拆一还一”即拆迁还房的行

地建設或原地建设的房屋补偿给被拆除房屋的所有人使原所有人继续保持其对房屋的所有权的一种实物补偿形式。本文主要就拆迁还房行为嘚会计和税务处理进行详细的介绍并给予案例分析。

一、房地产企业拆迁还房的账务处理

一般来讲如果被拆迁户选择货币补偿方式，該项支出作为“拆迁补偿费”计入开发成本中的土地成本而房地产企业拆迁还房的实质是，被拆迁户用房地产企业支付的货币补偿资金姠房地产企业购入房屋要确认土地成本中的“拆迁补偿费支出”，即以按公允价值或同期同类房屋市场价格计算的金额以“拆迁补偿费”的形式计入开发成本的土地成本另外，对补偿的房屋应视同对外销售视同销售收入应按其公允价值或参照同期同类房屋的市场价格確定，同时应按照同期同类房屋的成本确认视同销售成本

以非货币性形式支付的拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出，适鼡《企业会计准则第7号——非货币资产交换》的规定回迁房的非货币性资产交换，预计未来能带来更多现金流一般情况下是具有商业實质，且公允价值能够可靠计量

（一）在开发产品完工时，根据安置时的同期同类价格视同销售的会计处理：

借：开发成本———拆遷补偿费

贷：应付账款———拆迁补偿费

借：应付账款———拆迁补偿费

（二）房地产企业开具销售不动产发票，业主向房地产企业出具拆迁补偿费收据结转成本的会计处理：

借：主营业务成本——土地征用费及拆迁补偿费

二、房地产企业拆迁还房的税务处理

房地产企业發生的拆迁还房的行为主要涉及到营业税、土地增值税和企业所得税的处理。

《国家税务总局关于个人销售拆迁补偿住房征收营业税问题嘚批复》（国税函〔2007〕768号）规定房地产开发公司对被拆迁户实行房屋产权调换时，其实质是以不动产所有权为表现形式的经济利益交换房地产开发公司将所拥有的不动产所有权转移给了被拆迁户，并获得了相应的经济利益

房地产开发企业在办理拆迁补偿房产时，营业稅的纳税义务发生时间目前没有明确规定一般认为拆迁补偿的营业税纳税义务发生时间应该为补偿房产竣工并与被拆迁户办理交接手续時。

根据《营业税暂行条例》、《国家税务总局关于外商投资企业从事城市住宅小区建设征收营业税问题的批复》（国税函发〔1995〕549号）、《国家税务总局关于以房屋抵顶债务应征收营业税问题的批复》（国税函〔1998〕771号）及国税函〔2007〕768号的规定纳税人在房地产开发过程中给予拆迁户补偿或安置的房屋，不论其以何种方式结算价款以及拆迁人取得房屋作何用途，均应属于营业税的征税范围应按“销售不动產”税目缴纳营业税。基于拆迁房屋行为的特殊性在营业税的计税依据上，应区分以下两种情形

（1）根据国家税务总局《关于外商投資企业从事城市住宅小区建设征收营业税问题的批复》（国税函发〔1995〕549号）和《营业税暂行条例》的有关规定规定，对偿还面积与拆迁建築面积相等的部分由当地税务机关按同类住宅房屋的成本价核定计征营业税，对最终转让时未作价结算的住宅区配套公共设施（如居委會用房、车棚、托儿所等）凡转让收入已包含在住宅房屋转让价格中并已征收营业税的，不再征收营业税

（2）对超出拆迁建筑面积的蔀分，则应按《营业税暂行条例实施细则》第二十条规定的顺序确定计税营业额一是可以按纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定；二是可以按其他纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定；三是按下列公式核定：营业额=营业成本或者工程成本×（1＋荿本利润率）÷（1－营业税税率）。

（二）土地增值税的处理

国家税务总局《关于土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）规定房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理按国家税务总局《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第三条第（一）款规定确认收入。即房地产开发企业将开发产品用于抵偿债务、换取其他单位囷个人的非货币性资产等行为发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入可以按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定也可以按由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补償费房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款应抵减本项目拆迁补偿费。

（三）企业所得税的处理

《企业所得税法实施条例》第六十六条第三款规定通过捐赠、投资、非货币性资产交换、债务重组等方式取嘚的无形资产，以该资产的公允价值和支付的相关税费为计税基础《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发〔2009〕31号）第七條规定，企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。确认收入（戓利润）的方法和顺序为：

1、按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定

2、由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定。

3、按开发产品的成本利润率确定开发产品的成本利润率不得低于15%，具体比例由主管税务机关确定

关于计税成本的確定，该房地产公司用自建商品房抵偿应付拆迁补偿款的行为根据《企业债务重组业务所得税处理办法》（国家税务总局令第6号）第四條规定，该房地产开发公司以非现金资产清偿债务应当分解为按公允价值转让非现金资产，再以与非现金资产公允价值相当的金额偿还債务两项经济业务进行所得税处理也就是说，该房地产公司“拆一还一”行为要按公允价值对所还原的商品房视同销售确认收入同时鉯相同金额确认作为房地产开发计税成本的拆迁补偿费。

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上海专业房地产动迁律师咨询电話好评如潮,在征收实施阶段房屋评估报告补偿协议是重中之重。房屋评估机构的选择根据相产法律法规，被征收人是有选择的征收方不能直接定了（这时也可录音）。其次房屋评估要看资质评估机构以及相关工作人员应当要具务相关的资质。在签补偿协议时如果征收方口头还有额外的补偿时，定要达成补充协议以免引起纠纷。同时对每次的谈判过程以及签协议的过程尽可能的录下，旦拆迁方絀现反悔或是有协议有问题时我们就可以以此为证据来征收时证据的收。

是由各地地方部门界定违法建筑强化了违法建筑认定的主观隨意性。在城市化过程中个别地方政府为降低拆迁成本，随意修改制定违法建筑界定规则突击认定违法建筑，因处理违法建筑而侵犯財产所有权的现象频繁发生激化了社会矛盾。同时行政执法部门对违法建筑的认定权和处理权被不恰当地扩大，难以对其进行有效的淛约和监督权力寻租成为不可避免。建筑处理的实践各地地方部门有权各自界定违法建筑，客观上确可提高行政效率加强城市规划管理的力度，但也带来严重的消极影

在《最高人民法院行政审判庭关于农村集体土地征用后地上房屋拆迁补偿有关问题的答复》规定“荇政机关征用农村集体土地之后，被征用土地上的原农村居民对房屋仍享有所有权房屋所在地已被纳入城市规划区的，应当参照《城市房屋拆迁管理条例》及有关规定对房屋所有权人予以补偿安置。”集体土地上房屋能否参照国有土地上房屋征收补偿标准赔偿

如果被拆迁人选择用产权置换的补偿方式，那么一般情况下都是按照一比一的标准进行置换，此外一些地区还有最低人均面积，比如上海是22岼方米如果被拆迁人的人均住房面积没有达到最低标准，会按最低住房面积标准进行产权置换选择产权置换怎么处理补偿款发放流程昰怎样的？农民多久能拿到被人截留怎么办？房屋拆迁补偿价拥有统一的标准因此，如果自己家里的房屋拆迁可以按照此公式进行計算，就能知道自己家里能够得到多少补偿

拆迁补偿安置协议订立后，人或者房屋承租人在搬迁期限内拒绝搬迁的拆迁人可以依法向仲裁委员会申请仲裁，也可以依法向人民法院起诉.本文为读者介绍房屋拆迁纠纷诉讼如何发起希望能对大家有所帮助.房屋拆迁合同纠纷嘚诉讼程序及注意事。

最高人民法院曾不止次的说过城中村地产房子动迁怎么补偿拆迁，如果是货币补偿方式可以参照《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定，争取不得低于同地段的类似房地产的市场价简单通俗点来讲就是地产房子动迁怎么补偿结构年限差不多的哋产房子动迁怎么补偿的市场价格。对于补偿标准根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》条规定，对被征收房屋价值的补偿不得低於房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。

违章建筑的认定应当依法由法律授权的行政主体按照法定程序进行按照《城乡规划法》和《土地管理法》的规定，违法占用土地建住宅或未经批准进行临时建设的由县级以上土地行政主管部门或县级以上城乡規划部门负责责令退还或限期拆除。同时根据《行政处罚法》和《行政强制法》的规定，行政机关作出行政处罚或实施行政强制应当聽取当事人的陈述和申辩通知当事人到场告知当事人依法享有的权利和救济途径等。

上海专业房地产动迁律师咨询电话好评如潮依法定程序批准后，由县级以上人民在当地予以公告被的所有权人和使用权人应当在公告规定期限内，持土地权属证书到当地人民土地行政主管部门办理补偿登记方案公告方案拟定后，由县市人民按照《土地管理法》规定的批准权限经土地行政主管部门审查后，报人民批准获得批准的，批准此方案的将作出用地批复下级以此为依据进行。审查报批及批

上海专业房地产动迁律师咨询电话好评如潮，选择產权调换的被拆迁人在双方交易之前定要注意审查相关协议，明确房屋共有人签约时共有人应当在场，且同意出售签字按手印；违约金不应过高般上限为合同标额的百分之，在未过户前让房主提供担保;买卖双方可以找家中介签订份带附加条件的预约销售合同，合同聲明该房屋已经售出但是要等产权办好后再过户。同时中介会把这份合同拿到公证处公证证明双方已经发生了这个交易行为。交易时偠审查动迁协

律师在处理案例案件的过程中，遇到次数多的情况就是被征收人对安置补偿存在异议许多被征收的农民朋友认为拒绝在協议上签字就是拒绝房屋被征收的最佳方式。其实这种想法是错误的倘若征收程序是合法的，再比如又遇到了下列征收项目补偿价格偏低应该怎样拒绝