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物业公司单独收取公摊水电费合法吗?
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　　2016年3月，A工商局对B物业公司进行企业随机抽查，发现B物业公司实行包干制物业收费，在向业主收取物业服务费的同时，还单独收取公摊水费、公摊电费等费用。
　　经查，B物业公司收取的公摊水费主要针对7楼以上业主，理由是这些业主所处楼层较高，自来水公司提供的水压不够，必须使用加压水泵进行二次供水，因此应交纳加压水泵电费、维护费等费用。B物业公司每月将加压水泵的运行维护费用除以总用水量得出公摊水费系数，再与业主用水量相乘得出公摊水费。公摊电费是电梯的运行和公共通道照明的用电费用，每月B物业公司按合同预定系数(楼层越高系数越大，承担费用越多)，将所有此类电费分摊给业主。
　　执法人员认为，加压水泵、电梯、公共通道照明等为共用设备。根据《物业服务收费管理办法》的规定，其日常运行维护费用应当包含在包干物业服务成本中，即包含在物业服务费中。B物业公司在调查中提出，上述费用本应当由受益业主直接向供水、供电等部门支付，B物业公司先行垫付后再向业主收取的行为属于免费提供代办服务。此外，B物业公司严格执行其与业主签订的物业合同收取公摊水电费，不存在违法情形。
　　在本案中，B物业公司与业主签订的物业合同明确规定了单独收费项目。Ｂ物业公司在收取包干物业费之外，单独加收公摊水电费是否违法?
　　第一种观点认为，B物业公司的行为属于滥收费用。根据《物业服务收费管理办法》第十一条的规定，包干制收取物业服务费的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润，而物业服务成本包括物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用。加压水泵、电梯和公共通道照明等均为公共设施，这部分费用包含在物业服务成本中。物业公司收取的物业费已包含公摊水电费用，另外收取费用即为滥收费。根据《物业管理条例》第三十四条的规定，一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理，物业公司属于在该物业小区内依法具有独占地位的经营者。因此，本案中B物业公司重复收取公摊水电费的行为属于《关于禁止公用企业限制竞争行为的若干规定》第四条第(六)项规定的滥收费用违法行为，应当依据《反不正当竞争法》的有关规定进行处罚。
　　第二种观点认为，B物业公司依照合同规定收取公摊水电费，其行为不具有违法性。在本案中，B物业公司由涉案小区业主委员会按照法定程序选聘，B物业公司依靠充分竞争取得经营资格，不是依法具有独占地位的经营者，不受《反不正当竞争法》调整，工商部门没有管辖权。本案中的物业服务合同由业主委员会和物业公司协商制订，属于业主的真实意思表示，B物业公司的行为不能认定为滥收费用。
　　第三种观点认为，B物业公司收取公摊水电费的行为合法。《福建省物业管理条例》第四十一条规定，公共使用的供水、供电等由业主分摊，按照合同约定由供水、供电等单位向最终用户收取。《莆田市物业管理实施细则》(莆政综〔号发布)第七十条规定，物业区域内供水、供电等专营服务单位应当按规定向最终用户收取费用，其中部分业主共同使用的，由相关业主分摊，全体业主共同使用的，由全体业主分摊。B物业公司行为符合地方性法规和地方性规范文件要求。《福建省物业管理条例》是地方性法规，《物业服务收费管理办法》是部委规范性文件，前者效力高于后者，B物业公司的收费行为合法。
　　笔者赞同第一种观点。
分 析一、B物业公司依法具有独占地位
　　《反不正当竞争法》规定的依法具有独占地位的经营者有3个要素，即经营者、独占地位和依法具有。独占的含义为“独自占有或占据”。《物业管理条例》第三十四条规定，一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。显而易见，B物业公司在该物业小区内为仅有的物业公司，具有独占地位。
　　《关于如何认定其他依法具有独占地位的经营者问题的答复》对《反不正当竞争法》第六条规定的“其他依法具有独占地位的经营者”作出了界定，即公用企业以外的由法律、法规、规章或者其他合法的规范性文件赋予其从事特定商品(包括服务)的独占经营资格的经营者。所谓独占地位，是指经营者的市场准入受到法律、法规、规章或者其他合法的规范性文件的特别限制，该经营者在相关市场上独家经营或者没有充分的竞争以及用户或者消费者对其提供的商品具有较强的依赖性的经营地位。
　　本案中，业主委员会选聘物业公司的行为否定不了物业公司的独占地位。虽然物业公司由小区业主委员会决策选聘，但接受服务的是具体业主，单个业主没有选择权，只能接受物业公司提供的物业服务。由此可见，物业公司在特定的物业区域内是依法具有独占地位的经营者。
二、公摊水电费应包含在物业服务费中
　　参照最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》和《物业服务收费管理办法》第十一条的规定，公摊水电费属于公共部位的运行、维护费用，是物业服务费用的内在组成部分。《物业服务收费管理办法》是依据《物业管理条例》第四十一条的授权对收费的方式、方法和内容等作出的规定，其规定的内容是对该行政法规具体内容的解释性规定，属于有权解释。
　　综上，《福建省物业管理条例》《福建省物业服务收费管理办法》和《莆田市物业管理实施细则》规定的共用部分供水供电部分业主使用由部分业主分摊、全部业主使用由全部业主分摊，这些费用由供水、供电单位向最终用户收取，而不是物业公司，不属于单独收费项目。根据《福建省电梯安全管理办法》第十四条第二款的规定，委托物业服务企业管理的电梯，受委托的物业服务企业为电梯使用单位，不存在代业主交费一说。
□福建省莆田市城厢区工商局
　　陈 伟 林 娟
物业管理条例（全文）　
&&&&　　第一章
&&&&　　第一条
为了规范物业管理活动，维护业主和物业管理企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，制定本条例。
&&&&　　第二条
本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。
&&&&　　第三条
国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业。
&&&&　　第四条
国家鼓励物业管理采用新技术、新方法，依靠科技进步提高管理和服务水平。
&&&&　　第五条
国务院建设行政主管部门负责全国物业管理活动的监督管理工作。
&&&&　　县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。
&&&&　　第二章
业主及业主大会 　　
&&&&　　第六条
房屋的所有权人为业主。
&&&&　　业主在物业管理活动中，享有下列权利：
&&&&　　（一）按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务；
&&&&　　（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；
&&&&　　（三）提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议；
&&&&　　（四）参加业主大会会议，行使投票权；
&&&&　　（五）选举业主委员会委员，并享有被选举权；
&&&&　　（六）监督业主委员会的工作；
&&&&　　（七）监督物业管理企业履行物业服务合同；
&&&&　　（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；
&&&&　　（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；
&&&&　　（十）法律、法规规定的其他权利。
&&&&　　第七条
业主在物业管理活动中，履行下列义务：
&&&&　　（一）遵守业主公约、业主大会议事规则；
&&&&　　（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
&&&&　　（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；
&&&&　　（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；
&&&&　　（五）按时交纳物业服务费用；
&&&&　　（六）法律、法规规定的其他义务。
&&&&　　第八条
物业管理区域内全体业主组成业主大会。
&&&&　　业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。
&&&&　　第九条
一个物业管理区域成立一个业主大会。
&&&&　　物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。具体办法由省、自治区、直辖市制定。
&&&&　　第十条
同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。
&&&&　　业主在首次业主大会会议上的投票权，根据业主拥有物业的建筑面积、住宅套数等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。
&&&&　　第十一条
业主大会履行下列职责：
&&&&　　（一）制定、修改业主公约和业主大会议事规则；
&&&&　　（二）选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作；
&&&&　　（三）选聘、解聘物业管理企业；
&&&&　　（四）决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施；
&&&&　　（五）制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
&&&&　　（六）法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。
&&&&　　第十二条
业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但应当有物业管理区域内持有１／２以上投票权的业主参加。
&&&&　　业主可以委托代理人参加业主大会会议。
&&&&　　业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权１／２以上通过。业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业管理企业，专项维修资金使用和续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权２／３以上通过。
&&&&　　业主大会的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力。
&&&&　　第十三条
业主大会会议分为定期会议和临时会议。
&&&&　　业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。经２０％以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。
&&&&　　第十四条
召开业主大会会议，应当于会议召开１５日以前通知全体业主。
&&&&　　住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关的居民委员会。
&&&&　　业主委员会应当做好业主大会会议记录。
&&&&　　第十五条
业主委员会是业主大会的执行机构，履行下列职责：
&&&&　　（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；
&&&&　　（二）代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同；
&&&&　　（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同；
&&&&　　（四）监督业主公约的实施；
&&&&　　（五）业主大会赋予的其他职责。
&&&&　　第十六条
业主委员会应当自选举产生之日起３０日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。
&&&&　　业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。
&&&&　　业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中推选产生。
&&&&　　第十七条
业主公约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。
&&&&　　业主公约对全体业主具有约束力。
&&&&　　第十八条
业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权确定办法、业主委员会的组成和委员任期等事项作出约定。
&&&&　　第十九条
业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。
&&&&　　业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门,应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。
&&&&　　第二十条
业主大会、业主委员会应当配合公安机关，与居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。
&&&&　　在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。
&&&&　　住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定，应当告知相关的居民委员会，并认真听取居民委员会的建议。
&&&&　　第三章
前期物业管理　　
&&&&　　第二十一条
在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。
&&&&　　第二十二条
建设单位应当在销售物业之前，制定业主临时公约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。
&&&&　　建设单位制定的业主临时公约，不得侵害物业买受人的合法权益。
&&&&　　第二十三条
建设单位应当在物业销售前将业主临时公约向物业买受人明示，并予以说明。
&&&&　　物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守业主临时公约予以书面承诺。
&&&&　　第二十四条
国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。
&&&&　　住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业；投标人少于３个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。
&&&&　　第二十五条
建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。
&&&&　　第二十六条
前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。
&&&&　　第二十七条
业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。
&&&&　　第二十八条
物业管理企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。
&&&&　　第二十九条
在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业管理企业移交下列资料：
&&&&　　（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；
&&&&　　（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；
&&&&　　（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；
&&&&　　（四）物业管理所必需的其他资料。
&&&&　　物业管理企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。
&&&&　　第三十条
建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。
&&&&　　第三十一条
建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。 　　
&&&&　　第四章
物业管理服务　　
&&&&　　第三十二条
从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。
&&&&　　国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度。具体办法由国务院建设行政主管部门制定。
&&&&　　第三十三条
从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书。
&&&&　　第三十四条
一个物业管理区域由一个物业管理企业实施物业管理。
&&&&　　第三十五条
业主委员会应当与业主大会选聘的物业管理企业订立书面的物业服务合同。
&&&&　　物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。
&&&&　　第三十六条
物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。
&&&&　　物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。
&&&&　　第三十七条
物业管理企业承接物业时，应当与业主委员会办理物业验收手续。
&&&&　　业主委员会应当向物业管理企业移交本条例第二十九条第一款规定的资料。
&&&&　　第三十八条
物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业管理企业不得改变物业管理用房的用途。
&&&&　　第三十九条
物业服务合同终止时，物业管理企业应当将物业管理用房和本条例第二十九条第一款规定的资料交还给业主委员会。
&&&&　　物业服务合同终止时，业主大会选聘了新的物业管理企业的，物业管理企业之间应当做好交接工作。
&&&&　　第四十条
物业管理企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。
&&&&　　第四十一条
物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业管理企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。
&&&&　　第四十二条
业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
&&&&　　已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。
&&&&　　第四十三条
县级以上人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门，应当加强对物业服务收费的监督。
&&&&　　第四十四条
物业管理企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方约定。
&&&&　　第四十五条
物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。
&&&&　　物业管理企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。
&&&&　　第四十六条
对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业管理企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。
&&&&　　有关行政管理部门在接到物业管理企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。
&&&&　　第四十七条
物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业管理企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。
&&&&　　物业管理企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得侵害公民的合法权益。
&&&&　　第四十八条
物业使用人在物业管理活动中的权利义务由业主和物业使用人约定，但不得违反法律、法规和业主公约的有关规定。
&&&&　　物业使用人违反本条例和业主公约的规定，有关业主应当承担连带责任。
&&&&　　第四十九条
县级以上地方人民政府房地产行政主管部门应当及时处理业主、业主委员会、物业使用人和物业管理企业在物业管理活动中的投诉。 　　
&&&&　　第五章
物业的使用与维护　　
&&&&　　第五十条
物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。
&&&&　　业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业管理企业；物业管理企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续。
&&&&　　第五十一条
业主、物业管理企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益。
&&&&　　因维修物业或者公共利益，业主确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会和物业管理企业的同意；物业管理企业确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会的同意。
&&&&　　业主、物业管理企业应当将临时占用、挖掘的道路、场地，在约定期限内恢复原状。
&&&&　　第五十二条
供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。
&&&&　　前款规定的单位因维修、养护等需要，临时占用、挖掘道路、场地的，应当及时恢复原状。
&&&&　　第五十三条
业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业管理企业。
&&&&　　物业管理企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。
&&&&　　第五十四条
住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。
&&&&　　专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。
&&&&　　专项维修资金收取、使用、管理的办法由国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门制定。
&&&&　　第五十五条
利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。
&&&&　　第五十六条
物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益时，责任人应当及时维修养护，有关业主应当给予配合。
&&&&　　责任人不履行维修养护义务的，经业主大会同意，可以由物业管理企业维修养护，费用由责任人承担。
　　　第六章 法律责任　　
&&&&　　第五十七条
违反本条例的规定，住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业管理企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业管理企业的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处１０万元以下的罚款。
&&&&　　第五十八条
违反本条例的规定，建设单位擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门处５万元以上２０万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。
&&&&　　第五十九条
违反本条例的规定，不移交有关资料的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正；逾期仍不移交有关资料的，对建设单位、物业管理企业予以通报，处１万元以上１０万元以下的罚款。
&&&&　　第六十条
违反本条例的规定，未取得资质证书从事物业管理的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门没收违法所得，并处５万元以上２０万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。
&&&&　　以欺骗手段取得资质证书的，依照本条第一款规定处罚，并由颁发资质证书的部门吊销资质证书。
&&&&　　第六十一条
违反本条例的规定，物业管理企业聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令停止违法行为，处５万元以上２０万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。
&&&&　　第六十二条
违反本条例的规定，物业管理企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，处委托合同价款３０％以上５０％以下的罚款；情节严重的，由颁发资质证书的部门吊销资质证书。委托所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。
&&&&　　第六十三条
违反本条例的规定，挪用专项维修资金的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门追回挪用的专项维修资金，给予警告，没收违法所得，可以并处挪用数额２倍以下的罚款；物业管理企业挪用专项维修资金，情节严重的，并由颁发资质证书的部门吊销资质证书；构成犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。
&&&&　　第六十四条
违反本条例的规定，建设单位在物业管理区域内不按照规定配置必要的物业管理用房的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，没收违法所得，并处１０万元以上５０万元以下的罚款。
&&&&　　第六十五条
违反本条例的规定，未经业主大会同意，物业管理企业擅自改变物业管理用房的用途的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并处１万元以上１０万元以下的罚款；有收益的，所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用。
&&&&　　第六十六条
违反本条例的规定，有下列行为之一的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并按照本条第二款的规定处以罚款；所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用：
&&&&　　（一）擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的；
&&&&　　（二）擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益的；
&&&&　　（三）擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的。
&&&&　　个人有前款规定行为之一的，处１０００元以上１万元以下的罚款；单位有前款规定行为之一的，处５万元以上２０万元以下的罚款。
&&&&　第六十七条
违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以向人民法院起诉。
&&&&　　第六十八条
业主以业主大会或者业主委员会的名义，从事违反法律、法规的活动，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予治安管理处罚。
&&&&　　第六十九条
违反本条例的规定，国务院建设行政主管部门、县级以上地方人民政府房地产行政主管部门或者其他有关行政管理部门的工作人员利用职务上的便利，收受他人财物或者其他好处，不依法履行监督管理职责，或者发现违法行为不予查处，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予行政处分。
&&&&　　第七章
&&&&　　第七十条
本条例自２００３年９月１日起施行。
关于印发物业服务收费管理办法的通知
发改价格[号
各省、自治区、直辖市计委（发展改革委）、物价局、建设厅、房地局：
为规范物业管理服务收费行为，保障业主和物业管理企业的合法权益，根据《中华人民共和国价格法》和《物业管理条例》，我们制定了《物业服务收费管理办法》，现印发给你们，请执照执行。
附：《物业服务收费管理办法》
中华人民共和国国家发展和改革委员会
中华人民共和国建设部
二○○三年十一月十三日
物业服务收费管理办法
第一条为规范物业服务收费行为，保障业主和物业管理企业的合法权益，根据《中华人民共和国价格法》和《物业管理条例》，制定本办法。
第二条本办法所称物业服务收费，是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。
第三条国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业；鼓励物业管理企业开展正当的价格竞争，禁止价格欺诈，促进物业服务收费通过市场竞争形成。
第四条国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门负责全国物业服务收费的监督管理工作。
县级以上地方人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门负责本行政区域内物业服务收费的监督管理工作。
第五条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。
第六条物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。具体定价形式由省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门会同房地产行政主管部门确定。
第七条物业服务收费实行政府指导价的，有定价权限的人民政府价格主管部门应当会同房地产行政主管部门根据物业管理服务等级标准等因素，制定相应的基准价及其浮动幅度，并定期公布。具体收费标准由业主与物业管理企业根据规定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。
实行市场调节价的物业服务收费，由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定。
第八条物业管理企业应当按照政府价格主管部门的规定实行明码标价，在物业管理区域内的显著位置，将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等有关情况进行公示。
第九条业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。
包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。
酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。
第十条建设单位与物业买受人签订的买卖合同，应当约定物业管理服务内容、服务标准、收费标准、计费方式及计费起始时间等内容，涉及物业买受人共同利益的约定应当一致。
第十一条实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。
实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。
物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：
1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；
2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；
3、物业管理区域清洁卫生费用；
4、物业管理区域绿化养护费用；
5、物业管理区域秩序维护费用；
6、办公费用；
7、物业管理企业固定资产折旧；
8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；
9、经业主同意的其它费用。
物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。
第十二条实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务支出属于代管性质，为所交纳的业主所有，物业管理企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。
物业管理企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。
业主或者业主大会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提出质询时，物业管理企业应当及时答复。
第十三条物业服务收费采取酬金制方式，物业管理企业或者业主大会可以按照物业服务合同约定聘请专业机构对物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况进行审计。
第十四条物业管理企业在物业服务中应当遵守国家的价格法律法规，严格履行物业服务合同，为业主提供质价相符的服务。
第十五条业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用或者物业服务资金。业主违反物业服务合同约定逾期不交纳服务费用或者物业服务资金的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以依法追缴。
业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用或者物业服务资金的，从其约定，业主负连带交纳责任。
物业发生产权转移时，业主或者物业使用人应当结清物业服务费用或者物业服务资金。
第十六条纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用或者物业服务资金由开发建设单位全额交纳。
第十七条物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业管理企业接受委托代收上述费用的，可向委托单位收取手续费，不得向业主收取手续费等额外费用。
第十八条利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。
第十九条物业管理企业已接受委托实施物业服务并相应收取服务费用的，其他部门和单位不得重复收取性质和内容相同的费用。
第二十条物业管理企业根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务，服务收费由双方约定。
第二十一条政府价格主管部门会同房地产行政主管部门，应当加强对物业管理企业的服务内容、标准和收费项目、标准的监督。物业管理企业违反价格法律、法规和规定，由政府价格主管部门依据《中华人民共和国价格法》和《价格违法行为行政处罚规定》予以处罚。
第二十二条各省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门、房地产行政主管部门可以依据本办法制定具体实施办法，并报国家发展和改革委员会、建设部备案。
第二十三条本办法由国家发展和改革委员会会同建设部负责解释。
第二十四条本办法自日起执行，原国家计委、建设部印发的《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》（计价费[号）同时废止。
关于如何认定其他依法具有独占地位的经营者问题的答复
你局《关于认定江陵县在征订发行普通中小学教学用书时属于依法具有独占地位的经营者的请示》(鄂工商字(2000)第8号)收悉。经研究，答复如下：
一、第六条规定的“其他依法具有独占地位的经营者”，是指公用企业以外的由法律、法规、规章或者其他合法的规范性文件赋予其从事特定商品(包括服务)的独占经营资格的经营者。所谓独占地位，是指经营者的市场准入受到法律、法规、规章或者其他合法的规范性文件的特别限制，该经营者在上独家经营者没有充分的竞争以及用户或者消费者对其提供的商品具有较强的依赖性的经营地位。二、按照国家有关规定，中小学教材由统一归口征订和发行。据此，依法具有从事中小学教材征订和发行经营活动的独占地位，在中小学教材征订和发行经营中属于第六条规定的“其他依法具有独占地位的经营者”。新华书店滥用其征订和发行中小学教材的独占地位，在征订和发行中小学教材时限定他人购买其指定的其他图书的，损害了中小学教材购买者的自由选择权，排挤了其他图书经营者的公平竞争，违反第六条的规定，应当依法予以查处。
国家工商行政管理局二000年三月十七日
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