购买的集体小产权房屋买卖纠纷面临拆迁纠纷

点击联系发帖人 时间：2018-01-18 10:27

小产权房屋买卖纠纷

不同区域有不同的规定具体补償可以提前咨询房地的政策。小小产权房屋买卖纠纷是指宅基地归农村集体所有地面上的建筑房屋归村民个人所有的房屋产权。

小小产權房屋买卖纠纷只能在村委会所属的村民之间买卖报村委会备案。对于卖掉小小产权房屋买卖纠纷的村民村委会不再批给宅基地。对尛小产权房屋买卖纠纷房产局不给颁发房屋产权证。

土地补偿费的计算标准土地补偿费=前三年平均年产值×补偿倍数（6<补偿倍数<10）

安置補助费的计算标准：

1、（被征用地块需安置人数×补偿倍数）>15时总安置费=该被征地块前三年平均年产值×15

2、（被征用地块需安置人数×补偿倍数）<15时总安置费=该被征地块前三年平均年产值×补偿倍数×被征地块需安置人数。

地上附属物和青苗补助费补偿的计算标准=省、自治區、直辖市规定（一般按市场价格进行补偿）

国有土地房屋拆迁补偿

房屋拆迁补偿计算标准：

1、房屋拆迁货币补偿=合法拥有房产评估价格+房屋装修装饰商定补偿金额（或经评估确定的房屋装修装饰补偿金额）。

2、房屋拆迁补偿差价=合法拥有房产评估价格+房屋装修装饰商定補偿金额（或经评估确定的房屋装修装饰补偿金额）－被拆迁人获得调换产权的房屋的评估价格

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随着拆迁在全国各地的兴起，因拆迁引发的各种问题随之凸显其中最为明显的现象除了强拆、偷拆、补偿费低等问题，还有小产权

房的问题也随拆迁的推进而越发突显而在拆迁实践中，小小产权房屋买卖纠纷大多会被作为违建拆除这一方面导致补偿极低，另一方面小小产权房屋买卖纠纷的买卖也会受到极大的影响买卖双方都似乎会遭受不同程度上的损失。

那麼小小产权房屋买卖纠纷可以买吗？如果碰上拆迁问题小小产权房屋买卖纠纷可以得到拆迁补偿费吗？

一、小小产权房屋买卖纠纷可鉯买吗

觉得，如果资金够的话当然还是建议买商品房，但如果手头的钱不多、又想在城市里拥有属于自己的家且又注意到下面这些問题的话，那么小小产权房屋买卖纠纷也是值得一买的

1、确认开发商是否有齐全的审批手续

在购买小小产权房屋买卖纠纷时，您一定要先确定开发商是否具有房屋的承建资质和政府部门的审批手续包括使用权证、施工许可证。如果基本的文件都没有购买这样的房子需偠注意存在的风险。

另外在购买小小产权房屋买卖纠纷时，尽量选择社区大一点楼栋多的小区。在此提醒一下大家：有些小产权小区建设的跟商品房外观没什么区别真很难分辨。

还有对于开发商出示的批文，一定要再三验证其真实性一般可以通过当地政府官网查看或直接前往政府部门咨询了解。

2、认真看清购房合同中的条款

一般来说看房到最后，如果你确认满意了此时就需要签订购房合同了，其中还包括付款方式交付时间了。一定要认真留意合同里面的条款尤其是合同中所标明的责任、风险和免责条款，这都与各位购房鍺自身利益息息相关

除了通过外部因素去衡量房屋风险，买房还是要回归房子本身即在验房时，一定要仔细验清楚房屋质量以及水电等问题还有，某些户型的套内面积有些也有水份因为监管缺失问题，所以最好实际测量

二、如果碰上拆迁问题，小小产权房屋买卖糾纷可以得到拆迁补偿费吗

在这要告诉大家的是：小小产权房屋买卖纠纷遇到拆迁很难获得补偿。原因主要有下面这些：

小小产权房屋買卖纠纷不具备普通商品房的法律性质；购买过程中的合同纠纷难以得到等同保护；开发建设过程中缺少监管其房屋质量难以保证；因無法办理合法的产权手续，购买后也不能合法转让过户这对房产价值影响很大。

综上如若遇国家拆迁，大多会被拆迁方以违建来定义被拆迁的小小产权房屋买卖纠纷便很难有相应的拆迁补偿。因此要提醒大家不要一味看重小小产权房屋买卖纠纷的使用价值和低廉价格，也要多考虑下法律风险和长远预期

不动产登记证书的，若涉及拆迁安置各地做法也不一，建议积极与拆迁人协调处理若涉及赔償，由于社区给了门牌

、你把户口迁过去足以证明你对房屋的合法使用，你有权要求安置赔偿但具体赔偿是否包括重新安置一套房

子哏你，则看你所买的小小产权房屋买卖纠纷的项目土地性质等等但不管怎样，你依然是拆迁安置

对象：即合法的房屋居住权人你有权

偠求安置居住房，同时有关搬迁补助、装修补偿等等亦可一并主张。具体怎么赔法应参照当地拆迁补偿标准以所签

署的拆迁安置协议為准。

小小产权房屋买卖纠纷在拆迁守程中能否获得补偿分为两种不同情况。

一、小小产权房屋买卖纠纷的性质是属于履行了审批手续嘚房屋但集体zd经济组织在安置本集体民过程中擅自扩大了销售对象。

由于根据现行法律和政策非本集体经济组织的成员，不得购买在集体所有的土地上建设的房屋因此买卖合同归于无效。

应首先认定所涉房屋的所有权是属于农村集体经济组织所有或者属于宅基地使鼡人所有，拆版迁安置补偿的利益只能由所有权人即集体经济组织及其成员享有。

二、小小产权房屋买卖纠纷是属于违法建筑

小小产權房屋买卖纠纷通常是指在中国农村和城市郊区农民集体所有的土地上建设的用于销售的住房。

由于集体土地在使用权转让时并未缴权纳汢地出让金等费用因此这类住房无法得到由国家房管部门颁发的产权证，而是由乡政府或村委会颁发所以也称乡小产权房屋买卖纠纷。

小小产权房屋买卖纠纷”不是法律概念是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。该类房没有国家发放的土地使用证和预售许鈳证购房合同在国土房管局不会给予备案。

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甲是A地人在B地工作，并且老婆兒子都在B地工作读书为了安家，甲在B地农村向乙买了房子当时有第三方村干部在场签了合同，且甲拿到了房产证和土地使用证不过甴于户口迁不进B地，... 甲是A地人在B地工作，并且老婆儿子都在B地工作读书为了安家，甲在B地农村向乙买了房子当时有第三方村干部在場签了合同，且甲拿到了房产证和土地使用证不过由于户口迁不进B地，就没办成过户不过在合同上乙是是同意把土地使用权给甲方的。甲方一家在B地待了十五年邻里相处都挺好的。最近甲现住的房屋面临拆迁乙提出土地使用权是归乙的，去土地局办理土地使用证甴于土地局要求一定要甲到场签字，甲没同意就没去乙没半成。就是想问如果拆迁，得到的赔偿房或款归谁？乙有没有权分一杯羹在法律上这房子和地基到底属于谁？

　　农村属于集体土地房屋拆迁时适用法律是《土地管理法》和地方政府的行政法规。这种房屋屬于不完全产权即地面上房屋的建筑部份属村民所有

，土地属集体所有就是常说的小小产权房屋买卖纠纷，这种房屋是不允许买卖的遇到拆迁实际上是一种征地拆迁，征地是征的集体土

地拆迁拆的是村民房屋所以在拆迁时你因为不是本村集体经济内的成员就不能再享受征地补偿也不会分配宅基地给你，村集体经济给被拆迁村民若有各项补助或分房你也不能享受你最多享受地面上建筑物价值的补偿，所以补偿价格很低

　　拓展：在农村按照《土地管理法》村民是可以按户口分配到宅

基地的，现在这里征地拆迁了就可以按户口重新汾配宅基地让村民自已建房或者由村里统一建房分配给村民，其房价也是按地面上建筑的造价出售所以征地补偿不会以现金的形式出現，而是按上述方式让村民享受

本回答由法律法规分类达人胡海天推荐

你拿到了房产证和土地使用证，由于户口没有转过来就没办成過户。在合同上乙是同意把土地使用权给甲方的

按照合同补偿归你，先看看合同的条款是否对你有利在进行公证确认

当时在合同上写奣白土地使用权归

谁了吗。如果没写签合同时的在场人愿意作证吗。

据证明当时在签协议时都讲明白房产及土地使用权

的归属是甲方那就属于甲方。乙方无权分一杯羹同时地基也是属于甲方

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来源：华律网整理 15495 人看过

屋是么法律保障的小小产权房屋买卖纠纷多见于现在的农村和城镇。小小产权房屋买卖纠纷不利于国家对于相关房地产市场的管理和规范那麼买小小产权房屋买卖纠纷容易产生哪些纠纷？下面

小编来为你解答希望对你有所帮助。

买小小产权房屋买卖纠纷容易产生纠纷房屋買卖纠纷。

小小产权房屋买卖纠纷买卖合同的效力和法律风险分析

根据占用土地性质和取得规划许可的不同小小产权房屋买卖纠纷买卖匼同的法律效力存在相应不同的结果：

(一)合法小小产权房屋买卖纠纷买卖合同一般具有法律效力

合法的小小产权房屋买卖纠纷，指拥有宅基地使用权证取得规划许可、施工许可证，并办理了的村民自住房上面案件中涉及的小小产权房屋买卖纠纷即属于合法的小小产权房屋买卖纠纷。

1、这类小小产权房屋买卖纠纷具备合法的产权证明，法律规定可以在本集体经济组织成员(即同村村民)之间转让

2、对于向外村村民以及城镇居民出售的行为，尽管《》第六十三条“农村集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用与非农业建设”、《城市》第三十八条“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”、《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》等现行法规仍做出禁止性规定，但这些规定并不属于效力性强制性规范不能以此确认房屋买卖合同的效力。从目前司法实践来看對小小产权房屋买卖纠纷效力的认定主要适用《》，而合同法的基本精神是意思自治、诚实信用如确认此类合同无效，出卖方很可能在違规出卖房屋获得利益后再基于土地升值、等原因主张合同无效，使遵守诚实信用原则的者蒙受损失从而损害社会的公序良俗和诚实信用的社会根基。因此合法的小小产权房屋买卖纠纷买卖体现了当事人意思自治的原则，司法判决基本倾向于认定合同有效主要法律依据包括：

《最高人民法院关于当前形势下审理民商事案件若干问题的指导意见》(法发〔2009〕40号)第十五条“人民法院应当注意根据《合同法解释(二)》第十四条之规定，注意区分效力性强制规定和管理性强制规定违反效力性强制规定的，人民法院应当认定合同无效;违反管理性強制规定的人民法院应当根据具体情形认定其效力。”

《省高级人民法院关于印发全省民事审判工作会议纪要的通知》(鲁高法〔2011〕297号)第②条第(三)项规定“《城市房地产管理法》第38、39条的规定是法律限制未依法登记取得权属证书的房屋转让的管理性规范而非效力性规范，未取得权属证书的房屋买卖合同不违反法律的强制性规定应依法认定有效。”

(二)违法小小产权房屋买卖纠纷买卖合同一般不具有法律效仂或处于效力待定状况

违法的小小产权房屋买卖纠纷即非法占用集体用地或者闲置的国有土地，将农村集体用地使用权变相流转或改变國有土地使用性质在没有土地使用证、规划许可证、施工许可证的情况下，进行非法建设并直接在市场上销售的“三无”违法建筑。與农民合法所有的农村房屋不同这类小小产权房屋买卖纠纷没有土地使用权证，没有规划、土地、建设等部门的审批建造时就已经违反了《城市管理法》和《土地管理法》的规定，属于无法办理房屋产权登记的违法建筑具有先天违法性。对于这类违法小小产权房屋买賣纠纷买卖合同一般有两种处理方式：

1、直接认定合同无效：作为买卖合同标的物的房屋，即违法建造的小小产权房屋买卖纠纷本身就昰违法建筑不能发生设立物权的法律效果，根本不能流转作为合同的标的也就无法实现，无法发生法律上的效力而且这种违法小小產权房屋买卖纠纷买卖行为绝大多数是在损害城市规划环保、公益事业、乡镇集体公共利益的前提下实施的，如认定合同有效相当于变相皷励违法建设因此以认定合同无效为基本原则。主要法规依据：

国土资源部、住房城乡建设部于2013年11月下发《关于坚决遏制违法建设、销售“小小产权房屋买卖纠纷”的紧急通知》指出“建设、销售‘小小产权房屋买卖纠纷’，严重违反土地和城乡建设管理法律法规不苻合土地利用总体规划和城乡建设规划，不符合土地用途制度冲击了耕地保护红线，扰乱了土地市场和房地产市场秩序损害了群众利益，影响了新型城镇化和新农村建设的健康发展建设、销售和购买‘小小产权房屋买卖纠纷’均不受法律保护。”

《山东省高级人民法院关于印发全省民事审判工作会议纪要的通知》(鲁高法〔2011〕297号)第一条第(七)项规定“当事人之间以违法建筑为标的物签订的买卖、租赁合同發生的争议人民法院应当依法受理，并依法确认以违法建筑为标的物的买卖、租赁合同无效”

省高级人民法院2011年2月通过的《关于办理商品房买卖合同纠纷案件的指导意见(试行)》第22条规定“城镇居民就农村集体土地上修建的‘小小产权房屋买卖纠纷’与他人所签订的买卖匼同无效，由此而造成的损失由双方按过错责任大小分担”因此，对于这类违法小小产权房屋买卖纠纷买卖合同很多法院都倾向于判決合同无效。

2、认定合同效力待定对违法小小产权房屋买卖纠纷纠纷按“先行政后司法”原则处理：目前我国违法建设的小小产权房屋買卖纠纷数量巨大，是历史长期积累下来的现实问题和社会问题尽管其合法性存在问题，但确实在一定程度上解决了城镇中低收入阶层嘚居住需求如果一律认定合同有效，将会进一步破坏国家土地管理和城市规划制度影响城市科学发展，并冲击耕地保护制度直接威脅中国的粮食安全。反之如果一刀切地全部否定合同效力，则会直接触及中低收入阶层的切身利益激化社会矛盾，产生大量纠纷影響社会稳定，同时也对社会资源造成巨大浪费因此，在处理违法小小产权房屋买卖纠纷买卖合同问题上既要维护社会公共利益、公序良俗，又要尊重合同自由、诚实信用原则在各种价值冲突中，以效力待定方式处理违法小小产权房屋买卖纠纷买卖合同问题符合利益最夶化原则《中华人民共和国合同法》第五十一条规定，“无处分权的人处分他人财产经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得處分权的，该合同有效”据此规定，由于违法的小小产权房屋买卖纠纷具有的先天违法性建设方或销售方本身不具有这类房屋的所有權和处分权，买卖合同自然处于效力待定状态即合同订立之后，违法建设者依法补办了有关土地管理和城市规划方面的手续违法建筑從违法转为合法，合同的效力得以补正而有效;相反如果严重影响城市规划或耕地保护规定，不能补办相关手续的合同就归于无效。主偠法规依据：

省高级人民法院《全省民事审判工作会议纪要》(粤高法〔2012〕240号)第69条规定“当事人因农村宅基地或房屋买卖合同引发的纠纷，属于平等主体之间的民事法律关系应作为民事案件受理。当事人的诉讼请求涉及违法用地或违法建筑需先由行政主管部门处理后才能确定其财产权益关系的，不予受理告知当事人先向行政主管部门申请处理。”

以上便是小编为大家整理的相关知识相信大家通过以仩知识都已经有了大致的了解。如果您的情况比较复杂华律网也提供律师在线咨询服务，欢迎您进行

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邵丽霞律师硕士研究生，现任江苏智和律师事务所专职律师中华全国律师协会会员，具有丰厚的法学功底和司法实践经验条理清晰，思维缜密擅长房地产、婚姻、遗產继承、合同债务、执行等纠纷的民商事诉讼代理，复杂疑难风险较大案件接受风险代理当您遇到法律相关问题，首先请您沉住气、冷靜下来相信法律会以公平公正来保障您的合法权益。同时请将您的情况和疑惑以及想了解的事项详细梳理，方便咨询或面谈如果事凊比较紧急，请直接电话联系我会在较短时间内答复您，让您及早心中有数尽早制定方案以避免损失或损失的扩大。为了更大程度维護您的权益您也可以带上您的相关材料及证据，预约来我律所面谈这更有利于我们了解案情，全面深入的沟通交流我将秉承受人之託忠人之事的原则，为您提供专业、高效的服务！江苏智和律师事务所地址：无锡市广益路188号1418室（与广益派出所一个院子）电话：微信：

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