上一届业主委员会如马上到期，但新的业主委员会还未产生，如超过上一届到期日应怎么办？_百度知道
上一届业主委员会如马上到期，但新的业主委员会还未产生，如超过上一届到期日应怎么办？
正在筹备中如上一届业主委员会10月26日到期，但新一届认为产生，是否合法？10月26日到新一届业主委员会产生日期这段时间内。若超过了10月26日才选举出新的业主委员会
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按照物业管理办法，可以保留原业委会的权利。。
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应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意.前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。
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任何一方提出终止合同的，应当提前3个月书面告知对方。切记：物业是否续聘或者另聘的选择权，是业主大会！是业主大会!是业主大会 ！重要的事情说三遍。今天给大家推荐的这个案例小区，就是在程序上出现了问题，业委会自行决定合同期满后不续约并通知旧物业公司，最终导致了新的物业服务合同的无效, 同时业委会也被物业公司诉讼上了法庭。【主要案情】涉案小区原由旧物业公司提供物业管理服务，合同期限至日止。日，业主委员会通知旧物业公司合同到期后不再续约，同年6月，业主委员会重新招聘新物业公司，并成立7人评审小组投票决定物业公司的选聘事项。涉案物业公司成功中标并与业主委员会签订了新的《物业管理服务合同》，合同期限自日至日。涉案物业公司进场时遭到旧物业公司和部分业主的阻挠，交接未能完成。法院经审理认为，业主委员会在未经业主大会讨论同意的情况下，先自行决定合同期满后不续约并通知旧物业公司，违反了法律法规规定的民主议定程序。另外，业主委员会招聘物业服务企业的评审小组的组成与决定也未能征询业主大会的意见。因此，涉案小区业主委员会在续聘、选聘物业服务企业的问题上违反法律强制性规定，新的《物业管理服务合同》无效。【点评】根据《物业管理条例》有关规定，业主大会选聘、解聘、决定是否续聘物业服务企业，应当召开业主大会，经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，亦即“双过半”同意。本案中，在业主委员会与旧物业公司签订的旧的《物业管理服务合同》合同期限到期前的日，业主委员会在未经业主大会会议讨论，获得“双过半”同意的情况下，先自行决定合同期满后不续约并通知旧物业公司，该决定违反了法律法规的强制性规定。另外，在选聘物业公司其他程序中，业主委员会也未能征询业主大会的意见。因此，一审、二审法院均认定涉案小区业主委员会在续聘、选聘物业服务企业的问题上违反法律强制性规定，新物业公司与涉案小区业主委员会签订的新的《物业管理服务合同》无效，判决驳回新物业公司要求履行合同的诉讼请求。详情：江门市蓬江区人民法院民 事 判 决 书（2013）江蓬法民一初字第1754号原告：江门市恩威物业管理有限公司被告：江门市蓬江区骏景花园业主委员会第三人：江门市新会区金沙物业管理有限公司原告恩威公司诉称：被告骏景花园业委会在日至日期间为江门市蓬江区骏景花园小区物业管理服务项目，面向市场招聘三级以上资质物业管理公司，我司依照招标文件在日应邀投标应聘，递送《骏景花园住宅小区物业管理方案书》，并在同年6月25日收到被告发出《中标通知书》。双方在6月30日共同签署了《江门市蓬江区骏景花园物业管理服务合同》，合同约定服务期限为自日至日止两年。日，我司依照合同带领工作人员及工作物资进驻骏景花园小区，然而却遭到原驻物业与个别业主阻挠，经与被告业委会交涉，原告于同年7月15日再次按照合同进场，遭遇阻挠，被告业委会未能解决我司依约进驻骏景花园小区的障碍，致使我方至今无法履行合同。被告业委会的违约行为导致原告因此支付预备进场工作人员工资、购置物资、工具、服装、招聘广告费、项目宣传费、设备费、诉讼费等经济损失共计17264.9元。我司未能依约进驻骏景花园小区，此事在江门市物业行业内炒得沸沸扬扬，舆论指向我司在其中是否有猫腻及质疑我司物业管理水平等等，我司名誉和利益受到一定程度损害，为此，起诉到法院，请求法院判令：1.被告赔偿原告经济损失17264.9元、名誉损失5000元，合计22264.9元；2.被告按照双方签订的《江门市蓬江区骏景花园物业管理服务合同》履行合同；3.本案诉讼费用由被告承担。被告业委会辩称：一、原告恩威公司无法履行合同完全是由于第三人无理拒不退场造成的，应由过错方承担。我方与第三人金沙公司所签订的物业管理合同于日到期后没有续约，但第三人金沙公司不按规定向原告交接，在日及7月15日两次带领原告进驻小区时，第三人金沙公司与个别业主反锁办公室门拒不退场，双方一度引起纷争并报警，还相约到江门市住建局约谈试图解决纠纷，但第三人金沙公司在合同到期的情况下依然无理占据原物管区域，我方将相关事件来龙去脉向住建局作了汇报，住建局至今没有回应。我方只是一个民间自治组织，不具备强制执行力。对于第三人无理占据物管区域，我方多次向有关机关反映，寻求解决方法，促使合同履行。合同无法履行是第三人过错造成，我方没有过错，其因此遭受的经济损失应由过错方承担，我方不承担责任。二、我方从未参与对原告名誉、声誉的诋毁，对原告的名誉损失不应承担责任。涉案物业合同纠纷过程中，我方从未发表、发布过对原告名誉、声誉不利的舆论，原告所称的舆论指向是否有猫腻及被质疑管理水平等问题，同样是金沙公司与个别业主阻挠进场时，在小区内用高音喇叭或拉横幅等发表言论，我方不仅没有参与且深受其害，因此，原告方的名誉损失不应由我方承担。三、我方至今仍在竭力促使合同履行，应免责。我方至今仍在积极与住建局、怡康居委会沟通，希望在不影响小区和谐稳定的前提下，解决与原告物业管理合同的履行问题，不应承担本案责任。综上，我方一直促使与原告合同的履行，从未参与诋毁原告声誉的行为，合同无法履行完全是因为第三人金沙公司拒不退场造成，我方不承担本案责任。第三人金沙公司述称：一、第三人认为原告的起诉无事实和法律依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。原告提供的证据不足以证明其存在所称的损失，即使有关损失是真实的，也与本案没有关联性。对于适用法律方面，首先，第三人认为原、被告之间签订的物业管理服务合同是一份无效的合同，因为该合同的签订过程违反了法律的有关强制规定，根据第三人提交的一系列证据，该合同并没有经过骏景花园业主大会开会表决，未经法律法规规定的“双过半”的强制规定，因此合同是无效的。其次，第三人认为该合同是被告的相关人员通过小圈子选举的方式在没有得到业主大会授权的情况下私自与原告签订的，而如果本案原告的诉讼请求成立，被告支付有关的赔偿所使用的资金实际上是通过小区的收益来支付的，损害了业主的权益，依据《广东省物业管理条例》第65条的规定，业委会作出的违反法律规定的决定，给业主或者物业服务企业造成损害的，由签字同意的业主委员会的成员承担责任，因此，第三人认为本案原告起诉被告业主委员会的诉讼主体是不适格的。二、针对被告的答辩意见，第三人认为，首先造成原告无法履行所谓的合同的过错不在于第三人，而是在于业委会的个别成员。第三人至今未离场主要是基于骏景花园“双过半”业主表决同意第三人继续担任骏景花园的物业管理工作，该情况在第三人提交的证据可以证实；另外，根据有关的政府部门的指示，第三人也应暂时管理骏景花园小区。其次，根据《物业管理条例》第50条第3款的规定，物业服务合同期届满，业主大会没有作出选聘或者续聘决定，原物业服务企业自愿按照原合同约定继续提供服务的，物业服务合同自动延续业主大会作出选聘或续聘决定止。因此，基于目前业主大会并没有作出新的决定，而且第三人为了小区的稳定自愿担任物业服务的工作，所以，第三人继续服务骏景花园是有法律的规定，并不存在违法的行为。再次，鉴于目前骏景花园混乱的局面，真正不让原告进场的是广大的业主，如果第三人在这时离场，将肯定导致骏景花园陷入无物业管理的局面。第三人认为造成目前局面的主要原因是因为被告的有关人员在其担任业主委员会成员过程中不作为，没有召开业主大会表决的有关事项，甚至通过违法的方式擅自与原告签订合同，不仅损害广大业主的利益，甚至损害了原告的权益。综上所述，在业主大会没有作出选聘或者续聘管理企业的最终决定之前，原告与被告签订的合同无效，第三人不退场也没有任何过错，请求法院驳回原告的诉讼请求，并且认定该合同是无效合同，也不应当继续履行。本院根据第三人金沙公司的申请向江门市蓬江区环市街道办事处调取本案有关的资料，包括：江门市住建局江建函（号《文件》、《情况汇报》、《关于请求协助处理骏景花园物业管理纠纷的函》、《关于召开骏景花园业主大会临时会议的公告》、《骏景花园业主大会临时会议工作方案（征求意见稿）》、《骏景花园业主对〈工作方案〉提出意见和建议的汇总和反馈意见》、《日会议记录》、《会议签到表》、《日会议记录》、《日会议记录》、《签到表》等资料，上述资料反映了骏景花园小区因选聘物业服务公司所发生的争议过程以及有关职能部门的处理情况。经审理查明：日，骏景花园业委会与第三人金沙公司签订《物业管理服务合同》，约定由金沙公司为骏景花园小区提供物业管理服务，小区内建筑总面积暂约为9万多平方米，其中住宅建筑总面积约8.4万多平方米，商铺建筑总面积约6千多平方米；合同期限为两年半，自日起至日止，合同期满前三个月，金沙公司应当书面提出续签或退出管理的决定，在业委会续聘或选聘物业管理企业签订物业服务合同生效时，合同终止；双方中任何一方决定在服务期限届满后不再续约的，均应当在期满前3个月书面通知对方；服务期限届满前，业委会决定是否继续聘用金沙公司的，应当在期满前3个月书面通知金沙公司；合同终止后，新的物业服务企业接管本物业前，应业委会的要求，金沙公司应当暂时继续提供物业服务，一般不超过15天，双方的权利义务继续按本合同执行等条款。该合同签订后，金沙公司进驻骏景花园小区，为该小区提供物业服务。日，业委会通知金沙公司，认为双方的合同于日到期，经研究决定合同期满后不续约，届时业委会将重新公开招聘物业服务企业。金沙公司收到业委会的上述通知后，复函认为对于是否参与竞聘，视征询调查结果而定。此后，金沙公司自行进行满意度调查，并发布公告认为小区业主对其公司的物业管理服务总体满意。同年3月31日，业委会向各业主发出《关于公开招聘物业服务企业事宜的通知》，并附《征求意见表》，向业主征求意见对是否同意业委会采用公开招聘方式确定物业服务企业并签订物业服务合同进行表决。同年4月28日，业委会发布公告，认为：于日以书面形式向全体业主征求公开招聘物业服务企业的意见，经回收统计，发出533张，收回401张，其中368户同意，24户不同意，1票中立，8张废票，并认为本次征求事项得到二分之一以上业主同意以及面积过半，征求事项表决通过，业委会将按照相关程序完善合同条款开展招聘工作。此后，业委会成立了由5名业委会委员以及2名业主代表组成的招标评审小组，于日进行评标、开标工作。同年6月17日，业委会公布物业管理服务项目结果公示，评标信息：原告恩威公司得票4票，另一物业公司得票3票，拟中标人为恩威公司。在业委会进行物业管理公司的招、投标期间，部分业主向江门市住建局、江门市信访局、江门市蓬江区环市街道办事处（以下简称环市街道办）等部门投诉，反映业委会在选聘物业管理公司过程中不依法召开临时业主大会进行公开招聘工作，质疑业委会本次招标的合法性，要求暂停招聘物业服务企业的工作。江门市住建局、环市街道办多次召开协调会，研究处理骏景花园部分业主投诉的上述问题。日，江门市住建局向骏景花园业委会出具江建函（号文件，通知要求业委会于6月19日前将收回的《征求意见表》送该局物业管理科，并组织有关部门对业主表决结果进行复核，在确定复核表决结果前，暂停公开招聘物业服务企业工作。同年6月25日，江门市住建局及环市街道办工作人员对业委会收回的《征求意见表》数据资料进行了复核，复核结果同意票数为357票，面积48984.12平方米。同日，业委会向恩威公司出具《中标通知书》，通知恩威公司中标事宜。此后，业委会向金沙公司发出了撤场通知，要求金沙公司于日前撤场。日，原告恩威公司与被告业委会签订了《江门市蓬江区骏景花园物业管理服务合同》，约定由恩威公司为骏景花园小区提供物业管理服务，合同期限为两年，自日起至日止。日、7月15日，原告恩威公司组织有关人员进驻骏景花园小区，但是，由于业委会与部分业主、金沙公司的上述争议，恩威公司未能完成物业管理的交接手续。同年7月，骏景花园部分业主自发成立临时管理小组，并收集业主签署的《否决声明》及《同意书》，其中《否决声明》内容为：“业主不同意业委会公布的《关于公开招聘物业服务企业事宜的通知》中《征求意见表》的统计结果，及《江门市蓬江区骏景花园小区物业服务项目结果公告》的公告结果。同意罢免业主委员会主任与副主任成员，重新选举新的业委会组成成员。”《同意书》内容为：“为免小区管理上出现真空，业主一致同意金沙物业公司继续为骏景花园小区全体业主提供管理服务至业主大会临时会议召开日为止。”日，市住建局、市信访局、环市街道办、蓬江区维稳办等部门召开工作会议，针对骏景花园物业管理纠纷进行专题研究，会议纪要有：一、决定由业委会于日前召开业主大会临时会议，业委会逾期不召开会议的，由居民委员会组织召开；二、要求业主应当积极参加业主大会临时会议；三、在业主大会临时会议作出决定前，业委会、金沙公司应当履行《江门市蓬江区骏景花园物业管理服务合同》和执行《物业管理条例》、《广东省物业管理条例》等法律法规的规定。该会议纪要一并抄送与会单位及骏景花园业委会。金沙公司在上述会议纪要决定作出后，认为遵从超半数以上业主要求，同意临时托管骏景花园小区至业主大会临时会议召开之日止。同年8月1日，江门市蓬江区环市街怡康社区居民委员会（以下简称怡康居委会）发布《关于召开骏景花园业主大会临时会议的公告》，并制定了《骏景花园业主大会临时会议工作方案》，其中业主大会临时会议的主要议题有：1.是否罢免业主委员会，重新选举新的业主委员会成员进行表决；2.是否重新采取公开向社会选聘物业服务企业进行表决。业主大会临时会议至庭审辩论终结之日止尚未能召开。庭审中，业委会认为骏景花园小区住宅总户数为592户，商铺68户，住宅总建筑面积为87798.08平方米。金沙公司确认上述住宅总户数为592户，对住宅总建筑面积情况不清楚。在诉讼过程中，由于原告恩威公司主张的其与业委会签订的《江门市蓬江区骏景花园物业管理服务合同》效力与本院认定不一致，本院依法向恩威公司进行释明，告知其可以变更诉讼请求，但恩威公司书面复函本院认为不同意变更诉讼请求。本院认为：本案是物业服务合同纠纷。本案争议的问题是：1.原告恩威公司与被告业委会签订的《江门市蓬江区骏景花园物业管理服务合同》的效力以及是否应予以履行的问题；2.被告业委会是否应赔偿原告恩威公司经济损失、名誉损失的问题。一、关于原告恩威公司与被告业委会签订的《物业管理服务合同》的效力问题。根据《物业管理条例》第十一条规定：“下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业；（五）筹集和使用专项维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。”、第十二条规定：“业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主可以委托代理人参加业主大会会议。业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2／3以上的业主且占总人数2／3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”、《广东省物业管理条例》第五十条规定：“物业服务合同期限届满三个月前，业主委员会应当组织召开业主大会决定选聘或者续聘物业服务企业，并将决定书面告知物业服务企业；物业服务企业决定不再续签物业服务合同的，应当在物业服务合同期限届满三个月前书面告知业主委员会。业主大会决定续聘的，业主委员会应当在物业服务合同期限届满一个月前与物业服务企业续签物业服务合同。业主大会决定选聘新的物业服务企业的，原物业服务企业应当在物业服务合同终止之日起十五日内退出物业管理区域。”以及参照广东省高级人民法院的有关规定，业主委员会是业主大会的执行机构，代表业主行使自治管理权，必须对业主大会负责并报告工作，不享有自行选聘、解聘、决定是否续聘物业服务企业的权利。按照上述法规的规定，业主大会选聘、解聘、决定是否续聘物业服务企业应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，亦即“双过半”同意。本案中，在业委会与金沙公司签订的《物业管理服务合同》合同期限到期前的日，业委会在未经业主大会会议研究讨论的情况下，自行决定合同期满后不续约并通知金沙公司，该决定与以上法律法规的规定不符，违反了法律法规规定的民主议定程序。此后，业委会在同年3月31日陆续向各业主发出《关于公开招聘物业服务企业事宜的通知》，并在该通知上附上《征求意见表》，对“是否同意业委会采用公开招聘方式确定物业服务企业并签订物业服务合同”的事项进行征求意见，此后，业委会根据业主反映的意见，经统计有关票数后认为赞成票数及赞成的建筑面积数已经超过半数，从而，认为其与原告恩威公司在日签订的《物业管理服务合同》是合法有效的。但业委会的上述行为却遭到骏景花园部分业主强烈反对，并对该合同的有效性提出质疑，认为业委会与恩威公司签订合同，并未经过“双过半”票数的同意，并自发成立临时托管小组，签订《否决声明》、《同意书》等文件否认该合同的效力。本院认为，首先，从本案的事实来看，业委会先自行决定不续聘金沙公司，然后再向各业主发出《征求意见表》，对“是否同意业委会采用公开招聘方式确定物业服务企业并签订物业服务合同”的事项征求意见，如上所述，程序不当；其次，该征求意见事项并未具体指向具体的招聘方式，也未具体指向选聘哪一家物业服务企业，也未列举招投标的方法，上述事项的不明确性为日后部分业主质疑物业服务企业选聘工作合法性提供了合理的怀疑；第三，从原告恩威公司及业委会的陈述来看，业委会招聘物业服务企业的招聘评审小组由7人组成，其中5人是业委会成员，另外2名是业主代表，该7人评审小组的投票结果决定了物业服务企业的选聘事项，评审小组的组成是否履行了必要的程序，是否征询了业主大会的意见，被告业委会并未能提供证据予以证实，因此，在决定续聘或重新选聘物业服务企业的问题上如何体现小区业主大会的决议是本案的关键。不管是业委会还是临时托管小组，还是小区内每位业主，均应以小区全体业主的共同利益为出发点，业委会进行决策，业主行使权利，物业公司提供服务均应依法依规进行，在小区业主与业委会，业委会与物业公司出现矛盾后，各方均应通过对话、协商、沟通的方式妥善处理，共同维护好小区内安定、团结、和谐的居住环境。本案中，由于业委会在未经业主大会表决的情况下，自行决定不续聘金沙公司，违反有关规定；并且，业委会未能提供《征求意见表》投票的原始凭证，其后续选聘工作是否符合多数业主的意愿，未能得到证实，因此，业委会在续聘、选聘物业服务企业的问题上违反法律法规强制性规定。因此，涉案原告恩威公司与被告业委会签订的《物业管理服务合同》无效，合同无效自始没有法律效力，原告恩威公司要求被告业委会履行该合同，显然无法律依据和事实依据，对其该项诉讼请求，本院不予支持。二、对于被告业委会是否应赔偿原告恩威公司经济损失、名誉损失的问题。首先，恩威公司以其与被告业委会签订的《物业管理服务合同》合法有效为前提，认为被告业委会构成违约，并请求违约损失17264.9元。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条的规定：“诉讼过程中，当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，不受本规定第三十四条规定的限制，人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求。”由于涉案《物业管理服务合同》无效，恩威公司如果确实存在损失，并且在其主观没有过错的情况下，该损失实际为缔约过失引致的损害赔偿问题，其有权要求过错方予以赔偿，但是，原告恩威公司经本院释明后，仍然表示不变更诉讼请求，导致本院认定的事实与其起诉主张的事实不一致，故本院对恩威公司的该项请求不予支持。对于恩威公司请求的名誉损失5000元的问题。根据《中华人民共和国民法通则》第一百零一条规定：“公民、法人享有名誉权，公民的人格尊严受法律保护，禁止用侮辱、诽谤等方式损害公民、法人的名誉。”名誉权是公民和法人就其自身属性和价值所获得的社会评价。本案中，恩威公司要求被告业委会赔偿其名誉损失的前提是业委会实施了侵害其名誉权的行为，并且恩威公司名誉受到损害，以及该侵权行为与损害存在因果关系，从恩威公司提供的证据反映，未能证实业委会实施了侵害其名誉权的行为，其也未能提供证据证明其名誉权受到了损害，故对其请求被告业委会赔偿名誉损失的请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零一条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《物业管理条例》第十一条、第十二条，《广东省物业管理条例》第五十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条的规定，判决如下：驳回原告江门市恩威物业管理有限公司的全部诉讼请求。本文仅代表作者观点，不代表百度立场。系作者授权百家号发表，未经许可不得转载。桐乡房产百家号最近更新：简介:介绍桐乡房产相关专业信息。作者最新文章相关文章}