业内惊爆：海南博鳌近半楼盘或无法办房产证-中新网
业内惊爆：海南博鳌近半楼盘或无法办房产证
　　“不要以为开发商‘五证齐全’就认为可以安心购房，还必须要特别留意楼盘土地的性质，如果土地性质属于旅游或者餐饮住宿的话，你买了这样的房子很有可能办不了房产证。”日前，一房地产业内人士向人民网海南视窗记者爆料称，博鳌过半楼盘的土地性质均为非住宅用地，如果开发商不按照国家规定申请将土地变性并缴纳相关费用，最终将极大地坑害购房者。
　　7月31日，琼海市国土环境资源局和房产管理局的工作人员向记者表示，博鳌部分楼盘确实存在上述问题。
　　博鳌过半楼盘用地不规范
　　据前述房地产业内人士介绍，由于政策和资金的双重限制，博鳌很多开发商获得的土地性质均属于“商服用地”范围，有的是旅游、商住用地，有的是餐饮住宿用地，严格而言，这些土地上是不能建设住宅项目并对外出售的，但出于急功近利的目的，琼海当地一些政府部门为了促进博鳌房地产开发，对于在旅游用地、餐饮住宿用地上开发房地产的现象在一段时间内是默许甚至纵容的，之后还为这些房地产项目发放了房产预售许可证，让这些楼盘对外销售。而且销售过程中，除非具备专业知识的购房者问及，否则，销售人员绝对不会主动说到这一话题。
　　“很多购房者以为，只要开发商‘五证’(指《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、和《商品房预售许可证》)齐全就可以安心购房了，很少有人知道，如果开发商将来不按照国家规定申请将土地变性并缴纳相关费用，购买了这些楼盘项目的业主是很难办下房产证的。”前述房地产业内人士说，据他所知，博鳌过半楼盘项目的土地性质都属于旅游、餐饮住宿用地，均不符合国家用地规范。
　　售楼员信誓旦旦称“可办证”
　　在夏日阳光的强烈照耀下，午后的博鳌滨海大道十分炙热，分布在大道两边的楼盘打出的广告将整条马路装点得五彩缤纷，但因为路人稀少，反而显得过于冷清。
　　记者首先来到的是一家名为“博鳌?格林豪泰”的房地产项目，这个项目宣称是定位于“产权度假屋”的酒店式公寓，尽管尚未拿到预售许可证，但售楼员对我们表示，现在已经可以认购了。令人奇怪的是，记者注意到，这个定位于“产权度假屋”的房地产项目，其土地证载明的土地性质却是城镇住宅用地，售楼员也一再强调其销售的房屋是70年产权。
　　在距离“格林豪泰”不远的“博鳌?滨海小镇”项目，记者注意到，这个房地产项目的土地性质为“餐饮住宿用地”，那么在这样的土地性质上开发的房屋可以办理房产证吗？售楼员给出了肯定的回答，说可以办，而且还会写进正式购房合同中：“一般是约定一年内办下来，否则可以追究我们的违约责任。”
　　“博鳌?海御”项目是一个“融海景沙滩别墅、国际五星级酒店、酒店式公寓、星级会所、滨海主题公园等于一体的滨海度假社区”，这个楼盘土地证载明的土地用途为“旅游、商住用地”，这里的售楼员同样语气肯定地告诉记者，购房后可以办理房产证。
　　国土部门：土地不变性无法办理
　　7月31日，记者来到琼海市国土环境资源局土地利用股，以购房者的身份咨询这里的工作人员，如果所购买楼盘的土地性质为旅游、餐饮住宿用地，将来是否可以办理房产证，这位工作人员很明确地告诉记者，这样情况下，开发商必须向规划部门提出土地用途性质变更申请，并缴纳相关费用，获得批准之后方可办理。
　　在琼海市住房保障和房产管理局市场股，记者听到的是一种模棱两可的说法。该股的有关负责人先是告诉记者，只要该局发放了房产预售许可证的楼盘，办理房产证应该都没有问题，但随后又说，办理房产证要涉及多个部门，如果一些手续通不过，就要拖延一段时间。同时他还表示，目前该局已经停止对在旅游用地上开发的房地产项目办理预售许可证，同时相关部门还发文要求已经办理预售许可证的楼盘要办理土地变性。
　　北京大安律师事务所李清理律师也指出，旅游用地不具备分割产权的条件，所以其土地上的物业形态不能办理产权证。一般情况下，只有土地性质为住宅用地的才可以建正规商品房。如果开发商利用旅游、餐饮住宿用地开发房地产项目，不对土地进行变性的话确实无法办理房产证。
　　前述房地产业内人士说，博鳌很多开发商都是只有一个项目，一般情况下也不可能在这里进行持续开发，因此都奉行的是低成本拿地、开发运作政策，如果没有强有力的监管，他们是没有足够的动力去办理土地变性这样繁琐且耗费钱财的事情的，一旦他们将房子卖完，解散公司跑路将遗患无穷，留下的只有欲哭无泪的购房者。（记者 宁远）
【编辑:张慧鑫】
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酒店式公寓、公寓式酒店、产权式酒店有那些区别？
在各种媒体上越来越多的出现酒店式公寓、公寓式酒店、产权式酒店这三种物业，市场上大多不作区分，混淆使用，又或者说解析的不是很清楚。事实上，这三种名称是从不同角度对物业进行诠释。&酒店式公寓，意为&酒店式的服务，公寓式的管理&，是亚洲兴起的一种只做服务、没有任何酒店经营的纯服务公寓，通俗的说是提供的酒店管家级服务的高档公寓住宅，实则为住宅。它一般是拥有独立产权、配备包括厨卫在内的综合套间的房子，大厦提供酒店式的商务服务、保洁服务、物业管理、租赁管理。投资者既可以像购买普通住宅一样用于自住，又可以交由大厦以酒店的形式出租，获得投资回报。因此，酒店式公寓既吸收了星级酒店的服务功能和管理模式，又吸收了信息时代写字楼的特点，拥有良好的通讯条件，可针对性地提供秘书、信息、翻译等商务服务，是一种综合性很强的物业管理概念，集住宅，酒店、会所等多种功能于一体。&&酒店式公寓的户型，从几十平方米到几百平方米不等，可以满足使用者的个性化需求，在装修上统一为精装修，提供全套的家居设计和电器。对于不同户型也有不同的格调，在服务上根据住户的要求提供酒店式服务的同时，附属设施还增加了银行、会所、小超市等其它项目。在设计上，由于酒店式公寓项目的客户群大多是知名跨国企业高级员工、经理、总裁等，因此他的物业管理是由星级酒店直接管理或有酒店背景的物业公司进行管理，这就消除了房东对物业管理公司水平的怀疑，可以为住客提供高档、到位的各种服务。&土地性质为住宅用地，产权一般70年。&&而公寓式酒店，简单地说，就是设于酒店内部的公寓形式的酒店套房，通俗的说是酒店里的客房户型和配套与公寓相仿，实则为酒店。此种物业的特点在于：其一，它类似公寓，拥有居家的格局和良好的居住功能，客厅、卧室、厨房和卫生间，一应俱全。其二，它配有全套的家具电器，同时，能够为客人提供酒店的专业服务，如室内打扫、床单更换以及一些商业服务等。它既有公寓的私密性和居住氛围，又有高档酒店的良好环境和专业服务。四星级以上的公寓式酒店提供的服务则更为周到，这种物业在北京已经出现，它的服务包括餐饮、娱乐、洗理、游泳、复印、传真、打印、翻译等。&土地性质为旅游用地，产权通常为40年。（近期北京出台的新项目禁止 商改住，就是禁止申报时是商业用地立项，销售时不能分割出售产权。是禁止擅自变更土地使用性质。）&从上面的论述中我们可以看出：在服务上，酒店式公寓与公寓式酒店几乎没什么差别；它们之间的本质差别在于：酒店式公寓是提供了酒店式服务的公寓，而公寓式酒店则是在酒店客房中提供了相当家庭设备（如厨具）的酒店，它的实质还是酒店。对照上述两种物业类型，产权式酒店则是从产权的角度对物业的定义。 &&产权式酒店，即酒店的开发商将酒店的每一个客房分割出独立产权分别出售给多个业主，业主通常委托开发商或酒店管理公司统一经营，并享受一定的分红，业主每年拥有一定的时间段免费入住，同时业主可以转卖、继承、抵押、馈赠。提供酒店服务，而部分物业产权出售给一些投资者业主的，那么这样的物业项目都称之为产权式酒店。&产权式酒店业主，指个人投资者买断产权酒店一套或多套客房的产权，即成为产权式酒店业主，产权酒店小业主也是同一个意思，仅仅是相当酒店方而言，一般的产权酒店为了表示经营决心和经营稳定性，通常会自己留有部分客房产权保持酒店正常经营。&更多介绍请看：
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万府〔2015〕12号&
万宁市人民政府关于印发
万宁市产权式酒店管理暂行办法的通知
各镇人民政府，兴隆华侨旅游经济区管委会，市政府直属有关单位：
《万宁市产权式酒店管理暂行办法》已经十四届市政府第61次常务会议通过，现印发给你们，请遵照执行。　　&
　&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&
&&&&&万宁市人民政府
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&& &&&&&&&&&2015年3月6日
&&&（此件主动公开）
万宁市产权式酒店管理暂行办法
&&&&第一条&&为积极引导发展本市旅游房地产业健康发展，促进产权式酒店建设，规范产权式酒店管理，根据《物权法》等法律法规以及《国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》（国发〔2009〕44号）等规定，结合我市实际，制定本办法。
&&&&第二条&&在本市行政区域内，产权式酒店的规划、设计、建设、销售、经营、产权登记等，适用本办法。
&&&&第三条&&本办法所称产权式酒店，是指建设单位开发建设后将客房产权分割出售，酒店配套经营性用房及设施由建设单位或酒店产权人所有并由其统一经营管理的酒店。
本办法所称客房产权人，是指通过购买或受让等方式取得产权式酒店可分割转让客房产权的单位或个人。
本办法所称酒店产权人，是指基于开发建设或转让等方式取得除已分割进行销售的客房外酒店其他客房、配套用房及设施产权的单位或个人。
&&&&第四条&&市住房保障与房产管理部门（以下简称市房管部门）负责产权式酒店的销售、房屋产权登记等管理工作。
&&&&市国土行政主管部门负责产权式酒店的土地出让、土地登记等管理工作。
市住房和城乡建设行政主管部门负责产权式酒店的规划、施工报建审批等管理工作。
产权式酒店产权人或委托的酒店管理公司负责相应的消防安全管理责任，并承担消防安全管理。
市发改、公安、工商、税务、旅游、卫生、物价、质监、安监、消防等相关行政主管部门按照职责分工，负责产权式酒店的相关管理工作。
第五条&&开发建设产权式酒店项目，在办理项目备案、建设工程规划许可证时应标明产权式酒店。
第六条&商服用地、住宅用地可建设产权式酒店，用地性质和年限不变。
通过出让方式取得的旅游用地符合规划并在本办法颁布前已经批准建设的产权式酒店，适用本办法，用地性质和年限不变。
第七条&&产权式酒店应当在旅游度假区、景观区和交通便利、配套设施完善的区域建设，开发用地应当符合土地利用总体规划、建设规划和特定区域规划。
&&&&第八条&&产权式酒店应按不低于三星级酒店的标准进行规划、设计、建设及装修。配套服务设施功能内容应参照酒店标准配备，且配套服务设施的建筑面积应占建设总面积的16％以上。
产权式酒店交付使用前，应当由建设单位按建设的相应星级标准进行统一装修及配套设施建设并经工程质量、消防、规划、人防、园林、水务、环保等相关部门整体验收合格。未经整体验收或整体验收不合格的不得交付使用。
&&&&第九条&&产权式酒店建设单位在申请商品房预售许可证前，应委托房屋测绘单位对预售房屋进行预测绘，出具测绘报告书，并以电子件形式报市房管部门备案。
房屋测绘单位应按市住房和城乡建设行政主管部门批准的工程规划许可及设计方案出具预售房屋的测绘报告书，
预售房屋的测绘报告书应包括建筑物专有部分房号及套内建筑面积，共有部分的名称、范围及建筑面积等。
&&&&第十条&&产权式酒店客房按套、间等房屋基本单元进行销（预）售。
建设单位应按装修后的套内建筑面积计价销（预）售产权式酒店客房，不得按建筑面积计价销（预）售。
&&&&第十一条&&建设单位在产权式酒店客房预售前，应向市房管部门申请办理商品房预售许可证；未取得商品房预售许可证的，不得预售。
商品房预售许可证应当标明销（预）售客房的套内建筑面积以及客房房号。
第十二条&&建设单位分割销（预）售产权式酒店客房应当与客房购买人签订书面买卖合同。
产权式酒店客房买卖合同包括但不限于以下内容：客房及共有部分翻新维护责任和费用承担、退出和回购、违约责任等以及物权法规定的地役权合同的一般条款内容。
产权式酒店的建设单位、酒店产权人、客房产权人之间涉及房屋销售、地役权等方面的权利和义务，本办法未作规定的，当事人应以合同方式约定明确，以避免产生纠纷。凡是未约定或约定不明确的，相关义务由建设单位或酒店产权人承担。
&&&&第十三条&&建设单位依据与购房人（客房产权人）签订的包含地役权条款的客房买卖合同，取得对客房产权人客房的地役权。
基于包含地役权条款的客房买卖合同设立的地役权自客房买卖合同生效时设立。当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记，未经登记不得对抗善意第三人。
第十四条&&市房管部门应当会同市工商、旅游行政主管部门制定产权式酒店的客房买卖合同示范文本，报市政府法制办公室审核通过后，向合同双方当事人推广使用。
&&&&第十五条&&客房产权人对酒店中下列满足居住基本需求的配套用房及设施等法定共有部分享有无偿使用权：门厅（或独立门厅）、大厅、外墙面、楼梯间（井）、电梯间（井）、电梯机房、通道、管理井、垃圾道、设备房、水箱间、物业管理用房、值班警卫室等。
客房产权人可与酒店产权人约定酒店下列专有配套经营性用房及设施的优惠有偿使用权：餐饮用房、商场、会议用房、娱乐用房、文体用房、室内（外）游泳池、室内车库和车位等。
&&&&第十六条&&酒店产权人不得将除已销售客房外的配套用房及设施分割进行销售、转让和抵押。
&&&&第十七条&&酒店产权人、客房产权人应当按规划用途使用和经营管理酒店房屋，不得擅自改变房屋的规划用途、结构和使用性质。
&&&&第十八条&&按本办法的规定分割进行销售的客房按套内建筑面积分割登记；其他按本办法的规定不得分割销售的酒店配套用房及设施等专有部分按建筑面积统一登记，并标明不得分割进行销售、转让和抵押。
产权式酒店的法定共有部分，其产权共有情况记载于房屋登记簿，不颁发房屋所有权证。
&&&&第十九条&&客房产权人在办理客房产权登记后，可向市国土行政主管部门申请办理土地使用权登记。
&&&&第二十条&&有下列情形之一的，房屋登记机构应当不予登记：
（一）违反本暂行办法第十条规定，未按装修后的套、间等房屋基本单元的套内建筑面积计价销（预）售的客房；
（二）违反本暂行办法第十六条规定，酒店产权人将不得分割销售的配套用房及设施分割进行销售、转让和抵押的；
（三）法律、法规和规章规定的其他不予登记的情形。
根据前款规定不予办理登记的，房屋登记机构应告知申请人并要求其按本办法的规定整改；整改后符合规定的，可以办理登记。
第二十一条&&本暂行办法颁布前经批准建设的产权式酒店，符合本办法规定的，可以按本办法办理客房产权登记；已批准预售的产权式酒店按预售面积办理客房产权登记；不符合本办法规定的，经整改后符合本办法规定的，可以按本办法办理客房产权登记。
第二十二条&&&本暂行办法具体应用中的问题由市房管部门会同相关行政主管部门负责解释。
第二十三条&&&本暂行办法自印发之日起施行。
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