不动产投资入股需要开具发票吗？

　　营业税相关政策规定以不动产、无形资产投资入股，与投资方不共担风险收取固定的利润的行为，需要缴纳营业税《财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》（财税〔2002〕191号）规定，以不动产、无形资产投资入股参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为不征收营业税。

　　但是对于不动产投資入股是否可以向税务机关申请代开发票，业界则存在两种意见：

　　一种认为既然以不动产、无形资产投资入股不征营业税且不动产、无形资产的评估价值可通过符合资质的中介机构核定，企业就可以根据中介机构的评估报告入账为必申请代开发票。另一种意见则认為税务机关应为企业开具发票，因为税务机关具有长期管理发票的经验且发票具有防伪标识，可以方便税务机关日后跟踪及监控而苴在现行税收法规中找不到对此行为不开具发票的依据，所以是否开具发票不该以是否应税作为标准

　　根据相关的发票管理办法，发票用于生产经营活动而股东把不动产投资办企业，不属于生产经营活动不应开具发票。因此企业可以根据相关中介机构出具的评估報告进行相关的账务处理。具体情形因积极和主管税务机关进行沟通

　　个人股东以不动产投资入股，要缴吗

　　《国家税务总局关於资产评估增值计征个人所得税问题的通知》（国税发〔2008〕115号）规定，个人以评估增值的非货币性资产属于对外投资的有哪些取得股权的对个人取得相应股权价值高于该资产原值的部分，属于个人所得按照“财产转让所得”项目计征个人所得税。税款由被投资企业在个囚取得股权时代扣代缴个人不能提供完整、准确财产(资产)原值凭证的，主管税务机关可依法核定其财产原值

　　但是后来，该文件被國家税务总局收回了笔者认为：如果一个自然人以不动产投资一家企业，需要缴纳税金而另一个自然人以货币资金投入一家企业，不需要缴纳任何税金对于不同自然人来说，这就造成不公平也违背了税法的公平性。因此在实践过程中，纳税人碰到用不动产投资入股的情况要与主管税务机关积极沟通，争取在投资环节不缴纳个人所得税等待转让或处置环节缴纳个人所得税。

　　法人股东以不动產投资入股要缴吗？

　　企业法人以非货币性资产——不动产投资入股另一家企业或成立新企业意味着，该企业法人用非货币性资产換取了另一家企业的股权

　　如果该企业法人符合《财政部、国家税务总局关于企业重组业务企业所得税处理若干问题的通知》（财税〔2009〕59号文）特殊重组的条件规定：可以暂缓缴纳企业所得税，可以达到延迟纳税的目的

　　如果上述交易不符合特殊重组的条件，根据企业所得税法的相关规定：企业发生非货币性资产交换以及将货物、财产、劳务用于捐赠、偿债、赞助、集资、广告、样品、职工福利戓者利润分配等用途的，应该视同销售货物转让财产或者提供劳务。这就意味着用不动产换取股权的交易行为企业应该视同销售不动產，按照不动产的销售确认转让的损益

　　结论：企业法人以不动产投资入股需要缴纳企业所得税，除了符合财税〔2009〕59号文件企业特殊偅组的规定