&&&&&&&&&&&&&&&出售拆迁安置房后反悔，小产权房买卖合同是否有效？
出售拆迁安置房后反悔，小产权房买卖合同是否有效？
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出售拆迁安置房后反悔原告胡某为潜山梅城镇八一村村民，因开发区建设拆迁安置在东风新村。2009年12月，其与家住梅城镇南岳路的被告熊某达成协议，将安置在东风新村的一处约140平方米的房屋宅基地，以9万元的价格转让给被告。后来，胡某又以知悉开发区管委下发的《关于严禁私自买卖转让开发区劳动力安置门面房和拆迁安置宅基地的通告》为由，诉至潜山法院，请求判令被告返还宅基地并恢复原状。买卖合同是否有效法院经审理查明，该安置宅基地属于农村集体所有的土地，原告以9万元价格将安置宅基地转让给被告后，被告于2010年在该宅基地上建成二层楼房一幢。法院认为，尽管该协议为双方当事人真实意思表示，但由于农民集体所有的土地使用权不得出让、转让，故该协议违反国家法律强制性规定，应属无效合同。在办案人员反复做工作并行使释明权无果的情况下，法院依据相关法律并兼顾公平的原则，判决双方所签订宅基地转让协议无效，被告将涉讼宅基地及房屋返还原告，原告将转让款返还被告。
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低价出售拆迁安置房后反悔眼看买的房子就要交房了，三年前就签订好的购房协议却在三年后被卖家以买家为城镇户口不能购买拆迁还房为由要求解除。面对这种情况，买家选择了用法律维护自身权益。近日，重庆市江津区人民法院审理了这起房屋买卖合同纠纷。2010年1......
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本帖最后由 光速飞毛腿 于
22:54 编辑
论坛里关于拆迁安置房在没有取得《房产证》、《土地证》的情况下，进行买卖从而引发过户纠纷的事情，我想说两句！
1、只要房子具有双证（房产证、土地证）就可以上市交易，不论商品房还是拆迁房！（满5年，是为了避税。）
2、第一个房东的房子叫拆迁安置房（因为该房屋建出来的用途是为了安置被拆迁的老百姓的），第二个房东的房子就叫商品房了（因为该房子可以当商品自由买卖了）
房屋的用途似乎没变，但性质变了。第二个房东就不享受拆迁户的待遇了（比如物业费优惠或免收政策等）
PS:拆迁户办理房产证、土地证时，契税、工本费等都是由政府出的，并且第一次上市交易是不收营业税的。
3、所谓“小产权”房，一般是只有《房产证》没有《土地证》的房子，是不可以上市交易的，房管局也不会给你备案的！房屋产权过户，必须是双证同行！！！PS:现在很多镇上的拆迁房迟迟没有《房产证》主要是因为政府没有按规定缴纳“土地出让金”——这可不是一笔小费用！土地贵啊。& &
所以，买拆迁房，先去江阴国土局网站查下这块地有没有缴纳“土地出让金”。否则政府的答复永远是：“双证正在办理中”。你永远别想过户！！！
4、正常情况下，买卖双方签订的《买卖合同》绝对是合法有效的，但法律保障的只是合同的买卖关系，并不会直接将这个房子的产权判给你。若一方违约，另一方则按《买卖合同》载明的违约责任进行赔偿。
因为房屋买卖的依据就是产权证的变更（房产证上是谁的名字，产权人就是谁的，没有过户的房子，相当于你永远只有使用权，没有实质的产权，故无法抵押贷款）。
5、如果卖方私自出售夫妻或与他人的共有房产，他方起诉到法院主张《买卖合同》无效，法院一般都会支持他方的权利主张，但法律对买方通过善意、有偿的方式获得的财产也是保障的。该案子一般会这么判：“房屋买卖合同无效，卖方退还房款并按合同赔付违约金。”
#如果房款已被卖房人挥霍一空，那该案子将成为一起债权纠纷（卖房人欠买方多少钱）。
情况一：如果没有共有人，法院一般会判该房产抵押给买方。买方拿着法院的判决书，直接可以去过户；
情况二：如果有共有人，但共有人不同意以房抵债的。
【共有人为配偶的，这种情况相当复杂，各法院判决也做法不一。】
【共有人为非配偶的，则法院会将该房屋属于出卖人的那一份份额判给你，剩下的钱由卖方清偿。若卖方拿不出钱，也没其他财产可以抵押拍卖的话，那就没什么办法了！】
综上所述：
1）任何房屋《买卖合同》的卖方签字，该房屋全部的共有人及其配偶都必须到场签字并提供《结婚证》、《户口簿》。（没结婚的，提交《单身证明》，离婚的提供《离婚证》；配偶死亡的提供《户口簿》）
2)拆迁房买卖，未取得“双证”时需要提供《拆迁协议》，拆迁协议上的名字是谁，谁就是主卖人，但是在签合同时务必要求他们全家所有人（父母、子女及子女的配偶、本人及配偶等）全部签字画押。——千万不要嫌麻烦，以后省事！！！
以上所有人，都必须出示身份证。并且所有签字的人的身份证、户口簿、结婚证（或离婚证、单身证明）、拆迁协议等都必须复印一份给买方备份。打官司的时候需要掌握被告人的这些信息的。
3）关于是否要合同公正：经过公证处公证的《买卖合同》，法院会直接采纳作为证据；没有经过公证的《买卖合同》，如果一方故意否认该合同的有效性和真实性（例如：称该合同上的字不是自己签的……），法院则需要先去调查该合同是否真实有效。程序烦了点，但最终还是合法有效的。
所以：为了避免今后麻烦，《拆迁房买卖合同》最好经过公证处的公证，或者请中介签字、敲公章作为见证！！！
4）合同中的违约金可以写的高一些。（太少的话，卖房人会很干脆的选择违约，赔付给你违约金。）
5）坐地起价，不但可耻，而且属于违背合同条款，应予赔偿违约金。&&绝不能姑息纵容，让是非颠倒。
6）打官司属于&&&&&买卖合同纠纷—民事起诉状&，诉讼费用是败方出钱！！！正常情况下。此类官司，违约方是肯定输的。PS:如果你对法律知识有所了解，并且此案事实清楚、不需要大量举证的话，完全可以不请律师，自己去法庭说理。
需要准备《合同法》及司法解释、最高人民法院《关于适用&中华人民共和国婚姻法&若干问题的解释（二）》等相关法律知识即可。
7）合同文件请用黑色打印，签字请务必要用黑色签字笔!(圆珠笔写的时间一久就看不清楚了)
1、只有自己名下的房产才真正属于自己的，一天没过户，房屋灭失的风险就存在着……
2、住宅产权是70年。这种不能过户的房子，不能买卖、不能抵押、不能贷款、不能遗赠……万一卖方老去？万一买方老去？届时，当事人都不在了你找谁说理去？？？你能保证你合同不会丢失？时间越久，举证越困难。
当30年后，一碗面条都卖1000元的时候，卖房人要求违约，主动赔付你当时合同载明的30万违约金，这个钱你要吗？
万一这个房子再次碰到拆迁怎么办，你能拿到安置房吗？
房子所到来的增值买房人什么都没有享受到……
所以再次提醒，买拆迁房前务必去国土部门确认，该土地是通过“出让”，并缴纳了“土地出让金”的方式取得的。记住：政府没交“土地出让金”，永远不会有《国有土地证》，没有《土地证》永远不能过户！政府交了这个大钱，“双证”到手指日可待！！！
公共法律免费咨询：12348
江阴国土局网站：http://gtj./jygt/index.html
江阴征迁政务网：/
本篇言论仅代表个人观点。希望权威人士不吝指正！
补充内容 ( 22:58):
买卖拆迁房，中介费或者公证费千万不能省！
补充内容 ( 08:06):
大家可不要只看不回啊！否则帖子要沉了……
补充内容 ( 17:19):
建议：违约金—按照违约当月房屋市场评估价的30%进行赔偿。（让违约金成为浮动参数）
补充内容 ( 19:48):
最新政策：“房改房与拆迁安置房首次上市，不满5年交易的按全额的5.55%征收，满5年免征”
总评分:&金币 + 30&
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甲方在农村翻建的房屋土管局登记的是一家人名字，乙方因当年建房时出资，所以与甲方签订了一份财产分割的协议，约定房屋有一间半归乙方，甲方当时签协议时只是父亲一人签字，其他家庭成员未有签字，现甲方房屋如果拆迁，请问楼主，乙方是否可以享受安置？
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帮顶。。。
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本帖最后由 光速飞毛腿 于
14:45 编辑
甲方在农村翻建的房屋土管局登记的是一家人名字，乙方因当年建房时出资，所以与甲方签订了一份财产分割的协 ...
法律依据：
1、被拆迁房屋的合法依据以被拆迁房屋的房屋所有权证和土地使用权证为准。
—《澄政发〔2005〕51号》文件
2、住宅房屋拆迁补偿安置的方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换。
—《澄政发〔2005〕51号》文件
3、 拆迁产权不明或者产权有纠纷的房屋，拆迁人应当提出补偿安置方案，报市动迁办审核同意后实施拆迁。拆迁人应当就被拆迁房屋的有关事项向公证机关办理证据保全。
—《澄政发〔2005〕51号》文件
4、不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
—《物权法》
5、不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。—《物权法》
6、当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。—《物权法》
综上所述：
1、如果你父亲是户主，户主是可以独立签字的；拆迁谈判的时候也是由户主签字的！
2、既然你们与乙方签订了《财产分割协议》，那么你们与他人的财产分割比例是永远固定不会消失的。也就是说乙方永远拥有那一间半房屋的所有权的（包括房屋的增值、拆迁、或者灭失）。
3、江阴集体土地拆迁的政策是以一户为单位进行产权置换安置的。每户人家最多安置面积不超过250平方米（超过的面积按市场价结算）。
用这种方式进行财产分割（前提是甲乙双方户口在同一个村），假设你们家房屋的总面积是300平方，甲、乙双方各占150平方米。你们两家都想拿260平方（130+130的户型），
那么，甲方拿房花费=150㎡*置安价+100㎡*建楼成本价+10㎡*市场价
& && &乙方拿房花费=150㎡*置安价+100㎡*建楼成本价+10㎡*市场价
如果，乙方在你们村还有其他房屋的话，可以申请一并拆除，算入乙方的拆迁总面积，那乙方的安置面积基本上就按置安价来算了。
注：以某乡镇为例：置安价550元/㎡ ，建楼成本价1700元/㎡，市场价3000元/㎡
当然你们也可以选择货币安置（拿钱自己买房），这样分钱就是各得一半！
4、各个地方的拆迁政策不一，乙方能不能拿安置房要看当地政府，你懂的！
5、农村拆迁主要是房子平方占优势，所以老百姓都拼命盖房子。你们的房子，被乙方分走一间半，对你们的损失很大。如果可以的话，赶紧造房子吧（或者把那一间半赎回来），一定要保证你们自己家的房屋面积不小于300㎡，这样才能利益最大化。
总结：有产权证的不一定就是房主，没产权证的也不一定就不是房主！
法律是相辅相成，保障公民合法权益的！！！
希望对你有帮助%
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本帖最后由 梦想前线 于
21:46 编辑
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顶贴。。。。不错的。。实用
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这个可以顶，学习下
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按你第二条最后说的，拆迁户第一次办理房产证跟土地证是不要出钱的，为什么我家领证的时候给钱了呢
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本帖最后由 光速飞毛腿 于
23:01 编辑
寞、 发表于
按你第二条最后说的，拆迁户第一次办理房产证跟土地证是不要出钱的，为什么我家领证的时候给钱了呢
超过安置面积的部分是要出钱的！
法律依据：《中华人民共和国契税暂行条例》
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楼主，您好，偶也就此问题也曾咨询过法律，说是乙方只可以在房屋拆迁时按照协议内容给予他一定的经济补偿，也就是一间半房的拆迁评估价，因为房屋登记人是甲方，所以拆迁安置时是由安置方与甲方商谈并签订协议的，与乙方是无关的，本人也觉得这样是比较合理的。
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光速飞毛腿 发表于
超过安置面积的部分是要出钱的！
法律依据：《中华人民共和国契税暂行条例》
原来是这样啊，谢谢
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本帖最后由 光速飞毛腿 于
10:39 编辑
@小P民 发表于
楼主，您好，偶也就此问题也曾咨询过法律，说是乙方只可以在房屋拆迁时按照协议内容给予他一定的经济补偿， ...
你们问题的关键在于：当你们拆迁的时候，乙方会不会拿着当初签订的《财产分割协议》来主张自己的那一间半产权？？
1、乙方同意跟甲方私下商议财产分配，那就很简单了。
2、如果乙方拿出《协议》到拆迁办，主张权利。那么这一间半就属于有产权有纠纷的房屋，拆迁办会区分对待的，这牵扯到你们安置面积的问题，具体你可以咨询你们当地的拆迁办！（各地拆迁政策不一样）
PS：一般情况下，评估价都是远低于安置房市场价的！（以某镇为例：农村房屋评估价2200元，安置房市场均价3500元，取得双证的安置房均价达4000元）这中间的补偿差价乙方能接受吗？！这也是很多拆迁户宁愿多拿安置房然后卖，而不直接拿着拆迁款直接买房子的原因！
当然了，像江阴南面几个乡镇（如月城）是按人口计算安置面积的，那你们的问题也就相对简单了！
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麻烦你教教国土局网站怎么看那些信息
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udbirds 发表于
麻烦你教教国土局网站怎么看那些信息
国土局网站：
1、【招拍挂结果】里面查看，只能看到最近的，并且比较烦
2、在右上方【高级搜索】里面，输入你要查询的关键字（例如：夏港），然后一一查看；
3、打电话问国土局业务部：7
4、打电话问12345，她们会帮你去问的！&&这种方法比较简单，推荐！
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辉煌房产 发表于
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光速飞毛腿 发表于
国土局网站：
1、【招拍挂结果】里面查看，只能看到最近的，并且比较烦
2、在右上方【高级搜索】里面， ...
我有问题请教.我也买了安置房.卖方老是说房产证还没有办下来.其他周边的人家有一小半的人家拿到了房产证.我怕他骗我.有办法查到他讲话的真实性吗？最简单的办法.
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拆迁安置房的指标名额可以转让吗？它合法吗？
广西－柳州&11-22 22:05&&悬赏 0&&发布者:ask201…… & 回答:(3)
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　　核心摘要：尚未去得产证的拆迁安置房，按《物权法》规定，房屋属于不动产，不动产产权以房地产管理部门登记备案为准，没有登记备案的，除法律特殊规定的情形外，不具有物权法上的产权效力。也就是说此类安置房还没有取得安全产权，对外出售是不合法的。即使签订附生效的买卖合同，期间风险也甚大。下面法帮网小编为您介绍。
　　关键词：安置房、不动产、产权
　　1、家庭成员内部可能对拆迁安置房的分配有异议，万一协商不成，可能每部起诉到法院解决，最终确定的合法权益人是谁还无法确定;
　　2、无产权的拆迁安置房可能因其他原因导致无法办理产权证;
　　3、因交易时间漫长，房价变动可能性发，果如出售方为谋取更大利益，将房屋房价卖给他人，并在可以过户交易时先行过户给他人，那么购买方就很实现购房母的了，只能主张债权了;
　　4、在购买房等待过户的漫长时间内，也有可能发生因出售方自身债务纠纷，导致房屋被债权人申请法院查封。
　　购置拆迁安置房首先要查明安置房的性质，一般来说对已经竣工的安置房可以查询其&五证&，或到房地产交易中心查询房屋的产权资料等。不同类型的拆迁安置房，交易双方承担的交易风险有所不同。第一类动拆迁安置房，由于交易时间长，受市场因素的影响，往往买家需要承担极大的法律风险。主要体现在房价上涨后上家有意反悔，找合同的漏洞逃避法律责任追求己方利益，或为合同的履行设置障碍。如果是购买还没定位的安置房风险就更大，买卖双方虽然可以知道房屋大致的坐落位置，但无法确定建好后安置房的具体结构、朝向、小区环境等，办理过户等手续时间也会更长。因此在购买此类房产时，签订一份有效的具有可操作性的买卖合同就显得至关重要。买卖合同除了要具备一般买卖合同的主要条款外，还需要对房屋的增购等费用的支付方式，迟延交房等都作出明确的约定。一般来说购置该类房屋，可以根据《民法通则》及《合同法》的相关规定，签订附条件的合同来保证买卖合同的有效性，并对具体细节作出明确约定以防合同相对方反悔，最好由专业房产律师进行指导。
　　有证的拆迁安置房当然可以买卖，交易也与普通房屋没有差别;对于无证的拆迁安置房，要分清情况，主要注意这几个问题：
　　(1)调查清楚拆迁前的产权性质，如果拆迁前具备产权证，只是拆迁后开发商没有及时办理，如果有拆迁协议书，虽然麻烦，但日后还是可以办理产权证的;
　　(2)一定要办理公证手续，以免日收出现纠纷。
　　(3)有的开发企业为了增加收入，在拆迁安置房交易后可以提供更名(过户)服务，适当收一些费用是一种比较好的解决办法。
　　法帮网-海南海口李维维律师：
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　　执业证号：11420
　　执业机构：海南京园律师事务所
　　专长领域：婚姻家庭 劳动纠纷 合同纠纷 行政诉讼 刑事辩护
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　　李维维律师，毕业于海南大学，获得法学学士。现为海南京园律师事务所专职律师，执业证号：11420。系中国律师协会及海南律师协会会员。海南省工会法律援助律师团成员。具有扎实的法学理论功底和良好的敬业精神及执业道德,擅长办理各种不同的经济合同纠纷且先后承办了大量农村信用合作社的借贷纠纷，另婚姻家庭纠纷、劳动纠纷、行政纠纷、民事纠纷及刑事辩护方面较好执业技巧，维护当事人的合法权益，取得良好的社会效果。
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