房价，总理说了算，还是总经理说了算
中青在线－中国青年报
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&&&&新地王的产生又将房价问题推到了舆论前沿。两会中“遏制部分城市房价过快上涨”的声音铮铮在耳，北京新地王创下的高价就给《政府工作报告》抹了眼药。央视《新闻1＋1》节目中，白岩松无奈感慨，“有的时候你在想，房价是不是总理说了不算，总经理说了才算”。&&&&白岩松的感慨被媒体放大，网络媒体纷纷以《总理说了不算，总经理说了才算》为题对该节目进行了转载。“政策向下，房价向上”，中国的房地产市场到底还有治没治？会不会又是一出越调越高的悲剧？中国的房价到底应该政府说了算还是市场说了算？莫衷一是。&&&&如果以一个普通老百姓的视角观察，中国的住房问题大致可以分为两类，一种是保障性住房，另一种便是市场型住房。保障性住房带有公益性，这部分房子的价格当然应由政府主导定价；但对于绝大多数商品型住房，它的价格到底是总理说了算，还是总经理说了算呢？其实谁说了都不算，市场说了算。可当下中国房地产并没有形成真正的“市场”，房地产“伪市场”将房价越推越高，百姓只能望房兴叹。当房价高得越来越离谱，当百姓感叹“涨就涨吧，反正我们也买不起”时，政府对房地产市场宏调的公信力也备受打击。&&&&多年前的住房改革将百姓住房问题推向了市场，当市场没有理想解决百姓住房问题时，保障性住房的呼声又渐次高升。疯涨的楼市被老百姓形容为“异乎寻常而近乎妖”，国家也确实重视对楼市的调控，在两会之前，2009年12月以来国家便出台了6条调控房价措施，但新一轮地王的威猛恐怕又将证实这些宏调即将演变为“空调”。正因为如此，“房价到底是总理说了算，还是总经理说了算”的民间情绪才处处弥漫。&&&&理性地说，“房价该由总理说了算，还是总经理说了算”只是情绪的宣泄。即便不是专业经济学人士，普通老百姓也明白在一个法治的、市场的国家里，一切市场主体都应该用市场的方式去解决，而不是权力直接干预。在市场“变异”的情况下，政府要出手宏调。这些道理谁都懂，所以，在真正的房地产市场上，房价由“总理说了算”并不见得万分正确。&&&&可当下的中国是否形成了真正的房地产市场呢？同样以普通百姓的眼光看，“土地政府乱批，资产银行乱贷”恐怕是中国房地产市场一块难以祛除的毒瘤。众所周知，土地批租是房地产开发的源头，由于土地市场管理中的种种不规范，每年国有土地收益流失至少在百亿元以上；银行资金是房地产企业的血液，建筑成本和楼盘风险却由银行承担，这也是房地产业界公开的秘密。房地产建设自始至终只能靠权力、关系等腐败方式来维系。而这些用于维护关系的花销又出自何处呢？当然是购买房屋的百姓。&&&&说房地产市场“腐败与垄断”并存并不夸张，如果没有权贵的勾结，那么国家每次出台的调控手段为何总是“重拳打到棉花上”。正是因为在这样一个不健康的房地产市场上，才有了老百姓“房价应由总理说了算”这一违背经济学常识的呼声！&&&&
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&&&&房价涨跌，到底该谁说了算？
　　2004年伊始，中国楼市之火爆让人叹为观止，真真是：锦绣山河，满目飘红！
　　北京：
　　杭州：　　
　　海口：　
　　在有无房地产泡沫争论不休的时候，央行加息风波突又乍起……
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　　房价涨跌，到底该谁说了算？房价涨跌，我们到底应该相信谁？
　　　房价究竟是涨是跌
一、现象：涨跌双方 博弈不止
支持房价上涨观点　
支持房价下跌观点
国研中心：
二、背景：泡沫加息 又添房价变数
　　　　　　　　 　　
　　中国人民银行决定， 从日起上调金融机构存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点，由现行的1.98%提高到2.25%，一年期贷款基准利率上调0.27个百分点，由现行的5.31%提高到5.58%。举例，一套总价100万元的住宅八成按揭可以贷款80万元。如果按等额本息法还款，加息前20年期贷款的利息总额是47.14万元，每月还款额是5297元。加息后20年期贷款的利息总额上升为50.02万元，20年期贷款的利息总额要多2.88万！每月还款额上升为5417.6元……
三、试问：房价涨跌到底谁说了算？
　　　　　
南方都市报：
南方周末：
21世纪经济报道：
你认为未来两年北京房价的走势如何？
可能会下跌
会保持目前水平
你认为未来两年全国房价的走势如何？
可能会下跌
会保持目前水平
你认为谁最该为房价涨跌负责？
政府管理部门
炒房投资族
有钱的富豪
普通购房人
今年北京楼市的情况会影响你近期买房的打算吗？
该买还是得买
持币待购，不降不买
越涨越要买
你对房价的期盼是什么？
保持目前水平
　电话：010-2　　　欢迎批评指正
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SINA Corporation, All Rights Reserved新浪公司　房价涨跌 谁说了算？
日 　出品部门：21CN总编室　
编辑：曹招华
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　　我是无房一族，搬来搬去心力交瘁；
　　我盼着金融危机快点过去，好让我的收入多一点，再多一点；
　　我盼着政府能多出惠民政策，让房价低一些，再低一些；
　　我盼着开发商能够多推低价小户型的房子，离我的购买能力近一些，再近一些；
　　我盼着所有像我一样没房住的人能够团结起来，让买房者的力量能够大一些，再大一些；
　　我整天做着买房的“白日梦”，眼睁睁地看着房价又开始新一轮的飞涨……
　　今年，我国的房地产市场出现“量价气升”、“一枝独秀”的景象，是什么原因呢？刚性需求是本波房价上涨行情的主要原因；通货膨胀预期导致的投资性需求的增加是本波房价上涨的重要原因；政府一系列优惠政策的刺激支撑着本波房价的上涨；开发商的营销攻势以及与银行的“合谋”也起到了“推波助澜”的作用。
　　房价是真真实实的向上走了，这不管是从大中城市的数据来看还是从全国商品房的数据来看都能得出同样的结论。问题在于，房价还能往上走多久？也就是问：刚性需求和投资性需求能支撑房价上涨多久？政府还能推出什么样的刺激政策？实体经济的困境能与房市“一枝独秀”能并存多久？开发商的营销攻势还能忽悠多少人买房呢？
　　房价涨涨跌跌，到底是谁在控制？政府、开发商和购房者作为这场价格博弈的三方，谁都不能独自决定房价。政府会影响房价，通过出台相关的财政政策和货币政策，政府能让房价不至于大涨大跌，但是，政府没办法也不会直接控制房价；开发商在一定范围内有决定房价的能力，超出了这个范围，广大购房者就有说话的能力了。
[他们认为房价还得继续涨]
　　中国的房地产“泡沫”基本是不存在的。房地产业是支柱产业，房地产业垮了则国民经济垮了；没有人会使房地产业垮掉，而且没有房地产业救不了中国，从数据看房地产正在拯救中国！
　　中国的房地产在如此低的情况下，不可能持续的下跌，应该是一路上涨。什么时候买房都是合适的，今年买了以后虽然看来比别人花的成本多一些，但是明年你是一定赚钱的。
[他们认为房价肯定要暴跌]
　　从日本泡沫破灭后连续10年的房地产惨况来看，房价连续上涨是不可能的；房价已进入“后拐点时代”，当前的房价是维持不住的。
牛刀：下半年有九大利空重创楼市
　　这九大利空包括：IPO重启、创业板落地、大学毕业生就业率达到20年来低点、小产权房转正、二套房贷款首付比例恢复到4成、保障性住房大幅推出、楼市刮起反腐风暴、美国金融危机二次探底；我国货币投放趋于理性。
[21CN民意榜调查]
1、您认为未来1年我国房价会如何？&上涨下跌先涨后跌不清楚2、房价又涨了，你会考虑买房吗？&会，该出手时就出手不会，估计还得跌不会，没钱呢说不准，看看再说
延伸阅读：
房价又涨了，谁能控制呢？
更多精彩在这里：房价到底谁说了算？_网易房产
身边总有人说房价又涨了。2015年11月，中国百城新建住宅平均价格升至10899元/平米。那么房价为什么会涨呢？又为什么会跌呢？需求不同让房价坐上了过山车；忽高忽低的地价更让人有苦说不出，但是还有一群人在左右着房价如你我他。
房价到底谁说了算？我是销售代理机构
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为什么房价会持续上涨 有哪些
热心网友&&&&
2015年，人在不断走高，2016年，有消息称，房价均值将继续上涨4%-7%。高房价和高库存的双簧还能唱多久？
中央让降价，开发商却说，现在的价格已经是亏本销售！房价还有下调空间吗？开发商府谁说了算？
委书记韩正也说过，上海作为国际化大都市，房价一定要控制住，否则，将影响上海经济的稳定发展。
房价到底怎么了？
作为渴望拥有一套住房的小编，也希望房价能跌一点，小编的首付就够了呀！
房价还在涨，是因为开发商追逐利润吗？实际上上市房企的利润率已普遍跌至两位数以内。
房价两个字包含了太多，至少有以下五个方面：拿地成本、建安成本、税费成本、房企融资成本、利润保证。
一、拿地成本。一线城市最抗跌，效应最明显，房企争夺也最激烈。地王就在政府和企业的竞争中被推出来了。可以看到，房价越高的城市，地价占比也就越高。开发商的利润率通常比较稳定。在这样的城市可能超过了一半。这部分收入全归政府。
二、建安成本。建安成本是指成本和房屋基本设施的安装成本。这其中又包含了材料和人工成本。不同地区建安成本又不尽相同。这个占比通常在30%左右。
三、税费成本。领域的税费种类相当多。主要有八类税种，分列如下
1、、一般占销售收入的5%，
2、城市维护建设税，在城市7%，乡镇5%，农村1%，
3、教育附加费，按照实际营业税缴纳，税率为3%，
4、所得税，利润总额的25%，
5、，一般占销售收入2%，
6、，占合同收入的万分之五。
7、契税，交易价格的4%，
8、，不定。
税费成本通常占房价的15%左右。
四、融资成本。房地产是资金密集型产业，资金是有成本的，银行的利润率也和房地产的景气程度密切相关。2010年-2013年期间，国家不断管控房地产，融资成本大幅上升，开发商开始转向民间融资，融资成本大幅上升。导致很多三四线城市开发商资金断裂，泡沫破灭。
2015年开始，融资环境持续改善。开发商融资成本下降，开发商拿情开始升温。也直接推高了房价。不过开发商也就是走个过场，大部分开发商都是借着银行的钱干自己的事，所得收益也大部分上交给银行了。开发商就是银行的“打工仔”。
五、利润率。据国家统计局官方数据，房地产领域在2010年达到峰值14.2%，只有一路走跌，到2012年为11.8%，预计到2015年会跌破10%。这还没有计算，实际利润率比这更低。在这种形式下，中小企业日子转行，大型房企谋求多元化发展。万达宣布2016年地产收入下调四成就是明显的转型信号，房地产利润率已经很低了。
通过以上分析，我们得出结论，在房价的构成中，土地成本、建安成本、税费、融资、利润的比值为40:30:15:8:7。从某种意义上来说，开发商是只是政府的操盘手，定价权还在政府手里。政府和银行不让利于民，让开发商降价，可能吗？
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