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北京四合院的前世今生
　　文／ 陈义风
　　建国初四合院的社会主义改造
&&&&北京的四合院一直以来是以家族为居住对象的，尤其是东西城的四合院，都是一个大家族居住。这种居住格局解放后被打破了，随着新政权的建立，大批在城里置有房产的旧官吏、军警宪特、地主老财及反动资本家被没收房产，为新政权工作的公职人员补充了进来，他们携家带口，形成了北京四合院里新的居住群体。但这还属于新旧交替的过度阶段，彻底打破旧格局是在1958年。那是一个热火朝天的年代，全国人民掀起了大跃进和人民公社化浪潮。这股摧枯拉朽的红色飓风也席卷到了四合院里，首都北京掀起了声势浩大的城市人民公社化运动，其中一项重要的内容就是四合院的公有化尝试。
　　当时城市里的四合院多是私人拥有产权，北京全市约有房屋120万间，其中92万间都是私人产权，公产房屋多为机关、学校、军队等占用。庞大的私产房屋与首都的地位和时代精神脱节，为了适应社会主义改造的需要，呼应总路线、大跃进和人民公社化运动，北京城近郊区四合院的私房主都主动或被动地向各级房管部门交出产权，变更为公有。私房主自家居住以外的多余房产，由各级房管部门有组织地向城市里的缺房户分配。
　　当时城里里的缺房户主要是外来支援首都经济建设的农村青年，跟现在大批来京干活的农民工有些相像，但不同点还是很多的。主要的是那时农民工不是自发来京，而是北京有关部门去外地农村招来的。因为北京要变旧社会的消费城市为新社会的生产城市，要在东郊、西郊、北郊建设一大批重工业和轻工业基地，招这些农民工到北京是来参加工业建设的――自发来京的也有一些，但不是主流――这些集体来北京的农民工到了北京就被转成了城市户口，成了响当当的工人阶级，享受和北京人同样的待遇。但他们没有房子，都住在单位临时盖的集体宿舍里。
　　北京城市里的人民公社化运动，很大程度上解决了他们的住房问题。因为他们要娶媳妇成家立业，单身宿舍是不能完成这一重大使命的。四合院的公有化尝试，给许多面临结婚生子难题的外来务工青年打开了方便大门。当然住房条件不可能有很大的改善，僧多粥少，四合院里就能挤出那么多房子，只能按人口多少平均分配。一般都分到一间房，少数人分到两间房，个别人口多的家庭分到三间房。这样一个四合院里就住进了七八户、十来户，有的多进院落四合院住进了几十户人家。
　　北京四合院数百年形成的一户人家住一个四合院的历史自此被打破――少数受到当局重视的民主人士、大学教授及新政权的省部级干部仍然全家住在一个四合院里，保持着旧时代的居住格局――当时几乎所有的四合院里都能够听到外地口音的声音，看得到外地模样的新住户。
　　北京东郊当时是吸纳外地农民工最多的地方，那里要建设北京门类齐全、涵盖轻工业、化工工业、造纸工业、酿酒工业、棉纺工业、机械制造业、汽车制造业、交通运输业的数十个工业基地，不仅仅是农民工，大批从青岛、天津、上海、沈阳、鞍山等老工业基地来的技术工人和工程师也源源不断的抽调上来，他们和大量的农民工一样，操着南腔北调的口音，成了当时人人向往的首都人民中的一分子。
　　大工业的发展吸纳了大量的外地劳动力，但给北京的存量住房带来巨大的压力，四合院里拥挤不堪，一间房子里几代同堂的现象开始出现。因为没有房子可以调剂，四合院里已经按照人口分配了几次，不可能再找出多余的房子了。
　　人们开始想其他的办法，在房间里打隔断就是当时为解决住房问题居民自发想出的办法。北京四合院里老房子的使用面积都很大，一般在15平方米左右，有的房子达到了20平方米。于是聪明的居民开始在房子中间用砖垒一堵墙，这样一间房子就变成了两间房子。房子虽然变小了，但多出了一间房，可以了却两对夫妻同住一室及异性大子女跟父母同住的尴尬。此招一出，群起响应，除了那些本身就很小打了隔断没法住人的小房子，如四合院里的耳房、门房，其他大一点的房子几乎都打起了隔断，一间变成了两间、三间。在北京东城区鼓楼西大街靠近鼓楼桥一个月亮门的四合院里，一间大北房居然被分成了四间房――从屋脊处砌一道墙将大北房一分为二，墙南边是南房，墙北边是北房。再将南房和北房一分为二，这样就形成了四间房。这样的格局至今仍保留着，里面住了四家，房子由一个房本变成了四个房本。
　　四合院在“文革”中的命运
　　到了“文化大革命”时候，北京人口和居住的矛盾已达到难以调和的地步。尽管成千上万的知识青年去了广阔天地割草犁田，但留下来的知青也不少――当时有一个政策，本人有病、独生子女、家庭生活困难、家里已有下乡知青及父母需要照顾的城市青年，都可以申请留在父母身边。而到了1970年，北京的初中毕业生基本都不再上山下乡了，他们大拨哄的被送到工厂里面学徒，商业、公安局、公交公司和政府机关也分去了很多初中生。北京人管这些躲过了上山下乡的孩子叫“留京知识青年”，由于六六届、六七届、六八届、六九届初高中毕业生大部分都去了东北和云南插队，七零届留京知青便成了北京各行各业承上启下的新生力量。1970年以后，北京还恢复了高中，七一届的大批初中毕业生选择了读高中，不读高中的初中生就去了工厂或商业战线。七零届至七五届整整六届毕业生基本都留在了北京城里，七六届初中毕业生也没有上山下乡，只有七六届的部分高中毕业生去了北京的远郊区县插队。但两年后他们多数也回到了城里。七七届初中和高中毕业生更是幸运，因为“文化大革命”宣告结束，四人帮垮台，他们天经地义的留在了城里。
　　这么多知青留在了城里，且很多人处于谈恋爱、结婚的年龄段，住房问题变得比以往任何时候都紧迫。由于文革十年，天天搞阶级斗争，城市里基本没有搞住房建设，东郊、北郊、南郊的工厂里虽然建了一些住房，但数量很少，且多数都是简易楼，干部和老职工都分不过来呢，年轻的工人阶级自然是没有份的。
　　北京的年轻一代倒是很有点子，厂里分房没有份，他们就见缝插针因地制宜在四合院里盖起了小房。他们管这种房子叫“自建房”，意思是未经过房管局批准、自己找建筑材料、自己砌墙垒砖且自己居住的房子。当时建自建房的潮流风靡了北京，可以说北京所有的四合院都未能幸免，不管东城西城崇文宣武，还是丰台海淀朝阳，凡是有平房的地方都能看到各种各样的自建房。有的自建房还盖到了楼房居住区里，几座楼房的中间、一层的前边、养花养草的空闲地、围墙的里边……凡是能盖房的地方都见缝插针盖起了或尖顶或平顶的小平房。
　　当时的自建房尽管大小不一、外形各异，但有几点是共同的：首先自建房都是本院或本单位人盖的，外院或外单位的人来盖自建房那绝对得打破脑袋；再一个是自建房都因地制宜建在自家房子旁边，或是门前或是窗后或是墙外；还一个自建房用的都是公家材料，如砖瓦、木料、玻璃等。用公家材料当然为了省钱，不过也有客观原因，当时没有卖这些建材的商店，尤其是木料、砖瓦，这些属于生产资料，个人是没有权利购买的。
　　当时各个工厂和机关单位对自己职工在平房院里建自建房是支持的，如果单位不支持职工也不可能搞出建筑材料来；有的单位甚至派汽车帮助职工往家里拉建房用的材料，还给职工放几天假，让他们在家里踏踏实实盖房子。由于工厂没有能力解决工人的住房问题，尤其是年轻职工的住房问题。现在职工自己出力解决住房问题，工厂领导没有理由不支持。
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明朝房价有多低：农民工只需10年可买海瑞的房
很遗憾没生在明朝，因为明朝房价是很低的。不信您看《金瓶梅》，西门庆的朋友常峙节买房，“门面两间，二层，大小四间，只要三十五两银子。”当时一个姓温的秀才给西门庆当师爷，包吃包住，逢年过节发红包，每月还能拿到三两银子的工资。假设这个温秀才不乱花钱的话，攒一年工资，就够买一幢两层小楼了。
《金瓶梅》是小说，说服力不是很强，我们找说服力强的例子：崇祯五年，安徽省休宁县居民金运出售双层楼房一幢，上下五间，占地一分，卖价30两银子（《中国历代契约会编考释》第972页）。崇祯十三年，北京市崇文门大街居民傅尚志出售四合院一座，五间房，带门面，一分为二，卖给两个买主，总共要价56两银子（《中国历代契约会编考释》第996-998页）。由此可见，至少在崇祯年间，只需要花几十两银子就能买一幢小楼或者一处小型四合院。其实整个明朝房价都不高。以成化年间为例，跟朱元璋有血缘关系的亲王、郡王和奉国将军们，都能享受到免费分房的福利，如果国家没有房子可分，就直接拨给他们买房的钱。拨多少，有定例：亲王应该住超级豪宅，拨给他上千两；郡王应该住豪宅，拨给他几百两；那些县主、县君、中尉、乡君之流，跟皇帝的血缘关系七弯八绕越来越远，只能住一般的房，每人拨给几十两，即便如此，皇亲国戚所购住房的最低标准肯定在小康以上。换句话说，砸几十两银子出去，绝对够当时一户普通家庭解决住房问题。几十两银子是多少钱呢？我们可以从两个角度分析，一是物价，二是收入。明朝中后期的物价，除了李自成起义那些年，相对稳定，像大米，从嘉靖初年到崇祯初年，零售价一直稳定每石0.5两上下。那时候，一石大米重80公斤，现在售价400元左右，由此估算，当时一两银子的购买力相当于人民币800元，几十两银子也就是几万块钱。在整个明朝，劳动力都不值钱，清官海瑞在江南做官时，雇佣民工兴修水利，努力往高里发工资，每人每天也不过0.02两银子，月薪只有0.6两；万历时北京地区工价高一些，“每日每人工食银五分”，日薪0.05两，月薪是1.5两。所以可以这样说：明朝体力劳动者月薪在1两左右。那么几十两银子也就是一个普通工人几年的薪水。现在可以得出一个小结论：在明朝买一套普通户型的房产，只需要几万块钱存款，或者一个普通工人几年的收入。奇怪的是，明朝房价虽然如此之低，那个著名的清官海瑞还是花了很长时间才买上房子。我读过海瑞年谱，此人41岁当县教育局副局长（南平教谕），46岁当县长（淳安知县），52岁进财政部当副处长（户部云南司主事），57岁当监察部副部长（右佥都御史）兼江苏省省长（应天巡抚），到58岁那年提前退休，才去海南老家买了一套房子。在买房之前，海瑞没有分过任何一套福利房，更没有动用职权强占或者低价购买过任何一套经济适用房。当地方官的时候，他带着老母亲住机关大院；进京工作之后，他带着老母亲租住民房。他一生当中，只买过这一次房。这可以解释为物欲不强、容易知足，可他为什么还买得那么晚呢？早买几年，让老母亲早一天住在里面，多享几天福岂不更好？照我看，不是海瑞作秀，是他早先根本买不起。他买不起房，原因有三：
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精彩推荐焦点今日热评【四合院价格分析】2017年北京四合院多少钱一平-筑龙博客
顺益兴四合院主营业务有:四合院出售,四合院出租，四合院收购，四合院代建,四合院设计,四合院代办过户、...
北京四合院租售
【四合院价格分析】2017年北京四合院多少钱一平
老北京四合院是不可再生资源，随着旧城改造的加速会越来越少，价格会不断增高，北京东城区、西城区四合院要贵一些，2017年北京二环四合院房价多少钱一平是由其所处地段、院落的布局朝向、建筑风格、历史背景、周边环境等诸多因素决定的。　　　　第一、面积决定价格。面积越大，能满足的功能越多，价格自然也越高。　　第二、交通条件影响价格。交通便利，胡同能进车、门口可停车的院落价格相对要高一些，出手也快一些。　　第三、四合院所处的周边环境和历史背景，包括自然生态环境和历史人文环境。周边环境、私密性好不好，都是影响租赁价格和周期的重要因素。　　第四、院落自身条件。新翻建的院落、装修精美、基础设施条件优越的院落自然价格不菲。反之、未经改造的旧院子则价格偏低。　　第五、四合院所处地段对其价值起决定性作用。位置越好，价格越高。　　　　目前东、西城四合院以占地面积计算，每平方米单价在8万元元至30万元之间，南池子、北池子、东四、南锣鼓巷、什刹海一带价格更高一些(根据目前四合院市场行情而定，仅作参考)。在顺益兴四合院交易中，北京四合院出售价格多在每平方米10—15万元左右，不同地段价格略有浮动，最高的每平方米约为30万元。如果是位于新太仓、白塔寺、北沟沿、朝内(朝阳门内)的四合院，价格会更低一些。　　例如：　　　　　　　　总之您的2017年北京二环四合院房价多少钱一平，要经过专业四合院租售机构(目前四合院市场行情)评估分析而定。
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宋朝的房价有多贵呢，普通百姓要不吃不喝攒钱150多年才买得起！
　　现在我们面对工资水平，常常感叹房价高，买不起房，其实时候的房价让、等等大文豪也照样买不起房，很多大文豪在开封(现在河南)定居时都是租房住。　　欧阳修---租房十几年　　21岁到开封赶考，是租的房子;　　23岁再次到开封赶考，还是租的房子;　　24岁考中进士，等待朝廷分派工作，还是在开封租房住;　　38岁那年升至“知谏院兼判登闻鼓院”，仍然在开封租房。　　后来，他写诗回忆在开封定居的那些日子：“嗟我来京师，庇身无弊庐。闲坊僦古屋，卑陋杂里闾。邻注涌沟窦，街流溢庭除。出门愁浩渺，闭户恐为潴。”这首诗里的“僦”字，意思就是租房。　　整首诗的意思是说，当年他来到开封，没有住的地方，只好在一个偏僻的地方租了一所破旧的房子，那所房子地势低洼，容易积水，一下大雨，的水都涌过来，院子里一片汪洋，出门上街都不方便。　　苏东坡租房　　21岁跟着父亲苏洵和弟弟苏辙到开封赶考，父子三人一块儿租房，租的是太平兴国寺的浴室。　　澡堂里有闲房，专门租给进京赶考的举人，苏轼、苏洵、苏辙三人在那里整整住了一年，直到他们都有了官衔和俸禄以后才搬走。　　但是有了官衔和俸禄的父子三人仍然没有在开封买房，他们先是在西郊租民宅，后来又搬到太学南边租公房。　　再后来苏轼和苏辙参加选官考试，为了安心复习功课，在国营招待所(当时叫“驿馆”)里住了一段。而苏洵为了节省生活成本，则跑到杞县(当时叫“雍丘”)一个亲戚家里借住了近两年。　　苏东坡的弟子也是租房　　秦观、张耒、、晁补之，并称“”。四学士在开封都没有房产，也是租房住，其中秦观在市中心租房，黄庭坚在城西的池寺租房，张耒和晁补之在南郊租房。　　多年以后，张耒赠给晁补之一首诗：“昔者与兄城南邻，未省一日不相亲。谁令僦舍得契阔，此事我每怀古人。”意思是说，当年我跟你都在开封南郊租房，离得很近，没有一天不见面，我只能在租来的房子里招待宾客。　　其实，苏门四学士不是不想在开封买房，而是买不起。苏东坡和欧阳修也不是不想在开封买房，他们也买不起，至少做高官以前他们买不起。为什么买不起?因为当时开封是京都，是全国人口最多、规模最大、商业最繁华的城市，同时也是全世界首屈一指的大都会，人多屋少，土地稀缺，房价高得吓人。和现在北京有的一比。　　时有位诗人叫王禹，他用一句话描述了开封不动产的昂贵程度：“重城之中，双阙之下，尺地寸土，与金同价。”时另一位诗人杨侃则用一句话描述了开封住宅的稠密程度：“甲第星罗，比屋鳞次，坊无广巷，市不通骑。”到了时期，大哲学家则通过前辈的追忆描述了北宋前期开封非常低的自有住房率：“且如祖宗朝，百官都无屋住，虽宰执亦是赁屋。”连宰相这一级别的大臣都要租房住。为什么不买房?房价太高了。　　那时候开封房价到底有多高?看几个例子就知道了。　　宋太宗太平兴国元年，大将军田钦祚在开封买房，花了白银5000两，相当于铜钱5000贯。　　宋太宗太平兴国二年，割据福建的军阀陈洪进归降宋朝，宋太宗为了奖励他，分别给他的几个儿子各买了一所房子，每所房子花费白银10000两，相当于铜钱10000贯。　　到了北宋后期，房价又涨好些倍，万两白银或者万贯铜钱根本买不到好房子。政和七年，淮南转运使张根说：“一第无虑数十万缗，稍增雄丽，非百万不可。”意思就是那时候在开封置一所豪宅得花几十万贯，如果再想装修得更豪华一些，要花100万贯。　　如果不买豪宅，只买普通的房子，得花多少钱呢?苏东坡的弟弟苏辙晚年在开封买过一所普通住宅，花了9400贯。不过后来因为嫁女儿没钱办嫁妆，又把这所房子卖掉了。　　对宋朝老百姓来说，9400贯铜钱绝对是天文数字。洪迈《夷坚丙志》记载，一个没有技术的青年农民出外打工，每月能挣900文，还不到一贯钱。《宋会要辑稿》记载，宋徽宗时朝廷雇人抄写书籍，每人每月能挣3500文，也就3贯多一点。《宋会要辑稿》记载，时国营纺织厂“绫锦院”的熟练女工每人每月能领200斗小麦，相当于两贯铜钱。《欧阳修全集》收录了一封欧阳修写给大儿子欧阳发的信，提到欧阳修家里雇的几个男仆的工资，每人每月发给500斗大米，相当于5贯铜钱。　　也就是说，如果让欧阳修家的男仆在开封买一所普通住宅，得不吃不喝攒钱150多年;如果让“绫锦院”的熟练女工在开封买一所普通住宅，得不吃不喝攒钱将近400年;而要是一个没有技术的农民工攒钱买房就更难了，他得付出800多年的努力，才能买得起苏辙那套房子。
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