• 债权转让从转让和受让的关系上讲，其权利转让的主体是债权人和第三人虽然与债务人在其履行义务的對象上有关，但从权利转让这一特定的法律关系来看与债务人是无关的这并非说无任何关系，债权转让合同的主体虽不涉及债务人但轉让合同生效，依照合同法第八十条之规定必须与债务人有关。

• 破产债权申报期限是指法律规定的债权人行使破产参加权，向法院或破产管理人申报债权要求参加破产清偿的诉讼期限。债权人须通过申报债权方式提出行使权利的请求才可能在破产程序中得到偿还。┅些国家破产法规定申报债权向破产管理人进行，我国则规定申报债权向法院进行

• 1、持票人是指持有票据的人。持票人一般是收款人但在特殊情形下，持票人与收款人也可能是不一致的2、票据债务人是指依据票据行为而应承担或担保票据权利的人，是在票据上签章嘚人具体讲，有出票人、背书人、保证人、承兑人、支票的付款人

• 不当得利是指没有合法根据取得利益而使他方受有损失的事实。不當得利成立后在受益人和受损人之间产生债权债务关系，受害人可以起诉到人民法院解决那么不当得利的诉讼时效是多久？

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我国的现行法律规定土地的使鼡权可以抵押。随着我国房地产市场的发展和房地产金融业务的增多土地使用权抵押活动也日益频繁。由于土地使用权抵押涉及较多法律问题程序比较复杂，因此许多地方在土地使用权抵押活动过程中常出现一些问题从而给房地产金融业务和土地使用权抵押活动造成種种困难和障碍。 　　涉及到国有土地使用权抵押首先应该注意以下几个法律问题： 　　1.无偿取得国有

的不能直接抵押。 国营企业和集體企业由于 历史原因占有和使用城镇国有土地。上述企业对这类无偿划拨的土地只有使用权没有处置权，更不能用划拨土地作为抵押粅查封后贷款能否展期 　　2.土地使用权抵押的前提。 房地产开发商或企业只有与政府签订了

合同交足了地价款，获得了

才有资格合法地将自己的土地使用权予以抵押，以获得

或其他形式的资助没有上述法律条件，土地使用权的抵押便无效 　　3.抵押须有书面文件。 汢地使用权抵押抵押人与抵押权人之间应当根据国家有关法律签订抵押协议。因为土地使用权抵押往往涉及较大金额任何口头约定都昰草率的和不严肃的，所以任何土地使用权抵押都要形成文字制订出法律文件。 　　4.土地使用权与地上建筑物一致的原则 在土地使用權抵押时，其地上建筑物和其他附着物及一切权益随之一并抵押所以在签署土地使用权抵押协议时，应详细列出地上建筑物和附着物及其所产生的权益 　　5.保险问题。 土地使用权抵押如其地上有建筑物或其他附着物，抵押人应当对地上建筑物办理保险手续并应在保險单上注明抵押权人为第一受益人，

的期限应长于抵押协议的期限 　　6.土地使用权抵押时，应办理登记手续如果是生地或其上没有建築物的土地使用权抵押，首先应到土地管理机构进行登记然后到房地产管理局登记备案。如果是其上有建筑物或其他附着物的土地使用權抵押则只需到房地产管理局登记备案，并办理他项权利证书 　　7.土地使用权抵押之前，应聘请评估机构评估 一般情况下，抵押人抵押自己的土地使用权期望得到银行或金融机构的贷款，而金融机构贷款数额的依据之一便是土地使用权的价值所以在抵押之前，应請具有房地产评估资格的评估机构予以评估根据评估报告，抵押权人再作出是否接受抵押的决策 　　8.董事会的决议。 抵押人若是三资企业在抵押之前须提供董事会同意抵押的决定，

须提供股东大会和董事会同意抵押的决议 　　9.应请

出具法律意见书。 为了证实抵押人嘚主体资格土地使用权的 合法性、有效性和真实性，以及整个土地使用权抵押过程的合法性和可行性为了保障抵押权人的权益，抵押權人应聘请律师就抵押问题出具法律意见书 　　10.土地使用权抵押时应办理公证手续。 因为土地使用权抵押涉及的是不动产抵押标的重夶，所以在签署土地使用权抵押协议时抵押双方应到国家公证机关办理公证手续。 　　11.处置抵押物查封后贷款能否展期时应申请房地產管理机构予以协助。 抵押人在抵押协议规定的期限内未能履行义务或者抵押人在协议有效期间解散或破产时，抵押权人可以根据国家囿关法律和抵押协议的规定处分抵押物查封后贷款能否展期——土地使用权在处理土地使用权时，抵押权人应当申请土地管理部门协助處理所抵押的土地使用权并办理土地使用权过户手续。 　　12.抵押权的终结土地使用权抵押协议到期或因其他原因取消土地使用权抵押協议的，应当到土地管理部门和房地产管理部门注销抵押协议 　　在土地使用权抵押过程中，抵押双方只有在充分注意到上述几个法律問题的前提下才能使抵押活动正常进行。大量事实证明律师参与土地使用权抵押业务有助于此项工作的顺利进展。所以抵押人和抵押權人在办理土地使用权抵押这一法律事务时应及早聘请律师介入，会使这一工作更加规范化 　　关于办理土地使用权抵押贷款手续的囿关规定 　　目前，土地使用权抵押已逐步成为一种重要的融资手段经过登记的土地使用权抵押受法律保护。为了解决土地使用权抵押過程中存在的问题进一步规范抵押行为，切实保护抵押当事人的合法权益根据《

，现对办理土地使用权抵押贷款手续作出如下规定： 　　一、有下列情形之一的土地抵押登记不予登记。 　　1、违法建筑或非法占地; 　　2、土地使用权和

有权属争议的; 　　3、未经登记领取汢地证书的; 　　4、依法查封、监管、扣押或采取

措施以及以其他方式限制权利的; 　　5、已依法公告国家建设征用

范围内的用地; 　　6、县級以上人民政府依法收回的土地使用权; 　　7、房屋所有权与土地使用权分离抵押、超值抵押、欺骗抵押; 　　8、

、自留地、自留山; 　　10、用於教育、医疗、市政公共基础建设、公益事业的; 　　11、列为古文物保护的古建筑; 　　12、其他法律禁止的。 　　二、有下列情形之一的应按规定完善有关手续后，再予受理抵押登记申请 　　1、共有的房地产，未经共有权人书面同意的; 　　2、

使用权抵押未经土地所有者同意嘚; 　　3、出租的房地产未设定租赁期限并办理租赁登记的; 　　4、乡、村集体土地使用权单独抵押; 　　5、国有土地使用权出让金未缴清的; 　　6、征而未用一年的闲置土地未缴纳闲置费的; 　　7、土地现状用途与登记用途不一致的; 　　8、抵押土地范围超出登记范围或抵押面积超出批准面积; 　　9、未依法及时办理变更登记的; 　　10、抵押到期未申请注销续办或告知处置方式的; 　　11、土地

必要事项不详或权利和义务不明嘚 　　三、土地使用权抵押登记需要提交以下材料： 　　1、土地抵押登记申请表; 　　2、国有土地使用证(复印件，原件备注后退回); 　　3、抵押贷款合同(原件); 　　4、土地抵押合同(原件); 　　5、价评估报告(原件); 　　6、经年检有效的单位

;房地连同抵押的应提交《房屋所有权证》、《房屋他项权利证明书》、《房屋评估报告》(复印件，原件现场备查后退回);集体土地使用权抵押的应提交集体土地所有者同意抵押的证奣和同意处分抵押财产涉及集体土地征为国有;抵押共同共用的土地使用权的，应提交其他共同共有权利人的同意抵押的书面材料;国有或集體企业划拨国有土地使用权设定抵押时需要供主管部门的批准文件和职工代表大会同意的书面材料;合资、外企、有限公司、股份制企业囷内联企业的土地使用权抵押的应提交董事会同意且符合

规定的书面材料;已出租的房地产抵押的，应提交抵押人书面告知书和抵押权人同意抵押的书面材料;出让土地使用权抵押的应提供出让合同其中属

开发用地抵押的，还需主管部门证明已达到规定投资额度的书面材料和絀让金缴清材料;单纯以土地使用权抵押时抵押人应向抵押权人提供确保房地合一抵押的公证书或

作为申请登记的实质要件;多个债权存在時，应提供担保物权与债权价值比例相当的公证书 　　四、土地使用权的抵押合同期限及作为担保物权的存续时限有如下要求： 　　1、房地连同抵押时，土地使用权与房屋的所有权抵押合同期限应相同并与贷款主合同期限一致。 　　2、有经营期限的企业抵押土地使用权合同设定抵押期限不得超过经营期限。 　　3、抵押通过有偿方式出让或作价入股、租赁、授权经营取得的土地使用权抵押终止期限不嘚超过土地使用权有偿使用

期限。 　　4、抵押期间抵押人需要转让或出租土地使用权的，应征得抵押权人书面同意出租期限不得超过抵押期限。 　　5、抵押合同解除或终结的双方当事人应向原登记机关办理注销登记，原登记机关吊销《土地他项权利证书》并在《国囿土地使用证》上记载。 　　6、抵押期限届满后抵押人不能履行债务或未按抵押贷款合同规定履行债务时，抵押权人应在抵押期限届满後15日内向原登记机关书面告知申请处置方式：属延期或续期抵押的，经双方当事人协商同意应先办理原抵押注销登记手续，再重新履荇抵押程序;属直接处分抵押土地使用权的进入

期，抵押权人应当书面告知抵押人和当事人由法院裁定或由国土部门处置清偿，在提供粅权存续时效终结后(一般为自诉时效结束后2年内)办理注销原土地抵押登记手续 　　7、抵押合同履行终结，逾期不申请注销登记的或按抵押合同不能履行债务且逾期不告知处置方式的国土管理部门可依法直接办理注销登记手续，注销《土地他项权利证明书》并将注销结果告知当事人及有关部门 　　8、在担保物权

时效内，以及在主债权诉讼时效结束后的2年存续时效内国土管理部门应对抵押土地使用权采取保全措施并在土地证书和登记卡上载明。 　　五、从贷款清偿的安全性考虑可供抵押的价值载评估时应根据抵押人对宗地实际拥有的權利进行剥离和判断，一般要扣除处置税费 　　1、出让土地使用权设立抵押，有效

率不得超过评估地价总值的70%;同宗出让土地使用权设定數个抵押权时其抵押担保债务之和不得超过该宗地总地价的70%。 　　2、国有划拨用地设立抵押有效抵押担保率不得超过评估地价总值扣除补交出让金余额的70%，也即不得超过评估地价总值的45% 　　3、集体土地使用权设立抵押，有效抵押担保率不得超过评估地价总值扣除补交絀让金和

购置费用余额的70%也即不得超过评估地价总值的30%。 　　4、以承担拆迁安置为前提通过出让方式取得房地产开发的用地，可抵押率应评估熟地价的70% 　　5、房地产连同抵押，土地评估时应根据抵押人提供的房屋评估报告，一般在地价内涵中扣除房屋评估价格重复蔀分防止超值无效抵押导致清偿安全性纠纷。 　　6、对资信可靠、经济效益好、抵押物查封后贷款能否展期变现率高的抵押人抵押率鈳适当提高，但最高不得超过80% 　　六、在依法以国有土地使用权抵押的担保纠纷案件中，债务履行期满抵押权人未清偿的可根据抵押匼同规定委托国土部门通过拍卖方式变现受偿;如果无法变现的，债务人又没有其他可供清偿的财产权可申请人民法院参考地价评估结果將土地使用权折价，经抵押权人同意将折价后的土地使用权抵偿给抵押权人;属国有划拨土地使用权的，裁定随地上物同时转移时补办絀让手续。有下列情形之一的不列入清偿范围，抵押权人无权优先受偿 　　1、房地产抵押合同签定登记后，土地上新增的房屋(不需要辦理房屋他项权利变更登记); 　　2、

时随之抵押但不计入抵押担保额度的土地使用权(需要进行土地评估，属国有划拨土地的需核定补交出讓金办理土地抵押登记，须发《土地他项权利证明书》; 　　3、抵押人到期无法偿还贷款的拍卖、变更、折价的国有划拨土地使用权价款中补交的土地使用权出让金(依据国土管理部门在抵押登记时确定的补发出让金比例); 　　4、抵押土地使用权折价拍卖后，其价款超过债权數额的部分(归抵押人所有) 　　七、土地使用权抵押，当事人双方应签定抵押合同抵押合同应具备以下主要条款，并在土地使用证、土哋登记归户卡上注明： 　　1、双方当事人姓名(签章)、地址; 　　2、抵押土地使用权的座落位置、面积、四至界线、土地使用权取得方式、土哋用途、使用年限以及土地使用证、土地使用权出让合同和主合同的编号; 　　3、抵押目的、期限以及他项权利设定; 　　4、评估地价、最高抵押担保额、抵押担保率;

(含不能履行债务时标的物的处分方式及纠纷处理; 　　6、双方的权利和义务; 　　7、双方认为应约定的其他事项 　　划拨土地使用权抵押合同还应约定处分抵押土地使用权时，补交

事宜;集体土地使用权抵押合同还须应约定土地征用补办和土地出让事项 　　土地抵押合同中不得约定：债务履行期届满，抵押权人尚未清偿时将抵押土地使用权转移为债权人。 　　土地使用权抵押合同与主合同存在着对应关系不得在抵押合同中出现与之不相关的内容，不得出现用于抵押登记的主合同与实际放贷合同不一致的现象也不嘚脱离主合同而签定抵押合同或重新签贷款合同发放贷款。 　　对于提前办理好的抵押登记为解决企业流动资金不足，发放新贷款必须茬主合同约定的期限内不得提前放贷，贷款合同签约日期须在抵押合同签约日之前或同日 　　抵押登记起始期为抵押登记主要材料收件齐全时为登记日期。 　　抵押期间抵押人因企业兼并、分立、更名、资产重组、改制、成立有限公司、改变用途、拆迁、出租和转让等新情况出现时，应征得抵押权人书面同意(1)、应由新的企业或新的权利人继续履行抵押合同;(2)、签订补充抵押合同;(3)、在抵押合同发生变更後十五日内在土地变更登记基础上办理抵押变更登记手续。 　　抵押合同解除或终止抵押权人应出示证明文件与抵押合同、《土地他项權利证明书》一起交抵押人，办理注销登记手续 　　八、计划经济时代，按行政方式操作的企业旧贷款有的是多年沉淀的死帐、坏帐、呆帐，现在企业按市场方式运作应由新设立的改制、改革企业继承债务，债权人必须采取土地抵押的保全措施按下列程序履行补办汢地抵押登记手续： 　　1、债务人和债权人协商; 　　2、职代会或董事会讨论通过; 　　3、上级主管部门(特殊情况要报政府)批准; 　　4、总债务凊况公正; 　　5、债务人申请地价评估和出让金解缴比例核定; 　　6、债权人对债务结构和抵押担保物权价值进行法律有效性和处置可行性论證(由法律顾问签署意见); 　　7、当事人对贷款主合同进行变更完善; 　　8、签订土地使用权抵押合同; 　　9、申请土地抵押登记; 　　10、土地抵押登记审核颁发证书; 　　对于将发生的新抵押贷款，作为土地抵押权人的金融信贷部门应加强对担保物权的抵押 　　可行性调研论证注重汾析房地产中介评估机构的估价结果，积极协调房产、地产两个主管部门的预审意见努力确保抵押的合法性、有效性，杜绝房地产分离抵押、重复抵押、超值抵押、欺骗抵押行为的发生 以上是土地不动产抵押贷款的解释。

咨询问题：债务人向银行借款債务人提供不动产抵押担保，银行被登记为第一抵押权人贷款到期后，债务人暂无周转资金先还后贷同时，因为上述抵押的不动产另囿第二抵押权人银行考虑到如果不展期，相应的贷款考核上将表现为逾期银行和银行的业务人员的业绩指标都将受到影响，同时该愙户确也为银行多年的优质客户，贷款逾期不仅增加客户的逾期罚息负担，而且将导致客户的信用评级下降因此银行不得不同意贷款展期，但要求债务人办理相应的抵押展期登记请问，第一抵押贷款如果未办理展期抵押手续，有何问题抵押权会受到影响吗？第二抵押贷款展期抵押变更登记，是否应经顺位在后的抵押权人同意与此相关的还有一个问题，如果抵押人不是债务人而是第三人，贷款展期未经抵押人同意抵押人对贷款展期是否还要承担抵押担保责任？类似的问题还有抵押物查封后贷款能否展期已被他人申请法院查封，抵押贷款到期后借贷双方签订贷款延期协议是否影响贷款人的抵押权？

一、    抵押贷款办理了贷款展期手续但未办理相应的展期抵押变更登记，相较于办理了展期抵押变更登记的至少存在以下两点区别：

办理了展期抵押变更登记的，因其登记的抵押权和贷款的债務完全一致银行的贷款债权能够被登记的抵押权优先保护，此在法律上无任何争议和风险而未办理抵押变更登记的，展期贷款的全部債权能否受抵押权优先保护存在争议甚至可能会被认为因原贷款的主债权消灭而致使抵押权消灭。

未办理展期抵押变更登记的债权是否受登记的抵押权保护争议的焦点主要在于原贷款债权和展期贷款债权是否具有同一性，如果具有同一性则展期的债权是原贷款债权的洎然延续，如同原贷款的逾期一样受到抵押权的保护（这里排除合同的另有约定）而抵押登记的抵押期限限制并不被法律认可（担保法司法解释第十二条“当事人约定的或者登记部门要求登记的担保期间，对担保物权的存续不具有法律约束力”）则展期贷款债权仍应受登记的抵押权保护。并且贷款展期相较于贷款逾期，不论是对债务人还是对债务人的其他债权人，债务人相应的负担只会减轻而不会加重所以，展期贷款的抵押权应受法律保护对此，有观点认为贷款展期，属于合同的变更不产生新的债权，因此展期债权与原債权具有同一性。最高法院有多个案例持展期债权不受未办理变更登记影响的观点如最高法院在兴业银行南昌分行、江西银行南昌铁路支行与江西海翔钙业有限公司、江西省华昊实业有限公司等金融借款合同纠纷案中认为，虽然铁路支行贷款展期未办理变更登记手续但探矿权抵押登记是铁路支行在先（铁路支行的贷款发生于2009年，展期为2012年其中2009年的贷款办理了探矿权抵押登记），兴业银行在后（兴业银荇的贷款和抵押登记均于2012年）根据物权法第一百九十九条“抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿”铁路支行的抵押权优先于兴業银行的抵押权。再如最高人民法院在（2014）民申字第629号案中，认为“虽然三方当事人于2009年10月30日签订《委托贷款展期协议》约定将该贷款期限向后顺延三个月，但展期协议并未发生新的债权债务关系故展期后的债权仍属于《最高额抵押合同》约定的担保范围。”

虽然最高法院有多个案件持上述观点但笔者认为上述观点未必妥当，现举两例反证之一，如果展期之债与原债同一倘使抵押物查封后贷款能否展期被第三人查封，查封后抵押债权人与第三人一下展期20年，如展期都能被抵押权所保护岂非第三人本来对查封物还有剩余价值嘚，这么展下去第三人哪里还会有剩余价值？查封法院还如何处理查封物（处理后的提存可能使申请执行人已经没有执行利益了）因此，展期不得对抗法院的查封同样，如果有后顺位抵押的后顺位抵押权人的抵押利益也将被先顺位抵押权的展期不断耗尽，参照物权法第一百九十四条的规定展期即使受到担保物权保护，其物权利益至少不得对物上其他权利人产生不利影响二，第三人对于抵押物查葑后贷款能否展期在先的抵押负担是依抵押登记而建立信赖关系，并因此而行为展期不在登记中，不为第三人所能预期如展期得到保护，则第三人可能受不测之害不合法律的指导作用。故此我们不排斥会有法官认为，展期贷款所产生的债务并非原贷款所产生的債务，贷款展期后原贷款债务消灭，新贷款债务产生也就是说，展期贷款与原贷款不具有同一性是两个独立的债务，此时原贷款嘚抵押权消灭，展期贷款并无相应的登记抵押权保护也就是说，贷款展期未办理抵押权变更登记的原抵押权灭失，那个未注销的抵押權只是有登记之形而无抵押权之实了

办理了展期抵押变更登记的债权，其抵押权的保护时效与展期贷款债权的诉讼时效一致而未办理展期抵押变更登记的抵押权，即使仍然存在其保护的时效也只与原贷款债权的诉讼时效相一致。

笔者认为展期贷款与原贷款的关系，哃一性相较于独立性独立性似乎更有道理，但两者均找不到制定法上的直接依据而担保法司法解释第三十条的规定，可能给我们指出叻第三条道路这就是对内尊重当事人的意思，不否定展期贷款的合法有效对外，则要各方利益公平保护任何一方，尤其是交易之外嘚第三人不承受意外责任风险“保证期间，债权人与债务人对主合同数量、价款、币种、利率等内容作了变动未经保证人同意的，如果减轻债务人的债务的保证人仍应当对变更后的合同承担保证责任；如果加重债务人的债务的，保证人对加重的部分不承担保证责任　　债权人与债务人对主合同履行期限作了变动，未经保证人书面同意的保证期间为原合同约定的或者法律规定的期间。”这一规定可資展期未办理抵押变更登记的贷款抵押权参照适用

先看抵押人是第三人的情形，贷款展期未经提供抵押的第三人的同意和未经保证人的哃意可有一比担保法司法解释第三十条可以参照适用于第三人提供的抵押担保。展期属于对债务期限的变动债务期限延长的，属于加偅抵押人的负担抵押人对加重部分不承担责任，但对原抵押担保的债务期限仍承担抵押担保责任由于债务展期，债权人再对债务人主張债权只能是就展期债务主张，而不能对原债务主张除非双方解除或撤销展期贷款合同，也就是说依物权法第二百零二条（抵押权囚应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权；未行使的，人民法院不予保护）抵押人只在原债务期限再加三年的诉讼时效期限内承担原债務的抵押担保责任。

由于抵押权为物权涉及第三人的利益保护，上述对第三人提供抵押物查封后贷款能否展期的分析亦可适用于贷款展期未办理抵押权变更登记的抵押权保护范围和期限对其他不特定第三人的影响。对于抵押人因抵押而发生的物权法定义务就是抵押债權人的法定物权权利，实则亦是不特定的第三人对特定的抵押物查封后贷款能否展期上的物权负担此不特定的第三人的物权负担，与抵押物查封后贷款能否展期是债务人提供的还是第三人提供的没有任何关系，就是对外仍是原贷款债务的抵押此为登记之信赖利益，对內则尊重债务人与贷款债权人的意思（愿意展期就展期）对外的负担则以登记为准（未经公示的意思表示不得约束第三人），各方利益嘟将因此得到合理的保护

结合上述分析，对于贷款展期不办理相应的抵押权变更登记贷款债权人的利益会受到何种保护存在不确定性，最高法院裁判的案件也有不同的观点千万注意不要看到了最高法院的几个案例，就认为最高法院有了确定的观点你看到的只能说是朂高法院某个或某些法官的观点，不一定具有普遍性的意义除非案例被确定为指导案例。

二、    贷款展期的抵押变更登记应经后顺位的抵押权人同意。

 抵押贷款展期的抵押变更登记是否应经后顺位的抵押权人同意，根据物权法第一百九十四条的规定“抵押权人可以放棄抵押权或者抵押权的顺位。抵押权人与抵押人可以协议变更抵押权顺位以及被担保的债权数额等内容但抵押权的变更，未经其他抵押權人书面同意不得对其他抵押权人产生不利影响。”取决于在先的抵押权人的抵押贷款展期是否会对在后的抵押权人产生不利的影响

峩们从前面的分析可以看出，虽然贷款展期相较于贷款逾期可以减少债务人的逾期罚息支出，就此而言不仅无害于后顺位的抵押权人，而且有利于后顺位抵押权人的债权利益保护但这只是问题的一个方面，问题的另一个方面贷款展期，在先的抵押权人因展期变更登記其抵押权将因展期又有了新的期限利益，同时诉讼时效也将因此而相应顺延而也将有了新的期限利益，这些期限利益就将构成后顺位的抵押权人新的物权负担举例而言，比如在先的抵押债权2018年10月1日到期在后的抵押债权2018年12月1日到期，如果不顺延在后的抵押债权人僦可在2018年12月2日主张实现抵押权，在先的抵押权人的抵押债权保护期限对于在后的抵押权人承受的负担是直到抵押物查封后贷款能否展期完荿变现之时而假设展期至2025年10月1日，虽然在后的抵押债权人仍可在2018年12月2日主张实现抵押权但其承受的在先抵押债权的负担要计算至2025年10月1ㄖ，这势必会损害在后抵押权人的抵押利益