央行发文严控房贷比 银行没钱可贷了
一大波行政性的限购政策来袭之际，银行对房地产贷款的收紧也接踵而至。近日，央行加急下发了《中国人民银行办公厅关于做好2017年信贷政策工作的意见》，其中包括了银行适度调整房贷的内容。具体而言，要加强对商业银行窗口指导，督促进其优化信贷结构，合理控制房贷比和增速等。第一财经记者从国有大行、股份制商业银行、城商行了解到，不同地区、不同类型的银行对于住房贷款都采取了有针对性的限制措施。商业银行普遍收紧房贷根据《意见》的要求，第一，人民银行各分支机构要加强对商业银行窗口指导，督促其优化信贷结构，合理控制房贷比和增速。第二，央行各分支机构要将住房信贷政策作为调控房地产一揽子政策的组成部分，合理搭配使用最低首付比例、贷款利率优惠幅度和最长贷跨年限等住房信贷政策工具，严格按照相关程序及时对辖区内住房信贷政策做出适度调整。第三，做好房贷资源投放的区域分布，支持三四线城市去库存，有效防控信贷风险，积极会同当地银监部门将差别化住房信贷政策严格落实。第一财经记者从国有大行、股份制商业银行、城商行了解到，不同地区、不同类型的银行对于住房贷款都采取了有针对性的限制措施。某国有大行天津分行副行长对第一财经记者表示，几大行对不同地区都有房贷限额。各地银监局对法人所在地注册的银行房贷每月新增规模都有管控。此外，记者从某股份制商业银行北京分行相关负责人处获悉，该分行按揭业务还在正常开展，额度也是正常投放，目前感觉不到额度的控制压力。但是客户进行诸如抵押登记等流程所花费的时间，较之前有所延长。不过，该负责人称，今年的重点是消费金融而非房贷，房地产市场面临一定调控压力，银行的聚焦并不在按揭贷款方面，只是满足客户正常按揭需求。记者从湖南某城商行内部获悉，该行虽然未收到监管层关于房地产调控的任何文件或窗口指导，不过正在研究讨论缩小首套房贷的折扣利率的优惠幅度。中国银行山东某地级市支行负责信贷业务的人士告诉第一财经，他所在的银行一个月前就已经停止住房贷款发放，包括新房和二手房。目前来看，不仅是房贷规模受到限制，房贷利率的优惠幅度也大不如从前。以北京为例，记者从上述股份制商业银行北京分行内部获悉，从昨日起，该行开始执行首套房贷款95折，此前一般都是9折。该内部人士表示，总行层面首套房贷款利率优惠提高到9折，北京则提高到95折，主要是结合行内资产管理额度进行的量价调节。“大家都在寻找合适的价格，同业之间有交流，大家也有跟随政策。95折并非所有客户都适应。假如客户信用状况不好，对银行综合贡献不高，银行有可能以基准利率批。反之也有可能有优惠。这完全是利率市场化与客户评估的综合考虑。”上述股份制商业银行内部人士指出。据媒体报道，已经有16家银行取消了此前首套房贷款9折利率优惠，按照95折执行。这16家银行不仅包括中、农、工、建、交五大国有银行，还包括了中信、招商、民生、浦发、兴业、光大、华夏银行、邮储银行，以及渤海银行北京分行、北京银行和北京农商行。在天津，“市场上基本85折全部没有了，9折也极少见，基本上都是基准上下，拿95折都算好的。”上述天津某国有大行分行副行长对第一财经指出，以前基层行贷款85折就可以审批，在今年2月初，低于9折的按揭贷款基层行就没有权限审批了；目前二级行还有9折－95折的按揭授权权限，但整体是往上收的态势；分行还有85折授权，但需要说明原因。据该副行长介绍，在天津当地几个国有大行之间会对房贷利率的整体折扣情况进行数据交换。一家银行内部也没有明确的折扣比例，只是以价格授权的形式在基准利率上进行上浮或下调。近期央行公开市场操作等政策利率上行，也逼着各家银行将利率上移。房地产政策分化进一步显现始于2015年底的一轮热点城市房价飙升与信贷环境、阶段性供求紧张及地价上涨不无关系。央行的信贷数据显示，2016年住房按揭贷款占40％以上，在巅峰时期的去年7月一度接近98％。今年3月10日，央行行长周小川在全国人大新闻发布会上表示，去年，房地产信贷增长比较快，主要是个人购房贷款。个人购房贷款的增长一方面有助于居民买房，有助于三线城市去库存。但是反过来又导致一、二线城市房价上升。从去年以来，我国房地产政策分化的趋势就已经不断显现。一方面，热点城市调控政策不断收紧，限购限贷力度及各项监管措施频频加码，遏制投资投机性需求，防范市场风险；另一方面，三四线城市仍坚持去库存策略，从供需两端改善市场环境。今年3月5日政府工作报告草案中对于房地产调控的总基调延续了去年的“因城施策去库存”，但经过修改后的最终着重添加了“遏制热点城市房价过快上涨”。那么，今年的房贷增速节奏是否会改变？周小川在10日的全国人大新闻发布会上说，住房贷款在中国还会以相对比较快的速度发展，但是确实要适当平衡。随着住房产业的政策调整，估计会适当放慢。不仅如此，在去杠杆的背景下，今年的政府工作报告还对信贷总量进行了控制，将广义货币（M2）和社会融资规模增速纷别由此前的13％下调至了12％。近日，2017中国发展高层论坛期间，中国银监会副主席王兆星表示，下一步将继续采取差别化的信贷政策，对一些房价过热的城市，要采取审慎的房贷政策；对一些有去库存需求的三四线城市，还是会给予必要的信贷支持。他强调，对一些基本的刚性住房需求、改善性住房需求、包括城镇化过程中产生的住房需要，都需要支持；对于投机性的、炒房的需要则不予支持。
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nginx/1.4.7个人消费贷成银行香饽饽 公积金信用都可贷到款
汉网-武汉晨报龚齐飞
说起贷款，很多人都会因联想到“高利息”，“抵押物”，“信用资质”等等还有麻烦的审批手续而望而却步。记者了解到，在继房贷后，个人消费贷款成了银行竞相开挖的新战场，针对普通市民纷纷推出特色消费贷款政策，降低门槛，简便快捷。目前，个人消费贷款在银行贷款业务中占到10%以上。零资料 一分钟内闪电贷近日，不少招商银行的客户收到一条来自95555的短信：“尊敬的××先生，我行全新推出‘闪电贷’个人网络贷款，自助申请，自动审批放款！根据您在我行的业务办理情况，您已获得最高金额为元的‘闪电贷’贷款申请资格。”原来，这就是招商银行“闪电贷”的短信邀请。只要合条件的招行客户，拿起手机，在屏幕上轻轻触碰，3步操作，无须提交任何资料，即可完成贷款申请。随后，贷款资金60秒内快速到账！招商银行推出的“闪电贷”颇受欢迎。有房没钱 可办抵押贷款张先生在万科金色城市拥有一套房屋，提前还清贷款后，他想要买一辆车，另外还要购置一些家用电器，算下来二十来万还没着落。光大银行大堂经理在了解到张先生的情况后，向他推荐了该行的“阳光易贷”业务。张先生用自己名下的房子做了抵押，申请30万的贷款，10年还本付息。银行方面经过审查，张先生客户资质状况良好，无不良信贷记录，在张先生提供了基本资料和款项用途说明后，就为他办理了抵押手续。7日后，张先生成功得到了30万元的贷款。据了解，“阳光易贷”是一款新型免抵押贷款产品，专门针对普通居民的综合式消费贷款业务。只要客户资信状况良好、有一定的收入，有房屋抵押，即可申请最高额30万不等的贷款。不想买房 公积金也可贷款李女士在一家私企上班，每月工资8000元，每月住房公积金交800元。可是她已经有了房子，不想再买房了，那如何让这笔“睡着”的钱动起来呢？近日，民生银行推出的“公喜贷”业务，帮她支了招。通过银行她了解到，只要连续缴存1年以上住房公积金，个人每月缴存金额在500元以上，符合相关规定，就可以申请到一笔消费贷款了。李女士连忙拿了身份证和公积金缴存证明的相关资料，到小区附近的民生银行成功申请了一笔15万的贷款，把家里重新装修了一番，还利用剩下的钱和老公一起到欧洲旅游一圈。据民生银行个贷部经理介绍，“公喜贷”主要根据个人月公积金缴存金额推算得出，同时会根据客户的资产、负债、信用记录等进行额度的增减，单个市民最高可以贷到50万元。贷款期限最长3年，按月付息，到期还本，并不影响市民用公积金买房。没房没车 可办信用贷款有房有车的人群自然是银行个人消费贷的优质客户，通过抵押房屋、汽车，贷款非常方便，不过银行对于没有房车的年轻人专门开辟了信用贷款。记者了解到，民生银行最近新推出的“白领易贷”，如果有较稳定的收入、信贷状况又比较良好的话，可以不用提供抵押担保物，只要符合银行的资质审查就可以以信用贷款的方式贷到钱。“白领易贷”对贷款人的要求较高，会采取“行业准入”的方式甄选客户，比如设计师、公务员、医生相对而言会比较容易成功放款。针对白领一族，广发银行也推出了“自信一贷”，无需抵押、大额备用、自助提现、快速审批，在资料齐全的情况下，最快1天便可批复获得款项，贷款金额最高可达300万元。而且随用随借，贷款利率相对于信用卡分期更加划算。个人消费贷款划算吗？记者走访交通银行、招商银行、中信银行、光大银行、民生银行、广发银行、渤海银行了解到，目前商业银行个人消费贷款无论是抵押贷款，还是信用贷款，年化利率都在7%左右。渤海银行工作人员透露，一般抵押贷款利率都是同期贷款利率的1.2倍到1.3倍。比如今年6月28日，央行降息后，五年以上贷款基准利率是5.4%，那么抵押贷款利率就在6.48%到7.02%左右。信用贷款的年化利率一般要比抵押贷款更高一些，一般在8%以上。银行为何青睐个人消费贷款？个人消费贷款何以大受青睐？中信银行武汉分行相关负责人表示，伴随利率市场化的进程，在大中型企业贷款对银行利润贡献有所下降的同时，小企业贷款、个人贷款业务对利润总额贡献将逐步提高，推动个人消费贷款业务快速发展是当前环境下的必然选择。该负责人认为，个人消费贷款相对于小企业贷款有自身优点，其一个人消费贷款适用人群更广，任何有消费需求的个人都能向银行申请个人消费贷款，而小企业贷款会需要个人有经营实体；其次，个人消费贷款适用范围更符合普通家庭，购房、装修、购车、留学、旅游等都能够通过个人消费贷款来满足个人融资需求；另外，个人消费贷款的年限一般较小企业贷款更长，个人消费贷款一般可以做到10~30年，申请人的选择将更灵活。
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解除商品房买卖合同与银行贷款合同之间的关系如何处理案例汇总（下）
按揭贷款合同纠纷审理中若干问题的思考&&&&&&& 目前，深圳市无论是二级还是三级房地产交易，购房方大多采用首期款加银行按揭贷款的方式支付购房款。按揭贷款合同履行过程中，因出售方出售的房产与约定面积不符并达到约定或法定解除条件、延期交房、延期办理《房地产证》、已建成的房产与合同约定的不符致使不能实现合同目的，导致房地产买卖合同解除从而致使按揭贷款合同解除；或者购房方未按贷款合同的约定清偿按揭贷款导致按揭贷款银行要求解除按揭贷款合同。上述房地产买卖合同纠纷与按揭贷款合同纠纷在审理过程中，因为以下原因可能导致适用程序、处理时间、处理结果不统一：首先，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条至第二十七条的规定已明确按揭贷款合同不是房地产买卖合同的从合同，两份合同系紧密联系但又各自独立的关系，同一权利人提起诉讼或仲裁不能必然导致两份合同一并处理；如果在购房方或出售方提出确认合同无效、解除合同或撤销合同的诉讼请求后，按揭贷款银行不参与诉讼并提出独立的诉讼请求，而是在房地产买卖合同纠纷案件的裁判生效后，再依据按揭贷款合同提出诉讼或仲裁，势必造成裁判结果生效时间的差异。其次，不同法院甚至同一法院不同的法官，在适用《中华人民共和合同法》、《中华人民共和国担保法》及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称'解释'）时存在认识与理解上的分歧，特别是对于'解释'的第二十五条的理解不统一，是造成同一类型的纠纷出现不同的处理结果的又一原因；再次，合同当事人在房地产买卖合同或按揭贷款合同中约定仲裁条款，出现房地产买卖合同和按揭贷款合同分别属于人民法院管辖和仲裁部门管辖，这也是造成裁判结果可能不统一的一个原因。另外，不同的购房方或出售方在诉讼时提出的诉讼请求不同，也是造成裁判结果不同的一个重要原因；如有的购房方在提出确认合同无效、撤销或解除合同后只要求出售方返还已付首期款及已向银行清偿的按揭贷款，有的购房方却要求出售方将全部楼款（含银行按揭贷款）全部返还。处理时间、适用程序、处理结果的不统一，冲突的焦点主要集中在按揭贷款合同纠纷的实体处理、房地产买卖合同被确认无效、解除或撤销后，已设定抵押房产的返还、银行抵押权的追及效力、按揭贷款责任的承担上，下面就实践中遇到的几个问题，谈谈本人的一些想法。&&&&&&& 按揭贷款合同解除后，购房方已清偿的本金及利息应冲减占用贷款期间的本金及利息。&&&&&&& 现阶段，法院受理的按揭贷款合同纠纷，不论是房地产买卖合同被解除还是因购房方未按按揭贷款合同约定清偿按揭贷款而导致的按揭贷款合同解除，处理结果基本一致。法院在判决解除按揭贷款合同的同时，要求购房方（贷款人）一次性将未清偿的贷款予以支付，并对抵押房产享有优先受偿权。购房方在按揭贷款合同履行过程中已清偿的贷款本金冲减了按揭贷款的本金，而对于已支付给按揭银行的利息则未作处理。而实际上无论是采用等额本金还是采用分期等额还款方式向按揭银行清偿按揭贷款，解除按揭贷款合同之前购房方向银行清偿的利息都比购房方占用贷款期间（即从取得按揭贷款起至解除合同之日止）依据按揭贷款合同约定利率标准计算出来的利息多。因为按揭贷款银行供贷款人选择的还贷方式只有两种即等额本金及分期等额还款，两种还贷方式中前期支付的利息都比后期利息多。对于按揭银行的两种还贷方式无可非议，但依据合同法第九十七条的规定'合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据实际情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失'，根据按揭贷款合同的性质，合同解除后已履行的部分当事人可以要求恢复原状。因此，按揭贷款合同解除后，购房方即按揭贷款的申请人可以要求将已向按揭贷款银行清偿的贷款本金及利息冲减贷款本金及占用贷款期间的利息，从而得出购房方尚欠银行贷款的本金数额。这种处理方式既保障了银行按揭贷款的本、息的收回，也未损害购房方的利益。&&&&&&& 房地产买卖合同被法院或仲裁机构确认无效或解除、撤销的裁决生效后，按揭银行抵押权的追及效力&&&&&&& 购房提出确认与出售方签订的房地产买卖合同无效或要求撤销、解除房地产买卖合同，未提出解除按揭贷款合同；或者购房方在提出确认与开发商签订的房地产买卖合同无效或要求撤销、解除房地产买卖合同的同时，提出了解除按揭贷款合同的诉讼请求。对于上述两种情况，法院通知按揭银行后，按揭贷款银行未作为有独立请求权的第三人提出诉讼并参与诉讼的，按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第一款的规定，仅处理商品房买卖合同纠纷。判决的结果一般是由开发商将购房款（包含按揭款）或者购房方已付购房首期款及已付银行按揭贷款返还给购房方并赔偿购房方的在购房过程中的直接损失；购房方将房产返还给开发商。购房方在提出上述诉讼请求后或上述诉讼请求获得法院支持后，一般未再继续按月清偿银行按揭贷款。按揭银行作为原告起诉要求解除与购房方（按揭贷款人）及出售方签订的按揭贷款合同，由购房方清偿所欠按揭贷款并要求开发商承担连带清偿责任的同时，要求对抵押房产享有优先受偿的权利。按照《中华人民共和国合同法》及《中华人民共和国担保法》的相关规定，该类案件的实体处理结果大多支持按揭银行的诉讼请求，由购房方清偿所欠银行按揭贷款，由出售方对购房承担的清偿责任负连带清偿责任的同时，按揭贷款银行对于抵押房产享有优先受偿的权利。&&&&&&& 本人认为，对于前述所及房地产买卖合同纠纷，无论法院或仲裁机构是支持购房方返还首期款及已支付银行按揭贷款的请求的裁决，还是支持购房方返还全部购房款（含银行按揭贷款）的请求的裁决，其裁判结果的合法性是没有异议的。对于房地产买卖合同被确认无效或被解除、撤销后，法院或仲裁机构仍按《合同法》和《担保法》的规定，作出按揭银行对于抵押房产享有优先受偿权利的判决，值得商榷。作为按揭担保房产的抵押人是购房方，随着人民法院或仲裁机构作出的房地产买卖合同无效或撤销、解除裁决的生效，原登记在购房方名下的担保物由购房方返还给出售人，担保物的现实权属状态确定地发生变化。这种物权变动并非基于担保物权设定人的法律行为而产生，而是属于依公法发生之物权变动。与担保物权设定人以法律行为（如买卖）转让担保物所有权而担保权仍得依追及效力继续存在的情况不同，因裁决这一非法律行为的干预，使得作为限制性物权的担保权的追及效力灭失其存在的根基，此情形下，担保物系为法律上的灭失，担保权人（按揭银行）对购房方因房地产买卖合同解除出售人返还价款只可行使行物上代位权。也就是说，当购房方提出确认房地产买卖合同无效或撤销、解除房地产买卖合同的诉讼请求后，按揭贷款银行面临着丧失担保物权只享有物上代位权的风险。也正是因为如此，'解释'第二十四条赋予购房方在房地产买卖合同被确认无效或被撤销、解除后请求解除按揭贷款合同的权利；同时'解释'第二十五条也赋予了按揭贷款银行作为有独立请求权的第三人参与诉讼的权利；而且，法院在操作务实中，对于购房方起诉要求确认房地产买卖合同无效，或者要求撤销、解除房地产买卖合同纠纷案件的审理中，不论购房方是否提出解除按揭贷款合同的诉讼请，均将购房方的起诉状送达按揭贷款银行，以便按揭银行决定是否以有独立请求权的第三人参与诉讼。当然，因为按揭贷款合同除了抵押担保外，还有出售方提供的信誉担保，按揭银行可以综合考虑后决定是否作为有独立请求权的第三人参与诉讼。因此，对于按揭贷款银行不以有独立请权的第三人参与诉讼，而在房地产买卖合同被确认无效或被撤销、解除的裁决生效后，另行提起诉讼的，法院或仲裁机构不能再适用《合同法》及《担保法》的规定，裁决确认按揭贷款银行对于抵押物有权优先受偿，而应以物担物因生效裁判发生所有权变化为由驳回按揭贷款银行要求确认对于抵押物有权优先受偿的诉讼请求。当然，这有悖于按揭银行当初订立按揭贷款合同对于顺利收贷的初衷，但银行发放按揭贷款也是一种经营行为，存在风险是正常的，更何况在法院通知其有权作为有独立请求的第三人参与诉讼后，银行对如何行使权利已作出了选择，其拒绝作为有独立请求权的第三人参与诉讼，应当是其对抵押物享有的优先受偿权的放弃。&&&&&&& 执行房地产买卖合同被法院或仲裁机构确认无效或被解除、撤销的裁决时，应要求双方同时履行生效裁决所确定的义务&&&&&&& 房地产买卖合同纠纷与按揭贷款合同纠纷，如不能在同一法院受理或虽在同法院受理但未能一并审理并同时执行，有可能出现购房方起诉开发商的案件执结后，按揭银行起诉购房方及开发商的案件尚未进入诉讼或虽已进入诉讼但未执行之前，购房方取得开发商返还的购房款后下落不明。因为按揭银行作为原告起诉后，法院或仲裁机构确认按揭银行对于购房方返还给出售方的房产享有优先受偿权，出售方不仅不能完全取得购房方返还的房产，还要承担购房方清偿按揭贷款的连带责任。如果购房方在要求确认房地产买卖合同无效或撤销、解除房地产买卖合同纠纷时，只要求出售方返还已付购房首期款及已付银行按揭贷款，则出售方将承担房产价格下跌的风险；如果购房方在要求确认房地产买卖合同无效或撤销、解除房地产买卖合同纠纷时，要求出售方返还已付全部楼款（含银行按揭贷款），这样有可能出现出售方不仅将所收的购房方的购房首期款及银行按揭贷款返还给了购房方，同时购房方返还的房产又将被按揭银行行使优先受偿权，还要承担清偿按揭贷款的连带责任的情况。当然，理论上出售方承担连带清偿责任后，有权依照《担保法》的规定向购房方行使追偿权，但出售方将承担诉讼成本的支出以及追偿权能否行使成功的风险。因此，无论是哪一种情况，都有违公平原则，显然损害了出售方的利益。那么，如何防止出现房地产买卖合同被确认无效或被解除、撤销后，银行按揭贷款的回收与出售方利益保护这一冲突呢？&&&&&&& 首先，在房地产买卖合同被确认无效或撤销、解除后，判决驳回银行要求对抵押房产享受优先受偿权的诉讼请求，能在一定程度上敦促银行以有独立请求权的第三人参与到购房方与出售方已经开始的房地产买卖合同纠纷中来，使得部分按揭贷款纠纷能与房地产买卖合同纠纷一并审理和执行，减少购房方取得按揭贷款后损害出售方利益的情况出现，但并不能完全迫使银行参与房地产买卖合同纠纷的诉讼，杜绝这一情况的出现。按揭贷款合同中，出售方是承担连带责任的保证人，房地产买卖合同被确认无效或被撤销、解除后，银行虽丧失了对抵押房产优先受偿的权利，但基于出售方对于购房方应清偿的按揭贷款应承担连带清偿责任，在出售方未进入破产还债程序的前提下，银行仍可通过拍卖购房方返还给出售方的房产实现其债权。银行发放贷款，取得存、贷款之间利差，是其经营获利的主要途径，银行经营的这一特征决定了其很有可能不参与到购房方与出售方房地产买卖合同纠纷中来。加之有独立请求权的第三人参与诉讼的诉讼地位相当于原告，享有原告的诉讼权利，法院不能强制其参与诉讼。&&&&&&& 其次，房地产买卖合同被确认无效或撤销、解除的判决生效进入执行程序后，要求购房方解除抵押登记后将涉案房产返还给出售人，可彻底防止购房方取得按揭贷款后损害出售人利益的情况出现。法院在判决出售方将首期款及已付银行按揭贷款或者全部购房款（含银行按揭贷款）返还给购房方的同时，还判决购房方将房产返还给出售人。出售方按房地产买卖合同的约定交付给购房方的房产是没有他项权利设定的房产，而购房方取得房地产买卖合同约定的房产后，作为抵押人将出售方交付的房产抵押给了按揭银行，此时的房产已设定了他项权利。出售方返还购房款与购房方返还房产是生效裁判文书确定的诉讼双方当事人的义务，双方的义务应当同时履行，人民法院在执行该类判决时，应把握好向双方当事人交付执行钱、物的时间。因为购房方作为抵押人将出售人交付的房产抵押给按揭银行并办理了抵押物登记备案手续，虽然购房方能将房产的占有、使用权返还给出售方，但此时的房产权利存在瑕疵，与出售方在房地产买卖合同签订后交付给购房方的房产在法律意义上是不同的。因此，在抵押登记解除之前，购房方将已设定抵押的房产返还给出售方属于履行义务存在瑕疵，法院完全有理由也有法律依据不将已执行到位的出售方返还的房款交付购房方。即使是购房方在诉讼时只提出了由出售方返还购房首期款及已付银行按揭贷款的诉讼请求时，法院也不能在房产未解除抵押登记时向购房方交付出售方返还的执行款。因为不仅购房方履行返还义务有瑕疵，同时，还有可能将房产价格下跌的风险转移给出售方。房地产买卖合同被确认无效或撤销、解除的判决生效后，虽然理论上按揭贷款银行对于抵押房产不再享有优先受偿权，但未经生效裁判文书确定之前，国土行政管理部门拒绝办理解除房地产抵押登记手续。因此，如果法院要求购房方解除抵押登记后将房产返还给出售方时，才将出售方返还给购房方的房款交付给购房方，就必然导致购房方另行通过诉讼或其他途径解除与按揭银行签订的按揭贷款合同，剔除房产上所附着的抵押权。这样，无论是按揭贷款合同解除先于房地产买卖合同被确认无效或撤销、解除，还是房地产买卖合同被确认无效或撤销、解除先于按揭贷款合同解除，购房方或出售方承担了按揭贷款合同解除的责任后，均会在执行房地产买卖合同被确认无效或撤销、解除的案件时提出冲减请求，法院经审查后再行交付出售方返还的购房款和购房方返还的房产，将不再出现购房方取得出售方返还房款后损害出售方利益的情况。&&&&&&& 房地产买卖合同被法院或仲裁机构确认无效或撤销、解除后，银行按揭贷款责任的承担。&&&&&&& '解释'第二十五第二款规定'商品买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人'。购房方据此在要求确认房地产买卖合同无效或撤销、解除房地产买卖合同的同时，提出要求法院判决由出售方清偿所欠银行按揭贷款，购房方不再承担清偿所欠银行按揭贷款的责任。如果法院支持购房方的诉讼请求，判决由出售方直接清偿购房方所欠银行按揭贷款，购房方不再承担所欠银行按揭贷款的责任，不仅与法院在审理按揭贷合同纠纷中适用《合同法》及《担保法》作出的由购房方清偿所欠银行按揭贷款，由出售方承担连带清偿责任的判决冲突；同时，也将房产（特别是商铺）价格下跌和出售方经营状况恶化的风险转移给了银行。按揭贷款合同解除的原因大多是因为购房方未按时供款或者因为房地产买卖合同解除致使按揭贷款的合同目的不能实现，无论是基于何种原因解除按揭贷款合同，作为提供按揭贷款的银行均不存在过错，因此，由按揭银行承担房产价格下跌及出售方经营状况恶化从而使按揭贷款难以收回的风险，缺乏事实依据和法律依据。&&&&&&& 本人认为，无论是购房方在房地产买卖合同纠纷中提出由出售方直接清偿所欠按揭银行的贷款，不再承担清偿按揭银贷款的责任的诉讼请求，还是在按揭贷款合同纠纷中提出由出售方直接清偿所欠按揭银行贷款的抗辩理由，法院均不应支持和采纳。其理由如下；一、'解释'第二十五条第二款只规定商品买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出售人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人（按揭贷款银行）和购房人，并未明确购房方不再承担清偿所欠按揭贷款的责任，对该条文的理解不宜扩充和推断。二、房地产买卖合同和按揭贷款合同是各自独立的合同，即使按揭银行以有独立请求权的第三人参与房地产买卖合同纠纷案件，也应分别依法处理。三、'解释'规定出售方应将收取的购房贷款返还给担保权人（按揭贷款银行），只是赋予按揭银行有权要求出售方返还所收取的购房贷款，按揭银行有权选择要求购房方清偿贷款并由出售方承担连带清偿责任，也可以放弃要求由购房方承担责任只要求出售方承担清偿贷款。当然作为银行放弃要求贷款人（购房方）承担责任的可能性极小，该条规定的作用主要体现在出售方未作为按揭贷款合同担保人的情况下，银行可因此规定而要求出售方承担责任。四、清偿贷款是作为按揭贷款合同借款人（购房方）的义务，是否放弃要求购房方清偿贷款是按揭贷款银行的权利，在按揭银行明示放弃或出现法定事由经人民法院审判确认其丧失该权利之前，购房方仍应承担清偿按揭贷款的责任。人民法院在审理房地产买卖合同纠纷中判决由出售方直接向按揭银行清偿按揭贷款，免除购房方清偿银行按揭贷款的责任，因按揭银行不是房地产买卖合同纠纷的当事人，案件审理中不能提出抗辩，对判决结果不服也无权提出上诉，这一做法是对按揭银行程序和实体权利的剥夺。因此，无论是在房地产买合同纠纷还是按揭贷款合同纠纷中，均不能判决免除购房方清偿银行按揭贷款的责，除非是银行明示放弃或出现购房免责任的法定事由。&&&&&&& 出售方对按揭贷款合同未提供担保的情况下，承担按揭贷款合同纠纷民事责任的依据。&&&&&&& 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第二十七条规定：买受人未按照商品房担保贷款合同的约定偿还贷款，但是已经取得房屋权属证书并与担保权人办理了商品房抵押登记手续，抵押权人请求买受人偿还贷款或者就抵押的房屋优先受偿的，不应当追加出卖人为当事人，但出卖人提供保证的除外。依此规定，如果按揭银行在与购房方签订按揭贷款合同时，只要求购房方以所购房产设定抵押出售方未提供担保，且抵押物已取得了产权证书并办理了抵押物登记手续的，贷款人未及时清偿按揭贷款，银行提出偿还贷款或就抵押物优先受偿的，出售方不应作为当事人。最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第二十五条第二款规定：商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。此规定对第二十七条规定的起到了补充作用，即按揭贷款合同虽未由出售方作为担保人，在按揭银行要求购房方偿还贷款或就抵押物优先受偿的，出售方不应作为当事人；但如果商品房担保贷款合同被解除是基于商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除而解除的，因第二十五条第二款规定'出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人'，故在此情况下，按揭贷款银行可依第二十五条第二款规定要求出售方承担将返还购房贷款本息的责任，故仍应作为被告参加诉讼，也就是说即使在出售方对于按揭贷款合同未提供担保的情况下，仍有可能承担按揭贷款合同纠纷的民事责任。（罗湖法院）课题组成员：季媛、陈立中、张方、李培春&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&& 执笔人：李培春posted @
16:57:24&&阅读( 103)&&评论( 0)&&&（2003）深罗法民三初字第768号（2003）深罗法民三初字第768号——广东省深圳市罗湖区人民法院()阅708次深圳市罗湖区人民法院民 事 判 决 书深圳市罗湖区人民法院民事判决书（2003）深罗法民三初字第768号原告（反诉被告）叶年助，男，日出生，住（略）。委托代理人刘军，广东国欣律师事务所律师。被告（反诉原告）深圳市罗湖房地产开发有限公司，住所地深圳市罗湖区立新路1号罗湖商业大厦七、八层。法定代表人肖紫天，总经理。委托代理人邱继炎，该司综合协调部副部长。委托代理人朱丽娇，该司职员。第三人中信实业银行深圳分行红岭支行，住所地深圳市罗湖区红桂路2108号。负责人张一龙，行长。原告叶年助诉被告深圳市罗湖房地产开发有限公司及第三人中信实业银行深圳分行红岭支行商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后，深圳市罗湖房地产开发有限公司又提出反诉，本院亦予以了受理。依法由代理审判员李祖坤独任审判，公开开庭进行了审理。原告叶年助及其委托代理人刘军，被告的委托代理人朱丽娇均到庭参加了诉讼，第三人经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，（一）日，原告和被告签订正式的房地产买卖合同，以人民币409200元的价格向被告购买立新花园b栋250号铺位，双方约定被告于日交付房屋。合同签订后，原告按约定向被告付清了购房款，被告开发的房屋却至今未领取《竣工验收证书》。迟延交楼的时间已远远超出了合同约定的90天。被告在未取得《竣工验收证书》的情况下，谎称已经竣工，欺骗原告与其签订楼宇交接书，向原告交付房屋。其交楼的行为违反了合同约定和法律规定，交楼行为无效，应视为自始没有交楼。所以，原告有权要求解除房地产买卖合同及补充合同。（二）被告在售楼过程中存在虚假广告和承诺，构成了违约。其在售楼中承诺'代为出租，无论租出与否，皆由发展商按时支付每月租金'，售后又不予兑现；其宣传业主可享受70年的租金回报，实际上只有60年；其广告承诺铺位的装修为蓝白广场砖和玻璃间隔，实际上为质量较差的土红色瓷砖和铁网间隔。被告至今未能取得《竣工验收证书》和无法办理房产证以及承诺无法兑现的事实，客观上已构成解除房地产买卖合同的条件。特向法院起诉，请求判令：1. 解除原、被告之间的房地产买卖合同及补充合同，并解除原告和第三人签订的《楼宇按揭（抵押）贷款合同》；2. 被告返还原告已付的首期购房款人民币209200元及利息人民币17340元；3. 被告将原告已向第三人支付的按揭供款人民币55620元赔付给原告；4. 由被告向第三人偿还尚欠的按揭贷款本金和利息；5. 被告赔偿原告的公证费损失人民币1828元及按揭保险费损失人民币2181元；6. 被告支付原告返租租金人民币26516元；7. 被告支付延期交楼违约金人民币144666元；8. 本案诉讼费由被告负担。被告答辩及反诉称，（一）被告按合同约定于2001年2月完成涉诉房屋的通路、通水、通电、消防验收、电梯验收和燃气工程验收。同年5月22日，原告对房屋进行了验收，并与被告签订了《楼宇交接满意书》和《验楼情况表》，办理了交楼手续。可见，被告已经履行了交房义务。并且，原告于日即已和罗新物业管理公司签订了《委托租赁协议》，将所购房屋委托给罗新物业公司代为出租，租赁期限自日起至日止，并于日开始收取租金，已行使了房屋的租赁收益权。所以，应视为原告事实上已于日收楼。原告要求被告支付延期交楼违约金缺乏事实依据。（二）原告计算延期交房违约金的标准也是错误的，根据《补充合同》第三条的规定，延期交房违约金的计算标准为延期交房期间的指导租金。根据深圳市政府颁布的2001年度房屋租赁指导租金标准，涉讼房屋的租金为每月每平方米250元。原告实际收楼时间为日，其于日才向法院起诉要求解除合同和支付延期交楼违约金，早已超过了两年的诉讼时效。（三）原告以虚假广告为由要求解除合同，也没有事实和法律依据。其一，原告于日对被告交付的房屋进行了验收，并签署了《楼宇交接满意书》和《验楼情况表》，对物业内外的设施、装修标准等进行了确认，应视为其接受了被告对装修标准所作的变更；其二，销售广告属要约邀请，不是合同的内容，其对双方当事人不产生法律约束力。（四）原告是和罗新物业管理公司签订《委托租赁协议》的，而罗新物业管理公司是独立的法人单位，因该《委托租赁协议》产生的权利和义务与被告无关。原告要求被告支付返租租金无事实和法律依据。综上，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。另，原、被告双方签订的《房地产买卖合同》约定，对于购房款人民币409200元，原告应于签约日向被告支付209200元；剩余20万元以银行按揭方式支付，原告须于房地产买卖合同签订后5日内签订按揭贷款合同。实际上，原告未按照约定的时间签订按揭贷款合同，而是迟延至日才与中信实业银行深圳分行红岭支行签订按揭贷款合同，比合同约定的时间迟延了147天。依据《房地产买卖合同》的约定，原告须向被告支付延期付款违约金6174元。特此反诉，请求判令：1. 原告向被告支付延期付款违约金人民币6174元；2. 本案诉讼费由原告负担。原告针对被告的反诉答辩称，（一）按揭贷款合同的签订，需要开发商、按揭银行的统一协调，签订按揭贷款合同的时间、贷款数额、年限等等，均须开发商与银行协商确定。原告作为购房方，没有主动权。所以，原告对于延期签订按揭贷款合同没有任何过错。（二）被告于2003年4月才提出该反诉请求，也已超过了两年的诉讼时效。经审理，查明原、被告双方无争议的事实是：（一）日，原告和被告签订一份《立新花园商品房内部认购书》，认购被告开发的位于深圳市罗湖区立新路的立新花园b栋裙楼第二层250号铺位。同年10月21日，双方签订了正式的《深圳市房地产买卖合同》。该合同约定：原告向被告购买的铺位建筑面积为17.86平方米，总售价人民币409200元；原告同意按合同附表约定的办法付款，即签约日付人民币209200元，余款人民币20万元于5天内签订按揭合同，按按揭合同付款；被告须于日将合同规定之验收合格的房地产交付原告使用，并应于领取房地产《竣工验收证书》后的150天内书面通知原告共同向市房地产产权登记机关申请房地产转移登记；如因被告的过失造成原告不能按法定期限领取《房地产证》，被告应自取得《竣工验收证书》之日的第180天起，按市房屋租赁主管部门规定的指导租金标准向原告支付租金至产权登记机关核发《房地产证》之日止。该合同的附表五第9条还约定，被告承诺原告所购物业的房产证为70年。（二）日，原、被告双方还签订了一份《深圳市房地产买卖合同》的《补充合同》。该补充合同第二条约定：原告未按《房地产买卖合同》附表规定的时间付款的，其给付的金额达到应付价款50%以上的，原告应按中国人民银行有关延期付款的规定向被告支付延期付款违约金。该补充合同第三条约定：因被告的过错不能按时交付房地产的，被告应按指导租金标准向原告支付延期交房期间的违约金，造成原告损失的，还应负赔偿责任；被告超过约定时间90日仍不交付房地产的，原告有权单方解除合同（双方另有约定的除外），被告接到原告解除合同的书面通知后，应于10日内将原告已付的一切款项（不计利息）退还，并支付双方约定的违约金，造成原告损失的，还应负赔偿责任。（三）上述合同签订后，原告依约向被告支付了首期购房款人民币209200元。日，原告又和第三人以及被告三方签订《楼宇按揭（抵押）贷款合同》，约定：原告以所购房屋作抵押，向第三人贷款人民币20万元，用于支付剩余的购房款；贷款期限为72个月，原告每月应向第三人偿还本息人民币3275.07元；由被告对原告的上述贷款承担连带保证责任。日，第三人将人民币20万元贷出并转入被告的账号。（四）日，原告和被告签署一份《楼宇交接满意书》。双方在该交接满意书中约定：原告所认购的立新花园b栋250号铺位已竣工交楼，被告陪同原告对上述物业的建筑质量和初装修情况进行了现场查验，双方一致同意签署本满意书。双方确认，自日起，该单元已由被告交付原告。（五）日，原告和深圳市罗新物业管理有限公司（以下简称罗新物业公司）签订一份《委托档位（门店）租赁协议书》，约定：原告将其向被告购买的立新花园b栋250号铺位委托给罗新物业公司代为出租，委托期限为两年，从日至日，每季度租金人民币8184元；在协议书约定的租赁期限内，双方均不得单方解除合同。（六）自1999年11月至2000年6月期间，被告四次在《深圳特区报》上刊登售楼广告，称其开发的立新花园b栋裙楼商铺（又称'东门老街肉菜市场'）有70年产权，并可'即购即返租'；2000年11月至12月，被告又几次在《深圳特区报》上刊登广告称：业主购买上述商铺后，由开发商包租两年，返还16%；包租期内业主无须理由，只要提出退铺，发展商即原银奉还，同时享受返租。另，被告在一份售楼宣传资料中称，'老街肉菜市场'的内部装修标准是：地面为蓝、白广场砖，内墙为蓝、白瓷砖到顶，门店之间为玻璃间隔不到顶。（七）被告开发的立新花园b栋房屋于日取得燃气工程质量等级核定书，同年6月27日取得电梯（扶梯）验收合格证书，同年7月23日取得消防验收合格证书。日，原告以被告至今未取得《竣工验收证书》、延期交房、未兑现售楼广告中的承诺等为理由，向本院起诉。本院受理后，被告又以原告未按时办理银行按揭、构成迟延付款的违约行为为由，对原告提出反诉。原、被告双方在事实方面的争议是：被告开发的房屋的主体工程是否合格？对于该争议事实，原告未向法庭提供证据。被告向法庭提交了'主体（基础）工程中间验收证明书'、立新花园三期b栋主体（中间）工程复验会议纪要以及深圳市罗湖区建筑工程质量监督站的说明等证据，证明立新花园b栋房屋的主体工程已经验收合格。被告提交的上述证据真实、合法，且与本案有关联。根据上述证据，本院认定如下事实：立新花园b栋房屋的主体工程于日竣工并经过初验后，又由开发商、设计单位、施工单位、监理单位以及深圳市罗湖区建筑工程质量监督站五方于日对需整改的工程进行了复验，复验的结果是合格。原、被告双方在法律方面的争议是：第一，被告于日和原告签订《楼宇交接满意书》、交付房屋的行为是否有效？原告能否以被告迟延交房为由要求解除《深圳市房地产买卖合同》和《楼宇按揭（抵押）贷款合同》？第二，被告发布的售楼广告是否有法律约束力？有无虚假宣传？原告能否据此要求解除上述房地产买卖合同和按揭（抵押）贷款合同？第三，被告是否应向原告支付延期交房的违约金？原告是否应向被告支付延期付款违约金？第四，原告要求被告支付返租租金的请求能否得到法院的支持？对于第一个争议问题：本院认为，被告开发的立新花园b栋房屋的主体、消防、燃气、电梯等工程现均已验收合格，实际上具备了交付使用的条件。原告也于日和被告签订了《楼宇交接满意书》，同意接收房屋。之后，原告又将房屋委托给罗新物业公司代为出租，获取出租收益。所以，本院认定被告于日交付房屋的行为有效。原告称被告至今未交付房屋，与事实不符。对其以此为由要求解除房地产买卖合同的主张，本院不予支持。对于第二个争议问题：本院认为，（一）被告于1999年11月至2000年6月期间在《深圳特区报》上刊登售楼广告，承诺'商铺有70年产权'、'即购即返租'等，内容具体明确，且发布在原、被告签订房地产买卖合同之前。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，该广告可视为要约，对被告具有法律约束力。本案中，原告称其所购买的商铺没有70年产权，没有证据证明；而根据深圳市规划国土局罗湖分局的深规土函第lh0001202号复函，被告开发的立新花园土地使用年限为70年。可见，被告关于商铺有70年产权的广告宣传并不虚假。另外，原告也确实通过罗新物业公司将其所购铺位进行了出租，可见被告关于'即购即返租'的广告宣传亦无虚假。至于原告实际上有无收到租金，属于需另案处理的法律关系。（二）被告于2000年11月至12月期间在《深圳特区报》上刊登的广告（广告内容：业主购买上述商铺后，由开发商包租两年，返还16%；包租期内业主无须理由，只要提出退铺，发展商即原银奉还，同时享受返租），发布在原、被告签订房地产买卖合同之后，与本案无关，对被告没有法律约束力。原告不能以此为理由主张解除合同。（三）商铺的地面是铺设蓝、白广场砖还是土红色地砖，以及商铺之间是以玻璃间隔还是以铁网间隔，均不影响原告对铺位的使用；诉讼中，原告也未提供证据证明两者之间有价格上的差异；所以，上述装修标准的改变不能成为原告解除合同的理由。综上，原告以被告有虚假广告宣传、违背广告承诺为由，要求解除房地产买卖合同的诉讼请求，也不能得到本院的支持。对于第三个争议问题：本院认为，（一）原、被告双方已于日签署《楼宇交接满意书》，确认交付房屋的时间为日。所以，本院认定被告交付房屋给原告的时间是日。而房地产买卖合同约定的交房时间为日，显然，被告构成了延期交房的违约行为，应向原告支付延期交房的违约金。但由于原告于日才向本院提起诉讼主张该违约金，所以，其日之前的延期交房违约金之请求权已超过两年诉讼时效，不再受法律的强制保护。对于日至5月22日期间的延期交房违约金，被告仍应向原告支付。根据房地产买卖合同之补充合同的约定，该违约金应按深圳市政府主管部门颁布的同期同地段同类房屋的指导租金标准（每月每平方米人民币300元）计付。（二）原、被告之间的房地产买卖合同约定，原告应于房地产买卖合同签订后5日内（即日之前）签订按揭合同，本案原告实际于日才签署按揭合同，确实比约定的时间有所迟延；但被告要求原告支付延期付款违约金的反诉请求已超过了两年的诉讼时效（自日至日），本院不予支持。对于第四个争议问题，本院认为，《委托档位（门店）租赁协议书》系罗新物业公司和原告签订，而非被告和原告签订，原告要求被告履行该协议并支付租金，理由不成立；况且，本案属房地产买卖合同纠纷，依据该《委托档位（门店）租赁协议书》，原告和罗新物业公司之间形成了新的法律关系--房屋租赁关系。对于因履行该租赁合同而产生的纠纷，当事人应另循法律途径解决，而不应在本案中提出请求。所以，本院对原告要求被告支付返租租金的诉讼请求，不予支持。因原告要求解除《楼宇按揭（抵押）贷款合同》的理由和前提是房地产买卖合同的解除。本案中，原告要求解除房地产买卖合同的理由不成立，本院已决定不解除原、被告之间的《深圳市房地产买卖合同》。因此，对原告要求一并解除《楼宇按揭（抵押）贷款合同》的诉讼请求，本院亦不予支持。因《深圳市房地产买卖合同》不解除，所以，对于原告要求被告退回首期购房款人民币209200元和利息17340元的诉讼请求，以及要求被告赔偿公证费损失人民币1828元和按揭保险费损失人民币2181元的诉讼请求，本院均不予支持。因《楼宇按揭（抵押）贷款合同》不解除，对原告要求被告赔付其已向第三人支付的按揭供款人民币55620元的诉讼请求，以及由被告向第三人偿还尚欠的按揭贷款本金和利息的诉讼请求，本院亦不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《中华人民共和国民法通则》第五十七条、第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第八条及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，判决如下：一、驳回原告要求解除原、被告之间的《深圳市房地产买卖合同》及《补充合同》的诉讼请求。二、驳回原告要求解除原告、第三人及被告三方签订的《楼宇按揭（抵押）贷款合同》的诉讼请求。三、驳回原告要求被告返还首期购房款、已付按揭供款和首期款利息的诉讼请求，以及由被告向第三人偿还尚欠的按揭贷款本金和利息的诉讼请求。四、被告应于本判决生效后十日内向原告支付延期交楼违约金人民币4286.4元。逾期则按中国人民银行颁布的银行同期贷款利率（一年期流动资金贷款利率）加倍计付迟延履行债务期间的利息。五、驳回原告要求被告支付返租租金人民币15295元的诉讼请求。六、驳回原告要求被告赔偿公证费损失人民币1828元及按揭保险费损失人民币2181元的诉讼请求。七、驳回被告要求原告支付延期付款违约金人民币6174元的反诉请求。本诉受理费人民币10933元，由原告负担10000元，被告负担933元，该款已由原告向本院预付，不作退回，被告应负担之数迳付原告；反诉受理费人民币118元由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。代理审判员 李祖坤二ΟΟ三年七月二十八日书 记 员 唐爱娣来源：深圳离婚房产分割律师
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