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买卖双方签订二手房交易合同，如果卖方反悔不愿出售房屋，买方能否要求卖方继续履行合同？
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发布时间： 02:33:51
很多网友和小钱说，最近的房价有些看不懂，“好像一天一个价啊。”而房价的波动也直接导致了二手房的纠纷增多，法院受理的此类案件数量增速明显。小钱从苏州市姑苏区法院得知，苏州城区一季度二手房买卖合同纠纷案件数量同比增长711%，甚至超过去年一年同类案件的总量。　　据介绍，今年1月1日到3月31日期间，姑苏区法院共受理苏州城区房屋买卖合同纠纷共133件，其中二手房买卖合同纠纷73件。而去年全年姑苏区法院共受理的二手房买卖合同纠纷总计才50件。出卖方违约，成为二手房纠纷产生的主要原因。纠纷产生的阶段，多发生在网签之前。为什么二手房买卖会出现这么多的纠纷呢？姑苏区法院民五庭庭长沈录印说了，这其中有三个亟待解决的问题。第一，二手房买卖合同亟须规范。在法院受理的案件中，当事人提交的二手房买卖合同五花八门，有房屋买卖定金合同、房屋买卖合同书、房地产居间买卖合同、房地产居间购买协议，也有房屋买卖合同。有些合同规范性不高，甚至缺少对于合同后续履行重要时间节点如网签时间、付款时间等的必要约定。第二，部分房产中介工作不到位。在法院审理的此类案件中，经常会遇到房产中介工作不到位导致网签时间一拖再拖，此时房价天翻地覆从而引发纠纷。第三，对于恶意违约的法律惩戒力度需要加强。在利益面前，部分房屋出卖方往往置合同于不顾，恶意不履行原先签订的二手房买卖合同。这种行为不仅给买受方另行购买其他房屋带来压力和损失，也有违社会诚信体系的构建。因此，对于因房价上涨而恶意违约的出卖方应加大法律惩戒力度。二手房纠纷热点难点法律问答二手房交易过程中发生卖方毁约，买方能否要求卖方继续履行合同？如果买方不想买涉案房屋，可以要求卖方赔偿多少钱？二手房交易时卖方不肯迁出户口怎么办？姑苏区法院民五庭法官李尧针对今年一季度涌现出的二手房纠纷热点问题和难点问题，给出权威法律解答。1.问：买卖双方已经签订二手房交易合同，如果卖方反悔，不愿意出售房屋，买方能否要求卖方继续履行合同？　　李尧解答：在买卖双方已签订明确的房屋买卖合同的情况下，虽然卖方反悔，不同意继续出售，买方作为守约方，有权主张要求卖方继续履行合同。当然，是否可以判决履行，还需具体问题具体分析。这主要看双方当事人是否已按交易中心的交易规则，办理网签及资金托管手续等。如果买卖双方已办理存量房网签手续、签订资金托管协议，在此情况下，继续履行一般不存在障碍。买方只要按资金托管协议约定履行支付购房款义务即可。如果买卖双方仅在中介处签订三方协议，且该协议对房屋坐落、房款等有明确约定，但双方并未办理网签手续，则在卖方不配合网签的情况下，买方可能无法通过银行办理贷款支付购房款，如果买方不能自筹资金解决购房款，则继续履行可能存在障碍。在此情况下，法院将对买方主张继续履行的诉讼请求行使释明权，告知买方可主张违约责任或损失赔偿。2.问：二手房买卖合同中，如果卖方不同意继续履行，买方也不坚持继续购买涉案房屋，则买方如何主张赔偿责任？李尧解答：上述情况下，买方可依据双方合同约定，主张违约责任或定金双倍返还。如果合同约定的违约金或定金罚则不足以弥补买方实际损失的，买方可以按照实际损失主张赔偿责任。当然，实际损失一般是指如果能成功买受房屋的房价上涨增值部分。确定此部分增值部分，还需要结合出卖人告知买受人不同意继续履行的时间点的房价进行判断。也就是说，买受人在明知出卖人不同意继续履行或履行确有障碍的情况下，也应当及时止损，可以考虑购买其他类似房屋。买受人所主张的房价上涨损失，不可被任意、无限放大。3.问：签订二手房交易合同，要注意点啥？李尧解答：法院在承办案件中，确实也发现不少纠纷，是因为合同中对双方权利义务约定不够明确，给不想履行合同的一方当事人钻到了空子。法官在此特别提醒两点：（1）网签时间要具体明确书面写死，避免因约定时间不明导致网签事宜久拖不决，需知夜长梦多。（2）对于出售房屋上还存在银行抵押贷款的，涤除银行抵押权的责任要落实到人。原则上涤除抵押权的责任在出卖人，部分房屋买卖合同中约定买受人替出卖人提前归还贷款的，则买受人最好避免将提前还款的款项直接支付出卖人，还是双方一同到银行，由买受人将款项直接付至出卖人的还贷账户，确保涉案房屋银行抵押权已涤除，为继续履行合同扫清障碍。　4.问：二手房卖家不肯迁出户口，怎么办？李尧解答：根据相关法律规定，户口迁移问题并非人民法院的主管范围，当事人无法在民事诉讼中主张要求对方迁移户口。因此，建议买卖双方在合同中对于交易房屋中是否存在户口、何时迁移约定明确，对于逾期迁移户口的违约责任也明确约定。特别是购买房屋用于孩子读书的，建议对交易房屋是否为学区房、在何年到何年该学区房内的学额是否可用等问题进行明确约定，并约定一个合适的违约金，以免将来出现争议后主张赔偿违约金缺乏法律依据。如果卖房人不配合迁出户口，买房人并不能通过民事诉讼以强制卖房人将户口迁出。但如果双方约定了逾期迁出时，迁出义务方应向买房人支付违约金的，买房人则可以通过民事诉讼要求卖房人支付违约金的方式，客观上制约卖房人尽快将户口迁出。比如：双方在二手房交易合同中明确书面约定，几月几号前卖方必须把户口迁出，超过一天，须支付房款的百分之几作为违约金，并且违约金可以定的高一些、重一些。
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