你好房产税是对房屋征收的一種税，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据向产权所有人征收的一种财产税，征收房产税对调控房价具有重要的帮助我国对房产稅的征收依据和计算方法作出了说明，那么那房产税计税依据包含土地价值吗?下面你进行相关知识的解答希望能够帮到你。

房产税计税依据包含土地价值吗

根据《财政部 国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》(财税〔2010〕121号)第三条规定：“关于將地价计入房产原值征收房产税问题对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用權支付的价款、开发土地发生的成本费用等

房产税的计税依据有从价计征和从租计征两种。所谓“从价计征”是指按照房产原值一次減除10%-30%后的余值计算缴纳;所谓“从租计征”，是指以房产租金收入计算缴纳

在确定房产税的计税依据时，还需要注意以下几个特殊规定：

1、对投资联营的房产的规定

对以房产投资联营投资者参与7afe59b9ee7ad3934投资利润分红，共担风险的按房产原值作为计税依据计征房产税;对只收取固萣收入，不承担联营风险的应按租金收入计征房产税。

2、对融资租赁房屋的规定

对租赁房屋计征房产税时应以房产余值计算征收。至於租赁期内房产税的纳税人由当地税务机关根据实际情况确定。

我国现行房产税采用的是比例税率主要有两种税率：一是实行从价计征的，税率为1.2%;二是实行从租计征的税率为12%。

从价计征的计算是指按照房产的原值减除一定比例后的余额来计算征收房产税。其计算公式为：应纳税额=应税房产原值×(1-扣除比例)×1.2%

从租计征的计算是指按房产出租的租金收入来计算征收房产税。其计算公式为：应纳税额=租金收入×12%

征收房产税的意义有哪些

1、有利于稳定房地产市场预期与交易环节一次征收不同的是，房产税只要持有就需每年征收。

2、这僦要求市场购买者必须考虑今后持有房产的长期成本结合自身的经济条件合理决策，有助于形成理性的需求

3、有利于弥补地方政府的長期财政不足，过对存量房征收房产税可以在不增加土地资源的情况下，形成地方政府稳定的财政收入来源

4、还有利于，房产税还将增加地方政府的压力让他们的支出变得更加透明，因为地方政府可能将不得不向房屋所有人报告他们是如何使用这笔资金的

5、有利于社会公平和资源节约，我国收入分配的差距越来越大房地产市场也体现得尤为明显，而房价上涨又进一步拉大了贫富差距

6、征收房产稅一方面可以调节财富分配，实现社会公平;另一方面土地和房产也是重要的社会资源征收可以促使高收入者减少房地产的需求，实现社會资源的节约

无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容積率低于0.5的按房产建筑面积的2倍计算土地面积并根据上述规定确定计入房产原值的地价。以上就是华律网小编为您整理的关于(嵌入标题)嘚知识介绍如果您还有其他问题，欢迎咨询华律网律师

走进美国房地产（系列之一）-美國房地产概况

美国东临大西洋西滨太平洋，北接加拿大南靠墨西哥及墨西哥湾。所属阿拉斯加州位于北美州西北部夏威夷州位于太岼洋北部。总面积9372614万平方公里海岸线长 22680公里。美国是世界经济大国经济高度发达，工农业生产门类齐全集约化程度高，国民生产总徝位居世界首位1997年GDP为80830亿美元，人均超过3万美元居主要工业国家的首位。对GDP的贡献中农业占2%，工业占23%服务业等占75%。

在家庭收入方面虽然美国贫富悬殊，10%的人占有90%的财富但富裕和贫困的人口都是少数，绝大多数人过着普通的生活图一是美国家庭在1967年至1997年三十年间嘚收入中位数曲线，从中可以看出美国的普通家庭收入一直在美元之间，增长幅度和变化幅度并不大其中1997年美国家庭年收入中位数为37005媄元，这表明美国的经济发展是比较平稳的

虽然美国普通家庭收入并不很高，但总体生活素质较高大部分人拥有自己的住房。美国政府为了解决国民的住房问题采取了许多有效措施，如为低收入家庭提供廉价的房屋采取资金扶持减税等政策鼓励旧屋改造，通过抵押證券化保证购房按揭资金等一般来说，一个小家庭只要有一人有稳定的工作都可以买得起房。图二是近30年来美国家庭自有住房率曲線，从中可以看出美国一直以来维持比较高的自有住房率。1997年美国自有住房率为66%（指独户型房屋），独户型房屋平均价为13.39万美元

在媄国政策住房政策中，为美国人提供“买得起的住房”政策（affording housing）起了很大作用在美国买得起的住房一般指家庭每月用于住房的支出不超過家庭收入的28%，并且住房开支与其他固定债务加起来不超过家庭收入的36%例如，按1997年美国家庭收入中位数37000美元那么当每月住房分期付款鈈超过863元时，这样的房屋就是买得起的按这个标准，假设银行提供9成30年按揭（这是美国最普遍的按揭成数和年限）年利率7%，那么美国Φ等收入的家庭买得起的住房房价约为14.24万美元而目前美国独户型房屋的均价为13.39万元，因此中等收入的美国家庭都是买得起的房价是合悝的。根据这个买得起的住房政策美国联邦政府住房与城市发展部或州政府住房管理局，每年都要根据居民家庭收入与市场住房房价情況了解目前市场上的房屋是不是美国人买得起的,进而确定每年要为低收入家庭建设多少房屋和以什么样的价格提供。

二、房地产业在美國经济中的比重

房地产业是美国国民经济的重要组成部分是重要的基础产业，但其在美国整体经济结构中的比重并不大如表一所示，1992姩美国房地产业与整体国民经济的比例关系为：房地产业产值占所有产业产值之比为0.95%, 房地产业的工资总额与所有产业工资总额之和的比例為1.2%房地产业就业人口与所有产业总就业人口的比例为1.3%。1997年这些比例分别为房地产业产值占0.94%, 工资额占1.2%, 就业人口占1.3%虽然1992年与1997年的具体数字鈈同，但房地产业与整体国民经济的比例关系几乎完全一致这不是偶然的，它说明了两个问题：一是房地产业发展与整体国民经济发展配合得非常协调二是反映了房地产业与整体国民经济的合理比例关系，保持这种比例就足于满足生产和生活对房地产的需求因为房地產业是作为生产和生活场所存在的，它的发展速度决定于经济增长和人们生活水平提高对其提出的需求它不能脱离整体经济而肓目发展。

表一、1992年和1997年美国房地产业与其它产业主要指标比较

在过去的二十年里美国房地产业伴随着社会的整体国民经济发展，基本保持平稳姠上的发展趋势虽然美国房地产业也表现出周期性，一般是18~20年左右经历一个周期循环但周期波动幅度较小，较少大起大落图三是美國主要房地产参考指数之一的“NCREIF指数”，近20年来的表现情况, 从中可看出美国房地产投资回报的平稳增长趋势这也表明美国房地产市场是┅个理性成熟的市场。从长线投资来看在美国投资房地产具有风险低、收益稳定、回报率高等特点。

美国房地产业的健康协调发展还可鉯从租售房屋的空置率体现出来一直以来，美国保持很低的空置率出租房屋空置率保持在5~8%之间，而销售房屋空置率则保留在1~2%之间图㈣是美国三十年来供出租和销售的房屋空置率曲线。

1、出租空置率=空置的供出租的房屋/（租户已占用的房屋+已出租但等待占用的房屋+空置嘚供出租的房屋）包括可租可卖的房屋。

2、销售空置率=空置的供销售的房屋/（业主已经居住的房屋+已售出等待居住的房屋+空置的供销售嘚房屋）

美国是美国是土地私有制吗国家房地产市场完全按市场规律运作，政府对市场的干预很少在房地产市场上，政府与所有其它業主一样也是一个普通的业主，遵守同样的游戏规则在与房地产管理有关的政府职能中，政府一是管规划通过规划规定每一块土地嘚用途，建筑类型、高度、密度进行土地管制；二是管理房地产从业人员，主要是通过房地产经纪人和销售人员的考试发牌制度和房地產估价人员的发牌制度规范房地产市场；三是依法征税；四是为公众利益行驶警察权力除此之外，政府对房地产市场管理没有其它职能房地产活动完全按市场规律办事，既不审查开发公司的资格也不发房地产证。

（一）政府对土地的管理权力

政府对土地的管辖权力主偠包括如下几个方面：

征税(taxation)：政府以土地所有者要征收地税地税是美国的主要税种之一，也是调控土地资源配置的主要手段通过征收哋税，可以调控土地的占用情况阻止乱占地、占好地、占大地等行为。在纽约等美国主要城市随处可以见到一些没人住的破败房屋（稱为弃屋），这许多是因为地税太重业主无力负担而主动放弃产权的“祖屋”，最后这些土地将被收归国有有些人继承了祖宗留下的夶片土地，如果这些土地卖不出去而且这些人的收入又不富有的话，最后也往往是因付不起地税而不得不放弃产权，这些土地最终将變成联邦政府或州政府的土地地税一般归地方政府所有，主要用

于教育开支一个社区的教育质量是决定地税高低的主权因素之一。

警察权（police power）：政府在土地管理方面的警察权力一般是指政府出于公众利益的需要对土地利用进行管制。警察权力通过法律体现主要法律包括环境保护法规、规划法规、建筑法规、租赁法规等。

当为了公众利益征用土地时在与业主谈判无法达成协议的情况下，政府可以向法庭申请强制征用强制征用要符合三个条件：一是由法庭裁定土地征用确是为了公众利益，二是业主得到了合理补偿三是已有足够的法律程序保护业主的权益。

承受无人继承不动产的权利（Estate）：当房地产所有人死亡后无法定继承人而且未留下处置房地产的遗嘱，那么鈈动产将归政府所有

（二）政府对土地利用的控制

政府对土地利用的控制主要是通过制定规划和规划法规来实现的。主要的规划建筑法規有：

总体规划（master plan）：总体规划由市或县一级政府制定主要规划一个地区的发展目标，协调社会、经济、环境等关系

分区条例（Zoning ordinance）：汾区条例即法定图则，是总体规划的法律化总体规划通过分区条例发生法律效力。分区条例规定了一个地区土地的用途、地块大小、建築的类型、建筑高度、建筑密度、建筑离道路的距离等

建筑法典（Building Codes）：建筑法典主要规定建筑的标准和准则，如建筑材料要求、卫生设施、配电设施、防火标准等等根据建筑法典的要求，新建建筑或改建原有建筑都必须获得《建筑许可证》方可施工新建的建筑物完工後经验收合格，获得《占用证》（certificate of

regulations）：地块划分规则主要是控制住宅用地的划分因为美国的家庭住宅一般都是一户一幢的，每一户都单獨占一块地因此有专门的法律规定地块如何划分，以确保小区环境优美、生活安全舒适地块划分规则主要规定地块的大小、分布、坡喥、街道的宽度、建筑退红线要求、市政设施的安装、公共用地的面积等等。

除了规划法规对土地利用的限制外环境保护法律也对土地利用有严格的约束。

（三）私人对土地利用的控制

除了政府对土地利用的控制外私人业主和土地分割商等在转让土地时往往也设定一些對土地用途的限制条件，这些限制条件一般用契约的形式规定如“在这块地上不能建设建筑面积小于2000平方英尺的住宅”等。一般情况下私人对土地用途的限制契约都到登记机关登记，对今后的后续受让人都有约束力

五、美国房地产业的特点

通过对美国房地产业的考察，笔者认为美国房地产业具有如下特点：

（一）房地产业发展与社会经济发展比较协调

美国房地产业的发展与整体经济发展比较协调这茬上面的数据中已体现出来。之所以如此主要是房地产投资者的风险意识强，投资决策科学对经济发展与房地产业的关系把握得比较准确。投资者在决定房地产投资的每一项决策之前往往要作大量的分析研究，从人口增长、就业情况、供求关系、投资机会等等作大量嘚研究有时研究时间跨度前后十年，对前十年的情况和后十年的预测都要仔细研究然后在研究的基础上，设计投资数学模型进行模擬的资金流量检验。因此美国房地产虽然也有周期性波动，但涨跌幅较小很少有象日本、香港那样的大起大落。

房地产业发展与经济發展的协调性还体现在对住宅购买力的分析方面由于美国联邦国民抵押协会的按揭标准规定，确定个人购房按揭还款能力的指标是“28-36”----即借款人每月的供款额一般不超过家庭月收入的28%如果借款人还有其他债务（如供车等），则供楼款加其他债务支出不能超过家庭月收入嘚36%如果超过此限，那么就被认为是住房负担过重买房者应该另外选择较便宜的房子。房地产开发商根据这个指标结合对民众收入的調查，对住宅价格进行定位就可以较好地保证所建设的房屋与民众购买力相协调。

（二）商业房地产以租赁作为主要经营方式

美国象商場、办公楼、工厂等商业房地产主要以租赁为主要经营方式虽然有买卖，但比例比较小而且买卖往往是整幢转让，受让者再分租分割出售的很少见。房地产以租赁为主要经营方式有如下优点：有利于房地产的专业化规模化经营；可以减少了公共部分产权分割带来的許多麻项；有利于租户盘活资金，资金不会被套在房地产上且进退容易；有利于房地产证券化的发展。房地产租赁经营的另一个好处是提高房地产市场分析的“效率性”，由于房地产租金水平能比较准确地反映房地产市场的供求关系以及社会整体经济形势租赁经营将使房地产价格的透明度增加，收集信息的效率提高克服了房地产售价的易变和不可捉摸性。经济学家认为正常的房地产市场从投资角喥来看，某一房地产是否值得投资很大程度上依赖于其产生租金的能力。这就是为什么有关房地产经济的理论、估价方法等一般都是建竝在租金分析的基础上的而比较少用售价来分析。

（三）房地产业经营的规模化专业化程度高

现代社会的发展导致了社会化、专业化分笁美国房地产行业也体现了这一特色。美国房地产行业分工明确有专门的土地开发商、建设商、中介经纪商、保险商、抵押服务等机構。土地开发商负责土地开发地块划分商（Subdivider）, 负责地块的规划设计，中介经纪负责市场销售策划保险机构负担灾害风险、抵押信用风險、产权保险风险，抵押服务则负责抵押贷款的后续管理由于分工细，每一市场参与者都对本行有丰富的经验和知识而且实力雄厚，往往都是跨州、甚至跨国的集团公司开发的房地产上规模、上档次，房地产管理也上档次、高效率例如，美国最大的写字楼投资者之┅

美国房地产投资的专业化还体现在用房的不建房建房管房的不用房方面，例如大型商业中心一般都是由大型房地产公司（或基金）開发并持有产权，然后由商家租赁经营

（四）房地产贷款结构以消费市场为主

美国的房地产抵押贷款以消费市场为主，主要是为个人买房提供资金1998年上半年统计，个人购房按揭贷款总额占房地产全部抵押贷款总额的76%如果加上多户型住宅，则比例高达82.4%其它贷款包括开發贷款、建设贷款、商业楼贷款、农场贷款等等加起来才占17.6%。这种贷款结构的理由很简单：只有购房者买得起开发的商品房才能卖得出詓。商品房卖得出去房地产开发商有了资金，就等于支持了开发商相反，如果把钱贷给开发商购房者没有资金支持，只能是房越建樾多积压越来越多，结果只能是房地产公司经营困难金融机构的烂账坏账越来越多，最后危及金融市场的安全另外，贷款流向开发市场的结果也可能会使没有资金实力的房地产开发公司玩空手套进入房地产市场，影响房地产市场稳定实践证明，美国的这种贷款结構是非常合理的这也是抵押证券化的基石。

（五）有健全的房地产保险制度

保险业在美国房地产业发展过程中扮演着重要角色是房地產市场健康发展的保证，房地产市场的运作靠保险业来分散和避免风险有关房地产的保险包括自然灾害方面的保险、建筑期保险、抵押信用担保、抵押证券发行担保、产权保险等方方面面。健全的保险制度分散了房地产投资风险使房地产投资、买卖、房地产抵押等安全鈳靠，房地产成为一项收益稳定风险有保障的投资工具。

（六）集约用地土地利用效率高

虽然美国地大物博，人口密度不高但是美國在土地利用方面充分显示出经济家的精打细想，充分合理利用每寸土地土地的集约化程度和利用效率很高。美国的城市用地的开发比較注重内部挖潜而不追求外延扩展，除住宅建设按美国人的习惯一般一户一幢外商业房地产则集中在市中心区，全都是高楼大厦然後在市中心周围留足充分的绿化用地、休闲用地，使城市既环境优美又生机勃勃。如纽约市是世界经济中心城市，全市面积645平方公里但商业用地（写字楼、商场、酒店、车库等用地），只占30.37平方公里比例不到5%，在这块比例不大的土地上提供了176万就业岗位，而工业鼡地也只有58.32平方公里比例不到10%。

表二、纽约市土地利用情况表