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二手房买卖常见纠纷产生原因及解决方式有哪些？
来源：房天下 &&发布时间：
近年来，二手房交易市场越来越火爆，关于二手房产买卖合同的纠纷问题也越来越多，二手房毕竟不像商品房，房屋产权、质量等方面存在很多问题，因此在二手房交易的过程中也很容易出现合同纠纷。下面小编就为大家介绍几种常见的二手房产买卖合同纠纷的内容和解决办法，希望能对各位购房者有所帮助。 第1类是房价上涨过快，上家毁约引起的纠纷。 遇到这种情况下家有三个办法解决： 1、如果 《居间协议》或 《定金协议》已明确了房产买卖的主要条款，则可视为《买卖合同》，下家有权要求上家继续履行该合同。这些主要条款有：价格、房屋位置、付款时间、过户时间、交房时间等。不过，大多数 《定金协议》或 《居间协议》都不全部具备上述条款，因此，不能视为 《买卖合同》； 2、如果双倍返还定金还不能弥补下家的损失，下家可以要求赔偿实际损失。比如下家付了5万元定金，上家不想卖房，只同意返还10万元，而此时房价涨了20万元，那么上家仍然赚15万元。这时，下家可要求上家赔偿差价损失，也就是下家按实际损失来索赔，这个实际损失就是房价上涨的差价，下家可以按20万元来索赔。 3、当然，更简单的办法是直接适用《定金合同》或 《居间协议》中的定金罚则，即要求上家双倍返还。 签订买卖合同有一个必要的步骤是在网上进行合同备案，这个备案可以通过中介公司备案或买卖双方直接到房地产交易核心办理备案。买卖合同中的条款和附件，需要对房屋基本情况、付款时间、付款方式、违约责任等主要内容做约定。签订买卖合同后，上家违约不卖，不管下家是否支付了房款，也不管上家是否愿意承担违约责任，下家都有权要求继续履行合同。若上家仍拒绝履行，下家可诉至法院要求强制履行。建议在房价上涨比较快时，下家付定金争取多付点，付了定金以后尽早签订买卖合同。 第2类是下家贷款出现障碍引起的纠纷。 下家向银行申请贷款未获批准的，原因一般有两个：一是由于个人资信等问题，银行不愿贷款；二是由于信贷政策等原因，贷款不足。如申请100万元，银行只肯贷80万元。 在这两种情况下，都会造成下家没有足够的资金按时支付房款，通常，由于银行不贷款或不足额贷款，下家要用自有资金来付房款，否则可能构成违约。因为，几乎所有的买卖合同中都约定，如下家贷款不足，则应在交易过户时补足不足部分，所以贷款的风险要由下家来承担。 为避免这类纠纷，下家应该尽早向银行咨询贷款事宜，问清楚是否能申请贷款，可以贷多少，不能只听信中介对贷款情况的估计，较好直接向银行咨询。此外，也可在合同中约定：若因贷款未获批或未足额获批造成下家付款能力出现严重问题的，任意一方有权解除合同，上家应返还已收房款，双方互不承担违约责任。 第三类是交易税费计算出现误差而产生的纠纷。 由于交易税费受国家宏观调控、经济政策的影响较大，变动性很大。这些税收主要有营业税、个人所得税、契税。目前至日前的交易税收根据普通住宅和非普通住宅而有所不同。 普通住宅 （面积在140平方米以下；内环的价格在245万元以内、内环到外环之间的价格在140万元以下、外环的在98万元以下；容积率大于1）和非普通住宅 （普通住宅以外的住宅房屋）按以下标准缴纳。 另外，个人转让两年以上家庭少有生活住房的，免征个人所得税。缴纳标准经常会发生变化，所以一定要及时了解缴纳标准。 关于税收由谁缴纳通常有以下三种情况： 一是双方未约定，那么应按照法律规定，各自承担应付的税费。 二是约定由下家来承担所有税费，上家只管 “到手价”。这种约定对下家有一定的风险，因为如果签约后到交易期间，税收发生变化，那么增加的税收只能由下家承担了。 三是做低房价。双方为降低交易成本而少缴税，通常会将正式买卖合同中的房价做低，再以 “装修款”或 “房屋补偿款”的名义支付差额部分。此种做法违反法律规定，是逃税行为。而且，做低的合同价经常在缴税的时候遇到障碍，被税务部门认为合同价过低而要求按评估价缴税，这样一来，买卖双方常常会为了增加的税收由谁承担而产生纠纷，但一方不得以做低房价为由，主张买卖合同无效。
第四类是由于支付定金而引起的纠纷。 无论一手房买卖还是二手房买卖，在签订正式合同之前，下家一般都要先支付定金，定金的作用是为了确保双方签订正式合同。关于定金引起的纠纷有以下三种： 一是付了定金以后，其中一方违约，守约方可按照定金罚则处理，也就是说下家违约的话，上家可以没收定金；上家违约的话，下家可以要求双倍返还定金。 二是付了定金以后，双方对定金合同以外的其他内容不能达成一致，而这些内容与履行合同有密切的关系，比如付了定金后下家才知道房屋还有抵押，而上家又需要用下家的房款来提前还贷，如不能协商一致，这时下家就可以要求解除定金合同，上家应当返还定金 （不是双倍返还）。但要注意的是这些在定金合同中未作约定并且在事后不能协商一致的内容应当根据诚信原则和交易习惯来确定，而不能是一方故意提出苛刻的条款造成的。如上家要求签订正式买卖合同后一年后再交房，这种要求违反了诚信原则和交易习惯，在不能协商一致时应当认为是上家违约。 三是付了定金以后，定金并没有交到上家手上，而是根据定金合同或居间协议交给中介保管。如果定金合同约定定金由中介保管的，那么定金合同就生效了，上家不能以自己没收到定金为理由，主张自己可以不受定金合同约束。
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按Ctrl+Enter发送二手房买卖都有哪些“坑” 法官教您绕着走
　　合同签订后她反悔了，说丈夫对此事不知情；银行贷款手续都办了，他却被指&违约在先&&&
　　二手房买卖纠纷中，因涨价导致的卖方违约占较大比例 买卖二手房要注意哪些问题 法官给您支招
　　二手房买卖这些&坑& 您得绕着走
　　河南商报记者 王琦 通讯员 刘一霖 鲁维佳
　　二手房买卖中，由于涨价毁约等因素造成的合同不能履行，让买方、卖方都很闹心。法院近期受理的案件中，二手房买卖纠纷也占了较大比例。
　　二手房买卖纠纷的常见情况有哪些？买卖双方又该注意哪些问题？法官在接受河南商报记者采访时结合近期判决的案例进行了总结和提醒。
　　合同签订后她反悔了 说丈夫对此事不知情
　　2016年4月，原告孟某经中介介绍，决定购买被告吴某的一处房产。为表示诚意原告孟某当即给被告2万元的诚意金，并约定诚意金直接转成房屋购买的定金。
　　签过合同后，被告却一直不履行过户手续，甚至以办理银行解冻手续为由将中介保管的涉案房产证借走并再也没有交给中介。
　　庭审期间，中介提交了被告吴某所售房屋的钥匙，并说明钥匙是签过合同后被告交给中介的，被告还嘱咐中介，原告孟某只要交了首付款，办理好贷款手续，就将房屋钥匙交给原告，没想到合同没有履行完，被告就不愿意卖房了。
　　被告方辩称，涉案房屋是被告吴某和丈夫的共同财产，但被告的丈夫对涉案房屋的买卖并不知情，所以合同无效；原告给的2万元诚意金是中介费，原告并没有向其交付定金和首付款，所以是原告没有积极履行合同。案件在进一步审理中。
　　银行贷款手续都办了 他却被指&违约在先&
　　2016年9月，耿某同李某签订了房屋买卖合同。双方约定：房屋总价款70万元，采用按揭贷款方式支付，双方在20个工作日内到银行办理按揭贷款手续，耿某在合同签订时支付佣金及定金5万元，其中佣金6000元。
　　合同中还约定：因李某房屋有贷款需解除，房屋解压事宜由耿某协助办理，李某需无条件配合办理；定金5万元中2万元直接交付李某，剩余3万元由中介公司代为保管，过户后扣除中介费用，剩余冲抵房款。合同签订后，耿某支付给李某定金2万元，交给中介公司暂时保管定金及佣金3万元(佣金6000元)。
　　耿某后期还缴纳了办理银行贷款手续相关费用11000余元。眼看合同已履行过半，孰料在办理后续房屋解压手续时，双方起了纠纷，导致房屋未能如期解压。
　　协商未果后，耿某将李某告到法院，请求判令李某双倍返还定金，赔偿佣金及办理银行贷款费用损失。
　　法庭上，耿某表示，自己已在合同规定时间内向银行办理了贷款手续，作为出卖方，李某有义务将其房屋进行解押，&李某不按合同出卖价履行导致合同无法履行，构成违约。&对此，李某辩称，合同中约定自己是以&办理&为主，应由耿某负主要义务，耿某违约在先。
　　惠济法院经审理认为，根据证据和陈述，原被告各有过错和违约行为，均应承担相应的责任。44000元定金由李某和房产中介分别返还给耿某。而对于耿某佣金及办理银行贷款费用的损失，由原被告各半分担。
　　【提醒】
　　要对房屋过户、交付及后续的物业交割做明确约定
　　在5月24日的管城区法院新闻发布会上，该院第三巡回庭庭长孟永红介绍了房屋买卖纠纷的受理情况、案件特点、典型案例以及法院处理原则。据介绍，最近半年时间，管城区法院受理此类案件近200起。
　　孟永红总结此类案件纠纷最常见的有以下三种情况：一是因房屋涨价，卖房人违约所引起，此类纠纷所占比例较大；二是因买房人在支付房屋首付款时存在拖延现象；三是因为中介组织行为不规范，导致合同拖延履行，甚至无法履行。
　　孟永红法官提醒，买卖双方进行房屋买卖之前，应当对交易双方、中介机构的信用、履约能力做必要的了解。签约时一定要仔细阅读房屋买卖合同的文本，对各种意外情况和易引发争议的内容在合同中做出明确约定。
　　诚信交易也是必须的。孟永红说，遇到房价上涨，有些房屋出卖人认为只要双倍返还定金和支付数量有限的违约金就可以任意解除合同，然后将房屋再以高价出售获取利益。这是对法律的片面理解。按照规定，守约方可以选择，是继续履行合同还是解除合同后由违约方赔偿全部损失。
　　另外，一旦发生纠纷，要注意搜集保存相关证据。如果出卖房屋需解押，双方如何约定解押要在合同中明确写明，若对方违约，要及时提醒并在沟通时进行录音或找第三方作证；如果通过中介介绍买卖房屋，要加强与中介的沟通，让中介证实在整个合同履行过程中双方的履行情况；而且，在签订合同时对房屋过户、交付及后续的物业交割等的时间点要明确补充约定，让对方签字认可。
　　(线索提供：张健华、明勋)
责编：高蓉杰
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扫描关注更多环球微信公众号二手房买卖纠纷有哪些，如何处理？作者：张叶美来源：链家网原创文章摘要：房产交易是一个相对复杂的过程，二手房更甚。所以在实际交易中，二手房买卖纠纷十分常见，要根据实际纠纷做好理智处理。遇到二手房买卖纠纷是让购房者十分烦恼的事情。那在实践中，常见的二手房买卖纠纷有哪些呢？
一、房屋价格变化会导致什么纠纷？
许多纠纷来源于卖房人在销售房屋后，办理过户手续过程中，卖方发现房屋价格又上涨而反悔，以各种借口不予办理过户手续，买方诉至法院。当房屋价格下降时买方以种种理由要求解除合同退房。
对此，购房方既要与卖房方签订合同，还要提前考虑房价上涨、跌落等因素出现的违约，并在能够办理过户手续时及时办理，防止对方反悔。
二、因中介机构的不正规行为会导致什么纠纷？
由于买卖双方往往经过中介机构建立联络，进行买卖，而中介机构本身的机制和人员素质问题，往往在签订合同或办理手续时出现问题，甚至合同约定内容与三方谈判时表达的意思出现分歧，导致当事人对合同履行内容产生争议，从而提起诉讼。
为防止上述情况发生，买卖双方在买卖时应当选择正规的中介机构，买卖前应当充分了解各种事项，并对双方谈定的内容以书面形式约定好。
三、买卖双方隐瞒真实信息会导致什么纠纷？
在实际的房产交易中，不少房屋出卖人为了促成买卖，尽快将房屋出手，有时会选择隐瞒房屋质量、居住环境等真实信息，而在签订合同后购房者才发现从而提起诉讼。
对此，购房者可以在签订合同前向物业、邻居、开发商了解情况的同时，最好到现场看房，对可能出现的质量、环境问题作出相关约定。
四、不了解买卖程序容易导致什么纠纷？
房产交易是一个相对复杂的过程，尤其二手房买卖手续杂乱，容易导致买卖过程中两边当事人发生不信任，买卖难以进行。
买卖双方都要在买卖时充分的了解房屋买卖所需的各种相关手续，最好请求专业人士提供意见，再来签订合同。
五、房屋有共有产权人容易导致什么纠纷？
因房屋产权登记制度不正规，房屋共有人情况不明确，引起共有人提起诉讼。
现行的房屋产权登记制度仅登记一名所有权人，在交易的时候，交易的另一方没发现还有共有人，交易之后常有妻子或其他共有人提起诉讼主张买卖合同无效的情况出现。对此，可以在签订合同时让对方提供确保有权处分的证明或夫妻等其他共有人同意处分的证明。
在实践中，由于购房者对我国关于房屋买卖的法律、政策不是很了解，无论作为出卖方还是购买方，在买二手房时是会遇到纠纷的，并且不知道应该怎么去解决这些纠纷。鉴于这种情况，建议您在遇到此类纠纷时，最好是去咨询一下专业人士，并让他为您有效的解决纠纷。
来源：链家网综合整理
0人赞过二手房买卖居间合同是重要的一个环节，对中介方和委托方同等重要。买二手房时，要注意居间费用具体的付款时间及违约责任标准都应在合同中体现，购房者应注意审查中介公司所报告的事项等。卖房并不是一件简单的事情，把握好买房的技巧是买房的前提，建议在卖房前把卖房子过程中相关的注意事项应该好好了解一番，那到底卖房的技巧以及注意事项都有哪些呢。 在商品房交付过程中，谁不希望整个过程都是顺利进行。所以说，了解交付中的一些法律常识，学会规避其中的一些法律风险很有必要。租房合同纠纷的规避可以通过在签合同前确认房主真实身份、确认房主拥有出售房屋的合法完全产权、明确双方权利义务及违约责任、签完合同后及时办理房屋过户手续等方法来进行。二手房交易过程中，“户口”问题是买卖纠纷常发区。一旦发生纠纷，对购房者的利益受到损害，所以，应该引起我们的重视。相关问题最新百科看了又看
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