房地产去库存：如何应对新问题，建立新机制
2017年中央经济工作会议将房地产市场去库存作为我国供给侧结构性改革的重大任务，以及促进房地产市场平稳健康发展的核心举措。2016年下半年以来，我国政府采取了一系列行之有效的调控措施，强化了政策间的协调配合。截至2017年三季度，去库存工作取得了积极进展。但是，随着内部经济环境的变化，去库存遇到了一系列新的问题。这些问题与旧的矛盾交织在一起，成为阻碍未来任务顺利实施的重要因素。针对新的问题和旧的矛盾，房地产去库存政策应该长短结合、分类施策、多措并举，既保障房地产市场短期平稳运行，又为市场长期健康稳定发展提供支撑，为我国顺利推进供给侧结构性改革的战略性任务打下坚实基础。
2017年三季度去库存的形势
总体来说房地产去库存效果显著，但存在产品结构和区域结构上的分化，部分市场产品类别和部分区域房地产去库存形势仍然较为严峻。
总体上，全国房地产库存去化周期明显缩短，但仍高于合理去化周期上限
截至9月底，从狭义库存来看，全国商品房待售同比下降了12.2%，去化周期为4.36个月，同比和较上年末分别缩短了1.18和0.95个月。从广义库存来看，总库存为65.06亿平米，去化周期为46.42个月，同比和较上年末分别缩短了5.46和26.39个月，但仍远高于18个月为标准的合理去化周期上限，如果延续三季度商品房销售面积同比增速大幅下滑的趋势，房地产高库存的状况可能还将存在较长一段时期。
图1 年狭义库存及去化周期。数据来源：Wind
注：狭义库存=商品房待售面积/近12个月平均销售面积
图2 年广义库存及去化周期。数据来源：Wind
注：广义库存=历年累计房屋新开工面积-历年累计商品房销售面积+商品房待售面积，2017年三季度广义库存=（1996年至2017年9月累计房屋新开工面积）-（1996年至2017年9月累计商品房销售面积）+2017年9月商品房待售面积；广义去化周期=广义库存/近12个月平均销售面积
结构上，非住宅去化周期收缩快于住宅，但办公楼和商业营业用房库存压力仍比住宅大
截至9月底，从狭义库存来看，住宅、非住宅去化周期分别为2.68、14.72个月，同比分别缩短了1.07、3.6个月，较上年末分别缩短0.83、3.02个月，非住宅库存压力远超住宅。从广义库存来看，住宅、办公楼、商业营业用房去化周期分别为20.6、87.33和139.09个月，同比分别缩短了3.67、22.75和17.93个月，较上年末分别缩短了1.59、14.43和11.01个月。其中，住宅库存略高于18个月为标准的合理去化周期上限，而办公楼和商业营业用房库存远高于合理去化周期上限。
图3 年住宅、非住宅狭义库存及去化周期。数据来源：Wind
图4 年住宅、办公楼、商业营业用房广义库存及去化周期。数据来源：Wind
注：商品房分类型待售面积无法获得，因此广义库存=历年累计房屋新开工面积-历年累计商品房销售面积，如2017年三季度住宅广义库存=（1999年至2017年9月累计住宅新开工面积）-（1999年至2017年9月累计住宅销售面积）
区域上，三线城市库存去化周期缩短，但一线和二线城市库存去化周期有不同程度延长
截至9月底，一二三线城市广义库存分别为1.41、6.44和2.03亿平米，较上年末分别增加0.17、0.55和0.02亿平米，去化周期分别为30.63、16.96和23.95个月，较上年末分别延长了9.57、延长了1.33和缩短了1.53个月。三季度房地产调控政策继续收紧，一线城市严格执行限贷限购措施，二线城市集中出台以限售为主要调控手段的措施，截至9月底，一二三线城市商品房累计销售面积同比分别大幅下降-30.34%、微幅上涨1.17%、中幅上涨11.19%，因此一二线城市去化周期有所延长，三线城市去化周期有所缩短。一线和三线城市仍高于18个月为标准的合理去化周期上限，二线城市略低于合理去化周期上限。
图5 年一二三线城市广义库存和去化周期。数据来源：Wind
注：分区域待售面积无法获得，因此广义库存=历年累计房屋新开工面积-历年累计商品房销售面积，如2017年三季度一线城市广义库存=（2012年至2017年9月累计一线城市房屋新开工面积）-（2012年至2017年9月一线城市累计商品房销售面积）
图6 年一二三线城市房屋新开工累计同比和商品房销售累计同比。数据来源：Wind
后续去库存工作面临的突出问题和矛盾
由于城镇化降速带来的需求放缓，楼市调控带来的市场收缩，以及金融去杠杆带来的金融约束，都将一定程度上影响房地产去库存工作的开展。
市场需求走弱不利于加快去库存进程
一是城镇化率呈现放缓迹象，城镇房屋市场需求增长放慢。年，我国城镇化率年均提高1.26个百分点，低于年年均提高1.4个百分点和年年均提高1.36个百分点的水平，城镇化率提升速度放慢趋势显著，导致城镇房屋市场需求增长后劲不足。二是人均可支配收入增速逐年下滑，与房价涨幅差距逐步拉大。年，我国城镇居民人均可支配收入由28844元逐年增至33616元，增速由2014年的6.8%下滑至2016年的5.6%；而同期全国商品房销售价格则由6324元/平米上涨至7476元/平米，涨幅由2014年的1.38%逐年上升至2016年的10.06%；房价增速与人均可支配收入增速的差距由2014年的-5.42 %扩大至2016年的4.46%。三是商品住宅销售创历史新高透支未来需求，三四线城市居民需求向二线城市转移。一方面，2016年全国住宅销售面积13.75亿平米创历年新高，需求在短期内集中释放的现象较为显著，透支了未来市场需求；另一方面，2016年一二三线城市住宅销售面积分别为0.53、3.91和0.81亿平米，同比增速分别为1.08%、26.64%和19.75%，二线城市吸纳了部分一线城市和大量三四线城市的购房需求，不利于部分一线城市和多数三四线城市房地产有效去库存。
图7 年城镇人均可支配收入、商品房、住宅销售价格。数据来源：Wind
图8 年商品房、住宅销售面积及增速。数据来源：Wind
图9 年一二三线商品住宅销售面积及增速。数据来源：Wind
楼市严格调控加大去库存的难度
为管控去库存引发的房价快速上涨，2016年以来房地产政策开始加强价格调控。一是调控政策逐步从一二线城市向三四线城市蔓延。2016年3月上海和深圳强化限购，5月北京通州实行商住限购，之后热点三四线城市的政策趋于收紧，苏州、南京等地实施限价、限贷和加强市场监管等措施。2016年国庆前后，22个城市密集出台调控政策，通过提高购房门槛、上调房贷首付比例等措施严格抑制投资投机需求。2016年四季度以来，一线城市和部分二线城市如苏州、南京等调控力度不断加码，调控力度达到史上最严。2017年3月中旬，部分二线城市如青岛和石家庄也开启调控模式，之后长沙、济南、郑州、福州、南昌和宁波等则跟随实施部分区域调控。2017年一季度开始，环三大经济圈的部分三四线城市也步入调控行列，如环北京的保定、承德和张家口，环上海的嘉兴和启东，环深圳的东莞和惠州。二是限售手段首次出现且覆盖城市范围不断扩大。日和24日，北京、厦门率先实施限售手段，分别针对企业、个人出台限制交易的措施，北京明确企业购房需满3年才可上市交易，厦门明确个人新购住房需满2年才可上市交易，之后多地陆续效仿。截至2017年9月底，全国超40个城市已经实施限售措施。房地产严格调控与去库存的限购松绑、限贷放松等措施存矛盾，特别是一、二线城市调控政策持续加严，三四线城市也开启调控政策，对于部分库存较高的二线城市和库存去化周期较长的三四线城市去库存提出了新的挑战。
图10 2014年去库存以来与2016年严调控的城市政策对比。数据来源：Wind
货币政策趋紧约束去库存环境
一是为防范金融体系资金空转，同时为应对美联储加息，金融去杠杆加码，政策利率上调。2016年下半年以来，我国金融去杠杆加速推进，加之应对外部美元加息操作，我国政策利率中枢不断提高。2016年三季度开始，为降低金融机构的杠杆收益，央行采取拉长流动性工具久期的方式；2017年1月，央行上调中期借贷便利（MLF）利率，2月又上调逆回购和常备借贷便利（SLF）利率，3月再度上调逆回购、MLF和SLF利率。二是政策利率上调向信贷市场传导，房贷利率上行呈现趋势性。2016年四季度以来，由于政策利率上行传导，我国个人住房贷款利率从4.52%上升至4.69%，未来一段时间，由于2017年美联储加息节奏加快的预期，以及我国金融监管趋严，房贷利率继续攀升或成趋势。三是货币供应增速续创新低，加之房地产按揭贷款显著收紧，对房地产市场形成实质利空。2017年我国M2增速持续下滑，截至9月末，M2同比增长降至9.2%的历史次低水平；同时，2017年以来，我国银行体系收缩房地产按揭贷款，住户部门中长期贷款在新增贷款中的占比下降到35%左右，比去年全年水平下降了近10个百分点。从我国房地产市场的历史经验看，流动性宽松与收紧是房地产市场转向的关键因素，流动性收紧往往导致市场销售大幅下降。未来一段时间，我国货币环境持续趋紧将从金融端对房地产市场去库存产生实质性的约束作用。
图11 央行政策利率和个人住房贷款利率变化。数据来源：Wind
图12 年9月利率政策、M2增速和商品房单月销售面积增速。数据来源：Wind
稳妥推进房地产市场去库存的政策建议
针对房地产去库存的现状与形势以及问题与矛盾，应该长短结合、分类施策、多措并举，稳住货币供给，优化调控政策，夯实长效机制，在稳定房价的基础上，有序引导各地区去库存工作，保障房地产市场健康有序运行，维护国民经济平稳持续发展。
保持货币政策适度灵活性，为加快去库存创造良好金融环境
上世纪90年代，日本银行控制不动产融资总量致使房地产贷款增速短期内大幅下滑、连续上调利率幅度过大，叠加大藏省出台地价税，导致房地产泡沫破裂。鉴于日本的经验教训，为继续去库存且防范房地产金融风险，我国央行应保持货币政策中性稳健并适度灵活，不宜长期紧缩房地产贷款。商业银行应基于风险可控的前提，因城施策实施差别化的房贷政策，一线和部分热点二线城市房贷政策趋紧，三四线城市房贷政策可以适度灵活偏松。合理发挥住房信贷的杠杆作用，从贷款利率、贷款条件、贷款首付等方面继续加大对居民合理购房的支持力度。
严格执行限贷分类实施限购，为合理去库存提供政策支撑
在货币政策保持稳健中性以及灵活性的前提下，严格执行限贷，继续实施并研究差别化住房信贷政策。对于真实的首套房需求，探索与研究固定的首付比例和平滑下行的贷款利率组合，有力减少刚性需求的购房成本；对于二套房及以上的需求，探索与研究固定的首付比例和平滑上行的贷款利率组合，显著增加投资投机性需求的购房成本。
分类别实施限购，同时以房价涨幅为依据，设立动态应对机制，既抑制房价过快上涨又能促使市场渐进恢复运行。一线城市可实施“严格限贷+严格限购”的政策组合，在实施严格限贷的前提下，坚持限购不放松，北京、上海的限贷和限购已经执行了多年，一线城市限贷限购或将长期坚持。二线城市可实施“严格限贷+逐城市放松限购”的政策组合，在实施严格限贷的前提下，以房价水平为依据，对房价上涨较慢的城市放松限购。三四线城市可实施“严格限贷+放松限购”的政策组合，在实施严格限贷的前提下，取消限购；同时，以房价水平为依据，对房价上涨较快的城市及时收紧限贷政策。各地政府应通过深入调研，准确判断并把握供求状况，为坚持实施限贷，适度调整限购范围和标准提供科学依据。
加快构建房地产长效机制，为稳步去库存奠定坚实制度基础
一是加快研究和解决扩征房产税涉及的障碍性问题。首先，尽快构建个人住房信息平台。推进个人住房信息采集，尽快实现不动产登记信息互通共享，推动不动产信息依法公开查询，为扩征房产税提供基础性的技术条件。其次，重点研究和解决小产权房确权登记和入市交易等问题。配套推进农村土地制度改革，尝试将集体经营用地试点逐步扩大到宅基地范围，对农村集体土地所有权、宅基地和集体建设用地使用权及地上房屋确权登记，研究推进小产权房补缴土地出让金和推动小产权房入市交易，夯实小产权房纳入房地产税缴纳体系的制度基础。再次，加快研究和解决征收环节的技术比如房产评估的问题。加快健全房产评估法律体系，完善房产评估的方法与准则，积极培育合规的房产评估机构，提高房地产评估从业人员的准入标准和规范从业人员行为。最后，深入研究和审慎推进房地产税收制度改革。我国房地产税收体系分布在开发建设、交易和持有三大环节，包含10多个税种；房地产税收制度改革在于简并税种、优化税收结构，合理设置开发建设、交易和持有环节的税负；开征房产税则应减少交易环节的税负，防止税负增加和避免重复征税。
二是根据库存消化周期适时调整土地供应。对于一线城市，应采取有保有压和优化结构的措施，合理增加土地供应。完善招拍挂制度，预防土地市场出现异常交易进而抬高房价；同时盘活城市中的闲置土地，特别是房企囤积尚未开发的土地；此外，加快再开发城市中低效利用土地，支持棚户区和城中村改造，并充分保证保障性安居工程的用地。对于三四线城市，要因城施策，根据库存去化周期适时调整土地供应，保证住宅用地供应平衡有序。
三是加快推进常住人口有序实现市民化。首先，深化户籍制度改革和居住证制度双落地。建立新型户籍制度，全面实施居住证制度，并加快居住证制度全覆盖，稳步扩大居住证持有人享有公共服务范围，保障进城落户农民工与城镇居民有同等权利和义务。其次，加快推进全国住房公积金异地转移接续平台建设。加快全国住房公积金异地转移接续平台建设，实现“账随人走、钱随账走”；同时，大力推进异地贷款服务，满足缴存人员跨地区购买住房的资金使用需求。再次，因地制宜、多种方式提高货币化安置比例。加快实施城市棚户区和城中村改造，打通去库存与棚户区改造之间的通道，促进库存商品房可改造为安置住房；商品房库存量大的三四线城市应进一步提高货币化安置比例。
四是培育和发展住房租赁市场。首先，加大住房租赁市场有效供给。以降低新市民住房压力为目标，通过加大土地资源供给鼓励机构新建租赁住房，推动住房租赁市场建设与去库存联动，考虑城市空置房屋改建后用于租赁，规范引导企业、单位、个人房屋进入租赁市场。其次，满足住房租赁有效需求。放宽公租房准入条件，允许提取公积金支付房租；给予住房租赁税收、金融及供地等方面的特殊支持政策，鼓励房地产企业推进“租售并举”。再次，完善住房租赁市场体系。支持发展机构化、规模化租赁企业，规范住房租赁企业、中介机构和从业人员行为，建立公开的房屋租赁信息服务与监管平台，完善租赁市场管理法律法规体系。
（中国宏观经济研究院市场与价格研究所 荣晨 曾铮）
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尽快退出房地产去库存政策
尽快退出房地产去库存政策
尹中立2015年以来，在房地产去库存政策刺激下，房价轮番出现上涨，有效扭转了2014年前后房价持续下跌的趋势。但房地产市场的特点决定了房地产去库存政策只能是短期的权宜之计，不宜长期使用，现在应该逐步退出。一、房地产市场波动规律：没有均衡点房地产市场不同于一般消费品市场的价格波动规律。对于一般消费品而言，其市场波动存在一般均衡，市场存在一个均衡点，当价格趋近该均衡点，市场的供给和需求可以匹配。当市场供过于求时，可以通过市场自发的途径（即价格下跌，供给减少）来使市场恢复均衡，也可以通过刺激需求来使得市场恢复均衡。因此，在一般消费品市场去库存政策手段是有效的。对于房地产市场而言，它既有一般消费品的特点，还有投资品的特点。投资品市场的特点是不存在一般均衡，市场没有均衡点，当然也不存均衡价格。当价格上涨，会刺激需求，需求增加；价格下跌，需求下跌，供给也下跌。因此，投资品的价格和需求之间是正相关关系。这就是投资品市场的趋势波动规律，当资产价格上涨或下跌的趋势一旦形成，就会自我强化，直到有外力干预形成新的趋势。因此，当房地产市场形成了价格下跌趋势，适度刺激一下需求可以有效阻止市场惯性下跌，缓解市场供过于求的关系，但该政策不宜长期坚持，一旦形成新的价格上涨趋势，则供给会增加，不仅无助于去库存，而且还会产生其他副作用。二、房地产去库存政策的负面作用正在显现1、去库存政策强化了“土地财政”预期中国的土地制度决定了地方政府在土地定价方面的主导地位，地方政府一直谋求通过土地来获得大量财政资金。土地财政虽然早已经是事实，但并没有获得中央政府的背书，房地产去库存政策在一定程度上迎合了土地财政的需要，为地方政府的土地财政找到了合法的政策依据，这是房地产去库存政策出台以来一线城市、二线城市、三四城市房价轮番暴涨的制度基础。在房地产去库存政策工具中，拆迁的货币化补偿最受地方政府欢迎，该政策对三四线城市的房价上涨作用最大。2015年至2017年每年的棚户区改造计划都在600万套左右，但货币化安置比例逐步提高，2015年全国各类棚户区改造的货币化安置比例为29.9%；2016的货币化安置比例迅速上升到48.5%；2017年棚户区改造的货币化安置比例应该在60%左右。有些城市的房价已经出现大幅度上涨，但拆迁的货币补偿政策仍然在使用。背后的财政动机十分明显。有些地方政府还利用棚改的货币化安置政策进行财政融资，其做法是“如果居民延后1年兑现棚改的货币化安置，可以获得10%的补贴”，其本质是以10%的利率向居民进行融资，加大了地方政府的财政风险。对于买房者而言，房地产去库存及由此导致的房价上涨让他们等待房价回归的希望彻底破灭，他们的应对之策必然是想尽一切办法购买住房。所谓的“首付贷”等需求就是在这种背景下应运而生。对于房地产开发商而言，房地产去库存政策不仅让它们获利丰厚而且让它们更加相信宏观经济对房地产的依赖是不可取代的。尽管一线城市和大部分二线城市在2016年底之后相继启动了限购、限贷甚至是限售措施，房地产去库存政策事实上已经在这些城市退出，但曾经的去库存政策让开发商们相信各种限制措施都是暂时的，因此，一线城市的房价回落也必将是暂时的。开发商对未来房地产市场的预期可以从土地市场看出来。尽管2017年房价统计数据表现平稳，一线城市房价还出现连续多月份下跌，但开发商拿地热情高涨。2017年以来，全国300个城市各类用地共成交14.5亿平方米，同比增长11.0%，其中住宅用地成交6.9亿平方米，同比增长21.1%。一线城市住宅用地成交同比增长89.3%，在各线城市中增幅最大；二线城市同比增长9.8%，三四线城市同比增长28.1%。有很多土地是高价成交，说明开发商对房地产市场的预期是十分乐观的。2、房地产广义库存增加，尤其是高价土地风险隐现随着房价的上涨，开发商购置土地的积极性增加，新增土地储备面积大于商品房销售面积，库存不仅没有减少，反而增加。统计数据显示，2017年商品房销售总量是16.9亿平方米，而全国土地共成交17.3亿平方米，可见，新增加的土地面积大于销售的面积，库存是增加。从地方财政的角度看，当前的由棚改货币化安置带来的压力必然转嫁给未来的土地市场，在财政的压力下土地出让必然会增加，因此，房地产去库存在短期内可能是有效的，但中长期的结果可能与政策初衷是背道而驰的。不仅库存增加，更要关注高价土地存在的风险。2017年高总价、高溢价土地成交429宗，成交金额为12331亿元。从高价土地各线城市分布来看，一线城市成交高价地74宗，总成交金额3159亿元，较2016年增长48.7%；二线城市成交234宗，较2016年大幅减少61宗；三四线城市成交高价地121宗，较2016年增加79宗，成交面积2971万平方米，较2016年增长219.1%。尤其是三四线城市的高价土地最值得关注。在因城施策的政策下，2017年房地产去库存的政策重点是三四线城市，不少三四线城市的房价出现大幅度上涨，受此影响，刺激了这些城市的土地市场繁荣，2017年三四线城市的土地出让面积增加了两倍多。这有可能导致土地资源的错配，因为人口是向中型和大城市流动的，三四线城市的人口是流出的，土地的大量增加不利于房地产市场的健康发展。部分地块成交楼面价已经接近或超过限价及周边房价，未来去化可能存在风险。如北京2017年4月在朝阳及大兴区成交的两宗地块，未来销售限价均为2.9万元/平方米，但成交楼面价均超过3万/平方米；南京日成交的栖霞区地块，成交楼面均价为23800元/平方米，而周边项目在“限价”政策下开盘均价仅为25800元/平方米，2016年5月建邺区成交地块楼面价甚至达周边项目开盘均价1.4倍，未来项目去化难度较大。从高价地开盘情况看，2016年以来，热点城市成交了770余宗高价地块，截至目前已开盘项目约为30个。2017年由于部分城市严格执行限价政策，一些高价地块未来将存在一定风险。3、去库存导致房地产市场透支未来棚户区改造项目的货币化安置大大提高了居民的住房购买能力，提高了普通居民的居住水平，但其中蕴含的金融风险是不可忽视的。从金融的角度看，棚改的货币化是让支付能力低的居民获得了按揭贷款的机会，很多居民的按揭首付正是来源于棚改的货币化安置。正因为如此，居民的按揭贷款快速增加，在2016年的有些月度，新增加的贷款中按揭贷款占据了80%以上，2017年度新增贷款中居民贷款占53%，超过了企业贷款。在人均可支配收入增速逐年下滑背景下，居民金融杠杆的快速上升透支了未来的需求。三四线城市的居民收入水平低，用去库存的手段刺激购房，金融风险已经隐现。根据去库存政策，三四线城市的首付比例只有20%，有些城市还有一次性财政补贴，如果剔除财政补贴，首付比例不到20%。在这些城市的购房者中有不少是农村居民和工矿企业的职工，他们的收入水平较低且不稳定，贷款的偿还能力存在一定不确定性。三、政策建议两年多的房地产去库存政策已经成功扭转了房价下行的趋势，基本达到了预期的目的。房地产去库存政策事实上已经从一线城市和大部分二线城市退出，我们建议三四线城市也应该逐步停止实施房地产去库存政策。对于房价涨幅居前的三四线城市，应该停止土地拆迁的货币化补偿政策，减少或停止棚户区改造的货币化安置。对于住房市场平稳的城市，可以采取逐步退出房地产去库存政策的方式。应该采取严厉措施禁止金融机构或房地产开发商从事“首付贷”业务。对利用棚改政策变相向居民进行财政融资的行为也应该禁止。（作者系中国社会科学院金融所金融市场研究室副主任）
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视频直播间　　社科院专家：房地产去库存政策的负面作用正在显现　　经济观察报
09:27:40　　尽快退出房地产去库存政策　　尹中立　　2015年以来，在房地产去库存政策刺激下，房价轮番出现上涨，有效扭转了2014年前后房价持续下跌的趋势。但房地产市场的特点决定了房地产去库存政策只能是短期的权宜之计，不宜长期使用，现在应该逐步退出。　　一、房地产市场波动规律：没有均衡点　　房地产市场不同于一般消费品市场的价格波动规律。　　对于一般消费品而言，其市场波动存在一般均衡，市场存在一个均衡点，当价格趋近该均衡点，市场的供给和需求可以匹配。当市场供过于求时，可以通过市场自发的途径（即价格下跌，供给减少）来使市场恢复均衡，也可以通过刺激需求来使得市场恢复均衡。因此，在一般消费品市场去库存政策手段是有效的。　　对于房地产市场而言，它既有一般消费品的特点，还有投资品的特点。投资品市场的特点是不存在一般均衡，市场没有均衡点，当然也不存均衡价格。当价格上涨，会刺激需求，需求增加；价格下跌，需求下跌，供给也下跌。因此，投资品的价格和需求之间是正相关关系。这就是投资品市场的趋势波动规律，当资产价格上涨或下跌的趋势一旦形成，就会自我强化，直到有外力干预形成新的趋势。　　因此，当房地产市场形成了价格下跌趋势，适度刺激一下需求可以有效阻止市场惯性下跌，缓解市场供过于求的关系，但该政策不宜长期坚持，一旦形成新的价格上涨趋势，则供给会增加，不仅无助于去库存，而且还会产生其他副作用。　　二、房地产去库存政策的负面作用正在显现　　1、去库存政策强化了“土地财政”预期　　中国的土地制度决定了地方政府在土地定价方面的主导地位，地方政府一直谋求通过土地来获得大量财政资金。土地财政虽然早已经是事实，但并没有获得中央政府的背书，房地产去库存政策在一定程度上迎合了土地财政的需要，为地方政府的土地财政找到了合法的政策依据，这是房地产去库存政策出台以来一线城市、二线城市、三四城市房价轮番暴涨的制度基础。　　在房地产去库存政策工具中，拆迁的货币化补偿最受地方政府欢迎，该政策对三四线城市的房价上涨作用最大。2015年至2017年每年的棚户区改造计划都在600万套左右，但货币化安置比例逐步提高，2015年全国各类棚户区改造的货币化安置比例为29.9%；2016的货币化安置比例迅速上升到48.5%；2017年棚户区改造的货币化安置比例应该在60%左右。有些城市的房价已经出现大幅度上涨，但拆迁的货币补偿政策仍然在使用。背后的财政动机十分明显。　　有些地方政府还利用棚改的货币化安置政策进行财政融资，其做法是“如果居民延后1年兑现棚改的货币化安置，可以获得10%的补贴”，其本质是以10%的利率向居民进行融资，加大了地方政府的财政风险。　　对于买房者而言，房地产去库存及由此导致的房价上涨让他们等待房价回归的希望彻底破灭，他们的应对之策必然是想尽一切办法购买住房。所谓的“首付贷”等需求就是在这种背景下应运而生。　　对于房地产开发商而言，房地产去库存政策不仅让它们获利丰厚而且让它们更加相信宏观经济对房地产的依赖是不可取代的。尽管一线城市和大部分二线城市在2016年底之后相继启动了限购、限贷甚至是限售措施，房地产去库存政策事实上已经在这些城市退出，但曾经的去库存政策让开发商们相信各种限制措施都是暂时的，因此，一线城市的房价回落也必将是暂时的。　　开发商对未来房地产市场的预期可以从土地市场看出来。尽管2017年房价统计数据表现平稳，一线城市房价还出现连续多月份下跌，但开发商拿地热情高涨。2017年以来，全国300个城市各类用地共成交14.5亿平方米，同比增长11.0%，其中住宅用地成交6.9亿平方米，同比增长21.1%。一线城市住宅用地成交同比增长89.3%，在各线城市中增幅最大；二线城市同比增长9.8%，三四线城市同比增长28.1%。有很多土地是高价成交，说明开发商对房地产市场的预期是十分乐观的。　　2、房地产广义库存增加，尤其是高价土地风险隐现　　随着房价的上涨，开发商购置土地的积极性增加，新增土地储备面积大于商品房销售面积，库存不仅没有减少，反而增加。　　统计数据显示，2017年商品房销售总量是16.9亿平方米，而全国土地共成交17.3亿平方米，可见，新增加的土地面积大于销售的面积，库存是增加。　　从地方财政的角度看，当前的由棚改货币化安置带来的压力必然转嫁给未来的土地市场，在财政的压力下土地出让必然会增加，因此，房地产去库存在短期内可能是有效的，但中长期的结果可能与政策初衷是背道而驰的。　　不仅库存增加，更要关注高价土地存在的风险。2017年高总价、高溢价土地成交429宗，成交金额为12331亿元。从高价土地各线城市分布来看，一线城市成交高价地74宗，总成交金额3159亿元，较2016年增长48.7%；二线城市成交234宗，较2016年大幅减少61宗；三四线城市成交高价地121宗，较2016年增加79宗，成交面积2971万平方米，较2016年增长219.1%。　　尤其是三四线城市的高价土地最值得关注。在因城施策的政策下，2017年房地产去库存的政策重点是三四线城市，不少三四线城市的房价出现大幅度上涨，受此影响，刺激了这些城市的土地市场繁荣，2017年三四线城市的土地出让面积增加了两倍多。这有可能导致土地资源的错配，因为人口是向中型和大城市流动的，三四线城市的人口是流出的，土地的大量增加不利于房地产市场的健康发展。　　部分地块成交楼面价已经接近或超过限价及周边房价，未来去化可能存在风险。如北京2017年4月在朝阳及大兴区成交的两宗地块，未来销售限价均为2.9万元/平方米，但成交楼面价均超过3万/平方米；南京日成交的栖霞区地块，成交楼面均价为23800元/平方米，而周边项目在“限价”政策下开盘均价仅为25800元/平方米，2016年5月建邺区成交地块楼面价甚至达周边项目开盘均价1.4倍，未来项目去化难度较大。　　从高价地开盘情况看，2016年以来，热点城市成交了770余宗高价地块，截至目前已开盘项目约为30个。2017年由于部分城市严格执行限价政策，一些高价地块未来将存在一定风险。　　3、去库存导致房地产市场透支未来　　棚户区改造项目的货币化安置大大提高了居民的住房购买能力，提高了普通居民的居住水平，但其中蕴含的金融风险是不可忽视的。从金融的角度看，棚改的货币化是让支付能力低的居民获得了按揭贷款的机会，很多居民的按揭首付正是来源于棚改的货币化安置。正因为如此，居民的按揭贷款快速增加，在2016年的有些月度，新增加的贷款中按揭贷款占据了80%以上，2017年度新增贷款中居民贷款占53%，超过了企业贷款。　　在人均可支配收入增速逐年下滑背景下，居民金融杠杆的快速上升透支了未来的需求。三四线城市的居民收入水平低，用去库存的手段刺激购房，金融风险已经隐现。根据去库存政策，三四线城市的首付比例只有20%，有些城市还有一次性财政补贴，如果剔除财政补贴，首付比例不到20%。在这些城市的购房者中有不少是农村居民和工矿企业的职工，他们的收入水平较低且不稳定，贷款的偿还能力存在一定不确定性。　　三、政策建议　　两年多的房地产去库存政策已经成功扭转了房价下行的趋势，基本达到了预期的目的。房地产去库存政策事实上已经从一线城市和大部分二线城市退出，我们建议三四线城市也应该逐步停止实施房地产去库存政策。　　对于房价涨幅居前的三四线城市，应该停止土地拆迁的货币化补偿政策，减少或停止棚户区改造的货币化安置。对于住房市场平稳的城市，可以采取逐步退出房地产去库存政策的方式。　　应该采取严厉措施禁止金融机构或房地产开发商从事“首付贷”业务。对利用棚改政策变相向居民进行财政融资的行为也应该禁止。　　（作者系中国社会科学院金融所金融市场研究室副主任）
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　　宇宙真理在手，天下第一！不怕，不怕！亩产万斤不是梦！
　　【鸡肋勿持】当前被接盘的地方政府和国有银行，有三条大道可通罗马，首选是去库存，次选是租售并举，末选是拍卖。
　　说实话的人 一般下场不太好
　　新华社记者　　现在距离到2020年全面落实税收法定原则只剩3年时间，但现有18个税种只有6个税法，剩下的税收立法修改任务还很艰巨，请问社会关注的房地产税法进展如何？到2020年全面税收法定的目标能否如期实现？谢谢。
　　越去越多的库存，媒体还号召返乡置业，呵呵哒。今年一月拿地又创新高，就是要绑＋你，就是让你投鼠忌器。
　　屁民的腰包已被成功掏空了
　　这一节都做了什么惠民的事啊，除了以去库存为名把房价拉高好几倍还有啥呢。
　　库存太多为什么还在盖？
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