【维权】入住后才发现甲醛超标，租客找谁说理去？
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出租房装修污染，租客如何维权
中国人民大学法学院教授　刘俊海
南开大学法学院副院长　陈耀东
北京中允律师事务所律师　赵静
租客和房东或中介之间的法律关系，属于消费者权益保护法调整的消费关系，中介或房东应当有安全保障义务，包括装修的房屋也不能对消费者产生致害的成分。
出租者交付的房屋出现诸如室内空气检测不合格等情形，则交付的房屋不符合居住条件，即使租客订立合同时明知该租赁物质量不合格，仍有权要求解除合同。
责任划分得区分不同情况：一要看租客签约的实际情况，确定承担责任的主体；二要看租客的主张，是仅仅主张解除房屋租赁合同以及违约责任，还是要求承担人身损害赔偿责任。
“北上广深，寸土寸金”，每年都有大量的务工者、毕业生涌入这些大城市，住房需求量也随之水涨船高。有媒体曝出，为适应激增的租房需求，许多房屋中介或房东边装修边招租，房子装完就租出去，当租客以室内空气质量不达标为由提出退租时，少有中介或房东接受，更多的是收取违约金或不予退租。租客为什么维权难，该如何正确维权？为此，记者采访了中国人民大学法学院教授刘俊海、南开大学法学院副院长陈耀东、北京中允律师事务所律师赵静。
因室内空气污染引发的租赁纠纷日渐增多
据媒体报道，肖女士在入住所租公寓一周后感觉身体不适，经检测中心检测显示，甲醛超标，但她就此提出退房要求时却被出租方拒绝。对方还表示，提前退租属于违约行为，须收取2040元违约金。经12315消费者投诉举报专线和媒体介入后，出租方才同意肖女士无责退房，退还剩余房租。
刚入职场的小陈也遇到了类似肖女士的烦恼。小陈在北京找到一份工作，通过网站租到一间新装修的单身公寓，入住半个月后感觉头晕想吐、呼吸不顺。他从网上买来甲醛自测仪对房屋进行检测后发现，甲醛浓度高达0.7毫克/立方米，超出国家安全标准0.1毫克/立方米6倍多。为此，他提出退租，但租房网站拒绝退还全部押金，理由是他在入住时就已经知道这是刚装修完的新房。
近年来，租赁房屋室内空气污染问题成为诉讼热点。日，北京市大兴区法院开庭审理了一起因装修污染租客向中介索赔的案件。怀孕的任女士在入住出租房三个月后流产，并被确诊为白血病。事后，经对租住的房屋进行空气检测发现有两项指标不合格。因认为患病与屋内空气污染有关，任女士将租给其房屋的中介公司诉至法院，索赔近百万元。
租客是否有权要求解除合同
“租客和房东或中介之间的法律关系，属于消费者权益保护法调整的消费关系，既然适用消费者权益保护法，租客就享有安全保障权，中介或房东也就有安全保障义务，包括装修的房屋不能对消费者产生致害的成分。”刘俊海认为，即使租客明知是新装修的房屋，中介或房东也不能免责。
赵静从合同法角度进行阐释：“出租者应该保证出租的房屋不对租户产生危害。这是房屋租赁合同的主要目的之一，即房屋要适合居住。”她表示，对于实施装修的房东或者从房东手里租下房屋装修后再进行出租的中介公司来说，从装修环保材料的选择、房屋装修后空置通风、采取除污染的措施，到出租前进行室内空气检测，这些都是必要的。
“出租方出租房屋，应确保房屋符合居住使用条件，承租人能正常居住使用房屋，此为出租方的一项基本义务。合同中写不写明检测义务，均不能免除出租人的该项基本义务。如果系新房出租，写明检测义务自然会更利于承租人。”陈耀东提出，对于房屋装修后室内空气污染的问题还应区分不同情况，比如是生产商、销售商或装修施工人隐瞒装修材料不合格，出租人不知情，还是出租人明知而隐瞒等等。但无论属于何种情形，出租方均应履行其基本义务。
受访专家均表示，根据合同法第233条规定，租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。因此，如果出租者交付的房屋出现诸如室内空气检测不合格等情形，则交付的房屋不符合居住条件，即使租客订立合同时明知该租赁物质量不合格，仍有权要求解除合同。
租客该如何维权
记者发现，近期媒体曝光的多起出租房屋纠纷，在租客以空气污染为由提出退租要求时，多数遭到拒绝，不仅被要求承担违约责任，还被收取违约金或拒退押金。
遇到上述情况，租房者是否只能交钱退租？受访专家的回答是“NO”。在与中介或者房东协商未果的情况下，如能有第三方鉴定机构用科学数据表明房屋确实存在甲醛过量危害人体健康的问题，则说明该房屋无法满足居住要求，合同目的无法实现，租房者有权根据法律规定向出租方要求解除合同。
在证据方面，赵静认为，从租客和出租方协商的角度来说，以自行检测结果跟出租者进行交涉，基本上就可以了。但如果进入诉讼程序，日常购买的检测仪器的质量、检测的步骤程序等不一定达标或规范，因此检测结果作为证据的效力就大打折扣。她建议，租客可以联系专业检测机构进行专业检测或者公益环保组织介入协助联系专业机构检测。
记者咨询了几家拥有CMA（中国计量认证）资质的第三方检测机构发现，家庭空气质量检测是按检测点收费，一个点通常检测5个项目，即甲醛、苯、甲苯、二甲苯、TVOC（总挥发性有机化合物），检测价格为每个点300元至500元。
“检测结果和患病的病历都可作为证据，但能否被法院采信则是另一回事，因为在法律上是需要进行因果关系判断的。原则上讲，租客患病是‘果’，房屋甲醛超标是致其患病之‘因’，两者存在因果关系才是作为证据的关键。”陈耀东这样说道。
辽宁省沈阳市沈河区法院在今年7月宣判的一起因甲醛问题引起的房屋租赁合同纠纷案，就给租客如何收集证据提了个醒。法院经审理后认为，房客提供的甲醛检测结果并非正规检测报告，不足以证明检测结果的准确性及客观性。同时，未提供证据证明相关的就医情况以及患病与房屋甲醛超标之间存在因果关系，故依法驳回其诉讼请求。
中介和房东承担什么责任
刘俊海表示，如果按照消费者权益保护法规定，汽车、家电及室内装饰装修等商品或服务存在瑕疵问题时，应适用举证责任倒置。“原则上，租客承担证明损害的存在，中介或房东可以自证清白，证明不了就得承担责任。”
但责任划分也区分不同情况。刘俊海说，一是要看租客签约的实际情况，来确定承担责任的主体。如果中介是代理人，装修由中介负责，则中介承担全部责任。如果房主和中介直接存在串通行为，则房东可能承担连带责任。二是要看租客的主张，是仅仅主张解除房屋租赁合同以及违约责任，还是要求人身损害赔偿的责任。如果租客因装修污染患病，则可适用侵权责任法主张赔偿。
“根据对此类诉讼实践的观察，入住空气检测不合格的房屋后得了各种疾病而打官司的，大多数人向出租方主张了人身损害赔偿，而法院也支持了一定数额的各种人身损害赔偿，包括精神损害赔偿。”赵静说。
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编辑│陈俊丞
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长沙男子租房闻到异味 一个月后发现邻居死在屋内
　　7月2日，陈先生租下了位于长沙市韶山南路湘林小区1 栋303 的一间房，并一口气签下了一年的合同。然而住了一个多月，陈先生却说什么都要搬走。因为，离他不远的地方，屋内的人已经去世多时。
　　陈先生介绍，他租住的房子是由一间大房改造而成的，“ 一套房子里被隔了6 间，我租了其中一间。” 平日里，陈先生很少见到邻居们，更是不会打交道。
　　住了没多久，他就觉得有些怪怪的，并闻到些异味。“ 中间一段时间，走道还有好多水。” 以为是暴雨过后地面返潮的陈先生并未太在意，直到味道变得越来越大。
　　天气一天天变热，原来可以忍受的气味变得越来越臭不可闻。陈先生便向房东反映了情况。8 月24 日，房东来到出租屋，经过排查，循到气味可能是从其中一间屋内传出的。
　　房东敲门里面不应，也无法打开房门。“ 那天（24 日）直到晚上10 点多了还在开门，我就跟房东建议报警。” 房东表示已经报了警，陈先生出了一趟门。　　“ 两点多钟，我回家就知道发生了什么了…” 陈先生有些心有余悸地回忆：现场有警察，地上有白手套，电梯也被处理过，被打开的房门完全不能闻……“ 我听说里面是个男的，才20 多岁……”
　　夜已经深了，但是陈先生有件非做不可的事：连夜搬家。“ 我喊了十几个朋友一起去拿了些换洗衣服就赶紧走了。”
　　“ 太晦气，没办法住了。” 陈先生向房东提出了退租的要求，在租房时，他给了房东1000 元押金，想拿回自己的钱。当时，二人达成了退租的口头协议，而他数次跟房东交涉，对方并未给出答复。“ 现在他不回信息，连我电话也不接了。”
　　潇湘晨报记者骆一歌
（责任编辑：何一华 HN110）
和讯网今天刊登了《长沙男子租房闻到异味 一个月后发现邻居死在屋内 》一文，关于此事的更多报道，请在和讯财经客户端上阅读。
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[装修专家]
你好，需要租凭合同以及甲醛超标检测报告。双方的租赁合同中虽没有关于房屋空气质量的约定，但甲醛超标的房屋是不符合居住条件的，长时间居住反而会给身体健康带来危害，这在人们生活中已是一种常识，因此该出租房屋存在默示瑕疵，并且当事人并未对此做出免责约定。再次，我国合同法第二百一十六条规定出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。这一法律规定也构成了所有出租人的默示担保义务，一旦违反，即构成违约。望采纳，谢谢。
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