前后签了两个房屋买卖合同，约定管辖法院不一样，以哪个为准_百度知道
前后签了两个房屋买卖合同，约定管辖法院不一样，以哪个为准
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前后两个合同，要看两个合同哪个有效。如果两个合同均有效，则以后一合同约定为准。
刘伯华律师
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我们会通过消息、邮箱等方式尽快将举报结果通知您。最高人民法院房屋买卖合同纠纷怎么解决?5个回答梦魇My18041
所谓小产权房屋是指经过合法审批在农村土地上开发建设的住宅房屋。如果从土地的性质对房屋进行划分，可以分为，在农村土地上开发建设的房屋就是小产权房屋，在国有无偿划拨土地上开发建设的房屋就是经济适用房，在国有出让土地上开发建设的房屋就是商品房。 正是因为小产权房屋是建筑在农村集体土地之上，而集体土地只有本集体组织的成员才有权占有使用，因此依据现行法律规定，小产权房是不允许上市交易的。也就是说只有与集体土地有特定身份关系的农村村民才能购买或者经拆迁回迁取得小产权房。此外，任何人购买小产权房均为法律所禁止，所签定的小产权房买卖合同，也会被法院确认为无效合同。合同被判决无效以后，出卖方就可以收回房屋，当然出卖方应将已经收取的购房款退还给对方。
3个回答天枰eddie
1，要求法院判决卖家继续履行合同，并凭借法院判决书强制过户；
《合同法》107条规定：“一方不履行主要合同义务或者履行义务不符合约定的，应当承担继续履行或者赔偿损失等违约责任”。如果要提出该诉求，则务必在卖家以高价将房屋再卖出之前，即卖家尚未再过户给其他人，这样才有法院判决强制履行合同的条件。因此，当买家将该诉求意向告知律师时，律师一定会先向法院申请保全查封该房屋以至于阻止卖方另行出售。
2，要求解除合同赔偿违约金；
二手房买卖合同约定，卖方违约情况下买方可以选择要求双倍返还定金或者追究购房款20%的违约金。但实际上在房价暴涨的情况下买家即使获得百分之五十的违约金也难以弥补房价暴涨所带来的损失。此种情况下买方无需着急，《合同法》也规定“当违约金低于因一方违约所造成的损失时，一方可以请求法院提高以弥补损失”。因此，如果买家认为即使赔偿20%购房款的违约金也难以弥补卖家的违约损失情况下，可以实际主张更高的赔偿金，但是一定要向法官提供充分的证据，比如预购房产同地段的房屋现在房价，一般中介都会有大量不同时期的房屋买卖合同，房屋以前多少钱一平现在多少钱一平价格差异一目了然。
3个回答阿西吧_0145
你可以进行诉讼进行解决，但你需要写诉讼书，以下是诉讼书的范文和模本，希望能帮到你
原告：王xx，女，汉族，现就职于xxxx市劳教所第x大队，电话：xxxxxxxxxxx
被告：河北 xxx房地产开发有限公司，地址：xx市xx路xx号，法定代表人：张xx，电话：xxxxx
1、解除原、被告双方签订的商品房买卖合同;
2、判决被告返还原告剩余房款339500元整;
3、本案诉讼费用由被告承担。
事实和理由
原告于日与被告签订商品房买卖合同，约定由原告购买被告拟建造的位于xx县xxx的一套面积为181.65平方米的商品房，该房屋为听枫苑T11号，交房日期为日之前。协议生效后，原告如约向被告一次性支付总房款389500元。但是，被告却迟迟没有建造该房屋，超过交房日期也未能向原告交付此房屋。直至今日，被告一直违反合同约定，未履行交房义务，导致原告的入住权利无法实现。双方在合同第九条中约定：“出卖人逾期超过45日未能交房的，买受人有权解除合同。出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。”尽管原告多次向被告主张要求解除合同，返还已付房款，但被告到目前为止只返还给原告房款50000元，迟迟不予返还剩余房款，未能承担相应的违约责任。现诉诸法院，请求法院判如所求!
xx市xx区人民法院
具状人：王xx
二OO九年八月三十一日
附：本诉状一式 二 份
3个回答血刺流氓袓i
　1、房地产买卖合同无效纠纷
　　违反法律、法规的房地产买卖合同无效。无效的房地产买卖合同，从订立时起就不具有法律的约束力。房地产买卖合同被确认为无效后，当事人一方有过错的，应当赔偿对方因此遭受的损失。当事人双方均有过错的，应当各自承担相应的责任。
　　2、房产证延迟拿到，请问如何维权?
　　根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条规定：
　　由于出卖人原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应承担违约责任。合同没有约定违约金或损失数额难以确定的，可按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
　　3、二手房买卖中，面积发生误差怎么办?
　　除非你们在合同中有明确的约定：“该房屋按照具体面积计价，出现面积误差参照新商品房买卖面积误差解决方式解决。”否则你不能要求退还面积差价款。二手房买卖中影响二手房定价的因素很多，比如房屋环境因素、房屋质量因素、房屋年代因素，甚至包括房屋装修因素、房屋物业管理质量因素、房屋附属家具电器因素等，其影响价位的因素比新商品房买卖要多得多。而且，二手房买卖合同中，也没有约定“房屋的单价或是房屋面积以房产证为准”等内容，所以一般认定双方之间的房屋买卖是按套计价。
　　根据目前的二手房交易习惯，二手房买卖双方一般都会亲自到实地看房。买卖双方对房屋的实际情况包括面积情况都非常清楚。所以一般情况下，二手房都是按套计价，并非按每平米单价出售，因此不存在补交面积差价款的问题。当然，如前所述，如果在合同中明确约定“该房屋按每平米单价计算”的除外。
　　4、物业服务不到位可以起诉吗?
　　可以起诉。根据最新司法解释，只要物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护等义务，业主就有权起诉要求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
　　5、什么是地铁商业?
　　地铁商业是指在地铁内建造的一些带有盈利商业性质的地铁商铺、商业街、地下商城等。
　　主要形式体现为地铁商铺(地铁商铺是地铁过道商铺与地铁商业街或商业城的统称，不包括建在地铁车站地面上的商铺。地铁过道商铺一般指建造在地铁过道或地铁售票站附近的商铺，这种类型的商铺比较常见。)、商业广告以及地铁线各站厅配置的以冲印、西点、便利店等经营便利性商品和服务的不同业种组合的商业服务网点。商业网点基本采用连锁经营方式。
　　6、承租期间房子被出售，新房主却不同意出租怎么办?
　　依照我国合同法的规定，买卖不破租赁，即租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，这是债权优先物权的表现。所以，你有权利要求新房主继续将房屋出租给你。
3个回答路海莽莽_V
一、当事人基本情况。
包括原告、被告、第三人的姓名、性别、年龄、民族、职业、工作单位、住所等。如果当事人是法人或其他组织的，要写明该法人或组织的名称、住所、法定 代表人或者主要负责人的姓名、职务。如果原告有委托代理人(律师或其他委托人)参加房产纠纷诉讼，还应当写明代理人的基本情况以及与被代理人的关系。
二、房产纠纷起诉请求事项。
要写明诉请人民法院依法保护其合法权益的具体要求，例如要求被告方承担某种民事责任，请求人民法院撤销、变更或部分撤销行政机关的某种行政行为等。
三、房产纠纷起诉请求所依据的事实和理由。
在写起诉状时必需要严谨、详细地写清楚诉讼事件存在的事实和发生争议纠纷的主要焦点，以及这些事实纠纷中支持自己诉讼的法律、法规条款依据。例如， 目前商品房买卖纠纷主要集中在发展商交房延期、房屋合同标注与实测面积出入过大、建筑质量及装修标准与合同注明的不相符合等几个问题上。如果是因为这几点 而向售房方提出诉讼索赔，填写起诉状时就要将合同签订时间、地点、合同中相关条款约定的内容以及被告方在何处违约的事由写清，并且标注被告违约事实违犯了 哪一项法律规定。
四、提出房产纠纷起诉的证据和证据来源。
法院受理诉讼案件必须要依据充足的实事依法进行判决，这就要求原告提出诉讼请求时，必须尽可能地提供证明自己享有法律赋予的权益，对方应承担法律责 任的证据材料。比如属于商品房交易纠纷的，当事人应提供的证据就要包括：房屋买卖协议(合同)、房屋权属证明、房款给付情况等方面的证明，以及对方未兑付 约定事项的证据材料。
房产纠纷起诉是一项严谨而周密的工作，当事人一定要审慎对待。只有当自己具有充足的依据理由时，当事人才适宜向法院提交起诉请求，而这其中最关键的 一步就是要写一份文理通顺、证据充分、言简意赅、诉讼目的明确的房产纠纷起诉状。当然，对于大多数需要打房产官司的购房者来说，要想达到这样的标准，最为 稳妥的方式就是委托比较专业的房产方面的律师为你进行此项工作。
3个回答胃疼的叮当
1、一房多卖情形下，多个当事人均要求履行合同的，怎么处理？
出卖人就同一房屋分别签订数份买卖合同，在合同均为有效的前提下，买受人均要求继续履行合同的，原则上应按照以下顺序确定履行合同的买受人：
(1)已经办理房屋所有权转移登记的；
(2)均未办理房屋所有权转移登记，已经实际合法占有房屋的；
(3)均未办理房屋所有权转移登记，又未合法占有房屋，应综合考虑各买受人实际付款数额的多少及先后、是否办理了网签、合同成立的先后等因素，公平合理的予以确定。
买受人中之一人起诉要求出卖人继续履行买卖合同，出卖人以房屋已转让给他人为由提出抗辩的，法院可以根据案件具体情况决定是否追加其他买受人作为第三人参加诉讼；其他买受人另行提起诉讼要求继续履行合同的，应当依据前款原则协调处理。
2、当事人先后签订数份合同或签订阴阳合同，对房屋价款和履行方式约定不一致的，怎么处理？
当事人之间就转让同一房屋先后分别签订数份买卖合同，合同中关于房屋价款、履行方式等约定存在不一致，当事人就此产生争议的，应当依据当事人真实意思表示的合同约定继续履行。对于当事人在房屋买卖中确实存在规避税收征管、骗取贷款等行为的，必要时可一并建议相关行政主管部门予以处理。
也就是说，通过签订阴阳合同避税的，避税的条款因违背双方的真实意思表示，而无效，仍应按照实际交易价格履行。
3、以他人名义购房，借名人与登记人发生纠纷的，怎么处理？
当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益，借名人依据合同约定要求登记人(出名人)办理房屋所有权转移登记的，可予支持。但是，该房屋因登记人的债权人查封或其他原因依法不能办理转移登记，或者涉及善意交易第三人利益的除外。这里的前提是，当事人之间已经就借名购房达成了书面协议，或有证据能够证明借名的事实。且借名人不得以其系实际出资人为由，对方善意第三人，但若第三人知道或应当知道该情形的除外。
3个回答小三的时代L131
所谓小产权房屋是指经过合法审批在农村土地上开发建设的住宅房屋。如果从土地的性质对房屋进行划分，可以分为，在农村土地上开发建设的房屋就是小产权房屋，在国有无偿划拨土地上开发建设的房屋就是经济适用房，在国有出让土地上开发建设的房屋就是商品房。 正是因为小产权房屋是建筑在农村集体土地之上，而集体土地只有本集体组织的成员才有权占有使用，因此依据现行法律规定，小产权房是不允许上市交易的。也就是说只有与集体土地有特定身份关系的农村村民才能购买或者经拆迁回迁取得小产权房。此外，任何人购买小产权房均为法律所禁止，所签定的小产权房买卖合同，也会被法院确认为无效合同。合同被判决无效以后，出卖方就可以收回房屋，当然出卖方应将已经收取的购房款退还给对方。
3个回答深圳家居网2012
我认为在审理此类纠纷时应注意以下三方面的问题。
　第一方面的问题，审理案件时应当查明的事实要点。
　1、买卖双方当时和现在的身份状态。尤其是买方的身份。比如是否为城镇居民、法人或其他组织、是否为本村集体经济组织成员、还是有特殊身份的回乡落户的干部、职工、退伍军人以及华侨、港澳台同胞。(因为双方的身份事关合同的效力)
　2、诉争标的物的基本情况，包括宅基地的批示登记情况、房屋的建设审批手续，房屋及院落的建成年限、格局、价格(修建、买卖、争议)等。这是重点应当查明的事实。因为针对房屋及宅基地是否办理登记审批手续，产生的法律后果会截然不同。针对房屋不同时段的价格，补偿的数额会不同。比如孔黎明在出卖房屋前未办理两证，出卖后无法办理两证的变更登记手续，双方的买卖行为会产生无效的后果，如果出卖前办理两证，出卖后办理变更登记的，双方的行为会产生有效的后果。
　3、买卖合同的签订情况，合同的内容及形式。
　4、转让行为是否按规定经过审批，审批机关是否土地管理法规定的有权机关。(我理解的是三级，即村里申请，乡镇政府土地管理部门审核，县级人民政府下设的土管部门批准登记)
　5、买房人购买房屋后的使用情况，房屋有无装修、翻建、扩建等情形，有无翻建扩建的合法根据。(大部分的房屋买卖后都有添附物的产生，可以根据当事人的举证及实物评估判定添附物的价值)
　6、现房屋使用人有无其他住所，是否具备腾房条件。(孔黎明一案中，张秋娥在本村有祖遗房屋，具备腾房条件)
　7、双方的买卖行为是否征得土地所有权人即本集体经济组织的同意，它对争议宅基地使用权归属的意见。(我认为应审查的是原始的、书面的证据，比如会议记录或其他方式的记载)
　8、买受人有无再行转让的行为，再行转让后受让人的身份，受让人使用房屋是否予以登记等情况。(因为房屋是否登记涉及合同的效力。比如按照《物权法》房屋登记生效制的规定，如果该房屋在再行转让后已登记在再行转让后受让人的名下，该房屋的所有人即为再行转让后的受让人。那么出卖人请求确认合同无效的法院肯定不能支持。如果再行转让后买受人未进行登记，应结合前一买卖行为及再行转让后受让人的身份等情况来判定原合同的效力)。
　审理此类案件应当注意的第二方面问题是关于合同效力
　从审理孔黎明房屋买卖合同的内容可以看出，虽然买卖的标的物一般是地上的建筑物，也就是房屋，但在我国强调房地一体的法律背景下，实际上双方交易的标的物也包含了相应的宅基地，交易的当事人不仅是买卖双方，同时还隐含有一个第三人即宅基地所有权人。因为根据物权法的规定，宅基地使用权是设定在集体所有权的土地上的用益物权，用益物权人只享有占有、使用和收益的权利，而对宅基地没有处分权。
　那么我们在审理涉及宅基地使用权转让的农村私有房屋买卖时，首先应当了解农村宅基地使用权具有的特点：第一，农村宅基地的所有权归集体经济组织。它的所有权属性是在《宪法》第十条和《土地管理法》第八条中已给予了明确的规定，即农村的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，所有权归集体所有；第二，农村宅基地使用权的主体是特定的农村居民，即属于本集体经济组织特定的成员，非本集体经济组织成员以外的人员无权申请或变相申请并取得宅基地使用权。第三，农村宅基地使用权具有有限性。即宅基地原则上只能由宅基地使用权人利用宅基地建造住宅及附属设施供其居住和使用，不能将宅基地使用权出卖或转卖。第四，农村宅基地使用权具有福利性。农村村民取得宅基地使用权基本上是无偿的，或者只交纳很少的费用(本案中孔黎明每间交纳50元地基费)。第五，宅基地使用权具有社会保障功能，能够使农村居民享有基本的居住条件，从而维护了农村的稳定。可见，宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份相联系。
　其次在审理案件时，应当把握以下原则：1、因违反国家政策的有关规定，城镇居民购买农村住房和宅基地的，应认定买卖行为无效。2、因不具备宅基地使用权人主体资格，法人或其他组织购买农村住房和宅基地的，应认定买卖行为无效。3、土地管理法规定，取得宅基地使用权应先经过集体经济组织批准，擅自转让农村住房和宅基地，未征得本集体经济组织同意的，应认定买卖行为无效。4、因违反了集体经济组织的成员权属性，向本集体经济组织以外的农村村民转让农村住房和宅基地的，未办理变更登记的，应认定买卖行为无效。5、受让人已经有住房的不符合宅基地分配条件的，应认定买卖行为无效。我们审理孔黎明与张秋娥房屋买卖纠纷时，就因其属于上述第3种情形，双方的买卖行为违反了未取得宅基地的使用权、未征得本村集体经济组织的同意等法律强制性规定，而使双方所签订的房屋买卖合同成为无效。
　虽然禁止农村集体土地流转是处理此类案件的一般原则，但维护交易稳定是合同法的立法宗旨。那么作为特定标的物的农村私有房屋是不是绝对禁止买卖呢？答案是否定的。理由如下：一是虽然法律和政策原则上禁止宅基地使用权的转让，但我国现行法律、法规对农村居民转让房屋所有权并无禁止性规定。法无禁止即可行，我们在审理案件时，不应当，也无权在法律未禁止房屋转让的情况下，去用禁止农村宅基地使用权转让的规定，来否定农村房屋买卖合同的效力和妨害农民对自己房屋所有权的行使。二是《土地管理法》第62条规定，农村村民出卖房屋后，再申请宅基地的，不予批准。这一规定表明，农民是可以出卖住房的，国家没有禁止和干涉农民行使房屋所有权的立法意图，而且依据物权法第64条的规定，私人对其合法收入、房屋等享有所有权，那么农村房屋是农民的合法私有财产，农民完全可以依法对其房屋行使包括处分权在内的所有权。三是从《物权法》中的“已经登记的宅基地使用权转让的，应当及时办理变更登记”的规定可以看出，宅基地使用权也是可以转让的。四是《物权法(草案)》曾规定，宅基地使用权人经本集体同意，可以将合法建造的住房转让给本集体内符合宅基地使用权分配条件的农户；住房转让时，宅基地使用权一并转让。这一规定的精神与土地管理法的精神是一致的。基于以上理由，农村私有房屋(宅基地使用权)是可以买卖和转让的。只是相对其他性质的房屋在交易时限制的条件要相对多一些。
　那么，在审理案件中，应审查买卖是否同时具备五个条件：(1)转让人必须持有两证，拥有二处以上的农村住房(含宅基地)(二处以上住房来源可能是继承、分家、生育、婚嫁等因素)；(2)转让人与受让人为同一集体经济组织内部的成员；(3)受让人没有住房和宅基地，且符合宅基地使用权分配条件；(4)转让行为须征得本集体经济组织同意(因为它是宅基地的所有权人)；(5)宅基地使用权不得单独转让，必须与合法建造的住房一并转让。如果具备上述条件，且符合合同其它生效要件，应当认定合同有效。
3个回答冰激凌_3968
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释(日最高人民法院审判委员会第1267次会议通过)法释[2003]7号
第十四条 出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理;合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理:
(一)面积误差比绝对值在3%以内(含3%)，按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持;
(二)面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人;房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人
3个回答血刺怪怪980
您好，1、房地产分离出卖，合同无效。
　　由于房屋是建筑在土地上的，为土地的附着物，具有不可分离性，因此，房屋的所有权通过买卖而转让时，该房屋占用范围内的土地使用权也必须同时转让。如果卖方将房产和土地分别卖于不同的买方，或者出卖房屋时只转让房屋所有权而不同时转让土地使用权，买方可以提出这种买卖合同无效。
　2、产权未登记过户，合同无效。
　　房屋买卖合同的标的物所有权的转移以买卖双方到房屋所在地的房管部门登记过户为标志，否则，房屋买卖合同不能生效，也就不能发生房屋所有权转移的法律效果。即使房屋已实际交付也属无效。故只要房屋没有正式办理登记过户手续，即使卖方已收取了房价款，并将房屋交付买方使用，当事人仍可提出合同无效的主张。
　　3、产权主体有问题，合同无效。
　　出卖房屋的主体必须是该房屋的所有权人。非所有权人出卖他人房屋的，其买卖行为无效。房屋的产权为数人共有的，必须征得共有人同意才能出卖。出卖共有房屋时，须提交共有人同意的证明书。部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出卖共有房屋的，其买卖行为也无效。
4、侵犯优先购买权，合同无效。
　　房屋所有人出卖共有房屋时，在同等条件下，共有人有优先购买权。房屋所有人出卖已租出房屋时，须提前三个月通知承租人，在同等条件下，承租人有优先购买权。所以同等条件，主要是指房价同等，还包括房价交付期限、方式同等等。房屋所有人出卖房屋时侵犯共有人、承租人优先购买权的，共有人、承租人可以请求法院宣告该房屋买卖无效。
　　5、单位违反规定购房，合同无效。
　　机关、团体、部队、企业事业单位不得购买或变相购买城市私有房屋。如因特殊需要必须购买，须经县以上人民政府批准。单位违反规定，购买私房的，该买卖关系无效。有的单位以个人名义购买私房，产权也登记在个人名下，但实际上是单位出资，作为单位的固定资产用于生产、经营、办公或用作集体宿舍等，这种情况属于单位变相购买私房，该买卖关系无效。凡享受国家或企业事业单位补贴，廉价购买或建造的城市私有房屋，需要出卖时，只准卖给原补贴单位或房管机关，否则也无效。
　　6、价格欺诈，显失公平，合同无效。
　　买卖城市私有房屋，双方应当本着按质论价的原则，参照房屋所在地人民政府规定的私房评价标准议定价格，经房屋所在地房管机关同意后才能成交。买卖合同生效后，双方均不得因价格高低无故翻悔，应按合同议定的价款、期限和方式交付。但如果出卖人在房屋质量问题上有欺诈、隐瞒行为或在成交后发现内在质量问题的，买受人可要求同出卖人重新议定价格，协商不成的，可向法院起诉。
　　7、非法转让，合同无效。
　　根据《城市房地产管理法》的规定，下列房地产不得转让(包括买卖)：
　　(1)以出让方式取得土地使用权的，不符合转让房地产条件的;
　　(1)以出让方式取得土地使用权的，不符合转让房地产条件的;
　　(2)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;
　　(3)依法收回土地使用权的;
　　(4)共有房地产，未经其他共有人书面同意的;
　　(5)权属有争议的;
　　(6)未依法登记领取权属证书的;
　　(7)法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。
　　房屋买卖合同纠纷出现的司法难题
　　第一，关于认购协议与定金的效力问题。认购协议是广泛存在于房屋销售中的一种文书，因认购协议签署后无法达成房屋买卖合同而引发的案件的数量已经在不断地上升。由于买受人在签订认购协议后，往往要先行支付几千元到几万元的定金，如果双方不能达成正式的商品房买卖合同，买受人更容易成为受损方，买受人索还定金则成为必然，从各个区县法院审理的案件看，因认购协议产生的纠纷原告全部为买受人。
　　第二，关于办理房屋权属证书义务承担问题。现因办证发生的纠纷，往往是出卖人无法办理房屋所有权证和国有土地使用证导致的买受人办证迟延。那么买受人购买房屋后只能自己居住，出租、出售受到限制;有的经营者在集体土地上开发建造商品房，消费者根本领不到产权证书。现此类案件审理中出现的难点问题是在合同没有约定的情况下，如何认定办证义务以及关于违约金的计算标准如何确定的问题。
　　第三，政策调整后的税费分摊。税费分摊争议是指受税收政策的影响，一些房屋买卖合同的履行跨越两个或者两个以上的税收政策时期，税收政策的变化对交易双方均可能产生影响，税收政策变化引起的营业税、契税增加或者减少所引发的成本分摊和合同效力问题争议。
　　房屋买卖合同纠纷的司法应对
　　首先，签订合同前，要严格审查售房的主体资格。房屋买卖纠纷有很大一部分是由于对售房者的资格或者资信情况不了解而产生的。要避免和减少纠纷的发生，在签订正式房屋买卖合同前，包括签订意向书或缴纳定金时，要先审查发展商的“五证”，即《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》和《商品房屋预售许可证》，特别是《国有土地使用证》和《商品房屋预售许可证》这两证，要认真查看其中批准销售的面积、地点、项目名称、销售内容等，防止开发商将批准销售范围之外的房屋对外出售。因此，在签订认购协议缴纳定金时，要先了解主合同无法签订时，定金是否能够返还;买受人在签订认购书，被收取数万元的定金后，开发商是否会有“潜规则”抛出不合理交易条件，胁迫买受人签订违心合同。
希望我的回答对您有所帮助。
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