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本帖最后由 Angelazly 于
19:08 编辑
& &&&年初3月底定下来的房子，经过百般折腾，最后到7月才放款。这中间白白的被中介耽误了至少一个月时间，本来懒得不想写，但之前受过妈妈网上一些前辈们购房的指教，还是将自己买房的经历和总结出来的流程跟大家分享一下，以免之后的朋友们再像我一样。&&&&& && & 一、首先讲这个房子。自己看了一年多的房子，最后感觉自己是稀里糊涂的买下这个房子，可能也是一种缘分，但现在回想起来确实当时有点冲动。房子最先是男朋友去看的，期间好像中介有跟我朋友电话沟通过一两次，但几乎过了两个月中介突然叫我们去见业主谈签合同，直到那一天我才去看那个房子。其他的都还可以，朝向、房子格局都是我满意的，但因为回南天，装修不到两年的房子也发霉了，当时就觉得楼层有点低。但现在开始装修了，才发现当时没有注意一个很重要的问题，由于客厅阳台的设计以及整个房子布局，客厅尤其是餐厅的光线不好，现在想来主要在于自己当时没留心，进去房子看的时候（听同事跟我讲的，签约前白天、晚上不同时候都要去看下房子，了解环境）包括白天在内，中介都是开了灯的，而自己没去关灯感受下房子的真正采光。
&&现在开始准备装修，要求设计师给设计一重要部分就是尽量改变一些格局，考虑采光。
以后买二手房的朋友要注意了，白天去看房一定要关上房间所有灯看看房间的采光，房子的采光很重要！
& &二、二手房交易流程。
& && &我这个房子业主在银行有贷款，业主本人不在广州，是出具公证书委托亲戚办理买卖手续；我的按揭为组合贷款，没有找按揭公司，都是自己找银行申请贷款。具体流程如下：
& & 一、查册（1个工作日内）查册就是查证房地产的权属状况。通过查册，你可以获取房地产的权属人、面积、结构、有否违章、有否被抵押、有否被查封等情况的书面证明材料。目前各房管局公开房屋信息给市民查询二手楼房产情况，可以持身份证到房地产档案馆查阅。查册资料：(1)身份证(2)地产的地址、地号、房地产证登记案号、房地产证号查册费用：40元
注意事项：有抵押需要赎契或转按揭才能过户，有查封必需解封过能过户。建议在签合同前先让业主查册，了解房子具体情况。
二、签三方合同和网签合同，过定金（1个工作日）合同约定主要是产权、楼价、定金、付款方式、付款条件、履行期限、交楼时间、办理相关手续时间、违约方式和违约责任等；
三、业主委托人到借款银行申请赎契（根据银行情况，一般从申请到扣款需要一个月左右，拿到他项权证大概还需要一两周时间，看具体银行而定）& & 我这里给业主代垫了10万赎契金，当作首期款，每交一次钱业主委托人都要出具签字画押的单据给我。最后业主委托人 银行提前还款和拿他项权证也是我去帮忙协调的银行。也没出现垫付资金风险。整的来说，我这个业主及委托人是可信的。
& &&&替业主交不交赎契款看你们自己把握啦，主要是这件事情存在违约风险的可能性，替业主代付赎契金是有风险的，如业主拿到资金跑路了、可能赎契了拿着房产证跑了不卖给你了、或者他赎契后房子被查封了等等，虽然你可以利用你的收据、合同去要求追回，但你很被动啊。所以，建议不要替业主全额垫付赎契金，最好不要垫付。
四、找按揭银行，进行评估。（1个工作日）房屋交易除要交买卖合同之外，银行指定评估公司对房地产的估价，进行银行贷款权利价值评估审批；
评估须向银行缴纳评估费。注意事项：评估价影响银行贷款金额，如评估价低于成交价，贷款以评估价来计算贷款金额。
五、按揭。签房屋申请贷款合同（1工作日）：我没有找按揭公司，是自己找的银行，其实很简单，只要你找好银行，谈好贷款条件，你去按银行要求准备相关材料就好。找按揭公司也只是帮你跑跑路。如果你不想跑的话，也可以找银行合作的按揭公司，建议最好不要找中介给你推荐的。这样你自己可以选择银行。看看哪家银行利率最优惠。我的是组合贷款。具体需提供材料为：卖方：(1)身份证及复印件(2)房产证及复印件(3)户口本及复印件(4)婚姻证明(5)银行收款账号6）委托公证书原件及复印件7）委托人身份证及复印件买方：(1)身份证及复印件(2)户口本及复印件(3)收入证明（一般大于供楼额2倍以上），单位出具。(4)婚姻证明（户口所在地民政局开局，需本人办理，带身份证原件及复印件、户口卡）(5)银行流水（至少近一年的存折进出状况）（自己银行卡（折）所属银行出具）(6)供楼存折或卡(7)非广州市户口提供一年以上社保证明或纳税证明(8)广州市房屋套数查册证明（到房管局查册，需本人办理，带身份证原件及复印件，一个人40元）(9)公积卡或存折原件及复印件(10)公积金缴存明细表（这个有的可以不需要提供）
注意事项：商贷部分楼龄加借款期限不能超过30年；利率、浮动、还款期、还款方式、还款月供额等；双方备齐资料才能递交银行申请贷款。公积金贷款期限不能超过20年；贷款成数不得超过房价七成，公积金个人最高贷款额度为50万元，两个人以上共同购买空卖空同一住房最高贷款额度不得超过80万元。两者综合为组合贷款，贷款期限不能超过20年。
六、银行同意贷款通知书（按第五条贷种类审批通过1工作日出同贷书）& &银行内部对借款人审核后会出具二手房按揭贷款审批书，写明同意贷款的金额、期限、利率。& && &注意事项：部分银行同贷书上不写贷款利率，以放款时利率执行；除同贷书同意贷款金额剩余是首期款。& & 这里我有个经验，银行个贷客户经理每天都很忙，因为我找的银行客户经理是我好朋友的同事，我首先很自信他会帮我加快速度的，结果就没怎么去催，但后来才发现他给我搁置了很久才申报。后来同事告诉我，要使劲催客户经理。因为我有公积金贷款，这一块如果你公积金中心没熟人，是需要至少一个礼拜时间审批的。还好，因为前段时间利率处于下行通道，我也不想那么快办好手续，我的同贷书申请基本跟业主银行赎契同步完成。
七、递件、问税、交税、过户（一个工作日）。递件需要准备的材料：三方递件前打印网签合同；
卖方：1、业主及代理人身份证及复印件；2、房产证及复印件；3、户口本；4、婚姻证明；5、委托公证原件、复印件。
买方：1、身份证及复印件；2、户口本及复印件3、婚姻证明；房管局缴交税种如下：1.契税：管局报批价x1.5% 首次购房面积90平方以上144平方以下（需提供户口所在房屋套数查册证明）；2.个人所得税：管局报批价x1% ，房产证业主满5年且业主唯一一套物业免征；3.营业税：管局报批价x5.6%，房产证满5年免征；4.土地交易服务费：房产证建筑面积x6元/㎡；5.产权登记费：个人产权50元二个人产权80元；注意事项：缴完全部税费后换取契税完税证及购房票票后过户；换取出新证回执，业主房产证原件和资料递件时都收了，按合同约定递件成功时交首期楼款。
温馨提示：我办理按揭晚了一个月放款，就是吃亏在这里，现在房管局允许过户时同时办理抵押登记手续，这里就需要带上银行的人，准备好银行贷款的相关合同。房管局跟我说，如果过户时同时办理抵押登记手续，就无需经过归档这些手续，直接7个工作日就可以出新的房产证和他项权证，这样速度会快一个月。中介说她不知道，并且说她们之前都不需要她们做的。简直就是过分，我无非就是没找按揭公司，没让他赚到更多的中介费。
发表于31楼
我之前买房只是夜晚去看，所以不留意有一间黑房，不过不紧要，我的房基本是抢翻来的
中介帮我查好册，所以40元没有收，由于是独家盘，3点。
按揭我没有找中介，中介当时还想威胁我。我知道他想做成我生意，因为独家，好多人在度争。所以没有给他威胁到
我直接找海淘，都好多谢她。
不是托啊。只是想帮其他妈妈省D钱啊。好过给按揭赚。 ...
发表于37楼
其实要说中介，按揭，这些事情都是可以自己做的！
不存在哪个事情必须通过其他人帮手
但是现实中，不同的人有不同的情况
对于很多人来说离开中介，按揭不太现实
从中介的角度来说，最关键能够找到业主
同时得到业主的认可
从按揭的角度来说，最关键是能够找到银行
只要银行允许你做直客
那么抛离按揭是完全可行的！ ...
发表于70楼
真的很详细，学习了不少的东西，值得推荐啊。
其实二手房买一次，才知道也没有想象中那么的复杂。
发表于85楼
评估费就五百块，银行是不收任何费用的，评估费也只是代收，我就是银行信贷部的，直接受理房贷按揭，希望对您有所帮助。
&真有用，谢谢！&
&学习了。&
&好贴，收藏学习！&
精华0&帖子167&经验值918 &注册时间&妈币1316 &
帖子167&经验值918 &注册时间&
太晚了，之后的待续。
精华0&帖子1145&经验值5369 &注册时间&妈币6107 &
帖子1145&经验值5369 &注册时间&BB生日
噢非常详细！ (来自手机端的回复)
精华1&帖子3758&经验值20872 &注册时间&妈币21872 &
帖子3758&经验值20872 &注册时间&
是啊，如果银行客户经理不是你朋友的熟人，谁愿意做公积金的贷款，而且还没有中介跟进的。
I struggle for the safety.
精华0&帖子84&经验值462 &注册时间&妈币1378 &
帖子84&经验值462 &注册时间&
期待你的后续
2015.08&&北京
2014.10&&台北、花莲
2014.04&&泰国清迈
2013.10&&美国东岸
精华0&帖子864&经验值3768 &注册时间&妈币4405 &
帖子864&经验值3768 &注册时间&
从查册到放款，全部办下来要多长时间？
精华0&帖子3185&经验值23103 &注册时间&妈币20060 &
帖子3185&经验值23103 &注册时间&
好猛 我是没有找中介 自己跑返税 可是我还是没有办法不找按揭 问了多个银行 都推介按揭 不针对个人 没熟人
&要不要找中介,我现在好纠结这个问题,求助&
精华0&帖子380&经验值1913 &注册时间&妈币2393 &
帖子380&经验值1913 &注册时间&
好东东，正在考虑一套房，认识的人，是不是可以不通过中介省一笔搞定呢
精华0&帖子12797&经验值70089 &注册时间&妈币59776 &
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帖子12797&经验值70089 &注册时间&
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精华0&帖子18&经验值85 &注册时间&妈币75 &
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帖子18&经验值85 &注册时间&BB生日
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精华0&帖子159&经验值5455 &注册时间&妈币3957 &
帖子159&经验值5455 &注册时间&
谢谢楼主。。
精华0&帖子167&经验值918 &注册时间&妈币1316 &
帖子167&经验值918 &注册时间&
呵呵，只要你符合公积金贷款条件，一样可以申请公积金贷款，这家银行如果不给你做，你就去找另外一家啊，现在银行那么多，又是开放市场。认识人只是可能办理速度快一点而已
精华0&帖子167&经验值918 &注册时间&妈币1316 &
帖子167&经验值918 &注册时间&
我是通过中介买的房子，如果你认识业主，当然可以不通过中介。中介很多猫腻，而且他最主要就是促成你们成交，后续事情基本上他就陪你跑跑房管局，问他他会说不知道，帮你问问，到最后如果出现问题，他会说不是他应该负责的
精华1&帖子667&经验值3865 &注册时间&妈币6800 &
帖子667&经验值3865 &注册时间&BB生日
好贴，顶一下！
精华0&帖子1226&经验值7031 &注册时间&妈币5225 &
帖子1226&经验值7031 &注册时间&BB生日
学习了，留着以后用。谢谢楼主分享。
精华0&帖子167&经验值918 &注册时间&妈币1316 &
帖子167&经验值918 &注册时间&
本帖最后由 Angelazly 于
11:57 编辑
& &待会继续
精华0&帖子167&经验值918 &注册时间&妈币1316 &
帖子167&经验值918 &注册时间&
本帖最后由 Angelazly 于
11:56 编辑
八、出新证（7工作日），拿新房产证。由于前面没有同时办理抵押登记手续，后面只能按照旧的流程一步一步来啦。7个工作日后，凭回执拿到新的房产证。按照当时办理过户时咨询的工作人员，拿到新的房产证后5个工作日才可以办理加急归档，再5个工作日后才可以办理抵押。九、加急归档。申请加急归档不用钱哦，只要带房产证原件去就OK了，不是本人去申请也可以。我这里出了点状况，拿到新的房产证后5个工作日去那边咨询说我的档案还没送过去档案处，在房管局网站也一直查不到，朋友通过打电话咨询过几次，最后也没办加急归档，过了三天内告诉我们说你这个可以办理抵押登记了。这其中房管局是怎么一回事也不知道，反正我这里虽然出了点状况，但没加急归档问题也解决了。十、办抵押。同银行人员一起去房管局办抵押。只需带房产证和身份证原件及复印件一份就行了，其他资料银行会准备，抵押费用80元。办理抵押登记时，你可以顺便填写委托书委托银行人员之后过来给你拿他项权证，无需你自己去，到这里基本上该跑得路你应该跑完了，等出了他项权证，银行拿到证后放款就可以。十一、拿他项权证、银行放款。 办理抵押登记后一般5-7个工作日，就可以出他项权证。按照你办理抵押登记时的回执上面标注的时间，督促银行按时去拿他项权证，之后你就一直追着银行客户经理赶紧给你办理最后放款的事情就可以。因为我是组合贷款，公积金中心需要审批，一般在银行提交放款申请后需要一个礼拜甚至多一点时间，银行的商贷相对比较快，由你所申请的贷款银行决定。注意事项：商业贷款不需要公积金放款审批；公积金不受银行额度影响。十二、收楼（1工作日）：卖买双方交接房屋；包括合约附带家私、家电、水费、电费、煤气、有线电视、物业管理费、维修基金、前业主户口迁出等； 注意事项：办理附属房屋包括有水费，电费，煤气、有线电视，物业管理费等费用核实缴清；水费、电费、煤气、有线电视、物业管理费过户及银行划扣账号变更你可以自己之后办理。维修基金一定要业主将维修基金卡或者存折交给你，你自己就可以带上你的房产证及身份证到银行办理过户。
&请问一下 办抵押 这里是不是房产所有人都必须去
还是去一个人代办就可以了呢??&
精华0&帖子167&经验值918 &注册时间&妈币1316 &
帖子167&经验值918 &注册时间&
本来是继续的，不知道怎么一编辑又把之前的重发了一遍
精华0&帖子167&经验值918 &注册时间&妈币1316 &
帖子167&经验值918 &注册时间&
总结一下经验：1、银行办理贷款的客户经理都很忙，你一定要去催，不然都不知道把你的贷款申请拖到什么时候，你的同贷书什么时候出具就更加不知道了。
2、要想省点力气来回多跑几趟房管局，过户当天同时办理抵押登记手续；
3、跟业主协商，首付款最好留一点，哪怕一千元都可以，放到最后业主把所有应该交的费用交清、户口迁出去时再给。不然有的业主不会配合你快点把户口迁出去的。
精华0&帖子243&经验值1235 &注册时间&妈币1325 &
帖子243&经验值1235 &注册时间&BB生日
http://gz.house.163.com/11/F2PKLBR00873C6D.html.出同贷后可以涂销抵押，交易过户及抵押登记一并办理。节省时间。
我的二手房购买心得，通过中介但没找按揭公司，希望对以后买二手 ...
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贷款买房如何才能通过银行审批？要准备什么？
来源：搜狐焦点网 &&发布时间：
市民来电：我身边不少朋友都是在买房时用的银行贷款。现在，我也打算买房，但听说有些人会因为各种各样的原因通过不了银行面签这一关。银行审核贷款到底有哪些呢？我需要做哪些准备？ 回复：统计数据显示，90%以上的人在购房的时候都会面临贷款，有的选择使用住房公积金贷款，有的则使用银行商业贷款。但是，并非每个人都能获得银行的批贷。这里面到底有哪些条件呢？记者就此咨询了银行信贷方面的专业人士。 有些购房者，尤其是头次购房者因为不了解房贷面签的要求与审查步骤，或准备材料不符合要求，而导致不能顺利拿到贷款。 据介绍，不管是购买新建商品房还是购买二手房，只要申请了银行商业贷款，就需要符合银行的审批条件。银行主要会向贷款者审查征信记录、收入证明、银行流水、现有房屋状况及婚姻状况等硬性标准。贷款人的征信记录是其个人信用的标签，银行对申请人的征信记录非常看重，通常银行会审查贷款人5年内的贷款记录和2年内记录，严格点的会看更长期限内的征信。需要注意的是，连续3次或者累计6次逾期属于严重征信不良，会被银行拒贷。 借款人的收入、银行流水也是银行核心审查的项目，申请人的每月收入是证明其具备还贷能力的首要指标。一般来说，银行会设定还贷警戒线，月供不超过收入的50%。流水是银行判断借款人消费习惯的衡量标准，银行一般审查借款人流水会要求半年以上。而对于贷款人家庭现有房屋状况，主要是为了确定贷款首付及贷款利率。如果购买的是二套房，贷款利率、首付比例都会比首套房高，购房成本相对高一些。 银行信贷专业人士介绍，征信记录、收入情况、住房状况，都离不开“以家庭为单位”这个要求，因此婚姻状况也是审查的核心，已婚人士或者有过婚姻历史的购房人，需要提供结婚证或者离婚证加上离婚协议或院判决书。以家庭为单位，银行同时也会审查未成年子女名下房产情况，以及若购房人已经离婚，其离婚协议上的房屋地址与实际贷款房屋地址是否一致等。了解这些必需的审查项目，对于银行是否发放贷款至关重要。(长沙晚报)
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房贷申请半年仍是“水中月” 手握同贷书不惧违约金
[摘要]现在买房想找银行贷款真不是简单的事情。记者调查发现，中山部分银行不但贷款利率普遍上涨，还因为年底贷款额度紧张，放款异常缓慢。现在申请房贷的客户，最快也得等到春节前放款。现在买房想找银行贷款真不是简单的事情。记者调查发现，中山部分银行不但贷款利率普遍上涨，还因为年底贷款额度紧张，放款异常缓慢。现在申请房贷的客户，最快也得等到春节前放款。记者接到一位在今年4月份就成功签约的购房者投诉，直到现在银行仍不放款，导致开发商天天敦促他尽快完成贷款手续，还威胁“超过期限就收取相关的违约金”。如果不幸，你也遇到这种尴尬局面，点算？个案：被开发商索要10%违约金闵先生今年4月购买了一套商品房，总价约36万元。作为首次置业者，他向交通银行申请贷款，贷款额度约为25万元。15日后，他收到银行同贷书。本以为自此就安枕无忧乐只需坐等房子交吉，但是闵先生却遭遇“放款难”。“原先也并没有在意这件事，反正银行拖时间我就晚点缴纳房贷而已，但是几个月后，开发商开始催促我尽快完成整个手续。”闵先生表示，对方甚至“威胁”：假如超过了购房合同上规定的期限，开发商就有权向他收取合同规定的违约金，即房款的10%。闵先生不得不踏上了“代开发商向银行催款”的道路。但是，即便他多次向银行催促要求尽快放款，银行都以“额度非常紧张，请等待回复”的说辞推搪。直到今天，银行也还没有放款。记者于25日向交通银行相关工作人员询问房贷事宜，也得到了类似答复，并告之“或有可能明年初才能顺利放款”。面对开发商的违约金要求，闽先生一脸无奈。调查：普遍放款慢，还可能遭遇“被提价”闵先生的情况并非孤本。在中山政府之窗的投诉平台上，近期有不少这样询问银行放款慢的案例。甚至还有购房者在等待银行放款的过程中遭遇“被提价”而被迫延迟放款：刘先生在今年7月份华润银行签订了房贷合同，约定的贷款额为40万元，按照8.8折的基准利率优惠来还贷。1个月后“同贷书”下来了，在等待放款的过程中，却被工作人员告之：贷款条件发生变化，一律按照基准利率进行贷款，并要求另签合同。刘先生拒绝后银行也因此拒绝了他的放款。“半年已经算好了，我年头办理的公积金贷款，年尾才通知放款了，等了足足1年！”成功在城区购房的魏先生向记者抱怨，不过他比闵先生幸运一点的是：开发商并没有要求他赔偿违约金。此外，记者在调查中发现，现在平安银行及民生银行已经暂停房贷业务，也就是说若前期通过该两间银行进行房贷业务，也有可能遭遇停贷危机。“现在银行放款的速度真的很慢，年底我们也需要资金支付工程款和银行利息，有开发商催购房者要求银行尽快放款其实是很正常的。”有不愿意透露姓名的城区楼盘开发商表示，开发商也不希望“威胁”购房者，但在贷款难到位下，不排除有开发商过于心急了。律师：“同贷书”生效可不必支付违约金广东保信律师事务所律师王旗认为，只要在“同贷书”生效的情况下，即便购房合同约定了违约金及违约限期，购房者也无需向开发商支付相关违约金。“同贷书就是银行是否同意贷款成立的一份文件，只要同贷书已经发放，就证明了购房者的信用及买房条件符合相关规定。在此情况下银行未放款到开发商手中则是银行的原因，并非属于购房者的责任。”她认为，开发商虽然在购房合同中或增加附件的形式来要求购房者支付违约金，但只要与法律法规冲抵，就无法被履行。“只有因为购房者自身原因让银行在审批过程中无法放款，才能按照合同进行赔偿。”她还分析称，一般银行与开发商在签订的担保合同中，会有关于放款最迟时间的约定，若超过这个时间，开发商不应该找购房者，而应该找银行要求支付。至于银行在放款期间要求更改合同，她表示购房者可以维持自己原合同的条件，与银行协商一致，若不同意则有权要求解除合同，让银行支付其间的损失。教你几招1、优先选择开发商指定的银行合作大地房地产销售经理周丽嫦透露，一般情况下开发商会指定与哪间银行合作，即在签购房合同时销售人员会建议你选择开发商指定的银行，这并非没有道理。“开发商指定的银行其实是有比普通银行更紧密的合作关系，通过这些银行能优先获得该银行的利率优惠，并在放款中获得优先权。”她表示，这也是为什么同一间银行不同楼盘会出现放款时长不一样的主要原因。而选择非指定的合作银行，即使顺利签约，也可能遭遇放款慢的可能。在利率条件相近的情况下，她建议购房者选择开发商的合作银行。2、保证自己的贷款材料“零瑕疵”王旗表示，在部分关于房贷纠纷的案件中，除了闵先生这类由于银行原因而放款慢，也有因为购房者自身的信用或房贷资料出现问题而被银行暂停贷款。“有部分购房者在不清楚自己的信用情况或者是否达到贷款条件就麻木下定，一旦银行因此不同意审批材料，由此引发了停贷时间，购房者需要按照合同的约定进行违约金的赔付。”她指出，为了避免这样的情况发生，购房者最好在购房前，应该先向银行询问自己的信用记录，例如延期、逾期不还信用卡额而产生不良记录就可能使得房贷不被批准。另外，要关注贷款条件，例如半年的银行流水、社保缴纳、个人纳税、收入等情况要符合贷款规定，让材料尽量过关。3、不嫌麻烦就“换银行”这个招数慎用，因为手续繁琐还有风险。“换银行是极少数情况，一般我们并不推荐。”周丽嫦介绍，从签订合同到银行通过材料审批直到发放“同贷书”是一个从市到省的过程，期间涉及资产抵押环节。如果需要换银行，必须征得开发商同意方可到国土局办事大厅申请撤销资产抵押业务。此外，由于资产抵押后购房者的购房记录就会生效，因此在撤销资产抵押的同时还要要求开发商及银行出具相关证明，以此撤销自己的购房记录。王旗则表示，这样的做法还着不可预知的风险。“例如原本银行约定了9折的利率，在换银行的期间，大环境政策会发生变化，或许换了银行反而没有相应的利率优惠。”另外，在换银行期间，半年期的流水等材料都需要重新更新，若在申请换银行的期间初始银行就放款了，或会被追究相应的银行违约金。
活动特色：1凡在12月14日前登记成功的客户，享受全款89折按揭96折优惠
&&&&&&&&&&&2凡在12月14日前登记成功的客户，赠送汪峰珠海演唱会门票2张
集合时间：/14日上午9:00
集合地点：珠海吉大国贸海天城停车场
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