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业主不满小区物管不作为 拒交物管费
　　随着大家生活条件不断提高，小区的档次不断上升，住户对物业公司的服务要求越来越高，而物业的服务质量又满足不了住户的要求，致使住户和业主的矛盾日益突出。近日，绿景苑小区的住户和物业公司的矛盾就升级了。
　　物业撤退小区瘫痪
　　4月9日晚，40余位绿景苑小区住户在岙滩社区会议室商量如何解决小区物业撤走、停电问题。据了解，2011年至今，小区业主对小区的环境和物业的不作为越来越不满，而小区原物业公司则表示近两年基本没有收到过物业费，每月还要垫付公用电费，入不敷出，已于4月1日悄然退出小区，小区物业陷入瘫痪。
　　当晚，记者在绿景苑看到，小区内一片漆黑，路灯、楼道、车库等公用电一律停用，垃圾桶的垃圾堆在那也没人清理，保安室空无一人。
　　&物业公司也太不负责了，搬走也不通知大家，电一停，走人。害得我车库门都打不开，上班都是走路。晚上回家，路灯、楼道灯也没有，很不方便。对我日常生活造成了很大的影响。&小区居民徐女士说。
　　&我们不是不愿意交物业费，而是物管太不作为了。我是2006年入住该小区的，楼下的进门门铃坏了，我和物业反映，让他们修一修，催了不知道几次，他们一直推诿，到现在门铃还是坏的，这么点小事他们都不做好，让我们怎么交物业费。&家住8号楼的许先生说。
　　&不仅这样，楼下就是两家饭店，一到饭点，我家里全是油烟味，而且鼓风机哄哄地响，看电视都觉得吵，和物业反映多次了，也是一直没得到解决。&同住8号楼的魏先生说，现在楼下的绿化带也被破坏了，还是没人管。
　　面对不作为物业住户该怎么维权
　　绿景苑的情况不是个例，遇到不作为的物业公司，住户该如何维权呢？
　　&我们的物业服务不到位，卫生不达标，去年年底还单方面提高物业费，我只能拒交物业费。走法律途径，费时费力，取证难，拒交物业费是最直接有效的抗衡办法。&5号楼住户王先生说。
　　拒交物业费是否能维权呢？
　　记者咨询了浙江浙源律师事务所的姜前进律师。姜律师说，现在业主在购房时，房开公司已经把小区和物业捆绑在一起，业主其实并没有选择权，但是据国务院&物业管理条例&规定，当小区入住率达到一定比例后，可由社区居委会牵头召开第一次业主大会，选出业主委员会，由业主委员会和物业公司签订合同，合同包括物业公司的服务内容及收费标准、公示情况。当大部分业主对物业公司的服务不满意时，业主委员会有权和物业公司解除合同。拒交物业费这种维权方式在法律上是得不到支持的。
　　&现在，根据我国民法&谁主张，谁举证&的基本原则，业主对物业不满意，可以对物业服务不满的地方进行拍照，留下证据，当向物业要求整改无果时，还可以向社区反映，争取最大权益。&姜律师说。
　　&去年，物业公司要涨价，只是在公示栏里贴了一个通告，我一个车库的电费一年要800多元，今年还要涨价，我让物业公司拿出电费清单时，他们却拿不出来，这让我感觉钱花得不明不白。&家住1号楼的方女士说。
　　针对物业公司单方面要求涨价业主可以拒交吗？
　　姜律师说，根据省物价局文件，物业公司要提高收费标准，将公示上年度费用收支统计，体现亏损或者利润较低，并向业主委员会提交费用增加的函，要求业主委员会召开业主大会由业主来投票表示赞成。业主大会2/3通过，才可以修改合同，并进行公示，到当地房地产主管部门备案。不然，业主可以拒绝交纳超出部分的费用。
　　住户物业相辅相成
　　绿景苑原物业公司的蔡经理说：&近两年，物管费和公共电费越来越难收，有些住户以前交，看到邻居不交，也不交了。&公司经营越来越困难，请不到保洁人员，卫生服务质量也越来越差。业主拒交物业费，公司更没钱提供好的服务，这样导致恶性循环。
　　对于业主拒交物业费，岙滩社区工作人员应振认为，即使业主认为物业公司服务不到位，全部不交物业费也于理不合，因为物业还是提供了一些服务，不能因为对部分服务不满意就整个否定物业，甚至拒绝交费。物业公司也应该提高自身的服务素质，更好地服务业主。实际上，物业和业主是一个事物的两端，谁也离不开谁，只有相处和谐，业主才能生活得更加幸福。
　　&我就是想住个有物业的小区，才搬绿景苑的，要是小区物业的服务到位，物业费公开透明，我还是愿意交的，而且，有了物业，我们业主生活方便很多，也有保障。&6号楼的赵大爷表达了他的想法。
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批准文号：浙新办〔2009〕22号 浙ICP备号
中共开化县委宣传部主管 开化县新闻中心主办 新闻网站平台支持业主注意！若因这7种情况拒交物业费，后果很严重
因质疑物业“不作为”，业主拒交物业费被起诉。近日，家住九江紫荆苑小区的吴女士表示，她家从2010年开始漏水，她多次向楼上的业主和物业反映，但漏水的问题一直没有解决，“现在物业公司到法院起诉我，这简直是欺负人。”
生活中，像吴女士这样，选择已拒交物业费来“抗拒”物业提供的劣质服务的例子不在少数。但实际这种做法就像吴女士一样很容易引来诉讼风险。
律师提示广大业主注意，以下7种情形不交物业费，败诉风险很大：
没入住就不交物业费
小赵购买的新楼马上就要交房了,可每天的工作忙得焦头烂额,下周又要出差,这一走就是几个月。不巧的是,小赵的太太上个月公派留学去了美国。交房的事倒是可以交给老妈,可物业费小赵想暂时不交,毕竟自己和太太这段时间都不会入住,没有享受他们(物业)的服务。
政策解读：国家发改委、建设部颁布的《物业服务收费管理办法》中规定,物业服务成本或者物业服务支出一般包括:管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用;物业管理区域清洁卫生费用;物业管理区域绿化养护费用;物业管理区域秩序维护费用;办公费用;物业管理企业固定资产折旧;物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用;经业主同意的其他费用。
律师说法：从物业费含盖的内容来看,小赵理解的服务有一定的局限,因为物业管理区域绿化养护费用;物业管理区域秩序维护费用;办公费用;物业管理企业固定资产折旧等,都是物业管理的组成部分。所以小赵在购买房屋以后,不管住与不住,都应该缴纳物业费,这一点不容置疑。
未签物业合同不交物业费
艾某经营的网吧坐落于某市的一小区内。2003年7月,小区业主委员会、住宅楼业主委员会与物业公司签订《物业管理委托合同》。合同签订后,物业公司按约定进行了物业服务,可艾某以其与物业公司之间没签物业合同,物业公司提供的服务不多为由,拒绝交纳物业费。物业公司诉至法院,要求艾给付拖欠的物业管理费3611元。
政策解读：根据《物业管理条例》的相关规定,在业主委员会依法成立后,业主委员会与物业公司之间签订的物业管理合同,对全体业主具有约束力。如果业主委员会未与物业公司签订书面的物业服务合同,但业主事实上接受了物业服务,业主则应按实际发生的服务价格向物业公司交纳相应费用,作为对其已提供服务的补偿。因此,未签订物业合同或物业公司未提供资质证明,业主也不可以拒交物业费。
律师说法：不管小区业主本人是否与物业公司签订了物业管理合同,只要业主委员会与物业签了合同、甚至几方之间均未签立合同但物业已提供服务,就该对物业已提供的服务予以补偿,否则诉诸法律法院也将判居民败诉。
对物业服务不满意不交物业费
某花园的一位胡姓业主反映:物业管理公司的管理混乱,卫生状况很差,盗窃案件频频发生,业主们有意见,采取拒绝缴纳物业管理费的方式表达不满,还有100多个业主联合签名要求更换物业,可是,物业公司反而把拖欠物业费的业主告上法庭,不仅要其补交所有物业管理费,还要追加滞纳金。
政策解读：如果物业公司提供的服务达不到合同约定的标准,说明服务质量不到位。小区物业服务质量问题,应该由小区业主委员会进行监督。出现服务质量与收费价格不符的问题,可以通过业主委员会直接与物业管理公司交涉,甚至可以根据合同的约定改聘其他物业管理公司来管理小区。
律师说法：建议没有成立业主委员会的小区要尽快成立业主委员会,加强对服务质量的监督与管理。至于物业管理收费出现纠纷,可以通过业委会与物业之间的沟通来解决,一旦进入了司法程序,业主也还可以根据合同约定,向法庭提供因为服务质量不到位导致拒缴物业管理费的证据,最后由法庭裁决。
对社区大环境不满意不交物业费
物业公司的工作人员说,许多业主对物业公司的要求超出了合理范围。他们认为物业公司只要收了钱,就应对业主的一切损失负责。
比如,业主王先生住在顺义樱花园三区,距离首都机场很近,所以经常有飞机在小区上空经过。轰隆隆的声音吵得他们根本无法休息。王先生认为物业公司服务不到位,他有权不交钱。
还有业主反映自己所住小区周围公交车少、银行少等问题,许多业主都要求物业来解决,甚至有人提出物业雇用的保安应保障业主的人身安全。
政策解读：物业费是否交纳所对应的义务是物业公司在履行物业管理职责时是否已按照物业管理合同的约定履行了其应尽之合同义务和责任。而业主所提出的相关服务项目问题,尤其是与买卖合同项下权利义务相关的问题,因分属不同的法律关系,除非有特殊约定,否则不能成为业主拒绝交纳物业费的合法抗辩理由。
律师说法：业主的要求就是少花钱多办事,做到物有所值甚至是物超所值。但具体到服务上,有许多软性的东西很难做到,而且众口难调。
这个问题实际上已超出了物业公司的管理能力范围。机场是以前就存在的,业主如果无法承受它的噪声当初完全可以不买这里的房子。物业总不能去建议拆掉机场。对于该小区周围公交车少、银行少等问题,许多业主都要求物业来解决,甚至有人提出物业雇用的保安应保障业主的人身安全。这些都是不对的。
法不责众跟风不交费
北京市某小区,刚开始有两三家业主不交费,物业一般不会采取强制性措施。但是这两三家不交物业费会给已经交了的业主起到不好的“模范带头”作用,许多本就不愿交纳物业费的业主看到别人不交也没事,就开始模仿。你不交不是没事吗,我也不交,这种影响就像传染病,有很多业主跟风。但久而久之,越来越多的人加入不交费的行列,物业费就更加难收。
政策解读：物业和业主的目的是一致的。通过物业的管理工作,业主达到房产的保值、增值;而物业可以通过管理树立自己的品牌。如果因不交物业费而造成物业服务跟不上,最后导致房产贬值的话,业主的利益就会有更大的损失。
律师说法：不交物业费对其他业主具有自然的诱惑力,不交费可能被跟风的业主认为是一种可以取巧的机会;对欠费业主来说,他需要动员周围的邻居也拒绝交费,以达到法不责众的效果;而他的邻居发现可以通过不交物业费来满足自己的利益时,也会踊跃行事的。因为在他们看来法律会先惩罚那些带头不交物业费的业主。其实,业主个人不交费,自己的房产得不到有效维护,损失的是自己的利益。交了费不等于认可了物业的服务,业主可以理直气壮地要求改善服务。不交费,按法律规定都没有资格当业主委员会委员,如果因此造成小区成立不了业主委员会,那业主连轰走自己不满意的物业公司都无法做到,还会被物业告上法庭。
对物业公司捆绑式服务不满不交物业费
为了收取物业费,某些物业公司以停水停电、拒绝向业主提供相关配套服务等方式,催迫业主缴纳物业费,这种“捆绑服务”方式现在被普遍复制。
业主张女士因为邻家移门纠纷,拒绝缴纳物业费,今年她孩子上小区幼儿园,被告知必须出具物业公司的完费证明,才能享受业主优惠待遇,他们称之为“捆绑式服务”。而业主认为优惠待遇是开发商在合同上承诺的,物业无权干涉。
业主李先生因为物业费纠纷被拒绝使用小区内的健身房,对于物业公司的这种“捆绑在物业费上的服务”,李先生认为健身房是全体业主所有的,有权利使用。但目前他没有办法,法律诉讼的成本太高。
可以说,物业公司“捆绑式收费”正在成为集中反映的问题,同时还有物业公司普遍效仿。
政策解读：根据有关规定,会所等设施从原则上讲不能收费,但因维修、养护需要费用,业委会可以委托物业公司进行收费管理,费用归全体业主支配。如协商不成,业主可以通过法律起诉,要求开发商履行承诺。物业公司也可以起诉业主,要求业主缴纳物业费。
律师说法：一般而言,小区内的健身房、俱乐部、游泳馆属于配套设施,摊入了小区的建设成本,产权归小区全体业主所有,按照“我的东西,我使用”的原则,业主有权利使用这些设施。
业主采取拒缴物业费的方式抵制物业管理服务的某些做法、是不成熟的行为。若对物业管理服务质量存在异议,可以通过正常的渠道,正常的手段,合法合理地解决。
对物业公司利用公用面积经营不满不交物业费
杨小姐居住在宣武区某小区。近日她在一进楼的门洞处看到一则健身俱乐部的广告,而在看到这则广告之前,她觉得物业公司根本就没有权利这么做,既然你们经营能挣到钱,我们大家不交物业费好了。
与上面相似的一个事例,一小区业主因大堂被擅自出售、物业管理用房被私自出租,与开发商、物业公司产生纠纷,拒绝缴纳物业费。
政策解读：《物业收费办法》规定,利用物业共用部位共用设施进行经营的,应当征得相关业主、业主大会、物业管理企业同意,所得收益应主要用于补充专项维修资金等。
律师说法：物业公司的做法是错误的,必须纠正。但业主不能据此不缴纳物业费.
来源：法务之家
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物业不作为，不尽责，业主可以拒交物业费么？
物业不作为，不尽责，业主可以拒交么？
律师回答地区：黑龙江-哈尔滨咨询电话：帮助网友：124979 次点赞人数：<span class="s-c666" id="r_5 人你好，可以起诉物业，不能不交物业费。 12:15地区：黑龙江-哈尔滨咨询电话：帮助网友：53884 次点赞人数：<span class="s-c666" id="r_3 人你好，至于物业公司“不作为”的问题，你可以根据物业服务合同的约定，追究其违约责任。但是，物业公司承担违约责任与业主承担支付物业费义务是两种不同的法律关系，两者不能混为一谈。你不能以拒交物业费来对抗物业公司的“不作为”。 12:22
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