& &孙宏斌：房价下降可能性不大 投资买房需谨慎孙宏斌：房价下降可能性不大 投资买房需谨慎日来源：凤凰网责任编辑：zhuzhou 上月底，2015山东国际财富论坛在济南举行。中外经济领袖与金融界权威人士围绕金融创新、银行业升级、区域经济发展等多个主题展开讨论，关注“互联网+”背景下的金融创新与区域经济发展。
融创中国董事长孙宏斌在讲到什么时候该买房子的问题时，用最容易让人听懂的话回答了这一个问题。那就是有财富配置需求的，不管多贵，买就是了;做投资的话还是不要买了。
孙宏斌说，你要是住的话，你就赶紧买，甭管多贵，这房子降下来的可能性不大，但是你要是做投资的话千万别买，因为这房子真的赚不了钱，等到你卖的时候，你再交上税，其实挣不了多少钱。
在解释为什么的时候，孙宏斌提出“财富配置”的概念，并提到自己在纽约有7套房子。他说有的人买房子不是为了投资，有一个房子就是在做一个财富的配置。“它爱涨不涨，最起码它跌不完，还能留点，够吃饭的，这是一个配置”。孙宏斌说，如果你是有配置需求的人，你要改善的赶紧买，不用问价格，这个价格肯定下不来。如果是投资的话，挣不了什么钱，如果要配置的话确实需要。
更多房产资讯：相关资讯小编推荐楼盘知道 热门关键词: 12345678910意向区域荷塘区芦淞区天元区石峰区渌口区攸县醴陵市价格<input name="group[price]" type="radio" value="-7000<input name="group[price]" type="radio" value="-10000<input name="group[price]" type="radio" value="以上我已阅读并同意& 周边城市： 最新楼盘： 热门城市新房：锐博堂：深圳房价真降假降 现在是买房的好时机吗 - 活动 -深圳乐居网
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锐博堂：深圳房价真降假降 现在是买房的好时机吗
来源：新浪房产
　　主持人：今天我们聚集在一起主要是聊关于最近深圳楼市的问题：一是最近限价问题；二是关于二手房评估价征税的内容，现在网友比较关注的房价跌得差不多，是否适合买房呢？
　　最近6月4日深圳招商地产观园项目，招商是属于央企，政策比较的紧，市场上出现限价政策，招商把招商观园项目以低于市场预期3000元单价，折合价格是12080元/平方米开盘发售，当天吸引一千多名购房者通宵排队抢购，开发商在当天开盘时提高到1.3-1.4万元/平方米，因为客户太多，当天90平方米户型被抢购一空，现在仅剩下少数120平方米和160平方米大户型房源。除了招商观园，之前还有中海项目开盘也出现了这种情况。这种抢购现象说明市场一些怎样的信号？
深圳知名剑客 老揭
　　老揭：市场并未回暖 个别楼盘走量
　　老揭：现在开发商降价幅度策略是先蓄客，蓄到一定程度后再低价走量，低价走量从龙岗中海塞纳时光就可以看到吸客一星期后，等到批客户的时候，才全部统一推出低价房。很多人说楼市回暖，市场刚性需求太强，我是持着否定态度，刚性需求不能体现在1-2个楼盘，涉及到整体面才能体现出来，现在只是说一些楼盘走量的同时，开发商要考虑资金回笼问题。
　　市场一直有刚性需求，市场投资氛围已经给政府压抑住，现在只是说有小部分实在是要房子的才定制。现在有很多人买房，有一个致命的共同点，他自己认为房价不可能跌的，他认为房价一定会涨下去，还会涨1-2倍。如果政府调控放开的话，这个市场相当可观，就像火山爆发。我们不能说是市场回暖，现在还没有达到回暖的条件。
德思勤 陈美云
　　陈美云：楼市“假摔” 市场“假回暖”
　　陈美云：我自己做过分析报告，基本上观点跟老揭差不多一致的。
　　从上周的市场数据来看，成交量大还是宝安龙岗，主要是龙岗区，这个市场是一种“假摔”一种“假回暖”。为什么这么讲呢？由于个别楼盘大量成交或者是大量入市，促使整个市场好像真的成交量上升，其实整个深圳市是非常低迷。
　　为什么某些楼盘，例如龙岗、宝安楼盘因为备案太高了，政府不给备案，所以好的开发商以特价房的方式通过调价促销的方式使自己的楼盘慢慢走出去。
　　房价现在就是僵持，政府不会松的，我们可以看看整个政府颁布新政策出台，因为住宅是影响整个居民稳定国家稳定。
　　主持人：高先生作为投资者站在网友的角度来谈谈，市场上出现这种抢购现象，您认为是怎样的信号呢？
国家一级建造师、深圳地产评论员 高生明
　　高生明：现金为王，钱到手里面才是钱
　　高生明：我觉得在目前这种状态下应该现金为王，钱到手里面才是钱。政策的调控和政策的走势有一个提前性和滞后性，不是说政策出台，马上房价就下来了，这个延后性一定要看国家的内外环境。要将房子变成了一种居住功能，或者是一种实用功能，过程要多久，这才是每个人都应该去找机会的过程，我觉得十年之后可能大家都不去谈房子。
　　另外再谈几点：调控要得到什么效果？
　　第一，让开发商和从业者明白，作为企业是服务社会经济的，满足社会需求。
　　第二，作为消费者要理性消费，一是个人能力；二是强加的一些东西要去除掉，政府要慢慢让大家接受买房并不是一个必要东西。
　　大家一定要理性的看待买房，我以前给有些网友提意见：一是量力而行，千万不要为了一个虚无缥渺的预期压上几十年或者是一辈子。我们要理性消费，理性看待自己能力，理性看待房子这个事。
　　主持人：要理性的看待楼市，谨慎入市。
　　主持人：最近很多楼盘无论是处于营销的角度，还是对政策响应的角度，都喊出了一个“限价”口号。这种限价是否真正的限价，是否动摇到当前楼市一些根基呢？
　　陈美云：这个限价，比如说某个楼盘，国土局规定了这个区这个盘卖多少钱，不能超过这个价，如果太高，就不给你备，你的房子卖不出去，这是很现实的。
　　下一步政策落地期或者是政策发挥效应期，如果一直持续下去的话，开发商资金肯定会出现大的问题。现在据我们了解，中小开发商资金出现了问题，今年下半年和明年上半年，有很多楼盘入市，没有客户怎么办？肯定要调价。
　　老揭：限价就像中药调理 用时间换空间
　　老揭：限价只是说政府限价是中央一种调控手段，就用时间来换空间，换大量保障性住房入市盘活市场，就像用中药调节房地产，所以现在关外有很多开盘市场很好，我们可以把这个数据做给上面看是很美好的，但是市内怎么办？没有问题，能够在市内拿到地的开发商都是有实力，全部走限售房，限售房就不用备案。
　　主持人：后续也不会有更严厉的手段。
　　老揭：中央还是想慢慢把这个房价调整为一个理性的阶段，所谓理性是大家认为我的收入能够买得起，感觉能够承受。如果通胀相当严重，肯定还会加息。
　　高生明：限价很简单，上面说只能控制在百分之几，如果是地方政府，我怎么控制呢？不给备案，不给卖，就像高速公路上，拦着路口，不让你冲过去，你还能够冲过去吗？
　　高生明： 加息提高流动的阻力
　　现在很简单为什么不加息，因为先保住政府自己，我欠了很多债。第二，再加息，银行怎么活？加息就是减少水流动的速度，就像摩擦力一样，加息就是提高流动的阻力。
　　解读二手房征税
　　主持人：除了加息政府有很多手段，还有一个是二手房按评估价征税，今天解读一下这个政策到底是怎样的征收办法呢？
　　老揭：政府留了很大的空间
　　老揭：这里有很多漏洞，这方面我一直很关注的，这个计税的额度我认为政府留了很大的空间。因为政府没有公布每个区域的均价，如果先公布一个价格，比如说岗厦，国土局公布价格的标准，这里是2.2万元/平方米，你们乖乖的按照2.2万元/平方米征收价格，不够五年按5.6来交税，你不服可以申诉，这是很公平的。
　　高生明：政府工作人员无能力评估房子
　　高生明：现在操作性的东西很简单，评估需要一个评估机构。不是说你是一个国家工作人员就有能力评估这个房子，这是要讲法，一定是评估师，评估机构有这个职业资格的人才可以给我评价这个房子。
　　老揭：肯定不是国土局的评估价，这是委托市场的评估机构。
　　主持人：里面提到说以实际交交易过户还是核定价格呢？
　　老揭：核定核实，这个价格就是刚刚所讲的，要公布每个区域的均价，按照这个价。
　　主持人：为什么不以实际交易呢？
　　老揭：你这个查不到的，你没有办法查的，实际上就像高先生所讲的，本来这个东西我卖100元，我给他说卖5元钱。
　　老揭：最终的利益是第三方，可能政府不公布价格，你不知道，比如说讲卖2万，政府底线是8000，你超过8000是否可以过户，如果你想走窍门呢？就要找第三方，人家说我能帮你搞定就花钱，就留了很大的空间在这里，所以反而应该大大方方公布是最好的。
　　主持人：其实这个政策对市场有些怎么影响呢？请各位谈一下。
　　二手房计税标准：刀会越切越高
　　高生明：这个刀越切越高的地方才是最猛的，最终就是为了所谓的评估价，评估价有一个慢慢的提高，提高也是非常正常的，很简单咱们在房地产中心登记的价钱，现在不能低于评估价，那以后所有的成交价马上就突飞猛进一大截。
　　比如说罗湖的老房子卖了10次还是原来的价，这次不一样，这次已经是按照评估价，原来是500元/平方米、800元/平方米，这次评估5000元/平方米没有人有意见，直接大跃进到5000元/平方米，这个5000元/平方米再等3-5年，再过几年1.5万元/平方米，你也没有意见，从元/平方米，从万元/平方米这是一个合理的过程，慢慢税收全部给政府，负担全部给消费者，只是渐进式的。
　　陈美云：按照评估价征税的话，接下来这个月在房地产交易中就有很多评估公司帮你拿号过户，税一下子多交好几万。
　　高生明：只能说阶段性影响。
　　老揭：不会说有一个特别大的成交量突破，走向现在还看不出来。另外计税标准很重要，就要看明天和后天政府要发布公告。基数如果是不大，就没有多大的影响。
　　现在可以买房吗？
　　主持人：刚刚分析了很多市场环境，还是回到老问题的时候，对于真正想买房的人，现在是不是适合买房？我觉得有名额的话，现在还是真的买房的时候，我个人认为，但是现在利息利率贷款额度首付比较高。
　　专家观点：买房需谨慎 可选其他途径理财
　　老揭：我认为适不适合。第一，就要看富裕程度有多大；第二，按照经济走势来讲，现在加息太少了，未来加息如果发出这种信号很强烈，如果你进去的话，就要看能顶多久，如果央行开始采取减息这种情况有能力都应该要去买，中国房地产走过那么多年，每次高峰和低点都在这个位置加息跟减息，这个时候就应该要买。要不然就是十年来一次金融危机，刚好在十年的节点上，就有规律一样的，如果减息的时候，我认为凑钱就去买，如果现在拼命加息就买，死定就是你。
　　陈美云：我个人觉得现在买房还需要谨慎一点。要珍惜自己的买房名额，买房要看自己的实际能力，有好的房子可以去选，这个时候就要看品质和产品，这是非常重要的，我觉得自己房一定要综合考虑，多跑几个盘，多了解一下。&
　　高生明：房地产从业的人员还是在想方设法让这些人怎么进入市场去。
　　如果作为个人的经历来说，永远不要急着这么去买房，个人能力和今后发展是无法估计的，不要因为一个房子钉死在一个地方。
　　我宁可用其他途径投资，让我的资产升值，也不要把宝压在房子上面。
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伴随着共享经济的兴起与盛行，旅客户一直是住宿业的重要客源，这次，在线短租把目光瞄准了这一市场。
唐勇：华润以后和
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乐居房产、家居产品用户服务、产品咨询购买、技术支持客服服务热线：新房、二手房：400-606-6969 &家居、抢工长：400-010-2323楼市调控报告， 房价有涨有跌，买房还是谨慎为好
不算不知道，一算吓一跳，按北京首套房贷上调至基准利率1.1倍来算，借500万贷款30年，总共要还1009万，利息比本金还要多！
贷500万30年还1000万，北京楼市一个月“加息四次”！
6月5日北京《新京报》旗下的公众号报道一个重要新闻：北京部分银行把首套房房贷利率上调为基准利率的1.1倍；二套住房按揭贷款上调至基准利率的1.2倍。
目前5年期以上商业贷款基准利率是4.9%。上调10%，就是5.39%；上调20%，就是5.88%。
而此前，在北上广深等一线城市，首套房至少可以打9折，也就是享受4.41%的利率。
从4.41%到5.39%，利率上浮了0.98%。央行在加息的时候，一般每次加息0.25个百分点。也就是说，从5月初到6月初，短短一个来月的时间里，北京楼市已经变相加息了两轮，相当于央行4次“标准力度”的加息！
上图是过去两个降息周期和一个加息周期的简略情况，图中展示的是一年期定期存款的基准利率。
通过上述表格我们可以看出，在上个加息周期（）期间，央行只加息了5次，每次0.25个百分点，就让楼市入冬，让经济充分感受到了下行压力。
而从2012年开始的降息周期，足足降息8次（还辅以准备金率的降低），并给房贷利率最低打了8折，才启动了楼市。这告诉我们，由于经济迟迟未能转型，我们对房地产的依赖度在上升，对低利率环境的依赖度在上升，而对加息的敏感度在上升。
可以这样说：如果此次北京楼市贷款新政在全国全面推行，楼市将受到非常沉重的打击。即便是从9折到1.1倍，也相当于加息了4次，其力度已经达到了上次加息周期的8成。
我们来做一个假设：如果真要全面上浮贷款利率，这意味着，如果贷款500万，还款期限30年，原来月供26536元，首套执行1.1基准利率时，月供一下子涨了1509元到28045元，每年要多还18108元。
由此，30年的贷款，付的利息比本金还要多（利息合计509万，贷了500万的款，要还超过1009万。）
（数据来源：招商银行个贷计算器）
当然，放在北京的案例里，最长25年的贷款期限，利息还是要比原来多还43万元。
楼市变天？北京并不是个案，北上广深首套利率集体再上调！
关键是，除了北京，这几天上海、广州、深圳都不闲着，集体把利率调啊调。
据看看新闻Knews报道，上海的多家银行将首套房贷利率进行上调，从原先行业统一的9折，上调到95折甚至基准，房贷审核力度也空前严格。
5月1日，业内一份调研报告指出，过去半年时间里，上海的首套房贷平均利率始终维持在9折优惠，但在4月下旬，这一平行线突然上扬。招商、浦发、交行等多家银行，首套房的首付款比例虽然仍是不低于35%，但最低利率已悄然从原先的9折提高到95折。
5月底，据央视报道，深圳首套个人住房贷款利率全线上调：
自5月25日起，工、农、中、建四大国有银行将深圳地区首套房贷利率，由此前的9折上调至9.5折。
北上深之后，广州也紧随其后。近日，广州也收紧房贷政策，首套房贷利率全面提升至基准利率。
至此，5月至今短短一个月内，北上广深四大一线城市，已全部上调房贷利率，北京甚至还上调了两次。除了一线城市外，福州、苏州、厦门、南昌和宁波等二线城市的房贷也同时收紧。
变化比想象来得更快，当银行开始主动收紧“钱袋子”，让过去靠资金推动的楼市猛然失血，市场上仿佛一夜之间就已变得很难找到9折以下的房贷了。
楼市调控 动真格了！
楼市调控余震不断。2月末开始的新一轮楼市调控至今尚在被吸收消化中，4月开始多个大中城市上调房贷利率为调控加码，从限购限贷的强干预逐步过渡为调整信贷利率的金融手段。
中原研究中心数据显示，4月以来，深圳、上海、广州、重庆、福州、苏州、厦门、南昌和宁波等多个城市纷纷调高利率。在全国35个城市533家银行中，有122家银行首套房利率折扣上升，占比22.89%。5月以来，房贷收紧的现象愈演愈烈。
2016年中国房贷增幅惊人。
央行数据显示，2016年全国新增房地产贷款5.7万亿元，同比增长57.9%，占新增人民币贷款比重高达45%，其中新增个人住房贷款高达4.96万亿元，占新增房地产贷款比重为87%，而个人购房贷款余额19.14万亿元，同比增长35%。
但风口不再，宽松的信贷环境结束了。2月末开始，楼市调控政策再收紧。随后央行发文要求银行合理控制房贷比和增速，将住房信贷政策作为调控政策的组成部分。
2017年第一季度，房贷增长势头已得到遏制。央行数据显示，一季度，个人住房贷款余额19.05万亿元，同比增长35.7%，增速比上年末低1.1个百分点。
楼市拐点真的要出现了？
据天风证券数据统计显示，截止2017年4月，一二线城市整体来看，多数城市年初至今价格普遍上涨10%以内。
截止2017年4月，一线城市中的北京、上海、深圳的新房销售面积同比收缩超过20%，其中北京下降28%，上海下降44%，深圳下降71%。北京和上海年初至今的房价涨幅超过10%，深圳房价年初至今负增长。
4月一二线城市新房销售面积和价格变化
资料来源：中指研究所，天风证券研究所
猛然失血的楼市，让一线城市的交易骤降：
上海：在整个2016年经历了较大幅度的价量上涨之后，2017年的上海二手房交易面积连续负增长。
深圳：在2016年6月之后，交易量就开始了负增长。2017年4月，深圳交易量同比-67%，价格同比5%。
北京：2017年以来二手房成交面积已经连续负增长。
广州：是一线城市中唯一没有出现交易量负增长的城市，但交易价格同比仅为6%，向深圳收敛，远低于北上。
（数据来源：中指研究所，天风证券研究所。）
从目前种种迹象来看，2017年，房贷市场再出现2016年般的暴增情况的概率几乎为零。
一名信贷从业人士对第一财经表示：“目前，国家金融业和地产业的调控、利率差和市场需求正在互相博弈。整体而言，今年银行的放贷总量相比去年，增幅会有所收缩。”
监管大年，市场小年。去年楼市火热，宽松的信贷环境是主因。而如今房贷利率上调，导致购房成本增加，或将成为今年楼市发展下行的一个关键因素。
事实上，由于央行收紧流动性，银行获得资金成本也在上升，如果继续维持房贷折扣，银行将无利可图。所以，如果央行不放松银根，未来会有越来越多的城市提高房贷利率。楼市正面临一个新时代，这就是对炒房客的“温水煮青蛙”。如果你这个时候，还希望未来两年房价大涨，并据此投资，很有可能落入流动性紧缩带来的陷阱。
房价降了，为何买房人没感觉？
房价降了，但为何买房人感受不到这种降幅呢？
业内人士表示，北京二手房房价下降，是与今年业主挂牌报价最高位的时候相比较而言的，而从去年到今年，北京二手房价上涨的幅度，要远远大于目前下跌的幅度。
伟业我爱我家市场研究院总监孔丹表示，因为现在房价刚刚回落6%-7%左右，可能大家还是没有感觉到这次房价的回落。
简单来说，房价降是降了，但降幅是跟年初相比，而不是跟去年同期相比，所以每个人的感触都不太明显。
而从国家统计局的数据来看，虽然4月份北京二手住宅价格已经出现环比停涨，但总体看来，北京依然是京津冀地区二手房同比涨幅最大的城市，4月份90平方米以下二手房房价同比去年仍然上涨了23%以上，90平方米-144平方米二手房房价同比去年也上涨了21%。
中原地产首席分析师张大伟认为北京房价的调整才刚刚开始，因为毕竟楼市调控才刚刚两个月，从未来的趋势来看的话，应该会在7、8月份，在楼市这么一个惯常的淡季会表现得更明显一些。
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