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购房缴税指南：直系亲属房屋赠与如何缴税？
来源：南京日报
365地产家居网
&纳税人张先生问：父母准备将名下一套价值80万元的住房赠与我，现在准备办理过户手续。但我听说房屋赠与行为视同销售，需缴纳5%的营业税，受赠人还要缴纳20%的个人所得税，这样算下来要交20多万元的税。既然要交那么多的税，我还要不要办理过户手续呢？
答：根据相关规定，无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹，暂免征收营业税。房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹，对当事双方不征收个人所得税。所以，小张的父母将房子赠予他，免征营业税，小张也不需要缴纳个人所得税。
同时，根据《国家税务总局关于加强交易个人无偿赠与不动产税收管理有关问题的通知》（国税发〔号）的规定，对于个人无偿赠与不动产行为，应对受赠人全额征收契税，在缴纳契税和印花税时，纳税人须提交经税务机关审核并签字盖章的《个人无偿赠与不动产登记表》。因此，张先生需缴纳房产价值3%的契税24000元及房产价值0.5&的印花税400元，合计缴纳24400元税款。（盛婕&）
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业主社区・TOP 10新政：非直系亲属房产赠与需交20%个税（附南京最新税费大全）
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新政：非直系亲属房产赠与需交20%个税（附南京最新税费大全）
来源：365二手房网，转载请注明原出处
5月4日，一条“非直系亲属房产赠与需交20%个税”的消息在微信朋友圈传播。此前，房产通过赠与过户，只需交3%的契税，免交营业税和个税。该消息是真的吗？房产赠与过户税费具体怎么交?继承、赠与和买卖哪种方式过户更省钱？5月5日，365二手房网咨询了南京地税，相关人员确认：非直系亲属房产赠与，需交20%个税和按标准交营业税；如果是家庭满五年唯一住宅，可免交营业税和个税。具体变化如下：
一、非直系亲属房产赠与新政：
个税：全额20% 家庭满五年唯一住宅免征
营业税：（同买卖过户标准）
1、普通住宅：满2年免营业税；不满2年，计税价格*5.55%。
2、非普通住宅：满2年，（计税价格-购房价格）*5.55%；不满2年，计税价格*5.55%。
说明：计税价格：《房屋买卖契约》上的售房价格与同类地区同类房屋市场价格，按"孰高"原则予以确认。购房价格：根据纳税人提供的《销售不动产发票》确定。
二、非直系亲属房产赠与旧规：
按规定，非直系亲属之间赠与房产，需交契税3%，个税和营业税按标准交纳。但是。此前南京未执行，和直系亲属赠与一样免征个税和营业税。
个税：免征
营业税：免征
三、直系亲属房产赠与税费：
直系亲属之间无偿赠与房产，免征营业税和个税，需交3%契税。
个税：免征
营业税：免征
四、什么是直系亲属？
1、指相互之间有一脉相承的血缘关系的上下各代亲属，如父母与子女、外祖父与外孙子女等。
2、配偶的姐妹及其子女不属于直系亲属，属于姻亲。
五、房产赠与需交公证费
特别注意：非家庭成员之间的房产赠予合同，必须经公证处公证，需缴纳公证费。
家庭成员指：产权人的子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、孙子女、外祖父母、外孙子女、公婆、儿媳、岳父母、女婿。
公证费费采取分段递减累计收取，受益额按公证处委托的机构提供的“评估价”计算，通常低于市场价。具体标准如下：
受益额20万元以下的部分，按不超过1.2%收取；
超过20万元不满50万元的部分，按不超过1%收取；
超过50万元不满500万元的部分，按不超过0.8%收取；
超过500万元不满1000万元的部分，按不超过0.5%收取；
超过1000万元的部分，按不超过0.1%收取。
证明单方赠与或受赠的，减半收取。（目前公证处只办理双方公证）
需要交的费用为：如果受益额100万，20万×1.2%+30万×1%+50万×0.8%=9400元（公证费）。
六、赠与获得房产再出售正常交税
通过赠予获得的房产再出售，按买卖正常交税：包括契税、个税和营业税。
特别提醒：
1、继承或直系亲属赠予取得的住房，购房时间可以从原产权人购房时间连续计算。
2、非直系亲属赠予取得的住房，购房时间从受赠产权时间开始计算。
南京房产继承、买卖税费大全
一、二手房交易税费有哪些？
二、房产继承税费标准
房产继承是按照《继承法》的规定，把被继承人所遗的房产转归继承人的行为。房产继承是不需要交税的（包括契税、营业税和个税等）。但是有两个条件：一是继承应当在被继承人死亡后才能发生；二是继承遗产的应当是被继承人的法定继承人。
《继承法》规定的法定继承人包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、儿媳、女婿。继承第一顺序：配偶、子女、父母。继承第二顺序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。
特别提醒：继承房产需要办理继承公证，收费采取分段递减累计收取。受益额按公证处委托的机构提供的“评估价”计算，通常低于市场价。
具体标准如下：
受益额20万元以下的部分，按不超过1.2%收取；
超过20万元不满50万元的部分，按不超过1%收取；
超过50万元不满500万元的部分，按不超过0.8%收取；
超过500万元不满1000万元的部分，按不超过0.5%收取；
超过1000万元的部分，按不超过0.1%收取。
证明单方赠与或受赠的，减半收取。（目前公证处只办理双方公证）
需要交的费用：如果受益额100万，20万×1.2%+30万×1%+50万×0.8%=9400元（公证费）。
特别提醒：继承过户获得的住房，再次出售时和买卖过户获得的住房一样正常交税（营业税、个税和契税），满五年且为家庭唯一住房可免征营业税和个税。（继承或直系亲属赠予取得的住房，购房时间可以从原产权人购房时间连续计算。）
二、房产买卖税费标准
什么是普通住宅？住宅面积≤144㎡且容积率≥1.0
计税价格：按《房屋买卖契约》上的售房价格与同类地区同类房屋市场价格，按"孰高"原则予以确认。
购房价格：根据纳税人提供的《销售不动产发票》确定。
满2年或满5年如何界定？
（1）按市场价格购买的住房以《房屋产权证》上记载的日期和《契税完税证》的填发日期，按"孰先"原则确认。
（2）按房改政策购买的住房以《房屋产权证》上记载的日期、《公有住房购买契约》的签定日期和付款收据时间，按"孰先"原则确认。
（3）继承或直系亲属赠予取得的住房，购房时间可以从原产权人购房时间连续计算。
（4）非直系亲属赠予取得的住房。购房时间从受赠产权时间开始计算。
查验征收：纳税人能够提供房屋原值等费用发票，个人所得税＝（计税价格－原值－契税－相关税费－合理费用）×20%
核定征收：纳税人不能提供房屋原值等费用发票，个人所得税＝计税价格×1%（南京目前按此标准征收个税）
什么是家庭唯一住房？指在南京没有其他的住房，至于纳税人本人或者配偶在外地有没有住房、有几套住房，都是不管的。纳税人名下如果有其他的期房，只要购房记录能查到，即使房产证没有办下来，也不予认定为"唯一住房"。
4、土地增值税（针对商业性质房产）：差额的30%-60%或全额的3%
5、印花税（针对商业性质房产）：计税价格0.05%
6、交易手续费
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父母子女间过户房产，可自行定价了
　　 10:30:51
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　　中国江苏网8月13日讯
从2011年1月起，我市在省内率先启动存量房交易纳税评估系统。市区二手房买卖中，交易的房产要先“估价”再纳税，其目的是防止通过“阴阳合同”偷漏税。日前，有业内人士披露：凡直系亲属过户房产的，不再由税务部门评估定价，而是按双方约定的实际成交价交税。是否确有其事？
　　日前，记者走访发现，扬州直系亲属房产过户时，目前确实可以按双方约定的实际成交价纳税，但仅限于父母、子女之间过户，且房产须为出售方名下唯一住房。这也意味着，由父母过户给子女，如今可能只需交几元的税费，负担大大减轻。
　　直系亲属过户房产
　　成交价可由双方自行申报？
　　二手房交易金额是否合理，究竟按什么样的价格纳税，需要先经过地税部门的评估核定。不过，业内人士披露，凡直系亲属过户房产的，不再由税务部门评估定价，而是按双方约定的成交价交税。针对这个消息，记者日前也进行了打探。
　　“我们确实也听到了这样的风声。据说，父母和子女之间过户，纳税的政策是有变化的。但具体政策是什么样的，我们也不太清楚，而且目前手头上也没有这样的交易。”昨天，兴城路上的一家房产中介负责人陈女士对记者说。记者走访了不少中介人士，多数中介均表示，还不清楚有这样的政策。
　　不过，记者发现，这样的“先例”在少数城市已有试行。如今年的1月5日，郑州市就出台房产新政，凡直系亲属间过户房产的，不再由税务部门评估定价，按双方合同约定的成交价缴税。据媒体的报道，郑州市税务部门工作人员说，直系亲属包括父母、子女、配偶、祖孙、兄弟姐妹。
　　政策确实有
　　仅限父母与子女之间
　　为了证实这个消息，记者日前来到了市房管局交易大厅，以买房人的身份在纳税窗口咨询相关政策。
　　“父母和子女过户，可以按照自己的定价来缴税？”记者询问地税窗口工作人员。工作人员说，转让方父母必须是名下的唯一住房，才可以自行定价，按照实际成交价进行纳税。如果转让方名下是非唯一一套住房，就不可以按照自己的定价来纳税。记者昨日电话咨询了地税部门“12366”热线，热线工作人员也告诉记者，按照自行定价来缴税确实有这个政策，但仅限于父母和子女之间，且房产须为出售方名下的唯一住房才可以。
　　有消息人士透露，在今年的4月份，为了进一步促进市区房地产市场平稳健康发展，相关政府部门就召开专题会议，其中提出的一条举措就是：“对为了改善居住条件，出售唯一一套旧房，交易双方为直系亲属(父母、子女)的，其旧房交易计税价格按照实际成交价格确定。
　　【解惑】
　　问题一
　　兄弟姐妹之间过户能享受优惠吗？
　　这个不可以，仅限父母与子女之间
　　按照外地如郑州等地的政策，直系亲属之间买卖过户可以自行定价。而直系亲属包括父母、子女、配偶、祖孙、兄弟姐妹。扬州也可以吗？对此，纳税窗口工作人员告诉记者，只有交易双方为父母、子女的，交易计税价格才能按照实际成交价格确定。祖孙、兄弟姐妹这些情况，都是不可以的。
　　问题二
　　房子最低定价能到多少？
　　价格可以自由定
　　但一般不低于100元
　　房屋可以自由定价，底限是多少？纳税窗口工作人员告诉记者，交易双方可以按照实际成交价进行纳税，实际成交的价格100元、200元都可以。一般情况下，最低不低于100元。业内人士告诉记者，超过1元才可开税票，按照90平米以下最低1%的契税最低征收标准，最少报价100元，才可以完成1元的契税缴纳。
　　【算账】
　　父母、子女之间
　　按照实际价格纳税，到底能省多少？
　　情形一
　　一套80平方米的房子估价50万，
　　最少能省4999元契税
　　一名业内人士算了一笔账，比如父亲是唯一住房，过户给儿子一套80平方米的住房。如果该房子已经满5年，且儿子名下没有房产，在这样的情况下，交易双方只需要承担1%的契税。假如以他们约定成交价总额为100元计算，那么契税也就是100×1%=1元。
　　如果根据税务部门评估的价格交易，一套80平方米的房子被评估为50万元。那么，名下无房的儿子所要缴的契税约为50万×1%=5000元。也就是说，按照实际成交价来纳税后，估价50万的房子最少也能省下4999元的契税。
　　情形二
　　有营业税、个税能省更多
　　50万房子能省47991元税费
　　“最坏”的情况则是，该房产不满2年，且儿子名下已有房产，那么，交易双方要承担3%的契税、5.6%的营业税以及全额1%的个人所得税。这样的情况下，父母与子女之间的过户，省下的钱则更多。
　　假如以他们合同约定成交价总额为100元计算，那么契税也就是100×3%=3元，营业税为5元(测算为5.6元，不满1元不征收)，个人所得税为1元。也就是说，按照实际成交价来纳税，三者相加，缴纳的税费一共只有9元。
　　如果根据税务部门评估的价格交易，一套80平方米的房子被评估为50万元。那么，名下有房的儿子所要缴的契税约为50万×3%=15000元；营业税为50万×5.6%=28000元；个人所得税为50万×1%=5000元。照此计算，根据税务部门评估的价格交易，这套房子交易的税费为48000元。
　　换言之，如果按照实际成交价来纳税后，估价50万的房子最多可以能省下48000元-9元＝47991元的税费。
　　【影响】
　　利民惠民，为了孩子能上学的
　　“过户族”能省不少钱
　　父母、子女间交易房产，按双方约定的成交价缴税。这一政策无疑能为交易的双方省下不小的一笔钱。哪些人能够因此受益呢？
　　市房管局交易大厅相关人士告诉记者，大部分父母、子女间买卖过户房产，多是为了方便家中孩子就近入学；还有一部分是因为老人年事已高，希望提前将名下房产过户给子女。记者了解到，按照市教育部门的规定，按施教区就近入学外，还要满足“三一致”的规定。 “三一致”指的是新生父母房产证、全家户口簿和长期吃住地等材料(如用水、电、煤气或有线电视缴费收据等)。由于申请就读热点学校的适龄儿童必须和法定监护人一同具有正式户籍，且户籍须与法定监护人的房屋产权证、实际常住地完全一致，因此，不少父母和子女之间进行交易过户，以让小孩能够就近入学。
　　“该政策的实施，其实是对父母、子女间交易过户房产的一种优惠，利民惠民。”扬州居友房产经纪公司总经理沙正林说，大部分父母、子女间过户房产，是为了方便家中孩子就近入学。该政策的实施，则意味着这些为了孩子能上学的“过户族”能省下不少钱。
　　对于这个政策，市民也很欢迎。昨天，市民黄小姐就感慨：“这个消息太好了。我们孩子明年准备上小学了，准备把他爷爷的一套房子过户给我们以方便孩子入学，这下可以省不少钱了。”
　　【一点疑问】
　　父母、子女间房产过户，走“赠与”和走“交易”，哪个更省钱？
　　享受新政买卖最划算
　　如难享受则要算好账
　　记者了解到，父母、子女之间房产过户主要分为继承、赠与和买卖三种形式。业内人士告诉记者，只有父母去世之后，子女才可以继承其房产，因此，目前情况下，父母、子女之间过户，只有走“赠与”和“交易”这两种模式。新政实施之后，哪种模式更省钱？
　　记者昨日拨打了地税部门“12366”热线，热线工作人员也告诉记者，如果是走“赠与”的途径，子女要承担房屋总价3%的契税，且这个价格并非是双方约定的“自由定价”，最终的纳税价格不能低于地税部门评估的价格。“如果父母、子女双方可以自由定价，能够享受到这个政策，自然是走交易的途径，最为划算。”市房屋权属登记中心相关人士说。
　　不过，业内人士也表示，如果不能享受到“自由定价”的政策，则要细细地算好帐。因为，房屋的年限、面积的大小、以及买房人名下有无房产等各种情况均有不同，双方需要承担的营业税、契税、个税等税种也不尽相同，税率也有所区别，情况较为复杂。因此，这种情况下，就要算好账，根据“交易”与“赠与”各自承担的税费多少来具体衡量。
　　【有此一说】
　　“自由定价”
　　也并非越低越好？
　　业内：
　　低价过户后再卖房子
　　将来要承担高额个税
　　业内人士告诉记者，个人所得税目前执行的规定是，除了满5年且是家庭唯一住房(两个条件须同时具备)之外，其余房产一律要征收卖房人的个人所得税。征收方式分为两种情况，一种是核定征收，即该存量房上一次交易价格不确定，就按照售房总价的1%计算。还有一种是，房主能提供原值的，就要按照查验征收的方式，按差额的20%缴纳个税。
　　“自由定价也并非越低越好，将来可能会碰到一些麻烦。”扬州居友房产经纪公司总经理沙正林表示，如果一对父子真的以100元的交易价过户一套房子，儿子再卖房子时，这套房子价值500100元。若日后严格按二手房交易差价的20%征个税，那么，他们就要按照差价(卖房子价格减去上次交易价格，即50万元)的20%缴纳个人所得税。换言之，那曾报低成交价的房子，在下一次交易时成本可能会增加很多。
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武汉:直系亲属赠与房屋等不在限购范围内
　　昨日，市民张先生咨询，自己和妻子名下各有一套房子，最近哥哥准备赠与一套房子给他，以后他会不会被限购？记者咨询房产部门得知，直系亲属赠与、继承、子女满18岁购房、农村房产等不在限购范围内。
　　三种房屋不需查套数
　　针对张先生的情况，房产部门解释：遗产继承、直系亲属赠与等情况，不属于在市场上购买房产，不需先查购房资格，可直接办理过户，但需缴纳正常的税费。此外，拆迁还建等产权置换类也不受名下房产套数限制。
　　子女满18岁另算一户
　　本市的户籍居民家庭没有住房或者拥有一套住房的，不被限购，不过最多只能买两套住房。已经有两套房的，如想换房，必须将手中房产至少卖掉一套才行。
　　此外，家庭中满18周岁的成年的子女，可单独另算一户家庭，其买房不计入家庭住房套数。即子女成年的三口之家，不论户口是否在一起，一共可拥有四套住房。
　　不少外地来汉读书的大学生，毕业后落在人才交流中心的集体户口上，是否能买房？房产部门认为，外地人在汉上大学，不论户口是在学校还是在托管机构的集体户口上，都算是本地常住居民，均按本市户口对待。但如果已经从集体户口上转回原籍或其他地方，则按外地人购房政策执行。
　　纳税证明不限时间
　　武汉的限购令规定，外地户口需要提供武汉市一年纳税证明或社会保险缴纳证明，才能在汉买房。在武昌上班的咸宁人陈先生称，自己2009年在武汉上班时交了社保，但去年换了一个打工地后就没有交了，这种情况能买房吗？
　　房产部门介绍，只要能提供一年本市纳税证明或社会保险缴纳证明的外地人，就可在汉买房，没有具体时间限制，但缴纳时间必须要超过一年。 (记者 黄振琳) ?ā-??<?!#%!#%
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