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房地产私募股权投资基金业将迎大洗牌
作者：王静宇
中国经济时报
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【房地产私募股权投资基金业将迎大洗牌】如果不是前几年房地产的火热“燃烧”了李力(化名)，现在的他不管有多少热忱，或许都难以得到高的回报，这也正应了那句老话，“识时务者为俊杰。”
　　如果不是前几年的火热“燃烧”了李力(化名)，现在的他不管有多少热忱，或许都难以得到高的回报，这也正应了那句老话，“识时务者为俊杰。”
　　“前几年房地产火热时，什么最贵？是土地，尤其是拿地越早得到的收益也就最多，抄底土地市场，算是我所谓‘明智’的选择。”李力笑呵呵地对记者说。尽管对“私募股权”、“投资基金”、“有限合伙”等诸多概念认识都还不甚清楚，但李力还是果敢地投资了好几百万元。
　　更多投资机会涌现
　　倒逼打破“私募乱局”
　　李力的好运气，不仅在于当时的明智投资，还在于他后期及时的“出手”。“还好，收益虽然不是太高，但是基本上已经达到了我的理想目标。”
　　“你现在还敢继续做房地产私募股权投资吗？”本报记者问道。
　　“从我个人感觉来讲或许不会，因为现在房地产市场不是很景气，但是如果有专业的团队去运作，我还是非常有勇气去投资的，只是投资金额或许不会那么多了。”李力如是说。
　　所谓房地产私募基金，是投资人将资金委托给专业管理人投资于房地产开发或运营的一种合伙投资形式。
　　私募地产基金投资房地产项目后，通过项目公司股权增值?土地溢价?和房地产项目销售?品牌、产品溢价?实现收益。退出方式包括房地产项目销售利润分配、合作伙伴回购、股权转让等。
　　当前，中国私募房地产基金的募集对象主要还是个人金融资产和投资性房产等可投资资产在600万元以上的社会高净值人群，尤其是对于融资渠道相对单一的本土机构。
　　私募房地产基金之所以被看好，一方面是其有着比较固定的高回报；另一方面，又有赎回存续周期短、退出途径便利等优势。
　　据了解，目前国内私募房地产基金主要分为债权、股权和“股+债”三种形式。
　　根据诺承投资发布的2014年人民币房地产基金年度显示，截至2014年年底，人民币房地产基金市场共有167家管理机构，507只房地产私募基金，总管理资产规模超过4500亿元人民币。但值得注意的是，2014年全年共新增69只房地产基金，披露的总募集规模为974亿元人民币，相比较2013年有大幅下滑。
　　回首2014年，房地产私募基金的表现可以用平淡甚至黯淡来形容。一方面是房地产市场行情在过去两年持续调整，冷清的行情让房地产私募基金的热度也降下来。另一方面，资产管理时代，房地产商有更多的平台和创新模式融资，作为房地产商的债权融资通道的私募基金地位重要性自然相对下降。
　　2007年修订后的《合伙企业法》的颁布实施，打通了中国私募基金投融资渠道，使得PE的股权合作有法可依。直到2010年，由于楼市调控和房地产发展受阻，房地产私募基金才开始大发展。
　　变革的局势需要创新，房地产金融亦是如此。
　　“私募基金管理机构现在也不少了，对于这些机构来说，投资机会太多了，选择余地非常大。”李力坦言，对房地产私募基金而言，一个更大的机会就是选择什么样的交易对手。“首先得要规范市场，这既是基础，也是必要条件。”
　　中国房协金融委副主任、嘉富诚基金董事长郑锦桥此前曾公开表示，私募基金股权投资方式可以更多地运用到中小房企融资中，股权投资基金的好处在于灵活运用到房地产开发的各个环节，无论是拿地项目，还是自有不动产项目，且股权投资资金投入企业后，其实是降低了企业的资产负债率。
　　无论是地产开发商还是房地产私募基金仍然颇为乐观。有业内人士指出，新型的房地产私募投资生态圈在逐步形成和完善，更多的投资机会涌现，投资的大门正在打开。不过，新形势下，各家机构的“玩法”可能会大不一样，对基金管理人的要求和门槛也将越来越高。
　　国内私募基金异军突起
　　目前，美国私募基金在房地产行业的总投资占比达到70%。反观国内，2014年的固定资产总投资约为50万亿元，其中，房地产为9.5万亿元，约占五分之一；而私募基金在其中的投资规模不过千亿元而已。
　　随着中科招商、九鼎投资等私募基金在新三板挂牌，私募基金挂牌新三板已经成为一种热潮。
　　本报记者从陕西协和资产管理股份有限公司(下称“协和资产”)获悉，近日，协和资产将正式登陆全国中小企业股份转让系统(下称“新三板”)。这标志着，协和资产成为西部首家挂牌上市私募基金，同时也是全国首家上市的私募房地产投资基金。
　　协和资产董事长杜宏近日在接受本报记者采访时表示，近几年行业发展速度非常快，国家对金融改革的支持力度也非常大。“2012年，证券基金法出台；2014年，私募基金管理细则出台。众多的政策支持也使得我们企业拥有更广大的发展空间。”
　　杜宏表示，在三板挂牌之后，其公司未来将更多地借助资本市场，依法合规经营，为社会创造更多价值，致力于为私募基金行业竖立发展的标杆形象。“其实，挂牌上市本身，也是一个主动接受监督的过程，把我们整个放在阳光下，接受来自监管层和社会各界的监督，当然这也需要一定的勇气。”
　　在杜宏看来，对于未来的战略布局，三板市场的挂牌，开启了公司在资本市场发展的第一步，也给予了其更多的发展机遇。未来，该公司将借助多元资本市场工具，迅速在PE投资、私募证券投资及私募房地产投资基金等方面，取得更快、更长足的发展。
　　近段时间来，资管公司资产证券化浪潮迭起。截至目前，已有九鼎投资、中科招商、同创伟业、硅谷天堂、天星资本等私募机构登陆新三板，中科招商9月9日更是抛出新一轮高达300亿元的定增计划。
　　杜宏告诉本报记者，去年下半年，其公司开始考虑转型，目前来看，房地产与私募股权投资业务构成各占约50%。“在私募股权投资方面，我们已投资了十几个项目，涵盖先进制造、节能环保和医疗等多领域。由于去年四季度和今年上半年储备了一系列项目，预计公司明年业绩将有大幅增长。”
(责任编辑：DF105)
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西安旅游(000610)公告正文
西安旅游：关于投资协和资产.地铁置业私募房地产投资基金的公告
证券代码：000610&&&&&&&&证券简称：西安旅游&&&&&公告编号：2016－&&&号
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&西安旅游股份有限公司
&&关于投资协和资产地铁置业私募房地产投资基金的公告
&&&&&本公司及董事会全体成员保证公告内容的真实、准确和完整，没
有虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏。
&&&&&一、对外投资概述
&&&&&（1）西安旅游股份有限公司与陕西协和资产管理股份有限公司拟
签订《协和资产地铁置业私募房地产投资基金合同》，基金总规模为
人民币贰亿伍仟万元整，其中&II&期规模为人民币壹亿元整，我公司参
与基金&II&期，购买金额叁仟万元整。协和资产作为基金管理人，发起
设立“协和资产地铁置业私募房地产投资基金”（以下简称“基金”），
认购铜川聚昆股权投资管理有限合伙企业（以下简称“合伙企业”）的
优先级有限合伙人份额。合伙企业通过发放委托贷款的形式向西安地
铁置业有限公司开发建设的“置地时代”项目投资。被投资企业归还
合伙企业发放委托贷款后，合伙企业向基金分配投资本金及收益，基
金向投资人分配投资本金及收益，基金退出。
&&&&&（2）本事项已经公司第七届董事会&2016&年第四次临时会议审议
通过。本事项未达提交公司股东大会审议标准。
&&&&&（3）&本次对外投资不构成关联交易，亦不构成《上市公司重大
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&1
资产重组管理办法》规定的重大资产重组。
&&&&二、交易对手方介绍
&&&&1.基金管理人：
&&&&名称：陕西协和资产管理股份有限公司
&&&&住所地：西安市曲江新区雁南一路&5&号
&&&&法定代表人：杜宏
&&&&经营范围：投资管理、投资咨询。
&&&&注册号：460
&&&&管理人证书编号：P1000390
&&&&2.基金托管人：
&&&&名称：中信银行股份有限公司西安分行
&&&&住所地：西安市碑林区朱雀路中段&1&号
&&&&负责人：胡宝安
&&&&经营范围：办理人民币存款、贷款、结算业务；办理票据贴现；
代理发行金融债券；代理发行、兑付、销售政府债券；代理收付款项；
外汇存款；外汇贷款；外汇汇款；外币兑换；国际结算；结汇、售汇；
外汇票据的承兑和贴现；总行授权的外汇担保；总行授权的代客外汇
买卖；代理国外信用卡的发行及付款；资信调查、咨询、见证业务；
经中国人民银行批准的其他业务；财产损失保险、责任保险、保证保
险、信用保险、人寿保险、健康保险、意外伤害保险的保险（保险兼
业代理业务许可证有效期至&2018&年&01&月&06&日）办理黄金业务；提供
保管箱服务。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&2
&&&&注册号：670
&&&&三、投资标的的基本情况及对外投资合同的主要内容
&&&&1.名称：协和资产地铁置业私募房地产投资基金（II&期）。
&&&&2.规模：总规模为人民币贰亿伍仟万元整，其中&II&期规模为人民
币壹亿元整，我公司购买叁仟万元整。
&&&&3.组织类型：契约型。
&&&&4.运作方式：封闭式。
&&&&5.募集期：2016&年&5&月&5&日至&2016&年&5&月&25&日（基金管理人根
据实际募集情况决定提前终止或延长募集期）。
&&&&6.成立日：基金成立日为募集期满或募集完成之次日，具体以基
金管理人通知为准。
&&&&7.存续期：15&个月（基金管理人可根据实际投资情况决定提前终
止基金）。
&&&&8.投资期：3+9&个月。
&&&&9.开放期：本基金采取封闭式管理，无开放期，在基金存续期间
不得要求赎回基金份额。
&&&&10.基金持有人以其缴付的资金为限承担投资风险，并通过“基金
份额持有人大会”（以下简称：基金持有人大会）行使自身权利，但
不直接涉及基金运营和管理；基金管理人根据本合同以其自身名义开
展投资活动、签署相关法律文件、行使诉讼权利或者实施其他法律行
为，基金管理人承载的权益仅为代基金持有人享有，投资权益、风险
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&3
及最终收益等由基金持有人承担和享有；基金托管人根据本合同及基
金托管协议，仅对基金财产履行保管义务，并不实际拥有或控制基金
&&&&11.基金管理人就本基金在基金托管人处以本基金名义开立的基
金账户独立核算、分账管理，专门用于本基金项下的资金结算，进行
核算管理，不与基金管理人自有资金账户相混同，不与基金管理人管
理的其他基金开设的账户相混同，且不与基金托管人自有资金账户相
&&&&12.基金运营中基金持有人享有投资收益；基金管理人根据本合同
的约定收取管理费及业绩报酬；基金托管人收取托管费用。
&&&&13.&收益测算及分配方式：
&&&&13.1&基金投资人共享收益，共担风险，基金到期或退出后的全部
基金财产（含投资本金及投资综合收益）在扣除基金管理费、托管费、
募集费、税费及其他运营费用后，参照预期年化收益率&10%并按照投
资人持有的基金份额比例进行收益分配（基金管理人不收取超额收
&&&&13.2&上述基金费用包括但不限于：
&&&&（1）支付给基金管理人的管理费及支付给基金托管人的托管费；
&&&&（2）基金因日常运营工作而产生的基金运营费用；
&&&&（3）基金在投资各个阶段所发生的必要支出费用；
&&&&（4）国家法律法规规定应当缴纳的各项税费。
&&&&13.3&清算期：基金存续期满后&5&个工作日（清算期内不计收益）。
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&4
&&&&13.4&分配时间：基金清算完毕后&5&个工作日内，一次性进行分配。
&&&&13.5&分配方式：本基金分配由基金管理人进行清算，并报基金托
管人，由基金托管人按照基金管理人指令及分配方案划转至基金持有
人分配账户。
&&&&四、对外投资的目的、影响及风险
&&&&（一）目的及影响
&&&&我公司通过持有该基金，能获得一定的投资收益，进一步提升公
司整体业绩水平，为公司和股东谋取较好的投资回报。本次投资资金
来源为自有资金，不会对公司经营及财务状况产生不利影响，不存在
损害公司及全体股东利益的情形。
&&&&（二）对外投资的风险
&&&&1、经营风险:
&&&&经营风险包括所投企业经营决策失误，或者企业管理者的能力不
够，管理团队不稳定，等等。
&&&&2、市场风险:
&&&&在市场经济条件下，市场是各种经济运行状况的集中表现，市场
运行中的各种不确定因素非常之多。国内外社会经济变动、经济政策
变动、居民收入水平的变动等等因素都会影响到所投房地产行业市场
&&&&3、财务风险:
&&&&财务风险是所投企业财务结构不合理、融资不当等因素使企业可
能丧失偿债能力而可能导致投资者投资本金和利息逾期获取的风险。
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&5
&&&&&&&4、政策风险:
&&&&&&&因国家宏观政策，如货币政策、财政政策、行业政策、地区发展
政策等发生变化，导致市场价格波动而产生风险。
&&&&&&&5、信用风险:
&&&&&&&所投项目是否坚守信用按约定如期足额偿还基金所投资的本金及
收益，直接影响投资人的收益取得。
&&&&&&&6、管理风险:
&&&&&&&基金管理人的专业技能、研究能力及投资管理水平直接影响到其
对信息的占有、分析和对经济形势的判断，进而影响基金的投资收益
水平。同时，基金管理人的投资管理制度、人员配备、风险管理和内
部控制制度是否健全，能否有效防范道德风险和其他合规性风险，以
及基金管理人的职业道德水平等，也会对基金的风险收益水平造成影
&&&&&&&7、操作和技术风险:
&&&&&&&基金运营过程中，可能因内部控制欠佳或者人为因素造成操作失
误或违反操作规程而引致风险，如越权交易、内幕交易、交易错误和
欺诈等。此外，在基金的后台运作中，可能因为技术系统的故障或者
差错而影响交易的正常进行甚至导致基金份额持有人利益受到影响。
这种技术风险可能来自基金管理人、基金托管人等基金参与人。
&&&&&&&8、其他风险:
&&&&&&&8.1&基金管理或运作过程中，违反国家法律、法规的规定，或者
违反本基金合同有关规定的风险。
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&6
&&&&8.2&其他意外导致的风险。
&&&&请投资者注意投资风险。
&&&&五、风险应对措施
&&&&1、本基金出资&25000&万元认购合伙企业全部优先级&LP&份额，项
目公司股东出资&17550&万元认购合伙企业全部劣后级&LP&份额。
&&&&2、地铁置业&78%股权过户给合伙企业，2%股权质押。
&&&&3、地铁置业相关股东及实际控制人为合伙企业发放的委托贷款承
担不可撤销的连带责任担保。
&&&&4、在本项目取得“四证”后的&7&个工作日未与其他银行、信托等
第三方金融机构签署正式融资协议的，在本项目取得“四证”后的&10
个工作日内完成土地及在建工程为甲方发放的委托贷款追加办理抵押
&&&&六、备查文件
&&&&第七届董事会&2016&年第四次临时会议决议
&&&《协和资产地铁置业私募房地产投资基金（II&期）基金合同》
&&&&特此公告
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&西安旅游股份有限公司董事会
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&二〇一六年五月二十三日
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&7私募基金一致看好地产股
德富基金郭小彬：房地产调控明年中或松动
“央地”合作正酣渐成固定模式 PE觅食机会多
私募熊市修行后的感慨与期待
钟兆民：私募发展进入下半场 历史性投资机会再现
私募重塑地产业 业界对地产私募看好的还是大多数
私募房地产基金补得上楼市漏洞吗?
私募或成房地产“救命稻草”
李稻葵：未来两三年房价不可能涨 不会跌超15%
私募股权投资正成为企业增长新动力
国际货币基金组织称：房价下跌将牵动中国金融稳定
房地产行业:住宅冷商业热
一线城市的房地产逻辑
耕房地产后服务市场
险资青睐 房地产投资
越南房地产：泡沫还是黄金
房地产板块为何爆发？
社保基金青睐房地产军工
房地产调控效果持续显现
当房地产遇上资本红利
房地产板块再度走强
福州加强房地产市场监控
房地产行业日报
刘陈杰：房地产的“罪与罚”
私募房地产基金信息
社保基金青睐房地产军工
主权基金减少债券持仓 加码全球房地产
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电脑网址：www.cmfdcjj.roboo.com为什么房地产私募基金大多是合伙制的，而契约型相对较少_百度知道
为什么房地产私募基金大多是合伙制的，而契约型相对较少
我有更好的答案
限合伙制和契约制都是一种制度安排，区别在于，适合投资于比较标准化的二级市场有价证券，受信托法和基金法的约束。房地产基金投资时经常需要入股项目公司，契约型基金没有法人资格，只能通过GP来代持。GP成了项目公司名义上的股东，那个时候私募只能通过有限合伙来搭建结构，这对GP和LP来说都有一定的风险。而有限合伙虽然没有法人资格，但可以以有限合伙企业的名义来持有项目股权。从契约制基金的先天条件来看，投资人和管理人的责任和收益更明确。2、第二点也是很重要的一点，新基金法实施前，中国只有公募基金可以采用契约制，而在房地产基金大发展的12年-14年，在产品结构上投资于一个有限合伙基金。而且契约制要求管理人必须是在基金业协会备案的基金管理公司，而14年之前连基金管理人牌照都没开始发呢。因此这也造成了从观感上似乎有限合伙制基金远远多于契约制。现在像星浩等大机构也会发一些FOF形式的契约制基金，再由这个基金投资项目公司。这样套一层有限合伙的目的：1，受合伙企业法约束，而契约型基金也不具有法人资格，不具有法人资格、有限合伙基金的载体是个有限合伙企业
采纳率：88%
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