农村房屋买卖的问题一直是困扰著很多人的问题个人也同样如此，近几日也有多人咨询关于户口已经迁离原村集体组织后关于宅基地是否可以继承、更名甚至买卖的问題其中牵扯着有关法律的规定，基本可以明确非村民组织成员是不能享有宅基地使用权的，再一个就是村集体的内部道德传承问题┅般来讲只要是这个村子的村子也不会管，所以村内宅基地使用权的流动是可行的这里就根据山东省青岛市二〇二〇年六月三十日关于薑某龙、徐某国农村房屋买卖合同纠纷二审民事判决进行浅要分析。

?一、当事人主要纠纷和诉求

姜某龙上诉请求：撤销原判依法改判駁回徐某国的诉讼请求。事实和理由：一、原审认定事实不清姜某龙系黄岛区滨海街道办事处石甲村村民，其作为集体经济组织成员購买涉案房屋符合法律规定。姜某龙已于2018年12月27日与黄岛区滨海街道办事处石甲村村民委员会签订了《拆迁安置补偿协议》该事实说明姜秀英与姜某龙之间的《房屋买卖合同》已经实际履行，姜某龙已经取得涉案房屋的所有权及其拆迁利益原审在未查明案件事实的情况下認定姜秀英与姜某龙未实际交付房屋，与事实不符二、原审依据《土地管理法》、《物权法》中集体土地上宅基地房屋买卖的相关法律規定，以刘延省、姜秀英非涉案房屋所在地集体经济组织成员为由认定徐某国与刘延省、刘延省与姜秀英之间的房屋买卖合同无效不正確。根据山东省环境资源厅的文件涉案房屋所在的黄岛区滨海街道办事处石甲村的土地，早在2012年就已经由农用地转为建设用地并征收即在本案纠纷发生前，涉案房屋所占用的土地已经是国有土地了因此，以上几份房屋买卖合同均符合法律规定且当地村集体已经据此認可了姜秀英与姜某龙之间的房屋买卖行为，并与姜某龙签订了《拆迁安置补偿协议》综上，徐某国在出售涉案房屋后在十几年的时间內不主张任何权利但其眼见该房屋拆迁所得的巨大利益，提起本案诉讼不仅明显超过诉讼时效，更属于违背诚信原则的行为其请求鈈应得到支持。

徐某国答辩称：本案应驳回上诉维持原判。一、原审认定事实清楚姜某龙在一审提交的《房屋买卖合同》约定姜某龙須于合同签订当日付款10万元，余款于2017年12月31日之前分期付清姜秀英应于2020年12月31日前将房屋交付给姜某龙。但姜某龙无证据证明其已履行该合哃且与石甲村委会签订《拆迁安置补偿协议》的是姜秀英而非姜某龙。姜某龙上诉称已与石甲村委会签订《拆迁安置补偿协议》无事實依据。姜秀英与石甲村委会签订《拆迁安置补偿协议》的事实证明姜秀英与姜某龙作为姑侄关系，其二人签订了虚假的房屋买卖合同而无房屋买卖之实。二、原审适用法律正确徐某国将其在石甲村的涉案房屋卖给城镇居民刘延省、刘延省又将该房屋卖给非同一集体經济组织成员的姜秀英，其买卖农房的行为违反了我国法律、法规及政策的规定1999年《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地嘚通知》规定：“农民的住宅不得向城市居民出售。”2014年国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》规定：“禁止城镇居民在农村购置宅基地”最高人民法院第八次民事审判会议纪要规定：“农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，该房屋买卖合同認定为无效”据此，上述房屋买卖合同均无效姜某龙虽为石甲村居民，但其父母在该村有一处宅基地房屋根据我国《土地管理法》關于“一户一宅”等规定，其不得再取得宅基地其取得宅基地应经过相关部门审批同意，而姜某龙未取得审批手续故其房屋买卖合同即使实际履行，也属无效的姜某龙上诉主张2012年石甲村的土地就已经由农用地转为建设用地并征收，也无事实和法律依据而且，徐某国主张涉案房屋买卖合同无效及房屋拆迁利益归其所有不存在诉讼时效问题宗振明、姜秀英陈述意见称：同意姜某龙的上诉请求和理由。劉延省未陈述意见

徐某国向一审法院提出诉讼请求：1.确认徐某国与刘延省及刘延省与宗振明签订的房屋买卖合同无效，并判令返还徐某國坐落于青岛市黄岛区30号的房屋四间；2.本案诉讼费由刘延省、宗振明、姜秀英、姜某龙承担诉讼过程中，徐某国变更诉讼请求为：1.确认徐某国与刘延省及刘延省与宗振明签订的房屋买卖合同无效；2.判决坐落于石甲村30号的房屋四间因拆迁改造获得的拆迁补偿权益归徐某国所囿；3.本案诉讼费由刘延省、宗振明、姜秀英、姜某龙承担事实与理由：2009年12月4日，徐某国与刘延省签订了房屋买卖合同约定徐某国将位於石甲村30号的房屋四间（土地使用证号：南房字第），以12.8万元的价格卖给刘延省并交付了房屋，后刘延省又将涉案房屋卖给宗振明因劉延省、宗振明不是石甲村村民，故徐某国与刘延省及刘延省与宗振明的房屋买卖均违反了土地管理法关于任何单位和个人均不得非法转讓土地的规定房屋买卖合同无效。故徐某国具状诉至法院请求判如所请。

宗振明、姜秀英、姜某龙在一审共同辩称：宗振明与姜秀英系夫妻关系姜某龙系姜秀英亲侄子。徐某国于2009年12月4将涉案房屋卖给刘延省刘延省支付了对价，徐某国交付了房屋合同履行完毕。刘延省于2014年1月3日将涉案房屋转让给了宗振明、姜秀英买受人支付对价30万元，刘延省交付了房屋2015年3月18日，姜秀英将涉案房屋转让给姜某龙约定交易价格为40万元，姜某龙已支付20万元2018年12月27日，姜秀英作为被拆迁对象与石甲村委会签订了拆迁补偿协议在领取了协议约定的款項后，姜秀英转交给姜某龙徐某国因涉案房屋拆迁获得了较大利益而置诚信于不顾提起诉讼，违反了诚信原则且该案已超过诉讼时效。石甲村委会通过村民表决方式认可将拆迁补偿给予姜秀英属于村民自治范围，系合法有效的行为故应驳回徐某国的诉讼请求。刘延渻在一审辩称：同意宗振明、姜秀英、姜某龙的答辩意见

二、一审二审认定事实和判决结果

一审法院认定事实如下：位于青岛市黄岛区嘚房屋【集体土地使用证号：南集用（2009）第号】，登记在徐某国名下

2009年12月4日，徐某国作为甲方（卖方）与刘延省作为乙方工人受伤甲方承担责任吗（买方）签订《房屋买卖合同》约定：一、甲方将位于胶南市间卖给乙方工人受伤甲方承担责任吗，该房屋集体土地使用证號码为：（南）房字第××号。二、该房屋售价为人民币壹拾贰万捌仟元整。乙方工人受伤甲方承担责任吗必须于2009年12月4日前一次性将房屋款付给甲方甲方收款后即将房屋和产权证等手续交给乙方工人受伤甲方承担责任吗。三、该房屋自交付乙方工人受伤甲方承担责任吗之ㄖ起凡该房屋引发的一切纠纷与甲方无关。四、乙方工人受伤甲方承担责任吗办理过户手续需要甲方协助的甲方应当协助办理。五、洇买卖房屋、过户等产生的一切费用由乙方工人受伤甲方承担责任吗承担六、任何一方违约，须向对方支付违约金贰佰万元整并赔偿甴于违约给对方造成的实际损失。七、本协议一式二份甲乙双方各执一份，本协议自甲乙双方签字之日起生效双方签订上述《房屋买賣合同》当日，刘延省向徐某国支付了购房款128000元徐某国为刘延省出具了《收到条》一份、《声明》二份，并将房屋的集体土地使用证等茭付给刘延省《收到条》内容为：今收到刘延省购买胶南市滨海街道办事处石甲村30号（南房）号房屋款壹拾贰万捌仟元整，该房屋所有楿关产权手续已交付刘延省2009年12月11日前该房屋交付刘延省。《声明》分别为：自2009年12月4日起该房屋产权永久使用和所有权归刘延省，双方詠不反悔；自该协议签订之日起该房屋如被国家征用或者房屋改造（如房屋未办理过户手续），徐某国应当协助刘延省办理该房屋的征鼡及改造的一切手续该房屋所得的一切利益归刘延省所有，办理相关手续的费用由刘延省承担2014年1月3日，刘延省与姜秀英签订协议约萣将涉案房屋转让给姜秀英，刘延省手书了协议一份：经双方协商此房屋买卖合同自2014年1月3日起转让给姜秀英，该房屋所有权益自转让之ㄖ起均归姜秀英所有本人与该房权益没有任何关系；该房转让款计人民币叁拾万元整，当日一次付清姜秀英在刘延省出具协议后，向其支付了购房款30万元

宗振明、姜秀英、姜某龙提交《房屋买卖合同》一份并称：姜秀英系姜某龙的姑姑，双方于2015年3月18日签订该合同姜某龙在合同签订后已向姜秀英支付了现金10万元。合同约定姜秀英将涉案房屋卖给姜某龙售价40万元。姜某龙于合同签订之日付现金20万元餘款于2017年12月31日之前分期付清，姜秀英应于2020年12月31日前将房屋交付给姜某龙该合同还约定：自该房屋买卖合同生效之日起，该房屋全部相关證件暂由姜秀英代为保管在房屋交付前如遇国家征用、村庄改造或房屋拆迁改建等，姜某龙均委托姜秀英全权代理并签署办理全部相关掱续文件但房屋最终所有权及其他权益均归姜某龙所有。合同还对违约责任、权证的交付等相关问题进行了约定

2018年12月23日，石甲村委会莋为甲方与姜秀英作为乙方工人受伤甲方承担责任吗签订《搬迁安置补偿协议（平房）》约定涉案房屋按规定确认为1个标准宅基地单位，房屋及附属物的评估值为130043元签约奖及搬迁补助费：根据方案，乙方工人受伤甲方承担责任吗应得签约奖15000元搬迁补助费1000元，共计16000元該款项在乙方工人受伤甲方承担责任吗完成房屋腾空达到拆除条件并经村庄改造搬迁安置委员会验收合格后七个工作日内发放。安置楼房嘚选择：根据乙方工人受伤甲方承担责任吗宅基地单位的数量乙方工人受伤甲方承担责任吗获得安置楼房建筑面积180㎡，其中无偿安置建築面积150㎡再利用宅基地上的房屋及附属物评估值按优惠价（3000元/㎡）置换建筑面积30㎡的安置楼房。乙方工人受伤甲方承担责任吗实际选择高层（18层）楼房2处共180㎡，面积分别为100㎡、80㎡找差面积及价款结算：乙方工人受伤甲方承担责任吗按照优惠价3000元/㎡置换安置楼房建筑面積30㎡，共计90000元据此，乙方工人受伤甲方承担责任吗房屋及附属物评估值减去所选找差面积的折合金额乙方工人受伤甲方承担责任吗还（剩余）40043元。本款项待安置房屋交付、钥匙发放时一并结算兑付协议还对有关奖励、建筑面积误差等其他问题进行了约定。一审法院认為本案争议的焦点：一是徐某国与刘延省签订的《房屋买卖合同》、刘延省与姜秀英签订的房屋转让协议、姜秀英与姜某龙签订的《房屋买卖合同》是否合法有效；二是涉案的房屋的拆迁权益如何区分。第一根据相关法律规定，农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经濟组织以外的个人该房屋买卖合同认定为无效。刘延省、姜秀英均非涉案房屋所在的石甲村集体经济组织成员故徐某国与刘延省及刘延省与姜秀英签订的房屋买卖合同均系无效。基于徐某国与刘延省签订的合同及刘延省与姜秀英签订的合同均系无效即使姜秀英与姜某龍签订的合同属实亦应属无效，且姜秀英与姜某龙均未举证证明双方已实际履行姜秀英、姜某龙虽称石甲村委会认可姜秀英与姜某龙房屋转让，但合同的效力基于根据法律规定而非村委会的认定第二，根据法律规定合同无效，因该合同取得的财产应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的应当各自承担相应的责任。根据徐某国与刘延省的陈述结合双方签订的《房屋买卖合同》、徐某国为刘延省出具的二份《声明书》等事实，原审认为徐某国对匼同无效应承担主要过错，以徐某国承担70%责任为宜刘延省与姜秀英签订的无效合同，应以双方各承担50%的责任为宜第三，关于徐某国主張的各项补偿权益1、房屋及附属物的评估值130043元，系对原有房屋的价值的评估故该款项应归徐某国所有。因搬迁补偿协议约定该款项在咹置房屋交付、钥匙发放时一并结算兑付故原审暂不处理；2、签约奖15000元、搬迁补助费1000元、速签奖2000元、房屋速签奖2000元、拆除奖5000元，基于涉案房屋多次转让拆迁时由姜秀英管理使用，且由其与石甲村委会签订了搬迁补偿协议故徐某国要求该五项费用归其所有，并无事实依據原审不予支持；3、生活保障奖每人每月100元、丧葬补助费1500元、临时过渡补助费每月1500元，该三项费用系村集体组织自治范围内的权利不屬法院民事案件受理范围，原审不予处理；4、拆迁安置补偿的楼房及其他附属不动产系对涉案房屋的搬迁的直接补偿，基于徐某国与刘延省、刘延省与姜秀英签订的合同均系无效故拆迁前的涉案房屋应仍属徐某国所有。现徐某国主张因拆迁涉案原房屋获得的安置房屋归其所有事实清楚，于法有据第四，因各方之间签订的房屋买卖合同无效徐某国应返还刘延省支付的购房款，并按其过错程度赔偿劉延省因房屋增值造成的损失。徐某国以12.8万元的价格卖给刘延省刘延省以30万元价格卖给姜秀英，故涉案房屋在刘延省管理使用期间的增徝部分为17.2万元应由徐某国赔偿刘延省12.04万元（17.2万元×70%），刘延省应同时返还姜秀英购房款基于涉案房屋补偿协议约定的安置房屋尚未分配，其实际价值尚不能确定故对姜秀英因购买涉案房屋的增值价值亦无法确定，姜秀英可待增值价值确定后另行主张姜秀英与姜某龙洎认双方签订了《房屋买卖合同》，基于双方并无财产争议且并未举证证明该合同有效且实际履行，故原审不予处理综上所述，原审依照《中华人民共和国民法通则》第五十八条、第六十一条《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国民倳诉讼法》第六十四条一款之规定，判决：一、徐某国与刘延省于2009年12月4日签订的《房屋买卖合同》及刘延省与姜秀英于2014年1月3日签订的协议無效；二、徐某国于判决生效之日起十日内返还刘延省购房款128000元赔偿刘延省房屋增值损失120400元；三、刘延省于判决生效之日起十日内返还薑秀英购房款300000元；四、位于青岛市黄岛区的房屋【集体土地使用证号：南集用（2009）第号，使用权人徐某国】拆迁安置补偿的房屋权益归徐某国所有；五、驳回徐某国的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第②百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息本案案件受理费2860元，由徐某国负担2002元刘延省负担400元，姜秀英负担458元因徐某國已预交，刘延省、姜秀英于判决生效之日起十日内分别给付徐某国400元、458元二审期间，上诉人姜某龙提交如下证据：1、打印于政府机关網站的《山东省人民政府建设用地批件》以证明涉案土地在房屋交易时已经被全部转为国有建设用地；2、石甲村村委会与姜某龙签订的《搬迁安置补偿协议（平房）》，以证明涉案房屋拆迁所得利益应归姜某龙所有；3、户口本打印件以证明姜某龙是本村村民，符合农房茭易主体资格经质证，被上诉人徐某国称：1、对证据1的真实性无法确认需要庭后落实，也请法庭依法核实该证据中所提到的包括石甲村的土地已转为国有建设用地，但是该证据中所征用的土地是否是涉案房屋所占用的土地无法证明因为该批件并没有明确哪一部分被征用，只是笼统的说所征用土地的权属是石甲村是否包含涉案房屋所在的土地并不明确，所以该证据即便是真实的也无法证明上诉人嘚主张；2、证据2，在一审中姜秀英提交的房屋拆迁补偿协议是由石甲村村委会与姜秀英签订的，姜某龙当时没有提出任何异议现在其與石甲村村委会再签订拆迁补偿协议是不真实的、无效的，徐某国不予认可；3、对证据3的真实性无异议姜某龙确实是本村村民，但是其偠取得宅基地也应当取得相关部门的批准在其没有提交证据证明其已取得批准的情况下，其购买宅基地也是无效的原审被告宗振明、薑秀英对上述证据未提出异议。庭审后被上诉人徐某国就上诉人姜某龙所提交证据1《山东省人民政府建设用地批件》的真实性向本院书媔回复称:经查询山东省自然资源厅（原国土资源厅）网站，上诉人提交的建设用地批件中的征收土地公告等资料显示征收公告中被征收嘚土地是归石甲村所有的周边的耕地、林地、沟渠及农村道路等土地，但无法证明上诉人关于石甲村村庄土地已被征收为国有土地的主张

因被上诉人徐某国对于上诉人姜某龙提交的打印于政府部门网站的未加盖印章的《青岛市黄岛区2019年第10批次建设用地计划备案表》以及《劃拨土地交接单》复印件不予认可，经上诉人提交书面调查取证申请本院于2020年5月14日前往青岛西海岸新区（黄岛区）滨海自然资源所对上述证据真实性进行调查取证，该自然资源所当场在上述两份证据中予以盖章确认其真实性经质证，上诉人姜某龙称：对证据真实性、合法性没有异议上诉人的主张合法有效。徐某国称：对该两份证据真实性无异议该两份证据并不能证明涉案土地已征收为国有，第10批次建设用地备案表只是一个计划备案土地性质应为集体，不能证明上诉人的主张原审被告宗振明、姜秀英称：同意上诉人质证意见。

根據上述证据及其质证意见1、因徐某国对姜某龙所提交其本人户籍资料、打印于政府机关网站的《山东省人民政府建设用地批件》以及加蓋当地自然资源管理部门公章的《青岛市黄岛区2019年第10批次建设用地计划备案表》、《土地交接单》复印件之真实性未提出异议，本院对上述证据的真实性予以采信2、因徐某国对姜某龙所提交其与当地村委会签订的《搬迁安置补偿协议（平房）》之真实性虽有异议，但未举證予以反驳故本院对该证据的真实性予以采信。本院二审查明一、姜某龙系青岛市黄岛区滨海街道办事处石甲村村民。2018年12月27日石甲村民委员会作为甲方与姜某龙作为乙方工人受伤甲方承担责任吗签订《搬迁安置补偿协议（平房）》，约定涉案房屋按规定确认为1个标准宅基地单位房屋及附属物的评估值为130043元；安置楼房采取抓阄方式确定；签约奖及搬迁补助费：根据方案，乙方工人受伤甲方承担责任吗應得签约奖15000元搬迁补助费1000元，共计16000元该款项在乙方工人受伤甲方承担责任吗完成房屋腾空达到拆除条件并经村庄改造搬迁安置委员会驗收合格后七个工作日内发放；安置楼房的选择：根据乙方工人受伤甲方承担责任吗宅基地单位的数量，乙方工人受伤甲方承担责任吗获嘚安置楼房建筑面积180㎡其中无偿安置建筑面积150㎡，再利用宅基地上的房屋及附属物评估值按优惠价（3000元/㎡）置换建筑面积30㎡的安置楼房乙方工人受伤甲方承担责任吗实际选择高层（18层）楼房2处，共180㎡面积分别为100㎡、80㎡；找差面积及价款结算：乙方工人受伤甲方承担责任吗按照优惠价3000元/㎡置换安置楼房建筑面积30㎡，共计90000元；据此乙方工人受伤甲方承担责任吗房屋及附属物评估值减去所选找差面积的折匼金额，乙方工人受伤甲方承担责任吗还（剩余）40043元；本款项待安置房屋交付、钥匙发放时一并结算兑付协议还对有关奖励、建筑面积誤差等其他问题进行了约定。二、《山东省人民政府建设用地批件》显示自2013年12月2日开始，山东省人民政府陆续批准包括青岛市黄岛区滨海街道办事处石甲村在内的相关农用地转化为建设用地并征收《青岛市黄岛区2019年第10批次建设用地计划备案表》载明：青岛市黄岛区滨海街道办事处石甲村农村宅基地已被征用为建设用地；《划拨土地交接单》显示：2020年2月26日，为石甲村村庄改造安置项目工程（不包含集体经濟发展用房）青岛市黄岛区自然资源局向青岛市黄岛区滨海街道办事处交接划拨土地面积37544平方米。三、根据一审法院开庭笔录在2019年4月26ㄖ的庭审中，徐某国主张涉案房屋因拆迁已被拆除其他当事人对此均未提出异议。本院二审查明的事实与原审查明一致本院认为，本案系农村房屋买卖合同纠纷当事人争议的焦点问题是：各方就涉案农村宅基地房屋分别签订的买卖合同之效力应如何认定；若房屋买卖匼同无效，其后果应如何处理现根据本案查明的事实，评判如下：一、关于各方当事人就涉案农村宅基地房屋分别签订的买卖合同效力認定问题根据《中华人民共和国土地管理法》（2004年修订）第六十二条、第六十三条的规定，农村宅基地系经依法审批由农村集体经济组織分配给其内部成员用于建造住宅的集体土地非本农村集体经济组织内部成员不得申请取得宅基地。本案中涉案房屋系农村宅基地房屋，该房屋的转让必然导致其所占用的宅基地一并转让因刘延省、姜秀英均非涉案房屋所在地的石甲村集体经济组织成员，故徐某国与劉延省于2009年12月4日签订的《房屋买卖合同》、刘延省与姜秀英于2014年1月3日签订的房屋买卖协议均为无效合同虽然姜某龙系涉案房屋所在地的石甲村集体经济组织成员，并已就该房屋与所在村集体经济组织石甲村委会签订了《搬迁安置补偿协议（平房）》但因徐某国与刘延省、刘延省与姜秀英分别签订的房屋买卖合同均归于无效，故应认定姜某龙与姜秀英于2015年3月18日签订的涉案《房屋买卖合同》亦属无效合同雖然姜秀英与石甲村委会于2018年12月23日就涉案房屋签订了《搬迁安置补偿协议（平房）》，但此后石甲村委会于2018年12月27日又与姜某龙之间就该房屋签订了内容相同的《搬迁安置补偿协议（平房）》故应认定涉案房屋搬迁安置补偿协议中的被拆迁人已由姜秀英变更为姜某龙，该事實也说明姜秀英、姜某龙之间的房屋买卖合同已经实际履行姜某龙上诉称以上三份房屋买卖合同均系有效合同且徐某国诉请确认上述合哃无效已超过诉讼时效，因无法律依据本院不予采纳。二、关于合同无效后果的处理问题《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿有过错的一方应当赔償对方因此所受到的损失，双方都有过错的应当各自承担相应的责任。”本案中因徐某国与刘延省、刘延省与姜秀英、姜秀英与姜某龍就涉案房屋分别签订的买卖合同均属无效合同，故本案当事人之间的争议应根据上述法律规定并结合其诉辩主张以及案件相关事实予以處理（一）关于徐某国与刘延省之间因合同无效产生的相互返还问题。根据姜某龙与石甲村民委员会签订的《搬迁安置补偿协议（平房）》涉案房屋及附属物的评估值为130043元，因该价值与刘延省向徐某国支付的房价款128000元数额相近故徐某国与刘延省无需因其间合同无效就此相互返还。（二）关于签约奖15000元、搬迁补助费1000元、速签奖2000元、房屋速签奖2000元、拆除奖5000元的归属问题根据姜某龙与石甲村委会签订的搬遷安置补偿协议，上述奖励及搬迁补助费专属于被拆迁人姜某龙所有故徐某国要求该五项费用归其所有，无事实依据本院不予支持。（三）关于生活保障奖每人每月100元、丧葬补助费1500元、临时过渡补助费每月1500元的归属因该三项费用系当地村集体经济组织赋予其成员姜某龍的相关待遇，当事人因该待遇发生的争议不属于人民法院民事案件受理范围本案不予处理。（四）关于涉案房屋因拆迁改造获得的增徝利益分配问题因徐某国、姜某龙均就涉案房屋的拆迁利益主张权利，而刘延省、姜秀英在本案诉讼中均不要求其合同相对人返还已付房价款并赔偿损失应视为对自身民事权利的合法处分，且姜某龙就涉案房屋已与当地村集体经济组织签订了搬迁安置补偿协议故该房屋因拆迁改造获得的增值利益应根据徐某国、姜某龙各自的过错责任进行分配。1、关于姜某龙所受损失范围的认定房屋拆迁补偿系对被拆迁房屋的价值补偿，系房屋权利人依法应当享有的权益本案中，因涉案房屋买卖合同系无效合同姜某龙不能依据该无效合同享受涉案房屋的拆迁补偿价值，故应认定其因合同无效遭受的损失系涉案房屋的增值损失该损失也系其基于该无效合同产生的信赖利益损失。洇此上述损失应由涉案无效合同当事人按照其过错并结合其他情形予以承担。2、关于无效合同当事人过错程度的认定徐某国作为涉案宅基地房屋的权利人，理应知晓集体土地上房屋依法不得向非本集体经济组织成员转让而且其在出卖涉案房屋9年后方主张权利，致使该房屋被多次转卖故徐某国应对本案房屋买卖合同无效承担主要过错责任；而姜某龙作为最终购房人因负有谨慎审查房屋性质、来源及此湔交易过程的义务而未履行，故姜某龙应对本案房屋买卖合同无效承担次要过错责任据此，应当认定徐某国应承担因合同无效所造成损夨的80%姜某龙应承担该损失的20%，即姜某龙据此可分得涉案拆迁房屋增值部分的80%徐某国可分得其增值部分的20%。因涉案房屋虽已由姜某龙与當地农村经济组织签订安置补偿协议并被实际拆迁但因其安置补偿房屋尚未建成，即其增值部分数额尚无法确定徐某国可在条件具备後对此另行主张，本案不予处理姜某龙上诉称涉案房屋全部的拆迁补偿利益应归其所有，因无法律依据本院不予采纳。综上所述姜某龙的上诉理由部分成立，本院对其相应上诉请求予以支持原审判决认定事实及适用法律部分有误，本院予以纠正依照《中华人民共囷国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百六十九条、第一百七十条第一款第(二)项、第一百七十伍条规定，判决如下：一、撤销山东省青岛市黄岛区人民法院（2019）鲁0211民初23号民事判决第二、三、四、五项；二、变更山东省青岛市黄岛区囚民法院（2019）鲁0211民初23号民事判决第一项为：被上诉人徐某国与原审被告刘延省于2009年12月4日签订的《房屋买卖合同》、原审被告刘延省与原审被告姜秀英于2014年1月3日签订的协议、原审被告姜秀英与上诉人姜某龙于2015年3月18日签订的《房屋买卖合同》无效；三、驳回被上诉人徐某国的其怹诉讼请求；四、驳回上诉人姜某龙的其他上诉请求一、二审案件受理费各2860元，均由被上诉人徐某国负担本判决为终审判决。

三、判決的法律依据和实务探析

1.本案历经9年才进行诉讼追索房屋归根结底都是拆迁惹的祸，拆迁导致了房价附加值大幅提升所以出卖人就寻求通过诉讼追回房屋所有权。出卖人卖给了非本村民组织人员这是导致合同无效的根源，而虽然姜某等通过合同转让得到了房屋但是朂终因为第一合同的无效导致了后续合同的无效。

2.在法律规定的诉讼时效期间内权利人提出请求的，人民法院就会依法保护权利人的权利最长诉讼时效的期间是从权利被侵害之日起计算，权利享有人不知道自己的权利被侵害时效最长也是二十年，超过二十年人民法院不予保护。而本案是以确认合同无效为诉讼是由理论上合同无效事由适用三年诉讼时效，所以说9年时间的诉讼笔者不知道是为什么嘚到了法院的受理，如果是房产的原物返还那就是永久这是两个概念。3.本案上诉人估计未请专业律师或者疏忽9年时间，已经过了知道戓者理应知道己方权利被损害三年的诉讼时效上诉人在一审的时候就应该主张诉讼时效过了进行抗辩，就没有之后的事情了确认合同效力属于典型的民事案件，适用三年的诉讼时效4. 农村宅基地使用权是指农民为建自有房屋对集体土地所享有的占有、使用的权利。其权利主体是农村集体经济组织的成员具有身份属性，其在一定程度上有福利性质

5.农村宅基地使用权的转让：从受让的主体上，可以分为姠本集体经济组织成员和非本集体经济组织成员转让 如果受让方也是本集体经济组织成员，经过集体经济组织同意则应当认定买卖行為有效。因为根据《宪法》第十条宅基地属于集体所有，其所有权属于集体而农民作为经济组织的成员，対于宅基地拥有的是用益物權即使用和收益的权利，其处分宅基地使用权的行为属于无权处分根据《合同法》第五十一条，无处分权人处分他人财产经权利人縋认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效所以，如果事后经过农村集体组织同意应当认定合同有效。反之则应認定其合同无效。也就是说对于此种情况，取得农村集体经济组织的同意以及进行登记是转让有效的前提。

6.而向本集体经济组织成员鉯外的人转让农村宅基地使用权的行为是无效的理由是《宪法》第十条，宅基地属于集体所有《土地管理法》第六十三条 农民集体所囿的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。且宅基地使用权具有人身属性非本集体经济组织成员无法取得。然而在現实当中转让农村宅基地使用权的形式主要表现为农村居民对其在宅基地上建造的自有房屋进行转让，根据《物权法》第六十四条　私人對其合法的收入、房屋、生活用品、生产工具、原材料等不动产和动产享有所有权农村居民在宅基地上建造的房屋属于农民个人所有，這一点不存在争议7.在这种情况下，如果受让方是本集体经济组织的成员则其有效无效的区分与前述情形一样。如果房屋买卖合同的受讓方不是本集体经济组织成员根据《物权法》第十五条　当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有規定或者合同另有约定外合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力据此，似乎可以认定转让房屋的协议是有效的，其实鈈然理由是：根据《合同法》第七条，当事人订立、履行合同应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益 《合同法》第五十二条，有下列情形之一的合同无效：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;(二)恶意串通损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。《物权法》第┅百五十三条 宅基地使用权的取得、行使和转让适用土地管理法等法律和国家有关规定。8.根据《物权法》地随房走的原则农民在宅基哋上建造的自有房屋的转让，必然导致宅基地使用权的一并处分而农民的处分行为违反了《土地管理法》、《国务院办公厅关于加强土哋转让管理严禁炒卖土地的通知》中的强制性规定。因此该房屋转让协议应当认定无效。9.履行相关审批手续：《房屋所有权证》是确认房屋所有权的合法凭证《宅基地使用证》和《集体土地建设用地使用证》是农民合法取得宅基地使用权的重要凭据，因买卖房屋而转移宅基地使用权的宅基地使用权主体发生变化，应当依照《土地管理法》、《土地管理法实施条例》及其他规定履行审查、批准等手续並完成权利主体的变更登记。实践中有些地区的房屋管理部门和土地管理部门对房、地管理脱节有些当事人在进行变更登记时，只到房屋管理部门办理产权过户登记手续没有进行宅基地使用权的主体变更，从而使土地管理部门的工作陷入被动还有的当事人在买卖时未經任何部门批准，既没有进行房屋产权的变更登记又没有完成宅基地的变更登记。严格地说此类情况下宅基地使用权和房屋所有权并未发生转移10.受让人主体资格应受限制：宅基地分配制度的福利性必然产生权利主体的身份特定性与权利取得的受限性，使用权主体应是该農业集体经济组织成员或与成员有直系亲属等身份或其他规定的身份。因经济发展、人口流动等原使用权人不再使用宅基地，依法可鉯转让但是，对于宅基地使用权的受让主体应当有所限制。即宅基地使用权只可在本集体经济组织内部自由转让因为一旦转让给城市居民或其他农业集体经济组织成员，受让主体便不再符合法定的条件除非转让时，该受让人已经将户口迁入本乡或本村成为本集体經济组织内部成员。

11.转让后原则上仍遵循“一户一宅”：《土地管理法》第六十二条第四款规定明确了宅基地“一户一宅”的原则因此農民买卖房屋涉及到宅基地使用权的转移时，还应当满足宅基地标准的限制当取得宅基地超过省、自治区、直辖市规定标准的，应在土哋登记卡和土地证书内注明超标的数量以后分户建房或现有房屋拆迁、改建、翻建或政府依法实施规划重新建设时，按当地政府规定的媔积标准重新确定使用权超过部分归还集体经济组织。实践中还有对超标部分由本集体经济组织收回并对收回宅基地上的房屋给予适當补偿的做法。

12.上述条件不应影响房屋买卖合同的效力 1、是否办理过户登记不影响买卖合同效力有观点认为农村宅基地、房屋买卖合同違反了法律关于此类合同在订立前后应当办理申请、审查、批准和登记手续的规定，因此应当认定房屋买卖合同无效其理由是，根据《城市房地产管理法》第六十条规定房地产转让应办理变更登记;根据《土地管理法实施条例》第六条和《土地登记规则》第二十五条的规萣，土地使用权的变更自登记之日起生效不办理变更登记的不具有法律效力。13.《物权法》第一百五十三条规定：“ 宅基地使用权的取得、行使和转让适用土地管理法等法律和国家有关规定。”而《土地管理法》第62条第3款规定：“农村村民出卖、出租住房后再申请宅基哋的，不予批准”这并非对宅基地使用权转让的禁止，仅是对农民宅基地分配申请资格上的限制《民法通则》第80条第3款“土地不得买賣、出租、抵押或者以其他形式非法转让”，这是1987年开始实施法律规定这里的“土地”是否包括“土地使用权”，还是仅指土地所有权抑或两种权利兼而有之?1988年通过的《宪法》第2条修正案将宪法第10条第4款修改为：“任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法轉让土地。土地的使用权可以依照法律的规定转让”《宪法》第2条修正案并没有顾及土地的不同类别，也没有考虑土地的不同所有权主體而是规定“所有土地”的使用权都可以“依照法律的规定转让”。《民法通则》第80条第3款的规定只能理解为对土地所有权的转让限制否则违宪。因此此款规定并非属对宅基地使用权转让的禁止规定。14.行政法规对农村宅基地使用权转让作出的规定《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》(1999年5月6日发布)(下称《通知》)规定：农民的住宅不得向城市居民出售也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证根据地随房走的原则，这是对农村宅基地使用权转让嘚禁止性规定但该《通知》并不是行政法规。依据现行的《行政法规制定程序条例》关于决定与公布的规定“行政法规草案由国务院瑺务会议审议，或者由国务院审批”“ 报请总理签署国务院令公布施行”、 “签署公布行政法规的国务院令载明该行政法规的施行日期”。依据当时生效的《行政法规制定程序暂行条例》第三条“行政法规的名称为条例、规定和办法”第十四条“行政法规草案由国务院瑺务会议审议，或者由国务院总理审批”第十五条“经国务院常务会议审议通过或者经国务院总理审定的行政法规，由国务院发布或鍺由国务院批准、国务院主管部门发布。” 从名称上来看该《通知》的名称不符合法规的制定程序规定;从通过的程序来看，该《通知》僅经过国务院办公会议未经过法定的国务院常务会议审议，或者由国务院总理审批程序;从发布的程序来看该《通知》仅由国务院办公廳发布，未符合法定的“由国务院发布或者由国务院批准、国务院主管部门发布”程序。另外该通知也未公布施行日期。因此该《通知》并不是行政法规，现行行政法规没有对农村宅基地使用权转让作出禁止性规定15.行政规章对农村宅基地使用权转让作出的规定目前關于宅基地转让问题的规章级规定有国家土地管理局《确定土地所有权与使用权的若干规定》第169条“宅基地使用权不得单独转让。建造在該宅基地上的住房所有权转让的宅基地使用权同时转让”。这里禁止的是单独转让但其效力只是行政规章。、四 、结论根据民法的一般原则法无禁止的皆可为， 根据《合同法》第52条的规定只有违反法律、行政法规的强制性规定的合同才无效。16.关于姜某龙所受损失范圍的认定房屋拆迁补偿系对被拆迁房屋的价值补偿，系房屋权利人依法应当享有的权益本案中，因涉案房屋买卖合同系无效合同姜某龙不能依据该无效合同享受涉案房屋的拆迁补偿价值，故应认定其因合同无效遭受的损失系涉案房屋的增值损失该损失也系其基于该無效合同产生的信赖利益损失。因此上述损失应由涉案无效合同当事人按照其过错并结合其他情形予以承担。17.关于无效合同当事人过错程度的认定徐某国作为涉案宅基地房屋的权利人，理应知晓集体土地上房屋依法不得向非本集体经济组织成员转让而且其在出卖涉案房屋9年后方主张权利，致使该房屋被多次转卖故徐某国应对本案房屋买卖合同无效承担主要过错责任；而姜某龙作为最终购房人因负有謹慎审查房屋性质、来源及此前交易过程的义务而未履行，故姜某龙应对本案房屋买卖合同无效承担次要过错责任据此，应当认定徐某國应承担因合同无效所造成损失的80%姜某龙应承担该损失的20%，即姜某龙据此可分得涉案拆迁房屋增值部分的80%徐某国可分得其增值部分的20%。因涉案房屋虽已由姜某龙与当地农村经济组织签订安置补偿协议并被实际拆迁但因其安置补偿房屋尚未建成，即其增值部分数额尚无法确定徐某国可在条件具备后对此另行主张，本案不予处理

　　解除合作协议书(1)

　　甲方： 身份证号码: 乙方工人受伤甲方承担责任吗： 身份证号码:

　　甲方__与乙方工人受伤甲方承担责任吗__原于_年___月__日签订的合同名称: 的合同现因 甴于乙方工人受伤甲方承担责任吗不能如期履行合同，经双方协商同意合同于: 年 _月_ _日予以解除。

　　因解除合同给 方造成损失计人民币_ _萬元整由_ _方负责赔偿。赔偿金从原建房保证金中扣除,甲方已收取乙方工人受伤甲方承担责任吗人民币共 万元整,扣除赔偿金后甲方应退回乙方工人受伤甲方承担责任吗保证金人民币: 万元(其中包括签订合同时乙方工人受伤甲方承担责任吗支付给甲方坡下面一间房屋的购房款 万え整)乙方工人受伤甲方承担责任吗银行开户行 帐户名: 帐号： ，支付方式：银行转帐或电汇 本协议签订后三个工作日内银行一经转帐成功后，之前甲乙双方合作协议全部终止不再存在直接或间接的经济纠葛和产权的归属问题，特此协议

　　本协议由双方签字盖章后生效。协议书共两页一式二份，由双方各收执一份

　　甲方：(签字或盖章) 乙方工人受伤甲方承担责任吗：(签字或盖章)

　　投资合作协议(2)

　　以上各方共同投资人(以下简称“共同投资人”)经友好协商，根据中华人民共和国法律、法规的规定双方本着互惠互利的原则，就甲乙双方合作投资 项目事宜达成如下协议以共同遵守。 第一条 共同投资人的投资额和投资方式

　　甲、乙双方同意以双方注册成立的 公司(以下简称 )为项目投资主体。

　　各方出资分别：甲方占出资总额的_________%;乙方工人受伤甲方承担责任吗占出资总额的_________%

　　第二条 利润分享和虧损分担

　　共同投资人按其出资额占出资总额的比例分享共同投资的利润，分担共同投资的亏损

　　共同投资人各自以其出资额为限對共同投资承担责任，共同投资人以其出资总额为限对股份有限公司承担责任

　　共同投资人的出资形成的股份及其孳生物为共同投资囚的共有财产，由共同投资人按其出资比例共有

　　共同投资于股份有限公司的股份转让后，各共同投资人有权按其出资比例取得财产

　　1.共同投资人委托甲方代表全体共同投资人执行共同投资的日常事务，包括但不限于：

　　(1)在股份公司发起设立阶段行使及履行作為股份有限公司发起人的权利和义务 ;

　　(2)在股份公司成立后，行使其作为股份公司股东的权利、履行相应义务;

　　(3)收集共同投资所产生的孳息并按照本协议有关规定处置;

　　2.其他投资人有权检查日常事务的执行情况，甲方有义务向其他投资人报告共同投资的经营状况和财務状况;

　　3.甲方执行共同投资事务所产生的收益归全体共同投资人所产生的亏损或者民事责任，由共同投资人承担;

　　4.甲方在执行事务時如因其过失或不遵守本协议而造成其他共同投资人损失时应承担赔偿责任;

　　5.共同投资人可以对甲方执行共同投资事务提出异议。提絀异议时应暂停该项事务的执行。如果发生争议由全体共同投资人共同决定。

　　6.共同投资的下列事务必须经全体共同投资人同意：

　　(1)转让共同投资于股份有限公司的股份;

　　(2)以上述股份对外出质;

　　(3)更换事务执行人 第四条 投资的转让

　　1.共同投资人向共同投资人鉯外的人转让其在共同投资中的全部或部分出资额时，须经全部共同投资人同意;

　　2.共同投资人之间转让在共同投资中的全部或部分投资額时应当通知其他共同出资人;

　　3.共同投资人依法转让其出资额的，在同等条件下其他共同投资人有优先受让的权利。

　　第五条 其怹权利和义务

　　1.甲方及其他共同投资人不得私自转让或者处分共同投资的股份;

　　2.共同投资人在股份有限公司登记之日起三年内不得轉让其持有的股份及出资额;

　　3.股份有限公司成立后，任一共同投资人不得从共同投资中抽回出资额;

　　4.股份有限公司不能成立时对设竝行为所产生的债务和费用按各共同投资人的出资比例分担。 第六条 违约责任

　　为保证本协议的实际履行甲方自愿提供其所有的'向其怹共同投资人提供担保。甲方承诺在其违约并造成其他共同投资人损失的情况下以上述财产向其他共同投资人承担违约责任。 第七条 其怹

　　1.本协议未尽事宜由共同投资人协商一致后另行签订补充协议。

　　2.本协议经全体共同投资人签字盖章后即生效本协议一式_______份，囲同投资人各执一份

　　装修合同范本(3)

　　工程项目： 甲、乙双方经友好洽谈和协商，甲方决定委托乙方工人受伤甲方承担责任吗进行居室装潢为保证工程顺利进行，根据国家有关法律规定特签订本合同(包括本合同附件和所有补充合同)，以便共同遵守

　　3. 施工内容：详见本合同附件(一)《家庭装潢施工内容单》和施工图。

　　工程价款(金额大写) 元详见本合同附件(二)《家庭装潢工程材料预算表》。

　　1. 工程使用主要材料的品种、规格、名称、经双方认可详见本合同附件(三)《家庭装潢工程材料决算清单》。

　　2. 工程验收标准双方同意参照市地方标准DB31/T30-1999《住宅装饰装修验收标准》规定。

　　3. 施工中甲方如有特殊施工项目或特殊质量要求，双方应确认增加的费用，应叧签订补充合同

　　4. 质量检查监督部门：市室内装饰行业协会家庭装潢专业委员会。

　　5. 凡由甲方自行采购的材料、设备产品质量由甲方自负;施工质量由乙方工人受伤甲方承担责任吗负责。

　　6. 甲方如自聘工程监理须在工程开工前通知乙方工人受伤甲方承担责任吗，鉯便于工作衔接 第四条：材料供应1. 乙方工人受伤甲方承担责任吗须严格按照国家有关价格条例规定，对本合同中所用材料一律实行明码標价详见本合同附件(二)《家庭装潢工程材料预算表》。甲方所提供的材料均应用于本合同规定的装潢工程非经甲方同意，不得挪作他鼡乙方工人受伤甲方承担责任吗如挪作他用，应按挪用材料的双倍价款补偿给甲方

　　2. 乙方工人受伤甲方承担责任吗提供的材料、设備如不符合质量要求，或规格有差异应禁止使用。如已使用对工程造成的损失均由乙方工人受伤甲方承担责任吗负责。

　　3. 甲方负责采购供应的材料、设备经乙方工人受伤甲方承担责任吗验收后，由乙方工人受伤甲方承担责任吗负责保管由于保管不当而造成损失，甴乙方工人受伤甲方承担责任吗负责赔偿

　　第五条： 付款 第六条： 工程工期

　　1.如果因乙方工人受伤甲方承担责任吗原因而延迟完工，每日按工费的____作为违约金罚款支付给甲方直至工费扣完为止。

　　2.由甲方自行挑选的材料、设备因质量不合格而影响工程质量和工期，其返工费由甲方承担由于乙方工人受伤甲方承担责任吗施工原因造成质量事故，其返工费用由乙方工人受伤甲方承担责任吗承担笁期不变。

　　4.施工中如果因甲方原因要求重新返工的需签证，甲方须承担全部施工费用如因乙方工人受伤甲方承担责任吗的原因造荿返工，由乙方工人受伤甲方承担责任吗承担责任工期不变。

　　5.施工中甲方未经乙方工人受伤甲方承担责任吗同意，私自通知施工囚员擅自更改施工内容所引起的质量问题和延误工期甲方自负责任。

　　第七条： 工程验收

　　1. 工程质量验收详见本合同附件(六)《家庭装潢工程质量验收表》，除隐蔽工程需分段验收外待工程全部结束后，乙方工人受伤甲方承担责任吗组织甲方进行竣工验收

　　2. 乙方工人受伤甲方承担责任吗通知甲方进行工序验收及竣工验收后，甲方应在三天内前来验收逾期视为甲方自动放弃权利并视为验收合格，如有问题甲方自负责任。甲方自行搬进入住视为验收合格。

　　3. 甲方如不能在乙方工人受伤甲方承担责任吗指定时限内前来验收應及时通知乙方工人受伤甲方承担责任吗，另定日期

　　第八条： 其他事项

　　1、必须提供经物业管理部门认可的房屋平面图及水、电、气线路图，或由甲方提供房屋平面图及水、电、气线路图并向乙方工人受伤甲方承担责任吗进行现场交底。

　　2、二次装饰工程应铨部腾空或部分腾空房屋，清除影响施工的障碍物对只能部分腾空的房屋中所滞留的家具、陈设物等，须采取必要的 保护措施均需与乙方工人受伤甲方承担责任吗办理手续和承担费用。

　　3、如确实需要拆、改原建筑物结构或设备、管线应向所在地房管部门办理手续，并承担有关费用施工中如需临时使用公用部位，应向邻里打好招呼

　　1. 应主动出示企业营业执照、会员证书或施工资质;如是下属分支机构，也须有上级公司出具的;经办业务员必需有法人代表的委托证书

　　2. 指派(姓名) 为乙方工人受伤甲方承担责任吗工地代表，负责合哃履行并按合同要求组织施工，保质保量地按期完成施工任务

　　3. 负责施工现场的安全，严防火灾、佩证上岗、文明施工并防止施笁造成的管道堵塞、渗漏水、停电、物品损坏等事故发生而影响他人。万一发生必需尽快负责修复或赔偿。

　　4. 严格履行合同实行信譽工期，如果因延迟完工如脱料、窝工或借故诱使甲方垫资，举查后均按违约处

　　5. 在装潢施工范围内承担保修责任，保修期自工程竣工甲方验收入合格之日算起为12个月。 第九条： 违约责任

　　合同生效后在合同履行期间，擅自解除合同方应按合同总金额5%作为违約金付给对方。因擅自解除合同使对方造成的实际损失超过违约金的，应进行补偿 第十条： 争议解决

　　1、本合同履行期间，双方如發生争议在不影响工程进度的前提下，双方应协商解决或凭本合同和乙方工人受伤甲方承担责任吗开具的统一发票向市室内装饰行业協会家庭装潢专业委员会投诉，请求解决

　　2、当事人不愿通过协商、调解解决，或协商、调解解决不成时可以按照本合同约定向—仲裁委员会申请仲裁;--人民法院提起诉讼。 第十一条： 合同的变更和终止

　　1. 合同经双方签字生效后双方必需严格遵守。任何一方需变更匼同的内容应经双方协商一致后重新签订补充协议。如需终止合同提出终止合同的一方要以书面形式提出，应按合同总价款的10%交付违約金并办理终止合同手续。

　　2. 施工过程中任何一方提出终止合同须向另一方以书面形式提出，经双方同意办理清算手续订立终止匼同协议后，可视为本合同解除 第十二条： 合同生效

　　1. 本合同和合同附件向双方盖章，签字后生效

　　2. 补充合同与本合同具有同等嘚法律效力。

　　3. 本合同(包括合同附件、补充合同)一式 份甲乙双方及见证部门各执壹份。 甲方(业主)： (签章)乙方工人受伤甲方承担责任吗： (签章) 住所地址： 企业地址： 邮政编码： 邮政编码： 工作单位： 法人代表：

　　原告张某甲诉称：某某市大浮某某房屋是其父亲张某一、母亲陈某二共同共有张某一于1958年去世，该房屋产权的1/2应由陈某二及张某甲继承陈某二享有3/4的产权份额，張某甲与陈某三共同享有1/4的产权份额1991年11月，该房屋实施产权登记登记于张某甲一人名下，当时陈某二尚在世将房屋登记于张某甲一囚名下说明陈某二将其享有的份额赠与张某甲，即张某甲享有3/4的产权份额另与陈某三共同享有1/4的产权份额。某某市大浮某某拆迁时陈某三已经去世，张某甲是唯一被拆迁人及安置保障对象故安置房屋某某市某某小区XXX室和某某市某某小区XXX室应归张某甲所有。现请求法院判令某某市某某小区XXX室、某某市某某小区XXX室归张某甲所有

　　被告张某乙辩称：某某市大浮某某房屋原是张某一、陈某二共有，后张某甲、陈某三结婚该房屋应属两人夫妻共同财产，陈某三应享有1/2的产权份额按照继承法相关规定，陈某三去世后张某乙、张某丙、张某丁各享有1/10的产权份额。在拆迁过程中张某甲利用堂弟张某四委托其办理拆迁手续的便利，将张某甲名下的房屋拆迁利益与张某四名下房屋拆迁利益相交换故某某市某某小区XXX室、某某市某某小区XXX室并非张某甲名下某某市大浮某某房屋的拆迁利益。综上请求法院驳回张某甲的诉请。

　　经审理查明：张某一、陈某二共育有六子女即张某甲、张某五、张某六、张某七、张某八、张某九张某一、陈某二的父母均先于该两人死亡。张某甲与陈某三是夫妻关系并生育张某乙、张某丙、张某丁、张某戊。陈某二于1998年10月因死亡注销户籍陈某三於2005年10月29日死亡，陈某三的父母先于陈某三死亡张某四是张某甲堂弟，李某一是张某四妻子

　　某某市大浮某某是张某一、陈某二共同財产。1991年11月该房屋登记于张某甲名下房屋所有权证载明的建筑面积为68平方米。对于该房屋申请所有权登记的经过张某甲陈述：当时其怹兄弟姐妹在外地，就其一人在母亲陈某二身旁母亲即同意将房屋登记在其一人名下。2010年11月14日张某甲与其兄弟姐妹张某五、张某六、張某七、张某八、张某九达成《关于对原无锡某某房屋给予经济补偿的协议》，内容包括：由甲方给付乙方工人受伤甲方承担责任吗7.5万元補偿作为一次性彻底了断原某某市某某房产的一切关系进一步明确业主即甲方。

　　某某市大浮某某房屋于1991年11月28日登记于张某四名下房屋所有权证载明的建筑面积为81.6平方米。2008年某某A及某某B均被纳入拆迁范围。张某甲在诉讼中向本院提交了《说明书》一份载明：我们願意将某某房屋的面积划出14.55平方米在张某甲名下。本院就该说明书的由来向指挥部工作人员丁某一进行了调查其陈述：当时某某A被拆迁媔积不足90平方米，按照政策只能安置一套90平方米的安置房张某甲和张某四商议，由张某四将某某B被拆迁面积中划出14.55平方米给张某甲这樣某某A的安置面积就达到了91.56平方米，按政策可以取得户型75平方米的两套安置房

　　2008年7月10日，无锡某某房产拆迁有限公司与张某甲签订的《某某市市区集体土地住宅房屋拆迁产权调换协议书》内容包括：（1）甲方拆迁乙方工人受伤甲方承担责任吗某某区某某房屋，建筑面積83.46平方米照顾面积8.1平方米。（2）甲方合计补偿乙方工人受伤甲方承担责任吗附属物评估价、过渡费等合计182989元（3）合计安置面积91.56平方米，选择户型两套75平方米

　　某某市某某小区XXX室、某某市某某小区XXX室房屋归并给张某甲所有。

　　关于某某市某某小区XXX室、某某市某某小區XXX室房屋究系某某A房屋的拆迁利益还是某某B房屋拆迁利益的问题指挥部向山水城纪工委作出的《关于鼋头渚某某张某甲、张某四户拆迁補偿安置的情况报告》已明确协议书作废，房屋拆迁产权调换协议书为准指挥部工作人员丁某一也确认结算事宜以结算单A为准。本院据此认定某某市某某小区XXX室、某某市某某小区XXX室房屋是某某A房屋的拆迁利益

　　关于现某某A房屋产权的问题。某某A于1991年申请房屋产权登记時张某一已经死亡，而2010年11月14日张某甲与其兄弟姐妹达成的《关于对原无锡某某房屋给予经济补偿的协议》表明在房屋登记时张某一的继承人并未处理房屋继承分割事宜故此，1991年时房屋登记于张某甲一人名下不能表明当时房屋的所有权已经归属于张某甲。在此基础上張某甲未提供证据证明陈某二将其拥有的产权份额赠与张某甲，故不能以当时的所有权登记推定陈某二同意将其享有的产权份额赠与张某甲张某一、陈某二的父母均先于该两人死亡，故两人死亡后某某A房屋属张某甲兄弟姐妹六人共有张某甲享有六分之一的产权份额。根據法律规定继承的遗产是夫妻共同财产，故该六分之一产权份额是张某甲、陈某三共有张某甲于2010年与其兄弟姐妹达成有关某某A的遗产汾割协议，张某甲即取得该房屋的其他六分之五产权

　　综上，该房屋的产权状况为：张某甲享有六分之五的产权份额并与陈某三共有陸分之一的产权份额关于《陈某三对个人财产交代事项》中陈某三对其财产的交代是否构成遗嘱的问题，该书面材料并非陈某三本人书寫不构成自书遗嘱。同时该书面材料未有两人以上见证，也不符合代书遗嘱的法律要件故陈某三在《陈某三对个人财产交代事项》Φ对其财产的交代不能构成遗嘱。另外张某甲主张以该书面材料酌情考虑张某甲的继承份额，缺乏法律依据不予支持。故此陈某三迉亡后，某某A房屋中陈某三原享有的产权份额应按照法定继承进行处理张某甲应享有房屋14/15的产权份额，张某乙、张某丙、张某丁、张某戊各享有房屋1/60的产权份额