房屋抵押未涉及土地使用权,土地使用权是否同时抵押?_百度知道
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房屋抵押未涉及土地使用权,土地使用权是否同时抵押?
房屋抵押未涉及土地使用权，土地使用权是否同时抵押？当违约之时，如何拍卖？
　　房屋抵押未涉及土地使用权,土地使用权视为一并抵押。　　《中华人民共和国物权法》　　第一百八十二条 以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。　　抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。
第一百八十二条 以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。
抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。
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土地使用权抵押合同
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土地使用权抵押合同是指抵押人与抵押权人为保证债务的履行而签订的担保协议。它是民事合同的一种类型，是抵押双方当事人之间确定权利义务关系的依据。土地使用权抵押合同必须登记，抵押登记是抵押合同生效的法律要件，未经登记的抵押合同不发生法律效力。土地使用权抵押合同的内容确定，直接关系到抵押当事人权利和义务的法律约束和实现。
土地使用权抵押合同土地使用权抵押合同的内容
土地使用权抵押合同应当载明下列主要内容。[1]
①抵押人和抵押权人的名称或个人姓名、住址等。
②被担保的债权的种类、数额。
③债务人履行债务的期限或抵押期限。由于抵押人享有有限期的土地使用权，因此土地使用权抵押年限，不得超过原出让合同确定的年限；债务人履行主合同中债务的期限，决定着抵押权人行使抵押权的日期，只有在债务人到期未能履行债务时，抵押权人才有权依法处分抵押财产，实现抵押权。
④抵押物的基本情况，即用于使用权抵押的土地的位置、面积等。抵押物状况关系到抵押的目的能否实现，所以有关抵押物的基本情况必须在抵押合同中载明。
⑤抵押权担保范围。
⑥抵押权灭失的条件。
⑦抵押人和抵押权人的权利、义务及其他约定事项。
⑧违约责任及争议解决方式。
⑨抵押合同订立的时间与地点。
土地使用权抵押合同土地使用权抵押合同特征
其特征为：[2]
1．为民事合同。双方当事人为平等的民事法律主体，应遵循平等、自愿、有偿的原则。
2．为从属合同。是依据所担保的债权、债务关系而设定的从属合同，以为之担保的债务合同的有效存在为前提。
3．合同主体特定。抵押权人是债权人，抵押人只能是债务人。
4．为要式法律行为。必须签订书面合同，并依法登记，才有法律效力。
土地使用权抵押合同土地使用权抵押合同签订程序
土地使用权抵押应当进行地价评估，并由抵押人和抵押权人签订抵押合同。地价评估收费标准按国家有关规定执行。[3]
(1)以出让方式取得的国有土地使用权，由抵押权人进行地价评估或由具有土地估价资格的中介机构评估并经抵押权人认可后，由抵押人和抵押权人签订抵押合同。
(2)以划拨方式取得的国有土地使用权，由抵押人委托具有土地估价资格的中介机构进行地价评估，经土地管理部门确认，并批准抵押，核定出让金数额后，由抵押人和抵押权人签订抵押合同。
(3)乡(镇)村企业厂房等建筑物抵押涉及集体土地使用权抵押的，由抵押人委托具有土地估价资格的中介机构进行地价评估，经土地管理部门确认，并明确实现抵押权的方式，需要转为国有的，同时核定土地使用权出让金数额。然后，由抵押人和抵押权人签订抵押合同。
(4)以承包方式取得的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的集体土地使用权，由抵押人委托具有土地估价资格的中介机构进行地价评估，并经土地管理部门确认后，由抵押人和抵押权人签订抵押合同。
抵押出让土地使用权的，抵押权终止期限不得超过土地使用权出让终止期限。
土地使用权抵押合同土地使用权抵押合同的抵押人
土地使用权撼押合同中，抵押人的权利和义务有哪些?[4]
土地使用权抵押活动要按合同规定的内容来进行。抵押人与抵押权人双方当事人的权利和义务构成合同的主要内容。当事人双方应严格履行合同中的权利与义务。
1、抵押人的权利：
(1)对抵押物的占有权。由于抵押权不转移标的物的占有。抵押物仍贮抵押人占有，抵押人享有对抵押物即土地使用权、地上建筑物和其他附着物的占有权。
(2)对抵押物的使用收益权。抵押人在将土地使用权及地上建筑物交付抵押后，仍保留对这些抵押物的使用、收益权。抵押人可以继续行使对抵押物原已设定的用益权，也可以对抵押物设立新的用益权。抵押人可以开发建设该土地，还可以将抵押物出租给他人使用，自己获得租金收益。但抵押人的这些用益权不得与抵押权抵触。在抵押权实现时，抵押人即丧失这种用益权。
(3)对抵押物的处分权。抵押并不转移抵押物的所有权。土地使用权抵押设定后，抵押人仍享有土地使用权和地上建筑物及其他附着的的所有权。因而，抵押人仍享有对抵押物的处分权，仍可决定抵押物事实上、法律上的命运。仍可将抵押物转让他人，但这种转让一般应征得抵押权人同意。否则，转让无效。抵押权人对已转让的抵押物仍享有抵押权，债务人不履行债务时，抵押权人仍有权处分该抵押物并优先受偿。
(4)就同一抵押物的剩余担保价值设定抵押权的权利。抵押人可以就同一抵押物设定几个不同的抵押权，各抵押人按其设定登记的顺序行使其抵押权。但抵押人对同一抵押物所设定的抵押权的价值总额，不得超过该抵押物的价值总额。
(1)妥善保管抵押物，不得对抵押物实施侵害。土地使用权抵押中，抵押物由抵押人占有，抵押人应当保持抵押物完整无损并保持其价值不减少。一方面抵押人不得对标的物实施侵害行为。这包括积极行为(损坏或毁掉房屋)和消极行为(不进行必要的房屋维修；让土地荒芜)。这些侵害行为都将使抵押物的价值减少，从而影响抵押权人从抵押物价值中完全受偿。抵押物受到侵害时，抵押人应停止其不法侵害行为。如果抵押物价值受损。抵押人应恢复或增加抵押物的价值；如果抵押物灭失，抵押人应以其他财产代替抵押物。另一方面，当第三人对抵押物实施侵害时，抵押人应停止其侵害行为。如果抵押物灭失受损，抵押人可将其赔偿或补偿请求权让与抵押权人。
(2)在抵押物被第三人迫索或列入强制执行范围内，应及时告知抵押权人，以妥善处理，保证抵押权的行使。
(3)不得妨碍抵押权的实行。债务人不能履行债务时，抵押权人则要实施抵押权变卖财产、清偿债务，抵押人不得阻挠、影响甚至破坏抵押物的拍卖，不得妨碍抵押权实行的程序即抵押权的实现。
土地使用权抵押合同土地使用权抵押合同的相关限制
地使用权抵押，是指土地使用权人以不转移土地占有的方式，将其所合法拥有的土地使用权作为债权担保，在债务人不履行债务时，债权人有权依法处分该土地使用权，并就处分所得价款优先受偿。根据《担保法》第37条的规定，土地使用权抵押合同中关于抵押标的的限制一般包括：[5]
1．土地所有权；
2．除抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地之外的耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，以及乡(镇)、村企业的土地使用权不得单独抵押；
3．学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会益设施；
4．所有权、使用权不明或者有争议的财产；
5．依法被查封、扣押、监管的财产；
6．依法不得抵押的其他财产。
上述法定限制在实践中一般较少引起争议，但是相对于《城市房地产管理法》第38条对土地使用权转让的严格限制而言，该类土地使用权在设定抵押权时却缺乏相应的限制性条件，造成实践中当事人往往通过设定土地使用权抵押的方式规避法律有关转让的限制规定。具体表现为：不具备转让条件的出让土地经由设定抵押权然后加以实现而达到转让或炒卖的目的；以划拨土地上建成的房屋设定抵押后实现抵押权而达到规避国家对划拨土地转让的控制；对乡镇企业的厂房等建筑物设定抵押后实现并达到农村集体建设用地土地使用权的流转；以及国有企业对其厂房等设定抵押而导致国有资产产权的变更等。因目前尚无统一法律或相当层次的规范性文件对其予以界定限制，对实践中的上述现象，司法审判中应严格审查具是否属于合法形式下的恶意规避行为，并可适用相关地方性规定予以限制。
土地使用权抵押合同土地使用权抵押合同的常见冲突
(一)土地使用权抵押权与工程价款优先权的冲突[5]
因工程价款中含有劳务人员的劳务报酬，事关劳动者的基本生存权，依最高人民法院的司法解释规定，建筑工程承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权，在建筑物或其所附着的土地使用权上设定的抵押权实现时，必须先拨付施工承包人的工程价款。应注意的是，由于我国立法中房随地走的原则，此时因建筑物与其土地使用权属一并折价、拍卖，所得中不仅包含劳动力报酬和材料费用，还包括了土地费用和利润，而对后者施工承包人并不享有优先受偿权。因此，在相关案件裁判寸，应严格界定并准确区分折价、拍卖所得中各项费用的构成。
(二)土地使用权抵押权与抵押人转让权的冲突
最高人民法院《关于贯彻执行(中华人民共和国民法通则)若干问题的意见(试行)》第115条规定，抵押物如由抵押人自己占有并负责保管，在抵押期间，非经债权人同意，抵押人将同一抵押物转让他人，或就抵押物价值已设置抵押部分再作抵押的，其行为无效。相应的，银行制定的借款格式合同中也限制了土地使用权抵押人在抵押期间向外转让土地使用权的处分权。但必须看到，该解释是制定于计划经济时期，侧重于保护国有企业债权人的利益，而在一定程度上忽视了抵押人的利益和促进流通的因素。1995年制定的《担保法》)第49条则变更了这一司法宗旨，肯定了抵押人在履行通知和告知程序以及提供担保等义务的条件下，可依法转让抵押物包括设定抵押的土地使用权。而鉴于抵押权应有的排他性和追及性，最高人民法院在噻关于适用(中华人民共和国担保法)若干问题的解释》第67条中进一步认定了“抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。如果抵押物未经登记的，抵押权不得对抗受让人，因此给抵押权人造成损失的，由抵押人承担赔偿责任。”从而明确了土地使用权抵押和转让的权利冲突解决原则。
(三)土地使用权抵押权与土地上新建房屋买受人所有权的冲突
《担保法》第55条第l款规定，城市房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押物。需要拍卖该抵押的房地产时，可以依法将该土地上新增的房屋与抵押物一同拍卖，但对拍卖新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿。从而在实践中造成抵押权人和新建房屋买受人的权利冲突：新建房屋买受人对其所买受房屋的土地使用权因该土地使用权抵押权人的权利实现行为而必将宣告落空；而若无人肯受让地上房屋属于他人的土地使用权，该土地使用权的抵押权人的权利又必将无从得以实现。这在司法实践中已经产生相当多的争议与纠纷。对此，最高人民法院、国土资源部、建设部在日联合发出的《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》中专款规定：“在变价处理土地使用权、房屋时，土地使用权、房屋所有权同时转移；土地使用权与房屋所有权归属不一致的，受让人继受原权利人的合法权利。”在一定程度上提供了上述争执问题的解决方案。
(四)同一土地使用权上多项抵押权之间的冲突
除去在已设定抵押的土地使用权的剩余价值范围内再次设定抵押权这一不易引发争议的方式外，在同一土地使用权的同一价值范围内设定多次抵押时，抵押权人的权利如何得以实现成为各方当事人的争执焦点。这一问题在已设定使用权抵押的土地上构建商品房，而买受人又以所购房产(涵盖所附着的土地使用权)设定抵押向银行贷款时表现得尤为突山。对此类重复抵押，在先抵押人一般出于自身债权安全考虑而子以阻止，新债权人也往往不予接受。事实上，《担保法》第54条及最高人民法院《关于适用&中华人民共和国担保法&若干问题的解释》第78条中，已对该问题作了较圆满规定。
土地使用权抵押合同土地使用权抵押合同法律指引
*《中华人民共和国城市房地产管理法》(日修正)[6]
第五十二条 房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押财产。需要拍卖该抵押的房地产时，可以依法将土地上新增的房屋与抵押财产一同拍卖，但对拍卖新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿。
*《城市房地产抵押管理办法》(日建设部修正)
第二十五条 房地产抵押，抵押当事人应当签订书面抵押合同。
第二十六条 房地产抵押合同应当载明下列主要内容：
(一)抵押人、抵押权人的名称或者个人姓名、住所；
(二)主债权的种类、数额；
(三)抵押房地产的处所、名称、状况、建筑面积、用地面积以及四至等；
(四)抵押房地产的价值；
(五)抵押房地产的占用管理人、占用管理方式、占用管理责任以及意外损毁、灭失的责任；
(六)债务人履行债务的期限；
(七)抵押权灭失的条件；
(八)违约责任；
(九)争议解决方式；
(十)抵押合同订立的时间与地点；
(十一)双方约定的其他事项。
．1.0 1.1 李凌主编.建设用地管理.化学工业出版社,2008.10.
．张军连主编.土地法学.中国农业大学出版社,2007.1.
．赵凯主编.法官告诉您怎样打房屋官司.吉林人民出版社,2006年12月第1版.
．宋希焕,赵克志主编.房地产实用知识问答.山西经济出版社,1993年05月第1版.
．5.0 5.1 郭同峰编.不动产交易法研究.群众出版社,2007.2.
．谭启平，赵勇山主编.房地产法精要与依据指引.北京大学出版社,2011.01.土地使用权被抵押的房能买吗？_百度知道
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土地使用权被抵押的房能买吗？
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后者在收到该部分款项后，甚至可以约定购房人有权随时检查开发商的《国有土地使用权证》，购房人该如何处理呢。 如何购买土地使用权未被抵押的房屋 如果经过审查，所购房地产没有被抵押很多购房人在进行资信审查时发现房产开发企业是合法经营的，但是开发商的土地使用权被抵押了。这种情况下购房者往往就不知道该如何处理了。 如何购买土地使用权被抵押的房屋 如果发现所购房屋的土地使用权已被抵押。抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的？需要告诉购房人的是。对于购房人而言.如果付款方式是按揭贷款。因为调查时没被抵押的房产，开发商不一定在此后就不会抵押，房地产的所有权只有在办理产权过户登记之后才转移给购房人，如果开发商将抵押的房产(包括房屋所在的土地使用权被抵押)进行销售的话，在办理销售(预售)登记、产权过户时，必须取得抵押权人(一般为银行)的同意：被抵押的房地产不一定不能买，应当解除对所购房产相应部分的抵押。 3。根据我国《担保法》的规定，在抵押期间，抵押人在通知或取得抵押权人同意的情况下，可以转让抵押物，但应将转让物已经抵押的情况告知受让人。 2.如果付款方式是按揭贷款，而贷款银行与作为抵押权人的银行不是同一银行的话，可以约定，银行为保护自己的利益会对所贷款项进行适当处理，同时会间接地降低购房人的抵押风险。在转移之前。土地使用权已经被抵押的房屋到底能不能购买？应该怎样购买呢？ 如何了解土地使用权是否被抵押 购房人要想知道所购房地产的抵押情况，主要有两种途径： 1.检查开发商的证件。即查看《国有土地使用权证》，看证件的备注栏中有无他项权利记载，购买此类房产，可以在合同中规定。甚至在办理了销售(预售)合同登记之后，从法律上说，开发商仍然有权将该房地产进行抵押，开发商当然拥有将自己的房地产进行抵押等方式处置的权利，目前我国的有关法律对此并无禁止性规定；注意审查证件的真伪，由贷款银行将款项的全部或者部分直接支付给作为抵押权人的银行，开发商不得将该房产及土地使用权进行抵押。因为签订销售(预售)合同之后，购房人取得的只是一种期权，且贷款银行与作为抵押权人的银行是同一银行的话，这种情况相对比较简单，购房人是否就可以放心地购买呢？同样需要告诫购房人的是：没被抵押的房地产不一定没风险。如果备注栏中没有注明他项权利(抵押)的情况，并规定相应的违约责任和处理办法，由抵押权人出具同意办理的书面信函。但是认为“办理了销售(预售)登记的房屋就不会出现问题”的观点是不恰当的，因为根据前面的房地产法律知识我们知道： 1.如果付款方式是现金的话，购房人可以要求将与所购房地产抵押部分相应的购房款全部或者部分直接交给抵押权人，如果需要购买此类房屋的话，可以参考以下办法处理，则没有抵押给银行。检查开发商的证件应当注意三点，这并不意味着抵押权人放弃了抵押权。 作为购房人，转让行为无效。在实际操作中，房屋的所有权仍然属于开发商所有：坚持看原件；看清抵押的记载情况。购房人可以到国土资源部门查询预购房屋的土地使用权的权利状况.向登记机关查询。这种途径的查询结果是最权威的。 2，由抵押权人解除对于该部分房产的抵押
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房地产开发公司依约交付了房屋,并收取了近万元的“办证费用”,然而至今,房产证仍没有办理下来。我数十次找到房地产开发公司,开发公司一直坚称:正在办理之中,让消费者不要着急。我向律师进行咨询,经律师调查后得知,在我买楼前,该处土地的使用权已被房地产开发公司抵押给银行,开发商收取了预售款后,贷款却尚未还清,这是办不了房产证的根本原因。这时我才想起,签合同时,售楼小姐给我看的是土地使用权证的复印件。显然,房地产公司在提供复印的土地使用权证时,隐瞒了已将该处土地的使用权抵押给银行的事实。现在我如果提出退房,根据合同规定只能得到200元的赔偿；不退房,住着没房产证的房子,我感觉被骗。请问律师我该怎么办？
答：很明显，你与商品房开发公司所签合同中的违约金条款对你不利，其赔偿数额远远不能弥补你所受到的损失。《合同法》第一百一十四条的规定：当事人双方约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适应减少。因此，你可以据此向人民法院或仲裁机构请求增加违约金数额，至于具体数额就得根据具体情况来计算了。
目前，对于土地使用权抵押后能否预售国家没有禁止性规定。有的房地产开发商资金不足，就拿土地使用权进行抵押后向银行贷款。因此，如果购房者在办理房产证时，开发商还没有还清贷款、解除抵押，就无法办理房产证。
抵押要在《国有土地使用权证》上进行记载，所以了解土地使用权是否已被抵押最省力的办法就是查看原件。开发商利用购房者缺少订立合同的常识及缺乏法律知识的弱点,没有对《国有土地使用证》出具原件文本而是以复印件代之，有意掩盖、隐瞒真实情况，存在着明显的主观故意，是严重侵害消费者知情权的行为，违反了法律的公平、诚实信用的原则。这种行为必然导致消费者得到房屋却无法取得合法的物权证明，还要冒所购房屋可能被拍卖的风险。开发商明知其存在违约的风险，却利用其地位，把办不了房产证的违约金强制性地规定为0.1%，在消费者长时间办不了证的情况下，仅赔偿其损失200元，明显不公平、不合理。不动产物权以登记和登记的变更作为权利享有与变更的公示方法。买受人取得房屋所有权必须经过登记。开发商有意隐瞒抵押事实，必须依法承担民事赔偿责任。
相关法条：
《民法通则》第四条规定“民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则”。
《合同法》第六十条规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”。
第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定 1 数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适应减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应履行债务”。
《消费者权益保护法》第八条规定“消费者享有知悉其购买、使用的商品或者接受的服务的真实情况的权利”。
第十六条规定“经营者和消费者有约定的，应当按照约定履行义务，但双方的约定不得违背法律、法规的规定”。
第十九条规定“经营者应当向消费者提供有关商品或者服务的真实信息，不得作引人误解的虚假宣传”。
《担保法》第四十九条规定：“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。??”
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十七条抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。
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第五十五条规定：“城市房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押物。需要拍卖该抵押的房地产时，可以依法将该土地上新增的房屋与抵押物一同拍卖，但对拍卖新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿。”（
无法办理房产证的情况及对策 一、无法办理或长期得不到房产证的18种情况 1．开发企业已经破产或被取消天分，无法继续办理楼盘的大产权； 2．开发商没有取得土地使用证或没有缴齐土地出让金；
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3．开发商将土地或房屋抵押给银行或建筑队等，债务尚未清偿完毕； 4．开发商没有完成竣工备案工作； 5．开发企业将房屋重复销售（未经合同备案），导致无法办理房产证； 6．楼盘被法院查封；
2 7．开发商没有取得建筑面积实测数据；
8．商品房出现面积误差，在一定范围内的超面积需按规定补缴或退回购房差额，在面积误差未解决的情况下，将导致无法办理产权登记； 9．开发商没有按整体规划建设小区配套设施，或未移交小区配套用房，无法通过综合验收； 10．开发商不及时办理“大产权”； 11．开发商不配合提供办理“小房产证”的相关资料；
12．开发商与小业主存在纠纷，扣着本该发给小业主的房地产证不发； 13．房屋契税尚未缴纳； 14．公共维修基金尚未交付； 15．提交办理房产证的文件不合格； 16．个别购房者购房入住后进行违章搭建，致使规划部门不予核发房屋竣工验收合格证； 17．房产证办理部门无正当理由拖延办理或不予办理； 18．代办产权的单位或人员（律师、代理公司）违规操作。
造成这些情况产生的原因有四种： 第一种是由开发商造成的，这是主要原因，也是实践中出现问题最多的一种，如上面所列的第1―12种。 第二种是由购房者本身造成的，如上面所列的第12一16种。 第三种是由于房产证办理部门造成的，如上面所列的第17种。 第四种是由代办人员造成的，如上面所列的第18种。
二、应对方法 （一）开发商原因造成的 勤于查询
3 购房人签合同前应查看清楚，开发商提供的“国有土地使用证”正本的记事栏中，有无土地被抵押的标注。也可以登录相关网站查询，在北京，可以登录“北京市房屋土地权属登记事务中心”的网站进行查询。 签约前可以查验“国有土地使用证”，如果是“临时使用证”或有抵押，要拒绝签约，或者一定要求开发商签订补充协议，约定“开发商保证于xxxx年x月x日之前办理《国有土地使用证》”。 签好《购房合同》 《购房合同》中要有专门条款对房屋产权和房产证相关内容有所约定，不仅要约定具体办理的最后时限，还要约定不能按时办理的处理办法。 1．关于初始登记 （1）建议范本
“出售人应当在＿年＿月＿日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出售人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，买受人有权退房。 买受人退房的，出售人应当自退房通知送达之日起＿日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的＿％向买受人支付违约金。 买受人不退房的，合同继续履行，自出售人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出售人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之＿的违约金，并于出售人实际取得权属证明之日起＿日内向买受人支付。” （2）日期的确定 对于期房，可以根据合同约定的商品房交付使用之日作为起点，计算90日。对于现房，可以根据销售合同签订之日作为起点，计算90日。(ri _)
（3）退房违约金的确定 不超过100%即可。 2．关于转移登记 （1）建议范本 “1.商品房交付使用后，双方同意按照下列第____种方式办理转移登记： （1）双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。
4 （2）买受人自行办理房屋权属转移登记。） （3）买受人同意委托____向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用芫人民币（大写）。
土地抵押 房产证 2．如因出售人的责任，买受人未能在商品房交付之日起＿日内取得房屋所有权证书的，买受人有权退房。 买受人退房的，出售人应当自退房通知送达之日起＿日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的＿％向买受人支付违约金。 买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出售人按日计算向买受人支付全部已付款万分之____的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起＿日内由出售人支付。” （2）日期的确定 对于期房，可以根据合同约定的商品房交付使用之日作为起点，计算120日。对于现房，可以根据销售合同签订之日作为起点，计算120日。 （3）退房违约金的确定 不超过100%即可。
不签不合理的委托书 很多开发商要求购房人在合同外另签一份协议，委托其代办房产证、代收契税和公共维修基金。 这种不合理的委托购房者可以拒绝。不用担心如果不委托房地产商代办，自己就无法办理房产证。根据《城市房地产开发经营管理条例》第33条的规定：“房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”因此，不管购房人是否委托房地产商代办房产证
? 房地产商都有法律责任协助购房人办理产权过户手续并取得房产证。解约与索赔。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，如果开发商存在下列严重 ... ，房地产商都有法律责任协助购房人办理产权过户手续并取得房产证。
解约与索赔
5 根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，如果开发商存在下列严重违约行为，您可以通过协商或诉讼的方式解除、撤销合同或宣告合同无效，并要求赔偿。 1．商品房买卖合同订立后，出售人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人； 2．商品房买卖合同订立后，出售人又将该房屋出售给第三人；
3．故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明； 4．故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实； 5．故意隐瞒所售房屋已经出售给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实； 6．出售人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致购房者无法取得房屋。 （二）购房者本身原因造成的 对于开发商与小业主存在纠纷，扣着本该发给小业主的房产证不发的，应及时沟通，及时解决矛盾，避免长期拖延。并可以主张开发商扣发房产证的行为已经构成违约，要求开发商改正。
对于房屋契税、公共维修基金尚未缴纳的，应及时缴纳，因为缴纳上述税费是法律规定的取得房产证的必经程序。为了及时取得房产证，购房者应及时缴纳，并及时将缴纳收据或发票交给开发商或代办机构（人员）。 对于提交办理房产证的文件不合格的，应及时改正，可以向工作人员询问，以免跑“冤枉路”。
对于个别购房者购房人住后进行违章搭建，致使规划部门不予核发房屋竣工验收合格证的，应及时拆除违章搭建的非法建筑，保障房产证办理。 （三）房产证办理部门原因造成的 可以向上一级行症机关申请行症复议，或者向法院提起行症诉讼。 （四）代办人员原因造成的
可以解除委托合同，并向代办人员或机构要求赔偿。
6 三亿文库包含各类专业文献、专业论文、外语学习资料、中学教育、高等教育、生活休闲娱乐、53土地使用权抵押,房产证无法办理该怎么办？等内容。　
　安置房怎么办房产证呢? 安置房是政府进行城市道 安置房如何办理房产证 没有...一是难以知晓在土地使用权上设定抵押权的情况,也就无法及时规避风险。 二是难以... 　我买的房,怎么又被开发商给抵押了_法律资料_人文社科_专业资料。我买的房,怎么...其次,在该块土地使用权被抵押期间,房屋土地管理部门不能为购房人 办理房产证。... 　者来说到底有那些作用: 1、房产证是房产的买卖、交换、租赁和抵押时出具的重要...7、在土地使用权期限到期时无法对继续使用该土地进行申请。 3/5 第二――房产... 　即便是房屋抵押也不用将办出的 大产证押给银行的...办理了抵押 登记后,银行取得的是“其他权利证明”或...忽略了另一项重要权利,即房产范围内的 土地使用权。... 　不过,企业的房产不同于个人房产,一般 不是很好处理 如何用企业房产办理抵押贷款...但是在当事人具有合法土地证、 房产证的前提下,可以通过签订土地使用权出让合同... 　该宗地房产证尚未办理, 经与抵押权人协商同意,现本公司申请办理土地使用权抵押登记,地上附 着物(或建筑物)作零处理。以上所述属实,如有不实之处我公司愿承担... 　手续的前提就是要甄别该类型的土地是否可办理抵押。...同时,集体建设用地使用权抵押实现后未经法定程序,不...三大类)后 方可建设厂房,并最终办理工业厂房房产证... 　开发商如何办理房产证_生产/经营管理_经管营销_专业...第四,开发商凭“五证”,即国有土地使用证、建设 ...开发商把各家各户的土地都抵押 到银行了怎么办?!...}