_b.png& data-rawwidth=&441& data-rawheight=&336& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&441& data-original=&https://pic2.zhimg.com/v2-cfc99ac45d05a17d867d_r.png&&&/figure&&p&shibor受带动的原因是中美利差自2016年10月以来的收窄。关注cnh swap，ccs，要么利率受压，要么汇率受压，没有其他选择。要想稳汇率，必须以中美真实利差回升为基础。目前要勒住汇率，必须靠利差不能被追上。&/p&&br&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/v2-b5cfa12e0fac29c3362fbecb2308e32e_b.png& data-rawwidth=&542& data-rawheight=&297& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&542& data-original=&https://pic3.zhimg.com/v2-b5cfa12e0fac29c3362fbecb2308e32e_r.png&&&/figure&&p&美国2008年才开始扩表，而中国一直都在扩表。2014年，美国停止扩表，开始退出qe，中国同期曾经进行过一次缩表，但是在发现美国没有缩表(也没有扩表），中国自2015年年末重新扩表，表现为2015年12月-2016年3月的3次下调mlf利率，终于促成2016年房价暴涨，但是资产表只是回复到2014年的高峰水平。&/p&&br&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/v2-82ce39acc5d7_b.png& data-rawwidth=&651& data-rawheight=&378& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&651& data-original=&https://pic4.zhimg.com/v2-82ce39acc5d7_r.png&&&/figure&&p&2015年1月开始的缩表，给以当时经济下行的感觉。2015年9月，12月的滑坡对应的是股市到顶和熔断股灾。&/p&&p&2017年1月开始的缩表，到3月，已经回复到了2016年9月的水平，有今年一个月缩去年两个月的量的趋势，这种加急收缩，对应4月末，雄安出货带来的股市一次下跌。&/p&&p&如果按2015年的缩表速度，目前中国央行资产应该下降到28-27万亿左右，如果保持2017年以来的收缩速度，估计缩表周期在12-15个月左右。当然也也有可能央行明天又扩表了·················&/p&&br&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/v2-c7aaa484f900ccea8472dde_b.png& data-rawwidth=&744& data-rawheight=&352& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&744& data-original=&https://pic3.zhimg.com/v2-c7aaa484f900ccea8472dde_r.png&&&/figure&&p&中国央行扩表了一倍左右，但对比银行的扩表小巫见大巫，央行的扩表和国内银行的扩表比起来，完全就是一条直线。&/p&&p&央行如果真的缩表，银行不跟着缩，某些银行逆风浪的话，会有倒闭危险，当然我不是说有妈疼的大银行。&/p&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/v2-0dec04e47aa2a5d8b71d79c4ab1fff70_b.png& data-rawwidth=&513& data-rawheight=&364& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&513& data-original=&https://pic1.zhimg.com/v2-0dec04e47aa2a5d8b71d79c4ab1fff70_r.png&&&/figure&&p&央行缩表，必然市场上的货币就减少，利率自动上行，减少汇率的压力。&/p&&p&官媒谴责美国掀起税务战，担忧的是不仅金融资本会流出，更是实业资本都流出。&/p&&p&中国的供给侧改革，是倒牛奶的变形，其实是对生产端的破坏，通过关停限产来保价，涨价去库存——姓赵的厂继续生产，非赵的停产。&/p&&p&你推别人就拉，这才可怕。&/p&&br&&p&只要中国产品还要卖美国市场，还要收美元，就不得不被美元的发行商掐脖子。国内没有人能斩断央行无限制印钞的手，没有人这张选择权，但是米帝能。&/p&&p&所谓反腐不过是以人民的名义清除异己，雍正年间如是，嘉靖崇祯年间如是。但只要灭个贪官，管他什么用心。以恶制恶，善莫大焉，敌人的敌人就是朋友。&/p&&p&每次美联储加息，不加到金融危机不会停手，但只要能让你买得起房，你支持不？&/p&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/v2-09bbceb07cc0_b.png& data-rawwidth=&656& data-rawheight=&406& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&656& data-original=&https://pic1.zhimg.com/v2-09bbceb07cc0_r.png&&&/figure&&p&央行不惜企业境外融资死守3万亿外储，到近期汇率的稳定，你敢说上层没有保汇之心？保汇同时也是保房。&/p&&p&保汇只能利率李代桃僵，将汇率的压力转移到利率上，缩表就是转杠杆，谁还顾得了房贷利率。&/p&&br&&p&从去年8月开始的shibor上行，如果你一直都在留意，从房贷利率折扣优惠减少到今天取消，不意外。&/p&&p&利率怎么跌下去的，就怎么涨上来。你以为现在首套4.9，二套5.88就到止为止么？你以为只动增量，不动存量？&/p&&p&现在才五一，下次美联储加息，中国央行会怎么行动，再下一次呢？&/p&&p&公开加息是迟早的事，总有央行也盖不住的时候，不是央行想加，是被逼的加。存量房贷不要开心得太早，银行利率倒贴最终也会向你们开刀。&/p&&p&因为市场利率上涨被迫上调房贷利率，今天不会是最后一次，接下来你会看到首套房房贷利率上调1.1倍，上调1.2倍，上调1.3倍··············随着市场利率和名义利率差距越拉越大，央行最终也会被迫公开加息。没有什么不可能，只有必然的连锁反应。2017年不公开加息，2018年也必然公开加息。&/p&&p&恕我直言，房贷利率到年末会是首套5.2，二套6.4，我们约不？&/p&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/v2-c85fd28addf2_b.png& data-rawwidth=&521& data-rawheight=&266& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&521& data-original=&https://pic3.zhimg.com/v2-c85fd28addf2_r.png&&&/figure&&br&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/v2-3ce03da9e80a5aa0f904bba_b.png& data-rawwidth=&523& data-rawheight=&274& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&523& data-original=&https://pic3.zhimg.com/v2-3ce03da9e80a5aa0f904bba_r.png&&&/figure&&p&回顾过去的shibor，现在的4.2一点都不高，年平均都是5.4，只不过近两年被故意压低了而已。&/p&&p&美联储再加几次息，跌了15个月的shibor现在才上行了5个月，还有很长的周期，2.8-4.3不会是这轮上行周期的结束。&/p&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/v2-0c8fa71d008_b.png& data-rawwidth=&1676& data-rawheight=&924& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1676& data-original=&https://pic1.zhimg.com/v2-0c8fa71d008_r.png&&&/figure&&p&shibor从哪里跌下来，就从哪里涨回去，房价从哪里涨回来，就从哪里跌回去。&/p&&p&为什么每逢7,8年来一次金融危机？因为个人破产制度期限一般是4,-5年，加上法律程序，刚好7年。&/p&&p&为什么房价泡沫爆破会跌到20%就不跌了？因为你真金白银付出的首付就是20%。&/p&&p&为什么房产周期是20年？因为房贷期限是20年。&/p&&p&房价20年，如梦亦如幻。——我说的是日本。&/p&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/v2-d7fded269ef94dfade5cb85fdc82eeaa_b.png& data-rawwidth=&580& data-rawheight=&346& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&580& data-original=&https://pic3.zhimg.com/v2-d7fded269ef94dfade5cb85fdc82eeaa_r.png&&&/figure&&br&&br&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/v2-20e3fa4eca_b.png& data-rawwidth=&529& data-rawheight=&292& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&529& data-original=&https://pic3.zhimg.com/v2-20e3fa4eca_r.png&&&/figure&&br&&p&所谓利率，就是货币的价格，而货币和资产是相对的。当货币的价格上涨，资产的价格相对就要下跌。&/p&&p&所谓金融，就是资金和资金，资产和资产，资金和资产的中介。这是一个人吃人的社会，金融就是实体的吸血鬼，寄生虫。&/p&&p&如果参照巴菲特之类的操作，同样的1元钱，只有8%的时段才是现金，其他时段都是资产。而其中只有2%的才准确避开资产下跌。也就是说，他们以4:1的几率去避开危险——宁可不做，不可做错。剩余的92%全是资产。&/p&&p&只有资产有油门，但是发夹弯还猛踩油门是会冲下山崖的，人就死在这2%的弯道上。&/p&&p&当然，流动性和现金可是不一样的概念。&/p&&br&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/v2-673ca07db4_b.png& data-rawwidth=&540& data-rawheight=&379& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&540& data-original=&https://pic1.zhimg.com/v2-673ca07db4_r.png&&&/figure&&p&猿敲骨剥髓吃尸体，现在也一样，不吃人怎么有营养——老板吃小工，华为吃码农，炒房吃刚需，中产吃屌丝——不为屠夫，便为宰畜。“中产”还在发吃屌丝的中国梦，都不想想都是屠宰场的猪还分什么阶级。&/p&&p&如果屠户把这只想吃掉你，自以为高猪一等的“中产”猪宰了，分点肉给你吃，}