上海2017动迁房买卖最新政策规定-地呱呱资讯
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上海2017动迁房买卖最新政策规定
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我们知道，动迁房是给被拆迁居民的安置房屋，如果产权满了3年的，可以上市买卖过户的。上海是中国的发达城市，那么，上海2017动迁房买卖最新政策规定是怎样的呢?今天，小编整理了以下内容为您答疑解惑，希望对您有所帮助。
对于动迁房是否可以买卖，目前存在不同的观点。根据合同法第五十二条规定有下列情形之一的，合同可认定为无效：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。而动迁房买卖的合同并不存在上述情形，因此属有效民事行为。此外，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(一)》第四条规定，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。《物权法》也将债权和物权进行分开处理，即依法订立的合同，不因为物权不转移而变成无效合同。因此，拆迁房的买卖合同是有效的，只要签订完整、详细、具有可操作性的合同，完全可以保障交易双方的权利。因此，可以说签订一份有效、具有可操作性的拆迁安置房买卖协议是买卖双方(主要是买房人)保护自己权利的关键。动拆迁房买卖存在很长的时间周期，因而蕴涵了极大法律风险。司法实践中这种类型的纠纷案例不胜枚举，且呈逐年递增趋势。而其法律风险，主要是在买受人一方。一般情况下，动拆迁房买卖双方在签订买卖合同后，卖家都会要求买家支付全部或者绝大部分房价款，而买受人在支付了巨额房款后却并不能及时取得房屋所有权人资格。双方虽然签订房屋买卖合同，但根据物权公示公信原则，卖方在法律上讲依然是不折不扣的房屋所有权人，这样买受人就会置于高法律风险地位。事实上一旦风险发生有可能导致买受人房财两空。根据相关法规及政策的规定，上海拆迁安置房屋一般分为两大类：一类是因重大市政工程动迁居民而建造的配套商品房或配购的中低价商品房。如黄浦江两岸进行的世博动拆迁，按照有关方面的规定，被安置人获得这种配套商品房的，房屋产权属于个人所有，但在取得所有权的5年之内不能上市交易。另一类是因房产开发等因素而动拆迁，动拆迁公司通过其他途径安置或代为安置人购买的中低价位商品房(与市场价比较而言)。该类商品房和一般的商品房相比没有什么区别，属于被安置人的私有财产，没有转让期限的限制，可以自由上市交易。
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动迁房几年可以买卖
动迁房是否可以上市买卖是很多人都比较关注的问题。实践中，动迁房买卖的现象存在的还是很多的，那么这种动迁房是需要几年才我可以进行买卖呢？接下来由的小编为大家整理了一些关于这方面的知识，欢迎大家阅读！1、根据相关法规及政策的规定，动迁房一般分为两大类：一类是因重大市政工程动迁居民而建造的配套商品房或配购的中低价商品房。如黄浦江两岸进行的世博动，按照有关方面的规定，被安置人获得这种配套商品房的，房屋产权属于个人所有，但在取得所有权的5年之内不能上市交易。另一类是因房产开发等因素而动拆迁，动拆迁公司通过其他途径安置或代为安置人购买的中低价位商品房(与市场价比较而言)。该类商品房和一般的商品房相比没有什么区别，属于被安置人的私有财产，没有转让期限的限制，可以自由上市交易。2、动迁房即是拆迁，拆迁安置房是指因城市规划、土地开发等原因进行拆迁，而安置给被拆迁人或承租人居住使用的房屋。安置房可以买卖吗有证的拆迁安置房当然可以买卖，交易也与普通房屋没有差别;对于无证的拆迁安置房，要分清情况，主要注意这几个问题：1、调查清楚拆迁前的产权性质，如果拆迁前具备产权证，只是拆迁后开发商没有及时办理，如果有拆迁协议书，虽然麻烦，但日后还是可以办理产权证的;2、一定要办理公证手续，以免日收出现纠纷。3、有的开发企业为了增加收入，在拆迁安置房交易后可以提供更名(过户)服务，适当收一些费用是一种比较好的解决办法。安置房买卖的风险第一、政策因素。根据相关法规及政策规定，拆迁安置房屋一般分为两大类：一类是因重大市政工程动迁而建造的配套商品房或配购的中低价商品房。此类房屋产权虽属于个人所有，但在取得所有权的一定期限内不能上市交易。另一类是因房产开发等因素而动拆迁，动拆迁公司通过其他途径安置或代为安置人购买的中低价位商品房(与市场价比较而言)。该类商品房和一般的商品房相比没有什么区别，属于被安置人的私有财产，没有转让期限的限制，可以自由上市交易。第二、价格因素。目前拆迁安置房的买卖大多是在签订了拆迁安置协议但房子尚未交付的情况下转让买卖的。由于从订立安置协议到房屋交付，中间间隔时间长、变化大，特别是价格不断上涨，到交房时的价格可能相差近千元，拆迁户认为自己的利益受到了损失，因此拒绝交房，要求涨价，最终导致双方的矛盾加剧，引起诉讼。第三、人的因素。“共有人”是拆迁安置房买卖风险的最大制造者。他们找合同的漏洞逃避法律责任追求己方利益，或为合同的履行设置障碍。共有人会以《城市》第38条第4项“共有房地产，未经其他共有人书面同意的”及第6项“未依法登记领取权属证书的”房地产不得转让为由，请求确认房屋买卖合同无效。延伸阅读：
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专业律师优质解答动迁房买卖中，将房子过户至买房人指定之人名下的约定
郑重声明：严禁抄袭、违者必究！
本文作者：张春光律师-上海专业房产律师
微信：chinazhang2014
引言：在动迁房买卖中常常会有类似于“乙方要求将该房屋过户到乙方指定的受让人名下(如乙方的父母)，属于乙方自身事务，甲方不得干涉，甲方需配合过户给乙方指定的人，若甲方拒绝配合过户，视为违约。” 的约定，这种约定的性质是什么？效力如何？对交易有哪些影响？
一、该约定的性质
《合同法》第八十条第一款规定：“债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。”
在房屋买卖合同中，买房人对卖房人的债权是要求卖房人过户和交房（给自己），买房人可以将全部或者部分债权转让给第三人。买房人通过约定的方式要求卖房人将房屋过户给第三人可以认定为债权转让。
由此产生一些相应的法律问题，如卖房人对买房人的抗辩权可以向第三人行使，如按照合同约定买房人应当先支付房款（或某一期房款）卖房人再配合办理过户手续的，如果买房人没有支付相应的房款，则卖房人可以拒绝配合将房屋过户给第三人。
二、该约定的效力
该约定合法有效，因为该约定并没有违反法律行政法规的效力性强制性规定，尤其是：（1）没有以合法形式掩盖非法目的。如不构成偷逃国家税款，因为房屋交易中应当支付的税款会全额支付。（2）“规避限购政策”不会导致合同无效。因为“法律”的制定主体是全国人大及其常委会，“行政法规”的制定主体是国务院，地方的限购政策不属于“法律、行政法规”，即便违反或者规避限购政策也不会导致合同无效。
《合同法》第52条规定：“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定”《合同法解释二》第十四条规定：“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定。”《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第15条规定：“正确理解、识别和适用合同法第五十二条第（五）项中的"违反法律、行政法规的强制性规定"，关系到民商事合同的效力维护以及市场交易的安全和稳定。人民法院应当注意根据《合同法解释（二）》第十四条之规定，注意区分效力性强制规定和管理性强制规定。违反效力性强制规定的，人民法院应当认定合同无效；违反管理性强制规定的，人民法院应当根据具体情形认定其效力。”第16条规定：“人民法院应当综合法律法规的意旨，权衡相互冲突的权益，诸如权益的种类、交易安全以及其所规制的对象等，综合认定强制性规定的类型。如果强制性规范规制的是合同行为本身即只要该合同行为发生即绝对地损害国家利益或者社会公共利益的，人民法院应当认定合同无效。如果强制性规定规制的是当事人的"市场准入"资格而非某种类型的合同行为，或者规制的是某种合同的履行行为而非某类合同行为，人民法院对于此类合同效力的认定，应当慎重把握，必要时应当征求相关立法部门的意见或者请示上级人民法院。”
三、该约定对交易的影响
该约定对交易最主要的影响是：1、防范了买房人因为没有购房资格或者在交易过程中失去购房资格而导致的交易无法继续，卖房人解除合同的风险。因为即便买房人没有或者失去购房资格，只要买房人能够找到一个有资格的买房人，合同就可以继续履行，卖房人即无权解除合同。2、为某些炒房的人提供了便利，节约了成本。因为炒房的人可以直接要求卖房人将房屋过户给其指定的人，减少了交易环节，节约了税费，可以赚取更多的房屋差价。
附孙某某、吴某某与袁某、瞿某某房屋买卖合同纠纷案
案情简介：系争房屋为孙某某、吴某某原承租的上海市原闸北区山西北路XXX-XXX号房屋征收分得的安置房。
2015年8月18日，孙某某、吴某某(甲方)、瞿某某(乙方)及案外人上海万燊房地产经纪事务所(丙方)就系争房屋签订《房地产买卖居间协议》及《房地产买卖协议》，约定甲方将系争房屋以总价350万元出售给乙方等。袁某、瞿某某当日向原告方支付了10万元房款。
2015年9月1日，孙某某、吴某某将系争房屋交付给袁某、瞿某某使用，袁某、瞿某某向孙某某、吴某某支付了50万元房款。
2015年10月26日，孙某某、吴某某(甲方)与袁某、瞿某某(乙方)就系争房屋签订了《动迁房买卖协议》。该协议约定，甲方将其分得的系争房屋出售给乙方，房屋总价为350万元，此价格为甲方净到手价；双方约定分三期交付，第一笔主要购房款10万元于2015年8月18日前交付，第二笔主要购房款235万元于2015年9月2日前交付，尾款105万元，在交易限制期满后，在双方共同闸北区房地产交易中心办理产权变更登记(过户)手续，并且成功过户后，予以支付；甲方在本合同签订后，须在三日内将房地产权证、他项权证交付乙方收存；甲方在拿到房屋钥匙两天内必须将房屋交付给乙方，并交付有关该房屋的所有相关的材料及原始票据等。此外，合同第17条第3款约定：交易限制期满后，该房屋过户到乙方或者乙方指定的人(如乙方的父母)名下，属于乙方自家内部事务，甲方不得干涉。若乙方书面要求过户到自己指定的人名下，则甲方到时配合过户给乙方指定的人，若甲方拒绝配合过户，视为违约。甲方应按本合同相关条款承担违约责任。第18条第1款约定：因国家法律法规或本市关于动迁房和房地产买卖的行政管理规定的变动导致不能及时过户或不能过户而造成的损失，双方互不承担违约责任，只产生相互返还之法律后果。如地方政府的政策发生变动，动迁房交易限制期延长为三年以上或缩短为不足三年，则按照最新生效的动迁房交易限制期履行本合同。当日，袁某、瞿某某向孙某某、吴某某支付了185万元房款、向中介方支付了6.8万元中介服务费。
2016年1月27日，系争房屋被核准登记至上海创辉企业管理有限公司名下，备注为动迁安置房。
2016年3月25日，上海市政府发布“沪九条”。该文件规定，从严执行住房限购政策，提高非本市户籍居民家庭购房缴纳个人所得税或社会保险的年限，将自购房之日起计算的前3年内在本市累计缴纳2年以上，调整为自购房之日前连续缴纳满5年以上。
2016年5月23日，孙某某、吴某某向袁某、瞿某某发出《解除通知书》，称根据双方所签的《动迁房买卖协议》第18条约定及“沪九条”新政的规定，由于袁某、瞿某某均为非本市户籍居民，在签订《动迁房买卖协议》时，并不满足连续缴纳个人所得税或社会保险满5年的条件，属于限购人群，故双方所签订的《动迁房买卖协议》因国家政策变动导致无法继续履行。现孙某某、吴某某正式通知袁某、瞿某某解除上述合同。该解除通知书于次日由袁某、瞿某某签收。
另查明，2015年10月26日，即双方签订《动迁房买卖协议》当日，双方还签订了《补充协议》一份，约定就系争房屋的出售，孙某某、吴某某需用自有商品房作抵押，如孙某某、吴某某急需房屋置换，袁某、瞿某某应积极配合办理注销房屋抵押手续，孙某某、吴某某应拿最新商品房房产作抵押。之后，孙某某、吴某某在其自有商品房上设立了以袁某、瞿某某为抵押权人的抵押登记。审理中，对该节，孙某某、吴某某称，其只听中介说其自有的商品房需要“冻一冻”，将来不会影响置换，但后来才知道是被设置了抵押登记。对此袁某、瞿某某称，孙某某、吴某某对抵押一事是明知的，袁某、瞿某某实际分两笔支付了合同约定的第二部分房款，也是在办理该抵押过程中双方协商的结果，之后袁某、瞿某某也愿意配合注销上述抵押以完成原告方的置换，但认为孙某某、吴某某应以新购房屋作为新的抵押物。为此双方协商不一致，后孙某某、吴某某又要求涨价，最终致讼。
裁判原文节选：
一审【案号：上海市静安区人民法院(2016)沪0106民初18458号】依法成立的合同，受法律保护。孙某某、吴某某与袁某、瞿某某签订的《动迁房买卖协议》系双方自愿、真实意思的表示，且于法不悖，当事人均应恪守履行。现孙某某、吴某某以合同第18条约定的情形出现、符合情势变更为由，要求解除上述协议。对此法院认为，首先，根据相关司法解释的规定，情势变更原则的适用需满足一定条件。孙某某、吴某某作为出售方，其合同目的在于获取房款。从目前合同的履行情况来看，孙某某、吴某某已收取了合同约定的相应房款，剩余的房款需在房屋产权过户后收取。而房屋尚未经过交易限制期，孙某某、吴某某收取剩余房款的条件尚未成就，孙某某、吴某某亦未就袁某、瞿某某届时将无法支付房款进行举证，因此继续履行合同将有损孙某某、吴某某利益或使合同目的无法实现这一结论，难以得出。其次，从合同约定来看。根据协议第17条约定，对房屋过户至袁某、瞿某某或袁某、瞿某某指定的人名下这一节，孙某某、吴某某不得干涉。孙某某、吴某某认为该条款得以适用的前提必须是袁某、瞿某某自身应具备购房资格，该观点缺乏依据。在袁某、瞿某某享有上述权利的前提下，孙某某、吴某某并未举证证明目前已发生其他将导致房屋“不能及时过户或者不能过户”的情形。因此，协议第18条目前不具备适用条件。综上，孙某某、吴某某主张解除合同缺乏事实和法律依据。据此判决：驳回孙某某、吴某某的全部诉讼请求。案件受理费34,800元，减半收取为17,400元，由孙某某、吴某某负担。
二审【案号：上海二中院（2016）沪02民终10683号 】孙某某、吴某某是以情势变更为由主张解除涉案协议，原审法院从合同目的能否实现的角度分析，认定孙某某、吴某某解除合同的主张缺乏事实和法律依据，本院予以认同，不再赘述。需要说明的是，由于涉案房屋属于动迁安置房，有限制交易期的特性，双方当事人为此设定了履行期限，即至限制交易期届满后过户交易。目前至限制交易期届满尚有两年之久，关于房屋交易的政策亦存在变动的可能性，不能以当下的政策去推定履行期限届满后袁某、瞿某某是否具备购房资格。因此，即便不考虑合同第17条关于袁某、瞿某某可指定房屋过户对象的约定，孙某某、吴某某的解约主张也不能成立。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币34,800元，由上诉人孙某某、吴某某负担。
本判决为终审判决。
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银行贷款未如期放入卖房人账户，买房人违约？
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房屋买卖中损害赔偿的边界
购买不满五年的经济适用房的合同是否有效？
购买未满三年的动迁房的房屋买卖合同是否有效？
房屋买卖适用“家事代理”？
符合哪些条件家庭成员之间的房屋买卖会被认定为赠与？
卖房人违约，买房人主张的房价上涨损失是否应当得到支持？
部分房屋共有人代其他共有人签字出售房屋的合同无效？
如何认定签订房屋买卖合同的目的是套取银行贷款？
标的房屋内的户口没迁出，卖房人要承担违约责任？
卖房人拒绝履行做低房价的约定是否构成违约？
房屋买卖中，付款补充协议的“最后付款期限”应该怎么理解？
《房地产居间协议》被认定为《房地产买卖合同》的标志性要件是什么？
按份共有房屋买卖中，买房人应当把房款支付给谁？
产权人将按94方案购买的动迁房出售给非法同居者的合同是否有效？
开发商变更规划损害业主利益，业主如何主张权利？
银行贷款没到账，卖房人就可以拒绝迁出户口？
买房人为规避限购而假结婚，卖房人是否有义务配合买房人变更合同主体
房屋买卖中一方拒绝按约办理委托公证构成根本违约？
非农户口者买农村宅基地房屋的合同无效？应当返还房屋？
签订《房屋买卖合同》后房屋被列入征收范围，可否解除合同？
房子漏雨，买房人可否解除合同？
非沪籍者所签公房使用权转让协议无效？
伪造房屋所有权人的签字，合同有效（无权处分）还是无效（非真实意思表示）？
买了物业用房，开发商履行不能，责任谁来承担？
限购者购房，责任如何承担？
买房人与开发商签订《商品房预售合同》后《商品房预售许可证》被撤销，《商品房预售合同》是否有效？
房屋买卖中：做低房价被举报后谁应补缴税款？有租约的房屋如何交付？
买房人贷款申请未获银行批准，卖房人再次协助办理贷款申请是放弃了追究买房人的违约责任？
为“规避”限购而转让名下已有房产的《房屋买卖合同》是否有效？
房屋买卖中先履行抗辩权行使的限制
开发商与限购的买房人签订《购买订单》，不能履行的责任如何承担？
在房屋买卖中，当无权处分遇上期待权
买房人网签时限购，卖房人拒绝网签构成违约？
卖房人假报“房龄”要承担什么责任？
连锁买卖背景下，房屋买卖合同未明确约定履行期限，如何认定？
调整违约金，谁来举证实际损失？法院可自由裁量？
房屋在过户前被法院查封，卖房人不承担违约责任？
买房人未按居间协议的约定补足定金，是否构成根本违约？
网签后过户前房屋被查封，买房人如何主张自己的权利？
房地产买卖双方都不履行合同，哪方违约？合同可否解除？
抵押登记与预售登记哪个效力优先？相应的合同哪个效力优先？
做低房价逃避税款的约定是卖房人不承担逾期过户责任的免责事由？
承租人可否以优先购买权受到侵害为由主张《房屋买卖合同》无效？
法院拍卖房屋前，竞拍人与房屋所有权人达成的拍卖溢价款退还协议是否有效？
民法上“胁迫”的认定——和房屋买卖密切相关
侵犯法定继承权的《房屋买卖合同》无效？
卖房人在网签前或过户前遗失房产证，是否构成根本违约？
转让在划拨土地上所建房屋的合同是否有效？
确认《房屋买卖合同》无效并返还房屋的诉讼有无时效限制？
房屋买卖合同纠纷诉讼中，当事人未要求审查合同的效力，法院是否应当依职权审查？
买房人要想解除《房地产买卖居间协议》应当起诉谁？
夫妻双方分别向同一人购买不同的房屋，可否作为共同原告一并起诉？
房屋买卖合同无效，无过错方可否主张房屋租金损失？
卖房人如何证明自己是受胁迫才签订《房屋买卖合同》的？
转让有抵押的房屋，合同有效吗？
买房人欠付房款不足总房款的三分之一，卖房人无权解除合同？
法院判决继续履行夫妻一方卖房的合同，配偶不能诉请撤销该判决？
国企违反法定程序出售房地产，合同无效？
附条件合同能规避买卖担保协议无效的规定？
买房人逾期付款就构成根本违约？——分期付款背景下的买受人利益保护
计算房屋买卖中实际损失的时间点
虚假的二手房买卖如何认定？合同无效的法律依据是什么？
对“如因房屋交易政策原因造成无法交易”的理解
当善意（或恶意）购买遇到无权处分，房屋买卖合同效力如何？谁能取得所有权？
警惕！买房人限购，卖房人违约
买房人没有违约，就一定能拿到房子？
《居间协议》未约定首付款支付时间且双方不能达成一致，即可解除合同且不承担违约责任？
二手房买卖中居间方居间成功的标志是什么？
“房屋买卖合同”指哪一版？
买房人明知自己不具有购房资格而购房，合同不能履行，居间方可否主张佣金？
二手房买卖定金合同中，按份共有人无权处分相关问题
不具备购房资格者购房失败，是否需要支付中介费？
中介有违法行为，就不能主张佣金了？
“沪九条”导致首付比例提高，买房人可否解除合同且不承担违约责任？
当房屋买卖遇到民间借贷——不同的担保，不同的后果
网签时是限购对象，合同一方就一定可以解除合同？
转按揭办不了，买房人要承担违约责任？
离婚，房产如何分割？
买房人按约申请贷款，但未在约定的过户日前获银行批准，是否要承担违约责任？
房屋买卖中“阴阳合同”的效力及法律后果
以房产出资却未办理过户手续的法律后果
不履行或解除居间协议，居间补偿费如何支付？
为骗取银行贷款而签订房屋买卖合同，效力如何？法律后果如何？
买卖双方签订了房屋买卖合同就要向中介全额支付佣金？
离婚父母一方出售未成年子女房屋的合同是否有效？
买房人在房屋被查封后拒付第三期房款是否构成违约？哪方享有合同解除权？
“限购令”导致卖房人买不到房，房屋买卖合同可否解除？
警惕！房屋在网签后被查封怎么办？
“二手房”的隐蔽质量瑕疵责任谁承担？
买房人嫌20%的违约金太少怎么办？买房人如何举证自己的实际损失数额？
房产中介在二手房买卖居间中有过错，要对受害者承担何种责任？
签订房屋买卖合同后遭遇“限购令”，可解除合同且不承担违约责任？
买房人不知有限购令而签订《居间协议》，可否要求退还定金？
二手房买卖中的细节法律问题
二手房买卖中涉及的按份共有和共同共有相关问题
二手房买卖|转让未依法登记领取权属证书的房地产的协议是否有效？
房价疯涨，对居间合同中“不得绕开中介公司签约”约定的理解
房价疯涨，房屋买卖双方都应当知道何谓“法律上或者事实上不能履行”
房价疯涨，违法建筑买卖合同是否有效？可否继续履行？
二手房买卖违约金|北京上海法院的规定及解读
北京上海深圳江苏法院关于二手房买卖的规定
房屋两次过户，但前一合同无效，所有权归谁？名义产权人可否请求原所有人迁出房屋？
房价疯涨，卖房人的权利如何保护？
房价疯涨，买房人怎么样才能把房子拿到手（过户到自己名下）？
房价疯涨专题：10个相关法律问题
聚焦房价飞涨法律纠纷：《购房意向书》、前后两份合同、法律适用
房价疯涨，违约泛滥，买房人应当知道的法律常识
房价飞涨背景下的违约与救济
转让划拨土地上所建房屋的合同是否有效？
以房地作抵押（部分房屋系他人所有）的效力如何？
立遗嘱后房屋发生动迁，遗嘱是否仍有效？
购房款主要由一方父母所付，离婚时房屋产权如何认定如何分割？
房屋登记制度不完善，房屋买卖关系是否存在如何确定？
是房屋买卖还是借贷？
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