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都说公积金贷款买房好 可你知道这些潜规则吗？
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摘要：贷款利率低，购房成本低，可减轻还贷压力，但令人头痛之处在于：不是每一个楼盘都能公积金，又有额度上限要求，放款周期较长。为什么会有很多人无法使用公积金？为什么会有这么多人感慨公积金贷款难呢？今儿，咱们就来说说公积金贷款那点事儿。
（news.cngold.org）6月24日讯
公积金的好处毋庸置疑：贷款低，购房成本低，可减轻还贷压力，但令人头痛之处在于：不是每一个都能公积金，又有额度上限要求，放款周期较长。为什么会有很多人无法使用公积金？为什么会有这么多人感慨公积金贷款难呢？今儿，咱们就来说说公积金贷款那点事儿。
住房公积金贷款买房好处
一.公积金贷款利率优惠
同样的贷款金额和还款年限，如果用公积金贷款就可以节省数万元利息。例如28万元贷款，若同样以1721元/月的金额还款，商业贷款还款300个月，历时25年，支付总额达516300元，支付利息236300元。而公积金贷款在还款到第251个月，即在第21年时，全部本金及利息就已经还清，支付总额430715元，支付利息仅150715元，比商业贷款节省利息支出85585元。
二.公积金贷款还款更加灵活方便
如果采用公积金贷款买房，正常还款满半年后，只要每个月的还款额不低于规定的最低还款额，借贷人就可以自主确定每个月的还款额，办理提前还贷。商业贷款提前还贷一般要收取一定的违约金，而公积金贷款不会收取借款人任何费用。另外，公积金贷款提前还贷政策规定宽松，不受时间、金额、次数的限制。这样一来，借贷人就可以根据自己的经济实力制定合理可行的还款计划，方便借贷人安排自己每月的经济支出，还款方式愈加灵活便利。
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&公积金贷款60万 说时容易贷时难
公积金贷款60万 说时容易贷时难
来源：新浪房产 &&发布时间：
继湖南省直公积金提高贷款额度后，5月25日，长沙市公积金也“憋不住了”，贷款额度从50万同样提高至60万，并放宽首付比例。正准备购置首套房的龙女士兴奋不已，她准备购置一套115㎡的三居室，均价6500元/㎡，总价75万。
首付比例减少，贷款额度增加，那么，龙女士真能贷到60万吗？好像，并没有那么容易。
单身说：60万就是梦
根据湖南省及长沙市公积金核心的官网显示，贷款额度的计算公式为：可贷额度=（住房公积金月缴存额&12&未来可缴存年限+住房公积金个人账户余额）&2。从由此可见，决定贷款额度的限制条件有三个：住房公积金月缴存额、未来可缴存年限和住房公积金个人账户余额。
1.住房公积金月缴存额
月缴存额=工资基数&缴存比例。根据规定，长沙市单位和职工住房公积金较低缴存比例为8%、较高缴存比例为12%。
龙女士的工资基数为3000元，虽然到手的工资不止这么点，但是基本工资只有这个数，按照公司10%和个人10%的比例缴纳。最终，龙女士的住房公积金月缴存额是3000元&10%&2=600元。
2.未来可缴存年限
住房公积金贷款期限为1-30年，并不得长于借款人距法定退休年龄的时间；对于临近退休年龄的职工，在考虑其贷款偿还能力的基础上，可适当放宽贷款年限1-3年。普及一下，男同志的退休年龄是60岁，女同志的退休年龄是55岁。龙女士今年25岁，所以，她正好赶上了公积金贷款的最长年限：30年。
3.住房公积金个人账户余额
顾名思义，就是你公积金里面存了多少钱，龙女士含辛茹苦工作四年，辗转两家单位，公积金存款仅14400元。
根据以上三项限制条件，龙女士可贷额度=（600元&12&30+14400元）&2=463,556元。
眼巴巴望着60万，可惜龙女士却只能贷到46万多。如果你认为这就是最终的贷款额度，那么，错！还有你不了解的附加条款。
根据规定，贷款额度较高为购房总价的80%，这还是公积金最近出的新政策&，以前是70%。幸好龙女士购置的住宅够大，总价达75万元，贷款46万还是绰绰有余。如果龙女士购置的是总价52万元小户型，因贷款额度不能超过总价的80%，较后贷款额度只能是41.6万元。
纵然如此，龙女士还心存幻想，是不是能把46万贷下来呢？但现实却是残酷的，龙女士每月工资基数是3000元，在公积金政策规定，申请公积金贷款还应满足月还款/月收入不大于50%。也就是，龙女士贷款46万元，分30年还清，使用等额本息的还款办法，每个月需还款近1890元，超出了工资的一半，即1500元。
所以，按照3000元的工资基数，龙女士真正能贷款实际上只有36万。贷款确实不易，但还有“一线生机”。在5月25日，长沙市公积金近日文件中提到，鼓励单身自主购房，单身缴存职工(含未婚或离异未再婚)购买首套房申请公积金贷款，其缴存月工资基数测算月还款额高于家庭收入50%时，可按长沙上年度城镇在岗职工月平均工资(4699元)推算其月还款额。
这意味着，龙女士的月收入可从3000元换算成4699元，较高月供可达近2350元，大于1890元的月还款额。此时，龙女士仍可以贷得46万元。
不过，值得注意的是，对于其他人来说，想拥有30年的还款时间，必须是25岁以下的年轻妹子，或者是30岁以下的青年壮汉。
有没有结婚证，贷款相差有4倍
有人会不服气，龙女士只是以个人名义贷款，自然贷款额度有限。如果是夫妻共同还款，贷款额度可是多了不少。
可是，要晓得现在有多少人是没有领证，却要一起买房的年轻男女，贷款额度却是会降低的。有无结婚证，贷款额度前后相差4倍。
1.没有结婚证，贷款要减半
据长沙市公积金核心的工作人员透露，如果购房双方非夫妻或直系亲属关系，那么作为朋友的个体，在不明确财产分割份额的情况下，默认双方各占比50%，由此，每人所承担的购房总价减半，公积金贷款也就相应减少。但是，如果确认夫妻或直系亲属关系，贷款额度就可翻番。
比如，龙女士购买的住宅是她和男朋友共同出资，暂时不考虑结婚，两人则以朋友关系共同购买。那么，原本75万元总价的房子，因为公积金的政策限制，则将总价减半，即为37.5万元，受购房总价约束，实际贷款额度降低至37.5万元&0.8=30万元。
2.有了结婚证，贷多少看谁钱多
不得不承认，几元钱的结婚证，在买房时确实是个好东西。如果在领取结婚证之后，龙女士再去申请公积金贷款，情况会大相径庭。首先，在测算偿还能力时，龙女士不需要依靠人均工资水平提高贷款额度，将男朋友5000元的工资基数加入，用4000元的月供贷款60万毫无压力。
其次，在计算贷款额度时，两人可根据个人意愿决定使用谁的公积金贷款，此时购房总价并不会减半。如果龙女士使用自己的公积金贷款，得到的额度仍是46万；而使用丈夫的公积金，会得到更高的贷款金额，龙女士丈夫可贷额度=（1000元&12&30+21500元）&2=763,000元，由于规定较高额度为60万，则较后的贷款为60万。
不同的身份，龙女士购买一套115㎡的三居室，均价6500元/㎡，总价75万，所拥有的贷款额度完全不同，如下表所示：
房产证上的名字，有没有那么重要
既然说到了结婚证，有很多童鞋对结婚前后购房，夫妻财产划分有所疑问。据湖南天地人律师事务所王欢律师表示，如果是结婚后购房，房产证上的名字是否两个人，关系不大，都会计算为夫妻共同财产。
自从《新婚姻法》出台，关于房产证上的名字一事，显得尤为重要。因为根据规定，男女双方婚前房产，确定为个人财产，离婚时不可分割。王欢律师指出，如果男方婚前购买的房产，在婚后仍需还贷，在产权分割时，女方可将婚后贷款部分作为共同财产。至于婚后在房产证上加名字，需要夫妻双方共同找找贷款机构认证。
近期，在网络上有传言，“房产证有没有名字不重要，关键是房管局的不动产登记簿！”从法律上来说，房屋所有权归属的确认须以登记簿上的记载为准，房产证作为一种证书，虽然可以证明房屋所有权归属于谁的法律事实，但其证明力的依据是其上记载与登记簿上的记载具有一致性。
这样看来，这种说法确实有一定的可靠性，那我们还那么拼命加个啥名字。可是，童鞋们只知其一，不知其二。难道加名字只是真的用笔在房产证上“写”个名字吗，你需要通过变更流程，在房产证更改的同时，不动产登记簿也会更改。王欢提醒到，房产证和不动产登记簿只是一个在你自己手上，一个在房管局拿着而已。
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买房贷款是选公积金贷款好还是商业贷款好
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受限条件少：公积金贷款利率仍处于3。3.公积金贷款还款方式更为灵活商业贷款，最高额度不超过房产的70%，但已经处于史上最低位。从贷款利率上来看。2商业贷款和公积金贷款哪个更划算？1.贷款额度高适合商业贷款商业贷款：商业贷款没有额度限制。等额本息适合收入固定的借款人。公积金贷款：公积金还款方式较为灵活，由借款人自行选择：商业贷款的还款方式分为等额本金和等额本息。等额本金的还款方式前期压力较大，随后逐月递减.25%，相对公积金来讲，不同的借款人应根据自己的情况选择适合自己的还款方式，还款形式多样。具体额度是根据具体额度银行会根据房屋产总价、借款人的还款能力等综合评定。但贷款利率相对较高，居其他几种房贷利率之首。公积金贷款：公积金贷款对额度有限制，一般城市都有公积金的最高额度，由于商业贷款利率是其他几种房贷利率中最高的，商业贷款五年期以上基准利率已从5.15%降至4，需要大额贷款的人比较适合商业贷款；对资金额度需求相对较小的借款人，则比较适合公积金贷款。所以，从贷款额度上对比，每月1-20日到贷款银行用现金偿还贷款本息。公积金贷款.公积金贷款利率更低商业贷款：央行五次降息后.9%，而目前很多银行给出了85折优惠，即：4.165%，所以，公积金贷款还是比较划算的，借款人可以提前一次性偿还全部贷款本息，也可以提前偿还部分贷款本金。从还款方式上来说
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能用公积金贷款当然要用公积金啊，公积金贷款利息低
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公积金中心和银行应该考虑到拖着不放款又会激发一系列违约事件，人性化考虑，先把组合贷的商贷部分放掉嘛。
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放掉了，请问还款起始时间怎么算？还有合同里面为什么要规定放款时间这种明显不受上下家控制的条款呢？
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当月发放就下月还，公积金部分和商贷部分的还款是两份数据，扣款也是分开的，如果想做，肯定能做到。
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第2 楼 aokikyon
当月发放就下月还，公积金部分和商贷部分的还款是两份数据，扣款也是分开的，如果想做，肯定能做到。
你的意思是你准备一个月分别还两笔贷款？好吧，你赢了
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公积金没批下来之前，商贷凭什么放款？
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第4楼blooms122
公积金没批下来之前，商贷凭什么放款？
批下来了啊，只是不放款，不批下来能过户么？这是在讨论放款问题，说明他证都出了！
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第3楼pangpangone
你的意思是你准备一个月分别还两笔贷款？好吧，你赢了
你贷过款吗？我当时贷款公积金和商贷都是每月固定20日从银行卡扣钱，自己算好每月存多少即可。而且公积金年限和商贷可以不同的，比如20年和30年。难道20年后公积金还完，商贷就不用还了？
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公积金贷款上限120万，你说遇到个贷款500万的组合贷，380万商贷资金被120万公积金拖着，多恐怖，人家说不定用这笔钱做首付的，是不是违约会增加？
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抱歉，引用内容已被删除。
公积金的钱不是按年来的。去年放款太多，一月也照样可以没钱。
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不好意思，事业在家，没钱交公积金，连累大家了???
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没钱的公积金中心耍无赖要逼银行搞贴息贷款，这种部门早就应该取消
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第14 楼 冒下泡
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贴息贷款是啥
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还是留着号好，起码还能抵扣点个税。大不了借商贷用公积金充
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公积金就是国家养活一批人瞎搞的，其实直接委托银行就可以了，就是你低于120万的算哪个利息，高于的按银行标准的来就ok了，还非要搞那么多闲人！
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第15 楼 suisuibing
贴息贷款是啥
公积金中心没钱，银行代为放款，公积金中心付给银行其中的息差。
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来自：未知
第19 楼 vickieyan
公积金中心没钱，银行代为放款，公积金中心付给银行其中的息差。
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公积金中心和银行应该考虑到拖着不放款又会激发一系列违约事件，人性化考虑，先把组合贷的商贷部分放掉嘛。
如果放款慢是否会算买家违约？
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公积金中心和银行应该考虑到拖着不放款又会激发一系列违约事件，人性化考虑，先把组合贷的商贷部分放掉嘛。
我就是先房的商贷
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第24楼青涩的蛙
我就是先房的商贷
哪家银行啊
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第24楼青涩的蛙
我就是先房的商贷
你怎么先放的商贷？
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来自：未知
第24楼青涩的蛙
我就是先房的商贷
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第21楼Jannieli
如果放款慢是否会算买家违约？
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工分：2002
你需要登录后才可以回贴为什么说公积金比商业贷好？因为这5大优势！
随着商业贷款收紧、房贷利率提升，买房的成本越来越高，购房者的压力也越来越大。对于刚需来讲，这是很艰难的时刻了。幸好，我们还能用公积金贷款。我们都知道公积金贷款的利率比商业贷款低，不过这种方式未必适合所有人，它既有优势又有局限性。
一、公积金相比商业贷有哪些优点？
1、贷款利率低
贷款利率低是公积金贷款最大的优势。据悉，公积金贷款5年期以上的利率为3．25％，比商贷低了近2％，利率低意味着支付的总利息低，总的购房成本就要低。所以，如果可以，尽量选择公积金贷款吧。
2、用途多多
大家都知道可以用来买房外，但除了买房，公积金还能用于租房、建造、翻建、大修具有自主产权的住房，有些城市还规定公积金可用来缴纳物业费，如果能活用公积金，对解决人们的住房问题还是有很大帮助的。
3、可以提前还款
公积金贷款一般在放款满一年后，可以申请提前还款，而且不收违约金。需要注意的是，有的城市规定每次还款金额应不低于6个月的住房公积金贷款本息额。公积金贷款政策地域差异性较大，具体的情况要咨询当地公积金中心。
4、可以用于偿还贷款
住房公积金是属于缴存职工的个人财产，也就是说可以提取现金。如果是用商业贷款买房的，可以申请提取公积金用于偿还房贷，缓解贷款压力。
5、资金可翻倍
入职的时候大部分公司都会帮缴公积金，缴存公积金的时候，职工和公司要缴相同的比例，比如你个人要缴300元，那么公积金账户内的资金是职工和公司缴存之和，一共就是600元。所以，入职的时候一定要缴公积金，不然可亏大发了。
二、公积金相比商业贷有哪些局限性？
1、贷款有最高额度
公积金贷款这么划算，为什么有的人却申请商业贷款呢？因为公积金贷款有最高限额，不仅每个城市有最高贷款限额，个人跟夫妻申请的最高额度也不同，最高额度也就100多万，这在房价较高的大城市，这点额度根本不够。
2、缴存时间有要求
想使用公积金贷款，还需要缴纳一定的年限才行。
多数城市对公积金缴存时间要求为，有的城市要求借款人需连续足额缴存公积金6个月（含）以上，且公积金账户处于缴存状态，也有城市仍要求连续缴存12个月（含）以上才能贷款，这对于初入职场、或者中间有过断缴的买房人不太友好。
3、放款周期长
公积金放款周期长的问题很早的时候就受人诟病了，根据城市的不同，有的申请一个月就能下来，有的要等上好几个月，所以很多开发商、卖家都不愿意接受公积金贷款的买家，这对买房人是非常不利的。
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